Một số vấn đề về vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình Bất động sản ở VN hiện nay

muốn khởi tạo doanh nghiệp, điều kiện đầu tiên là phải có vốn

Phần 1 Lời mở đầu

Thị trờng kinh doanh hiện nay đang phát triển nhất là từ khi Việt Namgia nhập WTO .Các doanh nghiệp đợc hình thành và phát triển rấtnhiều Không chỉ các công ty nớc ngôài ,hiện nay rất nhiều các doanh nghiệp

đặc biệt là các doanh nghiệp trẻ ,nhỏ mới thành lập luôn có xu hớng chọn đặttrụ sở công ty tại các cao ốc ,toà nhà lớn thay vì thuê nhà dân làm văn phòng

nh trớc đây Theo họ, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuênhà dân nhng uy thế cao ốc sẽ mang lại bộ mặt trang trọng v tà t ầm cỡ chodoanh nghiệp.Hơn nữa, Doanh Nghiệp chỉ chuyên tâm v o vià t ệc sản xuất kinhdoanh m không cà t ần lo các dịch vụ như điện nước, vệ sinh, an ninh, tiêuchuẩn hạ tầng cơ sở, tiện nghi Tâm lý khách h ng giao d… Tâm lý khách hàng giao d à t ịch với nhữngcông ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng v o uy tín cà t ủadoanh nghiệp hơn Điều này khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt Cầutăng dẫn đến cung tăng ,cầu tăng khi cung cha đủ đáp ứng dẫn đến sốt kéo dài Năm 2005 khép lại với những yếu tố bất ngờ của thị trờng bất động sản nh:

“đóng băng” của thị trờng, cầu về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng độtngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lờng đợc Có thể nói thịtrờng bất động sản Việt Nam đang trong quá trình xác lập một cơ chế hoạt

động Những nóng lạnh của thị trờng hiện nay là một điều khó tránh khỏi Tuynhiên để xây dựng một khu văn phòng hay cao ốc cho thuê không phải là

đơn giản và nhanh chóng Và vốn đầu t xây dựng là vấn đề đặt lên hàng đầu Mặt khác khi muốn khởi tạo doanh nghiệp ,điều kiện đầu tiên là phải cóvốn Trong quá trình hoạt động sự biến động của vốn cũng là cơ sở và dấuhiệu cho sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp Việc huy động vốn và quản

lý nguồn vốn cho xây dựng công trình bất động sản là vấn đề đặt ra Đây

chính là lý do mà em chọn đề tài “Một số vấn đề về vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở Việt Nam hiện nay” Bài viết của

em chỉ đa ra một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về vốn đầu tủ xâydựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng là làm sao để huy động đ-

ợc nguồn vốn một cách tối u và sử dụng nguồn vốn đó một cách có hiệu quảnhất Đồng thời qua đề án thấy đợc một số nguyên nhân và giải pháp để sử

dụng vốn hiệu quả và đúng với mong muốn của xã hội, phù hợp với chiến lợcphát triển kinh tế xã hội

Nội dung của đề án môn học gồm ba chơng :

Chơng 1 : Những khái niệm cơ bản về vốn và quản lý vốn cho doanh nghiệpxây dựng công trình bất động sản

Chơng 2 : Thực trạng vốn và huy động vốn đầu t cho xây dựng công trình bất

- Phơng pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm

Để có thể hoàn thành đợc đề tài em đã nhận đợc rất nhiều sự giúp đỡ và hớngdẫn nhiệt tình của thầy giáo Nguyễn Trọng Hng Em xin chân thành cảm ơn!

Phần 2 Nội Dung Chơng I : Những khái niệm về vốn đầu t

1.Khái niệm nguồn vốn đầu t :

Vốn là gì ? Vốn là điều kiện không thể thiếu đợc để một doanh nghiệphình thành và hoạt động sản xuất kinh doanh Vốn là khái niệm đợc xuất phát

từ tiếng anh là (capital) có nghĩa là( t bản) Trên thực tế có nhiều cách địnhnghĩa nguồn vốn, theo Marx,dới góc độ các yếu tố sản xuất ,vốn đợc kháiquát thành phạm trù t bản K.Marx cho rằng vốn là giá trị đem lại giá trị thặngd,là đầu vào của quá trình sản xuất, nhng cách định nghĩa sau đây là phổ biếnnhất và hay đợc dùng trong phân tích kinh tế ,phần hình thành nguồn vốn đầu

t là phần tích luỹ đợc thể hiện dới dạng giá trị đợc chuyển hoá thành nguồnvốn đầu t đáp ứng yêu cầu phát triển cuả xã hội Đây là thuật ngữ dùng để chỉcác nguồn tập chung và phân phối cho đầu t phát triển kinh tế đấp ứng nhu cầuchung của nhà nớc và xã hội

Nguồn vốn thể hiện trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài sản

đang quản lý và sử dụng ở doanh nghiệp Để có thể quản lý vốn một cách cóhiệu quả .doanh nghiệp cần phải phân loại vốn.Tuỳ theo loại hình doanhnghiệp và đặc điểm cụ thể của mỗi doanh nghiệp có thể lựa chộn phơng thứcphù hợp nhất cho doanh nghiệp của mình Có nhiều cách phân loại nguồn vốnnhng thông thờng ta chia thao giác độ sở hữu và sự lựa chọn nguồn vốn tài trợthờng theo các xu hớng sau đây :

- Phân loại theo nguồn hình thành thì vốn của doanh nghiệp bao gồmhai loại chính là vốn chủ sở hữu và nợ phải trả Vốn chủ sở hữu bao gồm các

bộ phận nh: vốn góp ban đầu ,lợi nhuận không chia ,vốn do phát hành cổphiếu mới … Tâm lý khách hàng giao dCòn nợ phải trả là vốn không thuộc sở hữu của các chủ sở hữucủa doanh nghiệp bao gồm các khoản vốn chiếm dụng và nợ vay

- Phân loại theo phơng thức chu chuyển thì vốn của doanh nghiệp baogồm hai loại vốn cố định và vốn lu động Vốn cố định là phần vốn dùng để

đầu t vào tài sản cố định của doanh nghiệp Đây là các tài sản có thời gian sửdụng dài ,tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất sản phẩm ,thờng có giá trịlớn Còn vốn lu động là phần vốn dùng để đầu t vào các tài sản lu động củadoanh nghiệp Tài sản lu động là tài sản có có thời gian sử dụng ngắn ,chỉtham gia vào một chu kỳ sản xuất và thờng có giá trị nhỏ

- Phân loại theo thời gian thì vốn đợc chia thành vốn ngắn hạn và vốndài hạn Vốn ngắn hạn là vốn có thời gian dới 1 năm ,còn vốn dài hạn là vốn

có thời hạn từ 1 năm trở lên.Vốn chủ sở hữu đợc coi là vốn dài hạn

2 Nhiệm vụ ,chức năng ,vai trò của quản lý nguồn vốn :

a.Nhiệm vụ:

Trong những doanh nghiệp xây dựng công trình bất động sản thì do đặc

điểm của những công trình thờng có giá tri lớn lên những doanh nghiệp xâydựng cũng phải có nguồn vôn lớn Vì vậy viêc quản lý nguồn vốn cũng rấtphức tạp và khó khăn ,việc quản lý cần mang tinh chuyên nghiệp cao cần cóchuyên môn tài chính Qua quản lý tài chính chúng ta thấy đợc tình hình tàichính của doanh nghiệp đang hoat động nh thế nào ,qua đó đánh giá đợc hiêuquả kinh doanh của doanh ngiệp Quan trọng nữa là đánh giá đợc thực trạngcũng nh đa ra đợc định hớng và những kế hoạch trong tơng lai

Qua phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp để xác định nhu cầu vốncủa doanh nghệp ,cân đối vốn và tìm ra các giải pháp sử dụng vốn có hiệuquả

b Chức năng:

Chức năng của quản lý nguồn vốn rất quan trọng ,huy động đầu t quản lý

và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phù với yêu cầu đầu t và kinh doanh bất

động sản

c Vai trò :

Vai trò của quản lý vốn trong doanh nghiệp xây dựng bất động sản là huy

động và đảm bảo kịp thời vốn kinh doanh cũng nh cho xây dựng qua đó xác

định đợc nhu cầu vốn cho từng thời kỳ ,lựa chọn đợc phơng pháp ,hình thứchuy động vốn phù hợp ,thông qua đó sử dụng vốn có hiệu quả và tiết kiệm Vai trò nữa của quản lý nguồn vốn là lựa chọn đợc những dự án đầu t tối -

u ,sinh lời ,ít rủi ro.huy động kịp thời nguồn vốn xây dựng kinh doanh ,giảmbớt hạn chế ứ đọng qua đó phát hiện đợc những tồn tại ,khó khăn và những v-ớng mắc để có quyết định điếu chỉnh kịp tời

3 Các hình thức huy động

Tuỳ thuộc vào loại hình doanh nghịêp để có chiến lợc huy động cho phùhợp nhu cầu xây dựng công trình và tuỳ thuộc vào quy mô những dự án côngtrình bất động sản mà mình đang nắm giữ Để thu hút đợc lợng vốn đầu t cầnthiết cho các công trình bất động sản thì phải có những phơng án thu hút phùhợp Đa số những công trình bất động sản cần vốn đầu t và muốn thu hút đợcvốn đầu t là những công trình bất đọng sản thơng mại và có chiến lợc kinh

doanh lâu dài Những công trình càng tiềm năng và có khả năng mang lại lợinhuận cao cho các nhà đầu t thì khả năng thu hút vốn đầu t càng lớn

a, Huy động nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp :

Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp Baogồm phần vốn chủ doanh nghiệp bỏ vào đầu t kinh doanh và phần hình thành

từ kết quả hoạt động kinh doanh Các doanh nghiệp có vốn ban đầu cầnthiết ,tuỳ thuộc chính sách khuyến khích tái đầu t với doanh nghiệp nhà nớc

-Vốn góp ban đầu : khi doanh nghiệp đợc thành lập bao giờ doanhnghiệp cũng phải có một số vốn ban đầu nhất định cho cổ đông – chủ sở hữugóp Khi nói đến nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiẹp bao giờ cũng phảIxem xét hình thức sở hữu của doanh nghiệp đó Vì hình thức sở hữu sẽ quyết

định tính chất và hình thức tạo vốn của bản thân doanh nghiệp Đối với doanhnghiệp nhà nớc vốn góp ban đầu chính là vốn đầu t của nhà nớc ,chủ sở hữucủa doanh nghiệp nhà nớc là nhà nớc Đối với các doanh nghiệp theo luậtdoanh nghiệp ,chủ doanh nghiệp phải có một số vốn ban đầu nhất định để xin

đăng ký kinh doanh thành lập doanh nghiệp Chẳng hạn với công ty cổ phầnvón góp của các cổ đông đóng góp là yếu tố quyết định hình thành côngty.Mỗi cổ đông là một chủ sở hữu của công ty và chịu trách nhiệm hữu hạntrên giá trị cổ phần mà họ nắm giữ Trong các doanh nghiệp khác nh công tytrách nhiệm hữu hạn,công ty có vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài,các nguồn vốncũng tơng tự nh trên.do các bên tham gia,các đối tác đóng góp

- Nguồn vốn từ lợi nhận không chia :nguồn vốn tích luỹ từ lợi nhuậnkhông chia là một phần lợi nhuận dùng để táI đầu t Quy mô góp vốn ban đầucủa chủ doanh nghiệp là một yếu tố quan trọng ,tuy nhiên thông thờng số vốnnày cần đợc tăng theo quy mô phát triển của doanh nghiệp.Trong quá trìnhhoạt động sản xuất kinh doanh ,nếu doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả thìdoanh nghiệp sẽ có những điều kiện thuận lợi để tăng trởng nguồn vốn Đốivới doanh nghiệp nhà nớc thì việc táI đầu t không phụ thuộc vào khả năngsinh lời của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào chính sách táI đầu tcủa nhà nớc Đối với công ty cổ phần ,khi công ty để lại một phần lợi nhuậnvào táI đầu t ,tức là không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần ,các cổ

đông không đợc nhận tiền lãi cổ phần nhng bù lại họ có quyền sở hữu số vốn

cổ phần tăng lên của công ty Điều này một khuyến khích các cổ đông giữ cổphiếu lâu dài ,nhng mặt khác,dễ làm giảm tính hấp dẫn của cổ phiếu trong thời

kỳ trớc mắt do cổ đông chỉ nhận đợc một phần cổ tức nhỏ hơn.Vốn gps ban

đầu và lợi nhuận không chia đợc gọi là hình thức tự tài trợ của doanh nghiệp

- Phát hành cổ phiếu mới :Cổ phiếu là chứng chỉ hoặc bút toán ghi sổxác nhận quyền và lợi ích sở hữu hợp pháp của ngời sở hữu cổ phiếu đối vớivốn của tổ chức phát hành Có nhiều loại cổ phiếu khác nhau n: cổ phiếu th-ờng,cổ phiếu u đãi.Khi phát hành cổ phiếu u đãi doanh nghiệp vừa tăng đợcvốn chủ sở hữu nhng lại không bị san sẻ quyền lãnh đạo Việc phát hành vẫnhấp dẫn ngời đầu t bởi tỷ lệ cổ tức đợc đảm bảo tơng đối ổn định Thông thờng

cổ phiếu u đãi chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong vốn cổ phần của công ty

b, Huy động vốn nợ :

- Tín dụng thơng mại : tín dụng thơng mại là quan hệ tín dụng giữa cácdoanh nghiệp ,đợc hình thành dới hình thức mua bán chịu ,mua bán trả chậmhay trả góp hàng hoá.Đến thời hạn đã thoả thuận doanh nghiệp mua phảI trảcả vốn gốc và lãi cho doanh nghiệp bán dới hình thức tiền tệ Khi doanhnghiệp mua nguyên liệu ,hàng hoá cha phải trả tiền ngay là doanh nghiệp đã

đợc các nhà cung cấp cho vay nên hình thức này còn đợc gọi là tín dụng củanhà cung cấp

Để đảm bảo ngời mua chịu trả nợ khi đúng hạn ,bên cạnh sự tin ởng ,ngời bán chịu còn đòi hỏi phải có một chứng cứ pháp lý ,đó chính là tờgiấy chứng nhận quan hệ mua bán chịu nêu trên.Tờ giấy chứng nhận này cóthể do chủ nợ lập nên để đòi tiền hoặc do con nợ lập để cam kết trả tiền ,nó đ-

t-ợc gọi là thơng phiếu Thơng phiếu tồn tại dới hai hình thức là hối phiếu vàlệnh phiếu

Hối phiếu là chứng chỉ có giá cho ngời bán chịu lập ,yêu cầu ngời muachịu trả một số tiền xác định vào một thời gian và ở một địa điểm nhất địnhcho ngời thụ hởng

Lệnh phiếu là chứng chỉ có giá trị do ngời mua chịu lập ,cam kết trả mộ

số tiền xác định trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho ngời thụhởng Nh vậy hối phiếu là lệnh đòi tiền do chủ nợ lập và chỉ sử dụng trongquan hệ thơng mại ,còn lệnh phiếu thì do ngời mua chịu lập ,đợc sử dụngkhông chỉ trong quan hệ thơng mại mà còn trong các quan hệ dân sự khác

- Tín dụng thuê mua :là một hình thức tài trợ tín dụng thông qua cácloại tài sản ,máy moc thiêt bị Nó có lịch sử khá lâu đời song chỉphát triển mạnh ở những nớc có nền kinh tế phát triển Đây là mộthình thức tín dụng trung và dài hạn đặc biệt rất thông dụng trongviệc tài trợ các doanh nghiệp ở nớc ta hình thức tín dụng này mới đ-

ợc hình thành và phát triển

Quan hệ tín dụng thuê mua đợc thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữangời đI thuê tài sản và ngời cho thuê Thoả thuận thuê mua là một hợp đồnggiữa hai hay nhiều bên ,liên quan đến một hay nhiều tài sản Ngời co thuê sẽgiao tài sản cho ngời đI thuê trong một khoảng thời gian nhất định.Đổi lại ng-

ời đI thuê phảI trả một số tiền cho chủ tài sản tơng ứng với quyền sử dụng Cóhai phơng thức giao dịch chủ yếu là phơng thức thuê vận hành (operatinglease) và phơng thức thuê tài chính(capital lease)

+Thuê vận hành :Theo điều 2 quy chế tạm thời về hoạt động cho thuêvận hành của các công ty cho thuê tài chính ngày 15/6/2004 của tống đốcNgân hàng Nhà Nớc ,cho thuê vận hành là hình thức cho thuê tài sản ,theo đóbên thuê sử dụng tài sản cho thuê của bên cho thuê trong một thời gian nhất

định và sẽ trả lại tài sản đó cho bên cho thuê khi kết thúc thời hạn thuê tàisản Bên cho thuê giữ quyền sở hữu tài sản cho thuê và nhận tiền cho thuê theohợp đồng cho thuê

+Thuê tài chính :Theo điều 1 khoản 1 nghị địng số 16/2001/NĐ-CP quy

định cho thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông quaviệc cho thuê máy móc thiết bị ,phơng tiện vận chuyển và các động sản kháctrên cơ sở hợp đồng cho thuê.Bên cho thuê cam kết mua máy móc ,thiết

bị ,phơng tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của bên thuê vànắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê.Bên thuê sử dụng tài sản thuê

và thanh toán tiền trong suốt thời hạn thuê đã đợc hai bên thoả thuận

-Tín dụng ngân hàng: Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất

đối với các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay Các doanh nghịêp vay vốn ngânhàng chủ yếu vào 3 mục đích :

+ Đầu t vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà xởng,… Tâm lý khách hàng giao d+ Bổ xung thêm vốn lu động

+ Phục vụ các dự án nớc

- Phát hành trái phiếu : Trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác nhậnquyền và lợi ích đòi nợ hợp pháp của ngời sở hữu trái phiếu đối với tài sản của

tổ chức phát hành Một doanh ghiệp có thể phát hành các loại trái phiếu sau:

+Trái phiếu có lãi suất cố định :Là loại trái phiếu mà doanh nghiệp phảItrả một mức lãi suất thẻ nổi theo lãi suất thị trờng hoặc theo điều chỉnh cuadoanh nghiệp

+ Trái phiếu có lãi suất có thể thu hồi :là loại trái phiếu mà doanhnghiệp đợc phép thu hồi sớm hơn thời hạn

+ Trái phiếu có thể chuyển đổi :là loại trái phiếu cho phép các trái chủ

đợc quyền chuyển đổi sang một số lợng cổ phiếu thờng xác định ở một giáxác định và trong một khoang tời gian xác định Đối với loại trái phiều này chỉ

có công ty cổ phần mới đợc phát hành ,cho phép công ty huy động vốn là vay

nợ nhng khi chuyển đổi trái phiếu thì nợ chuyển sang vốn điều lệ công ty giúpcho công ty có thể tái cấu trúc vốn để giảm nợ Việc phát hành trái phiếu này

có u điểm là chi phí sử dụng vốn thấp do trái phiếu chuyển đổi thờng có lãisuất thấp hơn so với các trái phiếu thông thờng có cùng độ rủi ro nhng không

có khả năng chuyển đổi Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu chuyển đổi cónhợc điểm là khó kiểm soát đợc cấu trúc vốn khi đến thời hạn chuyển đổi doquyền lựa chọn thuộc về trái chủ

+Trái phiếu kèm quyền mua cổ phiếu :Là loại trái phiếu cho phép tráichủ đợc quyền mua thêm một số lợng cổ phiếu thờng ở mức giá xác định vàtrongkhoảng thời gian xác định

+Trái phiếu có tài sản đảm bảo:Là loại trái phiếu đợc đảm bảo bằngnhững tài sản của doanh nghiệp hoặc bằng tài sản của bên thứ ba.Những tàisản để đảm bảo cho các trái phiếu phát hành thờng là bất động sản hoặc nhàxởng hay máy móc thết bị

+ Trái phiếu khồng có tài sản đảm bảo :Là loại trái phiếu không đợc

đảm bảo cho việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng một tài sản cụ thểnào .Đây là loại trái phiếu đợc doanh nghiệp phát hành tơng đối phổbiến Loại trái phiếu này thờng đi đôi với lãi suất huy động khá cao do độ rủi

ro cho trái chủ cao Thờng chỉ những doanh nghiệp lớn ,có uy tín mới có thểphát hành thành công các trái phiếu loại này

4 Nội dung quản ký nguồn vốn :

a Xác định nhu cầu vốn đầu t

* tổng mức đầu t xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án ,là cơ

sở lập kế hoạch và quản lý dự án khi đầu t xây dựng Tổng mức đầu t đợc xác

định dự tính theo NĐ 99 ngày 13-6-2007 của chính phủ quản lý

- Chi phí quản lý dự án

- Chi phí t vấn đầu t xây dựng :khảo sát thiết kế ,t vấn xây dựng và cácchi phí khác

- Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác

Tổng mức đầu t của dự án đợc ghi trong quyết định đầu t ,là cơ sở đểlập kế họach và quản lý vốn đầu t ,xác định hiệu quả của dự án Đối với dự án

sử dụng ngân sách nhà nớc ,tổng mức đầu t là giới hạn chi phí tối đa mà chủ

đầu t đợc phép sử dụng để đầu t xây dựng công trình Việc điều chỉnh tổngmức đầu t dự án sử dụng ngân sách nhà nớc phảI đợc ngời quyết định đầu tcho phép và đợc thẩm định lại đối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu

t đã đợc phê duyệt ban đầu

* Phơng pháp dự tính tổng mức đầu t :

- Theo cơ sở dự toán

- Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng tổnghợp tơng ứng

- Tính trên cơ sở số tiền của các dự án có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tơng tự

đang thực hiện kè theo hệ số trợt giá

kế họach phát triển vợt quá năng lực đó bằng việc huy động tài trợ khác Vìvậy cân đối vốn là một nội dung quan trọng của quản lý nguồn vốn

Chơng 2 : Thực trạng vốn và huy động vốn đầu t cho

xây dựng công trình bất động sản

1.Thực trạng chung:

Cách nay không lâu, khoảng đầu năm 2006, chuyện tìm vốn đầu tưphát triển các dự án bất động sản còn được b n nhià t ều như một vấn đề nangiải, cần giải quyết cấp bách Vậy m chà t ỉ trong thời gian ngắn, thị trường đó

có những chuyển động hết sức sinh động

Nhìn lại thời điểm đầu năm 2006, thị trường bất động sản ở v o chà t ặngcuối mệt mỏi của nạn “đói vốn” từ sau Nghị định 181 buộc nh à t đầu tư phảixây dựng ho n chà t ỉnh sản phẩm mới được kinh doanh Khi ấy, các ngân h ngà ttrong nước vẫn thắt hầu bao theo quán tính trước một thị trường đóng băngkéo d i v mà t à t ột phần khác bị r ng buà t ộc bởi các cảnh báo h nh chính cà t ủaNgân h ng Nh nà t à t ước

Vì thế, mặc dù đang có dự án trong tay, phần lớn chủ doanh nghiệp bấtđộng sản đi lên từ nguồn vốn hạn hẹp tích lũy được ở giai đoạn phân lô bánnền trước đó gần như mất năng lực đáp ứng định hướng phát triển đô thị mớitheo hướng hình th nh các khu dân cà t ư tập trung, cao tầng với đầy đủ cơ sở hạtầng của xã hội Đối với nhiều chủ dự án trong nước, việc tìm kiếm thêm v ià tchục tỉ đồng lúc đó xem ra cũng rất khó

Nhưng những diễn tiến mới trong năm 2006, nhất l v o nhà t à t ững thángcuối năm đó l m nờn sà t ự thay đổi ngo i mong à t đợi cho thị trường bất độngsản Theo các chuyên viên kinh tế v chà t ứng khoán, vốn đó được khai thông từnhiều nguồn, xuất phát từ sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong tìnhhình cơ sở hạ tầng phát triển quá chậm so với nhu cầu của nền kinh tế saumột thời gian “nghỉ đông” quá d ià t

Đầu tiên ,luồng vốn đầu t nớc ngoài đổ vào thị trơng nhằm đón đầu cơhội phát triển các laọi hình bất động sản thời “hậu WTO” Nhiều doanhnghiệp FDI triển khai các dự án vốn h ng chục, h ng trà t à t ăm triệu đô la Mỹtại các trung tâm đô thị lớn l m cho thà t ị trường bất động sản “nóng” lên cácquỹ đầu t nớc ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia v o thị trà t ờng, các quỹ

đầu t chuyên ng nh cà t ũng bắt đầu xuất hiện Mặc dù trong thời gian đầucũng loay hoay tìm hướng tiếp cận thị trờng, nhng với mấy lần tăng vốn,các quỹ này đang phát huy tác dụng

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt củathị trờng chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu t trong nớc cựclớn cho thị trờng bất đông sản Một mặt các công ty có giá cổ phiếu lên cao có

xu hớng chuyển dịch một khối lợng vốn vốn huy động đợc sang thị trờng bất

động sản,đặc biệt là các ngân hàng

Nhờ huy động được lượng vốn nhiều ng n tà t ỉ đồng, các ngân h ngà tkhông chỉ chuyển vốn sang đầu tư bất động sản dưới nhiều hình thức m bà t ắtđầu cạnh tranh cho vay để giải ngân Nhờ đó, khách h ng l các chủ à t à t đầuthức vay u đãi, linh hoạt v d i hạn hơn “à t à t Điều n y mang ý nghà t ĩa kích cầuquan trọng, tạo thêm sự sôi động cho thị trờngg bất động sản”

Bên cạnh đó, kênh đầu tư cá nhân v o nh à t à t đất cũng đợc kích hoạt trở lại từnhững ngời thắng lớn ở thị trường cổ phiếu “Sự kích hoạt n y gúp phà t ần

l m nóng thà t ị trường, kéo theo nguồn vốn đầu tư khá lớn ở trong dân” Cácchuyên gia cũng cho rằng nguồn vốn n y chà t ỉ có thể huy động hiệu quả khithị trường khởi sắc, sản phẩm có tính thanh khoản cao “Tuy khó có thể xácđịnh được số vốn từ kênh n y,nhà t ng với hai lần sốt giá nh à t đất hồi tháng 3

v tháng 8 năm 2007 và t ừa qua, có thể thấy đây l nguà t ồn vốn đầu tư rất tiềmnăng”

Mặt khác, ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giỏm đốc Công ty Địa ốc

Ho ng Quân, cho rà t ằng gần đây, thị trờng bất động sản đang chứng kiến xuhướng tăng cường hợp tác giữa các nh đầu tà t dới nhiều hình thức nh hợpđồng hợp tác kinh doanh, th nh là t ập liên doanh, mua bán cổ phần để trở

th nh à t đối tác chiến lợc của nhau Sự hợp tác diễn ra liên tục v à t đa dạnggiữa các doanh nghiệp bất động sản với nhau, giữa doanh nghiệp bất độngsản với các đối tác trong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đếnviệc phát triển dự án bất động sản, với các định chế t i chính trong và t à tngo i nà t ước, các doanh nghiệp có tiềm lực t i chính, thà t ậm chí l già t ữa các

doanh nghiệp ngo i ng nh nhà t à t ưng có nhu cầu đầu tư v o bà t ất động sản Theo ông Sơn, các doanh nghiệp chọn đối tác dựa trên thương hiệu và tnhững điều kiện phù hợp chứ không phân biệt trong hay ngo i nà t ước “Quátrình n y à t đang tháo gỡ b i toán và t ề vốn tại nhiều doanh nghiệp”, ông nối.Với tình hình nguồn vốn đang diễn tiến tốt đẹp, ông Sơn ví sự đầu tư v oà tthị trường bất động sản trong tương lai (nếu thị trường được kích hoạt tốt)

sẽ nhiều như “sung trên c nh” so và t ới các ng nh kinh tà t ế khác với bất độngsản hấp thu vốn dễ d ng hà t ơn

Tuy nhiên theo ông, “sung” khụng rụng bừa bãi “Tôi thấy các nhà tđầu tư t i chính thà t ường luôn “chọn mặt gửi v ng”, hà t ọ xem xet rất kỹ vềtiềm năng phát triển của doanh nghiệp trước khi bỏ vốn đầu tư Bằngchứng l thà t ời gian vừa qua, những doanh nghiệp bất động sản nhận được

sự hỗ trợ vốn từ các công ty t i chính là t ớn trong v ngo i nà t à t ớc đều có uy tínthương hiệu, có bộ máy năng động, trình độ cao, có chiến lược bán h ngà thiệu quả hoặc ít nhất cũng có những nỗ lực tiếp thị, xúc tiến thơng mại ,mởrộng quan hệ từ đó mới đợc nhận diện”

Đồng tình với nhận định n y, ông Trà t ần Minh Ho ng, Chủ tà t ịch HĐQTCông ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu như trướcđây, lợi thế kinh doanh thuộc về các doanh nghiệp có vốn tự có lớn thì với

sự phát triển của thị trường vốn hiện nay, lợi thế sẽ thuộc về các doanhnghiệp có chuyên môn cao, định hớng tốt v quà t ản trị chuyên nghiệp

Tuy nhiên vốn đầu t cho xây dựng công trình bất động sản vẫn dừng ởmức "Số văn phòng cao cấp hiện qúa ít so với nhu cầu doanh nghiệp Viễncảnh thiếu hụt sẽ kộo d i trong v ià t à t năm nữa, giá thuê chắc chắn còn tăng " -một nh à t đầu tư nước ngo i nhà t ận xét Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vựcnăm 1997 đó l m cho thà t ị trường văn phòng cho thuê đình trệ, giá thuê vănphòng loại A v o thà t ời điểm đó cao nhất cũng chỉ ở mức gần 15USD/m2/tháng Nh à t đầu tư lỗ nặng, những công trình đang xây dựng thì

đ nh hoãn là t ại hoặc chuyển công năng… Tâm lý khách hàng giao d Đến cuối năm 2003 thị trường

n y mà t ới hồi phục v thà t ực sự sôi động trong năm 2004 đến nay

Theo Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, hiện to n bà t ộ vănphòng loại A tại H Nà t ội v TP.HCM hà t ầu như đó cho thuê hết công suất vớigía bình quân l 27 USD/m2/tháng Các toà nh loà t à t ại B v C cà t ũng đó chothuê trên 95% diện tích Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRichard Ellis, thị trường văn phòng cao cấp đang chịu nhiều áp lực cho cả

nh à t đầu tư v khách h ng Hià t à t ện thị trường n y à t đang bị điều phối bởi cáccông ty nước ngo ià t với việc đầu t cho một dự án toà nh cao cà t ấp không hềđơn giản, nhất l và t ề mặt tài chính Diễn biến thị trờng thì lại tơng đối phứctạp

Với các cao ốc tại trung tâm TP, nơi được xem l có vị trí giao dà t ịchthuận lợi nhất cũng đang đau đầu vỡ tình trạng thiếu các bãi đậu xe Thôngthường bãi đậu xe tầng hầm của toà nh không à t đủ sức chứa hết lượng xecủa nhân viên chứ chưa kể đến của khách giao dịch bên ngo i Đôi lúc chà t ỉvì “chuyện nhỏ” n y m à t à t ảnh hưởng đến hoạt động của công ty.Tại Hà tNội, doanh thu của Tổng công ty đầu tư v phát trià t ển nh v à t à t đô thị (HUD)

đã tăng gấp đôi kể từ sau Tết Theo số liệu thống kê của trung tâm, trướcTết doanh thu hằng tháng chỉ đạt 100 tỷ đồng, nhưng hiện đó lên đến 200 tỷđồng Đồng thời, nh tà t ại 3 khu đô thị của HUD được rao bán l Và t ăn Quán(H à t Đông), Việt Hng (Long Biên, H Nà t ội) v Pháp Vân (Ho ng Mai, Hà t à t à tNội) đều được người mua săn lựng ráo riết Tổng giám đốc VinaCapitalphân tích, FDI đổ v o nhià t ều sẽ cần khu cụng nghiệp để xây nh máy, nhà t à t

ở cho người lao động, khách sạn, căn hộ cao cấp cho các chuyên gia nướcngo i Nhà t ững người n y sau khi có công à t ăn việc l m à t ổn định sẽ lại đổ xô

đi tìm nh à t ở Theo đó, thị trường nh à t ở dân dụng vẫn phát triển, song tớiđây sẽ không tập trung trong th nh phà t ố nữa m phát trià t ển ra khu ngoại

th nh, gà t ần khu công nghiệp hoặc loại nh Affordable Apartment (nh trongà t à ttrung tâm nhưng giá cả phải chăng, phù hợp với thu nhập) Một chuyên

viên t vấn đầu t t i chính cho bià t ết, thông thờng ở các nước có nền kinh tếphát triển, nh à t đầu tư luôn xoay chuyển đồng vốn v à t đầu tư d n trà t ải đểphân tán rủi ro chứ ít đầu tư theo một hướng nhất định Ở nớc ta, thời gianqua nhiều nh à t đầu tư cũng bắt đầu kinh doanh theo hướng n y Trong bà t ốicảnh nhiều nh à t đầu tư đó kiếm khá nhiều tiền nhờ đầu tư chứng khoántrong thời gian qua, chắc chắn nhiều người sẽ đổ tiền v o là t ĩnh vực bấtđộng sản để “đón gió ”, đồng thời cũng nhằm phân tán rủi ro trong đầu tưkhi thị trường chứng khoán đó quá nóng Rõ r ng, trên cả hai thà t ị trờng Hà tNội v TP.HCM tiềm năng vẫn còn rất lớn cho các nhà đầu tà t bất động sản caocấp Việc hớng dẫn đầu t vào khu vực nào sẽ xếp xuống hàng sau,vấn đề trớcmắt là các nhà đầu t cần tìm vị trí nào đắc địa cho việc triển khai dự án củamình

2.Một só thành tựu đạt đ ợc:

Trong một thống kê gần đây, hiện nay 18% tổng d nợ của các ngânhàng đang đựơc đầu t vào bất động sản vào thời kì thị trờng phát triển nóng,tốc độ cho vay đối với dự án bất động sản của một số ngân hàng tăng đên25%, trong đó các khỏan vay trung và dài hạn chiếm đến 82% Nhng từ khi thitrờng đóng băng, các ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay,đến cuối năm 2005tốc độ cho vay đã giảm xuống chỉ còn 9%

Tại thành phố Hồ Chí Minh, lợng vốn đổ vào thị trờng bất động sản đãlên đến 50 ngàn tỷ đồng, d nợ cho vay vào bất động sản trên 25 ngàn tỷ đồng,chiếm 13,7% tổng d nợ Tại hà nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi

đồng Doanh nghiệp có số vốn đăng ký thấp nhât là 5 triệu đồng và cao nhất là

200 tỷ đông (hơn 130 triệu USD) và đến nay con só đó đã tăng lên rất nhiềulần Một điều đáng chú ý là só vốn đầu t thực tế cao hơn số vốn đăng ký ởcùng thời kỳ và doanh nghiệp t nhân trong nớc là nhà đầu t chủ yếu và chiếm

tỷ trọng lớn Bớc đầu đã tu hhút đợc vốn từ việc phát hành trái phiếu công

ty Chính phủ đã ban hành các quy định rõ ràng hơn về việc phát hành cổphiếu và tráI phiếu của doanh nghiệp Luật chứng khoán đợc quốc hội thôngqua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 sẽ tạo hung hành lang pháp lý thuận lợicho việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp

Tín dụng ngân hàng vẫn là hình thức huy động vốn chủ yếu của cácdoanh nghiệp xây dựng nớc ta Hoạt động chủ yếu của các tổ chức tín dụngvẫn là huy động và cho vay với các hình thức tín dụng truyền thống Với một

điều rất đáng khuyến khích là trong hoạt động của các công ty cho thuê tàichính thờng không có sự phân biệt đối xử với các thành phần kinh tế khácnhau,kể cả các công ty nhỏ cũng nh những doanh nghiệp lớn

3 Những tồn tại và nguyên nhân :

Mặc dù có tiến bộ về tăng trởng ,chuyển dịch cơ cấu và hiệu qua sảnxuất kinh doanh ở một số mặt đợc nâng lên ,song so với yêu cầu của chiến lợcphát triển kinh tế đến năm 2010 và hội nhập kinh tế khu vực ,quốc tế thìdoanh nghiệp nớc ta bộc lộn nhiều yếu kém bất cập

Khoảng 90% trong số các doanh nghiệp cha tới 10 tỷ đồng Tổng sốvốn điều lệ của 2300 doanh nghiệp chỉ có khoảng 250.000 tỷ đồng ,tơng đơngvới khoảng 15,5 tỷ USD –tức chỉ tơng đơng với số vốn của một tập đoàn đaquốc gia cỡ trung bình trên thế giới –nh một chuyên gia

Thị trờng chứng khoán Việt Nam lại cha phát triển ,cha trở thành kênhhuy động vốn dài hạn cho đầu t phát triển Nớc ta hiện naycó trên 400 cồn ty

cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên trung tâm giao dịch cổ phiếu ,song hiện chỉ

có hơn 50 công ty niêm yết trên thị trờng chứng khoán ,nhng tổng số tài khoản

đầu t chứng khoán của toàn thị trờng mới chỉ chiếm con số rất khiêmtốn ,không bằng số tiền gửi tại một ngân hàng cổ phần nhỏ

Dờng nh các công ty cổ phần không muốn niêm yết trên thị trờngchứng khoán Trong khi đó ở các nớc khác ,đợc niêm yết là một vinh hạnh lớn,phải phấn đấu một thời gian nhất định ,có khi trong nhiều năm mới đủ điềukiện niêm yết nguyên nhân chính của hiện tợng này liên quan đến lợi ích củacông ty khi niêm yết và không niêm yết Đó là khi không niêm thì không cầnkiểm toán hàng năm ,không tốn phí kiểm toán ,không cần công bố thôngtin,dễ trốn thuê hơn … Tâm lý khách hàng giao dTuy nhiên những cái gọi là u điểm khi không tham gianiêm yết chỉ có thể có trong thời điểm giao thời ,lúc tranh tối tranh sáng Thực

ra những lợi ích này hoàn toàn không bền vững khi mà nhà nớc có các biệnpháp quản lý chặt chẽ hơn