nghiên cứu quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện huyện tháp mười, đồng tháp

1.3.2 Tổ chức nhà nước trong cơ quan Hình 1.1 Sơ ñồ về tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan 1.3.3 Chức năng và nhiệm vụ a Chức năng Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất là ñơn vị ch

Nguyễn T Ngọc Huệ

Nghiên cứu quy trình chuyển nhượng QSD ñất

trên ñịa bàn huyện huyện Tháp Mười

MỤC LỤC

Nộidung Trang

Phụ bìa i

Nhận xét của giáo viên

Phiếu ñánh giá kết quả thực tập Lời cảm ơn Tóm tắt CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN 1.1 Sơ lược về huyện Tháp Mười 1

1.1.1 Vị trí ñịa lý 1

1.1.2 ðịa hình 1

1.1.3 Khí hậu 1

1.2 Kinh tế xã hội 1

1.3 ðịa ñiểm thực tập 2

1.3.1Sơ lược về cơ quan 2

1.3.2Tổ chức nhà nước trong cơ quan 2

1.3.3Chức năng và nhiệm vụ 2

1.4 Một số khái niệm 4

1.4.1 Quyền sử dụng ñất 4

1.4.2Nhận chuyển quyền sử dụng ñất 4

1.4.3Giá quyền sử dụng ñất 4

1.4.4Chuyển quyền sử dụng ñất 4

1.4.5Hợp ñồng chuyển quyền sử dụng ñất 4

1.4.6 Thuế chuyển quyền SDð 5 1.5 Chính sách ñất ñai Việt nam trong thời kỳ 1993 – 1998 5,6 1.6 Chính sách ñất ñai Việt nam trong thời kỳ 1998-2003 6,7

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Kết quả ñạt ñược

3.1.1 Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất

3.1.2 Quy trình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất nguyên thửa 3.2 Thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất

3.3 Thảo luận

3.4 Vai trò của nhà nước trong chuyển quyền sử dụng ñất

CHƯƠNG 4 : KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Sơ ñồ tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan

Hình 2.1 Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 181 Hình 1.2 Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển quyền tặng cho nguyên thửa

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CQSDð: Chuyển quyền sử dụng ñất

QSDð: Quyền sử dụng ñất

SDð: Sử dụng ñất

TÓM TẮT

Tháp Mười là một trong những huyện tương ñối phát triển so với các huyện khác của tỉnh ðồng Tháp Vấn ñề chuyển quyền sử dụng ñất của huyện diển ra hàng năm tương ñối cao Do ñó công tác chuyển quyền sử dụng ñất diễn ra phức tạp ñể thực hiện tốt và phục vụ cho những người dân có nhu cầu chuyển quyền sử dụng ñất trong huyện Văn phòng ðăng ký Quyền sử Dụng ñất của huyện là ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về giấy chứng nhận, lưu trữ quản lý và chỉnh lý

Trong quá trình chuyển quyền sử dụng ñất có các vấn ñề cần thiết sau: Trình tự thụ tục chuyển quyền sử dụng ñất

Cụ thể như là trình tự thủ tục chuyển ñổi ñất nông nghiệp giữa hộ gia ñình cá nhân, chuyển nhương, tặng cho thừa kế

Các quy ñịnh cụ thể về chuyển quyền sử dụng ñất và nhận chuyển quyền cho từng trường hợp cụ thể

- Chuyển nhượng

- Tặng cho

- Thừa kế

- Chuyển ñổi ñất nông nghiệp

Các quy ñịnh về thuế cho từng trường hợp cũng khác nhau

Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại huyện Tháp Mười giai ñoạn 2006-2008

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN

1.1 Giới thiệu sơ lược về huyện Tháp Mười

1.1.1 Vị trắ ựịa lý

Huyện Tháp Mười nằm ở phắa đông tỉnh đồng Tháp, cách Thành Phố Cao Lãnh khoảng 32km, diện tắch tự nhiên 52.786,5 ha chiếm 15% diện tắch toàn tỉnh, dân số trung bình năm 2005 của huyện là 127.175 người chiếm 7.69% dân số toàn huyện là 246 người/km2 với 13 xã và 1 thị trấn

Phắa Bắc giáp huyện Tam Nông

Phắa Nam giáp huyện Cao Lãnh và tỉnh Tiền Giang

Phắa đông giáp Long An và Tiền Giang

Phắa Tây giáp huyện Cao Lãnh

Với vị trắ ựịa lý của mình Tháp Mười có ựiều kiện thuận lợi giao thương với các vùng lân cận

1.1.3 Khắ hậu

Có ựặc ựiểm khắ hậu chung của tỉnh đồng Tháp, chịu ảnh hưởng của khắ hậu nhiệt ựới gió mùa cận xắch ựạo, có nhiệt ựộ cao quanh năm, khắ hậu hàng năm chia thành 2 mùa rõ rệt

1.2 Kinh tế xã hội

Nền kinh tế chủ yếu của Tháp Mười là sản xuất nông nghiệp, hơn 85% người dân sống chủ yếu là làm nông Ngoài ra trong nền kinh tế hiện nay Tháp

Mười cũng thu hút khá nhiều nhà ñầu tư xây dựng các công ty góp phần giải quyết công việc cho hàng trăm người thất nghiệp của huyện làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển

1.3 ðịa ñiểm thực tập

1.3.1 Sơ lược về cơ quan

Văn Phòng ðăng Ký Quyền sử dụng ñất huyện Tháp Mười thành lập vào ngày 12/6/2005 là cơ quan có dịch vụ công, có thu có con dấu riêng và có chức năng tổ chức thực hiện ñiều kiện sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất về biến ñộng sử dụng ñất Quản lý hồ sơ ñịa chính giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

1.3.2 Tổ chức nhà nước trong cơ quan

Hình 1.1 Sơ ñồ về tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan

1.3.3 Chức năng và nhiệm vụ

a) Chức năng

Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất là ñơn vị chuyên môn giúp phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất theo quy ñịnh của phát luật

nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư

 ðăng ký QSDð và chỉnh lý biến ñộng về sử sụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các QSDð của hộ gia ñình cá nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư

 Lưu trữ, quản lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính của huyện trích sao hồ sơ ñiạ chính gốc do Văn phòng ðăng ký QSDð tỉnh gửi tới, hướng dẫn và kiễm tra lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của UBND xã, thị trấn

 Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền SDð, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với người sử dụng ñất là hộ gia ñình cá nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư

 Lưu trữ và quản lý bản sao giấy chứng nhận QSDð và các giấy

tờ khác có liên quan trong quá trình hình thành thực hiện thủ tục hành chính quy ñịnh tại ñiểm ñiều 3 (Luật ñất ñai)

 Thực hiện trích ño ñiạ chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai

và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện, xã

 Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao

hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước

và nhu cầu của cộng ñồng

 Thực hiện thu phí, trong quản lý SDð theo quy ñịnh của pháp Luật Thực hiện các dịch vụ về cung cấp thông tin ñất ñai trích lục bản ñồ ñịa chính trích sao hồ sơ ñịa chính

 Thực hiện chế ñộ báo cáo theo các quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho phòng Tài nguyên

 Quản lý viên chức, người lao ñộng về tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật

1.4.3 Giá Quyền Sử Dụng ðất

Là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích do nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình trong quá trình giao dịch

1.4.4 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

- Chuyển nhượng QSDð là việc người có QSDð hợp pháp chuyển giao ñất

và quyền sử dụng ñất cho người khác tuân theo những quy ñịnh của bộ luật dân sự

và luật ñất ñai hiện hành

- Chuyển nhượng QSDð là hình thức chuyển QSDð, trong ñó người sử dụng ñất (gọi là bên chuyển QSDð), chuyển giao ñất cho người ñược chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng), còn người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng

- Vì vậy, chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà không còn nhu cầu sử dụng ñất nữa, mà họ chuyển nhượng cho người thật sự có nhu cầu sử dụng ñất, ở ñây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ ñất ñai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập mối quan hệ pháp luật ñất ñai mới (bên nhận chuyển nhượng)

1.4.5 Hợp ñồng quyền sử dụng ñất

 Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; văn bản thừa kế quyền sử dụng ñất do các bên liên

quan lập nhưng không trái với quy ñịnh của pháp luật về dân sự

 Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng quyền sử dụng ñất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia ñình phải ñược tất cả các thành viên có ñủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia ñình ñó thống nhất

và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự

 Hợp ñồng chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng ñất phải ñược tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ

quyền theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự

 Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất có hiệu lực kể từ thời ñiểm ñăng ký tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan ñến quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo thứ tự ñăng ký tại Văn phòng ðăng ký

Căn cứ tính thuế CQSDð là diện tích ñất chuyển quyền, giá ñất và thuế suất

thuế chuyển quyền sử dụng ñất

1.5 Chính sách ñất ñai Việt Nam trong thời kỳ 1993 – 1998

ðổi mới quan trọng về chính sách ñất ñai giai ñoạn này là ðảng và nhà nước ta vẫn tiếp tục khẳng ñịnh quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là do nhà nước thống nhất quản lý nhưng ñồng thời cũng xác ñịnh rỏ, cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñốt với chủ sử dụng ñất trong việc quản lý và sử dụng ñất

cũng ñã ñược Luật quy ñịnh chi tiết Mặt khác bên cạnh việc quy ñịnh người sử dụng có năm quyền Luật và các chính sách ñất ñai cũng xác ñịnh ñất có giá ðiều này làm thay ñổi sâu sắc ñến tất cả các hoạt ñộng kinh tế xã hội có liên quan ñến ñất ñai và nó cũng ñã thừa nhận quyền sử dụng ñất như là một loại tài sản

Chính sách ñất ñai trong giai ñoạn này ñã khẳng ñịnh bước tiến quan trọng trong quan ñiểm và chỉ ñạo của ñảng và nhà nước về vấ ñề về ñất ñai, ñã thể hiện ñược quan niêm tiến bộ về cấu trúc sở hữu ñất ñai, sở hữu toàn dân không còn là hành vi pháp lý chính trị ñơn thuần mà ñiều cốt yếu là hướng tới nội dung kinh tế thiết thực, khơi dậy các ñộng lực kinh tế trong việc bảo vệ và

sử dụng ñất ñai Sự ñột phá này ñem lại sự thành công khá lớn trong sự thành công trong công cuộc ñổi mới và xây dựng ñất nước theo mục tiêu Xã hội chủ nghĩa Mặt khác, quan ñiểm giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài quy ñịnh tại ñiều 1,2 của Luật năm 1993 là thể hiện sự gắn bó giữa phương diện chính trị của việc giải quyết quan hê ruộng ñất trong ñiều kiện của nước Phương diện kinh tế thể hiện ở sự kiên quyết thay ñổi hình thức sử dụng ruộng ñất theo kiểu tập thể sang hình thức giao ñất ổn ñịnh lâu dài cho hộ gia ñình và cá nhân từ “ khoản 100” ñến “khoản 10” và theo quy ñịnh của Luật ñai ñai 1993 Nhà nước giao ñất ổn ñịnh lâu dài cho người nông dân thì năng suất cây trồng và vật nuôi tăng lên ñáng kể Từ chổ nước ta phải nhập lương thực ñến nay chúng ta có lương thực ñể ăn và giành một phần ñáng kể ñể xuất khẩu Từ

ñó cũng cho rằng, một khi quyền lợi của người sử dụng ñất gắn liền với mảnh ñất mà họ ñang sử dụng thì ñất ñai ñược sử dụng có hiệu quả Khoản 2, ðiều 2 – Luật ñất ñai cũng tuyên bố tôn trọng thành quả Cách mạng của các thời kỳ, ñây

là một quan ñiểm chính trị rất lớn trong giải quyết mối quan hệ ruộng ñất

Tóm lại, chính Luật ñất ñai 1993 và các hệ thống các văn bản dưới Luật giai ñoạn này ñã bước ñầu tạo ra tiền ñề cho quan hệ ruộng ñất vận ñộng theo qu1 trình phát triển của nền sản xuất hàng hóa, ñặt nền tảng pháp Luật cho qun

hệ ñất ñai tham gia vào thị trường Quá trình phát triển của nó ñã thừa nhận các phạm trù kinh tế` trong quan hệ ñất ñai: giá trị, giá cả thị trường ñất ñai Quan niệm về mặt cấu trúc mới trong qua hệ sở hữu ñất ñai của Luật ñất ñai 1993 ñã

tạo ra những tiền ñề kinh tế chủ yếu nhất ñể hỗ trợ nông dân thật sự là ñơn vị kinh tế tự chủ

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật ñất ñai 1993, Luật ñã bộc lộ những hạn chế nhất ñịnh như:

Luật ñất ñai 1993 có những quy ñịnh chung, cò một số quy ñịnh không phù hợp với thực tế từ ñó trong quá trình thực hiện các ngành các cấp còn lúng túng Các văn bản dưới luật tuy ñã ñược ban hành nhưng vẫn chưa ñủ, còn chồng chéo không ñồng bộ và có những thay ñổi liên tục Việc phân cấp, quản

lý ñất ñai giữa các ngành, các cấp chưa hợp lí, thủ tục rườm rà hiệu lực quản lý nhà nước

Luật ñất ñai 1993 chưa có ñủ các quy ñịnh ñể giải quyết triệt ñể nhiều vấn

ñề thực tiễn mới ñặt ra như: việc sử dụng và quản lý ñất phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước Chính sách ñất ở ,chế ñộ quản lý nhà nước về mặt kinh tế ñối với thị trường bất ñộng sản chuyển quyền sử dụng ñất, giải quyết tranh chấp ñất ñai.,

1.6 Chính sách pháp luật ñất ñai trong thời kỳ 1998- 2003

Với Luật sửa ñổi bổ sung 1998 , 2001 và một loạt các văn bản hướng dẫn Luật ban hành thể hiện ñiểm nối mới quan trọng về việc Nhà nước tập trung tháo dỡ các ách tắc trong công việc về các vấn ñề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, các thủ tục chuyển ñổi ñất ñai, cũng cố quản lý nhà nước ñối vời khu vực nông thôn

Các thay ñổi ñã mang lại hiệu quả trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở khu vực nông thôn làm ổn ñịnh và kích thích người nông dân tập trung sản xuất Việc thực hiện các quyề của người dân cũng tương ñối dễ dàng hơn và nhờ ñó giá trị ñất ñai ñược khơi dậy và ñất ñai ñược ñánh giá như một nguồn nội lực quan trọng trong việc thúc ñẩy sự phát triển kinh tế xã hội của ñất nước

Tuy nhiên trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế xã hội pháp luật ñất ñai ñã bộc lộ rõ một số hạn chế sau:

 Pháp luật ñất ñai chưa xác ñịnh rõ nội dung cốt lỗi của chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai do nhà nước thống nhất quản lý Vai trò ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai của nhà nước chưa ñược xác ñịnh trong luật

 Pháp luật về ñất ñai chưa ñủ tầm ñể giải quyết một cách có hiệu quả những vấn ñề ñất ñai ñể ñáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước trong thời kỳ mới

 Pháp luật về ñất ñai chưa thật sự theo kịp với tiến trình ñổi mới kinh

tế thị trường theo ñịnhhướng Xã Hội Chủ Nghĩa và chủ ñông hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả Luật ñất ñai quy ñịnh tương ñối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp trong khi các mối quan

hệ kinh tế ñược ñề cập, ñiều chỉnh còn ít

 Pháp luật ñất ñai chưa giải quyết ñược những tồn ñộng trong lịch sử trước ñây về ñất ñai cũng như những vấn ñề mới nảy sinh Trong thực tế vấn ñề ñòi hỏi lại là nhà ñất những tiếp xúc xảy ra và còn có ý kiến khác nhau trong xử

lý Tình trạng vi phạm pháp luật ñất ñai tranh chấp khiếu nại vẫn còn tiếp tục là vấn ñề bức xúc trong khi các quy ñịnh về chế tài giải quyết còn ít hoặc ít mang tính khả thi

 Nhiều nội dung của pháp luật ñất ñai mới dừng lại ở mức ñộ quy ñịnh nguyên tắc, quan ñiểm mà vẫn thiếu các văn bản quy ñịnh cụ thể nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp Hệ thống pháp luật ñất ñai còn cồng kềnh kém hiệu quả

ðể khắc phục những thiếu sót trên, thực hiện nghị ñịnh 12/2001-QH 11 về chương trình xây dựng pháp lệnh của Quốc hội khó IX(2002-2007) tại kì hợp thứ 4 của Quốc hội khóa IX ñã thong qua luật ñất ñai mới Luật ñất ñai 2003 thay thế cho Luật ñất ñai 1993 (sửa ñổi bổ sung năm 1998,2001).(Roãn Ngọc Chiến,2005)

CHƯƠNG 2

PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.1 Thời gian và ñịa ñiểm nghiên cứu

- Thời gian: 8 tuần từ 27/4/2009 ñến 19/6/2009

- ðịa ñiểm: Văn phòng ðăng ký QSDð huyện Tháp Mười tỉnh ðồng Tháp

2.2 Mục ñích nghiên cứu

- Nhằm tìm hiểu sâu hơn quy trình chuyển quyền SDð trên ñịa bàn huyện Tháp Mười

- Biết ñược tác ñộng của Luật ñất ñai trên thị trường CQSDð

- Tìm ra giải pháp tốt nhất ñể hoàn thiện công tác quản lý về ñất ñai

- ðể giúp cho công việc sau này ñược tốt hơn qua công việc thực tế tại cơ quan

2.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

- ðối tượng là tất cả các văn bản vi phạm Pháp Luật, các quy ñịnh về CQSDð các văn bản Luật có liên quan ñến ñề tài

- Phạm vi nghiên cứu là ñịa bàn huyện Tháp Mười

2.4 Các bước thực hiện ñề tài

- Nhận ñề tài

- Thu thập các tài liệu có liên quan ñến ñề tài như: Luật ñất ñai, Nghị ðịnh

181, các Quyết ñịnh có liên quan

- Viết ñề cương

- Thực tập tại cơ quan ñể tiếp xúc với công việc thực tế

- Thu thập tài liệu tại cơ quan, tài liệu tham khảo từ các giáo trình, qua mạng

- Rút ra kinh nghiệm từ công việc thực tế trong quá trình thực tập

- Viết báo cáo tốt nghiệp

- Hoàn tất báo cáo

CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Nội dung liên quan ñến ñề tài

3.1.1 Quy ñịnh chung về chuyển quyền sử dụng ñất

a) Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng ñất

Khi hộ gia ñình, cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng ñất cho nhau thì phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Hộ gia ñình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong sáu (06) loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất thì mới ñược chuyển quyền

Bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng ñúng mục ñích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của ñịa phương, không làm tổn hại ñến lợi ích của người sử dụng ñất xung quanh, thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng theo quy ñịnh của pháp luật và các quy ñịnh khác có liên quan Các bên tham gia chuyển quyền phải thoả thuận theo các ñiều khoản có trong hợp ñồng và phù hợp với Luật ñất ñai, Luật dân sự

b) Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất

Hạn mức nhận chuyể quyền sử dụng ñất nông nghiệp của hộ gia ñình cá nhân do Chính Phủ UBND thường vụ Quốc Hội quyết ñịnh

c) Thời hạn sử dụng ñất khi nhận chuyển quyền sử dụng ñất

 Thời hạn sử dụng ñất khi nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñối với loại ñất có qui ñịnh thời hạn là thời gian sử dụng ñất còn lại của thời hạn sử dụng ñất trước khi chuyển quyền sử dụng ñất

 Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñối với loại ñất

ñược sử dụng ổn ñịnh lâu dài thì ñược sử dụng lâu dài

d) ðiều kiện chuyển quyền sử dụng ñất

 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc có một trong 06 loại giấy tờ có liên quan về quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận

 Quyền sử dụng ñất không bị biên kê ñể ñảm bảo thi hành án

 ðất còn trong thời hạn sử dụng

 ðất không tranh chấp

Nếu bên nhận chuyển quyền thoã mãn các ñiều kiện nêu trên thì ñược xem là chuyển quyền hợp pháp, và ngược lại sẽ bị xử lý theo quy ñịnh của pháp luật

e) Giá chuyển quyền sử dụng ñất

UBND cấp tỉnh xây dựng giá ñất cụ thể tại ñịa phương theo khung giá các loại ñất do chính phủ quy ñịnh

3.1.2 Các quy ñịnh cụ thể về chuyển quyền sử dụng ñất

• Trường hợp không ñược nhận chuyển quyền:

- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân không ñựơc nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ñược nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất chuyên trồng lúa nước

- Hộ gia ñình, cá nhân không ñựơc nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng ,trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực này

• Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh như sau:

- Hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển quyền sử dụng ñất thông qua chuyển ñổi quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 113 Luật ñất ñai và ñiều 102 Nghị ñịnh 181

- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển quyền sử dụng ñất thông qua nhận chuyển quyền sử dụng ñất trừ trường hợp quy ñịnh tại ðiều 103 của Nghị ñịnh 181

- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân cộng ñồng dân cư nhận quyền sử dụng ñất thông qua thừa kế quyền sử dụng ñất

- Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy ñịnh tại ñiều 121 của luật ñất ñai ñược nhận quyền sử dụng ñất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, ñược tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất nhà ở

- Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới ñược hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñược nhận quyền sử dụng ñất từ người tham gia góp vốn

- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo ñược nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñang sử dụng ổn ñịnh

- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nứoc ngoài, cá nhân nước ngoài ñược nhận quyền sử dụng ñất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp ñất ñai ñược UBND có thẩm quyền công nhận

- Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñúng mục ñích ñã ñược xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất

3.1.3 Quy ñịnh về mức thuế trong chuyển quyền sử dụng ñất

Từ việc nhu cầu chuyển nhượng Quyền Sử Dụng ðất diễn ra ồ ạt thì giá ñất cũng gia tăng tỉ lệ thuận với nhu cầu chuyển nhượng; ñể ñáp ứng ñược gia tăng loại hàng hóa này ñòi hỏi nhà nước phải có những văn bản pháp luật quy ñịnh về giá ñất ñể thuận lợi trong công tác quản lý cũng như ñem lại ngân sách cho nhà nước tránh tình trạng thất thu ngân sách

Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là nhu cầu rất cần thiết cho người

sử dụng và ñã ñược nhà nước ta cộng nhận và quy ñịnh cụ thể cho từng trường hợp Bên cạnh ñó cần phải quy ñịnh về mức thuế là một ñiều tất yếu và cần thiết trong quản lý nhà nước về ñất ñai nhằm thể hiện ñược vai trò chức năng và quyền hạn của nhà nước Ngày 22/6/1994 Luật thuế chuyển quyền ñã ra ñời ñể khuyến khích người sử dụng ñất một cách có hiệu quả, ñảm bảo nhà nước công bằng và dân chủ

Nhà nước quy ñịnh cụ thể cho từng trường hợp sau:

* ðối với chuyển nhượng phải nộp:

- 20% giá trị chuyển nhượng ñối với ñất nông nghiệp

- 40% giá trị chuyển nhượng ñối với ñất phi nông nghiệp

* ðối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp

- 5% phí trích bạ giá trị tài sản thuế Mức thuế ñã ñược nhà nước quy ñịnh cụ thể và chi tiết như vậy mà mức thuế còn quá cao so với khả năng của người dân cho nên trong thời gian qua người sử dụng ñất chuyển nhượng QSDð trái phép so với quy phạm pháp luật không thông qua nhà nước, mua bán bằng giấy tay nên nhà nước không quản lý ñược và làm thất thu ngân sách nhà nứơc Từ thực tế cho thấy nhà nước ta phải thay ñổi mức thuế phải ñóng trong chuyển nhượng ñể làm thế nào cho phù hợp với khả năng của ngừơi sử dụng ñất Vì thế 22/12/1999 Quốc hội ñã ban hành Luật sửa ñỗi một số ñiều luật thuế chuyển quyền chỉ còn:

* ðối với bên chuyển nhượng phải nộp:

- 2% ñối với ñất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản

- 4% ñối với ñất ở và ñất chuyên dùng

* ðối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp:

- 1% phí trích bạ giá trị tài sản thuế

Quốc hội cũng ban hành một số nghị ñịnh như 19/2000/Nð- CP quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và sửa ñổi một số ñiều của luật thuế chuyển nhượng và ngày 20/10/2000 ra ñời thông tư 104 hướng dẩn thi hành nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP ðiều này chứng minh rằng nhà nước rất quan tâm tới công tác quản lỳ cũng như sử dụng ñất Từ việc cho ra thông tư tạo ñiều kiện thuận lợi cho công tác ñất ñai và tạo lòng tin cho ngừơi sử dụng

Năm 2009 chính phủ ban hành thuế thu nhâp cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 xác ñịnh mức thuế cũng ñược áp dụng trong công tác quản lý về ñất ñai