Kinh doanh bất động sản tại công ty CP địa ốc Sài Gòn

Kinh doanh bất động sản tại công ty CP địa ốc Sài Gòn

LỜI NÓI ĐẦU

Đầu tư là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên nhất quyết định đến sự phát triển

và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp Hoạt động đầu tư được tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu tư Các dự án đầu tư hiệu quả sẽ đem lại lợi ích mang tính dài hạn cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt và đáp ứng được sự thay đổi khốc liệt của thị trường.

Các dự án đầu tư có được quyết định đầu tư hay không điều này phụ thuộc nhiều vào vào các yếu tố Thứ nhất là yếu tố chính sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các chính sách kinh tế nhà nước tạo ra sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp Thứ hai là các yếu tố về thị trường cạnh tranh, muốn tồn tại và phát triển thì sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp phải đáp ứng được những nhu cầu của thị trường Thứ ba là các yếu tố chi phí tài chính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến cơ cấu vốn và

dự tính vốn của doanh nghiệp Một yếu tố khác có tác động lớn đó là yếu tố thứ tư về tiến

bộ khoa học-kỹ thuật Yếu tố này sẽ ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp khấu hao tài sản cố định Yếu tố thứ năm rất quan trọng là khả năng tài chính của doanh nghiệp và hiệu quả tài chính của dự án Yếu tố thứ năm là phân tích tài chính dự án được xem như là quan trọng nhất có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá Thì các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng nó tạo dựng được cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đô thị hiện đại Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu quả kinh tế của nó là rất quan trọng.

Mục đích em đã chọn đề tài về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng nhằm phân tích được thực trạng của phân tích tài chính dự án hiện nay và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho việc phân tích, tránh được những thất thoát có thể dự báo được để góp phần giúp chủ đầu tư đưa ra được một quyết định đầu tư hợp lý hơn.

Phương pháp nghiên cứu trước tiên là dựa vào những lý luận chung về phân tích tài chính dự án nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng Nghiên cứu quy trình của tác nghiệp phân tích tài chính dự án tại Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SACOMREAL) kết hợp với các số liệu sẵn có để tổng hợp phân tích và đưa ra những kết luận về thực trạng phân tích tài chính dự án tại công ty hiện nay từ đó đưa ra một số những kiến nghị

để giải quyết những tồn tại của phân tích tài chính dự án.

Đề tài được bố cục làm ba phần chính như sau:

Theo đà phát triển của đất nước thì chúng ta sẽ luôn có dự án đầu tư và thường thì đi kèm là cóphân tích dự án đề từ đó biết được doanh thu của dự án, chi phí của dự án, dự trù lỗ lãi của dự án,-> việc làm về tài chính dự án đầu tư

Phải chăng việc phân tích dự án đầu tư rất phức tạp và chỉ nên ứng dụng cho các dự án đầu tư

có giá trị lớn? Thực tế những quyết định kinh doanh như mua hay thay thế máy móc thiết bị, mởmột điểm phân phối mới v.v chính là những dự án đầu tư mà chủ doanh nghiệp nhỏ và vừa mongmuốn xác định rõ hiệu quả của chúng Làm thế nào đánh giá, dự kiến được khả năng sinh lợi, haynói nôm na là nắm chắc “phần cán” của những dự án này một cách có cơ sở trước khi ra quyết địnhđầu tư?

Khi chạm tới ngưỡng tăng trưởng chín muồi, để tiếp tục phát triển, doanh nghiệp thường tiếnhành các hoạt động đầu tư chiến lược mở rộng đáng kể năng lực sản xuất hoặc bước sang lĩnh vựchoạt động mới Kế hoạch triển khai, bao gồm cả phương án tài chính dự án, cho hoạt động đầu tưnày thường được tiến hành cẩn trọng

Vận hành tài chính dự án có thể tạo ra tác động đòn bẩy tới tài chính của doanh nghiệp Ví dụ:

do phát sinh một hạng mục mới hoặc một nhà đồng tài trợ từ bỏ dự án, doanh nghiệp phải tập trungnguồn lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án, điều này khiến doanh nghiệp thiếu hụt nguồn lựccho các hoạt động khác như mua sắm nguyên vật liệu sản xuất, hoạt động marketing và nhiều tácđộng kinh doanh tiêu cực khác

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG

1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL)Tên giao dịch : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN

Thương hiệu : SACOMREAL

Địa chỉ : 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP.HCM, VIỆT NAM

Điện thoại : (084) 08 3824 9988 - 38249966 Fax: (084) 08 38249977

Website : www.sacomreal.com Email: info@sacomreal.com

Với chiến lược ban đầu là tập trung mở rộng và chuyên nghiệp hoá các hoạt động thương mại

- dịch vụ Bất động sản, Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đã không ngừng lớn mạnh

và trở thành một trong những Công ty hàng đầu trong lĩnh vực Tư vấn tiếp thị - Phân phối độc quyền các dự án Bất động sản

Các dự án tiếp thị thành công : Căn hộ cao cấp An Phú – An Khánh – Q.2, Căn hộ cao cấpBình Phú – Q.6, Biệt thự trong sân golf Sealinks – Phan Thiết, New Sai Gon – Q.7, Hoang AnhReverview – Q.2, Orient Apartment – Q.4, Dự án H2 – Q.4, Dự án căn hộ Chánh Hưng – Q.8, Khudân cư The Boat Club Resident – Q.9, Lakeside – Vũng Tàu, …

- Mục tiêu phát triển

Với mục tiêu trở thành nhà đầu tư phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, trong thời giantới Sacomreal sẽ tiếp tục triển khai các dự án bất động sản với chất lượng môi trường sống caocùng những tiện ích công cộng như : công viên, trường học, khu trung tâm thương mại, …

Để chuẩn bị cho bước phát triển của mình, Sacomreal đã xây dựng một bộ máy nhân sự hoạt động hiệu quả trên những quy trình đầu tư – xây dựng – quản lý khép kín và chuyên nghiệp

Hiện nay, với tiềm lực tài chính, công nghệ và con người, Sacomreal đã chính thức trở thànhchủ đầu tư nhiều dự án lớn với quy mô hàng ngàn và hàng chục ngàn tỷ đồng Trong năm 2008 và

2009, Sacomreal đã triển khai đầu tư xây dựng các dự án như : Cao ốc căn hộ Sacomreal Hòa Bình– Q.Tân Phú, Dự án Phú Lợi 1 – Q.8, Dự án cao ốc văn phòng Sacomreal - Generalimex - Q.1,

Dự án Belleza – Q.7, Dự án Khu đô thị Tân Thắng – Q.Tân Phú

1.2 Chức năng, lĩnh vực hoạt động và nhiệm vụ của công ty

- Chức năng

Sacomreal - Công ty đầu tư, phát triển, kinh doanh và dịch vụ bất động sản hàng đầu khu vực Đông Nam Á

- Lĩnh vực hoạt động

 Đầu tư – kinh doanh bất động sản

 Đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư

 Đầu tư ngành năng lượng

 Tư vấn và tiếp thị bất động sản

 Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu

 Quản lý bất động sản và dự án đầu tư

 Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản

 Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất

 Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng

 Đại lý mua bán, ký gửi hàng hoá

1.3 Cơ cấu tổ chức

1.4 Tình hình đầu tư các dự án kinh doanh BĐS tại công ty trong những năm gần đây

1.4.1 Cao ốc căn hộ Sacomreal Hòa Bình - Hạnh phúc từ chính tổ ấm của bạn

là khu căn hộ

Với lối kiến trúc hiện đại, mỗi phòng trong căn hộ đều được bố trí hợp lý để có thể đón lấyánh sáng thiên nhiên Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình được thiết kế với 5 loại căn hộ có diệntích từ 59,3 m2 – 119,9 m2 đáp ứng nhu cầu của từng hộ gia đình.

Ngoài ra, vị trí của dự án có thể xem là thuận tiện cho việc giao thông đi lại và dễ dàng kết nốigiao thông với các quận 1, 3, 11, 10 và quận Tân Bình

Dự án còn thừa hưởng những lợi thế lớn nhờ tọa lạc gần các tiện ích đô thị hiện hữu xungquanh khu vực như : Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.op Mart Đầm Sen, Sân vận động Con Lai,bệnh viện, trường học,

Dự án đã bàn giao và đưa vào sử dụng trong tháng 04/2010

- Sơ đồ vị trí

Dự án Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa

Bình tọa lạc tại Số 47 Hòa Bình, Phường Tân

Thới Hòa, Quận Tân Phú, TP HCM Dự án

tọa lạc tại mặt tiền đường Hòa Bình, kết nối

với nhiều tiện ích khu vực như :

Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.opMart

Phú Thọ, siêu thị Lotte Mart quận 11, sân vận

động Con Lai, bệnh viện, trường học,

cảnh tổng thể

nuôi dưỡng hạnh phúc

mái

ấm của bạn, bởi mái ấm gia đình là nơi đong đầy hơi ấm của những con tim biết yêu, là sự ân cần,

là tình yêu thương, là nơi chia sẻ niềm vui và xoa dịu buồn phiền Căn hộ Phú Lợi 1 sẽ mang đến cho bạn một mái ấm trọn vẹn, đầy tiện ích để nuôi dưỡng niềm hạnh phúc đó

Căn hộ Phú Lợi 1 với 6 block, mỗi block cao 12 tầng, được thiết kế theo phong cách hiện đại kết hợp với việc sử dụng chất liệu phong phú (đá granit tự nhiên, sơn màu sắc tương phản, kính màu, nhôm, …) tạo nên một công trình đẹp và bền vững

- Mặt bằng tổng thể

Phòng khách, phòng ăn, ban công, nơi phơi đồ, … được xếp đặt một cách hài hòa, khoa học tạocảm giác rộng rãi, gọn gàng cho căn phòng Đặc biệt, do có sự vận dụng sáng tạo thuật phong thủytrong thiết kế cửa, ban công, giếng trời nên mỗi căn hộ đều đón nhận được nắng, gió từ thiên nhiên

- Sơ đồ vị trí

Vị trí kết nối nhanh chóng, dễ dàng với trung tâm thành phố, đến:

- Trung tâm Quận 1 khoảng 15 phút

- Đại học RMIT khoảng 4 phút

- Lotte Mart Quận 7 khoảng 6 phút

Liên kết các khu dự án dân cư và căn hộ cao cấp như : Conic, The Mainson, KDC Asia Phú

Mỹ Gần kề với các tiện ích hiện đại : Bệnh viện FV, Viện Tim Tâm Đức, Đại học RMIT Cáchsông Cần Giuộc 150m, Phú Lợi 1 sở hữu tầm nhìn thoáng đãng, không khí trong lành và mát mẻ

và cảnh trời cao, sông rộng qua những ô cửa sổ

1.4.3 Belleza Apartment - Vẻ đẹp của sự ngẫu hứng SỰẪU HỨNG

- Giới thiệu

Dự án khu căn hộ cao cấp Belleza do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal vàCông ty Dịch vụ Công ích Quận 4 làm chủ đầu tư Với ý tưởng xây dựng một không gian sống vừahiện đại vừa thanh lịch, độc đáo, Chủ đầu tư cùng các kiến trúc sư Tây Ban Nha đã sáng tạo nênmột công trình Belleza tuyệt mỹ bên sông

Belleza với mỗi block căn hộ cao từ 23 - 27 tầng, được thiết kế theo kiến trúc giật cấp tầng bậcthấp dần có độ cao thấp khác nhau tạo góc nhìn thông thoáng cho mỗi căn hộ Từ cửa sổ phòngmình, bạn có thể cảm nhận được làn gió mát rượi từ lòng sông thổi lên, nhìn ngắm những tia nắngban mai buổi sớm len lỏi qua từng ô cửa sổ, chính những ngọn đèn của thiên nhiên này sẽ mang lại

sức sống cho căn hộ của gia đình bạn.

Sở hữu những tiện ích hiện đại và sang trọng nhất cho một cuộc sống cao cấp như: nhà trẻ, mẫugiáo, trường học, trung tâm thương mại, nhà hàng, hồ bơi, khu tập thể dục, spa, massage, vườnbarbecue, công viên nội khu, khu sinh hoạt cộng đồng, …

Có thể coi Belleza là một đô thị hiện đại thu nhỏ ngay tại khu Nam Sài Gòn Với những khônggian tiện ích này, các cư dân có thể được yên tâm về việc học hành của con trẻ hay thoải mái nghỉngơi, thư giãn, giao lưu, trò chuyện cùng người thân, bạn bè Bên cạnh đó, bạn còn có thể dễ dàng

sử dụng các cơ sở vật chất sẵn có tại khu Nam sầm uất như : Bệnh viện FV, Viện Tim Tâm Đức,Đại học quốc tế RMIT, …

Với giá bán hợp lý cùng phương thức thanh toán linh hoạt được chia thành 10 đợt, có thểkhẳng định, Belleza Apartment là dự án có lợi thế về vị trí, chất lượng và giá bán hấp dẫn nhất tạikhu Nam Sài Gòn

Dự án đã được khởi công vào tháng 8/2009, dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý 4/2012

- Sơ đồ vị trí

Belleza tọa lạc tại trung tâm hành chính Quận 7 Từ đây, bạn có thể dễ dàng về trung tâm thànhphố qua các con đường Nguyễn Lương Bằng và Huỳnh Tấn Phát hay tới Quận 2, Quận 9 qua cầu Phú Mỹ

- Thông số dự án

Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm hầm) : 250.800 m2

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (dự kiến) : 25,76 %

2 NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN

2.1 Tên dự án : CARILLONAPARTMENT - THANH ÂM HẠNH PHÚC

2.2 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal và Công ty cổ

phần May Tiến Phát

2.3 Đơn vị tư vấn lập dự án: DP

2.4 Địa điểm xây dựng: Số 171A đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình, Tp.HCM 2.5 Mục đích của dự án : Đóng góp một số lượng nhà ở tiện nghi, môi trường sống thoáng mát,trong sạch cho khu vực Góp phần tích cực cho chương trình đô thị hóa thành phố, đồng thời góp phần phát triển cơ sở hạ tầng cho khu vực, giúp người dân cải tạo cuộc sống

2.6 Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

2.7 Các thông số chính của dự án

Hình thức sở hữu : Lâu dài

Chiều cao tối đa : 16 tầng

Diện tích sàn dự kiến : 46.935 m2

Tổng số căn hộ dự kiến : 440 căn hộ

Số điểm đậu xe ôtô dự kiến : 330

Số điểm đậu xe gắn máy dự kiến : 780

Lợi nhuận dự kiến : 142,5 tỷ đồng

Tổng doanh thu dự kiến : 700,5 tỷ đồng

Tổng vốn đầu tư dự kiến : 558 tỷ đồng

CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

1 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CARILLON APARTMENT

Tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án

2 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án

CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

3 Phân tích độ nhạy của dự án

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thây dổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ ) khi các yếu tố co1 liên quan đến các chỉ tiêu

đó thậy đổi

- Độ nhạy NPV theo giá kinh doanh và chi phí xây dựng

- Độ

nhạy

IRR theo giá kinh doanh và chi phí xây dựng

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CARILLON

APARTMENT

1 Sơ lược về dự án Tọa lạc giữa khu dân cư hiện hữu tại số 171A đường Hoàng Hoa Thám, phường

13, quận Tân Bình, với tổng diện tích khu đất 7.834 m², dự án được thừa hưởng cáctiện ích lớn với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông hoàn chỉnh và một khu dân cưđông đúc Từ dự án có thể tiếp cận dễ dàng với trường học, Khu văn phòng Etown,

Siêu thị Citimart – Etown, Maximax Cộng Hòa, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất vàkết nối với các quận, huyện khác trong thành phố.

Dự án gồm 02 block với 16 tầng cao và 01 tầng hầm được thiết kế, xây dựngtheo triết lý âm dương cân bằng hòa hợp Các block ôm sát nhau thành một khốibền vững, vuông vức nên các mặt của dự án đều tiếp giáp 04 hướng chính Đông –chính Tây – chính Nam – chính Bắc, góp phần tạo dựng một cuộc sống ổn định vàthịnh vượng cho cư dân nơi đây Bên cạnh đó, do có sự vận dụng sáng tạo thuậtphong thủy trong thiết kế nên dự án có sự kết hợp hài hoà giữa thiên nhiên - kiếntrúc - con người

Toàn bộ dự án Carillon Apartment sẽ cung cấp cho thị trường 440 căn hộ, códiện tích từ 54,6 m2 đến 113,7 m2, phù hợp với nhu cầu hiện tại của nhiều đốitượng khách hàng Tất cả các căn hộ đều được thiết kế đa dạng, hiện đại nhưng vẫnkhông kém phần hài hòa nhằm đón nhận được nắng, gió từ thiên nhiên, mang lạicảm giác thoáng đãng, thoải mái cho người ở, đồng thời giúp tiết kiệm năng lượng

Bên cạnh đó, ngoài 45% mật độ xây dựng dự án, phần diện tích còn lại sẽ đượcdành xây dựng các tiện ích phục vụ cho các cư dân sinh sống tại đây Tại CarillonApartment, khách hàng không những sẽ được thừa hưởng một khoảng không giansống thông thoáng, trong lành với cây xanh, bồn hoa, hồ nước, không gian đi bộ,

mà còn được sở hữu các tiện ích trong khuôn viên dự án như: nhà trẻ, siêu thị mini,câu lạc bộ thể thao, cafe sân vườn, phòng sinh hoạt cộng đồng…

Dự án dự kiến khởi công vào quý IV/2010 và sẽ tiến hành bàn giao căn hộ vàoQuý IV/2012

- Sơ đồ vị trí

2

2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CARILLON APERTMENT( ĐVT: trđ/m 2 )

2.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn

2.1.1 Căn cứ pháp lý

Dự án được xây dựng theo đúng trình tự quy hoạch và đầy đủ tính pháp lý :

 Theo quyết định số 5110/QĐ-UB-KT ngày 06/9/1999 của Ủy ban Nhân dânthành phố; Giấy chứng nhận kinh doanh số 0302532843 ngày 28 tháng 12 năm 2001 do Sở Kếhoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp

 Xét Văn bản số 71/CV-2008 ngày 07 tháng 3 năm 2008 của Công ty cổ phầnmay Tiến Phát xin nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất tại số 171B , đường Hoàng HoaThám, phường 13, quận Tân Bình

 Theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP của chính phủ về việc thi hành Luật Kinhdoanh bất động sản và bổ sung bản cam kết về việc bán cho Ủy ban nhân dân quận Tân Bình 30căn hộ để phục vụ cho quỹ nhà ở xã hội của Ủy ban nhân dân quận Tân Bình

 Xét báo cáo đề xuất của sở tài nguyên và Môi trường tại công văn số 8640/TNMT-QHSDĐ ngày 27 tháng 11 năm 2009 về chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng cho công ty

cổ phần may tiến phát tại số 171A, đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình

 Căn cư đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cưphường 13 quận Tân Bình đã được ủy ban nhân dân quận tân bình phê duyệt tại quyết định số387/QĐ-UBND ngày 03/04/2009 vị trí khu đất nêu trên thuộc chức năng đât ở xây dựng mới

 Theo văn bản số 6598/UBND-ĐTMT đề ngày 11/12/2009 của Ủy ban Nhân dânthành phố Hồ Chí Minh về chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng chung cư phường 13 quận TânBình cho công ty cổ phần may Tiến Phát

2.1.2 Tổng vốn đầu tư : Là 721 tỷ 934 triệu đồng

2.2 Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn của dự án

2.2.1 Các giai đoạn hoạt động của dự án

- Chuẩn bị đầu tư