phân tích, đánh giá thực trạng và kiến nghị một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án đầu tư xây dựng cầu đồng nai mới và tuyến hai đầu cầu

Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ gh

Tôi xin trân trọng cảm ơn ban lãnh đạo Tổng công ty xây dựng số 1, Phòng quản lý dự án số 2, Ban lãnh đạo Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng cầu Đồng Nai

đã cung cấp cho tôi những tài liệu cần thiết và những lời góp ý chân thành

Để hoàn thành luận văn, tôi cũng đã nhận được rất nhiều sự động viên, khích

lệ và nhiều ý kiến đóng góp quý báu của gia đình và bè bạn Tôi xin chân thành cảm

ơn tất cả những tình cảm cao quý đó

Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012

Sinh viên

Lê Đức Hưởng

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1 GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG TRONG

QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

I Dự án đầu tư 1

II Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện dự án đầu tư 6

1 Khái niệm, đặc điểm, tính chất và vai trò của công tác GPMB 6

2 Các chính sách pháp luật quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 8

3 Những nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng 27

4 Công tác giải phóng mặt bằng với việc quản lý dự án 31

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CẦU ĐỒNG NAI MỚI VÀ TUYẾN HAI ĐẦU CẦU I Giới thiệu về dự án 33

1 Giới thiệu chung 33

2 Mục tiêu, ý nghĩa và tầm quan trọng của dự án 33

3 Các căn cứ lập dự án 34

4 Nội dung và quy mô đầu tư xây dựng 38

II Giới thiệu nhà đầu tư 46

III Thực trạng tiến độ thực hiện dự án đầu tư cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu từ ngã ba Tân Vạn đến điểm cuối tuyến tránh Tp Biên Hòa – Đồng Nai 50

1 Thực trạng tổng thể tiến độ thực hiện dự án 50

2 Thực trạng tiến độ giải phóng mặt bằng 55 2.1 Phương án giải phóng mặt bằng của dự án cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu 55 2.2 Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng 65

3 Kết luận về những tồn tại và nguyên nhân của sự chậm trễ tiến độ giải phóng mặt bằng 74 3.1 Những tồn tại 74 3.2 Nguyên nhân 76

CHƯƠNG 3 KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GPMB DỰ ÁN

ĐẦU TƯ CẦU ĐỒNG NAI MỚI VÀ TUYẾN HAI ĐẦU CẦU

I Hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và các chính sách liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng 79

II Tính toán giá bồi thường sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường 86 III Xây dựng cơ chế tài chính rõ ràng, đảm bảo cân đối đủ và kịp thời nguồn vốn phục vụ công tác GPMB 92

IV Đặc biệt quan tâm đến chương trình hỗ trợ, tái định cư và chia sẻ lợi ích với các hộ dân bị di dời 95

3 Đảng viên đi trước, làng nước theo sau Phát huy vai trò của các tổ chức

đoàn thể ở địa phương 103

VII Nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện 104

1 Xây dựng kế hoạch giải phóng mặt bằng 104

1.1 Giải phóng mặt bằng là cả một nghệ thuật 104

1.2 Lên kế hoạch chi tiết, rõ ràng 105

2 Phối hợp tổ chức thực hiện một cách đồng bộ, nhanh chóng 106

2.1 Tăng cường phối hợp tổ chức thực hiện 106

2.2 Thực hiện đồng bộ, nhanh chóng 107

KẾT LUẬN 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC HÌNH, BẢNG

Hình 1.1: Mục tiêu của công tác quản lý dự án 5

Hình 2.1: Phạm vi dự án 38

Hình 2.2: Phạm vi giải phóng mặt bằng phía Dĩ An, Bình Dương 57

Hình 2.3: Phạm vi giải phóng mặt bằng phía Biên Hòa, Đồng Nai 57

Hình 2.4: Vị trí khu tái định cư của dự án 59

Bảng 2.1: Thống kê diện tích và giá trị bồi thường, tái định cư của dự án 58

Bảng 2.2: Trình tự thời gian thực hiện công tác GPMB dự kiến 62

Bảng 2.3: Kinh phí đền bù GPMB phía huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương 63

Bảng 2.4: Kinh phí đền bù GPMB phía thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 64

Bảng 2.5: Thống kê tình hình giải phóng mặt bằng đến tháng 1/2011 67

Bảng 2.6: Thống kê tình hình GPMB phía Bình Dương đến tháng 9/2011 69

Bảng 2.7: Thống kê tình hình GPMB phía Đồng Nai đến tháng 9/2011 69

Bảng 2.8: Vốn giải phóng mặt bằng do bộ GTVT cấp đến tháng 8/2011 70

Bảng 2.9: Thống kê tình hình GPMB phía Bình Dương đến tháng 3/2012 72

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CC1 : Tổng công ty xây dựng số 1 – TNHH một thành viên

LỜI MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Trong những năm qua công tác xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông ở nước ta đã

có bước phát triển mới cả về số lượng, chất lượng và quy mô Hàng trăm dự án lớn

do Nhà nước trực tiếp đầu tư và kêu gọi đầu tư từ nguồn vốn xã hội hóa theo các hình thức BT, BOT, BTO, v.v với tổng mức đầu tư hàng chục ngàn tỷ đồng đã mang lại diện mạo mới cho hệ thống hạ tầng giao thông ở nước ta Mạng lưới giao thông đã từng bước đi vào hoàn chỉnh, chất lượng phục vụ được tăng cường, hàng loạt cây cầu, tuyến đường, sân bay, cảng biển, v.v… được cải tạo và xây mới phục

vụ nhu cầu đi lại của người dân và nhu cầu lưu thông hàng hóa đã phần nào đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước trong thời kỳ mới

Tỷ lệ quỹ đất dành cho giao thông ngày càng tăng, đất đai thu hồi để làm mặt bằng xây dựng hàng năm lên tới hàng nghìn hécta, nhiều dự án phải di chuyển hàng trăm, hàng nghìn hộ dân do vậy quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, song do làm tốt công tác tư tưởng trong nhân dân, thực hiện tốt chính sách của Đảng và Nhà nước, công tác giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình đã đạt được những kết quả đáng phấn khởi, tiến độ xây dựng ở nhiều công trình đảm bảo đúng kế hoạch đề ra

Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân khác nhau, công tác xây dựng cơ bản vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu, vẫn còn rất nhiều dự án chậm tiến độ do vướng mắc ở khâu GPMB Thực tế nhiều công trình kéo dài hàng chục năm thậm chí còn lâu hơn nữa mà vẫn chưa thể hoàn thành do không có mặt bằng để triển khai, việc chậm trễ giải phóng mặt bằng diễn ra ở hầu hết các địa phương trong cả nước, ở tất cả các loại dự án thuộc các nguồn vốn khác nhau

Dự án đầu tư xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu cũng không nằm ngoài tình trạng chung đó Được thực hiện theo hình thức hợp đồng BOT và đã triển khai từ cuối năm 2007 nhưng cho đến thời điểm này dự án vẫn chưa thể hoàn thành

mà nguyên nhân chủ yếu là không thể giải phóng được mặt bằng

Trước tình hình đó tác giả đã lựa chọn đề tài “Phân tích, đánh giá thực trạng

và kiến nghị một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án

đầu tư xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu” nhằm giải quyết các

đòi hỏi khách quan cũng như tính cấp thiết của vấn đề đặt ra

2 Mục tiêu nghiên cứu

Thông qua việc phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại dự án đầu tư xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu để tìm ra được những hạn chế, tồn tại và từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến

độ công tác GPMB tại dự án này Bên cạnh đó, những giải pháp được đề xuất cũng

có thể được xem là một tài liệu tham khảo có giá trị giúp giải quyết bài toán GPMB đang nóng hơn bao giờ hết ở nước ta hiện nay

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu

Phạm vi nghiên cứu là dự án đầu tư xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu Bên cạnh đó còn có sự tìm hiểu về thực trạng tiến độ GPMB tại các dự án đầu tư của Việt Nam trong thời gian gần đây

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu trong quá trình thực hiện đề tài: (1) Phương pháp thống kê, (2) phương pháp phân tích tổng hợp, (3) phương pháp so sánh đối chiếu, (4) phương pháp dự báo, (5) phương pháp chuyên gia và một số phương pháp khác

để nghiên cứu và giải quyết các vấn đề đặt ra kết hợp với việc vận dụng các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong công tác quản lý dự án đầu tư và quản lý đất đai

5 Kết cấu của luận văn

Phần thứ nhất: Lời mở đầu trình bày mục đích, đối tượng, phạm vi nghiên cứu,

phương pháp nghiên cứu và kết cấu của luận văn

Phần thứ hai: Nội dung của luận văn, bao gồm 3 chương:

+ Chương 1: Giải phóng mặt bằng - khâu đặc biệt quan trọng trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng

+ Chương 2: Phân tích đánh giá thực trạng tiến độ công tác giải phóng mặt bằng

dự án đầu tư cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu

+ Chương 3: Kiến nghị một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng

dự án đầu tư cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu

Phần thứ 3:

Kết luận

Tài liệu tham khảo

CHƯƠNG 1 GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG TRONG

QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

I Dự án đầu tư

1 Dự án

Dự án là một nỗ lực tạm thời được tiến hành để tạo ra một sản phẩm, một dịch

vụ hay một kết quả duy nhất (A Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK Guide) Fourth Edition, 2008)

Dự án là một tập hợp các hoạt động được liên kết và tổ chức chặt chẽ, có thời điểm bắt đầu và kết thúc cụ thể, do cá nhân hoặc tổ chức thực hiện, nhằm đạt được những mục đích cụ thể trong điều kiện ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực

hoạt động (Viện Tiêu chuẩn quốc gia Anh, “Guide to Project Management”)

Dự án là một chuỗi các sự kiện nối tiếp được thực hiện trong khoảng thời gian giới hạn và ngân sách được xác định nhằm mục tiêu là đạt được một kết quả duy

nhất nhưng được xác định rõ (Theo từ điển tiếng anh OXFORD)

Như vậy, có thể hiểu “Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra một sản phẩm, một dịch vụ hay một kết quả duy nhất trong khoảng thời gian xác định với sự ràng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không chắc chắn”

2 Dự án đầu tư

2.1 Khái niệm dự án đầu tư

Theo Luật xây dựng: Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất

có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định

Theo một quan điểm khác thì dự án đầu tư là tổng thể các giải pháp nhằm sử dụng các nguồn tài nguyên hữu hạn sẵn có để tạo ra những lợi ích thiết thực cho nhà đầu tư và cho xã hội

Dự án đầu tư có thể xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau:

- Xét theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới Như vậy theo định nghĩa này thì: dự án không chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể

và mục tiêu xác định; Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng mà phải cấu trúc nên một thực thể mới

- Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả

và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ hoạch định nỗ lực có thời hạn trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho

xã hội Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu tư đều có điểm bắt đầu và điểm kết thúc xác định, dự án kết thúc khi mục tiêu của dự án đã đạt được hoặc khi xác định rõ ràng mục tiêu không thể đạt được và dự án bị loại bỏ; Sản phẩm hoặc dịch vụ mới được tạo ra khác biệt so với những sản phẩm tương tự đã có hoặc dự án khác

- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền

đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ

- Xét trên góc độ phân công lao động xã hội: dự án đầu tư thể hiện sự phân công, bố trí lực lượng lao động xã hội nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế khác nhau với xã hội trên cơ sở khai thác các yếu tố tự nhiên

2.2 Phân loại dự án đầu tư

2.2.1 Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư

Đối với dự án đầu tư trong nước: Để tiến hành quản lý và phân cấp quản lý, tùy theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, các dự án đầu tư trong nước được phân theo 3 nhóm A, B và C Có hai tiêu thức được dùng để phân nhóm là dự án thuộc ngành kinh tế nào? Dự án có tổng mức đầu tư lớn hay nhỏ? Trong các nhóm thì nhóm A là quan trọng nhất, phức tạp nhất, còn nhóm C là ít quan trọng, ít phức

tạp hơn cả Tổng mức vốn nêu trên bao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, thềm lục địa, vùng trời (nếu có)

Đối với các dự án đầu tư nước ngoài: gồm 3 loại dự án đầu tư nhóm A, B và loại được phân cấp cho địa phương

2.2.2 Theo nguồn vốn

Dự án đầu tư bằng vốn trong nước (vốn cấp phát, tín dụng, các hình thức huy động khác) và dự án đầu tư bằng nguồn vốn nước ngoài (nguồn viện trợ nước ngoài ODA và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI)

2.3 Các giai đoạn đầu tư

Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn lớn như sau:

1) Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Giai đoạn này cần giải quyết các công việc:

- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư;

- Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước, ngoài nước để xác định nguồn tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị cho sản xuất;

- Xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư;

- Tiến hành điều tra, khảo sát và lựa chọn địa điểm;

- Lập dự án đầu tư;

- Thẩm định dự án đầu tư

Giai đoạn này kết thúc khi nhận được văn bản Quyết định đầu tư nếu đây là đầu tư của Nhà nước hoặc Giấy phép đầu tư nếu đây là của các thành phần kinh tế khác

2) Giai đoạn thực hiện đầu tư: Giai đoạn này gồm các công việc:

- Xin giao đất hoặc thuê đất (đối với dự án có sử dụng đất); Xin giấy phép xây dựng nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên (nếu có khai thác tài nguyên);

- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng: Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng , thực hiện kế hoạch hỗ trợ tái định cư (đối với dự án có yêu cầu tái định cư), chuẩn

bị mặt bằng xây dựng;

- Chọn thầu tư vấn khảo sát thiết kế;

- Thẩm định thiết kế;

- Đấu thầu mua sắm thiết bị, công nghệ;

- Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán công trình;

- Ký các loại hợp đồng thực hiện dự án;

- Tiến hành thi công công trình;

- Lắp đặt thiết bị;

- Tổng nghiệm thu công trình

3) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng: Giai đoạn

này gồm các công việc:

- Nghiệm thu, bàn giao công trình;

- Thực hiện việc kết thúc xây dựng công trình;

- Vận hành công trình và hướng dẫn sử dụng công trình;

- Bảo hành công trình;

- Quyết toán vốn đầu tư; Phê duyệt quyết toán

- Đưa công trình vào khai thác, sử dụng

2.4 Quản lý dự án đầu tư

Quản lý dự án là việc vận dụng các kiến thức, kỹ năng, công cụ và kỹ thuật

vào các hoạt động của dự án để đạt được các mục tiêu dự án (A Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK Guide) Fourth Edition, 2008)

Quản lý dự án là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau tham gia vào một dự án nhằm hoàn thành dự án đó theo những yêu cầu xác định trước về chất lượng, giá thành và thời gian

„

Hình 1.1: Mục tiêu của công tác quản lý dự án

Quản lý dự án là việc lập kế hoạch tổng thể, điều phối và kiểm soát một dự án

từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc nhằm đảm bảo cho dự án được hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách và đạt được các yêu cầu đã định về mặt kỹ thuật,

cách thức thực hiện và chất lượng dự án

Các khía cạnh cơ bản của quản lý dự án:

- Định ra các mục tiêu của dự án, tức là kết quả cuối cùng cần đạt được;

- Xác định các phương tiện (nguồn lực) cần huy động;

- Đánh giá các rủi ro;

- Theo dõi, động viên phối hợp;

- Kết thúc và đưa dự án vào khai thác, sử dụng

CHẤT LƯỢNG

Điểm cân bằng (tối ưu)

II Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu

tư

1 Khái niệm, đặc điểm, tính chất và vai trò của công tác GPMB

Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh Khi các ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương mại v.v… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại v.v… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ Một quốc gia ngày càng phát triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp

Trong chiến lược phát triển, Đảng và Nhà nước đã xác định rõ “cơ sở hạ tầng phải đi trước một bước” , trong đó hạ tầng GTVT đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo điều kiện đi lại thuận lợi cho nhân dân, giao thương hàng hóa, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giảm nhẹ thiên tai, phòng thủ quốc phòng, cải thiện đời sống cho nhân dân, do đó phải được ưu tiên hơn cả

Sinh thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nói: “Giao thông là mạch máu của tổ chức Giao thông tốt thì mọi việc dễ dàng Giao thông xấu thì các việc đình trệ” Câu nói giản dị của Bác nhấn mạnh đến vai trò quan trọng của giao thông vận tải trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc

Tuy nhiên, hiện nay giao thông nước ta đang trong tình trạng thiếu và yếu, không đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước Tình trạng ùn tắc và tai nạn giao thông diễn ra đáng báo động, đặc biệt là ở các tuyến đường huyết mạch và ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM

Theo báo cáo mới nhất của Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng (2/2012) thì quỹ đất dành cho giao thông ở các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM rất thấp, hiện nay khoảng 8% trên đất đô thị, trong khi yêu cầu đất dành cho giao thông phải đạt từ 24-26% theo tiêu chuẩn và theo luật là khoảng 16-26% Như vậy rõ ràng quỹ đất dành cho giao thông hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu và lẽ tất yếu trong

thời gian tới tỷ lệ này sẽ phải tăng lên và câu chuyện GPMB cũng sẽ là chủ đề được nhắc đến ngày càng nhiều hơn

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội của nhân dân, nếu giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất thì rất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp,

từ đó gây ra sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung

Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiện các dự án xây dựng luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng chính:

- Người được giao đất (trong đó có cả cơ quan nhà nước) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất

- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong diện bị ảnh hưởng, di chuyển họ đến nơi ở mới, giải tỏa các công trình trên đất, tạo lập mặt bằng để triển khai dự án cho đến việc

hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định cuộc sống v.v cho người dân

Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa mang tính thời sự vừa mang tính cấp bách của quá trình phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu Trong những năm gần đây vấn đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều mối quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, góp phần ổn định trật tự xã hội, an ninh quốc phòng của đất nước

2 Các chính sách pháp luật quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001):

Hiến pháp 1992 đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua những điều khoản quy định cụ thể sau:

Tại điều 17 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên

trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản

do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh

tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”

Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp

luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật

Điều 23: Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá

Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường

Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định

- Luật đất đai năm 2003:

Điều 38: Các trường hợp thu hồi đất:

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1 Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân

sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3 Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4 Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5 Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6 Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7 Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8 Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9 Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10 Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11 Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12 Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

Điều 39 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng

1 Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

2 Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp

và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định

cư

3 Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì

Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại

Điều 40 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

1 Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ

Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật này

2 Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”

Điều 42 Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

1 Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

3 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các

dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Điều 44 Thẩm quyền thu hồi đất

1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản

2 Điều này không được uỷ quyền

Để cụ thể hóa các luật liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Chính phủ đã ban hành các Nghị định:

+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17 /2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

+ Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

+ Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư + V.v…

Dưới các nghị định cũng có hàng loạt các thông tư của các bộ ngành hướng dẫn thi hành các nghị định như:

+ Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai;

+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

+ Thông tư của bộ tài chính số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

+ Thông tư số 57/2010/TT-BTC, ngày 16/04/2010 của Bộ Tài chính Quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

+ V.v…

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

Đối tượng được bồi thường về đất

Theo điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP người bị nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

2 Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của

(1) Đã hết hiệu lực (hiện nay áp dụng theo điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận

là đất không có tranh chấp

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.(1)

(1) Đã hết hiệu lực (được bãi bỏ bởi Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

7 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

8 Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không

có tranh chấp.(1)

9 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

10 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

11 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc

chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

Đối tượng không được đền bù nhưng được hỗ trợ:

Hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường theo qui định tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, nhưng thuộc diện được cấp sổ hộ nghèo

và không còn đất khác để ở hoặc đất sản xuất thì được xét hỗ trợ theo qui định của UBND Tỉnh

(1) Đã hết hiệu lực (được bãi bỏ bởi Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

Đối tượng không được đền bù, không được hỗ trợ:

1 Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

3 Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,

4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003

Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với đất

bị thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34

và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

4 Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

5 Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

6 Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều

8 của Nghị định này nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2,

3, 4 và 5 Điều này

Mục đích và diện tích sử dụng đất tính bồi thường

- Mục đích và diện tích sử dụng của đất để tính bồi thường được xác định theo một trong các căn cứ sau:

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người đang sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phát sinh chênh lệch giữa diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đo đạc thực tế thì công nhận diện tích đo đạc thực tế

+ Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất trước khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Trường hợp diện tích đất không xác định được theo qui định tại mục 1.5.1 thì được xác định theo qui định tại Điều 50,83,84,87 Luật đất đai năm 2003 và được hướng dẫn tại Điều 45,46,47,48,79,80 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai năm 2003; khoản 1 điều 11 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại(1)

Theo điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP:

1 Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được

ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm

có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. (2)

2 Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm

có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

3 Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp

có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

Các trường hợp bồi thường hỗ trợ

- Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.(1)

- Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân

- Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức

- Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở

- Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất

- Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

- Xử lý các trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường

- Các trường hợp bồi thường hỗ trợ trên được qui định theo các Điều 10,11,12,13,14,15,16,17 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

 Bồi thường tài sản

Nguyên tắc bồi thường tài sản (Điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP):

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm

2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác

(1) Đã hết hiệu lực (hiện nay đang áp dụng theo điều 16 nghị định 69/2009/NĐ-CP)

định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo

dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

Bồi thường nhà ở , công trình xây dựng trên đất

Theo Điều 19 Nghị định 197/2004/NĐ-CP (1)

:

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:

+

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;

(1) Đã hết hiệu lực (hiện nay áp dụng theo điều 24 nghị định 69/2009/NĐ-CP)

Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

3 Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

4 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình (Điều 20 Nghị định 197/2004/NĐ-CP):

1 Nhà, công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường quy định tại Điều 8 của Nghị định này thì được bồi thường theo quy định tại Điều 19 của Nghị định này

2 Nhà, công trình khác không được phép xây dựng thì tùy theo mức độ, tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định sau:

a) Nhà, công trình khác xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này thì được bồi thường theo quy định tại Điều 19 của Nghị định này;

b) Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này, nhưng tại thời điểm xây dựng mà chưa

có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ

công trình thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường quy định tại Điều 19 của Nghị định này;

c) Nhà, công trình khác được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này, mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố và cắm mốc hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc thì không được bồi thường; trường hợp đặc biệt, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể

3 Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường, không được hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ

Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (Điều 21 Nghị định 197/2004/NĐ-CP):

- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không

có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê

Bồi thường về di chuyển mồ mả

Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước

Bồi thường cho người lao động do ngừng việc

Các trường hợp bồi thường hỗ trợ trên được qui định theo các Điều 22,23,24,25,26 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

b Chính sách hỗ trợ

 Hỗ trợ di chuyển (1)

- Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng đối với hộ di dời một phần và 5.000.000 đồng đối với hộ

di dời hoàn toàn Mức hỗ trợ cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

- Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi bị thu hồi

mà phải di chuyển cơ sở, được hỗ trợ toàn bộ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ

và lắp đặt

- Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập lại chỗ ở mới (bố trí tái định cư), được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương

 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất (2)

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01tháng

(1) Đã hết hiệu lực (hiện nay áp dụng theo điều 18 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

(2)

Khoản 1, 2 đã hết hiệu lực; khoản 3 đã được sửa đổi, bổ sung từ nghị định 17/2006/NĐ-CP

tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địa phương

2 Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận; mức hỗ trợ cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

3 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có mức sống thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí hộ nghèo do Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội công bố trong từng thời kỳ thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo; mức hỗ trợ và thời gian hỗ trợ cụ thể do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định nhưng không dưới 3 năm và không quá 10 năm kể từ ngày hoàn thành việc thu hồi đất

 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm(1)

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo quy định sau đây:

1 Được giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; mức đất được giao do ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định; giá đất được giao bằng giá đất nông nghiệp tương ứng cộng với chi phí đầu tư hạ tầng trên đất nhưng không cao hơn giá đất tại thời điểm thu hồi đất

đã được ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố;

2 Trường hợp đặc biệt không có đất để bố trí như quy định tại khoản 1 Điều này thì những thành viên trong hộ gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp; mức hỗ trợ cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế ở địa phương; việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề

(1) Đã được sửa đổi, bổ sung từ nghị định 17/2006/NĐ-CP

 Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước

- Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển bằng mức quy định tại khoản 1 Điều 27 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Căn cứ vào thực tế ở địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân

 Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

 Hỗ trợ khác (1)

- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại Điều 27, 28, 29, 30 và Điều 31 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

c Chính sách tái định cư

 Lập và thực hiện dự án tái định cư

- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo qui định hiện hành

về quản lý đầu tư và xây dựng

(1) Đã hết hiệu lực (hiện nay áp dụng theo điều 23 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

 Bố trí tái định cư

Nguyên tắc tái định cư (Điều 33 Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

- Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án phát triển khu dân cư đô thị; khu dân cư nông thôn và xây dựng khu tái định cư (tương xứng với vị trí đất thu hồi); ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng; hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ; hộ gia đình chính sách

Đối tượng bố trí tái định cư

Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không

có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư)

2 Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không

có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

3 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

4 Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư

Giá thu tiền sử dụng đất nền tái định cư(1)

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo qui định của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, hoặc theo giá thành đầu tư cho mỗi m2 nền nhà của dự án tái định cư cụ thể Giá bán nhà tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên

(1)

Xem thêm Thông tư 14/2009/TT-BTNMT

cơ sở đơn giá xây dựng, hoặc theo giá thành đầu tư cho mỗi m2 nền nhà của dự án tái định cư cụ thể

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất, mua nhà, thuê nhà tại nơi tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà, tiền thuê nhà theo qui định pháp luật và được trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu có chênh lệch thì thực hiện thanh toán bằng phần tiền chênh lệch đó theo qui định

- Đại diện cơ quan Tài chính - Phó Chủ tịch Hội đồng;

- Chủ đầu tư - ủy viên thường trực;

- Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - ủy viên;

- Đại diện ủy ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi - ủy viên;

- Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người;

Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

 Trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

Được quy định từ điều 49 đến điều 60 của nghị định 84/2007/NĐ-CP(2)

(1) Đã hết hiệu lực (hiện nay áp dụng theo điều 25 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

(2) Các điều khoản đã hết hiệu lực (hiện nay áp dụng theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

3 Những nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng

3.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc phân hạng đất và lập bản đồ địa chính Thông qua bản đồ địa chính, cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin ban đầu được xác định Những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án

Thực tế hiện nay, một số địa phương vẫn rất chậm trễ trong công tác này, việc cập nhật những biến động đất đai không được tiến hành thường xuyên và đầy đủ dẫn đến hậu quả là có sự sai lệch lớn giữa những tài liệu được ghi chép so với hiện trạng, do vậy việc tính toán giá trị sinh lợi khi lập phương án đền bù gặp nhiều khó khăn, việc xác định giá đất để đền bù thiệt hại cũng dễ thiếu chính xác Những hạn chế này đã làm ảnh hưởng không tốt đến công tác quản lý đất đai của các địa phương và việc xây dựng phương án đền bù giải phóng mặt bằng khi triển khai dự

án

- Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch:

Theo quy định: Việc đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm

an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan (khoản 2 điều 2 Nghị định 12/2009/NĐ-CP)

Trong Luật đất đai và các nghị định thi hành cũng có nêu: Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Như vậy, nếu muốn thu hồi đất thì phải căn cứ theo quy hoạch đã được duyệt trước đó Tuy nhiên, hiện nay việc quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng chung, quy hoạch vùng, quy hoạch chi tiết không rõ ràng, chậm trễ, thậm chí không có quy hoạch Do vậy, muốn dự án được triển khai thì phải điều chỉnh, bổ sung lại quy hoạch Nhưng khi đã điều chỉnh lại quy hoạch thì vấn đề vẫn chưa thực

sự được giải quyết bởi nếu quy hoạch của dự án chưa có thì lẽ dĩ nhiên quy hoạch

khu tái định cư khi thu hồi đất cũng không có, trong khi đó tái định cư phải được tiến hành trước khi người dân bàn giao đất cho nhà đầu tư Như vậy, nếu chưa tái định cư thì chẳng thể giải phóng được mặt bằng Đây là một hạn chế đã tồn tại ở nước ta nhiều năm nay nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ GPMB nói riêng và tiến độ thực hiện các dự án nói chung

- Vấn đề phân cấp quản lý:

Hiện nay pháp luật về đất đai đang trao quyền quá lớn cho các địa phương Việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, định giá đất, ra quyết định thu hồi đất, tổ chức thu hồi đất, giải quyết khiếu kiện liên quan đến đất đai đều thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện và cấp tỉnh Theo xu hướng, việc phân cấp quản lý là cần thiết nhưng nếu phân cấp quá mạnh, trong khi đất đai lại là một lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm thì rất dễ dàng phát sinh nhiều tiêu cực Tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai ở nước ta đang ở mức báo động,

3.2 Công tác định giá đất

Thực tiễn quá trình thực hiện thu hồi đất ở các dự án, hầu hết đều gặp vấn đề trong công tác định giá đền bù Khiếu kiện về giá bồi thường chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng số các khiếu kiện về đất đai hiện nay

Mặc dù khung giá đất được các địa phương công bố hàng năm và được điều chỉnh liên tục, nhưng khung giá đất đó nếu đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thì chẳng

có mấy người đồng ý Nguyên tắc định giá là “theo giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” nhưng giữa những nguyên tắc được đưa ra và thực tế vẫn còn một khoảng cách xa Giá đất đền bù được xác định là một nút thắt của công tác GPMB, nếu giải quyết tốt vấn đề này thì tình hình chắc chắn sẽ sáng sủa hơn

Trong điều kiện hiện nay thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, giải quyết được mục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hội

3.3 Chính sách hỗ trợ, tái định cư

Giá đền bù và chính sách hỗ trợ, tái định cư là hai vấn đề chính của câu chuyện GPMB, nếu hai vấn đề này được giải quyết một cách thỏa đáng thì GPMB

sẽ không còn là một công việc quá khó khăn, phức tạp nữa

Tái định cư là di chuyển người dân từ nơi ở cũ đến nơi ở mới để nhường đất lại cho dự án Về cơ bản thì điều kiện sống mọi mặt của người dân ở nơi tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, suy rộng ra tức là: điều kiện đi lại, ăn ở, sinh hoạt, vui chơi giải trí, điều kiện học tập, điều kiện làm việc, kinh doanh buôn bán v.v… phải đảm bảo cho người dân có một cuộc sống tốt đẹp, đời sống ngày càng được cải thiện và nâng cao

Tuy nhiên, thực tế thì rất ít dự án có thể làm được những điều đó

Chất lượng nhà ở tái định cư thấp; việc quản lý, bảo trì còn nhiều hạn chế dẫn đến nhanh chóng xuống cấp; việc cung cấp các dịch vụ môi trường, phục vụ sinh hoạt, vui chơi, giải trí và học tập của cộng đồng dân cư còn rất thiếu, chưa được xây dựng đồng bộ về hạ tầng xã hội nên ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt của người dân là tình trạng phổ biến hiện nay

Ngoài ra, khi chuyển tới khu tái định cư, sinh kế của người dân di dời bị ảnh hưởng đáng kể Đối với khu vực đô thị, các hộ dân bị thu hồi nhà mặt đường, phố

có điều kiện sinh lợi cao từ kinh doanh hoặc cho thuê cửa hàng, nhưng khi đến nhà chung cư cao tầng thì những quyền lợi trên không còn Ngay cả người dân khu vực nông thôn, việc phải đến ở khu tái định cư cũng không có điều kiện sản xuất nông nghiệp Trong khi đó, việc đào tạo chuyển đổi nghề hiệu quả thấp, lao động địa phương khó tìm việc làm

Thực trạng này cho thấy chính sách hỗ trợ tái định cư của Đảng và Nhà nước vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong muốn Với điều kiện sống như vậy thì lẽ dĩ nhiên các hộ dân sẽ rất ngần ngại khi phải chuyển đi dẫn đến tiến độ GPMB của dự

án cũng bị ảnh hưởng Do vậy, nếu tình trạng này không sớm được cải thiện thì mọi giải pháp khác được đưa ra cũng sẽ chẳng thể giải quyết được vấn đề

3.4 Tính pháp lý

- Cơ chế, chính sách pháp luật:

+ Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu đô thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị để áp giá đền bù giải toả có nhiều phức tạp Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền

bù cụ thể đối với từng trường hợp rất khó khăn, một phần do chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà đất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các địa phương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý được Chưa có quy định và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nước để đầu cơ, trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng

+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp thực hiện chưa đáp ứng được yêu cầu, Hội đồng GPMB thiếu năng lực, trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện

+ Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy định chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không thống nhất Kết quả giải quyết chưa làm hài lòng người dân dẫn đến tình trạng kiện đi kiện lại

và kiện vượt cấp diễn ra rất phổ biến

- Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị thu hồi đất

so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ GPMB của dự án

+ Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộ máy tổ chức thực hiện công tác GPMB đa số ở các địa phương là sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách về pháp luật đền bù dẫn đến sai sót trong công tác điều tra, lập phương án, áp dụng chế độ chính sách của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân

+ Ở địa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng đền bù GPMB chưa niêm yết công khai phương án đền bù hoặc có niêm yết nhưng người dân không biết đến nên có nhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách của Nhà nước

+ Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địa phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách đền bù GPMB chưa được chính quyền các cấp, Hội đồng GPMB ở các địa phương coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu không đúng chủ trương của Đảng mà chính sách pháp luật của Nhà nước và chính sách đền bù thiệt hại dẫn đến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về đền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả thực thi pháp luật bị giảm sút, làm mất ổn định an ninh - chính trị, kinh tế - xã hội của đất nước

- Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng

Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính sách đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn, quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài sản Nhưng trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận thức không đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia đình cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện v.v…

4 Công tác giải phóng mặt bằng với việc quản lý dự án

Dự án là tập hợp một số biện pháp nhằm đạt được mục tiêu đề ra trong một khoảng thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu Quản lý dự án là phải quản lý cả chu trình của nó từ công tác chuẩn bị, thực hiện đến nghiệm thu và đưa dự án vào sử dụng (giai đoạn kết thúc dự án)

Muốn quản lý dự án tốt và đạt được yêu cầu trên cần phải giải quyết một cách toàn diện và đồng bộ Có nhiều vấn đề vừa có liên quan với nhau nhưng đôi khi lại

có mâu thuẫn Trong các vấn đề thường xuyên nảy sinh, vấn đề giải phóng mặt bằng

là một vấn đề thường gặp nhất, thuộc loại nhảy cảm hàm chứa những lợi ích kinh tế,

xã hội và chính trị trái ngược nhau mà trong hầu hết các trường hợp khó có thể dung