đề tài quản lý chuyển đổi đất kẹt và đất ven dự án trong uqas trình đô thị hóa tại hà nội

Thành viên tham gia : TS... ánh giá các gi thuy t và phát hi n trong quá trình nghiên c u..... Ph ng pháp phân tích đ nh tính thông th ng... Phân tích không gian.

Thành viên tham gia : TS Nguy n Vi t Hùng

CN.Lê Hoàng Oanh

CN C n Công Vi t

Hà n i, tháng 12-2010

M c l c

M c l c i

M c l c hình v iii

M c l c b ng bi u iv

M t s thu t ng c b n s d ng trong nghiên c u v

Ph n m đ u 1

Ch ng 1 T ng quan v v n đ gi i quy t đ t k t và đ t ven d án phát tri n đô th 7

1.1 Nh ng v n đ c b n 7

1.2 M t s v n đ lý lu n v c i t o và phát tri n đ t (đô th ) 9

1.3 Kinh nghi m qu c t trong c i t o phát tri n đ t không thu h i 11

1.4 K t lu n ch ng 2 15

Ch ng 2 Gi thuy t nghiên c u và ph ng pháp lu n 16

2.1 Câu h i nghiên c u và gi thuy t nghiên c u 16

2.2 L a ch n ph ng pháp nghiên c u 18

Ch ng 3 K t qu nghiên c u t th c ti n t i Hà N i 21

3.1 Khái quát v qu n lý đ t xen k t thành ph Hà N i giai đo n 2004-2009 21

3.2 ánh giá nhu c u c i t o s d ng công c GIS 26

3.3 K t qu ph ng v n cán b và chuyên gia các c p 30

3.4 K t qu ph ng v n chuyên sâu 33

3.5 K t lu n ch ng 4 36

Ch ng 4 ánh giá gi thuy t & khuy n ngh các gi i pháp 38

4.1 ánh giá các gi thuy t và phát hi n trong quá trình nghiên c u 38

4.2 Khuy n ngh và gi i pháp đ xu t 40

Ph n k t lu n 46

Ph n ph l c 48

Tài li u tham kh o 49

M c l c hình v

Hình 1: Phân lo i hình th c phát tri n đ t – d ch l i s đ mô hình CHLB c 11

Hình 2: mô t quá trình đi u ch nh đ t đai 12

Hình 3: mô hình gi đ nh đ xây d ng câu h i nghiên c u 16

Hình 4: phân chia giai đo n nghiên c u 19

Hình 5: S đ nghiên c u 20

Hình 6: Các d án phát tri n đ xu t Hà N i (trái) và đang tri n khai vùng lõi (ph i) 22

Hình 7: hình nh m t s lô đ t nông nghi p xen k t ph ng Phú Th ng 26

Hình 8: Quy ho ch vùng Hà N i và ph m vi đ t làng xóm c n chuy n đ i 27

Hình 9: V trí ô quy ho ch 9 ven d án phát tri n đô th m i Tây H Tây 28

Hình 10: phân tích và đ xu t tái phân th a cho lô quy ho ch 9 29

Hình 11: đánh giá kh n ng đ nh giá c a c quan t v n đ t o s đ ng thu n 31

Hình 12: đánh giá kh n ng thuy t ph c c a c quan t v n đ t o s đ ng thu n 32

Hình 13: đánh giá v n đ n ng l c tài chính và các rào c n k thu t 33

Hình 20: ph m vi áp d ng c a công c tái phân th a 40

Hình 21: phân lo i d án c i t o theo ph m vi 43

M c l c b ng bi u

B ng 1: Câu h i nghiên c u và gi thuy t 18

B ng 2: Thu ngân sách t đ u giá quy n s d ng đ t t i Hà n i 2003-2008 24

B ng 3: K t qu đ u giá quy n s d ng đ t 2009-2010 24

B ng 4: Phân tích ch tiêu th ng kê c a khu v c c i t o đ xu t t i ô 9 29

M t s thu t ng c b n s d ng trong nghiên c u

t ng đ t xen k t: c a m t vài lô đ t n m xen gi a các lô đ t

đa ph n đã chuy n đ i thành m c đích m i hay c m t thôn,

qu n th các khu đ t đang đ c s d ng đan xen, nh ng b nh

h ng, có th không còn khai thác đ c bình th ng, ho c khó nâng c p c i t o v lâu dài, ho c suy gi m tính n ng, ho c ch c

n ng và giá tr s d ng v nhi u m t không b n v ng, bao g m

c m c tiêu s d ng vì nông nghi p, công nghi p, th ng m i,

t ng đ a ph ng

Nguyên t c

đ ng thu n

Nguyên t c ra quy t đ nh d a trên s nh t trí c a t t c /tuy t

đ i đa s các bên tham gia mà không d a vào c ng ép ho c ràng bu c mang tính không t nguy n

Phát tri n đ t Là ho t đ ng c a ch đ u t nâng cao giá tr s d ng đ t thông

qua các ho t đ ng đ u t xây d ng, c i t o đ t đai và công trình, thay đ i m c đích s d ng, ho c b sung các quy n khai thác s d ng đ t d i các cách th c m i so v i hi n tr ng ban

th , h th ng công trình h t ng k thu t, công trình h t ng xã

h i và nhà đ t o l p môi tr ng s ng thích h p cho ng i dân đô th

đ ng quy ho ch s d ng đ t c a ngành xây d ng làm quy

ho ch đô th

Quy n tài s n Các quy n đ i v i tài s n (trong ph m vi nghiên c u quan tâm

ch y u là quy n tài s n đ i v i đ t và b t đ ng s n) Quy n tài s n ch y u ph n ánh vi c th c hi n quy n s đem l i l i ích kinh t cho bên có quy n

Quy n phát

tri n

Là m t trong các quy n tài s n c a c a ng i s h u tài s n Quy n phát tri n ch y u b h n ch b i các quy đ nh c a Lu t quy ho ch/đ án quy ho ch, ho c các quy đ nh pháp lu t liên quan khác nh Lu t B o v môi tr ng, Lu t di s n

Tái phân th a Là ho t đ ng phát tri n đ t (tái đi u ch nh các th a) th ng đi

kèm v i phát tri n k t c u h t ng nâng cao giá tr c a đ t và

r t h n ch ho c không s d ng ph ng pháp thu h i đ t đ phát tri n

Thu h i đ t Là hành vi c a Nhà n c nói chung ho c các c quan có th m

quy n đô th thu h i quy n s d ng đ t c a các ch s d ng

đã đ c giao quy n tr c đây Thu h i th ng đi kèm v i vi c giao/cho thuê cho các ch s d ng khác qu n lý, s d ng v i

m c đích khác, vì l i ích qu c gia, l i ích công c ng, l i ích lâu dài

T ch c t v n Các t ch c cung c p s n ph m d ch v ph c v cho quá trình

phát tri n bao g m quy ho ch, thi t k , ra quy t đ nh, ký k t

h p đ ng và th c hi n các ho t đ ng tri n khai d án phát tri n

Ph n m đ u

Ph n m đ u gi i thi u b i c nh, s c n thi t, m c tiêu, và các v n đ

c n nghiên c u ng th i các n i dung c n b n c a báo cáo nghiên

c u nh k t c u, ph ng pháp, đ i t ng, các ho t đ ng c b n c ng

đ c trình bày trong ph n này

1 S c n thi t c a nghiên c u

Quá trình đô th hóa và c i t o nâng c p đô th ven các đô th l n d n đ n chuy n

đ i r t nhi u khu v c đ t nông nghi p đ phát tri n đô th và khu công nghi p Trong quá trình này, đ t xen k t hình thành v i nhi u nguyên nhân do các d án phát tri n l y đi nh ng mi ng đ t d án vuông v n và ‘ph n còn l i’ ven làng xóm

và khu đ t đã có ch c tr thành đ t k t ho c các khu v c đ t b khó kh n trong s

d ng do li n k các d án phát tri n công trình h t ng Các ch s d ng đ t khi

gi i th , thay đ i ch s h u, di d i đã không th khai thác đ t d i giá tr phù h p

Vi c qu n lý và gi i quy t đ t k t r t khó kh n Cách th c gi i quy t c b n hi n nay là cho đ u giá đ l y ti n phát tri n h t ng Tuy nhiên cách th c này còn

nh ng h n ch v l i ích và cách làm do đó các ch đ u t ít khi m r ng ph m vi nghiên c u quy ho ch v i lý do h n ch v kinh phí, th i gian, l i ích không rõ ràng, ho c không mu n đ u n i khu d án c a mình v i làng xóm c v n nhi u

ph c t p Vì v y c n thi t b sung nh ng gi i pháp và xây d ng c ch h ng d n

gi m thi u đ n bù và gi i t a là m t yêu c u c p thi t trong giai đo n hi n nay

c i t o m t khu v c đã có dân c sinh s ng, cách làm thông th ng là l p d án,

ra quy t đ nh đ n bù, gi i to và t ch c tái đ nh c và ti n hành xây d ng Sau khi xây d ng xong, tu theo đi u ki n c th mà d án cho nh ng c dân tái đ nh c tr

l i khu v c c ho c di d i h n n i khác

Tuy nhiên, cách làm này ph c t p do xung đ t l i ích gi a các bên mà tr c h t là

v n đ l i ích c a nh ng đ i t ng b di d i th ng không đ c ch đ u t xem xét

đ y đ , không đ m b o đ c quy n dân ch , ng i ph i gi i to ít đ c tham gia, bàn b c và quy t đ nh nh ng v n đ quan tr ng Thêm vào đó v ng m c c a khâu

đ n bù gi i to còn n m m c đ trung th c c a ng i th a hành ki m kê, đo đ c

và áp giá đ n bù Vì v y đ tránh nh ng ph c t p c a v n đ đ n bù, di d i và tái

đ nh c , các d án phát tri n đô th m i tìm cách ‘ch y’ xa h n ra các khu đ t có dân c c nh làng xóm, dân c phát tri n t phát i u này d n đ n đô th m r ng nhanh chóng và phát tri n phân tán theo ki u “xôi đ ” ra kh i trung tâm c Vi c phát tri n nh v y l i t o ra r t nhi u kho ng tr ng trong đô th , t o ra nh ng b t

h p lý trong b trí dân c , k t c u h t ng và đ c bi t là s d ng kém hi u qu qu

đ t S đ n lúc các đô th ph i quan tâm h n t i các d án phát tri n ki u c ng c ,

t p trung c i t o l p đ y nh ng kho ng tr ng, khu v c ch m phát tri n bên trong lòng đô th

Nh ng n m g n đây,hàng ch c d án c i t o các ti u khu nhà c a Hà n i đã đ c

đ xu t c i t o nh khu Kim Liên, Trung T , V n Ch ng, Thành Công, hay Gi ng

Võ, nh ng m i ch quan tâm đ n các v trí góc, ti p giáp đ ng l n và không gian thoáng đãng Tuy nhiên, các d án này v n có m t thu n l i r t l n vì quy n quy t

đ nh đ i v i quy n s d ng đ t v n thu c v Nhà n c i v i các khu v c đ t chia lô đ t v n hay làng xóm thì s khác bi t v quy n s d ng đ t làm gi m nhi t tình c a các nhà đ u t nh nh ng d án phát tri n ven đô m c lên Tây H , Hoàng Mai, Thanh Xuân, C u Gi y, C u Di n…Nhi u khu v c làng xóm c ven

b tách r i ra, dù đã xu ng c p v đ ng giao thông, h t ng và đi u ki n và có nhu c u c i t o đ ng b nh ng r t khó đ c i t o Quy mô và l i nhu n ch a đ l n

nh ng ph c t p thì quá nhi u, và đ c bi t là r t khó t o s đ ng thu n khi thu h i vì dính dáng đ n đ t , nhà th , và các truy n th ng đ a ph ng i v i các d án c i

t o lo i này, cách th c gi i quy t n u ti p c n t d i lên, t c là đ chính b n thân các h dân, c ng đ ng đ a ph ng xây d ng quy ho ch cho h s gi i quy t đ c nhi u khó kh n c a mô hình quy ho ch công - ti p c n t trên xu ng và d n t i ph i

đ n bù gi i to ây là 'mô hình quy ho ch c i t o d a trên s tho thu n' có ý

t ng xu t phát t c ng đ ng và t nhân đ c Nhà n c h tr v m t pháp lý

Trên th c t , các qu c gia trên th gi i đã và đang áp d ng thành công cách ti p c n này Các mô hình này đ u d a trên n n t ng phát huy ti m n ng, n i l c s c m nh

c ng đ ng trên n n t ng h p tác và t tho thu n L i ích đem l i do ti p c n t

d i lên tr c h t gi m thi u mâu thu n gi a nhà phát tri n và c ng đ ng b di d i Khi vi c quy ho ch và c i t o đã xu t phát t c ng đ ng thì h dàn x p tái đ nh c

t i ch , tho thu n chia s l i ích sau c i t o và chia s chi phí thi t k , xây d ng và các chi phí khác Trong quá trình tho thu n có th còn phát sinh m t s mâu thu n

do m t vài h gia đình b t h p tác, không ch u chia s l i ích ho c quá ích k i

v i nhóm ng i này c n có Nhà n c h tr b ng cách lu t hoá nh ng tho thu n

c a c ng đ ng Bên c nh đó, mô hình này còn đem l i m c đ tho mãn l i ích c a dân c đ a ph ng cao h n so v i mô hình c i t o quy ho ch c a Nhà n c vì d a trên các nguyên t c làm vi c là: m c tiêu c i t o là linh ho t, chia s l i ích, là tái

đ nh c t i ch và đ c bi t là tính dân ch trong vi c xây d ng và th c thi quá trình

c i t o phát tri n Không ch có v y, mô hình trên còn gi m b t gánh n ng cho Nhà

n c v thu h i đ t, b trí tái đ nh c và v n đ u t , gi m s xáo tr n c dân và

nh ng m c tiêu c i t o đ c tính toán t quy mô t ng h gia đình s t t h n đ Ban qu n lý lo t đ u chí cu i cho hàng tr m h dân

T nh ng v n đ trên có th th y r ng c i t o quy ho ch t hay t tho thu n r t có

tr ng là v n đ v n hoá trong tho thu n khi c dân đô th m t s n i ch a quen v i

vi c trao đ i giá tr Chính vì v y, chúng ta r t c n có nh ng nghiên c u c b n và nghiên c u ng d ng đ đánh giá và th nghi m kh n ng áp d ng mô hình này vào

Vi t nam

2 M c tiêu

Xây d ng c s lý lu n và đánh giá kh n ng gi i quy t v n đ c i t o chuy n đ i

đ t k t và đ t ven d án phát tri n đ t t i khu v c ven đô trong quá trình đô th hóa

b ng cách c i t o tái phân lô và phát tri n h t ng theo mô hình đ ng thu n xu t phát t c ng đ ng góp ph n gi m thi u vi c thu h i gi i t a

3 i t ng nghiên c u

1 Cách th c và nguyên lý qu n lý chuy n đ i và c i t o phát tri n đ t xu t phát

t c ng đ ng trong n c và n c ngoài, thông qua các tài li u tàng th , h

s d án, h th ng pháp lu t, và các c s d li u v qu n lý chuy n đ i đ t, tái phân th a và xu t phát t c ng đ ng

2 Quy trình và logic l a ch n c a các nhà phát tri n, các đ n v t v n trong phát tri n đ t các d án nh và d án liên quan đ n các khu dân c li n k thông qua h s và ng i đ i di n, các chuyên gia trong các t ch c phát tri n và t v n phát tri n d án t i ven đô Hà N i

3 Hi n tr ng c s pháp lý và cách th c qu n lý chuy n đ i đ t xen k t t i Hà

N i thông qua m t s chuyên gia và tài li u v n b n pháp quy

4 Ý ki n và thái đ c a c ng đ ng đ i v i vi c th a thu n phát tri n (b c

đ u)

4 Nhi m v nghiên c u

1 N ghiên c u t ng quan kinh nghi m qu c t và trong n c khi gi i quy t

v n đ này d a vào gi i pháp tái phân lô đ t đai nh Nh t B n, Th y i n,

và Thái Lan và tham kh o c s lý lu n c ng nh th c ti n tri n khai mô hình c ng đ ng phát tri n Hà N i, kinh nghi m d n đi n đ i th a đã và đang áp d ng B Nông nghi p và Nông thôn trong gi i quy t đ t nông nghi p

2 Phân tích t ng quan và k h o sát đi m tình hình qu n lý chuy n đ i đ t

ven m t s d án phát tri n đ t đi n hình Hà N i nh m ph n ánh th c tr ng

và nh ng v n đ khó kh n b t c p trong qu n lý đ t k t và đ t ven các d án phát tri n đô th m i, khu công nghi p

3 xu t m t s g i ý v gi i pháp xây d ng th ch qu n lý nh m tránh

các rào c n khi áp d ng mô hình này, t o đi u ki n t t h n cho c ng đ ng có

th phát tri n, kh p n i k t c u h t ng, gia t ng giá tr s d ng đ t trên c s kinh nghi m th c hi n tái phân lô/c i t o và phát tri n ven đô mà không

Kinh nghi m qu c t : T p trung vào kinh nghi m và lý lu n v phát tri n

không thu h i đ t các qu c gia phát tri n s d ng công c này thành công tiêu

bi u trên th gi i nh Th y i n, c, Nh t B n, Hàn Qu c, ài Loan, Philipine,

n đ , Thái Lan

Không gian và th i gian: Tinh th n chung khi thi t k nghiên c u là ch n ph m

vi kh o sát nh đ đ nh h ng cho thi t k khung nghiên c u th c nghi m và ch n

m u quy mô l n h n sau này Các v n đ quan tâm bao g m m t c th c tr ng c

Thu th p thông tin

− Nghiên c u th ng kê tàng th và h s , d li u d án đi m;

− Quan sát và kh o sát đi n dã có s tham gia c a ng i dân;

− Ph ng v n chuyên sâu k t h p v i b ng h i chuyên gia và cán b qu n lý

tr c ti p đ a ph ng;

− Kh o sát m u nh m t s h gia đình s d ng b ng h i (đ hoàn thi n b ng

Ch ng 1 T ng quan v v n đ gi i quy t đ t k t và đ t

ven d án phát tri n đô th

Ch ng 1 trình bày t ng quan v lý lu n, th c ti n nghiên c u và tri n khai

c i t o chuy n đ i đ t k t và đ t ven d án trong quá trình đô th hóa Thông qua kinh nghi m phát tri n tái phân th a không đ n bù trong và

ngòai n c, các ý ki n còn đang tranh lu n đ c phân tích và t ng k t làm

- Theo m t v n b n khác c a UBND thành ph Hà N i n m 2009 (đ i t ng đi u

ch nh c th là đ t nông nghi p) đ nh ngh a: t xen k t là đ t n m trong ph m vi khu dân c đã đ c xác đ nh ranh gi i theo quy ho ch đ c c quan có th m quy n phê duy t (tr ng h p khu dân c ch a có quy ho ch đ c phê duy t thì xác đ nh theo ranh gi i hi n tr ng c a th a đ t có nhà ngoài cùng c a khu dân c ) và là đ t

đ c xác đ nh là đ t nông nghi p khi c p Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cùng

v i quy n s h u tài s n g n li n v i đ t theo quy đ nh c a UBND Thành ph ’ (kho n 2 đi u 2 quy t đ nh 121/2009/Q -UB ngày 22-12-2009)

- tài ti p c n đ t k t theo ngh a r ng: “ t k t là khu v c đ t/đ nh c b k t

gi a các d án hay làn sóng phát tri n, b m t, suy gi m, ho c không có c h i

phát tri n, có nguy c cao b b t t h u và suy gi m các đi u ki n c b n ph n ánh trong giá tr đ t’

V i cách hi u này, đ t k t và đ t ven d án đ c nh p l i và tr thành đ i

t ng nghiên c u và là khái ni m chính th c nh m ti p c n và gi i quy t v n

đ chuy n đ i các khu v c ven các d án phát tri n Khái ni m này có s khác

bi t v i đ t k t trong v n b n c a Hà N i v ph m vi và nh n m nh nguyên nhân t phía các d án bên ngòai, và gi i quy t chuy n đ i v i cách ti p c n phát tri n

b C i t o phát tri n không thu h i

C i t o không thu h i đ t là m t ph ng th c c i t o phát tri n có đ c thù không

c n s d ng quy n l c Nhà n c đ thu h i đ t (đ i v i các d án thu c di n đ c Nhà n c thu h i) Nhìn chung, các d án phát tri n đô th và phát tri n h t ng quy mô l n th ng ph i thu h i đ t do đó đa s các d án c i t o đ n bù đ u l y

đ t ch a s d ng, đ t c a t ch c, đ t nông nghi p và tránh các khu v c làng xóm, khu v c đã phát tri n

C i t o phát tri n không đ n bù là mô hình phát tri n không d n đ n thu h i đ t

ho c không thu h i đa ph n di n tích d án Có th v n có m t ph n nh di n tích khi c i t o ph i thu h i đ làm đ t dãn dân, đ t b trí công trình h t ng đ u m i mà quá trình c i t o không th cân đ i đ c vì tính h p lý c a ph ng án.C i t o không

đ n bù có th d ng t p trung vào nâng c p h t ng nhi u h n là tái phân chia các

lô đ t hay thu h i lô đ t đ chuy n m c đích

c ng phát tri n h t ng

ng phát tri n h t ng là m t lo i hình phát tri n h t ng khu dân c

(neighbourhood) d a trên s chia s và đ ng thu n Hình th c c i t o nâng c p h

t ng khu dân c nông thôn theo mô hình nhà n c và nhân dân cùng làm nh ng

n m v a qua t ng đ ng v i mô hình này, ch khác v cách th c và m c đ h tr

c a Nhà n c Chính quy n đ a ph ng có th h tr v k thu t (thi t k ) ho c

m t s v t li u xây d ng ch y u, nh ng c ng có th là v m t pháp lý nh xác th c các cam k t và gi i quy t tranh ch p ho c c ng ch th c hi n khi c n thi t

d Quy n phát tri n và quy n tài s n

Là m t nhóm quy n (bundle of rights) trong đó ch y u là quy n l i v m t kinh t

nh t khai thác s d ng, cho thuê/cho thuê l i, sang nh ng, hay phát tri n Quy n phát tri n đ t là m t d ng quy n đ c thù và b ràng bu c b i không ch lu t

đ t đai hay m c đích s d ng đ t mà còn các lu t/quy đ nh v quy ho ch

Quy n phát tri n đ c coi là m t quy n tài s n (propery rights) Pháp lu t đ t đai

Vi t Nam ch a th a nh n quy n s h u c a cá nhân/t ch c đ i v i đ t đai, Tuy nhiên, c ng không c n tr đáng k đ n vi c xây d ng các gi i pháp gi i quy t v n

đ th c thi quy n phát tri n Vi c không th a nh n quy n s h u c ng không h n

ch quy n c a ng i dân tham gia vào th a thu n đ thay đ i ranh gi i th a và tuân

th theo quy ho ch chung Vì v y, vi c đ nh đo t v cách th c khai thác l i ích kinh t khi đ t khi đã có quy n s d ng đ t đ c coi là quy n tài s n

1.2 M t s v n đ lý lu n v c i t o và phát tri n đ t (đô th )

1.2.1 Các giai đo n phát tri n đ t đô th

Trong quá trình đô th hóa, đ t đô th và không gian đô th khi phát tri n có th chia

ra làm các giai đo n nh m r ng ngo i vi (suburbanisation & expansion), c ng c

(consolidation), và tái phát tri n trung tâm (renewal and regeneration)

1.2.2 Phát tri n đ t có thu h i

Nhìn chung, các d án phát tri n đô th và phát tri n h t ng quy mô l n

th ng ph i thu h i đ t Vi c thu h i không áp d ng cho các d án phát tri n

c ng đ ng, nhà n c và nhân dân cùng làm (N 197/2004/N -CP)

Trên th c t , các d án phát tri n đ t g n đây đ u nh m vào các khu v c đ t nông

nghi p/ đ t m t n c r , d thu h i b ng các công c quy ho ch khu đô th m i, khu công nghi p hay du l ch sinh thái v i th t c đ u t phát tri n theo Lu t quy

ho ch đô th 2009, Lu t Xây d ng 2004, và các ngh đ nh h ng d n th c hi n nh Ngh đ nh 12//2009/N -CP (Chinh phu, 2009) t đ xu t phát tri n đ c c p

t nh phê duy t ch tr ng đ u t , giao cho ch đ u t l p quy ho ch và sau đó phê duy t quy ho ch chi ti t và tri n khai đ u t D án có th đ c l p trên m t khu

v c m i ho c có th có ph n xen m i/c , ho c khu v c c i t o c , nh ng đa s c i

t o đ n bù đ u l y đ t ch a s d ng, đ t c a t ch c, đ t m t n c, đ t nông nghi p

mà tránh các khu v c làng xóm, khu v c đã phát tri n

t xen k t hi n nay v c b n v n đ c phát tri n qua th t c thu h i đ t và giao cho m t bên khác đ phát tri n Các lô nh l méo xiên, không s d ng đ c

th ng ít đ c quan tâm M t s c ng đ c thu h i đ s d ng vào công trình công

c ng nh ng th ng là các v trí đ t nông nghi p trong xen k trong làng, còn đ t

k t do m đ ng đã có m t đ ng hi n ít đ c thu h i do ng i dân c gi đ khai thác kinh doanh

1.2.3 Các hình th c phát tri n đ t theo cách ti p c n tái phân th a

Quá trình phát tri n và c i t o trên th c t r t đa d ng và vi c thu h i đ t ch là m t

d ng ph bi n, song còn nhi u hình th c khác nh c i t o phát tri n không thu h i,

đ t đai có th đ c phát tri n không c n s d ng quy n l c Nhà n c N u coi đây

là tiêu chí đ phân lo i thì s th a thu n phát tri n còn có th bao g m hai nhóm chính: s d ng quy n l c Nhà n c đ thu h i và không c n s d ng N u phân theo tính ch t công c ng và l i ích thì c ng có hai d ng: ho c có tính công c ng cao, ho c có tính công c ng th p h n ho c ch liên quan đ n m t nhóm h gia đình/c ng đ ng nh l mà tính ch t liên h và liên thông ít N m gi a hai nhóm này

là d ng th a thu n phát tri n r t c n s h tr và ng h c a Nhà n c b ng cách này hay cách khác

Hình 1: Phân lo i hình th c phát tri n đ t – d ch l i s đ mô hình CHLB c

Ngu n: GS.TS Holger Magel, 2004

1.3 Kinh nghi m qu c t trong c i t o phát tri n đ t không thu

h i

1.3.1 Mô hình tái phân th a

Logic c n b n c a ph ng pháp này là các bên cùng tham gia t o ra s gia t ng trong giá tr đ t c a khu v c sau khi tái phân th a V i nh ng khu v c có di n tích

l n và vi c phân b tái phân lô t ng đ i đ ng đ u, các ch đ t có th xác đ nh m t

t l chung đ ‘c ng n p’ cho vi c chung, t đó xác đ nh t l đ t còn l i đ c s

d ng K t qu c a quá trình này là khu v c s đ c b sung h t ng, th a đ t đ c phân l i theo các v trí, kích th c có l i h n cho vi c khai thác và có giá tr cao

h n theo th tr ng

Quy trình c b n c a ph ng pháp này v i các b c nh sau :

1 Ch n đ a đi m

2 xu t quy ho ch m i v i t t c các h nh p th a làm m t

3 nh giá ph n đóng góp c a t ng thành viên trên hi n tr ng

4 t dành cho giao thông và công trình công c ng b sung làm t ng giá tr khu v c đ c kh u theo t l vào đóng góp c a các h

5 u t xây d ng h t ng và đ u n i

6 ng ký s h u cho các lô đ t m i và có th s d ng/sang nh ng

c đi m c b n c a mô hình này (theo Schnidman) là:

- Cho phép phát tri n tòan di n khu v c v i s t ng c ng tính n ng s d ng đ t;

- Phân b t ng đ i công b ng v chi phí và l i ích gi a các bên tham gia;

- Gi đ c gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t (quy n tài s n);

- Cho phép s tham gia c a các bên;

- Quy trình ít thiên v

Hình 2: mô t quá trình đi u ch nh đ t đai

Ngu n: Haidep, 2007

1.3.2 Kinh nghi m m t s n c châu Âu và B c M

c nh ng khu v c chính quy n ch n thì có tính áp đ t và không c n s đ ng thu n c a ng i dân, tuy nhiên các khu v c khác dân đ ng thu n đ xu t v n đ c khuy n khích và c n chính quy n phê chu n Chính quy n đô th trong mô hình c a

c cung c p không gian công c ng và sân ch i, còn tr ng h c b nh vi n, c u

h a và h t ng khác chia s gi a chính quy n các c p.Vi c đóng góp c a ch đ t

vào d án th ng tính b ng ti n ch ít khi là đ t

Th y i n ban hành o lu t h p tác phát tri n n m 1987 t o c h i cho v n đ c i

t o và phát tri n d i s qu n lý c a t nhân/c ng đ ng mà không c n ph i thu h i

th c hi n đ c công vi c này, đ o lu t xây d ng mô hình b n bên là c ng đ ng, chính quy n đô th , c quan qu n lý đ a chính và c quan t v n C ng đ ng qu n

lý quá trình quy ho ch và c i t o Chính quy n đô th t ch c và h tr C quan đ a chính th c thi nhi m v v qu n lý đ a chính C quan t v n h tr c ng đ ng và làm c u n i v i các c quan qu n lý th c thi quá trình

1.3.3 Kinh nghi m m t s qu c gia châu Á

Nh t B n yêu c u có 2/3 s h , đ i di n cho 2/3 di n tích đ t c a khu v c là đ

đi u ki n ti n hành d án tái phân th a t nguy n Tùy theo lo i d án nh ng ph n

l n ti n nghi chung đ c Chính quy n đ a ph ng tài tr /h tr xây d ng Ban

qu n lý d án ph i t cân đ i v v n đ đ n bù gi a các h và tuân th các yêu c u

v ki m soát phát tri n và phát tri n công trình h t ng

Hàn Qu c: Nh ng d án do Chính quy n tham gia thì không c n s đ ng thu n c a tòan b ng i dân, và ban qu n lý dù t cân đ i các v n đ phát tri n nh ng có th

đ c ngân sách h tr Các d án do c ng đ ng đ xu t c n s đ ng thu n c a 2/3

s h gia đình và ph i t cân đ i ngân sách

ài Loan: S đ ng thu n ài Loan ch là quá bán và chính quy n h tr vi c ‘áp

đ t’ lên thi u s Vi c đ nh giá mà xác đ nh giá tr khác bi t c th cho c hai th i

đi m tr c và sau khi tái phân th a Ng i đ c h ng l i nhi u đ c yêu c u đóng góp nhi u đ t h n Vi c đ nh giá ph c t p và đ c th c hi n b i y ban th m

đ nh giá đô th C quan này s áp m c t l đ t đóng góp chung và giá đ t quy đ i

1.3.4 C ng c đ t nông nghi p ông Âu

Vi c c ng c đ t (ch y u là nông nghi p) có nhi u đi m t ng đ ng v i tái phân

th a s d ng t i các khu t i đô th trên quan đi m không c n thu h i đ t khi c i

t o phát tri n Mô hình này c ng th ng ho t đ ng trên nguyên t c th a thu n t nguy n ho c có d a vào s h tr c a Nhà n c đ t o đi u ki n/thúc ép th a

thu n; c ng có th d a vào vi c mua l i và chia tách sau khi mua v i m t ch m i

nh ng v c b n c ng c không s d ng công c thu h i

1.3.5 M t s nghiên c u và th c ti n liên quan trong n c

a Th a thu n d n đi n đ i th a đ i v i đ t nông nghi p

Nhu c u d n đi n đ i th a t t thân c ng đ ng là đ ng l c thúc đ y quá trình

th ng l ng Quy trình th c hi n d n đi n đ i th a ph i tr i qua nhi u vòng

th ng l ng, nh ng đ c đi m chung v n ph i là có c n c đánh giá t ng đ ng

đ c nh t trí b i t t c các bên Mô hình này v n còn thí đi m b i nhi u nguyên nhân, nh ng d ng nh v n đ n m ch làm sao gi đ c s g n k t sau khi đã góp đ t chung vào m t th a l n h n đ cùng kinh doanh khai thác

b Góp đ t làm đ ng trong c i t o khu dân c đô th và nông thôn

Vi c góp đ t ho c hi n đ t làm đ ng t i khu dân c nông thôn và khu t i các đô

th c ng đã có nhi u n i Nh ng tr ng h p đó đ u có s tác đ ng m nh c a

nh ng nhân t tích c c, quy t tâm cao v chính tr và đ ng thu n đ a ph ng và tr thành các đi n hình tiên ti n Thành công trong các mô hình này th ng đ n t vi c các h dân chi tr không đáng k cho vi c hi n đ t, vi c c i t o không d n đ n thay

đ i nhi u trong các th a mà ch y u là thu h p ph n m t ti n các khu v c nông thôn v n có qu đ t t ng đ i r ng

c C i t o nhà chung c c

C i t o chung c c là mô hình khác v i các mô hình đang nghiên c u ch các gia đình cá nhân có quy n tài s n không tách bi t v i đ t xây d ng S ph thu c này làm cho t ng cá nhân không có toàn quy n quy t đ nh mà l thu c vào ng i đ i

di n chính là nhà n c ho c ng i ch đ u t n u h không bán ph n quy n s

d ng đ t (ch bán ph n tài s n) Nh ng khó kh n trong c i t o nhà chung c là

vi c đ nh giá công trình c không đ c làm rõ.Bài h c kinh nghi m khi c i t o chung c , có th th y cách th c đ m b o tính đ i di n khi th ng l ng và đ nh giá tài s n là r t quan tr ng b i khi h gia đình có quy n tài s n đ c l p v i nhau, vi c

th ng l ng v l i ích có ph n khó kh n h n Bên c nh đó, còn m t đi m khác

bi t gi a hai mô hình là khi các h không l thu c l n nhau đáng k thì h có th

tính tóan đ c l i ích riêng d h n, nh ng c ng làm cho khó ch u s c ép đi đ n quy t đ nh đ ng thu n h n

d M t s nghiên c u khác trong n c

M t vài nghiên c u mang tính h c thu t và ng d ng trong n c g n đây c ng đã

đ c p đ n gi i quy t theo h ng này, tuy nhiên ch a có nghiên c u nào đi sâu vào

h th ng hóa vi c x lý v n đ này t góc ti p c n th ch và đ chuy n hóa thành

nh ng s n ph m có kh n ng ng d ng cao

V n đ đ t k t và ven d án ph i đ c xem xét không ch là các lô đ t mà còn góc

đ l n h n là ch t l ng và c h i phát tri n c a khu v c li n k

Bài tóan phát tri n gi i t a tr ng hi n nay d ng nh ch a đ đ m b o công b ng

v c h i phát tri n c a các h dân s t i, trong khi dù s d ng c ng ch nh ng

ti n đ đa s d án thu h i đ t v n khá ch m, g p nhi u v ng m c và khi u ki n kéo dài Khó kh n trong vi c thu h i đ t đang là nguyên nhân làm cho tình tr ng

k t nhi u và khó gi i quy t h n

Vi c r t nhi u qu c gia trên th gi i và trong khu v c s d ng công c này và đ t

đ c thành công là đi u chúng ta c n suy ngh t i sao ch a áp d ng bài b n h n cho

Vi t Nam Trên th c t , Vi t Nam đã ti p nh n các đ xu t s d ng công c này

nh ng ch a th c s nghiên c u cách th c s d ng chúng có k t qu

u đi m c a công c này là không c n s d ng ho c s d ng h n ch c ng ch

gi i t a khi thu h i đ t và các m c đ c i t o là đa d ng và phát huy s c sáng t o

c a đ a ph ng Tuy nhiên, khó kh n khi áp d ng vào Vi t Nam có th là: (1) H

th ng lu t pháp hi n nay có th là rào c n cho vi c th a thu n khi tính c ng ch pháp lu t dân s hi n nay còn y u; (2) V n hóa trao đ i trong dân c ; (3) N ng l c

qu n lý và n ng l c th c thi (4) t đai có l i ích r t l n thì v n đ ph c t p h n

Vì v y, c n thi t ph i nghiên c u có h th ng đ làm rõ nh ng rào c n trong quá trình th nghi m b i s khác bi t c a các h th ng pháp lu t, y u t v n hóa, và kh

n ng đ ti n hành các ho t đ ng ph i h p và t ch c th c hi n có th làm th t b i các n l c thay đ i

Ch ng 2 Gi thuy t nghiên c u và ph ng pháp lu n

đó, đ tài trình bày ph ng pháp lu n v cách th c làm sáng t

thi t k nghiên c u

2.1 Câu h i nghiên c u và gi thuy t nghiên c u

V i gi đ nh áp d ng m t mô hình c i t o phát tri n không thu h i d a c s th a

thu n tái phân lô và xây d ng h t ng v i ba l c l ng tham gia là:

1 T v n – h tr t ch c th c hi n – th ng l ng, t ch c qu n lý và giám sát quá trình đ u t xây d ng, và

2 Chính quy n – h tr pháp lý và đ u t m t s công trình công c ng,

3 C ng đ ng bao g m các h gia đình có quy n s d ng đ t/quy n tài s n tr c

ti p tham gia

Hình 3: mô hình gi đ nh đ xây d ng câu h i nghiên c u

t xd ng, xác l p quy n s đ t

Tái phân

th a

Phê duy t quy ho ch h

tr th c hi n

th a thu n

xu t c i

t o phát tri n

C ng đ ng giám sát

C ng đ ng

Doanh nghi p

t v n

Trong s này, các quy trình gi đ nh s có các b c chính là đ xu t phát tri n, th a thu n, phê duy t, tái phân th a, xây d ng h t ng, và t o l p l i quy n s d ng đ t

và tài s n

Các l nh v c xung đ t ho c khó kh n ch y u v i h th ng hi n hành đ c phân làm ba m ng chính:

1 Xung đ t v i h th ng th ch

2 Khó kh n trong t ch c th c hi n, ch y u là n ng l c c a các c quan t

v n v đ nh giá

3 Khó kh n trong gi i quy t xung đ t l i ích gi a các nhóm tham gia

V i cách ti p c n nh trên, v n đ nghiên c u đ c phân chia thành 3 m ng n i dung (xem b ng sau):

A Khó th c hi n (chuyên môn k thu t và n ng l c)

Có nh ng c quan bi t cách làm đ c vi c này

T duy và n ng l c công ch c còn ch a đáp ng đ c yêu

Thi t k th ch và t ch c

th c hi n chính sách ch a khuy n khích c ng đ ng t

gi i quy t v n đ c a mình

V n đ Các rào c n Câu h i nghiên c u Gi thuy t

v n đ ? Ngv n hóa riêng, không s n sàng i dân phía B c/Hà N i có

nh n th c riêng có là v n đ ? Ngnh n th c i dân ch a có c s đúng l i h i lâu dài đ

c a vi c không tái phân lô đ t

và quy t tâm tham gia là v n

-Tính khách quan:V i đ c tr ng nghiên c u ng d ng v i gi đ nh tr c mô hình

và có đ nh h ng c a đ tài, vi c đ nh h ng các câu h i và gi thuy t có th không hoàn toàn khách quan Tuy nhiên, h th ng câu h i nghiên c u c th hòan tòan có

th x lý tránh đ t o đi u ki n cho ng i tr l i không b l thu c vào m t s câu

h i mang tính l a ch n

- Kh n ng ki m ch ng th c ti n: Vi c ki m ch ng ch là gián ti p, thông qua ý

ki n đánh giá và b ng ch ng t ng t trong quá kh

2.2.2 Cách ti p c n

V i ph m vi l a ch n, khung th i gian và kinh phí, các tác gi l a ch n chia nghiên

c u làm hai giai đo n và báo cáo này t p trung làm rõ b c th nh t trong gi i

quy t đ t k t là nghiên c u các rào c n khi ng d ng công c qu n lý này c ng nh

kh n ng ng d ng công c này vào gi i quy t v n đ đ t k t và đ t ven d án trong quá trình phát tri n ven các đô th l n Giai đo n 1 ch y u ti p c n v mô và trung mô Giai đo n th hai s th nghi m và đánh giá th c ti n quy mô nghiên

c u l n h n và ki m tra các gi thuy t và phát hi n b c 1 đ xây d ng các khuy n ngh /gi i pháp v th ch đ qu n lý t t h n v n đ

Hình 4: phân chia giai đo n nghiên c u

2.2.3 Thi t k nghiên c u

a L a ch n ph ng pháp thu th p thông tin

Theo ch th cung c p thông tin : Các nhà phát tri n, Các cán b đ i di n cho các t ch c qu n lý có kinh nghi m,và Các h gia đình đ i di n Thông qua các cách ti p c n nh : Ph ng v n chuyên sâu,Ph ng v n b ng h i ,Kh o sát và quan sát

có s tham gia c a ng i dân, H i ngh khoa h c- trao đ i ph m vi nh

b B khung ch n m u

tài thi t k m t b khung ch n m u các ngu n cung c p tin đ ph ng v n và l y

ý ki n có đ nh h ng và t p trung vào các ngu n cung c p tin có đ tin c y b ng đánh giá có h th ng kh n ng, v trí công tác, th i gian làm vi c, và m c đ ti p

c n đ n x lý các v n đ t ng t

c L a ch n ph ng pháp x lý

-Phân tích mô t s li u b ng h i s d ng công c mô t hình tia, so sánh đ i chi u

gi a các chuyên gia Ph ng pháp phân tích đ nh tính thông th ng i chi u và

so sánh

d S đ trình t các b c nghiên c u

Phân tích không gian