Xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyên

Xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyên

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 40Bảng 4.2: Giá đất của thị trấn Đu do nhà nước quy định theo từng vị trí 42Bảng 4.3: Kết quả điều tra giá đất của thị trấn Đu theo giá thị trường 43Bảng 4.4 Thông tin qui định giá các loại đất nông nghiệp năm 2014 của

UBND Tỉnh Thái Nguyên 45Bảng 4.5: Thông tin qui định giá các loại đất phi nông nghiệp năm 2014 của

UBND Tỉnh Thái Nguyên 46Bảng 4.6: Thông tin giá đất 50

Hình 4.1: Vị trí địa lý của thị trấn Đu 36

Hình 4.2: Bản đồ địa chính thị trấn Đu 47

Hình 4.3 : Bản đồ vùng dân cư trên địa bàn thị trấn Đu 48

Hình 4.4: Bản chồng ghép của bản đồ địa chính và bản đồ vùng dân cư của thị trấn Đu 48

Hình 4.4: Hộp thoại chuyển đổi định dạng file 49

Hình 4.6: Cửa sổ chọn hệ tọa độ 49

Hình 4.6: Cửa sổ chọn lớp hiển thị 50

Hình 4.7: Bảng thuộc tính thông tin thửa đất 51

Hình 4.8: Bản đồ vùng giá trị đất đai thị trấn Đu 51

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu tổng quát 2

1.3 Mục tiêu cụ thể 2

1.4 Yêu cầu đề tài 2

1.5 Ý nghĩa 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 3

2.1.1 Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất 3

2.1.2 Cơ sở và phương pháp định giá đất 4

2.1.3 Xác định giá đất theo quy định của nhà nước 8

2.2 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 16

2.2.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 16

2.2.2 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 18

2.2.3 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 19

2.3 Nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 20

2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20

2.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai 21

2.3.3 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 22

2.4 Hệ thống thông tin địa lý 23

2.4.1 Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 23

2.4.2 Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 24

2.5 Tổng quan về phần mềm dùng trong khoá luận 26

2.5.1 Phần mềm Mapinfo 26

2.5.2 Phần mềm MicroStation 28

2.6 Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai 30

2.6.1 Tình hình trên thế giới 30

2.6.2 Tình hình trong nước 31

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 Đối tượng nghiên cứu 33

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 33

Thái Nguyên 33

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 33

3.3.3 Kết quả điều tra thực địa giá đất 33

3.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 33

3.3.5 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 33

3.4 Phương pháp nghiên cứu 33

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 34

3.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 34

3.4.3 Phương pháp bản đồ 34

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 34

3.4.5 Phương pháp GIS 35

3.5 Các bước thực hiện 35

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.2 Hiện trạng sử dụng đất 40

4.3 Kết quả điều tra thực địa giá đất 42

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 45

4.4.1 Mục đích sử dụng của đất đai 45

4.4.2 Vị trí 46

4.4.3 Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng 46

4.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của bản đồ địa chính và công nghệ GIS 47

4.5.1 Hoàn thiện bản đồ địa chính thị Trấn Đu 47

4.5.2 Từ bản đồ địa chính hoàn chỉnh tiến hành xây dựng bản đồ vùng dân cư 47

4.5.3 Tiến hành chồng bản đồ địa chính lên bản đồ vùng dân cư ta được bản đồ chongghep.dgn 48

4.5.4 Chuyển đổi bản đồ 49

4.5.5 Thiết kế bảng thuộc tính giá đất 50

4.6.1 Giải pháp chính sách 52

4.6.2 Giải pháp quản lý 52

4.6.3 Giải pháp kỹ thuật 52

PHẦN 5: KẾT LUẬN 53

5.1 Kết luận 53

5.2 Kiến nghị 53

TÀI LIỆU THAM KHẢO 54

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗiquốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vậtkhác trên trái đất

C.Mác đã viết rằng: “ Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điềukiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệusản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”

Luật đất đai 2003 viết: “ Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trườngsống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa, an ninh,quốc phòng” Do đó, công tác quản lí Nhà nước về đất đai đóng vai trò hếtsức quan trọng trong công tác quản lí Nhà nước về các vấn đề xã hội Tuynhiên do tốc độ đô gia tăng dân số cao và tốc độ đô thị hóa mạnh khiến nhucầu về đất đai tăng mạnh Từ đó nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn và bất cậptrong công tác quản lí Nhà nước về đất đai

Theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩahiện nay thì thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việcthúc đẩy nền kinh tế Do đó thông tin về đất đai mà đặc biệt là giá đất luônluôn được quan tâm Trong khi đó thông tin về thị trường BĐS hiện nay luônthiếu và có đôi khi không chính xác Vậy để công tác quản lí Nhà nước về đấtđai đạt hiệu quả cao góp phần làm thị trường BĐS phát triển lành mạnh thìcần phải có hệ thống thông tin về đất đai rõ ràng, đầy đủ và chính xác, giúpngười sử dụng và người quản lí nắm được thông tin về đất đai mà họ cần.Ngày 01/01/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành khung giá đất mới.Theo luật định thì giá đất ban hành phải sát với giá thị trường trong điều kiệnbình thường

Hiện nay công nghệ thông tin ngày càng phát triển mạnh mẽ và nó làmột công cụ mạnh mẽ được ứng dụng trong cuộc sống của chúng ta Tronglĩnh vực quản lí đất đai thì công nghệ GIS là một công cụ mạnh mẽ trongquản lí, thành lập bản đồ giá trị đất đai giúp người sử dụng người quản lí dễdàng tra cứu các thông tin về đất đai, góp phần xây dựng hệ thống thông tinBĐS hiện đại và thống nhất trên toàn quốc

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoaTài Nguyên và Môi Trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sựhướng dẫn của cô giáo : Ts Ngô Thị Hồng Gấm, tôi tiến hành nghiên cứu đềtài : “ Xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn Đu, huyện PhúLương, tỉnh Thái Nguyên bằng công nghệ GIS”.

1.2 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và xây dựng vùng giá trịđất đai phục vụ cho công tác quản lí Nhà nước về đất đai và định giá đất tạiđịa bàn nghiên cứu

- Xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai ( giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp)

1.4 Yêu cầu đề tài

- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và sốliệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng…)

- Bảng giá đất của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành

- Điều tra giá đất thực tế

- Thao tác xử lí thành thạo trên một số phần mềm GIS

1.5 Ý nghĩa

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp là một cơhội để tôi củng cố kiến thức đã được học tập tại trường Trong quá trình thựchiện tôi biết cách thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, phân tích số liệu, trìnhbày báo cáo hoàn chỉnh và khoa học

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc ứng dụng công nghệ GIS vào trong công tácquản lí nhà nước về đất đai giúp người quản lí có thể quản lí được thuận lợi hơn,đồng thời hoàn thiện thông tin về đất đai phục vụ cho thị trường BĐS phát triểnlành mạnh Đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

2.1.1 Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất

2.1.1.1 Giá đất

Theo điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sauđây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nướcquy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thìphải điều chỉnh cho phù hợp

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kếtcấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trungương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùngmục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giánhư nhau

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật

đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất doChính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngxây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho

ý kiến trước khi quyết định

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyđịnh được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụnglàm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng

đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất khôngthông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tínhgiá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước

bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người

có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

2.1.1.2 Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vịdiện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch vềquyền sử dụng đất Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiệnhành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất.Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định theocác nguyên tắc sau:

- Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụngtheo qui hoạch thì mức giá như nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TrungƯơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sửdụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau

- Chính phủ quy định phương pháo xác định giá đất, khung giá các loạiđất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giáđất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phốthuộc trung ương

2.1.2 Cơ sở và phương pháp định giá đất

* Cơ sở định giá đất

- Địa tô: phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất ĐT gắn liền với sự rađời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Đã từng tồn tại trong các chế độchiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủnghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, ĐT là do lao động của nô lệ và

những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến,

ĐT là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếmđoạt, có khi còn bao gồm cả một phần sản phẩm tất yếu Trong chủ nghĩa tưbản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ĐT

Về thực chất, ĐT tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa rangoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả chođịa chủ Nguồn gốc của ĐT tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư củacông nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra ĐT tư bản chủ nghĩa phản ánh quan

hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhânnông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ĐT: ĐT chênhlệch, ĐT tuyệt đối và ĐT độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đấtthuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thìnhững cơ sở kinh tế để hình thành ĐT tuyệt đối và ĐT độc quyền cũng bị xoá

bỏ, nhưng vẫn tồn lại ĐT chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước vàkhác về bản chất với ĐT chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản Ở Việt Nam,ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp,lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia.Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sửdụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lậpdoanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổchức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nướcngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức ĐTtuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị vàngười sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại ĐT

- Lãi suất ngân hàng:

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thểtách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng củayếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đấtphải giảm đi Nếu không đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đấtphải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất để thu

được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng,lúc này giá đát phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.

Vì vậy nhà tư bản kinhh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá

cả trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm

do đó giá đất ngày càng tăng Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bánđất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên

đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời giantương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh

tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, không kể ởnông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đainói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn

- Quan hệ cung cầu:

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thườngđược quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt qua cungthì giá cả tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống, đó là nguyêntắc cân bằng của quan hệ cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai phụ thuộcmối quan hệ cung cầu Nhưng đất đai khác các loại hàng hóa khác là có đặctính tự nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cungcầu trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Cung – cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệcung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặcbiệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.Giá đất trong một khu vực nhất định được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật

độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân củangười dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suấtngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thể tăng lên hoặc giảmxuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu các loại đất, có thể thấy khi đất nôngnghiệp, phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phốđược điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sanglàm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ vậy mà tăng lên Sựtăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực

này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khuvực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả cácngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Đất đai luôn có hạn mà nhucầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xuhướng tăng liên tục.

để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải

áp dụng các phương pháp khác để tính toán

- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không

có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương phápgiá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đobằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế,nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệtnhư rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủyếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương

pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của

nó có tạo ra lợi nhuận

- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / pháttriển giả định):

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của nhữngBĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sửdụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phêduyệt Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giáthành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ

sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợinhuận Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2.1.3 Xác định giá đất theo quy định của nhà nước

Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loạiđất của UBND tỉnh Thái Nguyên vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Theo quyđịnh của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trungương phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất tacăn cứ vào Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyênban hành ngày 221 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định mức giácác loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Giá đất được xác định tuỳ thuộcvào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau:

2.1.3.1 Giá đất nông nghiệp

- Giá đất quy định trong bảng giá được áp dụng theo đơn vị hành chínhcấp huyện

- Trường hợp đất nông nghiệp (không bao gồm đất rừng sản xuất, đấtnuôi trồng thuỷ sản) có một hoặc các điều kiện sau:

+ Có địa hình không phẳng, độ dốc lớn hơn hoặc bằng 5%

+ Có sỏi, đá trên bề mặt, ruộng sâu trũng, không thuận lợi trong sản xuấtnông nghiệp

Mức giá đất được xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó

2.1.3.2 Giá đất ở

- Giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục giao thông chính,khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, được thể hiện trong các phụlục: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 áp dụng cho các khu dân cư hiện có Mức giá đất

quy định tại các phụ lục được áp dụng đối với đất ở cùng thửa, bám đườngphố hoặc trục giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại (Quốc lộ,tỉnh lộ, đường phố trong đô thị ) vào không quá 30m, có độ chênh lệch cao(hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại nhỏ hơn 1,5m {mặt bằng cốt đường hiệntại (cốt 00)}

+ Đối với đất ở tại nông thôn ngoài các trục giao thông chính, khuthương mại, khu du lịch, khu công nghiệp chưa được quy định chi tiết, thì ápdụng theo bảng giá đất ở tại nông thôn Giá đất trong trường hợp này đượcxác định theo loại đất ở nông thôn, không phân vị trí trong cùng thửa đất

- Trường hợp đất ở cùng thửa, bám đường phố hoặc trục giao thông, tính

từ mép lộ giới đường phố hoặc trục giao thông hiện tại vào lớn hơn 30m, thìgiá đất được xác định cho từng vị trí như sau:

+ Vị trí 1: Từ mép lộ giới đường phố, trục giao thông hiện tại vào 30m,giá đất xác định bằng giá đất ở bám các đường phố, trục giao thông theo quyđịnh tại vị trí đó;

+ Vị trí 2: Tiếp theo vị trí 1 + 75m, giá đất xác định bằng 50% giá đấtcủa vị trí 1;

+ Vị trí 3: Tiếp theo vị trí 2 đến hết, giá đất xác định bằng 50% giá đấtcủa vị trí 2

Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3 xác định như trên, nhưng không được thấphơn mức tối thiểu của đất ở quy định trong vùng

- Giá đất ở quy định tại các trục phụ trong bảng giá:

+ Giá đất ở tại trục phụ được xác định tính từ sau vị trí 1 của đường chính.+ Giá đất ở thuộc đường nhánh của trục phụ được xác định từ sau vị trí 1của trục phụ

+ Giá đất ở thuộc ngách của đường nhánh, được xác định từ sau vị trí 1của đường nhánh

- Trường hợp các ô thửa đất ở bám các trục giao thông đã có trong bảnggiá, nhưng mức giá đất ở chưa thể hiện hết toàn tuyến, thì những đoạn còn lại

cứ 250m tiếp theo được xác định như sau:

+ Trường hợp đoạn đường có cơ sở hạ tầng tương đương với đoạn đã cógiá quy định, thì mức giá được xác định bằng 95% mức giá của đoạn đường

tiếp giáp đã quy định giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu

đã quy định trong vùng

+ Trường hợp đoạn đường còn lại trên tuyến, có cơ sở hạ tầng và đườngnhỏ hơn không quá 20% đoạn đường tiếp giáp đã quy định giá, thì mức giáxác định bằng 80% mức giá đoạn đường tiếp giáp, nhưng không được thấphơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng

- Trường hợp các ô đất, thửa đất ở bám các trục phụ chưa được nêu ởbảng giá thì giá đất ở được xác định giá như sau:

+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi tươngđương với trục phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, thì giá đấtđược xác định bằng giá đất đã quy định tại trục phụ tương đương gần nhất đó.+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trụcphụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn khôngquá 20% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được áp dụng tínhbằng 80% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp hơn mức giáđất ở tối thiểu quy định trong vùng

+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trụcphụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn từ trên20% đến không quá 30% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được

áp dụng tính bằng 70% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấphơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng

- Các trường hợp ô đất, thửa đất ở bám các đường nhánh của trục phụ,vào không quá 100m, giá đất được xác định như sau:

+ Đường có cơ sở hạ tầng tương đương trục phụ thì giá đất được tínhbằng 95% giá đất trục phụ

+ Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, đường nhỏhơn không quá 20% trục phụ, thì giá đất được áp dụng tính bằng 80% mứcgiá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quyđịnh trong vùng

+ Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, có đườngnhỏ hơn từ trên 20% đến không quá 30% trục phụ, thì giá đất được áp dụngtính bằng 70% mức giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giáđất ở tối thiểu quy định trong vùng

- Các trường hợp ô đất, thửa đất bám các đường ngách của các nhánhtrục phụ, vào không quá 100m, giá đất được xác định như cách xác định giáđất tại tiết 2.6 điểm 2 mục II phần B này.

Mức giá xác định không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy địnhtrong vùng

- Một số trường hợp cụ thể khác

Trường hợp đường vào là ngõ chưa kể tên:

+ vào không quá 100 m, mức giá được xác định như sau:

Đường vào từ 2m đến nhỏ hơn 3,5m: Giá đất xác định bằng 25% so vớigiá đất của thửa đất mặt đường liền kề;

Đường vào nhỏ hơn 2m: Giá đất được xác định bằng 22% so với giá đấtcủa thửa đất mặt đường liền kề;

Trường hợp vào vượt quá 100m, giá đất được xác định như cách xácđịnh tại tiết 2.4, điểm 2

+ Trường hợp thửa đất liền kề với vị trí 1 của các đường phố, trục giaothông đã quy định trong bảng giá, nhưng không có đường vào, mức giá đấttính bằng 20% giá đất tại vị trí của thửa đất mặt đường liền kề

Mức giá xác định tại tiết 2.8 này không được thấp hơn mức giá đất ở tốithiểu quy định trong vùng

- Đối với các thửa đất ở nằm bên kia đường sắt (bám theo đường sắt),đường sắt song song giáp với đường bộ, thì giá đất xác định như sau:

+ Trường hợp vị trí đất ở giáp với lộ giới đường sắt, từ đường bộ vượtqua đường sắt vào thẳng đất ở, giá đất được xác định bằng 70% giá đất ở bámtrục đường bộ theo quy định tại vị trí đó

+ Trường hợp từ đường bộ vào đất ở phải đi theo đường gom, thì giá đấtđược xác định theo từng vị trí cụ thể

- Đối với các thửa đất ở phía sau đất nông nghiệp, tính từ mép đườnggiao thông hiện tại đến đất ở có chiều sâu vào không quá 30m, giá đất ở đượcxác định như sau:

+ Trường hợp có đường vào lớn hơn (hoặc) bằng 6m thì phần đất ở từgiáp đất nông nghiệp vào không quá 30m được tính bằng 70% giá đất ở bámtrục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó

+ Trường hợp có đường vào nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3,5m,mức giá tính bằng 60% giá đất ở bám trục đường giao thông theo quy định tại vịtrí đó

+ Nếu có đường vào nhỏ hơn 3,5m, mức giá tính bằng 50% giá đất ởbám trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó

Chiều sâu đất ở quy định tại điểm này, tính từ đất nông nghiệp vàokhông quá 30m thì xác định như trên Nếu chiều sâu đất ở tính từ đất nông

nghiệp vào lớn hơn 30m thì giá đất được xác định như quy định tiết 2.2 điểm

2, mục II, phần B này

- Trường hợp đất nông nghiệp giáp lộ giới giao thông quy hoạch, khiđược phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở mà có phần diện tích đấtnông nghiệp bám trục giao thông nằm trong lộ giới hành lang an toàn giaothông chưa được thu hồi và không được chuyển mục đích sử dụng, thì giá đất

ở để tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đấtnông nghiệp phía sau hành lang an toàn giao thông là giá đất ở tại vị trí 1,bám trục giao thông đã quy định tại vị trí đó

- Giá đất quy định trên các đường phố, trục giao thông được xác địnhtheo mặt bằng cốt đường hiện tại (cốt 00) làm chuẩn Các vị trí đất có độchênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường nhỏ hơn 1,5m, giá đất xác địnhbằng 100% mức giá đất đã được quy định tại vị trí đó Trường hợp thửa đất có

vị trí chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại từ 1,5m trở lên, mứcgiá được xác định như sau:

+ Trường hợp đất có vị trí chênh lệch cao hơn mặt đường hiện tại:

Cao hơn từ 1,5m đến nhỏ hơn 3m, giảm giá 5% so với giá quy định tại vịtrí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 165.000 đồng/m2

Cao hơn từ 3m đến nhỏ hơn 4,5m, giảm giá 10% so với giá quy định tại

vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 250.000 đồng/m2.Cao hơn từ 4,5m trở lên, giảm giá 15 % so với giá quy định tại vị trí,nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 330.000 đồng/m2

+ Trường hợp đất có vị trí chênh lệch thấp hơn mặt đường:

Thấp hơn từ 1,5 m đến nhỏ hơn 3 m, giảm giá 10% so với giá quy địnhtại vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 410.000 đồng/m2

Thấp hơn từ 3m đến nhỏ hơn 5,5m, giảm giá 15% so với giá quy định tại

vị trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 580.000 đồng/m2.Thấp hơn từ 5,5m trở lên, giảm giá 20% so với giá quy định tại vị trí,nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 830.000 đồng/m2

vị trí đường phố, trục giao thông chính có mức giá cao hơn

+ Trường hợp ô, thửa đất ở bám đường phố, trục giao thông và giáp mộtbên là đất công cộng có không gian thoáng đãng, được tính hệ số tối đa 1,1lần so với giá đất tại vị trí của đường phố, trục giao thông đó

- Trường hợp các ô đất (thửa đất) ở vị trí có trùng 2 mức giá trở lên, thìxác định giá theo mức giá cao nhất

2.1.3.3 Đối với đất chuyên dùng

Trường hợp đất sản xuất kinh doanh thuộc phạm vi bảo vệ hành lang antoàn lưới điện Quốc gia (Trừ trường hợp đất sản xuất kinh doanh mua bán,truyền tải điện): giá đất để xác định đơn giá thuê đất được giảm trừ 20% sovới giá đất cùng mục đích sử dụng tại vị trí

2.1.3.4 Xác định giá đất trong một số trường hợp cụ thể

- Đối với trường hợp đất ở tại các khu mới thực hiện quy hoạch để đấugiá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi có quy hoạchđược duyệt, UBND các huyện, thành phố, thị xã lập phương án báo cáo Hộiđồng giá đất tỉnh thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo từngthời điểm giao đất

- Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông quahình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhànước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoálựa chọn hình thức giao đất mà tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết địnhthu hồi đất, tính bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vàogiá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, mà giá đất do UBND tỉnh công bố ngày01/01/2013, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên

thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND các huyện, thành phố, thị

xã căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tạithời điểm, xác định mức giá cụ thể cho phù hợp, đồng thời lập phương án báocáo Hội đồng giá đất tỉnh thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định vàkhông bị giới hạn bởi khung giá đất quy định trên

Quyết định số: 52/2012 /QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 củaUBND tỉnh Thái Nguyên cũng quy định cách xác định vị trí đất trong đô thịthành phố Thái Nguyên như sau:

* Đất ở đô thị

Vị trí đất trong đô thị thành phố Thái Nguyên được xác định căn cứ vàokhả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục giao thông Các vị trí có số thứ

tự từ 1 trở đi:

- Vị trí 1: Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền của các

đường phố, trục giao thông; có chiều sâu tính từ mép lộ giới đường phố, trụcgiao thông hiện tại vào không quá 30m

- Vị trí 2: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:

+ Các ô, thửa đất tiếp sau vị trí 1 +150m;

+ Các ô, thửa đất bám theo trục phụ có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 6m

- Vị trí 3: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:

+ Các ô, thửa đất ở tiếp theo vị trí 2 + 250m, bám theo trục phụ của cácđường chính có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 6m;

+ Các ô, thửa đất ở sau vị trí 1, có đường vào nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơnhoặc bằng 3,5 m, cách lộ giới đường chính không quá 150m;

+ Nhánh của Vị trí 2, có đường vào lớn hơn 6m, vào không quá 100m

- Vị trí 4: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:

+ Các ô, thửa đất ở tiếp sau vị trí 3 có ít nhất một mặt bám theo trục phụcủa các đường chính có mặt đường lớn hơn hoặc bằng 6m;

+ Các ô, thửa đất tiếp sau vị trí 1, từ đường chính vào có đường rộng nhỏhơn 3,5m nhưng lớn hơn 2m, cách lộ giới đường chính hiện tại không quá 100m;+ Nhánh của vị trí 2, đường vào lớn hơn hoặc bằng 3,5 m từ trục phụ vàokhông quá 100m;

Các vị trí kể trên, thuộc đô thị nếu gần đường phố nào thì tính theođường phố đó.

Vị trí 4A

+ Ở sau vị trí 4, có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m;

+ Nhánh của vị trí 3, có đường rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m;

+ Nhánh của vị trí 2, vào không quá 100m, có đường rộng từ 2m đến 3,5m;+ Vị trí đất không liền kề vị trí 1 của đường phố đã có tên trong bảng giávào không quá 100m, có mặt đường từ 2,0m đến nhỏ hơn 3,5m

Vị trí 4B

+ Nhánh của vị trí 4A, có đường rộng từ 3,5 trở lên;

+ Nhánh của vị trí 3, có đường rộng từ 2m đến 3,5m;

+ Nhánh của vị trí 2, vào không quá 100m có mặt đường rộng từ 1,5m đến 2m

Vị trí 4C: Là vị trí không đủ điều kiện như trên;

* Phân loại đất ở nông thôn tại thành phố Thái Nguyên

Đất ở nông thôn thành phố Thái Nguyên: Là đất ở tại các xã trên địa bànthành phố Thái Nguyên

Phân loại đất ở nông thôn: căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá

trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương Tiêu chí phân loại cụ thểnhư sau:

- Loại 1: Các ô thửa đất có vị trí thuận lợi nhất, có khả năng sinh lợi caonhất trong khu vực, thoả mãn một trong những điều kiện sau:

+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộnglớn hơn hoặc bằng 5m;

+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) lớn hơn hoặc bằng 3,0m;

+ Cách chợ, trung tâm xã, trường học, khu công nghiệp, quốc lộ, tỉnh lộkhông quá 200m, có đường vào lớn hơn hoặc bằng 2m;

- Loại 2: Các ô thửa đất có vị trí, khả năng sinh lợi kém loại 1, thoả mãnmột trong những điều kiện sau:

+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộngnhỏ hơn 5,0 m lớn hơn hoặc bằng 4 m;

+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) nhỏ hơn 3,0m, nhưng lớn hơnhoặc bằng 2,5m;

+ Cách chợ, trung tâm xã, trường học, khu công nghiệp, quốc lộ, tỉnh lộkhông quá 200m, có đường vào nhỏ hơn 2m;

+ Cách chợ, trung tâm xã, quốc lộ, tỉnh lộ qua 200m đến 500m, có đườngvào lớn hơn hoặc bằng 2m;

+ Cách đường liên xã, đường liên thôn không quá 200m, có đường vàolớn hơn hoặc bằng 2m

- Loại 3: Các ô thửa đất có vị trí, khả năng sinh lợi kém loại 2; thoả mãnmột trong những điều kiện sau:

+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộngnhỏ hơn 4,0 m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3 m;

+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) nhỏ hơn 2,5 m nhưng lớn hơnhoặc bằng 2,0m;

+ Cách đường liên xã, đường liên thôn không quá 200m, có đường vàonhỏ hơn 2m;

+ Cách đường liên xã, đường liên thôn qua 200m đến 500m, có đườngvào lớn hơn hoặc bằng 2m

- Loại 4: Các ô thửa đất có vị trí, khả năng sinh lợi kém loại 3, không đủcác điều kiện trên

2.2 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

2.2.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai

* Vùng giá đất

- Định nghĩa về vùng giá đất

Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó nếu định giá cho hàng loạtthửa đất sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đấtbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trịtiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùngnày là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệgiống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có giá đất gọi tắt là vùng giáđất

- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố

Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diệntích của một đường phố là các vùng cùng giá đất, gọi tắt là vùng giá đất theo

đường phố Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vịdiện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giáđất hay có cùng giá đất của loại vị trí đó, gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí củađường phố đó.

* Vùng giá trị đất đai

- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đốivới các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quảkiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất,

nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàndiện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kếtquả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn

Phân hạng định giá cấp độ đất đô thị là một phần của công việc phânhạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên vàkinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó tronghoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai,phân chia cấp hạng đất thành phố, thị trấn

Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụngtốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất Loại giá trị sử dụng đất này làđánh giá chất lượng đất do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân

tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện

tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn vàphương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứvào đó để phân hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai hợp lí và chuyểndịch đất đai

Trong quá trình phân chia cấp hạng đất tất yếu sẽ sinh ra các vùng cócùng cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này

là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng

- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất.Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý

mà tại đó các BĐS – đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tácđộng tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau…

Theo phạm trù từ góc độ vùng giá đất các vùng giá đất được tạo ra có giátrị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm Trong mộtkhoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thểtăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lýcủa vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùnggiá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó Vùng giá trị đối vớiđất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụngđất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng

sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trịtiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Cho ta hình ảnh về vùng có cùnggiá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gói

đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hàng năm có giá trị trênmột đơn vị diện tích có thể tăng lên hoặc giảm xuống, nhưng giới hạn địa lýcủa các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian, khi đó ta gọivùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó.Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn

vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổnđịnh tương đối trong một khoảng thời gian, khi đó ta gọi vùng này là vùng giátrị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó

- Nhận xét

Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dướigóc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bậtđược bản chất giá trị của phạm trù định giá Chưa cho thấy mối quan hệ giữachúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiênchúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Xây dựng vùng giá trị theo địnhnghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

2.2.2 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu chúng ta có thể thấy:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó làdựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chung khác nhau

ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai mới chỉ đượcđánh giá ở dạng tiềm năng.

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thờiđiểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềmnăng – chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền

đề tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thịtrường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong nhữngđiều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng

2.2.3 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau đểđánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất dai là đánh giá giá trị và giátrị sử dụng của đất đó phát sinh ra vùng giá trị Trong khi đó định giá lại làquá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường.Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát

từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đấttốt, đẳng cấp cáo, thì giá đất phải cao và ngược lại thì giá đất sẽ thấp Đối vớicông việc định giá mà nói thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấphạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định củagiá trị

Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai Vì sự tốt xấucủa giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết địnhngười sử dụng đất tình nguyện trả mức giá cơ bản để được quyền sử dụnghoặc quyền sở hữu đất Còn nói về phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất

là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêutốt nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị Xây dựngvùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sửdụng đất đai

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳngcấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Nó làm căn cứ để nhà nước,

tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai

Định giá đất là ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt xấu,đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu thị trường,làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng và chính xác.

Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế, hoặcxét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song phương,thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng không nhấtthiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không nhất thiết có giá thấp.Cho nên để thỏa mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa học,hợp lí, sử dụng đất có hiệu quả, cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử dụng

và giá cả Từ đó có thể thấy, hai mặt đó có quan hệ tương hỗ với nhau

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả củagiá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát xu thế diễn biến cấp hạng đất, chitiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng, thông qua phân hạng định cấp đất

để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá cả,tìm ra được giá thật, nâng cao độ chính xác giá, nắm được mức giá đất hợp lý

Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứkhoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp

lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai

2.3 Nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

* Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp

- Các yếu tố tự nhiên: Vị trí , kích thước, hình thể, diện tích thửa đất

hoặc lô đất, địa hình, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, tình trạng môi trường, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.

- Các yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập, những tiện nghi gắn

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với đất

* Các yếu tố chung bên ngoài

- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của

Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt độngcủa thị trường:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố đượcmua nhà tại thành phố

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất đai

………

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

+ Tình hình cung-cầu trong khu vực

+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất đai trong khu vực+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;+ Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS.Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số

cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặtkhác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình

độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởngđến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sứckhoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình,

xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đếnthuyết phong thuỷ

2.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh

tế xã hội, tự nhiên và hành chính…

Nhân tố kinh tế xã hội

Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởngđến phân vùng đất đai, bao gồm các mặt sau:

- Mức độ phồn hoa

- Cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên

- Chất lượng môi trường

 Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quyhoạch đô thị Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủyếu của quy hoạch đô thị Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêucủa tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trênthực tế trong thị trường đất đai

2.3.3 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trênchúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai

Phương pháp 1: Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giáđất tại hai thời điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này giá đất có thể tăng haygiảm nhưng các thửa đất trong vùng này cũng tăng hay giảm theo cùng tỉ lệhoặc trị số chênh lệch nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trịđất đai trong khoảng từ t1 đến t2 tại khu vực đó

Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đấtkết hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin hỗtrợ từ bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai Khi hình thành nhữngvùng tác động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thờiđiểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có Côngnghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù là tác động cục bộ hay tác độngtheo diện rộng

Phương pháp 2: Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợcủa các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giáđất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trongkhoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó.Nhận xét: Với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lậpđược các vùng tác động Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất

cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai Khi có tác động mới sẽ

xử lí như nhận xét ở phương pháp 1

Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạngđịnh cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hànhkiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồixếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra cácvùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùngnày là vùng cấp hạng giá trị sử dụng – vùng giá trị đất

2.4 Hệ thống thông tin địa lý

2.4.1 Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh mẽ

kỹ thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các môhình toán học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin mớinhư dữ liệu viễn thám Trong bối cảnh đó, hệ thống thông tin địa lý (GIS)đóng một vai trò quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp, GIS còn cho phép tạo

ra cơ sở dữ liệu bản đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượnglớn dữ liệu mà tất cả đều được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu Hiện nay GISđang được sử dụng rộng rãi ở các nước đã và đang phát triển, đặc biệt là ở cáclĩnh vực quản lí nguồn tài nguyên thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai,rừng và quản lí đô thị

Có rất nhiều định nghĩa về hệ thống thông tin địa lý (GIS) như sau:

- GIS là một hộp công cụ “Một bộ công cụ mạnh mẽ để thu thập, lưu trữ,tổng hợp, chuyển đổi và hiển thị dữ liệu không gian từ thế giới thực cho mộttập hợp các mục đích” (Burrough và McDonnell, 1998)

- GIS là một hệ thống thông tin “Hệ thống thông tin được thiết kế để làmviệc với dữ liệu được tham chiếu bởi không gian địa lý tọa độ Nói cách khác,GIS là một hệ thống cơ sở dữ liệu với khả năng cụ thể cho không gian tham

chiếu dữ liệu, cũng như thiết lập một hoạt động để làm việc/ phân tích với các

dữ liệu” (Star và Estes, 1990)

- GIS là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những đốitượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian đượcbiểu diễn như những đường, vùng trong hệ thống máy tính Hệ thống thôngtin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ cho nhữnghỏi đáp phân tích đặc biệt (Dueker, 1979)

- GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sửdụng bởi con người vào mục đích lưu trữ, quản lý các số liệu thuộc tính hoặckhông gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang Minh, 2005).Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System, GIS)được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầuvào, các thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý,không gian, nhằm hỗ trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích vàhiển thị các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đềtổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để

hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tàinguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ dàng trong việc quy hoạchphát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính

2.4.2 Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý

Cơ sở dữ liệu GIS là một tập hợp các thông tin (các tệp dữ liệu) ở dạngvector, raster và bảng số liệu với những cấu trúc chuẩn bảo đảm cho các bàitoán đề tài có mức độ phức tạp khác nhau (Nguyễn Trọng Bình và CS, 1996)

Cơ sở dữ liệu trong GIS bao gồm 2 loại là : Cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở

dữ liệu thuộc tính

* Cơ sở dữ liệu không gian

Dữ liệu không gian dùng để mô tả vị trí, hình dạng và kích thước của đốitượng trong không gian, chúng bao gồm tọa độ và các ký hiệu dựng để xácđịnh các đối tượng trên bản đồ Hệ thống thông tin địa lý dựng các số liệukhông gian để tạo ra bản đồ hay hình ảnh bản đồ trên màn hình máy tính hoặctrên giấy thông qua thiết bị ngoại vi (Nguyễn Trọng Bình và CS, 1996)