Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tam đảo, tỉnh vĩnh phúc năm 2013

Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặtpháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 36

Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 42

Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố cận trung tâm 44

Bảng 4.4: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố xa trung tâm 45

Bảng 4.5: Dân số huyện Tam Đảo qua các năm 2011-2013 51

Bảng 4.6: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất .53

Bảng 4.7: Các yếu tố liên quan đến thửa đất 54

Bảng 4.8: Yếu tố pháp lý của thửa đất 55

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ

Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai 7

Đồ thị 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8

Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 37

Đồ thị 4.2: Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 46

Đồ thị 4.3: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 47

Đồ thị 4.4: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 48

Đồ thị 4.5: Ảnh hưởng của yếu tố môi trường tới giá đất 49

Đồ thị 4.6: Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế tới giá đất 50

Đồ thị 4.7: Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý tới giá đất 52

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

10 TT-BTN&MT Thông tư - Bộ tài nguyên và môi trường

11 QĐ-BTN&MT Quyết định – Bộ tài nguyên và môi trường

13 TTr-STNMT Tờ trình – Sở tài nguyên môi trường

18 KH – STNMT Kế hoạch – Sở tài nguyên môi trường

22 QĐ – BXD Quyết định – Bộ xây dựng

23

BTNMT-TCQLĐĐ Bộ tài nguyên môi trường - Tổng cục quản

lý đất đai

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ iii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iv

MỤC LỤC v

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Khái quát về giá đất 4

2.1.1 Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4

2.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất 5

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 10

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 10

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 12

2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 .13

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 14

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 14

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 17

2.5 Công tác quản lý giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 19

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20

3.2 Nội dung nghiên cứu 20

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 20 3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 21

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 21

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Tam Đảo năm 2013 qua phiếu điều tra 22

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp 23

3.3 Phương pháp nghiên cứu 23

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 23

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 233.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 233.3.5 Phương pháp chuyên gia 24Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan 3.3.6 Phương pháp bản đồ 24

PHẦN 4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 254.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giáđất huyện Tam Đảo năm 2013 254.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 274.1.3 Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 354.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sửdụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 384.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 394.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 394.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 464.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 464.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 494.3.3.Yếu tố kinh pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 514.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 524.4 Tổng hợp phiếu điều tra và đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnhhưởng đến giá đất ở đô thị của huyện Tam Đảo năm 2013 534.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 53

4.4.2.Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở thông qua

phiếu điều tra 54

4.4.3.Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 55

4.5 Đề xuất một số giải pháp 55

PHẦN 5 KẾT LUẬN 57

5.1 Kết luận 57

5.2 Đề nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong thời kì đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ nhữngbước tiến dài trên tiến trình hội nhập Không nằm ngoài quy luật chung:

“Càng phát triển con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt đểcác nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâuthuẫn gay gắt giữa yêu cầu về đòi hỏi và phát triển bền vững Nguồn lực quantrọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực Con người với khả năng sángtạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vậnhành có hiệu quả Nguồn lực quan trọng tiếp theo là đất đai Vấn đề đặt ra đốivới đất đai khá phức tạp và khó giải quyết

Luật Đất đai năm 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng” Trảiqua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạolập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữutoàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịchmua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kếtgiữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặtpháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tínhthuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thuhồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trườngbất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đaingày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai

1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 1998, Luật Đất

đai 2001 và Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếpcận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thịtrường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước.Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lýNhà nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung và huyệnTam Đảo nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Nhữngtác động của quá trình phát triền kinh tế- xã hội đã có ảnh hưởng đến sự pháttriển của huyện Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản

lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đấthiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giáđất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn huyện Tam Đảo

Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá

đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013”.

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng củahuyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc Xác định và phân tích các yếu tố ảnhhưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh VĩnhPhúc Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bànhuyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quảcông tác định giá đất tại huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc

1.2.2 Yêu cầu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tạikhu vực huyện Tam Đảo

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Tam Đảo

- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực huyện Tam Đảo

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởngtới giá đất ở huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích vàthống kê số liệu

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái quát về giá đất

2.1.1 Khái niệm và các đặc điểm về giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cảđất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợitrong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểuhiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàndân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổnghoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thứcthực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của

quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường

hợp sau đây

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theoquy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.1.2 Các đặc điểm về giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tácdụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khảnăng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy,

giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá

cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sựảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó

so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tìnhtrạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từngthời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cảcao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai khôngphải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sảnxuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một

bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu

tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạchtoán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trựctiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… cóthể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác

có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnhviên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộcsống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưavào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăngcao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thôngthường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quantâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất làmột yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hìnhthành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chấtcủa con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giáđất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếmhữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộngđất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư donông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, docòn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủnghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khôngcòn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hìnhthành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tôchênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tôchênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơitiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tôchênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và laođộng ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canhđem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bảnkhông bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộngđất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuêđất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí cóảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tănglên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnhhưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm

đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đấtcăn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉquyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơngiá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đấtvới mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đãtổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

d

Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai

P

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung vàđường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay muanhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịchchuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khôngthể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũngnhư việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ởnước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá

do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc,giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệgiữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giáthị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

S Giá

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đấttrong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là sốlượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Dovậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầutăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuốngthông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều củanghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân,thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai

- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhânđối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng làbất động sản

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/01/2010của liên bộ Tài Nguyên và Môi Trường- Tài chính kế hoạch “ Hướng dẫn xây

dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩmquyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.

- Công Văn số 1929/ BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/6/2012 của Bộ TàiNguyên và Môi Trường “ v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”

- Công Văn số 1743/ UBND-NN ngày 03/02/2012 của UBND tỉnh “ v/vtriển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”

- Kế hoạch số 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 của Sở Tài Nguyên vàMôi Trường triển khai công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địabàn tỉnh Thái Bình

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013

2.2.1.1 Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói

về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồngthời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phươngdiện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việcxác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay mộtvùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùngven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đấtnằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời doyếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xétđánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

2.2.1.2 Yếu tố hình thể, kích thước, diện tích

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạngnhư tam giá, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sửdụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sởhửu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mụcđích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thôngthường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì

có lợi thế hơn

Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,lớn quá hay nhỏ quá đều không dẽ dàng trong quá trình sử dụng và khả năngtài chính của người sử dụng đât, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

2.2.1.3 Yếu tố chiều rộng mặt tiền của thửa đất( diện tích, chiều rộng, mặt tiền, kích thước…)

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưngbày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinhdoanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

2.2.1.4 Ảnh hưởng của địa hình

Địa hình nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trongvùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳngcũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng Địa hìnhtrũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quátrình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp

2.2.1.5 Các yếu tố môi trường xung quanh

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộcsống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang pháttriển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnhhưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xemtrọng

2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013

2.2.2.1 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tếdân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trìnhchính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tưdân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất.

2.2.2.2 Yếu tố xã hội

Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trịtrong cả nước

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầungười đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đấtbiểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩuđông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đôthị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013

2.2.3.1 Tình trạng pháp lý

Tình trang pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợppháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềntrên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh,thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất.Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khuvực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

2.2.3.2 Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đấtbằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng caohiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từgóc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy

chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt đượcmục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnhhưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm cácmặt:

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về

đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng

trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tớigiá đất

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việcquy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trìtính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sửdụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội vàhiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nớilỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp làChính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm chomức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đấtcũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnhhưởng đến đất

Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích

lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đấtgiảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

vội và đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ nhữngthửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giálên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất Nhưng khi giá đất ở mức thấp lạichần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thịtrường bất động sản bị đóng băng.

Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướngĐông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất cóhướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn Những quyết định về mứcgiá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lýnhất định Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể

2.2.4.2 Mục đích sử dụng

Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp Đất đai có giá trị

về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn

nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng một cáchhợp lý

2.2.4.3 Yếu tố môi giới

Đây là yếu tác động không nhỏ tới giá đất, kéo theo giá đất tăng caohoặc hạ thấp

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từđầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giábất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCACcòn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộchuyên môn

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước Thái Lan về bất động sản được

tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt

là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thànhlập từ năm 1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng

Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu vàlưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phốiquỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp khôngthu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất.

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, cóthể thấy:

Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định

giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nướctrên thế giới được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng

ở Việt Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việcban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất vàkhung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liênquan Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương Tuynhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn

ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bántrao tay Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thậpthông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin

về đất đai chưa phải là thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úctrong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xâydựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thôngtin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân

Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong

việc tính giá đền bù Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bùđược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giáđền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiếnlược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường Nhìn chung, ởcác nước này, khi tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhànước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường

Thứ ba, về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, ở một số nước như

Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện vềgiá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Đây cũng là mộttrong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanhcác trường hợp khiếu kiện về giá đất Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soátđược những hoạt động về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hànhchính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai tránh phức tạp, cácchính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế

Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ

kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết

có 2 loại cơ bản sau:

- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đấthàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấnđịnh ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thịtrường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá

- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đấtđai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thếchấp…giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trườngquyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất

- Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triểnchuyển dịch từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đấtnông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan…) thì còn cómột loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nướcnhư bán bắt buộc, trưng mua…) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ

sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sửdụng đất

Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụngcủa từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả

là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?

Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát

triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thịtrường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…Tuy nhiên, hiện nay, Việt

Nam đang trong giai đoạn phát triển để được công nhận là nước có nền kinh

tế thị trường đầy đủ (Việt Nam đang đàm phán với EU và Mỹ để EU và Mỹcông nhận Việt Nam có nền kinh tế thị trường) Từ đó, thực tế Việt Nam cónơi có thị trường quyền sử dụng đất (chủ yếu tại khu vực đô thị) và có nơichưa có thị trường quyền sử dụng đất (khu vực nông thôn, miền núi, vùngsâu, vùng xa…), do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cầnphải phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất; cần phải xem xétphương pháp xác định giá đất là các phương pháp xác định giá đất mà cácnước có nền kinh tế thị trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thịtrường quyền sử dụng đất (đặc biệt là xác định giá đất bồi thường khi Nhànước thu hồi đất tại nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất)

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đótrọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch,tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnhhội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại baogồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định baogồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đấtđai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước quiđịnh phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã quiđịnh giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trườngnhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặtkhác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấpdẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chínhphủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sungmột số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần,trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đấttrên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thườngcho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoádoanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui

định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm địnhgiá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tàichính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hànhnhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chứcmạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loạiđất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-

CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giáđất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất độngsản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giábất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CPngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bấtđộng sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt

động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bấtđộng sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiệnthủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫntheo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hànhchương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản,định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản vàđược đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

2.5 Công tác quản lý giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013

Công tác quản lý giá đất luôn được HĐND, UBND huyện Tam Đảoquan tâm căn cứ vào một số văn bản quy phạm của Nhà nước như sau:

- Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003

- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ban hành quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013

- Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009

Thực hiện chỉ thị số 10/CT-UBND ngày 25/52012 của UBND tỉnhVĩnh Phúc Về việc tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai và Nghịquyết số 15-NQ/HU ngày 5/8/2011 của BCH Đảng bộ huyện Tam Đảo vềviệc tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng trong công tác quản lý nhànước về đất đai, UBND huyện đã tiến hành thanh tra, kiểm tra công tác quản

lý và sử dụng đất đai ở các xã, thị trấn

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở

- Giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo theo qui định của Nhà nước

- Giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo và các yếu tố ảnh hưởng

- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Đường từ cầu số 8đến hết khu dân cư dự án 5; Đoạn từ giáp khu dân cư dự án 5 đi qua ngã ba điTây Thiên đến hết chi nhánh điện; Đường 302 đoạn giáp nhà ông Dũng Hậu

đi Tây Thiên hết địa phận xã Hợp Châu; Đường 42 từ địa phận xã Hợp Châuđến UBND xã Hợp Châu; Đường từ QL2B đến cổng trường cấp II; Từ UBNDtỉnh Vĩnh Phúc đến đầu đường xuống Thác Bạc; Đường 302 từ cầu CôngNông Binh đi Quang Hà đến hết địa phận xã Hợp Châu; Đoạn giáp chi nhánhđiện đến Km 13 đến hết địa phận xã Hợp Châu; Đoạn từ ngã ba thôn BảoPhác đi Gia Khánh đến hết địa phận xã Hợp Châu; Đoạn từ cầu Cửu Yên đếnhết địa phận xã Hợp Châu; Đường Hợp Châu – Đồng Tĩnh; Đoạn từu giáp trạinuôi cá Trình đi Km 11 đến hết địa phận xã Minh Quang; Đoạn từ trại nuôi cáTrình lên tới chân đập Xạ Hương; Đường từ trường bắn đi trường Mầm non đếnhết Đình Trại Khóng; Đường từ giáp băng 1 đường 302 đi mỏ đá Bảo Quân

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên 8 xã và 1 thị trấn trong địa bàn huyện Tam Đảo (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định)

- Địa bàn: huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

- Địa hình

- Khí hậu, thời tiết.

- Đặc điểm thủy văn

- Tài nguyên, cảnh quan môi trường

3.2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

- Tình hình kinh tế - xã hội

- Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Giao thông, thủy lợi và nước sinhhoạt, cấp điện, giáo dục đào tạo, y tế, quốc phòng an ninh, thông tin truyềnthông, môi trường

* Thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội tác động tớicông tác quản lý giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

3.2.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

- Tình hình quản lý đất đai

- Tình hình sử dụng đất

3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

3.2.2.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

- Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh VĩnhPhúc

3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

- Các tuyến đường chọn để điều tra

- Thực trạng giá đất ở của huyện Tam Đảo năm 2013

+ Nhóm đường, phố trung tâm

+ Nhóm đường, phố cận trung tâm

+ Nhóm đường, phố xa trung tâm

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

3.2.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

* Yếu tố vị trí

* Yếu tố hình thể, kích thước, diện tích

* Yếu tố địa hình

* Chiều rộng mặt tiền của thửa đất

3.2.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

i Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

* Cơ sở hạ tầng kĩ thuật (cầu, đường, điện, nước )

* Cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ )

* Chất lượng các loại hình dịch vụ( y tế, giáo dục, tập quán )

* Yếu tố nhân khẩu

* Các đường lối và chính sách của Nhà nước

iv Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013

* Yếu tố tâm lý

* Mục đích sử dụng đất

* Yếu tố môi giới

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Tam Đảo năm 2013 qua phiếu điều tra

3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất.

3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đế thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra.

3.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra.

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 15 tuyến đường trên địa bàn huyện Tam Đảo Những tuyến

đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện Tam Đảo trong năm 2013

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Đảo năm 2013

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đấtnăm 2013

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánhđược sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực,đường phố đó có các biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đấttrên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (PRA)

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp thống kê

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu vàđánh giá.

3.3.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.

3.3.6 Phương pháp bản đồ

Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hànhthống kê, phân tích số liệu Ngoài ra có thể đánh giá được biến động giá đấttrong một giai đoạn nhất định

PHẦN 4

DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

4.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Tam Đảo

Tam Đảo là tên gọi của 3 đỉnh núi cao (so mặt nước biển): Thiên Thị(1.375m) Thạch Bàn (1.388m) Phù Nghĩa (1.375m) Dãy núi Tam Đảo kéodài trên 80km, với khoảng 20 đỉnh núi cao, cao nhất là đỉnh Tam Đảo Bắc(1.592m)

Huyện Tam Đảo mới thành lập theo nghị định số 153/2003/NĐ-CP,ngày 9 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ NghĩaViệt Nam, trên cơ sở các xã: Yên Dương, Đạo Trù, Bồ Lý của huyện Lập

Tam Đảo nằm ở phía Đông - Bắc tỉnh Vĩnh Phúc, gần ngã ba ranh giới của Vĩnh Phúc với hai tỉnh Tuyên Quang và Thái Nguyên Có ranh giới tiếp giáp như sau:

- Phía Đông Nam và Nam của huyện Tam Đảo giáp huyện Bình Xuyên.

- Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Tam Dương

- Phía Tây giáp huyện Lập Thạch

- Phía Tây Bắc giáp huyện Sơn Dương của tỉnh Tuyên Quang ,.

- Phía Bắc và Đông Bắc giáp huyện Đại Từ của tỉnh Thái Nguyên

Thạch, các xã: Đại Đình, Tam Quan, Hồ Sơn, Hợp Châu của huyện TamDương, xã Minh Quang của huyện Bình Xuyên và thị trấn Tam Đảocủa thành phố

Vĩnh Yên

Tam Đảo cách Thành phố Vĩnh Yên 10 km và cách Thành phố Hà Nội

70 km, những nơi có dân số đông, có sự phát triển kinh tế năng động, có sứclan tỏa lớn Vì vậy, Tam Đảo có những điều kiện nhất định trong việc khaithác các tiềm năng về khoa học công nghệ, về thị trường cho các hoạt độngnông, lâm sản, du lịch và các hoạt động kinh tế khác

4.1.1.2 Địa hình

Tam Đảo là huyện miền núi, nằm trên phần chính, phía Tây Bắccủa dãy núi Tam Đảo, nơi bắt nguồn của sông Cà Lồ (sông này nối với sôngHồng và sông Cầu) Địa hình của Tam Đảo khá phức tạp, đa dạng vì có cảvùng cao và miền núi, vùng gò đồi và vùng đất bãi ven sông Vùng miền núi

và núi cao với diện tích khoảng 11.000 ha, chủ yếu do Vườn Quốc gia TamĐảo và Lâm trường Tam Đảo quản lý Diện tích còn lại bao gồm các vùng núithấp, vùng bãi do các xã quản lý và sử dụng

Các vùng của huyện chạy dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, mỗi vùngđều có những điều kiện tự nhiên, những nguồn lực kinh tế đặc thù tạo nênnhững sắc thái riêng trong phát triển Kinh tế - Xã hội, nhất là kinh tế nông,lâm nghiệp và dịch vụ du lịch Tam Đảo nổi bật với địa hình vùng núi bởi dãynúi Tam Đảo, vùng rừng quốc gia tạo cảnh quan và những điều kiện đặc thù

về yếu tố lịch sử, tín ngưỡng cho sự phát triển du lịch, nhất là du lịch nghỉdưỡng, du lịch sinh thái và du lịch tâm linh

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Do địa hình phức tạp, nhất là sự khác biệt về địa hình giữa vùng núicao với đồng bằng thấp ven sông nên khí hậu, thời tiết của huyện Tam Đảođược chia thành 2 tiểu vùng rõ rệt (các tiểu vùng về khí hậu, không trùng vớiđịa giới hành chính cấp xã) Cụ thể:

Tiểu vùng miền núi, gồm toàn bộ vùng núi Tam Đảo thuộc trị trấn TamĐảo và các xã Minh Quang, Hồ Sơn, Tam Quan, Đại Đình, Đạo Trù có khíhậu mát mẻ, nhiệt độ trung bình 180C-190C, độ ẩm cao, quanh năm có sương

mù tạo cảnh quan đẹp Khí hậu tiểu vùng miền núi mang sắc thái của khí hậu

ôn đới, tạo lợi thế trong phát triển nông nghiệp với các sản vật ôn đới và hìnhthành các khu nghỉ mát, phát triển du lịch sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng vàomùa hè

Tiểu vùng khí hậu vùng thấp, bao gồm phần đồng bằng của các xã MinhQuang, Hồ Sơn, Tam Quan, Đại Đình, Đạo Trù và toàn bộ diện tích của các

xã còn lại Tiểu vùng khí hậu của vùng mang các đặc điểm khí hậu gió mùanội chí tuyến vùng Đông Bắc Bắc Bộ Nhiệt độ của tiểu vùng trung bình ở mức

220C-230C, độ ẩm tương đối trung bình khoảng 85-86%, lượng mưa trung bình2.570 mm/năm và thường tập trung vào tháng 6 đến tháng 9 trong năm

Tam Đảo nằm trong vùng Trung du và miền núi phía Bắc nên chịu ảnhhưởng của chế độ nhiệt đới gió mùa ẩm Mưa bão có sự tác động tiêu cực đếnsản xuất và đời sống Chế độ gió theo mùa, mùa hè chủ đạo là gió Đông Nam,mùa đông chủ đạo là gió mùa Đông Bắc

4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013

4.1.2.1 Kết quả đạt được

- Các ngành kinh tế của Huyện đã có sự phát triển nhanh sau khi thànhlập Huyện, các chỉ tiêu Kinh tế - Xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực đều tăng caoqua các năm, tốc độ tăng giá trị sản xuất (giá so sánh 1994) bình quân là 18,22%/năm giai đoạn 2004-2010 và 18,53% giai đoạn 2006-2010 (năm 2010 dự tính),vượt chỉ tiêu Đại hội 2,53-4,53%, cao hơn mục tiêu quy hoạch 2,53%

- Cơ cấu kinh tế của Huyện bước đầu đã có sự chuyển dịch theo xu thếchung, trong đó tỷ trọng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp có xu hướng tănglên Các tiềm năng lợi thế của nông nghiệp ôn đới như rau su su, cá hồi, chănnuôi trâu, bò, gia cầm; của công nghiệp như vật liệu xây dựng; đặc biệt của dulịch, đã được khai thác

- Cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội bước đầu có sự phát triển, môi trườngđầu tư đã có những cải thiện, đã có những dự án đầu tư, kể cả dự án đầu tưcủa nước ngoài trên địa bàn Huyện, tạo nên bước chuyển về chất trong cơ cấukinh tế Các chương trình phát triển Kinh tế - Xã hội đã được xây dựng khábài bản và đang triển khai