Thực trạng và giải pháp quản lý nhà ở chung cư cao tầng Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp công trình đa năng 28 tầng – Làng Quốc Tế Thăng Long

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này. Trong khi đó quỹ đất thì hạn hẹp còn dân số thì ngày càng tăng nhanh. Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức.

khoa môi trờng & đô thị

CHUYấN Đấ̀ THỰC TẬP

Chuyờn ngành: Kinh tờ́ quản lý đụ thị

Đờ̀ tài:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN Lí NHÀ Ở CHUNG CƯ CAO TẦNG : DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

”TỔ HỢP CễNG TRèNH ĐA NĂNG 28 TẦNG – LÀNG

QUỐC TẾ THĂNG LONG”

Hà Nội; thỏng 4 năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện; khôngsao chép; cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xinchịu kỷ luật với Nhà trường

Hà Nội; ngày tháng năm 2014

Sinh viên

Đỗ Ngọc Hà

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành chuyên đề; em đã nhận được sự giúp đỡ; chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong Khoa Môi trường và Đô thị cũng như các anh chị, cán bộ hướng dẫn Phòng phát triển dự án , Công ty CP Đầu tư phát triển nhà và Xây dựng Tây Hồ

Trước hết em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS.Nguyễn Thanh Huyền người đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lê Thu Hoa; TS Nguyễn Hữu Đoàn;TS Nguyễn Kim Hoàng, tập thể khoa Môi trường và Đô thị; bộ môn Kinh tế và Quản lý

Đô thị và nhiều thầy cô khác đã trang bị cho em những kiến thức quý báu để giúp

em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu này.

Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ; nhân viên trong phòng phát triển dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ Đặc biệt là Ông Nguyễn Quang Tuấn-Phó giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho em có cơ hội được làm việc; học tập cũng như trong việc tìm hiểu thực tế và thu thập số liệu có liên quan đến đề tài.

Em cũng xin chân thành cảm ơn gia đình và toàn thể bạn bè đã quan tâm góp ý và giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội; ngày tháng năm 2014

Sinh Viên

Đỗ Ngọc Hà

SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 3 Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện; không sao chép; cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu

sai phạm tôi xin chịu kỷ luật với Nhà trường 3

Hà Nội; ngày tháng năm 2014 3

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ 4

1.1.Tổng quan về bất động sản 4

Trước khi tìm hiểu về chung cư thì chúng ta cần phải có một cái nhìn

tổng quan về Bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản 4

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đú; Cỏc tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài

sản khác do pháp luật quy định” 4

* Đặc điểm của bất động sản 4 + Tính cá biệt và tính khan hiếm 4 Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai

của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế 4

+ Tính bền lâu 4

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình

sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá

BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn 4

+ Tính chịu sư ảnh hưởng lẫn nhau 5 BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tăng thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện

tượng khá phổ biến 5 + Các tính chất khác 5

a Tính thích ứng 5 Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu

SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các

hoạt động khác 5

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí 5 Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý

thích hợp và tương xứng 5

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: 5

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS 5

1.1.2 Phân loại Bất động sản 5

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS

không có đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt 5 BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thỡ nhúm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước

ta cũng như ở các nước trên thế giới 6 BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,

đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử

dụng v.v 6 BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của

loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp 6

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động

sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta 6

1.1.3 Hàng hoá bất động sản 6

a Khái niệm và đặc trưng của hàng hoá BĐS.Hàng hóa BĐS bao gồm 2

loại chủ yếu:Đất đai &Vật kiến trúc đã xây dựng xong 6

Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định và giá trị

của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng 6 + Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng

hóa khác 6 Các hàng hóa khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá

về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được.Chủ nhân của

nó phải chuyển đến nơi có BĐS 6 Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoỏ khỏc mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô

hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác 7 Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau

thì có giá trị khác nhau 7 + Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác 7 Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với

SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử

dụng đất nói riêng 7 + Các loại quyền liên quan đến BĐS 7 Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật 7

Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản 7 Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trongcỏc trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp

luật quy định 7 các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do

pháp luật quy định 7 Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc

thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản 7

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản 8 Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định 8 Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài

sản thuộc sở hữu của mình 8 Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt

hoàn toàn 8

b Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoỏ trờn thị trường 8

BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều

kiện sau đây: 8 BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của

Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường 8 Chung cư chính là một loại hàng hoá của BĐS và nó thuộc loại BĐS có đầu tư xây dựng Để hiểu rõ hơn về chung cư thì chúng ta sẽ tiến hành

nghiên cứu về chung cư 8

1.2 Khái niệm chung về chung cư 8

* Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: 8 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung

cư 8

* Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: 8

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lụgia

gắn liền với căn hộ đó 9 b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu

riêng theo quy định của pháp luật 9 c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ,

phần diện tích thuộc sở hữu riêng 9

* Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: 9

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích

thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; 9

SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khỏc

khụng thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; 9 c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư

chuần phân loại riêng 9

1.3.1.1 Phân loại theo độ cao 9

* Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc)

được phân thành 4 loại như sau: 9 + Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m) 9 + Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m) 9 + Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m) 9

+ Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m) 9

1.3.1.2 Phân loại theo tính năng 10

* Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình: 10

1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần) 10 2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên

hình tháp gồm các căn hộ 10 3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ 10

* Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: 10

+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu 10 + Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu 10

Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát

triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta 10

1.3.1.3 Phân loại theo sở hữu 10

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.

10

a Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước 10

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân

đô thị 10

b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới 10 Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán

hoặc cho thuê 10

1.3.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng: 10

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia.

10 Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung 10 Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư

theo quy định của pháp luật 10

1.4 Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại 11

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển khoa học kỹ thuật cũn chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở

đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp

SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa

có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở Mặt khác, tốc

độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự

án Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nờn đó được xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hụị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học

kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước 11

Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn, trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là

chung cư vừa kinh doanh thương mại 11

CHƯƠNG II 12 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CAO TẦNG : DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ”TỔ HỢP CÔNG TRÌNH ĐA

NĂNG 28 TẦNG – LÀNG QUỐC TẾ THĂNG LONG” 12

2.1 Tổng Quan Về Dự Án Đầu Tư Xây Dựng ”Tổ Hợp Công Trình Đa Năng 28 Tầng – Làng Quốc Tế Thăng Long” 12

2.1.1 Giới thiệu chung về dự án đầu tư xây dựng ”tổ hợp công trình đa năng 28 tầng – làng quốc tế thăng long” 12

Dự án đầu tư xây dựng “tổ hợp công trinhd đa năng 28 tầng – làng quốc tế thăng long” có Tổng vốn đầu tư dự án là 776.710.105.000 VND được triển khai xây dựng tại Phường Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy, Hà Nội Công trình Tổ hợp công trình đa năng 28 tầng Làng quốc tế thăng Long

có vị trí xây dựng đặt tại nút giao thông quan trọng của thành phố, công

trình có góc nhìn từ mọi hướng là điểm nhấn toàn khu và là biểu tượng mới của Làng quốc tế Thăng Long 12

Chủ đầu tư : Công ty Cổ Phần Đầu Tư Phát Triển Nhà và Xây Dựng Tây

Hồ 12

Cơ quan thiết kế : Liên Danh Công Ty CID & AD-XD 12

Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty Sunjin E&A ( Hàn Quốc) 12

Giai đoạn thực hiện đầu tư : Dự kiến kết thúc vào tháng 09 năm 2009 12 Giai đoạn quyết toán đầu tư : Bắt đầu từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 12 năm

2009 12

2.1.2 Điều kiện tự nhiên 13

2.1.3 Cơ sở hạ tầng kĩ thuật 14

19

2.1.4 Quy mô và tổng mức đầu tư dự án 19

2.1.4.1 Mục tiêu đầu tư 19

2.1.4.2 Quy mô đầu tư 21

2.1.4.3 Nguồn vốn đầu tư 22

Tiến độ thực hiện dự kiến (theo dự án điều chỉnh): 22

-Giai đoạn thực hiện đầu tư : Dự kiến kết thúc vào tháng 09 năm 2009 22 -Giai đoạn quyết toán đầu tư : Bắt đầu từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 12 năm 2009 22

2.2.Công tác quản lý dự án tổ hợp chung cư 28 tầng-Làng Quốc tế Thăng Long 22

2.2.1 Mô hình quản lý vận hành 22

2.2.2 Quản lý thời gian dự án 23

2.2.3 Qu n lý chi phí d ản lý chi phí d ư án ̣ án 25

SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

2.2.4 Quản lý chất lượng dự án 28

2.2.5 Quản lý rủi ro dự án 28

2.2.6 Quản lý truyền thông dự án 29

2.3 Đánh giá công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tổ hợp công trình

đa năng 28 tầng làng quốc tế Thăng Long 30

2.3.1 Thành công đạt được 30

2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân 31

2.3.2.1 Tồn tại 31

CHƯƠNG III 35 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 35

3.1 Giải pháp về tổ chức bộ máy ban quản lý 35

3.1.1 Tổ chức bộ máy ban quản lý 35

Để giải quyết các vấn đề trên công ty cần triển khai việc kiểm tra; rà soát năng lực của từng đơn vị trên các công trình trọng điểm để điều chỉnh bổ sung tăng cường lực lượng nhằm đảm bảo hoàn thành các mục tiêu đề ra 35

1.1.2 Kết hợp chặt chẽ mối quan hệ giữa ban quản lý; tổ chức tư vấn và nhà thầu 35

3.2 Một số giải pháp thúc đẩy dự án đi vào quá trình xây dựng 36

3.2.1 Giải pháp xúc tiến công tác đền bù; giải phóng mặt bằng 36

3.2.2 Giải pháp nâng cao chất lượng nhân sự 39 3.2.3.Giải pháp đẩy nhanh cơ chế; thủ tục cấp giấy phép xây dựng; san

lấp mặt bằng 41 3.2.4 Giải pháp huy động nguồn vốn 42

3.2.5 Giải pháp giám sát tiến độ thi công của nhà thầu 43

3.3 Một số kiến nghị 45

3.3.1 Giải pháp cho vấn đề Giải phóng mặt bằng (GPMB) 45

3.3.2 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cường quản lý nhà nước về đất đai 45

3.3.2 Giải pháp cho vấn đề cấp phép xây dựng (CPXD) 46

3.3.3 Đối với lãnh đạo Thành phố và lãnh đạo các Sở; Ban; ngành hữu quan 48

3.3.4 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật; nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở 49

3.3.5 Xây dựng một mô hình quản lý đầu tư xây dựng các dự án xây dựng theo hướng tích cực; năng động hơn 50

KẾT LUẬN 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sảnGPMB Giải phóng mặt bằngCPXD Cấp phép xây dựngDAĐT Dự án đầu tưCSHT Cơ sở hạ tầngGTVT Giao thông vận tảiUBND Ủy ban nhân dânXHCN Xã hội chủ nghĩa

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng cáckhu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diệntích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này Trongkhi đó quỹ đất thì hạn hẹp còn dân số thì ngày càng tăng nhanh Thay vào đó hàngloạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ởxã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩylùi

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đãxây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở chocác đối tượng dân cư trên địa bàn Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các môhình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với ngườinghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức

Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉriêng chính quyền Hà Nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành phố Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội Giá cả hợp

lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thóang đãng khiến mặt hàng chung cư bánđược dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khi các khu chung cưđược xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư được tiến hànhnhư thế nào, bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ởchung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các

vụ việc này giải quyết thế nào và trách nhiệm của các bên liên quan đến đều thì rất ítngười được biết đến

Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạycảm và phức tạp.Thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhàchung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở Trong

đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư Thế nhưng cơ

sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền

sử dụng chung chưa rõ ràng Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sởhữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cungcấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tàikhoản kinh phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nênkhông đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trênthực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.

Ngoài những bất cập trong quy định cũng có những bất cập xuất phát từthực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựngdiện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địaphương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảysinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè

mà không tổ chức nào quản lý

Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đềnhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung

cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp,khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết cònlúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụthể của thành phố Trong quá trình thực tập tại Công ty CP Đầu tư phát triểnnhà và Xây dựng Tây Hồ ,tôi thấy việc nghiên cứu ,đánh giá về công tác quản lýnhà chung cư,qua đó nêu ra các giải pháp là rất cần thiết,giúp cho chúng ta có cáinhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư

Vì vậy tôi xin chọn đề tài:Thực trạng và giải pháp quản lý nhà ở chung cưcao tầng : Dự án đầu tư xây dựng ”Tổ hợp công trình đa năng 28 tầng – Làng QuốcTế Thăng Long”

2.Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giánhững mặt tích cực và những mặt còn tồn tại

- Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cưđạt hiệu quả cao hơn

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

- Tìm hiểu quản lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ranhững nội dung chưa phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh

3.Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa Môi trường-Đô thị, tôiđã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:

- Phương pháp điều tra thực tế

- Phương pháp phân tích tổng hợp

- Phương pháp quy nạp diễn giải

- Phương pháp diễn dịch

Ngoài ra còn có phương pháp quan sát thực tế tại khu chung cư

Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực trạng quản lý dự ántại chung cư làng Quốc Tế Thăng Long và từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệuquả quản lý dự án này và ngoài ra có thể áp dụng cho các dự án khác trên địa bàn

Hà Nội

4.Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận; kết cấu đề tài có 3 phần chính:

Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư trong dự án: “tổ hợpcông trình đa năng 28 tầng – làng quốc tế Thăng Long”

Chương 3: Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Nhà Chung Cư

Em đã dành nhiều thời gian và công sức với cố gắng cao nhất để hoàn thànhchuyên đề tuy nhiên do sự hạn chế về việc thu thập số liệu; cũng như kinh nghiệm

và hiểu biết của bản thân nên không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong sựnhận được ý kiến đóng góp của thầy cô và cán bộ hướng dẫn để có thể tiếp tục bổsung; hoàn thiện bài nghiên cứu với nội dung ngày càng tốt hơn Em xin chân thànhcảm ơn

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ

1.1.Tổng quan về bất động sản

Trước khi tìm hiểu về chung cư thì chúng ta cần phải có một cái nhìn tổng quan

về Bất động sản

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đú; Cỏctài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

* Đặc điểm của bất động sản

+ Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm

cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dờiđược của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kểcả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐSkhó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau có vị trí không gian khác nhau kể cả haicông trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế

+ Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sửdụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy,tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Tínhchất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hànghoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

+ Tính chịu sư ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các côngtrình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tăng thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

+ Các tính chất khác

a Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hànghoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thờigian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoáthông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia làrất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phốinhu cầu và hình thức BĐS

1.1.2 Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản

có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có đầu tư xây dựng

và BĐS sản đặc biệt

BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trìnhthương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sởlàm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thỡ nhúm BĐS nhà đất (bao gồm đấtđai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và kháchquan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS nàychiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở cácnước trên thế giới.

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôitrồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản vănhoá vật thể, nhà thờ họ, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này làkhả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xâydựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp vớiđiều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

1.1.3 Hàng hoá bất động sản

a Khái niệm và đặc trưng của hàng hoá BĐS.Hàng hóa BĐS bao gồm 2 loại chủ yếu:Đất đai &Vật kiến trúc đã xây dựng xong

Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định và giá trị của

nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng

+ Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hóa khác.Các hàng hóa khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơinào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được.Chủ nhân của nó phải chuyểnđến nơi có BĐS

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày nhưcác loại hàng hoỏ khỏc mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh,bản vẽ, hoặc các mô tả khác.

Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địaphương” rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giátrị khác nhau

+ Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cáchkhác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lờicủa BĐS Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệpthường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triểnnhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch cóvai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sửdụng đất nói riêng

+ Các loại quyền liên quan đến BĐS

Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tàisản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,lợi tức từ tài sản

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trongcỏctrường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quyđịnh

các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luậtquy định

Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sảncủa mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mìnhbán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức địnhđoạt khác đối với tài sản

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trườnghợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định

Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sảnthuộc sở hữu của mình

Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đạidiện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuêđất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhànước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn

b Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoỏ trờn thị trường

BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiệnsau đây:

BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủđiều kiện để giao dịch Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận),không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặcthay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môitrường

Chung cư chính là một loại hàng hoá của BĐS và nó thuộc loại BĐS có đầu tư xây dựng Để hiểu rõ hơn về chung cư thì chúng ta sẽ tiến hành nghiên cứu về chung cư

1.2 Khái niệm chung về chung cư

* Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

* Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lụgia gắnliền với căn hộ đó.

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêngtheo quy định của pháp luật

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diệntích thuộc sở hữu riêng

* Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sởhữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chungtrong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tườngphân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga,thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả vàcác phần khỏc khụng thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

1.3 Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội

1.3.1 Phân loại

Ngày nay ở Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều các chung cư từ 9 tầng trở lên được gọi là chung cư cao tầng Các chung cư này có hệ thống quy chuần phân loại riêng

1.3.1.1 Phân loại theo độ cao

* Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

+ Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m)

+ Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m)

+ Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m)

+ Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m)

1.3.1.2 Phân loại theo tính năng

* Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:

1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần)

2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm các căn hộ

3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ

* Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:

+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu

+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu

Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triểnmạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta

1.3.1.3 Phân loại theo sở hữu

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc

sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới

a Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xâydựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây là giải pháp đểgiải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị

b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặccho thuê

1.3.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữuchung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhautrong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trongnhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy địnhcủa pháp luật

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

1.4 Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoátập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển Tốc độ đôthị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển khoa học kỹ thuật cũn chậm đã kéo theocác vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầngxã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tạicác khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ratrường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rấtlớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở Mặt khác, tốc độtăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy , nhà nướcchủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt làphát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự án Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hìnhnhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên

về chất lượng của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đãtạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sựđồng bộ về cảnh quan môi trường nờn đó được xã hội chấp nhận Hơn nữa, xâydựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Đối vớiViệt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hụị cho các ngành xâydựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn, trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cư vừa kinh doanh thương mại

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CAO TẦNG : DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ”TỔ HỢP CÔNG TRÌNH ĐA NĂNG 28 TẦNG

– LÀNG QUỐC TẾ THĂNG LONG”

2.1 Tổng Quan Về Dự Án Đầu Tư Xây Dựng ”Tổ Hợp Công Trình Đa Năng 28 Tầng – Làng Quốc Tế Thăng Long”

2.1.1 Giới thiệu chung về dự án đầu tư xây dựng ”tổ hợp công trình đa năng 28 tầng – làng quốc tế thăng long”

Dự án đầu tư xây dựng “tổ hợp công trinhd đa năng 28 tầng – làng quốc tếthăng long” có Tổng vốn đầu tư dự án là 776.710.105.000 VND được triển khai xâydựng tại Phường Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy, Hà Nội.Công trình Tổ hợp công trình

đa năng 28 tầng Làng quốc tế thăng Long có vị trí xây dựng đặt tại nút giao thôngquan trọng của thành phố, công trình có góc nhìn từ mọi hướng là điểm nhấn toànkhu và là biểu tượng mới của Làng quốc tế Thăng Long

Chủ đầu tư : Công ty Cổ Phần Đầu Tư Phát Triển Nhà và Xây Dựng Tây Hồ

Cơ quan thiết kế : Liên Danh Công Ty CID & AD-XD

Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty Sunjin E&A ( Hàn Quốc)

Giai đoạn thực hiện đầu tư : Dự kiến kết thúc vào tháng 09 năm 2009

Giai đoạn quyết toán đầu tư : Bắt đầu từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 12 năm 2009

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

Hình 1: Vị trí xây dựng tòa nhà chung cư 28 tầng- làng quốc tế Thăng Long 2.1.2 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý: Tọa lạc trong quần thể đô thị Làng Quốc Tế Thăng Long, cạnh CôngViên Nghĩa Đô,bệnh viện quốc tế Việt Mỹ và bảo tàng dân tộc học, Tổ hợp toà nhà ở đanăng 28 tầng Làng Quốc Tế Thăng Long là dự án chung cư – văn phòng –trung tâm thươngmại cao cấp nằm ở vị trí trung tâm của khu đô thị mới Làng Quốc tế ThăngLong, nằm ởmột vị trí khá đắc địa của Quận Cầu Giấy- nằm trên 2 mặt đường lớn,cạnh ngã ba đườngTrần Đăng Ninh và Nguyễn Khánh Toàn, là “điểm nhấn” của toàn khu vực

- Nằm tại trung tâm kinh tế - xã hội mới của Hà Nội là quận Cầu Giấy Ngoàilợi thế về mặt giao thông như tiếp giáp đường Xuân Thủy, Phạm Hùng, quốc lộ32…Dự án còn tiếp giáp các trường Đại học lớn như Đại học Quốc gia, ĐH ThươngMại, Đại học Sư phạm, Đại học Ngoại Ngữ, Học viện Báo Chí, và các trường cấp 2,3…

- Nằm tại khu vực có tiềm năng lớn về thương mại và văn phòng: Nằm trênđịa bàn quận Cầu Giấy, là nơi tập trung các công ty nước ngoài, các văn phòng đạidiện của tập đoàn lớn, các ngân hàng, trung tâm văn hóa, các bộ và các banngành

2.1.3 Cơ sở hạ tầng kĩ thuật

Công trình được thiết kế hợp lý nên diện tích giành để tổ chức sân vườn,

tiểu cảnh bồn hoa, đài phun nước, đường dạo với mật độ cây xanh đảm bảo vệ sinhmôi trường Hệ thống giao thông nội bộ vòng quanh khối nhà tạo thuận lợi chongười và phương tiện giao thông Trong quy hoạch còn có khu đất trống phía đôngbắc tòa nhà là sân tập kết, vận chuyển hàng hóa phục vụ khối thương mại và dịch

vụ Phía ngoài cùng giáp với khu vực vỉa hè sẽ trồng cây xanh loại thấp tán nhỏ vàcột đèn hình nấm để tạo cảnh quan khu vực

Mục đích chính của dự án là xây dựng một công trình đồng bộ về hạ tầng kỹthuật ngoài nhà, đảm bảo tiêu chuẩn cao và đáp ứng được công năng sử dụng chonhà ở - Thương mại và dịch vụ văn phòng

Vị trí xây dựng công trình tại trung tâm lô đất và cách đều 4 phía so với giới hạn của

lô đất, mặt bằng tòa nhà được thiết kế hình lục giác bao gồm 3 khối, khối ba tầngnằm ở giữa, hai tầng bên phí đông và tây là hai tòa tháp cao 28 tầng kiểu ’L’ ôm vàokhối ba tầng

Hình 2: Mặt bằng chung cư làng quốc tế Thăng Long

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52

Tổ hợp Chung cư 28 Tầng Làng quốc tế thăng long gồm 2 tòa tháp phíaĐông và phía Tây cao 28 tầng Trong đó:

Tầng 1 – tầng 4: Là trung tâm thương mại và văn phòng

Tầng 5 – tầng 28: Là tầng căn hộ cao cấp, mỗi tháp có 7 căn hộ một sàn với các loạidiện tích 97m2- 108m2- 130m2- 169m2 gồm từ 2- 3 phòng ngủ

Bảng 1: Bảng tổng hợp diện tích xây dựng từng tầng (Đvt: m2)

+ Sân chơi mặt đất rộng 213,76 m2 với nhiều không gian xanh và khu vuichơi an toàn cho trẻ em sẽ đáp ứng được nhu cầu giải trí và sinh hoạt thiết yếu chomọi lứa tuổi; mang đến sự an bình hoàn hảo của một cuộc sống tươi mới,hiện đại

+ 2 tầng hầm với tổng diện tích hơn 11.772,5 m2 ( Trung bình mỗi căn hộ có1;5 chỗ để ôtô và 2 chỗ để xe máy ); Dự án chung cư 28 tầng đáp ứng tối đa nhu cầu

về chỗ để xe của mỗi gia đình trong khi gần như không có dự án nào trong khu vựcđáp ứng được Lối xuống của tầng hầm (Giành cho ô tô và xe máy) được đặt ở vị tríđầu hồi phía sau của khối nhà và được thiết kế đảm bảo chất lượng về kỹ thuật và antoàn giao thông Ngoài ra còn bố trí các cầu thang giành cho người đi bộ lên xuống.Đây là một bước đột phá về mặt thiết kế nhằm mang lại sự tiện ích cơ bản nhất chonhu cầu sở hữu ôtô riêng dần trở thành thiết yếu của người dân nội đô

+ Tầng 1 - 4: Chức năng dịch vụ công cộng; thương mại; Văn phòng chothuê Dùng cho mục đích kinh doanh dịch vụ; không gian mở; tùy theo nhu cầu sửdụng của khách hàng; từng khu vực có thể để rộng hoặc ngăn chia bằng các váchnhẹ Hệ thống giao thông đứng của các khu vực đều được bố trí riêng biệt bao gồmhệ thống thang máy; cầu thang bộ và thang thoát hiểm; riêng khu vực giữa có bố trí

2 thang cuốn cho mỗi tầng Tầng 1 còn có thêm chức năng quan trọng là sảnh tiếpđón cho 3 khu chức năng (Dịch vụ - Văn phòng - Căn hộ)

+ Tầng 5 – 28: Các căn hộ cao cấp với 7 căn / 1 mặt sàn

Hình 4:Mặt bằng căn hộ khối 28 tầng

Hình 5:Mặt bằng tháp đông căn hộ làng quốc tế Thăng Long

*Tháp Tây: Tầng 15 – 28 : Tổng số căn hộ: 98 căn với Các loại diện tích :97m2, 108m2, 130m2, 169m2

- Tầng 14 là tầng kỹ thuật

Hình 6: Mặt bằng tháp Tây căn hộ làng Quốc Tế Thăng Long

+ Hệ thống sân vườn, đường nội bộ: đường nội bộ được bố trí xung quanhkhu đất và kết nối với mạng giao thông khu vực; phục vụ đi lại và công tác phòngcháy chữa cháy Lối ra vào công trình được bố trí hợp lý; đảm bảo về mặt kỹ thuật.Cảnh quan sân vườn được bố trí sinh động; phù hợp với khung cảnh tự nhiên củacông trình và đảm bảo môi trường sinh thái tốt

SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52