iải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam - chi nhánh quang trung

Tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty tà

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng Tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty tài chính nói chung chứ không phải là ngành ngân hàng

Ở Việt Nam, tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn thiếu… Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng Mặt khác, tín dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn Thị trường bất động sản từ đầu năm 2011 đến nay đang đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ Việc dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị "sốc" và nhanh chóng đóng băng đang gây rủi ro lớn thị trường tài chính Theo thống kê, 6 tháng đầu năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản là 245 nghìn tỷ đồng, tương đương 10% tổng dư nợ Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6% Trong đó, nợ xấu bất động sản đang ở mức khoảng 3% Đến cuối năm 2012, tổng dư

nợ cho vay bất động sản hiện chiếm 8,6%, nợ xấu nằm trong lĩnh vực này hiện ở mức 12.300 tỷ đồng, tương đương 5,4%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của các lĩnh vực khác

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay BIDV ngày càng khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình Ngân hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đứng hàng đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam Có thể nói đây là một trong những ngân hàng có nhiều khoản vay có tài sản đảm bảo được thế chấp bằng bất động sản nhất tại Việt Nam hiện nay

Chính vì vậy em đã quyết định chọn đề tài: “Giải pháp hạn chế nợ xấu trong

cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần thương mại Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung” Đề tài hệ thống hoá cơ

sở lý luận khoa học liên quan đến thị trường bất động sản, nghiệp vụ cho vay kinh

doanh bất động sản Thông qua đó đề tài tập trung nghiên cứu và phân tích thực trạng

nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại Chi nhánh Quang Trung và đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế và quản lí một cách hiệu quả nhất

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá khái quát thực trạng và một số biện pháp hạn chế và quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung Từ việc phân tích đó,

đề tài đề xuất một số kiến nghị, phương hướng và giải pháp nhằm hạn chế đến mức tối thiểu nợ xấu phát sinh và quản lý tốt hơn các khoản nợ xấu còn tồn tại tại Chi nhánh

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng và các giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam mà trọng tâm là các giải pháp hạn chế nợ xấu đang được áp dụng tại BIDV Quang Trung Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu về các quy định, các văn bản pháp luật, tình hình hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong khoảng từ năm 2011 đến 2013

Chương 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Quang Trung

Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, khoá luận còn nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô

Em xin chân thành cảm ơn

Thang Long University Library

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La

Mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản” Như vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174)

1.1.2 Phân loại bất động sản

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới

+ Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

2

+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS

Tuy nhiên không phải là BĐS nào đưa vào sản xuất kinh doanh Theo Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì các loại BĐS được đưa vào kinh doanh gồm:

+ Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh

+ Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật

về đất đai

+ BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh BĐS thì mới được đưa vào kinh doanh

Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật

1.1.3 Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lí luận, các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị

Thang Long University Library

3

trường BĐS dưới nhiều góc độ nhìn nhận khác nhau Theo báo Vnexpress, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định, có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện Tác giả Trần Thị Hồng Đào, giảng viên đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh lại cho rằng thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS Trong một vài tài liệu khác cũng định nghĩa thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì, là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS

Như vậy có thể khái quát về thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có môi giới liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản

Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS:

+ Dựa vào hàng hoá trên thị trường: thị trường đất đai, nhà ở; thị trường BĐS dịch vụ; thị trường BĐS văn phòng, cho thuê; thị trường BĐS công nghiệp; thị trường BĐS du lịch

+ Theo trình tự tham gia thị trường: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp

+ Theo mức độ đầu tư: BĐS có đầu tư xây dựng; BĐS không có đầu tư xây dựng; BĐS đặc biệt

+ Theo mục đích sử dụng:BĐS xây dựng cơ sở hạ tầng,BĐS dự án nhà ở¸ BĐS

dự án nhà ở, BĐS du lịch

Việc phân chia BĐS theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội

1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành

và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính

và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp

độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp

độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu

là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS

- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm Thị trường

Thang Long University Library

5

BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm Thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã

có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS

ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước Sự tác động của Nhà nước là một trong

6

các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư

Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống

kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua

đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

1.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản

1.2.1 Đặc điểm của cho vay kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh đặc thù với BĐS là loại hàng hoá giá trị lớn Do dân số ngày một tăng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều nhưng quỹ đất lại

có hạn đặc biệt là ở các đô thị nên thị trường BĐS luôn ở trong trạng thái cầu lớn hơn cung.Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê v.v Đặc điểm của nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là thời gian thu hồi vốn rất dài do vòng quay vốn chậm, có loại từ 3 năm đến 5 năm nhưng có loại kéo dài tận

Thang Long University Library

7

10 năm hay 20 năm Do nhu cầu vốn đầu tư rất lớn nên trong cùng 1 dự án sẽ có nhiều TCTD cùng tham gia cho vay Vấn đề đặt ra ở đây là khi nào ngân hàng cho vay có thể thu hồi được vốn? Các tổ chức, cá nhân vay vốn kinh doanh BĐS thường phải chịu rất nhiều áp lực từ phía thị trường như giá vật liệu, nhân công tăng cao, thị trường hàng hoá đặc biệt này rất nhạy cảm nên dễ xảy ra bất ổn khó có thể kiểm soát, sản phẩm sau đầu tư như căn hộ, nhà ở thấp tầng hay các văn phòng khó tìm kiếm, tiếp cận được khách hàng có nhu cầu thuê hoặc mua bán Tất cả các yếu tố trên là những nguyên nhân trực tiếp dẫn tới việc khó trả nợ ngân hàng đúng hạn Đối với những ngân hàng lâu đời, việc cho vay kinh doanh BĐS rất dè dặt, thận trọng do những ngân hàng này

đã có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động tín dụng nhiều năm Bên cạnh đó, các ngân hàng cổ phần mới chuyển đổi mô hình hoạt động hay mới thành lập thường mở rộng cho vay do chịu nhiều sức ép từ ban lãnh đạo hay hội đồng quản trị chấp nhận rất nhiều rủi ro xuất hiện trong quá trình vay vốn kinh doanh BĐS của khách hàng

- Đối tượng cho vay kinh doanh BĐS rất đa dạng nhưng khách hàng chủ yếu vẫn

là các doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Đây là những nhà đầu tư lớn đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo dựng hình thái hữu hình của hàng hoá BĐS Ngoài ra, các khách hàng cá nhân cũng chiếm một tỉ lệ nhất định, được các ngân hàng xem xét, tạo điều kiện và dành rất nhiều ưu đãi cho vay vốn

1.2.2 Phương thức cho vay

Các ngân hàng và TCTD sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư Do tính chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ Trên thực tế, số vốn đầu tư vào BĐS của nước ta chiếm tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng Ngân hàng có thể cho vay trực tiếp các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS, có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ vay trong thời hạn cam kết, có

dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có phương án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật, khi dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định cho vay bởi ngân hàng Nguồn vốn vay này chủ yếu phục vụ cho các loại chi phí liên quan tới giải phóng mặt bằng chuẩn bị thi công, chi phí vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép… Ngoài ra ngân hàng cũng có thể xem xét cho vay đối với khách hàng là cá nhân với mục đích mua căn hộ, mua đất nền dự án…trong thời gian ngắn khoảng 1 - 2 năm Khách hàng là công dân Việt Nam cư trú tại Việt nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam có đầy

đủ năng lực tài chính và nguồn trả nợ rõ ràng Khách hàng sẽ được hỗ trợ tối đa nhu cầu vay vốn tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng trả nợ, thủ tục vay tùy theo quy định

8

cụ thể của từng ngân hàng Ngoài ra, một số ngân hàng cũng có hình thức dành cho các khách hàng có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện tài chính là vay mua nhà trả góp Với hình thức này, khách hàng có nhu cầu sở hữu nơi ở hoàn toàn có khả năng lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền, mục đích với đa dạng mặt hàng trên thị trường

1.2.3 Các hình thức phát triển của thi trường tín dụng bất động sản

Thị trường tín dụng BĐS trải qua hai hình thức phát triển thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) và thị trường cầm cố thứ cấp Ở các nước phát triển, thị trường cầm cố sơ cấp và thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản cho vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20 - 30 năm, nhờ đó giải quyết được khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân

Thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) là hình thức cho vay trực tiếp của TCTD đến ngưởi mua hoặc doanh nghiệp đi vay Nghiệp vụ tín dụng này được đảm bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh doanh, đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiên các dự án kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS Trong quá trình trả nợ, nếu ngưởi vay mất khả năng thanh toán, TCTD sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các TCTD khi người vay trả nợ không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó TCTD sẽ bị thiếu tiền mặt Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và rất nhiều rủi

ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh…nên thị trường BĐS phát triển rất yếu, sức mua kém, sản phẩm quá ít và thường xảy ra biến động giá

cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất

Thị trường cầm cố thứ cấp là thị trường mà tại đó các TCTD có thể mua bán những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào Tham gia vào thi trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm…Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu

tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận

Thang Long University Library

9

được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân

1.2.4 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản

Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng Những ngân hàng có khả năng cho vay BĐS thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và một đội ngũ nhân viên thông thạo trong quá trình đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về BĐS

Ở Việt Nam, tổng số tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay là 12 tiêu chuẩn áp dụng cho thẩm định giá các tài sản trong đó có BĐS Khi thẩm định đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí sau:

+ Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công ty…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh doanh và có lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn)

+ Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, cho vay tiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với các quy định của pháp luật Đối với các dự án đầu tư BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng của ngân hàng, dự án còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng

+ Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự

án, ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi

+ Tài sản thế chấp là BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc được bảo lãnh của bên thứ ba và tài sản hình thành từ vốn vay Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất…Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá độc lập Tuỳ theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỉ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo

1.2.5 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản

Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng BĐS của các ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể như sau:

10

+ Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như: khu đô thị, khu trung

cư, dự án dân cư…

+ Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm: cho vay để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp,trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…

+ Cho vay BĐS du lịch gồm: cho vay để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort…

+ Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS ): mục đích của khách hàng vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của BĐS, thời hạn vay ngắn chỉ từ khoảng 1 - 2 năm Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS

+ Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: doanh nghiệp thế chấp BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác

1.3 Nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

nợ xấu về cơ bản cũng được xác định dựa trên 2 yếu tố: quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ nghi ngờ, và khi khách hàng bị nợ xấu từ nhóm 3 trở lên sẽ rất khó được ngân hàng duyệt vay lại ít nhất là 5 năm

Sau khi phân loại nợ, các TCTD phải trích lập dự phòng rủi ro theo tỷ lệ:

Khoản 1 điều 4 luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS” Từ đó có thế định nghĩa

nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS là các khoản nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 cho vay có mục đích chính là phục vụ các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch

vụ BĐS

1.3.2 Nguyên nhân phát sinh nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Về lý luận, nợ xấu xảy ra khi khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân hàng Hay nói cách khác đó là khả năng khách hàng không trả được hoặc trả không đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng Nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS xảy ra từ nhiều yếu tố khác nhau như do môi trường kinh tế, pháp luật không ổn định khiến năng lực trả nợ của khách hàng giảm xuống hay do sự yếu kém trong năng lực quản lí, kiểm soát nợ xấu của bản thân ngân hàng Nợ xấu xảy ra có thể do rất nhiều nguyên nhân:

- Nguyên nhân khách quan

+ Do môi trường kinh tế không ổn định

Quá trình tự do hoá toàn cầu và hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia tăng nhanh khi tạo ra một môi trường cạnh tranh vô cùng gay gắt, làm cho doanh nghiệp – khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh và có nguy cơ thua lỗ

Nợ xấu cao và ngày càng lớn gần đây tác động tới mô hình tăng trưởng không hợp lý

và kém hiệu quả của Việt Nam, đặc biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà

cụ thể là quản lý không theo kịp, thì vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có khả năng quản lý hiệu quả các đồng vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn với đồng vốn dễ dãi) Môi trường kinh tế vĩ mô khó khăn cũng chắc chắn phản ánh vào nợ xấu ở ngân hàng Do đó khi kinh tế suy giảm thì sự khó khăn đó cũng phản ánh vào tài sản của doanh nghiệp, và các khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ xấu gia tăng

Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không hợp

lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành dẫn tới hậu quả thừa cung gây ra lãng phí Điều đó không những gây thất thoát tiền bạc cho Nhà nước mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của nhà đầu tư cùng với lượng vốn ồ ạt đổ

12

vào thị trường Tình trạng cấp phép dự án tràn lan đã tạo nên những khu đô thị bỏ hoang, lãng phí tiền của người dân, xã hội, đồng thời gây hỗn loạn thông tin trên thị trường vì nguồn cung ảo tăng cao, trong khi thông tin trên thị trường vẫn chưa được minh bạch tại nhiều dự án mô hình tăng trưởng không hợp lý và kém hiệu quả, đặc biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà cụ thể là quản lý không theo kịp, thì vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có khả năng quản lý hiệu quả các đồng vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn với đồng vốn dễ dãi)

Thêm vào đó, Việt Nam là nước có mức thu nhập còn rất khiêm tốn nhưng nghịch lí là ở các đô thị liên tiếp mọc lên những khu trung cư với những căn hộ cao cấp, giá cả hoàn toàn không phù hợp với mặt bằng thu nhập chung của xã hội Điều này vô tình làm cung – cầu của loại hàng hóa đặc biệt này thay đổi, xuất hiện lượng hàng tồn kho lớn Mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều đặc biệt là ở các thành phố lớn nhưng những người có thu nhập thấp như công nhân viên chức, người lao động được sở hữu nhà ở do mức giá quá cao

+ Do môi trường pháp lý chưa hiệu quả

Liên quan đến vấn đề cho vay kinh doanh BĐS của NHTM có rất nhiều các bộ luật điều chỉnh, rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật Điều đó cho thấy sự chồng chéo trong công tác quản lý tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS Thêm vào đó, việc triển khai luật vào hoạt động ngân hàng rất chậm chạp, khó khăn và còn gặp phải rất nhiều bất cập, chính sách tín dụng không ổn định

và cũng chưa có một cơ chế nào có thể cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến doanh nghiệp, chưa có một cơ quan nào chịu trách nhiệm định mức tín nhiệm doanh nghiệp một cách độc lập, hiệu quả và chính xác gây khó khăn trong việc xác định nguồn thông tin chính xác của khách hàng cần cho vay Do đó, gây khó khăn cho toàn

bộ hệ thống ngân hàng trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng cho nền kinh tế còn non trẻ như nước ta hiện nay

- Nguyên nhân chủ quan

+ Từ phía khách hàng vay nợ

Nợ xấu xảy ra khi khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ hoặc do khả năng quản lý kinh doanh kém hiệu quả, thiếu năng lực cạnh tranh trên thị trường dẫn đến nguy cơ phá sản cao Mặc dù đa số các doanh nghiệp khi vay vốn ngân hàng đều có các phương án kinh doanh cụ thể, khả thi nhưng khi đi vào thực hiện gặp khó khăn từ nhiều phía như giá cả thị trường, nhu cầu khách hàng, chính sách của Nhà nước làm doanh nghiệp vay vốn khó chống đỡ nổi

+ Từ phía ngân hàng cho vay

Thang Long University Library

13

Tuy khách hàng là đối tượng có lỗi trước tiên khi nợ xấu xảy ra nhưng cũng phải nhận định rằng, do ngân hàng quá dễ dãi trong quá trình thẩm định dự án, và trong việc cấp tín dụng “Sức khỏe” của doanh nghiệp chính là “tính mạng” của ngân hàng Nhưng thực tế việc xem xét kĩ càng và cẩn trọng năng lực quản lí tài chính của khách hàng chưa thực sự hiệu quả nên khi doanh nghiệp xảy ra biến cố, rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất lớn Khi kinh tế suy giảm (như trường hợp ở Việt Nam gần đây là hàng tồn kho gia tăng, thất nghiệp gia tăng, số doanh nghiệp đóng cửa ngừng hoạt động cũng tăng) thì sự khó khăn đó cũng phản ánh vào tài sản của doanh nghiệp, và các khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ xấu gia tăng Tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng, NHNN đã và đang chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính Theo quan điểm quản

lý ngân hàng cẩn trọng, rõ ràng không nên che giấu nợ xấu Rõ ràng việc công khai doanh nghiệp nào có nợ xấu, nợ tốt sẽ giúp ngân hàng và rộng hơn là cả xã hội phân biệt được rõ “trắng đen” và qua đó “chọn mặt gửi tiền” (cho vay) Nợ xấu gia tăng trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân hàng yếu kém

về quản trị rủi ro nói chung Tình trạng che giấu nợ xấu có thể là nguyên nhân của động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng (đối với ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được kiểm soát chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan hệ này

Nợ xấu tăng nhanh cũng phản ánh chính sách minh bạch hóa quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và doanh nghiệp: tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng, NHNN đã và đang chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính Theo quan điểm quản lý ngân hàng cẩn trọng rõ ràng không nên che giấu nợ xấu Nợ xấu gia tăng trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân hàng yếu kém về quản trị rủi ro nói chung: tình trạng, che giấu nợ xấu có thể là nguyên nhân của động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng (đối với ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được kiểm soát chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan

hệ này Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng trong nước với hệ thống quản lý yếu kém gặp phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài chính lớn sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút

Rủi ro tín dụng có thể phát sinh do rất nhiều nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan Các biện pháp phòng chống rủi ro có thể nằm trong tầm tay của các NHTM nhưng cũng có những biện pháp vượt ngoài khả năng của riêng từng ngân hàng, liên quan đến vấn đề đang tồn tại của nền kinh tế

Do vai trò đặc biệt của lĩnh vực kinh doanh BĐS đối với nền kinh tế và có tác động sâu sắc đến các lĩnh vực kinh doanh khác Do vậy các ngân hàng cần nhận diện

14

và xây dựng các biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực BĐS

1.3.3 Tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS trong nước đang chứng kiến những bước phát triển vượt bậc Chỉ trong 10 năm trở lại đây, BĐS đã trở thành loại hình đầu tư quen thuộc với cả các tổ chức, cá nhân và ngày càng đóng góp ý nghĩa

to lớn trong sự hình thành và phát triển của nền kinh tế Nhiều người cho rằng, nguyên nhân gây ra tỷ lệ nợ xấu cao là do lỗi từ phía ngân hàng, và phải chăng đó là một phần nguyên nhân tại sao nợ xấu có khuynh hướng bị che đậy hay ít được công khai Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nợ xấu không phải mới phát sinh mà nó được tích lũy trong một khoảng thời gian dài, và mới đây khi tình hình kinh doanh xấu đi thì nguyên nhân gây ra tình trạng nợ xấu ngày càng rõ nét Đặc biệt với riêng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS khi xảy ra sẽ để lại rất nhiều hệ lụy Đây là loại hàng hóa vô cùng đặc biệt, giá trị tài sản rất lớn, dễ gây ảnh hưởng tới nền kinh tế khi xảy ra rủi ro Chúng ta

có thể nhận thấy một số tác động khi có nợ xấu xảy ra đối với ngân hàng, thị trường BĐS và toàn bộ nền kinh tế như sau:

- Đối với nền kinh tế quốc dân

+ Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Khi thị trường này xảy ra biến động sẽ ảnh hưởng tới đời sống dân cư, đặc biệt là những người có nhu cầu về nhà ở và rất nhiều lĩnh vực khác trong xã hội như tài chính – tiền tệ, thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất,

đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…

+ BĐS tồn kho kéo theo nguyên vật liệu đầu vào (nhân công, sắt thép, xi măng

và các nguyên vật liệu xây dựng) cũng tồn kho tương đối nhiều gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, do chi phí đầu vào tăng cao như điện, nước, vận tải Hàng hóa không bán được, doanh thu giảm sút dẫn đến nợ lương công nhân thường xuyên, thậm chí công nhân nghỉ việc hàng loạt Hiện đang xảy ra tình trạng mất cân đối giữa cung và cung do năng lực sản xuất của ngành vật liệu so với nhu cầu tiêu thụ của thị trường vượt từ 20 – 30% Lý do là qua một thời gian dài thị trường BĐS đóng băng khiến cho ngành vật liệu xây dựng không thể tiêu thụ được

Thang Long University Library

15

Lượng tồn kho đang tập trung nhiều nhất ở sắt thép, xi măng, gốm sứ, gạch xây dựng, thiết bị vệ sinh… Đây là những sản phẩm có liên quan mật thiết với lĩnh vực BĐS + Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà

ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Do vậy, khi xảy ra hiện tượng “ứ đọng” hàng hóa BĐS tức là tốc độ trao đổi hàng hóa chậm lại thậm chí ngưng trệ, số lượt trao đổi giảm sút, tốc độ chu chuyển vốn ít đi thì lượng tiền sinh ra từ lãi tăng thêm sau mỗi lần trao đổi BĐS cũng bị hạn chế

+ Tình trạng kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức đã làm cho người mua nhà thực phải đắn đo nhiều trong quyết định mua, đặc biệt khi họ phải dựa vào lãi suất vay của ngân hàng thường được thả nổi và cực kỳ khó dự đoán trong tương lai

+ Thị trường BĐS biến động thường làm ảnh hưởng tới giá vàng Giá BĐS không ổn định hay có chiều hướng đi xuống dễ khiến các nhà đầu tư có xu thế chuyển qua đầu tư vàng Mặt khác, lâu nay chúng ta có thói quen giao dịch nhà đất bằng vàng Việc giá vàng liên tục tăng sẽ làm cho thị trường chung hoảng loạn, nhiễu thông tin và không thể định hướng được, người ta phải chờ đợi và tạm thời dừng lại các giao dịch BĐS Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS ách tắc, lắng đọng là

do hai bên mua bán nhà tiến hành giao dịch thanh toán bằng vàng Một số giao dịch đã đặt cọc vàng mua nhà nhưng do giá vàng tăng cao nên những giao dịch này rơi vào tình trạng đổ vỡ Do đó, người mua rất ngại tìm hiểu những căn nhà rao bán bằng vàng

do sợ giá vàng tiếp tục tăng Dù rằng người bán nhà muốn chọn phương tiện thanh toán bằng vàng để có thể hưởng chênh lệch khi vàng tăng nhưng tính thanh khoản của căn nhà đó sẽ rất thấp Bởi vậy, doanh nghiệp kinh doanh BĐS bị giảm sút doanh thu, ảnh hưởng tới năng lực tài chính của bản thân doanh nghiệp

+ Không chỉ có ảnh hưởng tới giá vàng, quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán rất rõ ràng Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu,

cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh dễ làm cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS rơi vào khủng hoảng tài chính nghiêm trọng cũng là lí

do dẫn tới khả năng trả nợ ngân hàng bị hạn chế

- Đối với thị trường BĐS

+ Lãi suất từ đầu năm đến nay với các khoản vay cho BĐS, đặc biệt là đầu tư BĐS, khá cao (không dưới 17%/năm) Thậm chí phần nhiều các công ty BĐS vẫn chịu lãi suất trên 20% Điều này cắt giảm lợi nhuận của công ty đáng kể, đặc biệt khi dự án

đã xong mà công ty không thể bán nổi hàng và trả nợ vay thì mức độ chi phí tiền lãi tăng lên Ngân hàng khó thu hồi nợ đúng hạn, ép các công ty phải bán phá giá để thu hồi nợ tạo ra áp lực xoáy tiêu cực giữa Ngân hàng – công ty BĐS - nhà đầu tư: khó bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt bằng định giá mới - ép bán hàng rẻ hoặc

bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh tăng - tiếp tục hạ

+ Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS trong nước đang chứng kiến những bước phát triển vượt bậc Chỉ trong 10 năm trở lại đây, BĐS đã trở thành loại hình đầu tư quen thuộc với cả các tổ chức, cá nhân và ngày càng đóng góp ý nghĩa

to lớn trong sự hình thành và phát triển của nền kinh tế Cũng giống như một số ngành kinh tế khác, chịu ảnh hưởng rất lớn từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn thế giới bắt đầu từ năm 2007, 2008, thị trường BĐS cả nước đã chịu sự suy giảm nặng nề Theo số liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do NHNN công bố quý 1 năm 2013, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 21,67%); tiếp đến là bán buôn và bán lẻ (17,34%), đứng thứ ba là BĐS và hoạt động dịch vụ (11,65%) Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS lại đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ Hơn nữa, nợ xấu BĐS kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế) và sản xuất vật liệu xây dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh tế) Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều (cả nước tồn kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng) Nhưng số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã

có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều Số lượng căn hộ chung cư và nhà

ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và

Thang Long University Library

17

đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS Bản tin Kinh tế vĩ mô của Quốc hội thì cho rằng, quy mô nợ xấu của lĩnh vực BĐS là đáng kể, song còn lớn hơn, khi phân tích biến động của khối nợ này Với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao, thì những lĩnh vực nóng nhất, sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là BĐS sẽ phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững Cả đánh giá của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng đều thống nhất

về khả năng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn

Hình 1.1 Cơ cấu nợ xấu quý 1 năm 2013

(Nguồn: NHNN)

Theo thống kê gần đây, trong quý 1/2013 thị trường nhà ở tại Hà Nội chứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008 Thống kê cho thấy 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà đất năm 2007 Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m2 Các

vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2 Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn Thị trường văn phòng cho thuê trước áp lực nguồn cung tăng cũng giảm mạnh vào quý 2/2012, đặc biệt ở khu vực phía Tây Thủ đô Giá thuê của văn phòng hạng A trung bình chỉ còn khoảng 34 USD/m2, văn phòng hạng B còn khoảng trên 20 USD/m2 Do nguồn cung phía Tây tăng mạnh vào quý 2 do Keangnam hoàn thành nên tỷ lệ trống toàn thị trường là 22,5% Nhu cầu tại thị trường khách sạn cũng tương đối khiêm tốn do tác động tổng hợp của nhiều yếu tố Kể từ năm 2009, ngân sách thuê phòng của khách du lịch có xu hướng giảm, trong khi giá thuê phòng bình quân cũng chứng kiến xu hướng

Công nghiệp chế biến, chế tạo

22%

BĐS và hoạt động dịch vụ

12%

Bán buôn và bán lẻ 17%

Xây dựng xây lắp, vật liệu xây

dựng 10%

Vận tải kho bãi 10%

Hoạt động khác 29%

18

tương tự Nguồn cung khách sạn 3 - 5 sao tiếp tục tăng lên ở cả khu trung tâm và khu vực phía Tây Tất cả những yếu tố này đang góp phần làm giảm giá trị các khách sạn tại thời điểm hiện tại và trong thời gian tới Quyết định trì hoãn hoặc tạm ngừng xây dựng tại một số trung tâm thương mại có thể là một chiến lược sai lầm khi lần đầu tiên

kể từ năm 2008, năm Việt Nam được xếp thứ nhất trong bảng xếp hạng của A.T.Kearney về chỉ số Phát triển Bán lẻ Toàn cầu (GRDI), Việt Nam đã rời khỏi Top

30 của bảng xếp hạng này Một số hãng bán lẻ phải thu hẹp hoạt động Trong khi 41 gian hàng quy mô vừa (diện tích 21-100 m²) đóng cửa, số lượng các gian hàng quy mô nhỏ (1-20 m²) và lớn (251-500 m²) lại tăng lên Điều này cho thấy phần nào sự sụt giảm tính hấp dẫn của thị trường bán lẻ Việt Nam

- Đối với các NHTM

Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất là tương đối chặt chẽ và mang tính hai chiều Một mặt, giá nhà đất gia tăng liên tục trong thời gian đủ lâu sẽ hình thành trạng thái neo tư tâm lý ở mức giá cao trong những người dân, tâm lý này được hỗ trợ bởi một vài nhân tố kích thích nào đó có thể kích hoạt một đợt đầu cơ nhà đất tràn lan khiến cầu tín dụng nhà đất tăng cao Mặt khác, dòng vốn tín dụng đổ vào thị trường ngày càng lớn sẽ góp phần hỗ trợ cầu nhà đất và qua đó góp phần thúc đẩy giá nhà đất tiếp tục tăng Khi thị trường nhà đất suy giảm, tính thanh khoản của sản phẩm đóng băng, các doanh nghiệp BĐS và người vay tiền mua nhà đất gặp khó khăn,

hệ quả là để lại các khoản nợ xấu khổng lồ trong các NHTM

Bản chất của nợ xấu ngân hàng là do khách hàng vay vốn sử dụng vốn vay không hiệu quả Nợ xấu thường phát sinh sau một chu kỳ vay vốn, thậm chí sau một thời gian dài Hiện nợ xấu trên thực tế rơi vào một số lĩnh vực về sản xuất, công nghiệp, xây dựng Đây là những lĩnh vực chịu tác động lớn bởi thị trường BĐS đóng băng Cụ thể,

dư nợ cho vay BĐS đến cuối tháng 5 - 2012 vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 13% trong tổng số 2,6 triệu nghìn tỷ dư nợ các lĩnh vực của toàn hệ thống Trong đó,

nợ xấu của lĩnh vực BĐS được xác định là 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% dư nợ cho vay BĐS Trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay, sức ép về vốn cho BĐS vẫn là vấn đề được cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp kêu ca nhiều nhất Một lượng tín dụng lớn của ngân hàng nằm trong BĐS, và cho vay BĐS cũng chiến tỷ lệ lớn trong nợ xấu NHNN mở cửa với BĐS cũng là một cách để gỡ khó cho các ngân hàng, tháo vốn cho BĐS Trong thời gian vừa qua khi NHNN liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay về mức sàn là 15%, tưởng rằng thị trường BĐS sẽ "hồi sinh" nhưng xem ra không được như mong muốn khi các nhà đầu tư BĐS vẫn chưa thể "nhập cuộc" Với nhà đầu tư BĐS, tin giảm lãi suất hiện nay đối với họ chưa đủ hấp dẫn kéo nhà đầu tư quay lại thị trường Hiệu quả từ việc hạ lãi suất đó thực chất chưa kích thích được khả năng phục hồi, bởi thị trường đang ảm đạm

Thang Long University Library

19

1.3.4 Hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

1.3.4.1 Sự cần thiết của các giải pháp để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Thị trường BĐS và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với nhau, nhưng không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của NHTM để cứu thị trường BĐS hiện nay được Tín dụng ngân hàng trong xu thế hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong thời gian qua, cần có sự điều chỉnh phù hợp để góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh doanh, nhu cầu chính đáng của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của hệ thống các TCTD ở nước ta trong giai đoạn hiện nay Bản thân chủ đầu tư BĐS cần có chiến lược và giải pháp cho chính bản thân mình trong hoạt động kinh doanh

Lời giải hữu hiệu cho “bài toán” nợ xấu là vấn đề đặt ra không chỉ với nền kinh

tế Việt Nam hiện nay mà còn là thách thức của toàn bộ hệ thống tài chính – tiền tệ Để

xử lý hiệu quả nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS nói riêng và nợ xấu của các NHTM nói chung, việc đưa ra biện pháp kiên quyết, phù hợp từ Nhà nước và chính bản thân các ngân hàng là rất quan trọng và cần thiết Làm thế nào để huy động được vốn từ các TCTD lẫn vốn nhàn rỗi trong dân, qua đó tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến

độ dự án đang là bài toán cần được hóa giải đối với các chủ đầu tư BĐS hiện nay Câu chuyện tưởng chừng như bất khả thi này xem ra cũng không phải là quá khó nếu như các chủ đầu tư kịp nhìn lại mình trước khi chưa quá muộn

Thị trường BĐS Việt Nam đã rơi vào bế tắc trong vài năm gần đây, đặc biệt là trong năm 2012 Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là rất nhiều người đang bi quan vào thị trường, mất lòng tin vào kênh đầu tư này, dẫn đến khả năng vốn đầu tư vào đây

sẽ suy giảm Trong khi đó, thị trường BĐS cần rất nhiều nguồn vốn nhưng nguồn vốn này lại phụ thuộc rất lớn vào lòng tin Nếu hoàn cảnh thuận lợi thì người dân, nhà đầu

tư có thể sẵn sàng bỏ tiền ra mua nhà Bên cạnh đó, giá BĐS hiện nay bị coi là nghịch

lý bởi do khu vực giá cao còn tồn hàng nhiều – cung của thị trường vẫn rất mạnh, trong khi đó, cầu thì vẫn có rất nhiều người muốn mua nhà nhưng vẫn chưa mua được, hoặc vẫn đang đắn đo Cung và cầu đều lớn nhưng lại không gặp nhau Đây là điểm cần tháo gỡ Riêng đối với BĐS, vấn đề chính ở đây là xử lý nợ xấu Một tỷ lệ lớn nợ xấu hiện nay nằm trong thị trường BĐS cùng với khu vực doanh nghiệp nhà nước Đồng thời, phải tiếp tục duy trì được ổn định kinh tế vĩ mô, xử lý những tồn tại trong

hệ thống ngân hàng Khi tiến hành cơ cấu một số ngân hàng yếu kém, cải thiện thanh khoản, thì lãi suất sẽ hạ Lãi suất hạ và xử lý nợ xấu chính là hai điều kiện tốt cho thị trường BĐS phục hồi và cho cả nền kinh tế nói chung

Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng gia tăng không chỉ được coi là thách thức cho cơ quan quản lý mà còn là thách thức cho cả nền kinh tế Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đang là cản trở rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế Nhận thức được vấn

đề đó, những giải pháp xử lý kịp thời nhằm hạn chế tỉ lệ nợ xấu gia tăng đã và đang được thực hiện Thị trường BĐS đã bắt đầu sụt giảm từ năm 2011 Theo nhiều chuyên gia, năm 2013 thị trường sẽ tiếp tục khó khăn Do đó, các giải pháp hỗ trợ để thị trường bớt khó khăn và cải thiện tính thanh khoản cần sự vào cuộc đồng bộ của các bộ, ngành, cơ quan chức năng và đặc biệt của các chủ đầu tư

- Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm, khi có biến động lớn cần có sự can thiệp ngay của Chính phủ Như vậy, sự can thiệp của Chính phủ càng sớm thì khôi phục thị trường sớm Một số giải pháp đang được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS thường được Chính phủ sử dụng:

+ Chính sách tiền tệ

Chính sách tiền tệ là những biện pháp can thiệp của Chính phủ hoặc NHNN lên cung tiền tệ nhằm thực hiện các mục tiêu của mình bằng các công cụ của chính sách tiên tệ như lãi suất cơ bản, lãi suất tái chiết khấu, tái cấp vốn, nghiệp vụ thị trường mở, quy định mức dự trữ bắt buộc…

Một trong số các đặc điểm của thị trường BĐS là chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề

về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Bởi vậy, khi Chính phủ hoặc NHNN ban hành một số văn bản có ảnh hưởng tới lãi suất cho vay kinh doanh BĐS hay lãi suất hỗ trợ người mua nhà… sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS , tác động tới tính thanh khoản của hàng tồn kho trên thị trường Cụ thể, với mức lãi suất thấp, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà đều có xu hướng cần nguồn vốn cho đầu tư hoặc mua nhà nhanh hơn nhờ đó có thể sẽ tăng tính thanh khoản của

Thang Long University Library

21

thị trường BĐS Ngược lại, khi lãi suất cao, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà bị thu hẹp cơ hội vay vốn hay thái độ thờ ơ chờ lãi suất giảm sẽ có tác động tiêu cực tới tính thanh khoản của thị trường v.v…

+ Chính sách tài khóa

Chính phủ các nước trên thế giới thường sử dụng chính sách tài khoá như một biện pháp thường xuyên, hiệu quả và đơn giản nhất để tác động tới thị trường BĐS như giảm chi phí tài chính phát sinh từ thuế/phí cho chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS thông qua biện pháp: giảm thuế/giãn thuế, hoãn nộp thuế

Về mặt nguyên lý, có nhiều công cụ tài khóa (thuế chuyển nhượng, thuế BĐS…)

có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư vào BĐS của người dân Một số công cụ

có thể điều chỉnh ngược chu kỳ thị trường nhằm tác động đến giá BĐS trong khi vẫn đảm bảo xu thế đầu tư vào thị trường Tuy nhiên, thực tế lại diễn ra hoàn toàn khác Đơn cử như, nếu giá trị ròng hiện tại của các khoản thuế trong tương lai đã được tính bao hàm trong giá BĐS, việc điều chỉnh tỷ lệ thuế trong khung biên độ lợi tức bình quân dự tính hàng năm của thị trường sẽ không tác động nhiều đến giá nhà đất Người mua nhà sẽ không phản ứng gì nhiều trước việc điều chỉnh này nếu họ thấy rằng đó là những khoản chi phí chấp nhận được, tính trên lợi ích đầu tư và lợi ích để ở, trừ phi cơ quan thuế tiến hành nâng tỷ lệ áp thuế vượt khung nói trên Do vậy, có thể nói thuế không phải là công cụ chính quyết định giá BĐS trong thời kỳ thị trường bùng nổ + Chính sách giám sát an toàn vĩ mô

Cơ quan chức năng có thể ban hành các quy định giám sát an toàn vĩ mô với các mục tiêu cụ thể nhằm ngặn chặn rủi ro đi kèm với bong bóng BĐS Chúng có thể có tác động trực tiếp và với chi phí thấp hơn nhiều so với áp dụng chính sách tiền tệ và tài khóa Tuy thế, những quy định này cũng có 2 nhược điểm: thứ nhất, người ta có thể tìm ra kẽ hở để lách bởi chúng chỉ tập trung vào một nhóm đối tượng hay một loại hợp đồng cụ thể nào đó và khi điều này xảy ra thì chúng trở nên vô hiệu; thứ hai là trong một nền kinh tế thị trường, việc áp dụng chúng sẽ phần nào xâm phạm đến chức năng của thị trường

+ Thành lập các công ty quản lý tài sản

Không chỉ các nước trong khu vực châu Á thành lập các công ty quản lý tài sản

mà ngay cả nước phát triển như Mỹ và các nước Mỹ La tinh cũng có các công ty chuyên về xử lý nợ xấu của ngân hàng Tại các quốc gia trên thế giới, có nhiều loại mô hình công ty mua bán nợ: công ty do nhà nước góp vốn hoặc công ty do tư nhân góp vốn Đối với các công ty mua bán nợ tư nhân, một số thì hoạt động độc lập, một số khác là công ty con của các ngân hàng hoặc đơn vị hoạt động trực thuộc ngân hàng Đối với các công ty xử lý nợ của Nhà nước thường hoạt động khá hiệu quả khi vấn đề

nợ xấu mang tính hệ thống và khung pháp lý đối với việc xử lý nợ vẫn còn yếu Có

22

những lúc trên thị trường, các khoản nợ xấu không có người mua thì công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể là nơi tiêu thụ các khoản nợ xấu nói trên, và khi khung pháp lý cho việc xử lý nợ xấu chưa được “khỏe” thì công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể giúp rút ngắn được quy trình xử lý nợ Hơn nữa, việc Chính phủ mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng thông qua các công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể tạo ra cơ hội cho Chính phủ áp đặt các điều kiện giúp các ngân hàng tái cấu trúc lại vấn đề tài chính và

cơ cấu hoạt động của mình

- Các NHTM là những yếu tố chủ đạo hỗ trợ Chính phủ hay NHNN thực hiện các biện pháp liên quan đến thị trường BĐS nhưng khi NHTM cũng rơi vào vòng xoáy biến động tiêu cực của thị trường BĐS, các NHTM không thể chờ đợi sự cứu nguy của Chính phủ mà thường sớm đưa ra các biện pháp nhằm hạn chế tác động xấu của thị trường BĐS, cụ thể:

+ Quy định yêu cầu vốn cao hơn

Các quy định về vốn thường có tác động trực tiếp đến nguồn cung tín dụng Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, các điều kiện kinh tế tốt sẽ làm giảm rủi ro của danh mục tín dụng, cải thiện chỉ số an toàn vốn và năng lực mở rộng tài sản Trong thời kỳ kinh tế suy thoái thì ngược lại Chính vì thế, việc buộc các NHTM tăng vốn lên một mức tối thiểu trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng sẽ giúp dự phòng cho các khoản thua lỗ

có thể phát sinh trong tương lai; đồng thời làm tăng đáng kể chi phí tín dụng, khiến giới đầu tư xem xét kỹ lưỡng đến giá BĐS và dẫn đến làm giảm nhu cầu đầu tư

+ Dự phòng linh hoạt

Cơ chế và lợi ích của quy định này tương tự như quy định nêu trên, tức là yêu cầu các NHTM thực hiện trích lập dự phòng bổ sung trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, điều này có thể giúp bù lỗ cho các khoản tín dụng thất thoát khi chu kỳ kinh tế thay đổi Tuy vậy, quy định này không làm tăng chi phí tín dụng và do đó, không chặn đứng được bong bóng BĐS Nhưng lợi thế của nó là không phụ thuộc vào một khung biên độ cố định (mức tối thiểu) mà vẫn có thể áp dụng bất cứ lúc nào ngay cả khi chỉ

số vốn của NHTM đã khá cao

Quy định này chủ yếu nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng trước những hậu quả có thể xảy ra khi thị trường BĐS đổ vỡ, hơn là tác động đến hoạt động tín dụng và kiểm soát những tổn thương đến nền kinh tế Nhược điểm của nó là nếu chỉ áp dụng đối với các NHTM trong nước thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của những ngân hàng này, khiến hoạt động tín dụng rơi vào tay của các ngân hàng nước ngoài, làm nảy sinh các vấn đề về giám sát với các tổ chức đó

Tóm lại, việc hoạch định một chính sách đúng đắn để phòng ngừa bong bóng BĐS đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng Chính sách giám sát an toàn vĩ mô xem ra là lựa chọn tối ưu nhất bởi nó tập trung vào nguồn gốc của vấn đề, thích hợp với từng

Thang Long University Library

23

trường hợp cụ thể tại từng quốc gia và từng thời điểm khác nhau, và quan trọng hơn cả

là củng cố năng lực của hệ thống ngân hàng

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Những nội dung trong chương 1 đã trình bày sơ lược những cơ sở lí luận chung liên quan tới BĐS, thị trường BĐS và cho vay kinh doanh BĐS Trong đó chủ yếu tập trung những nội dung chính liên quan đến khái niệm về BĐS, phân loại BĐS, các yếu

tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS và các loại BĐS được đưa vào kinh doanh Bên cạnh đó, trong chương này còn đề cập đến các khái niệm, phân loại và đặc điểm về thị trường BĐS; tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS và sự cần thiết của các giải pháp và một số giải pháp thường được sử dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS Thông qua những vấn đề lí luận vừa trình bày, tác giả sẽ phân tích cụ thể thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV Quang Trung ở nội dung chương 2

24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUANG TRUNG

2.1 Tổng quan về ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và chi nhánh Quang Trung

2.1.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV

Lịch sử 50 năm xây dựng, trưởng thành của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một chặng đường đầy gian nan thử thách nhưng cũng rất đỗi hào hùng và gắn với từng thời kỳ lịch sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược và xây dựng đất nước của dân tộc Việt Nam

Ngày 26/4/1957, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (trực thuộc Bộ Tài chính) - tiền thân của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - được thành lập theo quyết định 177/TT ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính phủ Quy mô ban đầu gồm 8 chi nhánh,

200 cán bộ Nhiệm vụ chủ yếu của Ngân hàng Kiến thiết là thực hiện cấp phát, quản lý vốn kiến thiết cơ bản từ nguồn vốn ngân sách cho tất các các lĩnh vực kinh tế, xã hội Ngày 24/6/1981, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam trực thuộc NHNN Việt Nam theo Quyết định số 259-

CP của Hội đồng Chính phủ Nhiệm vụ chủ yếu của Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng là cấp phát, cho vay và quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thuộc kế hoạch Nhà nước

Ngày 14/11/1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo Quyết định số 401-CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng Đây là thời kỳ thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước, chuyển đổi từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Do vậy, nhiệm vụ của BIDV được thay đổi cơ bản: tiếp tục nhận vốn ngân sách để cho vay các dự án thuộc chỉ tiêu kế hoạch nhà nước; huy động các nguồn vốn trung dài hạn để cho vay đầu tư phát triển; kinh doanh tiền tệ tín dụng và dịch vụ ngân hàng chủ yếu trong lĩnh vực xây lắp phục vụ đầu tư phát triển

Từ 1/1/1995 đến nay BIDV được phép kinh doanh đa năng tổng hợp như một NHTM, phục vụ chủ yếu cho đầu tư phát triển của đất nước Đây được ghi nhận là thời

kỳ “chuyển mình, đổi mới, lớn lên cùng đất nước”; chuẩn bị nền móng vững chắc và tạo đà cho sự “cất cánh” của BIDV

Qua 50 năm xây dựng và trưởng thành, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã đạt được những thành tựu rất quan trọng, góp phần đắc lực cùng toàn ngành Ngân hàng thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia và phát triển kinh tế xã hội của đất

Thang Long University Library

- Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính:

+ Ngân hàng: là một ngân hàng có kinh nghiệm hàng đầu cung cấp đầy đủ các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại và tiện ích

+ Bảo hiểm: cung cấp các sản phẩm bảo hiểm phi nhân thọ được thiết kế phù hợp trong tổng thể các sản phẩm trọn gói của BIDV tới khách hàng

+ Chứng khoán: cung cấp đa dạng các dịch vụ môi giới, đầu tư và tư vấn đầu tư cùng khả năng phát triển nhanh chóng hệ thống các đại lý nhận lệnh trên toàn quốc + Đầu tư tài chính: góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư các dự án, trong đó nổi bật là vai trò chủ trì điều phối các dự án trọng điểm của đất nước như: Công ty Cổ phần cho thuê Hàng không (VALC) Công ty phát triển đường cao tốc (BEDC), Đầu tư sân bay Quốc tế Long Thành…

- BIDV có nguồn nhân lực dồi dào, năng động và có chuyên môn cao với hơn 18.000 cán bộ, nhân viên là các chuyên gia tư vấn tài chính được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm được tích luỹ và chuyển giao trong hơn nửa thế kỷ BIDV luôn đem đến cho khách hàng lợi ích và sự tin cậy

- Mạng lưới ngân hàng: BIDV có 117 chi nhánh và trên 551 điểm mạng lưới, 1.300 ATM/POS tại 63 tỉnh/thành phố trên toàn quốc và một số chi nhánh tại nước ngoài: Lào, Campuchia, Myanmar, Nga, Séc Các liên doanh với nước ngoài: Ngân hàng Liên doanh VID-Public (đối tác Malaysia), Ngân hàng Liên doanh Lào -Việt (với đối tác Lào) Ngân hàng Liên doanh Việt Nga - VRB (với đối tác Nga), Công ty Liên doanh Tháp BIDV (đối tác Singapore), Liên doanh quản lý đầu tư BIDV - Việt Nam Partners (đối tác Mỹ)…Ngoài ra, BIDV có một mạng lưới phi ngân hàng gồm các Công ty Chứng khoán Đầu tư (BSC), Công ty Cho thuê tài chính, Công ty Bảo hiểm Đầu tư (BIC) với 20 chi nhánh trong cả nước

- BIDV thường xuyên đổi mới, cập nhật và ứng dụng công nghệ phục vụ đắc lực cho công tác quản trị điều hành và phát triển dịch vụ ngân hàng tiên tiến Liên tục từ năm 2007 đến nay, BIDV giữ vị trí hàng đầu Vietnam ICT Index (chỉ số sẵn sàng cho phát triển và ứng dụng cộng nghệ thông tin) và nằm trong TOP 10 CIO (lãnh đạo Công nghệ Thông tin) tiêu biểu của Khu vực Đông Dương năm 2009 và Khu vực Đông Nam Á năm 2010

- BIDV cung cấp những sản phẩm, dịch vụ ngân hàng có chất lượng cao, tiện ích nhất và chịu trách nhiệm cuối cùng về sản phẩm dịch vụ đã cung cấp cho khách hàng

- Định chế tài chính: BIDV là sự lựa chọn tin cậy của các định chế lớn như World Bank, ADB, JBIC, NIB…

- Thương hiệu BIDV: là sự lựa chọn, tín nhiệm của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính ngân hàng, được cộng đồng trong nước và quốc tế biết đến và ghi nhận như là một trong những thương hiệu ngân hàng lớn nhất Việt Nam, là niềm tự hào của các thế hệ CBNV và của ngành tài chính ngân hàng trong 55 năm qua với nghề nghiệp truyền thống phục vụ đầu tư phát triển đất nước

2.1.2 Giới thiệu về chi nhánh BIDV Quang Trung

2.1.2.1 Quá trinh hình thành và phát triển của BIDV Quang Trung

Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV - chi nhánh Quang Trung trước kia có tên là Sở Giao dịch 1 – Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thành lập theo thông báo số 57/TCCB/ĐT ngày 26/12/1990 của vụ Tổ chức cán bộ Nhà nước về tổ chức bộ máy của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và quyết định số 76 QĐ/TCCB ngày 28/03/1991 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chi nhánh Quang Trung được thành lập trên cơ sở tách Phòng giao dịch Quang Trung theo quyết định thành lập số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005 của Hội đồng quản Trị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, giấy phép kinh doanh số

0116000466 của sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội, chi nhánh đi vào hoạt động từ 1/04/2005 Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quang Trung có trụ sở tại toà nhà Chingfong, 53 Quang Trung, Hà Nội là chi nhánh cấp I thứ 76 thuộc của BIDV, được thành lập ngày 25 tháng 8 năm 2005 Mục đích thành lập chi nhánh là nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ ngân hàng của khách hàng trên địa bàn ngày một tăng Trong thời gian qua, BIDV đã tích cực triển khai công tác phát triển mạng lưới, đặc biệt tại những địa bàn kinh tế trọng điểm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng,

Đà Nẵng Việc thành lập chi nhánh BIDV Quang Trung cũng chính là một trong những nội dung quan trọng của đề án cơ cấu lại hoạt động ngân hàng của BIDV Thời gian này, số cán bộ ban đầu của BIDV Quang Trung là 66 người, bộ máy tổ chức gồm

Thang Long University Library

27

Hội sở chi nhánh, 01 phòng giao dịch và 02 quỹ tiết kiệm trực thuộc BIDV Quang Trung trở thành chi nhánh hoạt động theo mô hình ngân hàng bán lẻ, cung cấp sản phẩm dịch vụ ngân hàng đa năng trên nền công nghệ hiện đại để thoả mãn nhu cầu về các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tiện tích cao của khách hàng trong hệ thống các chi nhánh của BIDV Việt Nam Nhiệm vụ chính của BIDV Quang Trung là cung ứng vốn dịch vụ cho khu vực kinh tế dân doanh, doanh nghiệp vừa và nhỏ Trong tương lai, BIDV Quang Trung sẽ tiến tới trở thành một trong những chi nhánh đầu tiên đưa các sản phẩm – dịch vụ mới của BIDV đến với khách hàng Sau hơn 5 năm đi vào hoạt động kể từ ngày thành lập, đến cuối năm 2011, chi nhánh Quang Trung đã đạt được số

dư huy động vốn đạt 9015 tỷ tăng gần gấp 5,5 lần Dư nợ cho vay đạt 3.438 tỷ đồng Thu dịch vụ trong năm 2011 đạt gần 25,37 tỷ đồng Chi nhánh hiện có 150 nhân viên

có độ tuổi trung bình là 27 tuổi, với mô hình tổ chức ngày càng được hoàn thiện: gồm

14 phòng và 1 tổ nghiệp vụ Đặc biệt, chi nhánh Quang Trung là chi nhánh đầu tiên trong hệ thống ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam có mô hình tổ Marketing chuyên trách, Tổ chứng khoán và Ban phát triển mạng lưới bán chuyên trách phục vụ cho những nhiệm vụ đặc thù của đơn vị Với những nỗ lực của tập thể cán bộ chi nhánh, trong nhũng năm qua chi nhánh Quang Trung liên tục đạt danh hiệu đơn vị hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, các cán bộ của chi nhánh đạt các danh hiệu cá nhân do Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam trao tặng

Cùng với những thành công ban đầu trong hoạt động kinh doanh, các công tác chính trị, đoàn thể thường xuyên được coi trọng và hoạt động có hiệu quả Chi bộ Đảng được kiện toàn về tổ chức, hoạt động theo đúng điều lệ, phát triển được 7 đảng viên mới, số đảng viên của chi bộ đã lên tới con số 24 Cùng với 8 cảm tình đảng đang tiếp tục theo dõi, bồi dưỡng và chuẩn bị kết nạp Tổ chức công đoàn thực hiện tốt các nhiệm vụ theo điều lệ, đảm bảo tốt quyền lợi và sự phát triển của đoàn viên Chi đoàn thanh niên tích cực hoạt động phong trào, nâng cao đời sống văn hóa tinh thần của cán

bộ trẻ, tăng cường hiểu biết và góp phần vào thành tích chung trong hoạt động của BIDV khu vực và toàn hệ thống

Nhìn chung, trong thời gian hoạt động chưa lâu, nhưng bộ máy chi nhánh và các

tổ chức đoàn thể đã dần được phát triển, bổ sung và hoàn thiện, hoạt động có sự phối hợp và mang lại hiệu quả tốt Tập thể cán bộ người lao động trong chi nhánh có tinh thần đoàn kết, thẳng thắn đấu tranh và phê bình trong nội bộ nhằm đạt được tinh thần đoàn kết địch thực, cùng rút kinh nghiệm và xác định tư tưởng phấn đấu chung Trên tinh thần đó, với những nền tảng ban đầu đã đạt được, tính đến 31/12/2011 thì chi nhánh Quang Trung đã đạt được tổng tài sản trên 7.235 tỷ đồng, huy động vốn cuối kì đạt 9.015 tỷ đồng, tăng 1.015 lần so với thời điểm 31/12/2010 Dư nợ tín dụng cuối kì đạt 3.438 tỷ đồng, tuân thủ giới hạn tín dụng, lợi nhuận bình quân đầu người sau thuế

2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý của chi nhánh BIDV Quang Trung

Chi nhánh BIDV Quang Trung là một pháp nhân có tính độc lập cao trong hệ thống BIDV, có quyền tổ chức, ra các quyết định quản lý, kinh doanh trong khuôn khổ pháp luật và điều lệ hoạt động của BIDV, là chi nhánh cấp 1 thuộc hệ thống ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam Hiện nay, chi nhánh có 3 chi nhánh cấp 2 trực thuộc và

5 phòng giao dịch trên địa bàn Hà Nội

- Chi nhánh 1: số 37B đường Thành, quận Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội

- Chi nhánh 2: số 20 Cát Linh, quận Đống Đa, TP.Hà Nội

- Chi nhánh 3: số 118 Nguyễn An Ninh, Q.Hoàng Mai, TP.Hà Nội

Về cơ cấu tổ chức, ban lãnh đạo chi nhánh BIDV Quang Trung bao gồm 1 giám đốc, 3 phó giám đốc và các trưởng phòng các phòng ban trưc thuộc

- Giám đốc: Lê Quang Thanh

- Phó giám đốc 1: Bà Nguyễn Thị Minh Hương

- Phó giám đốc 2: Bà Lê Thị Thanh Huyền

Các phòng ban bao gồm : phòng tín dụng, phòng thẩm định, phòng quan hệ khách hàng, phòng điện toán, phòng tài chính kế toán, phòng kế hoạch tổng hợp, phòng quản lý rủi ro, phòng tổ chức hành chính, phòng kiểm tra nội bộ, phòng thanh toán quốc tế, các phòng ban thực hiện nhiệm vụ dưới sự quản lý điều hành của ban giám đốc

Chi nhánh có đội ngũ cán bộ trẻ, độ tuổi trung bình vào khoảng 27, được đào tạo

cơ bản về tài chính ngân hàng, có tinh thần học hỏi nâng cao trình độ Cán bộ chủ chốt của chi nhánh có nhiều kinh nghiệm và trình độ công tác tốt Các phòng ban trực thuộc của chi nhánh với các nhiệm vụ khác nhau, cụ thể:

Thang Long University Library

29

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý của chi nhánh BIDV Quang Trung

(Nguồn: P Tổ chức hành chính) 2.1.2.3 Mối quan hệ của BIDV Quang Trung

- Đối với các TCTD khác:

+ Quan hệ hợp tác theo nguyên tắc bình đẳng cùng có lợi

+ Quan hệ tín dụng khi được Giám Đốc uỷ quyền: Cùng phối hợp cho vay, đồng tài trợ và cung cấp dịch vụ ngân hàng đối với khách hàng

P.thanh toán quốc tế

P.DV KH doanh nghiệp P.Dịch vụ KH cá nhân

P.quan hệ khách hàng 2 P.quan hệ khách hàng 1

P.tiền tệ kho quỹ P.tài chính kế toán P.kế hoạch tổng hợp P.tổ chức hành chính P.điện toán

Khối QL nội bộ

Khối Đơn vị trực thuộc Ban giám đốc

30

+ Quan hệ bình đẳng hợp tác cùng có lợi trong các giao dịch tín dụng và dịch vụ ngân hàng đối với khách hàng

2.1.2.4 Các hoạt động chính của BIDV Quang Trung

- Chi nhánh được huy động vốn dài hạn, trung hạn, ngắn hạn bằng VNĐ và ngoại

tệ từ mọi nguồn vốn trong nước dưới các hình thức chủ yếu sau:

+ Nhận tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán của tất cả các tổ chức dân cư

+ Phát hành các chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, kỳ phiếu, trái phiếu dưới tên BIDV

và các giấy tờ có giá khác

+ Vay vốn của các tổ chức tài chính trên các loại thị trường

- Chi nhánh thực hiện các nghiệp vụ tín dụng và các dịch vụ ngân hàng chủ yếu là: + Cho vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn theo cơ chế hiện hành bằng VND và ngoại tệ đối với các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hộ gia đình và cá nhân

+ Chiết khấu chứng từ có giá

+ Các nghiệp vụ bảo lãnh và tái bảo lãnh

+ Trực tiếp thực hiện và làm đại lý cho thuê tài chính theo sự uỷ quyền của Giám Đốc hoặc công ty cho thuê tài chính NHĐT& PTVN

+ Mua bán, chuyển đổi ngoại tệ và các dịch vụ ngoại hối

+ Dịch vụ thanh toán trong nước và ngoại nước giữa các khách hàng

+ Tham gia đấu thầu mua trái phiếu, tín phiếu Chính phủ, trái phiếu NHNN, kho bạc nhà nước trên thị trường do NHNN tổ chức khi được Giám Đốc cho phép

+ Dịch vụ ngân hàng đại lý, quản lý vốn dự án đầu tư theo yêu cầu

+ Dịch vụ tư vấn tài chính cho khách hàng

2.2 Tổng quan về nợ xấu bất động sản của cả nước

BĐS - một lĩnh vực lớn chi phối nền kinh tế quốc dân, đang diễn ra tình trạng mông lung hết sức khó hiểu, ít nhất trên bình diện những con số Tính đến thời điểm cuối năm 2011, tổng dư nợ cho vay BĐS là 348.000 tỷ đồng (Nguồn: Tạp chí Ngân hàng, số 3, T2/2012) Theo nhận định của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng Cũng theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, số nợ xấu BĐS tại các ngân hàng cao gấp 8 lần so với số liệu do chính các ngân hàng này thông tin Điều đó cũng có nghĩa là trong một thời gian khá dài, từ tháng 6/2011 - thời điểm lần đầu tiên diễn ra "biến động" trong hệ thống ngân hàng về tình trạng nợ xấu, khi khối ngân hàng buộc phải kéo giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất về mức 22% theo yêu cầu của NHNN, cho đến gần đây hầu hết các ngân hàng vẫn cố giữ kín con số dư

Thang Long University Library

"top 10" Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông Á - 26% Còn ngân hàng SHB cũng có tỷ lệ cho vay xây dựng và BĐS chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay

Cũng trong báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tổng giá trị các khoản cho vay vào hai lĩnh vực BĐS và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn nhất được thống kê là 147 nghìn tỷ, bằng khoảng 73% dư nợ BĐS được các ngân hàng báo cáo cuối năm 2011 Nếu so với con số điều chỉnh của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tỷ lệ này chiếm 42%

Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê

Cho vay sửa chữa mua nhà để ở

Cho vay sửa chữa mua nhà để bán

Cho vay mua quyền

sử dụng đất

Cho vay đầu tư kinh doanh BĐS khác

31/12/2012 28/2/2013

Hình 2.1 Tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS

(Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia)

32

Vào cuối tháng 5/2012, NHNN thông báo tỷ lệ nợ xấu đã lên đến 10%, so với con

số chỉ 3,4% cũng công bố trước Quốc hội vào 11/2011 Như vậy, chỉ trong thời gian 6 tháng, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đã tăng gấp ba lần mà không có một lần thông tin về sự tăng bất thường này Nếu có thể, cũng nên tham khảo đánh giá của một

tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập có uy tín của quốc tế là Fitch Ratings Từ tháng 6/2011, khi NHNN chỉ thừa nhận tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng vào khoảng 3,2%, Fitch đã công bố tỷ lệ này lên đến 13%, tức gấp 4 lần con số của các cơ quan hữu trách Việt Nam Còn giờ đây, với tỷ lệ nợ xấu 10% mà NHNN Việt Nam công bố, chẳng lẽ tỷ lệ nợ xấu thực tế còn cao hơn nhiều? 50%, tức khoảng 125.000 tỷ đồng, có khả năng "biến mất" từ con số dư nợ cho vay BĐS, có thể chiếm đến 36% con số dư

nợ 348.000 tỷ đồng do Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia công bố điều chỉnh

Tại cuộc họp Ban chỉ đạo chính sách và thị trường BĐS Trung ương mới đây, đại diện NHNN cho biết, đến ngày 30/6/2013, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 242.804 tỷ đồng, tăng 6,3% so với tháng 12/2012 (trong khi dư nợ toàn nền kinh tế tăng 4,5%)

Các lĩnh vực cho vay chiếm tỷ lệ cao là xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở kết hợp với cho thuê mà khách hàng trả nợ bằng thu nhập ngoài lương (57.113 tỷ đồng), xây khu đô thị (49.258 tỷ đồng); xây văn phòng cao ốc cho thuê (35.495 tỷ đồng), mua nhà để bán, cho thuê, khu công nghiệp, chế xuất, quyền sử dụng đất… Đáng lưu ý, tỉ lệ

nợ xấu trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS tính đến 30/6/2013 được xác định là 6,4%, tương đương với hơn 15,5 nghìn tỷ đồng

Về giải ngân cho vay gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở, đến nay 5 NHTM được chỉ định đã cam kết cho vay 130 khách hàng cá nhân, trong đó đã giải ngân cho 119 khách hàng với dư nợ 28,46 tỷ đồng; xác nhận cho 2 doanh nghiệp vay với số tiền 658 tỷ đồng

Con số trên tương đương 10 tỷ USD là thực sự đáng lo ngại và gây ảnh hưởng tới hoạt động của các ngân hàng cũng như nền kinh tế Việc một khoản tiền lớn lên tới trên 200 nghìn tỷ đồng không thể đưa vào lưu thông, bị chôn ở các tài sản đảm bảo sẽ gây lãng phí lớn cho xã hội, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay Với

“cục máu đông trong mạch máu” lớn như thế này, nên có bơm đến mấy, “máu tín dụng” vẫn không thể chảy được Nợ xấu chính là lý do khiến các ngân hàng thời gian qua không dám tiếp tục cho vay, dù nguồn vốn không thiếu Ngân hàng phải thận trọng hơn với các khoản vay để tránh các khoản nợ xấu tiếp theo, dẫn tới hậu quả là các ngân hàng có tiền mà không cho vay được, còn nền kinh tế thì vẫn tiếp tục khát vốn

Nợ xấu của Việt Nam hiện chủ yếu rơi vào các lĩnh vực sản xuất công nghiệp, xây dựng, là những lĩnh vực thời gian qua chịu sự tác động từ sự đóng băng kéo dài

Thang Long University Library

33

của thị trường BĐS Theo số liệu của NHNN, tính đến cuối tháng 5/2012, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS khoảng 197.000 tỷ đồng Nó chỉ chiếm một tỷ lệ không phải là lớn trong tổng dư nợ 2,6 triệu tỷ đồng Nợ xấu cho vay đầu tư kinh doanh BĐS khoảng 12.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 6,5% dư nợ, chiếm khoảng 10,3% trong tổng

nợ xấu ngân hàng theo báo cáo của các TCTD Đối với cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán, do thị trường sụt giảm và khó khăn kéo dài nên xu hướng cho vay có chiều hướng giảm Đến cuối tháng 5/2012 chỉ còn khoảng gần 12.000 tỷ đồng, nợ xấu của nó cũng ở mức tương đối thấp với khoảng 485 tỷ đồng

Mặc dù vậy, phía NHNN Việt Nam vẫn có cái nhìn lạc quan Dự phòng rủi ro và tài sản bảo đảm sẽ giúp cho nợ xấu không gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các TCTD Cũng theo NHNN, tỷ lệ nợ xấu 8,6% của Việt Nam tuy có cao và đang có chiều hướng tăng, nhưng nếu so với một số nước trong khu vực vào thời điểm chính phủ cũng phải đứng ra xử lý nợ xấu thì vẫn thấp hơn nhiều Chẳng hạn, Thái Lan vào thời điểm khủng hoảng tài chính năm 1999, nợ xấu lên tới 47,7%; Indonnexia trên 50%; Hàn Quốc năm 1998 là 17% và Malaysia trên 11,4%

Những vấn đề trên cho thấy đây chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, số liệu nào

là chính xác nhất thì chỉ có bản thân các ngân hàng mới xác định được Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là nợ xấu trên tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS đang ở mức báo động, cần có những biện pháp kiểm soát và hạn chế nợ xấu trong lĩnh vực này

2.3 Xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam

Nợ xấu khủng hoảng hiện nay của thị trường BĐS xuất phát từ 2 nguyên nhân Thứ nhất là sai lệch lớn trong quan hệ cung - cầu về nhà ở Nguồn cung các sản phẩm nhà ở hạng trung cấp và cao cấp, với giá trị cao chiếm tỷ trọng lớn và hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu nhà ở bình dân của đông đảo người dân Nguyên nhân thứ hai là sai lệch trong kỳ vọng của doanh nghiệp kinh doanh BĐS Chính vì thế, cho dù thị trường đã “đóng băng” một thời gian dài, song không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn cho rằng, khó khăn của thị trường địa ốc chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy, nên sẽ chóng hồi phục Hơn nữa, không ít doanh nghiệp BĐS vẫn cố tình giữ hàng, “găm giá” để mong chờ sự giải cứu từ phía Nhà nước Kỳ vọng này cũng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô nợ xấu hiện nay trên thị trường BĐS, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn

Theo số liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do NHNN công bố, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 22,5%); tiếp đến là BĐS và hoạt động dịch vụ (19,25%) Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS lại đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ Hơn nữa, nợ xấu BĐS kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo

34

việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế) và sản xuất vật liệu xây dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh tế) Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều (cả nước tồn kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng) Nhưng số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều Số lượng căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS Quy mô nợ xấu của lĩnh vực BĐS là đáng kể, song còn lớn hơn, khi phân tích biến động của khối nợ này Với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao, thì những lĩnh vực nóng nhất, sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là BĐS sẽ phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững Khả năng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn

Sau thời gian dài phát triển nóng, quy mô các tài sản “độc hại” (các tài sản không

có khả năng thanh khoản, ít nhất là trong ngắn hạn) trong lĩnh vực BĐS đã ở mức khá lớn, nên các giải pháp cần thực hiện nhanh chóng mới mong có thể hãm phanh quá trình “nợ nở ra, tài sản co lại” Tuy nhiên, có nhiều thách thức liên quan đến việc thực hiện các giải pháp xử lý nợ xấu trong lĩnh vực BĐS Theo nhiều nhà nghiên cứu, một

“sự hủy diệt tích cực” là cách tốt nhất để loại bỏ các doanh nghiệp kém hiệu quả và chuyển nguồn lực sang các doanh nghiệp có hiệu quả, qua đó giải quyết nợ xấu một cách bền vững

Điều kiện để giải quyết “nợ xấu” theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ là phải loại bỏ hầu hết các dự án căn hộ hạng trung và cao cấp mà chủ đầu tư những năm qua hướng đến Những dự án đã định hướng sai phân khúc khách hàng buộc phải trả giá mà không ai có khả năng “cứu” Chủ đầu tư bắt buộc phải giảm giá để cắt lỗ, hoặc phải giảm xuống dưới mức 15 triệu đồng/m2 để được nhận hỗ trợ, thậm chí bán dưới giá thành để kết thúc một chu kỳ đầu tư sai lầm cũng là chuyện bình thường

Hiện có ba loại ý kiến đánh giá về trạng thái và xu hướng thị trường BĐS:

Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường BĐS vẫn đang trên đà xuống dốc, tức là chưa chạm đáy Chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền ở xa trung tâm, mặc dù giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn, gần như không bán được, vì giá vẫn còn cao, không phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu cầu ở thực Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua Một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng

Thang Long University Library

Loại ý kiến thứ ba cho rằng, thị trường BĐS đã bắt đầu thoát đáy vượt dốc đi lên, bởi đã xuất hiện một số tín hiệu Số lượng giao dịch ở một số phân khúc đã tăng trở lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước đây Giao dịch tăng là tiền đề báo hiệu thị trường sẽ ấm dần trở lại Với nhà đầu tư, để xây dựng các công trình mà thời gian thi công phải mất vài ba năm mới hoàn thành, thì

có thể đón đầu được “đỉnh” mới Các nhà đầu tư đã có sản phẩm thô, cần hoàn thiện nhanh, để tranh thủ bán vào lúc giá còn cao và cũng có thể hạ giá bán nữa, để thu hồi vốn nhanh, nhằm có vốn đầu tư mới đón đầu Nếu cách đây một vài năm, nhà đầu tư thứ cấp bán với giá gốc cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống, không những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc Gần đây, đã xuất hiện trở lại tiền chênh (đối với các công trình bắt đầu khởi công), dù không còn lớn như trước Giá một số phân khúc khác, ở một số địa bàn có thể còn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại Giá vật liệu xây dựng sau một thời gian dài giảm, nay đã bắt đầu tăng nhẹ, trong khi sản lượng sản xuất 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước

đã tăng khá hơn… Đối tượng mua trên thị trường hiện nay đã có những chuyển dịch theo xu hướng tỷ trọng những người có nhu cầu thực - mua để dùng tăng lên

Ngoài ra, điều kiện vĩ mô cũng đang hỗ trợ thị trường, như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội… sẽ đưa vào thực hiện Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng

36

vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất , để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần Cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, lòng tin vào thị trường cũng bước đầu có dấu hiệu được hồi phục và củng cố Với lòng tin đó, một bộ phận người có nhu cầu thực đã bắt đầu “ra tiền” để mua

Bước vào năm 2013, thị trường BĐS tiếp tục đứng trước những khó khăn về vốn

do chính sách tài khóa, tiền tệ ưu tiên kiềm chế lạm phát đã được Chính phủ áp dụng trong 2 năm trước Dù nguồn vay tín dụng đã từng bước cởi mở hơn cho thị trường nhưng vẫn không đủ để làm ấm lại thị trường này do điều kiện vay tương đối khắt khe Nguồn tín dụng vẫn chỉ đáp ứng được những khoản vay ngắn hạn dưới 12 tháng, chưa

có các nguồn tín dụng trung hạn và dài hạn cho BĐS Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp cần vốn nhưng vẫn rất khó tiếp cận vốn tín dụng ngắn hạn Thiếu vốn chắc chắn sẽ dẫn đến dự án chậm triển khai theo tiến độ, người mua không đủ tiềm lực tài chính khiến giao dịch kém Đây là nguyên nhân khiến người tiêu dùng thiếu niềm tin khi đầu tư vào thị trường này, dẫn tới tồn kho hàng hóa BĐS được tạo lập Xu hướng giảm giá BĐS bắt đầu xuất hiện trên thị trường, trước nhất là ở TP Hồ Chí Minh từ năm 2010

và sau đó là Hà Nội từ năm 2011

Các mức giảm giá BĐS ban đầu chỉ trên dưới 20% mặt bằng giá được thiết lập từ năm 2010, sau có những dự án giảm tới mức 50% Nhiều doanh nghiệp nói rằng mức giảm đã là cực đại, giá đã tới sàn của giá cả sản xuất, không thể giảm thêm nữa Các nhà đầu tư dự án bắt đầu cảm nhận thấy những khó khăn về khả năng ngừng giao dịch đối với các BĐS giá cao đã hình thành Người dân có nhu cầu mua nhà kinh doanh cũng như mua nhà để ở luôn ở trong trạng thái chờ đợi giá còn tiếp tục giảm, không muốn mua ngay Đây cũng là tâm lý thông thường của người tiêu dùng và trở thành khó khăn lớn của nhà đầu tư dự án nhà ở BĐS tồn đọng lại được hình thành trong thời

kỳ sốt giá, chủ yếu là các BĐS giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ không đáp ứng nhu cầu ở của người lao động Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán Cung thừa, cầu sụt giảm mạnh, đường cung và đường cầu không gặp nhau, tạo nên “bi kịch” cho thị trường BĐS trong năm 2012

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, tức là mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch Nếu mức giá trung bình là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng Nhiều chuyên gia cho rằng để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất tới 7 năm

Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các DN này Cá biệt, một số DN có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm từ 70 đến 90% trên tổng giá trị tài sản

Thang Long University Library

37

Phần lớn các DN không còn tiền mặt đểhoạt động, để trả các khoản nợ Điều này buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm mọi cách đẩy nhanh việc giải quyết lượng hàng tồn kho

BĐS tồn kho mà không bán được thì chính là nợ xấu của ngân hàng nếu vốn đầu

tư là vốn tín dụng vay của các ngân hàng Vì vậy, bài toán giải quyết BĐS tồn đọng cũng là bài toán giải quyết nợ xấu của các ngân hàng thương mại Trước đây, chúng ta vẫn chưa coi đây là vấn đề nghiêm trọng mà chỉ coi đơn giản là điểm nghẽn của thị trường BĐS Trong vài tháng gần đây, vấn đề giải quyết BĐS tồn đọng được coi như vấn đề nghiêm trọng, đã làm “nóng” nghị trường tại kỳ họp Quốc hội vừa qua Đây không phải chỉ là chuyện riêng của thị trường BĐS mà là tác động tiêu cực của thị trường BĐS vào thị trường tiền tệ, tài chính Vấn đề được đặt ra là giải pháp nào để giải quyết kho BĐS tồn đọng này Vấn đề này được coi là nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ trong tháng cuối cùng của năm 2012

Để giải quyết kho BĐS tồn đọng, các cơ quan nhà nước cấp bộ đã kiến nghị nhiều giải pháp giải cứu thị trường BĐS Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng đã đưa ra thảo luận khá nhiều biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho BĐS Có những giải pháp được ủng hộ mạnh và cũng có những giải pháp gây tranh luận nhiều Các giải pháp chủ yếu đã đề xuất bao gồm:

 Ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán

 Ngân sách trung ương và địa phương đã đưa vào kế hoạch chi có thể được sử dụng để mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư

 Chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu

 Chuyển công năng của một số dự án nhà ở cao cấp sang công năng thương mại, dịch vụ

 Rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung

 Giảm hoặc hoãn thuế cho các doanh nghiệp BĐS đang rơi vào khó khăn

Dư luận bên ngoài về cơ chế giải quyết BĐS tồn đọng cũng có nhiều điểm đáng chú ý Nhiều ý kiến cho rằng cần ưu tiên cứu các nhà đầu tư BĐS dưới dạng trợ giúp trực tiếp, nếu không thì thị trường BĐS đổ vỡ sẽ kéo theo khủng hoảng tài chính Thực chất là cứu nền kinh tế chứ không phải chỉ là vấn đề cứu các nhà đầu tư dự án BĐS Một luồng ý kiến khác mạnh hơn cho rằng không được lấy vốn ngân sách do dân đóng góp cho không các nhà đầu tư BĐS, nếu cho không là thiếu công bằng Cơ chế cần xác lập là chỉ cho vay, có thể ở mức ưu đãi cao và nhà đầu tư được trợ giúp phải trả lại Nhà nước sau khi thị trường BĐS ấm trở lại Cả hai luồng ý kiến này đều có lý, vấn đề

là phải có công ty mua bán nợ xấu có quy mô lớn đủ xử lý được số nợ trên thị trường này và điều quan trọng nữa là vận hành công ty mua bán nợ xấu như thế nào để tạo ra