Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện cao lộc, tỉnh lạng sơn

Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổngcục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/DKTK được phát hành, chínhthức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho ngư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



-LƯƠNG VĂN THANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA

VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

HUYỆN CAO LỘC - TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

H N I, N M 2014 À NỘI, NĂM 2014 ỘI, NĂM 2014 ĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



-LƯƠNG VĂN THANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA

VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

HUYỆN CAO LỘC - TỈNH LẠNG SƠN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam oan, m i s giúp đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ ọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ ự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ ủa các cơ quan, đơn vị, tổ c a các c quan, ơ quan, đơn vị, tổ đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổơ quan, đơn vị, tổ n v , t ị, tổ ổ

ch c v cá nhân ức và cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để à cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để ới việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để i v i vi c nghiên c u th c t t i ệc nghiên cứu thực tế tại địa phương để ức và cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để ự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ ế tại địa phương để ại địa phương để đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổị, tổ a ph ươ quan, đơn vị, tổ ng đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổể

th c hi n lu n v n n y ã ự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ ệc nghiên cứu thực tế tại địa phương để ận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn ăn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn à cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổược cảm ơn và các thông tin trích dẫn c c m n v các thông tin trích d n ảm ơn và các thông tin trích dẫn ơ quan, đơn vị, tổ à cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để ẫn trong lu n v n ận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn ăn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổều đã được chỉ rõ nguồn gốc./ đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổược cảm ơn và các thông tin trích dẫn u ã c ch rõ ngu n g c./ ỉ rõ nguồn gốc./ ồn gốc./ ối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để

Tác giả luận văn

Lương Văn Thanh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơnPGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Cán bộ giảng dạy khoa Quản Lý đất đai Học Viện

Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện

đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáotại khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo – Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đãtạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòngđăng ký đất huyện Cao Lộc đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thựchiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân huyện Cao Lộc, đặc biệt lànhững hộ gia đình, cá nhân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gianthực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồngnghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

M t l n n a tôi xin trân tr ng c m n! ột lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! ần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! ữa tôi xin trân trọng cảm ơn! ọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ ảm ơn và các thông tin trích dẫn ơ quan, đơn vị, tổ

Tác giả luận văn

Lương Văn Thanh

1.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1 Tình hình thành lập của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 26

1.2.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 26

1.2.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 27

1.2.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ 30

1.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.3 Về nguồn nhân lực, phượng tiện, trang thiết bị của Văn phòng

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn

35

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Cao Lộc 35

2.2.3 Đánh giá Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

2.3.2 Phương pháp điều tra nội nghiệp: Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp 36

2.3.3 Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa 36

2.3.5 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 37

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Cao Lộc 51

3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

3.3.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 57

3.3.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 59

3.4 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 59 3.4.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận 64

3.4.2 Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi

3.4.4 Ứng dụng công nghệ tin học trong việc cung cấp thông tin, số liệu địa chính

69

3.5 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử

3.5.3 Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ 72

3.7.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 78

2 Đề nghị 80

DANH MỤC BẢNG

3.2 Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Cao Lộc 64

3.6 Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐK huyện 72

DANH MỤC HÌNH

1.1 Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống tổ

3.2 Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 61

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtHSĐC Hồ sơ địa chính

PTTH Phổ thông trung học

VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtTHCS Trung học cơ sở

UBND Uỷ ban nhân dân

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhânloại, dân tộc Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở vềvới đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đìnhnói riêng

Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảođảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhànước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cáchhành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việcđơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đốitượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam

Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai,minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giaodịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhàđất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt làtại các đô thị

Huyện Cao Lộc nằm ở phía Bắc tỉnh Lạng Sơn gồm 23 đơn vị hành chính xã, thịtrấn Tổng diện tích tự nhiên của huyện 63.427,06 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiênphong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của huyện

Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đạtmột số kết quả nhất định đặc biệt là khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đấtđược thành lập (năm 2006) Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động Văn phòng còngặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vậtchất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu Việc tìm ra giải pháp tốt nhấtnhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng

đất cấp huyện là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý nhà nước

về đất đai

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệpcao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Em lựa chọn

thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng

và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng kýđất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính

2 Mục đích, yêu cầu

2.1 Mục đích

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấthuyện Cao Lộc;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Cao Lộc

2.2 Yêu cầu

- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà thiên nhiên ưu đãi trao tặng cho conngười Sự tồn tại và phát triển của con người luôn gắn liền với đất đai

Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được WilianPerty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi cuả cải vật chất”

Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai Vìvậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai

là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồntại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp Cùng với sựphát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi màcòn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch vụ.Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng Trên cơ

sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tựnhiên mà đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia

Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho sựthịnh vượng và phát triển bền vững

Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đấtđai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia.Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trờiphía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia Lãnh thổquốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giớiquyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp

lý quốc tế nhất định Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủquyền quốc gia Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội

là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới

có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn

Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mốiquan tâm hàng đầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chínhtrị xã hội và sự phát triển kinh tế Nếu chính sách đất đai phù hợp không nhữngđảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều kiện thúc đẩykinh tế phát triển và ngược lại Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp củamình, vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi nhà nước trong từngthời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.

Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thầncủa con người Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa hình, điều kiền

tự nhiên góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người Sự khác nhau vềtruyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các quốc gia,thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất

Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tính kinh tế, chínhtrị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thểthiếu Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được

sử dụng đất theo ý thích riêng mình Điều này đòi hỏi nhà nước phải thống nhấtquản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảocho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảmbảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại và trong tương lai

Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên

có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu,địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượngdiện tích và độ phì Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó cóchứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật do đó đất cũng tuân thủnhững quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi Tuỳ thuộc vàothái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suấtcây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một

“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đấtluôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vữngkhi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng như chính là tác động

vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Mỗi vật mang lại có tính chất đặcthù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệsinh thái tồn tại và phát triển.

Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “ Đất là một diệntích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên haydưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất, các dạng thổ nhưỡng vàđịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích

và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạngthái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của conngười trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

1.1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai

và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi

vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Nga, Điều 94 Lụât Dân sự Cộng hoà liên bang Đức ) Tuy nhiênpháp luật của mỗi nước có đặc thù riêng, ví dụ:

- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải

là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phậncủa lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Luật Dân sự Nga năm

1994 quy định bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các LuậtDân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách củacác Lụât Dân sự truyền thống, mặt khác đưa ra khái niệm chung về bất động sản là

“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh

đó, Luật này còn liệt kê vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay,phương tiện vũ trụ ” cũng là các bất động sản

- Điều 520, Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưabứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự,quy định này được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và SàiGòn cũ

- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai vànhững vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.

- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tàisản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đượccoi là “ gắn với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm và dẫn tới cáccách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tạiĐiều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà; công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; cáctài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏiđất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,không di chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chínhsách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá

và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệthống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những ngườitham gia trên thị trường

Thị trường bất động sản chịu chi phối các quy luật kinh tế hàng hoá cơ bảnnhư các quy luật cung - cầu, cạnh tranh Thị trường bất động sản cũng giống nhưmọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả Trong một sốtrường hợp, Chính phủ sẽ quyết định phân bổ nguồn lực

Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đếncác khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này

Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản Thị trườngcác bất động sản là tổng hoà các giao dịch trong thời điểm nhất định Thị trường bấtđộng sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất

động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Căn cứ vào thứ tự thời gian

mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;

- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối vớinhững đơn vị đất đai được xác định

Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp sự

an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đấtđai Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đấtcũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng Vớithông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu

tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay Đồng thời, những rủi ro về mâuthuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu Hơn nữa thông tin đất đai đăng

ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từviệc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản Vì vậy, mặc dùđăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng

nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triểnkinh tế Đo đó, theo FIG, mặc dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký

đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng kýđất đai của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giaodịch và giảm thiểu chi phí.

Nếu cho rằng sự thịnh vượng và phát triển bền vững của một quốc gia là bắtnguồn từ đất đai và sự quản lý tốt bất động sản này, thì đăng ký đất đai là một thànhphần trợ đắc lực cho sự phát triển đó Báo cáo của UN-ECE về lợi ích kinh tế và xãhội của việc quản lý đất đai hiệu quả đã khẳng định: “đối với những quốc gia muốnkhơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúcđẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảmbảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực chonền kinh tế”

1.1.2.1.2 Đăng ký nhà nước về đất đai

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này ghi rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơquan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chứcđăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhấtquán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.1.2.1.3 Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuếthu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việctriển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhận;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.2.2.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệuchứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đốivới đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản đuợc lập để phục vụ cho lợiích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

(1) Đối với với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo choviệc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sửdụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanhchóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.1.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được côngkhai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đốitượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.1.1.2.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc khôngliền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việcđịnh nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đấtkhông được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, cácthông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký được ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủyếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể hàng chục

m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địachính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

1.1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

1.1.2.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liênquan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ cácphương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuênhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyềnđịa, dịch, thế chấp và các quyền khác đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là

bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đốivới nhà và đất đem ra mua bán.

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đượcđăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nộidung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã đượcthực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia vào những điều khoản đã được thỏa thuậnthống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đấtđai có hợp hay không Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, ngườimua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc quyền lợi đối với diện tíchđất mà mình mua Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của

Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp Hệ thống đăng kýđất đai hiện nay của Hà lan là một hệ thống đăng ký giao dịch điển hình đã được cảitiến và tự động hóa để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động

về quyền của họ đối với đất, những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp

lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất Nói cách khác, nếu đăng ký văn tự giaodịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký quyền chính là đăng ký

hệ quả pháp lý của sự kiện đó Trong đăng ký quyền, đất đai được chia thành nhữngđơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác định rõ trên bản đồ địa chính Chủ sởhữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền lợi, nghĩa vụ những hạn chế về quyền) đốivới thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký Tên của chủ sử dụng/sở hữu đất đượcđăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất đượcđăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất đượcchuyển giao Trường hợp chủ quyền giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa,đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới Tất cảcác thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền

tiến hành Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sửdụng chính thức mà không cần thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai.Đăng ký quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens), Anh, Đức vàScotland

1.1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

1.1.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

Năm 1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành 2 quy định liên quan tới côngtác đăng ký đất đai ở Việt Nam, đó là: Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980 vềthống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cảnước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đođạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất Trên cơ sở các quy định của Chínhphủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/DKTK ngày05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước Theo đó, việc đăng

ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy định chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cáchlàm của chế độ cũ Mỗi xã thành lập một hội đồng đăng ký và thống kê ruộng đất,thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đât đai vàlập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiếtgồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dânhuyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận

1.1.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm

1988 vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản

lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trungương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành

Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg,Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Quyết định số 201/DKTK ngày 14/7/1989ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này Các địa phương đã

đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt độngđăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổngcục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/DKTK được phát hành, chínhthức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họđược đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.

Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó, ràsoát khắc phục tồn tại Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủtục mới chưa được thực hiện Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiệntrạng, còn nhiều thiếu sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyềncủa người sử dụng đất, đồng thời do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thựctiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất là cáctỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của đất đai nênthực hiện rất chậm Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 1,6triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500 xã chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằngSông Cửu Long Nhiều địa phương (14 tỉnh) do chính sách chưa ổn định, văn bảnhướng dẫn thi hành chưa triển khai kịp thời nên đã tự quy định mẫu và tiến hành cấpcác loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sử dụng đất

1.1.3.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

a) Luật Đất đai năm 1993 quy định:

“ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sửdụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“ Người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường,thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng kývào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức trị trườngbất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đât nói riêng thông qua nhữngquy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của sử dụngđất, nhu cầu đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết Nhưng quy định về hoạt

động đăng ký đất đai trong Quyết định 201/DKTK không còn phù hợp vì nó chủyếu phục vụ công tác quản lý đất đai cả nước, chưa xác lập chính xác và bảo vệđược quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với tư cách là một tài sản của ngườidân được đưa vào giao dịch trên thị trường trong điều kiện phát triển của nền kinh

tế thị trường Vì vậy, hệ thống đăng ký đất đai tiếp tục có sự thay đổi cả về cơ quanquản lý lẫn thủ tục đăng ký

- Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý nhànước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc Cũng trong năm 1994,hoạt động quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất tại đô thị được trao cho Bộ Xâydựng Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai; một dành cho đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một dành cho đăng ký quyền sở hữunhà và quyền sử dụng đất tại đô thị thuộc ngành xây dựng

Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy địnhthay thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho phépcác địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến hành hoạtđộng đăng ký cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, cụ thể:

- Năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCDCngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đến năm 2001, Thông tư346/1998/TTTCDC được thay thế bởi Thông tư 1990/2001/TT-TCDC ngày30/11/2001 sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ

sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương

b) Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định

về đăng ký đất đai của Luật Đất đai năm 1993, công tác đăng ký đất đai được chấnchỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhậnthức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai vớicông tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.1.3.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất,

lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” “Đăng

ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc Hội, khóa XI năm 2003).

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và

sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đấthợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo quy địnhcủa pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu vàđăng ký biến động Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuêđất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Cònđăng ký biến động là đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thayđổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, dothay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

b) Cơ quan đăng ký đất đai:

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền

và nghĩa vụ’’ (Quốc Hội, khóa XI năm 2003).

1.1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

1.1.3.2.1 Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),

đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vữngmạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hànhchính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp

“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cảicách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng

Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nướcgiai đoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác định là một trong

ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướngChính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chínhnhà nước ở địa phương

1.1.3.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

a) Bộ Luật Dân sự năm 2005

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định

cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản(Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyềncủa người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, phápnhân, thể tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong

đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

b) Luật Đất đai 2003 quy định

“ Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng kýquyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người sử dụng đất chưa được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụngđất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã

có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phépđổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người

sử dụng đất theo bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân, Quyết định thihành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh

lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền vànghĩa vụ”

c) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngquyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên vàMôi trường và thành lập chi nhánh của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tạicác địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh căn cứvào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Vănphòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơquan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những áchtác trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm

2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triểnquỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sởvật chất, thiết bị, nhận lực; Hoạt động của tổ chức VPĐK gắn với công tác cải cáchhành chính

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm

2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luânchuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ

sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hànhchính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất và nhà(nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập

cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thukhác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụquyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp,bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTNMThướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKtrong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng đượcxem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa cácVPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK cònnhững hạn chế sau:

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng(cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộcphải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổbiến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của

tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vàohoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đấtphục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập

d) Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng

cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đấtđai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộquyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Quốc Hội, 2009) Phân định rõ ràng cụthể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Chính Phủ, 2009) nhằm đảmbảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như xác lập quyền hạn

và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhấtquản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ,ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương.Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ

là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắcđến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

Nếu như vậy thì vai trò của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyệnphải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháplàm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tốnhư nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồngthời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp phápcủa người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10)

Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyềnlựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở,công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời làchủ sử dụng đất (Điều 20)

Một điểm nữa Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp giấychứng nhận, nơi nộp hồ sơ và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảođơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả củacán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (điều 11, điều 12)

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chương và

36 điều (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên

và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi

cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứngnhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoavăn trống đồng màu hồng cánh sen, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đấttheo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất ( điều 4 và điều 5); thông tin về nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất (điều 6); các thông tin quy định để người thực hiệnchức năng thể hiện các nội dung liên quan đến giấy chứng nhận rất cụ thể và chi tiếtnhư quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, mục đích nguồn gốc thời điểmhình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản khác gắnliền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trongthể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường,2009)

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hànhchính về lĩnh vực đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011) Như vậy trongkhoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thểđáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý nhànước về đất đai Tại thông tư này quy định bổ sung về thời gian giả quyết thủ tụccấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất Đồngthời điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp lại Giấychứng nhận do bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê

e) Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKtrong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng đượcxem là tương đối đầy đủ Cụ thể tại Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định:Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổchức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địachính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hànhchính về quản lý, sử dụng đất đai; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc SởTài nguyên và Môi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng tại các địa bàn

cần thiết; Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhucầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động.Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phépcác địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thànhlập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổbiến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của

tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vàohoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đấtphục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.3.3.1 Chức năng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là tại Thông tư liên tịch số05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm 2010 Hướng dẫn chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tàichính, 2010) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh là đơn

vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lýbiến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản

lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyếtđịnh thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giámđốc Sở Nội vụ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài

nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đềnghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ; Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quyđịnh của pháp luật.

1.1.3.3.2 Nhiệm vụ

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mốithực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theothẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất vàchỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện cácquyền của người sử dụng đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với các thửa đấtthuộc phạm vi địa giới hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụngđất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; lưu trữ HSĐC, hệ thốngthông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năngchính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụngđất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.1.3.3.3 Vai trò

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKtrong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vìnhững lý do sau đây:

a) Hoạt động của VPĐK là cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nướcvới hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môntrực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương(UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địaphương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyểnmục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sửdụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môntrực tiếp thực hiện

b) Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xâydựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản

lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liênquan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảocho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sửdụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới đượcquyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số)

và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

c) Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc,ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trongnền kinh tế thị trường, đáp ứng cung – cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tếthời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa thvà hội nhập kinh tế quốc tế sau khi ViệtNam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

d) Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điềuchỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương,VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng sử dụng đấttăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lànhmạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

đ) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan hệđất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư vớicác cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối vớinguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơquan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thuthuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước

e) Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng kýquyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng kýquyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng côngnghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới.Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạtđộng của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Hình 1.1 Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống tổ

Sở Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường

Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp tỉnh

Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp huyện

1.2 Tình hình hoại địa phương đểt đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổột lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!ng của các cơ quan, đơn vị, tổa Văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫnn phòng đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổăn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫnng ký quyều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.n sử dụng đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổất ở Việc nghiên cứu thực tế tại địa phương đểt Nam

1.2.1 Tình hình thành lập của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên phạm

vi cả nước

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai (Tổngcục Quản lý đất đai, 2013) tính đến 31 tháng 12 năm 2013 cả nước đã có 63/63 tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh và đã có 674 đơn vịthành lập VPĐK cấp huyện trong tổng số 708 đơn vị cấp huyện (chi tiết xem Bảng1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnhchậm nhất 28/03/2007 Có 41 tỉnh thành lập VPĐK cấp tỉnh đúng thời hạn quy địnhtại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai 2013

Trong tổng số 63 thành phố trực thuộc tỉnh, 47 thị xã, 49 quận và 548 huyệncòn 34 huyện chưa thành lập VPĐK trong đó có 4 huyện đảo không thành lập là:Cồn Cỏ (Quảng Trị), Hoàng Sa (Đà Nẵng), Trường Sa (Khánh Hòa) và Côn Đảo(Bà Rịa - Vũng Tàu)

Một số VPĐK cấp huyện không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trườngtheo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnhThái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫnđến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tụccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối

hợp giữa các cơ quan này.

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn

vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dướiđây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ,nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ;nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịutrách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấphuyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổbiến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấpthông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảođảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở cácđịa phương

1.2.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐKcấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến 31 tháng

12 năm 2013 là 2.100 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có khoảng 33 người(chi tiết xem Bảng 1.2)

Trong tổng số cán bộ hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 970 người thuộcviên chức nhà nước (chiếm 46,19%) và có 1130 người hợp đồng lao động (chiếm53,81 %) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2013)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnhrất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ

có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹthuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

Chia theo vùng

Tổngsố

Biênchế

Hợpđồng

Tổngsố

Biênchế

Hợpđồng

SốngườiTB/VP

Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê đất đai năm 2013

- Tổng số cán bộ của 674 VPĐK cấp huyện tính đến 31 tháng 12 năm 2013

có 7.978 người, trung bình mỗi VPĐK có khoảng 12 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầuhết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ cómột phần nhỏ (khoảng 20%) lao động hợp đồng đã làm việc tại Phòng Tài nguyên

và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinhnghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng côngviệc chuyên môn của VPĐK

1.2.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủchức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phươngvẫn còn nhiều bất cập;

(1) Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt độngnhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếumới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tiệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

(2) Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân

định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúngtúng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với trung tâm Thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việcquản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính;

- Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếpnhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; thậm chí có VPĐK của Sở (Hà Nội)còn thực hiệnt thủ tục biến động đất đai của hộ gia đình và cá nhân

Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thihành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch

sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang)

(3) Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ, hoặccòn chồng chéo chức năng với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phươngLãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐK như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiệntất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai

(4) Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lýbiến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐK cấp tỉnhlàm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội): có địa phương VPĐK cấptỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của

Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhận

có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại Điều

57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý

1.2.5 Tình hình hoạt động của của VPĐKQSDĐ

1.2.5.1 Tình hình hoạt động của của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiệnviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức; thực hiện đăng ký giaodịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai việcthực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai cho một số xã

đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một sốVPĐK cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp,cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt Tuy nhiên tình hình

hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiệncòn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻcho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐKQSDĐcấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổchức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐKQSDĐ cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh

lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh quan tâm thực hiên;

- Việc quản lý, lưư trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa đượcVPĐKQSDĐ cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn địnhhoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ nănglực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và cácđiều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện;song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐKQSDĐ còn thiếu kinhnghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phươngpháp, cách thức triển khai

1.2.5.2 Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp huyện

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mớitập trung triển khai triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê vàkiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý

ở hầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thựchiện không đầy đủ, nhiều VPĐKQSDĐchưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhậtchỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việccập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKQSDĐ cấp huyện quan tâmthực hiện

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyề sử dụng đất cho các hộ gia đình cá