hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ

HOẨNăTHI NăVI CăV NăD NGăQUYăPH NăTH Mă NHăGIỄăTH ăK SINHăVIểNăTH CăHI Nă: NGUY NăTH ăKIMăDUNG HẨăN Iăậ 2014... HOẨNăTHI NăVI CăV NăD NGăQUYăPH NăTH Mă NHăGIỄ TH ăK Giáoăviênăh ngăd n

HOẨNăTHI NăVI CăV NăD NGăQUYă

PH NăTH Mă NHăGIỄăTH ăK

SINHăVIểNăTH CăHI Nă: NGUY NăTH ăKIMăDUNG

HẨăN Iăậ 2014

HOẨNăTHI NăVI CăV NăD NGăQUYă

PH NăTH Mă NHăGIỄ TH ăK

Giáoăviênăh ngăd n : Th S.ăTr năTh ăThùyăLinh Sinhăviênăth căhi n : Nguy năTh ăKimăDung

HẨăN Iăậ 2014

L IăC Mă N

Tr c tiên, em xin chân thành c m n giáo viên h ng d n – Th c s Tr n Th Thùy Linh đư t n tình ch b o, h ng d n em trong su t th i gian nghiên c u và th c

hi n khóa lu n này

Ngoài ra, em c ng mong mu n thông qua khóa lu n này, g i l i cám n sâu s c

đ n các th y cô giáo đang gi ng d y t i tr ng i H c Th ng Long, nh ng ng i đư

tr c ti p truy n đ t cho em các ki n th c v kinh t t nh ng môn h c c b n nh t, giúp em có đ c m t n n t ng v chuyên ngành h c nh hi n t i đ có th hoàn thành

đ tài nghiên c u này

Bên c nh đó, em xin c m n các anh ch trong phòng nghi p v c a Công ty c

ph n Th m đ nh giá Th K đư t o đi u ki n, giúp đ c ng nh cung c p s li u, thông tin và t n tình h ng d n em trong su t th i gian làm khóa lu n

Cu i cùng, em xin cám n nh ng thành viên trong gia đình và nh ng ng i b n

đư luôn bên c nh, giúp đ và ng h em trong su t th i gian qua

L IăCAMă OAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a riêng tôi Các tài li u, trích

d n, k t qu nêu trong khóa lu n đ u có ngu n g c rõ ràng và trung th c, xu t phát

M C L C

LÝ LU N CHUNG V QUYăTRỊNHăVẨăPH NGăPHÁP TH M

NH GIÁ B Tă NG S N 1

1.1 T ng quan v b tăđ ng s n và th măđ nh giá b tăđ ng s n 1

1.1.1 B t đ ng s n 1

1.2 Th măđ nh giá b tăđ ng s n 7

1.2.1 Khái ni m th m đ nh giá b t đ ng s n 7

1.2.2 Vai trò c a th m đ nh giá b t đ ng s n 8

1.2.3. C s th m đ nh giá b t đ ng s n 8

1.2.4 Các nguyên t c th m đ nh giá b t đ ng s n 9

1.2.5 Quy trình th m đ nh giá b t đ ng s n 10

1.2.6. Các ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n 15

1.2.7 Các y u t nh h ng đ n vi c v n d ng quy trình và ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n 24

TH C TR NG VI C V N D NGăQUYăTRỊNHăVẨăPH NG CH NGă2 PHÁP TH Mă NH GIÁ B Tă NG S N T I CÔNG TY C PH N TH M NH GIÁ TH K 28

2.1 Khái quát v s hình thành và phát tri n c a Công ty C ph n Th măđ nh giá Th K 28

2.1.1 S ra đ i và phát tri n c a Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K 28

2.1.2. C c u t ch c c a Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K 31

2.2 Th c tr ng vi c v n d ngăquyătrìnhăvƠăph ngăphápăth măđ nh giá b t đ ng s n t i Công ty C ph n Th măđ nh giá Th K 33

2.2.1. Các c s pháp lý c a ho t đ ng th m đ nh giá b t đ ng s n t i Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K 33

2.2.2 Th c tr ng vi c v n d ng quy trình và ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n t i Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K 34

2.2.3 Nghiên c u tình hu ng: nh giá B S qua h p đ ng c th t i Công ty Th m đ nh giá Th K 37

2.3 ánhăgiáăv quyătrìnhăvƠăph ngăphápăth măđ nh giá b tăđ ng s năđ c Công ty C ph n Th măđ nh giá Th K 47

2.3.1 Nh ng k t qu đ t đ c trong vi c d ng quy trình và ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K 47

2.3.2 H n ch và nguyên nhân h n ch trong vi c v n d ng quy trình và ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n t i Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K ……… …48

GI I PHÁP HOÀN THI N VI C V N D NG QUY TRÌNH VÀ

PH N TH Mă NH GIÁ TH K 53

3.1 nhăh ng phát tri n công ty trong th i gian t i 53

3.1.1 Công tác chuyên môn 53

3.1.2 Các công tác khác 54

3.2 Gi i pháp hoàn thi n vi c v n d ngăquyătrìnhăvƠăph ngăphápăTh măđ nh giá B tăđ ng s n t i Công ty C ph n Th măđ nh giá Th K 54

3.2.1 Hoàn thi n vi c v n d ng ph ng pháp 54

3.2.2 Hoàn thi n vi c v n d ng quy trình 59

3.2.3 Các gi i pháp khác 63

3.3 M t s ki n ngh 65

3.3.1 Ki n ngh v phía Nhà n c 65

3.3.2 Ki n ngh v phía B Tài chính 67

DANHăM CăVI TăT T

DANH M C CÁC B NG BI U, BI Uă , HÌNH NH,ăS ă

B ng 2.2.2.3: K t qu ho t đ ng th m đ nh giá c a Công ty C ph n Th m đ nh giá

L I M U

1 Lý do ch năđ tài

Theo tiêu chu n th m đ nh giá qu c t n m 2005, b t đ ng s n bao g m đ t đai

và nh ng v t t nhiên khác g n li n v i đ t nh cây c i, khoáng s n, công trình trên

đ t nh các tòa nhà, công trình xây d ng ây là ngu n tài s n l n đ i v i m i qu c gia nói chung và m i cá nhân nói riêng Do đó nên chúng ta c n có m t t ch c trung gian, đ c l p, khách quan đ đ a ra nh ng giá tr th tr ng c a b t đ ng s n nh m

ph c v cho nhi u m c đích khác nhau nh : mua, bán, thanh lý, góp v n, liên doanh,

th ch p,ầ Do hi n nay công tác đ nh giá v n ch trong giai đo n đ u c a quá trình hình thành và phát tri n nên nó v n còn n ch a nhi u v n đ ph c t p, nh h ng không nh t i ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n B i v y, vi c nghiên c u nh ng

v n đ còn t n t i trong công tác đ nh giá n c ta là r t quan tr ng và c p thi t đ t

đó có th đ a ra nh ng gi i pháp kh c ph c nh ng h n ch và khó kh n đó

Công ty c ph n Th m đ nh giá Th K (CENVALUE) tr c thu c t p đoàn CENGROUP có đ i ng chuyên viên th m đ nh đ c đào t o chuyên nghi p Do v y, Công ty c ph n Th m đ nh giá Th K là m t trong nh ng công ty có uy tín, d n đ u

v ch t l ng c ng nh t ng doanh thu trong ho t đ ng th m đ nh giá

Trong quá trình h c t p t i tr ng i h c Th ng Long cùng v i th i gian đi th c

t p t i Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K , em đư nh n th c đ c t m quan tr ng

c a vi c nâng cao ch t l ng công tác th m đ nh giá t i Vi t Nam nói chung và t i Công

ty C ph n Th m đ nh giá Th K nói riêng Do v y, em đư l a ch n đ tài: “Hoàn thi n vi c v n d ngă quyă trìnhă vƠă ph ngă phápă th mă đ nh giá b tă đ ng s n t i

Công ty C ph n Th măđ nh giá Th K ” làm đ tài khóa lu n t t nghi p c a mình

 Nêu và phân tích th c tr ng v vi c v n d ng quy trình và ph ng pháp th m

đ nh giá B S t i Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K

 xu t các gi i pháp đ hoàn thi n vi c v n d ng quy trình và ph ng pháp

th m đ nh giá B S t i Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K

Công ty c ph n Th m đ nh giá Th K có r t nhi u ho t đ ng th m đ nh giá

nh : đ nh giá b t đ ng s n, máy móc, thi t b , d án, giá tr doanh nghi p Tuy nhiên

v i đ tài này, chúng ta ch t p trung vào vi c v n d ng quy trình và áp d ng các

ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n t i công ty

Khóa lu n t t nghi p bao g m 3 ch ng

Ch ng 1: Lý lu n chung v quyătrìnhăvƠăph ngăphápăth măđ nh giá b tăđ ng

s n

Ch ngă2: Th c tr ng vi c v n d ngăquyătrìnhăvƠăph ngăphápăth măđ nh giá

b tăđ ng s n t i Công ty c ph n Th măđ nh giá Th K

Ch ngă3: Gi i pháp hoàn thi n vi c v n d ngăquyătrìnhăvƠăph ngăphápăth m

đ nh giá b tăđ ng s n t i Công ty c ph n Th măđ nh giá Th K cn iòeionckeon

1

LÝ LU N CHUNG V QUYă TRỊNHă VẨă PH NGă PHỄPă

CH NG 1.

TH Mă NH GIÁ B Tă NG S N

T ng quan v b tăđ ng s n và th măđ nh giá b tăđ ng s n

1.1.

B tăđ ng s n

1.1.1.

1.1.1.1. Khái ni m v b t đ ng s n

Theo Vi n Ngôn Ng h c: Tài s n là c a c i v t ch t ho c tinh th n có giá tr đ i

v i ch s h u Vi c phân lo i tài s n thành “B t đ ng s n” và “ ng s n” có ngu n

g c t Lu t La Mã c đ i, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng

đ t mà còn là t t c nh ng gì đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t

B t đ ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ngầ và t t c

nh ng gì liên quan đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng

v i nh ng b ph n c u thành lãnh th

1.1.1.2. Phân lo i B S

Thu t ng B S trong th m đ nh giá đ c hi u là đ t đai và tài s n g n li n v i

đ t B t đ ng s n bao g m hai m t v t ch t và pháp lý M t v t ch t bao g m nh ng

v t có th th y đ c, s n m đ c nh đ t đai và các công trình, ki n trúc g n li n v i

đ t đai M t pháp lý bao g m các quy n, quy n l i, l i nhu n liên quan đ n B S nh quy n s h u nhà, quy n s d ng đ t, quy n cho thuêầ

 V m t v t ch t

Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i

ch ng 11 v phân lo i tài s n, i u 174 có quy đ nh: “B t đ ng s n là các tài s n bao

g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n

v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác

2

 Các công trình xây d ng công nghi p, giao thông nh : đ ng xá, c u c ng,

b n c ng, sân bay, bưi đ ,ầ đ c xây d ng g n li n v i đ t đai

 Các tài s n g n li n không th tách r i v i công trình xây d ng đó là: máy

đi u h trung tâm, các máy móc thi t b đi u khi n ho t đ ng c a công trình, các cây c nh tr ng c đ nh t o c nh quan cho công trình (nh ng tài s n có th tháo

r i mà giá tr công d ng c a nó không thay đ i thì không ph i là B S nh : các

ch u cây c nh trong v n, các tranh nh và thi t b đ dùng khác)

 Các công trình đó ph i có kh n ng đo l ng và l ng hoá thành giá tr theo các tiêu chu n đo l ng nh t đ nh

 Các tài s n khác g n li n v i đ t đai: v n cây lâu n m; các công trình nuôi

tr ng thu s n, cách đ ng làm mu i, các công trình du l ch vui ch i th thao và

nh ng tài s n khác do Nhà n c quy đ nh

 Các tài s n khác theo quy đ nh c a pháp lu n ph i có đ y đ nh ng đi u ki n đ

đ c coi là B S nh : không th di d i hay di d i h n ch đ công n ng, tính ch t, hình thái c a nó không b thay đ i; chúng t n t i lâu dài, đ c đo l ng b ng giá tr

nh t đ nh, mang l i l i ích cho con ng i, đ c s h u b i cá nhân ho c c ng đ ng

 V m t pháp lý:

 i v i đ t đai: v m t lý thuy t có ba hình th c chi m h u đ t đai:

 S h u v nh vi n: S h u đ t đai đ c công nh n b ng gi y ch ng nh n quy n s h u do c quan Nhà n c có th m quy n c p, đây là hình th c chi m

h u cao nh t

 Thuê theo h p đ ng: t thu c s h u v nh vi n ho c đ t công c a Nhà n c

có th đem cho thuê theo h p đ ng dài h n ho c ng n h n

 Quy n s d ng đ t: T ng t nh cho thuê theo h p đ ng nh ng th ng g n

li n v i m t ho t đ ng nh t đ nh trên vùng đ t cho thuê

3

h n v di n tích đ t đai c a t ng m nh đ t, khu v c, vùng, đ a ph ng, lưnh th ,ầ Do

v y mà tính khan hi m c a B S là m t thu c tính khá n i b t, t o ra s m t cân đ i

t ng đ i c a m i quan h cung c u B S trên th tr ng, khi n cho giá B S t ng trong dài h n

H n n a, c ng chính vì tính khan hi m, tính c đ nh và không di d i đ c c a

đ t đai nên hàng hoá B S có tính khác bi t nh v y Không th có hai B S nào đó có các đ c đi m gi ng h t nhau m t cách tuy t đ i Ngay trong m t toà cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đ u t , ki n trúc s t t o ra tính khác bi t đ t o s h p d n h n đ i v i khách hàng ho c tho mãn s thích cá nhân,ầ

 Tính b n v ng,ăđ i s ng kinh t dài:

Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh không th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p ng th i, các v t ki n trúc

và công trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s d ng đ c

c i t o nâng c p có th t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a Vì v y, tính b n lâu

l i ích mang l i c a B S Do đó mà y u t v trí không ph i ch xác đ nh b ng các tiêu

th c đo l ng đ a lỦ thông th ng mà còn đ c đánh giá b i kho ng cách đ n các trung tâm, các đi m d ch v công c ng, công trình công c ng,ầ Khi nh ng y u t này thay đ i thì tính v trí c a B S s thay đ i và do đó giá tr c a B S s thay đ i theo

4

B S ch u s chi ph i c a các y u t này m nh h n các hàng hoá thông th ng khác Nhu c u v B S c a m i vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng i dân sinh s ng t i đó Y u t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ng ng, tôn giáo, tâm linh v.v chi ph i nhu c u và hình th c

B S

 Có s can thi p và qu n lý ch t ch c aăNhƠăn c

i v i lo i tài s n đ c bi t này, Nhà n c có nh ng quy đ nh và qu n lý ch t

ch đ i v i vi c s d ng và chuy n nh ng B S đ c quy đ nh trong b lu t dân s

n m 2005 có hi u l c t ngày 1/1/2006 quy đ nh v vi c giao d ch dân s v đ t đai;

lu t đ t đai n m 2003 có hi u l c t ngày 1/7/2004 hình thành các quy đ nh c a h

th ng pháp lu t v đ t đai; lu t thu thu nh p cá nhân 04/2007/QH 12 ngày 21/11/2007; ngh đ nh 88/2009 ngày 19/10/2009 v c p gi y ch ng nh n quy n s

d ng đ t, quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i đ t; ngh đ nh 69/2009/N CPNGẨY 13/08/2009/N -CP NGẨY 13/08/2009 quy đ nh b sung v quy ho ch s

-d ng đ t, giá đ t, thu h i đ t, b i th ng, h tr và tái đ nh c ;ầ và nhi u v n b n

d i lu t nh Pháp l nh, Ngh đ nh, Thông t h ng d n th c hi n có liên quan

1.1.1.4. Giá tr B S và các nhân t nh h ng đ n giá tr c a B S

 Giá tr B S

Theo quan đi m c đi n: giá tr hàng hóa là hao phí lao đ ng k t tinh trong hàng hóa i v i đ t đâi s d ng trong nông nghi p: giá đ t chính là chi phí đ b ra c i

t o đ t và đ a đ t vào s d ng Theo ti n trình phát tri n c a l ch s , s chuy n đ i

m c đích s d ng đ t t nông nghi p sang phi nông nghi p ngày càng t ng đư làm m t

m t l ng t li u s n xu t trong nông nghi p V y giá đ t phi nông nghi p chính là giá

tr có th t o ra m t s n ph m nông nghi p t ng đ ng v i ph n đ t đai do chuy n sang m c đích phi nông nghi p đó Ta th y quan đi m c đi n v giá đ t tách r i v i giá th tr ng; l y giá tr s n ph m trong nông nghi p làm th c đo

 Theo quan đi m c đi n: Giá tr b t đ ng s n là hao phí lao đ ng xã h i k t tinh trong b t đ ng s n

Giá tr B Să=ăGiáăđ t + Giá tr CTXDătrênăđ t

 Trong l nh v c nông nghi p:

Giá tr = Chi phí b ra đ c i t oăđ tă+ăChiăphíăđ aăđ t vào s n xu t

 Trong phi nông nghi p

Giá tr đ t = Giá tr có th t o ra m t s n ph m nông nghi păt ngăđ ngăv i

ph năđ t ph i chuy n sang m căđíchăphiănôngănghi p

Giá c B S đ c hình thành trên c s quan h cung-c u v B S trên th tr ng

t đai không có giá thành s n xu t Giá tr c a đ t đai m t ph n do t nhiên sinh ra,

m t ph n do con ng i khai thác s d ng đ t đai mang l i đ c g i là “giá tr đ t đai” (đ a tô t b n hoá) L i ích thu đ c t đ t đai càng l n thì giá tr c a nó càng cao Trong n n kinh t th tr ng, đ t đai đ c mua bán, chuy n nh ng d n t i đ t đai có

“giá tr trao đ i” Giá tr c a đ t đai đ c bi u hi n d i hình th c ti n t , đó chính là giá c dùng trong giao d ch mua bán;

Giá c B S có nhi u cách phân lo i khác nhau, nh ng có m t s cách phân lo i thông d ng sau đây:

 Giá mua bán, chuy n nh ng: ó là giá tr th tr ng đ c quy c theo s tho thu n gi a ng i mua và ng i bán Giá này s đ c tính nh sau:

GiáăB Să=ăGiáănhƠă+ăGiáăquy n s d ngăđ t

 Giá thuê: là giá cho thuê B S theo th i h n

 Giá b o hi m: là giá đ c xác đ nh cho chi phí thay th công trình khi mà các công trình này b r i ro trong s d ng (ho ho n, thiên tai hay r i ro khác) Khi xác

đ nh giá b o hi m th ng d a vào các chi phí xây d ng theo yêu c u k thu t c a công trình

 Giá h ch toán: là giá đ c tính cho B S hàng n m nh m m c đích cân đ i tài

s n Giá này d a trên giá tr còn l i c a tài s n N u B S s d ng cho m c đích kinh doanh thì ph i tính đ n giá tr kinh doanh c a nó

 Giá công trình xây d ng: c n c vào các tiêu chu n k thu t và v t li u s d ng trong xây d ng công trình i v i công trình nhi u t ng thì giá c n đ c đi u

ch nh theo h s t ng cao c a toàn b công trình đó

 Giá đ t do Nhà n c quy đ nh: là h th ng giá đ t do UBND các t nh, thành ph

tr c thu c Trung ng đ nh ra trên c s quy đ nh khung giá c a Nhà n c và đi u

ki n th c t c a đ a ph ng đ làm c n c tính thu đ i v i vi c s d ng đ t và chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t; tính ti n s d ng đ t và ti n thuê đ t khi giao đ t, cho thuê đ t không thông qua đ u giá quy n s d ng đ t ho c

đ u th u d án có s d ng đ t cho các tr ng h p quy đ nh t i i u 34 và i u 35

c a Lu t t đai n m 2003; tính giá tr quy n s d ng đ t khi giao đ t không thu

ti n s d ng đ t cho các t ch c, cá nhân trong các tr ng h p quy đ nh t i i u 33

6

c a Lu t t đai n m 2003; xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t đ tính vào giá tr tài

s n c a doanh nghi p nhà n c khi doanh nghi p c ph n hoá, l a ch n hình th c giao đ t có thu ti n s d ng đ t theo quy đ nh t i kho n 3 i u 59 c a Lu t t đai

n m 2003; tính giá tr quy n s d ng đ t đ thu l phí tr c b chuy n quy n s

d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t; tính giá tr quy n s d ng đ t đ b i th ng khi Nhà n c thu h i đ t s d ng vào m c đích qu c phòng, an ninh, l i ích qu c gia, l i ích công c ng và phát tri n kinh t quy đ nh t i i u 39, i u 40 c a Lu t

t đai n m 2003;

 Giá đ t th tr ng: là giá bán quy n s d ng đ t c a m t m nh đ t nào đó có th

th c hi n đ c phù h p v i kh n ng c a ng i bán quy n s d ng đ t và ng i mua quy n s d ng đ t trong m t th tr ng có s tác đ ng c a quy lu t giá tr , quy

lu t cung c u, quy lu t c nh tranh, nó bi u hi n b ng ti n do ng i chuy n nh ng (bán) và ng i nh n quy n chuy n nh ng (mua) t tho thu n v i nhau t i m t

th i đi m xác đ nh Giá quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng là s ti n VND tính trên m t đ n v di n tích đ t đ c hình thành t

k t qu c a nh ng giao d ch th c t mang tính ph bi n gi a ng i c n chuy n

nh ng và ng i mu n đ c chuy n nh ng không b nh h ng b i các y u t

nh t ng giá do đ u c , do thay đ i quy ho ch, chuy n nh ng trong tình tr ng b

ép bu c, quan h huy t th ng;

 Các nhân t nhăh ngăđ n giá c aăB S

Giá tr c a B S tùy thu c m t ph n l n vào quan h cung c u trên th tr ng Khi cung l n h n c u, giá B S có xu h ng gi m xu ng Tuy nhiên, giá c còn ph thu c vào nhi u y u t khác nh nh ng y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a th

tr ng nh “đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh”ầ có nh ng y u t

xu t phát t s can thi p c a Nhà n c vào vi c nâng c p c s h t ng khu dân c (đ ng giao thông, c p thoát n c, c p đi n,ầ), t ng ho c gi m cho các doanh nghi p kinh doanh đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá tài s n B S thu c s h u Nhà n c, chính sách nhà cho ng i có thu nh p th pầ; có nh ng y u t b t ngu n t tâm lý, thói quen c a ng i dân nh không mu n bán nhà đ t cho ông đ l i, ho c không thích nhà chung c , ho c ham mu n có nhà n m trên đ ng qu c l , t nh l ầ Có 3 nhóm nhân t t chính tác đ ng nh h ng t i giá tr c a B S là:

 Các y u t mang tính v t ch t nh : v trí; kích th c, hình th , di n tích th a đ t hay lô đ t; đ a hình c a B S t a l c; hình th c, ki n trúc bên ngoài c a B S (đ i

v i B S là nhà ho c các công trình xây d ng khác); đ c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a các l p b m t, tính ch t th nh ng, v t lỦ,ầ); tình tr ng môi

7

tr ng; các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên Nói chung tùy thu c vào m c đích s d ng, công d ng c a B S mà giá tr c a B S là khác nhau

 Các y u t mang tính kinh t : kh n ng mang l i thu nh p và nh ng ti n nghi g n

li n v i B S đó Y u t kinh t này càng cao thì giá tr c a B S càng l n Tuy nhiên nh ng ti n nghi đ c đem ra đánh giá, đ nh giá ph i là nh ng ti n nghi không

ho c khó có th di d i nh h th ng đi n, n c, lò s i, ầ

 Các y u t mang tính pháp lý: các gi y t ch ng th v pháp lý, v quy n s

d ng đ t, s h u nhà, gi y phép xây d ng,ầ ây là m t y u t h t s c quan tr ng

đ i v i vi c th m đ nh giá nên b t bu c th m đ nh viên ph i n m b t đ c nh ng quy n mà ch th hi n có đ i v i B S c n th m đ nh

 Các y u t liên quan đ n th tr ng nh : m i quan h cung – c u, tính c nh tranh

c a hàng hóa trên th tr ng ây là y u t r t quan tr ng giúp cho chúng ta có th

d báo s thay đ i các y u t này trong t ng lai và t đó là c n c quan tr ng trong vi c d báo, c tính chính xác giá tr c a B S c n th m đ nh

Theo kho n 2, đi u 4, ch ng 1, Pháp l nh giá s 40/2002/PL-UBTVQH thì:

“Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th

tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n c a Vi t Nam ho c thông

l qu c t ”

Theo tài li u b i d ng ki n th c ng n h n chuyên ngành th m đ nh giá, Q2 –NXB HN, 2007 thì: “Th m đ nh giá b t đ ng s n là s c tính v giá tr c a các quy n tài s n b t đ ng s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đư đ c xác

đ nh rõ, trong nh ng đi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh và nh ng ph ng pháp phù h p.”

T đó ta có th tóm t t l i các khái ni m c b n v th m đ nh giá B S là khoa

h c c tình giá tr B S, đ c th hi n b ng ti n, theo th tr ng, t i m t đ a đi m và

th i gian c th , ph c v cho m c đích xác đ nh tr c, b ng nh ng ph ng pháp phù

h p v i tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam ho c thông l qu c t

 Th m đ nh giá là m t trong nh ng công c qu n lỦ v mô góp ph n ng n ch n s

l i d ng đ đ a giá tr tài s n chênh l ch quá cao ho c quá th p so v i th tr ng

 Th c ti n cho th y th m đ nh giá có vai trò quan tr ng làm c n c cho các ho t

đ ng: chuy n quy n s d ng B S; chuy n nh ng B S; th ch p B S; th m đ nh giá đ cho thuê; th m đ nh giá b o hi m; ph c v cho l p báo cáo tài chính và các

Theo tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam s 01 (T GVN 01) đư đ nh ngh a: “Giá

tr th tr ng c a m t tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào

th i đi m th m đ nh giá, gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàng bán, trong m t giao dch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n

th ng m i bình th ng”

Theo quy t đ nh s 24/2005/Q -BTC thì: “Giá tr th tr ng c a m t tài s n là

m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi m th m đ nh giá, gi a

m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàng bán, trong m t giao dch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình th ng”

Có th nói tóm l i giá th tr ng là giá tr c tính th hi n b ng ti n đ c l y t các ch ng c d li u th tr ng, t i m t th i đi m, gi a các bên tham gia giao d ch

B S th c hi n trên quan đi m s n lòng, khách quan, đ c l p, thông tin minh b ch và

th tr ng n đ nh

9

1.2.3.2. Gía tr phi th tr ng

Ph n l n các c s giá tr đ c v n d ng trong th m đ nh giá tr B S là giá tr th

tr ng, tuy nhiên trong m t s tr ng h p nh t đ nh T V ph i s d ng giá tr phi th

tr ng là c s đ th m đ nh giá tr c a B S nh khi B S đó là B S đ c bi t ít có giao d ch trên th tr ng, th m đ nh giá tr c n c trên ch c n ng, công n ng, tình

tr ng khai thác s d ng là ch đ o, nhi u h n kh n ng mua bán B S đó trên th

tr ng m , th m đ nh giá tr trong tình tr ng gi m phát hay siêu l m phát, th m đ nh trong đi u ki n không đ c l p trong giao d ch mua bán

Theo quy đ nh s 77/2005/Q -BTC, tiêu chu n s 2: “Giá tr phi th tr ng c a tài s n là m c giá c tính đ c xác đ nh theo nh ng c n c khác v i giá tr th tr ng

ho c có th đ c mua bán, trao đ i theo các m c giá không ph n ánh giá tr th tr ng

nh : giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng, giá tr đ u t , giá tr b o hi m, giá tr

đ c bi t, giá tr thanh lý, giá tr tài s n b t bu c ph i bán, giá tr doanh nghi p, giá tr tài s n chuyên dùng, giá tr tài s n có th tr ng h n ch , giá tr đ tính thu ”

Tóm l i giá tr tài s n đ c đánh giá ch y u vào công d ng kinh t , k thu t

ho c các ch c n ng c a tài s n h n là c n c vào kh n ng đ c mua bán trên th

 N i dung c a nguyên t c: M i tài s n có th s d ng vào nhi u m c đích và đem

l i các l i ích khác nhau nh ng giá tr ch đ c th a nh n trong đi u ki n s d ng

m t cách t t nh t và hi u qu nh t

 V n d ng nguyên t c: Trong ho t đông th m đ nh giá, các T V ph i ch ra các

kh n ng th c t và nh ng l i ích c a vi c s d ng đó và kh ng đ nh tình hu ng nào là c h i s d ng t t nh t và hi u qu nh t

1.2.4.2. Nguyên t c thay th

 C s c a nguyên t c: Nh ng ng i mua th n tr ng s không tr nhi u ti n h n

đ mua m t tài s n nào đó n u anh ta t n ít ti n h n nh ng v n có th có m t tài s n

t ng t nh v y

 N i dung c a nguyên t c: Gi i h n trên v giá tr (hay giá tr cao nh t) c a m t tài s n không v t quá chi phí đ có m t tài s n t ng đ ng

 V n d ng nguyên t c: Nguyên t c này yêu c u T V ph i n m đ c các thông tin

v giá c hay chi phí s n xu t c a các tài s n t ng t g n v i th i đi m đ nh giá

10

(trong vòng 1 n m) và nh t thi t ph i đ c trang b các k n ng v cách đi u ch nh

s khác bi t gi a các lo i tài s n

1.2.4.3. Nguyên t c d ki n cá kho n l i ích t ng lai

 C s c a nguyên t c: giá tr c a m t tài s n đ c quy t đ nh b i nh ng l i ích

1.2.4.4. Nguyên t c đóng góp

 C s c a nguyên t c: Khi k t h p v i tài s n khác thì t ng giá tr c a nó s cao

h n t ng giá tr c a các tài s n đ n l (theo lý thuy t h th ng)

 N i dung c a nguyên t c: giá tr c a m t tài s n hay c a m t b ph n c u thành

m t tài s n ph thu c vào s có m t hay v ng m t c a nó, s làm cho giá tr c a toàn b tài s n t ng lên hay gi m đi là bao nhiêu

 V n d ng nguyên t c: Trong nguyên t c đóng góp thì không đ c phép c ng giá

tr c a các tài s n riêng l l i v i nhau

1.2.4.5. Nguyên t c cung c u

 C s c a nguyên t c: C n c ch y u và ph bi n nh t c a vi c th m đ nh giá tr tài s n là d a vào giá tr th tr ng Gía tr th tr ng c a tài s n l i t l thu n v i

y u t c u và t t ngh ch v i yêu t cung

 N i dung c a nguyên t c: nh giá m t tài s n ph i đ t nó trong s tác đ ng c a các y u t cung c u

 V n d ng nguyên t c: C n ph i đánh giá đ c s tác đ ng c a yêu t cung c u

đ i v i các giao d ch trong quá kh và d báo nh h ng c a chúng trong t ng lai

Quy trình th măđ nh giá b tăđ ng s n

1.2.5.

Quy trình đ nh giá là m t k ho ch hành đ ng có tr t t và logic, theo t ng b c phù h p v i các quy t c c b n đư đ c xác đ nh rõ Vì v , t ch c th m đ nh giá c n tuân theo m t quy trình khung c b n đ c quy đ nh t i tiêu chu n th m đ nh giá s 05 (T GVN 05) Bao g m 6 b c:

B c 1: Xác đ nh t ng quát v tài s n c n th m đ nh giá và xác đ nh giá tr th

tr ng và giá tr phi th tr ng làm c s th m đ nh giá

11

B c 2: L p k ho ch th m đ nh giá

B c 3: Kh o sát hi n tr ng, thu th p thông tin

B c 4: Phân tích thông tin

B c 5: Xác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh giá

B c 6: L p báo cáo và ch ng th k t qu th m đ nh giá

 a ra nh ng đi u ki n h n ch và ràng bu c d a trên:

 S xác nh n b ng v n b n c a khách hàng và trên c s nh n th c rõ ràng

nh ng đi u ki n đó s tác đ ng đ n bên th ba thông qua k t qu th m đ nh giá

 Phù h p v i quy đ nh c a lu t pháp và các quy đ nh hi n hành khác có liên quan

 Xác đ nh th i đi m T G: Ngay sau khi ký h p đ ng T G và ý ki n đánh giá v giá tr c a tài s n đ c đ a ra trong ph m vi th i gian cho phép c a h p đ ng

 Xác đ nh ngu n d li u c n thi t cho T G

 Xác đ nh c s giá tr c a tài s n: Giá tr th tr ng hay giá tr phi th tr ng

Vi c xác đ nh giá tr làm c s cho th m đ nh giá ph i phù h p v i nh ng quy

 Xác đ nh các tài li u c n thu th p v th tr ng, v tài s n, tài li u so sánh

 Xác đ nh và phát tri n các ngu n tài li u, đ m b o ngu n tài li u đáng tin c y

và ph i đ c ki m ch ng

12

 Xây d ng ti n đ nghiên c u, xác đ nh trình t thu th p và phân tích d li u,

th i h n cho phép c a trình t ph i th c hi n

 L p đ c ng báo cáo k t qu th m đ nh giá

1.2.5.3. Kh o sát hi n tr ng, thu th p thông tin

+ i v i công trình xây d ng d dang, T V ph i k t h p gi a kh o sát th c đ a

v i báo cáo c a ch đ u t , nhà th u đang xây d ng công trình

 Trong quá trình kh o sát, đ có đ y đ ch ng c cho vi c T G, T V c n

ch p nh tài s n theo các d ng (tòan c nh, chi ti t), các h ng khác nhau

 Thu th p thông tin: Bên c nh thông tin, s li u thu th p t kh o sát hi n tr ng,

T V ph i thu th p các thông tin sau:

 Các thông tin liên quan đ n chi phí, giá bán, lãi su t, thu nh p c a TSSS

 Các thông tin v y u t cung - c u, l c l ng tham gia th tr ng, đ ng thái

ng i mua - ng i bán ti m n ng

 Các thông tin v tính pháp lý c a tài s n

 Các s li u v kinh t xã h i, môi tr ng, nh ng y u t tác đ ng đ n giá tr ,

nh ng đ c tr ng c a th tr ng tài s n đ nh n bi t s khác nhau gi a khu v c tài

s n th m đ nh giá to l c và khu v c lân c n

 Các thông tin v nh ng y u t t nhiên, kinh t xã h i nh h ng đ n m c đích s d ng c a tài s n (đ a ch t, b n đ đ a chính, quy ho ch, biên gi i hành chính, c s h t ngầ)

T V ph i nêu rõ ngu n thông tin trong báo cáo th m đ nh giá và ph i đ c ki m

ch ng đ b o đ m đ chính xác c a thông tin

1.2.5.4. Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá s tác đ ng c a các y u t đ n m c giá c a tài s n c n

th m đ nh

 Phân tích nh ng thông tin t kh o sát hi n tr ng tài s n

13

 Phân tích nh ng đ c tr ng c a th tr ng tài s n c n th m đ nh giá

 B n ch t và hành vi ng x c a nh ng ng i tham gia th tr ng: i v i tài

s n là nhà c a dân c , bao g m: tu i tác, c c u gia đình, m c đ thu nh p c a nhóm cung và nhóm c u, m c đ m r ng th tr ng tài s n lo i này v i nh ng

 C n đánh giá c th vi c s d ng tài s n trên các khía c nh: S h p lý, tính

kh thi trong s d ng tài s n, xem xét đ n m i t ng quan gi a vi c s d ng hi n

t i và s d ng trong t ng lai S thích h p v m t v t ch t, k thu t đ i v i vi c

s d ng tài s n: xác đ nh và mô t đ c đi m kinh t k thu t, tính h u d ng c a tài s n S h p pháp c a tài s n trong vi c s d ng, nh ng h n ch riêng theo

h p đ ng, theo quy đ nh c a pháp lu t Tính kh thi v m t tài chính: phân tích

vi c s d ng ti m n ng c a tài s n trong vi c t o ra thu nh p, xem xét t i các y u

t giá tr th tr ng, m c đích s d ng trong t ng lai, chi phí phá b và giá tr còn l i c a tài s n, lãi su t, r i ro, giá tr v n hoá c a tài s n Hi u qu t i đa trong s d ng tài s n: xem xét đ n n ng su t t i đa, chi phí b o d ng, các chi phí phát sinh cho phép tài s n đ c s d ng đ n m c cao nh t và t t nh t

1.2.5.5. Xác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh giá

 T V ph i nêu rõ các ph ng pháp đ c áp d ng đ xác đ nh m c giá tr c a tài

14

 Ph ng pháp l i nhu n

 Ph ng pháp th ng d

 T V c n phân tích rõ m c đ phù h p c a 01 ho c nhi u ph ng pháp trong

th m đ nh giá đ c s d ng v i đ c đi m kinh t k thu t c a tài s n và v i m c đích th m đ nh giá

 T V c n nêu rõ trong báo cáo th m đ nh ph ng pháp th m đ nh giá nào đ c

s d ng làm c n c ch y u, ph ng pháp th m đ nh giá nào đ c s d ng đ ki m tra chéo, t đó đi đ n k t lu n cu i cùng v giá tr th m đ nh

1.2.5.6. L p báo cáo và ch ng th k t qu th m đ nh giá

 Báo cáo k t qu th măđ nh giá: là v n b n do T V l p đ nêu rõ ý ki n chính

th c c a mình v quá trình th m đ nh giá và m c giá th m đ nh (th hi n b ng ti n

ho c v t ngang giá khác) c a tài s n mà khách hàng yêu c u th m đ nh giá

 Nh ng yêu c u đ i v i m t báo cáo th m đ nh giá:

 Rõ ràng, chính xác, không đ c d n đ n hi u l m t phía ng i đ c

 Ch a đ ng nh ng thông tin đ y đ đ khách hàng ho c bên th ba liên quan

hi u n i dung c a báo cáo m t cách rõ ràng

 Công b m t cách rõ ràng, chính xác b t k m t gi thi t mang tính b t kh kháng, m t đi u ki n mang tính gi thi t ho c m t đi u ki n h n ch nào nh

h ng tr c ti p ho c gián ti p đ n giá B S c n th m đ nh giá

 N i dung c a báo cáo th m đ nh giá:

 Khách hàng và bên th 3 liên quan s d ng k t qu th m đ nh giá

 Nh ng gi thi t, đi u ki n mang tính gi thi t, nh ng đi u ki n h n ch có nh

h ng đ n quá trình phân tích, đ a ra các Ủ ki n và k t lu n v giá tr

 Ch ký c a T V và giám đ c t ch c th m đ nh giá

15

 Ch ngăth ăth măđ nh giá

Ch ng th th m đ nh giá là v n b n do doanh nghi p, t ch c th m đ nh giá l p

nh m công b cho khách hàng ho c bên th ba v nh ng n i dung c b n liên quan

c n th m đ nh giá ho c g n v i th i đi m c n th m đ nh giá đ c tính và xác đ nh giá tr th tr ng c a tài s n

 Nguyên t c áp d ng

Nguyên t c thay th : giá tr c a B S có xu h ng đ c hình thành thông qua giá

c a t p h p B S có kh n ng thay th B S đó trên th tr ng trong m t kho ng th i gian nh t đ nh Nguyên t c này kh ng đ nh: Không có ng i mua nào tr giá cao h n chi phí đ có m t đ a đi m t ng t và các công trình c i thi n có mong mu n và s

d ng t ng đ ng v i B S m c tiêu mà không ph i ch m tr quá m c ây là nguyên

t c c b n c a ph ng pháp đ nh giá so sánh cho nên mu n áp d ng ph ng pháp này,

B S m c tiêu c n ph i có th truoèng, có các B S thay th

 Cácăb c ti n hành

 B c 1: Nghiên c u th tr ng đ có thông tin v giá giao d ch, giá niêm y t

ho c giá chào bán và các y u t so sánh c a nh ng B S t ng t v i B S c n

th m đ nh giá, đư giao d ch thành công ho c đang mua, bán trên th tr ng

 B c 2: Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh t các B S cùng lo i ho c t ng t có th so sánh đ c v i B S c n th m đ nh giá đư giao

th m đ nh giá t đó th c hi n đi u ch nh giá c a các B S so sánh theo s khác bi t

v các y u t so sánh so v i B S c n th m đ nh giá, tìm ra m c giá ch d n cho m i

B S so sánh

 B c 5: Phân tích t ng h p các m c giá ch d n c a các B S so sánh, rút ra m c giá ch d n đ i di n đ c tính và xác đ nh m c giá c a B S c n th m đ nh

 uăđi m

n gi n, d áp d ng, có c s v ng ch c đ đ c công nh n vì nó d a vào

ch ng c giá tr th tr ng

 Các h n ch

 C n thi t ph i có thông tin: Rõ ràng là trong ph ng pháp này n u không có

nh ng thông tin th tr ng v nh ng giao d ch t ng t thì s không s d ng đ c Tuy nhiên nh ng thông tin trên m ng Internet ch là nh ng thông tin s c p nên nhi u khi nó ch là nh ng thông tin o, không chính xác Thêm vào đó, t i nh ng

n i th tr ng kém phát tri n, l ng giao d ch ít, thông tin so sánh thu th p đ c không đáp ng đ yêu c u, thì k t qu đ nh giá s có đ chính xác kém

 Các d li u th ng mang tính ch t l ch s : ây là đi u không th tránh kh i Trong đi u ki n th tr ng bi n đ ng, nh ng thông tin này s tr nên l c h u trong vòng m t th i gian ng n

 H n n a, ph ng pháp này đòi h T V ph i có nhi u kinh nghi m và ki n th c

th tr ng thì m i có th ti n hành đ nh giá m t cách thích h p

 Cácăđi u ki n c n thi t c n ph iăcóăđ th c hi năđ căph ngăphápăsoăsánh

 Ch t l ng c a các thông tin ph i cao B t bu c T V ph i ti n hành kh o sát, tìm ki m, phân tích giá bán trên th tr ng nh ng b t đ ng s n t ng t có th so sánh đ c

 Thông tin ph i phù h p, k p th i, chính xác, đ y đ , có th ki m tra đ c Giá bán là giá bán trong các giao dch bình th ng trên th tr ng

 Th tr ng c n ph i n đ nh N u th tr ng có bi n đ ng ph ng pháp so sánh

s khó đ t đ c đ chính xác cao m c dù các đ i t ng so sánh có tính ch t gi ng nhau v m i m t

17

 Trên th c t nó là ph ng pháp chung đ đ nh giá các B S dùng cho m c đích mua bán, th ch p và th ng dùng có các tr ng h p nh : c n h , chung c , các dưy nhà đ c xây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, các phân x ng và các nhà kho trên m t m t b ng, các nhóm v n phòng và các nhóm

 Nguyên t c áp d ng

Nguyên t c d báo l i ích t ng lai: ây là nguyên t c n n t ng c a ph ng pháp này vì nó d báo dòng ti n thu nh p kù v ng t B S, ng i đ nh giá s chuy n hóa nó v hi n t i thành giá c a B S

18

Chi phí v n hành, duy tu, b o d ng g m: chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p Chi phí tr c ti p là nh ng chi phí c đ nh mà ch s h u B S ph i chi tr b t k có khách thuê hay không, bao g m: ti n thu B S và chi phí v b o hi m nhà c a Chi phí gián ti p là nh ng chi phí t l v i s l ng khách thuê B S nhi u hay ít nh : chi phí qu n lỦ, mua ngoài (đi n, n c,ầ), chi phí s i m, đi u hòa nhi t đ , d n v sinh, duy tu, chi phí tân trang

 Các T V ph i nh ng đi u này thông qua đi u tra th tr ng t nh ng B S cho thuê t ng t nh t ng t v m c đích s d ng, tu i đ i kinh t còn l i, t l chi phí duy tu, b o d ng hay v h s s d ng đ t

 B c 2: Tìm t su t v n hoá ho c h s thu nh p thích h p v i lo i thu nh p

T su t v n hoá thu nh p và h s nhân thu nh p ph n ánh m i quan h gi a thu

đ u t , trong đó quy n s là t tr ng v n huy đ ng t các ngu n khác nhau đ u t vào tài s n, theo công th c sau :

 B c 1: c tính doanh thu t vi c khai thác tài s n

 B c 2: c tính chi phí liên quan đ n vi c khai thác tài s n

 B c 3: c tính thu nh p ròng hay dòng ti n t doanh thu và chi phí

 B c 4: c tính giá tr thu h i c a tài s n vào cu i k

t

t t

r

Vr

CFV

t

t

r

Vr

CFV

20

 Xét v m t lý thuy t, đây là ph ng pháp có c s lý lu n ch t ch nh t, vì nó

ti p c n m t cách tr c ti p nh ng l i ích mà B S mang l i cho nhà đ u t

 Ngo i tr k thu t chi t kh u dòng ti n, nói chung nó là ph ng pháp đ n gi n

 Ph ng pháp này có th đ t đ c đ chính xác cao khi có các ch ng c v các

th ng v có th so sánh đ c, khi các kho n thu nh p có th d báo tr c v i m t

đ tin c y cao

 H n ch

 Khi phân tích các th ng v t ng t , c n ph i đi u ch nh nhi u m t: tu i th ,

ch t l ng, th i h n thuêầ

 Trong nhi u tr ng h p có th thi u c s d báo các kho n thu nh p t ng lai

 K t qu th m đ nh giá có đ nh y l n tr c m i s thay đ i c a các tham s tính toán Trong nh ng tr ng h p nh v y, k t qu s ch u nh h ng nhi u c a y u t

Là ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chi phí t o ra m t tài s n t ng t tài s n

c n th m đ nh giá đ xác đ nh giá tr th tr ng c a tài s n c n th m đ nh giá

 Nguyên t c áp d ng

Nguyên t c thay th : Theo nguyên t c này thì ng i ta cho r ng giá tr c a B S

m c tiêu t ng đ ng v i chi phí làm ra m t B S gi ng nh v y và coi đây nh m t

v t thay th Do v y, n u có đ y đ thông tin h p lỦ thì ng i ta s không bao gi tr giá cho m t B S l n h n chi phí mua đ t và xây d ng

 Cácăb c ti n hành

 B c 1: c tính riêng giá tr c a lô đ t thu c B S b ng cách coi đó là đ t tr ng đang đ c s d ng trong đi u ki n t t nh t và hi u qu nh t theo nguyên t c xác

đ nh giá đ t quy đ nh t i Lu t t đai và các ph ng pháp xác đ nh giá đ t theo quy

đ nh c a Chính ph và h ng d n c a các B , ngành có liên quan, y ban nhân dân các t nh, thành ph tr c thu c Trung ng

21

 B c 2: c tính chi phí hi n t i đ xây d ng m i, đ tái t o, thay th công trình xây d ng hi n có trên đ t Chi phí xây d ng m i hi n hành bao g m:

 Chi phí tr c ti p: chi phí NVL, nhân công, chi phí s d ng máy móc,

 Chi phí gián ti p: chi phí qu n lý xây d ng và qu n lý tài s n,

 L i nhu n, các kho n thu , phí ph i n p theo quy đ nh c a pháp lu t

 B c 3: Xác đ nh hao mòn và c tính giá tr hao mòn l y k (m c đ gi m giá)

c a công trình xây d ng hi n có trên đ t Có hai cách đ các đ nh m c hao mòn:

 Ph ng pháp đo mang tính k thu t

Trong đó: H : Hao mòn c a CTXD tính theo t l %

HKi : Hao mòn c a k t c u chính th i theo % TKi : T tr ng c a k t c u chính th i trong t ng giá tr công trình

22

 Ph ng pháp đo d a vào th tr ng: Ph ng pháp này ch đ c áp d ng khi xung quanh B S c n đ nh giá có nhi u B S t ng t đ c đánh giá vì nó ch

c tính t ng m c gi m giá c a B S mà thôi

 B c 4: c tính giá tr c a công trình xây d ng b ng cách tr giá tr hao mòn

l y k (m c gi m giá) kh i chi phí xây d ng m i hi n hành c a công trình

 B c 5: c tính giá tr c a B S c n th m đ nh giá b ng cách c ng (+) k t qu

b c 1 v i k t qu b c 4

 uăđi m

Ph ng pháp này đ c s d ng khi không có các b ng ch ng th tr ng thích

h p đ so sánh S d ng đ đánh giá các B S r t hi m khi thay đ i ch s h u và thi u c s d báo l i ích t ng lai Ph ng pháp chi phí thích h p khi th m đ nh giá

B S dùng cho các giao d ch và m c đích riêng bi t

 H n ch

Vi c th m đ nh giá theo ph ng pháp chi phí c ng ph i d a vào d li u th

tr ng, cho nên nh ng h n ch c a ph ng pháp so sánh c ng đúng đ i v i ph ng pháp chi phí Ph ng pháp chi phí ph i s d ng cách ti p c n c ng t i, song t ng c a nhi u b ph n ch a ch c đư b ng v i giá tr c a toàn b Vi c c tính m t s kho n

gi m giá có th tr nên r t ch quan và khó th c hi n áp d ng ph ng pháp này đòi h i ng i đ nh giá ph i có nhi u kinh nghi m và đ c bi t là ph i thành th o v k thu t xây d ng

 Là ph ng pháp thông d ng c a ng i tham gia đ u th u hay ki m tra đ u th u

 Ph ng pháp chi phí đ c v n d ng trong tr ng h p mà ng i ta tin t ng r ng chi phí là y u t chính và là nh ng kho n chi tiêu c n thi t, thích h p đ t o ra giá

tr c a B S

 Th ng đ c s d ng có tính ch t b sung ho c ki m tra đ i v i các ph ng pháp khác

1.2.6.4. Ph ng pháp th ng ế

 Khái ni m

23

Ph ng pháp th ng d là ph ng pháp th m đ nh giá mà giá tr th tr ng c a tài

s n c n th m đ nh giá đ c xác đ nh c n c vào giá tr v n hi n có b ng cách l y giá

tr c tính c a s phát tri n gi đ nh c a tài s n (t ng doanh thu) tr đi t t c các chi phí phát sinh đ t o ra s phát tri n đó

 Nguyên t c áp d ng

Nguyên t c đóng góp: Theo nguyên t c này thì giá tr c a B S đ c xác đ nh trên c

s c a s hi n di n hay thi u v ng nó s làm cho giá tr c a t ng tài s n t ng lên hay

gi m đi là bao nhiêu

 Cácăb c ti n hành

 B c 1: Xác đ nh m c tiêu kinh doanh, cách th c khai thác t t nh t và hi u qu

nh t d án, phù h p v i quy đ nh pháp lu t, kh thi v đi u ki n tài chính và mang

l i giá tr cao nh t cho d án

 B c 2: c tính t ng doanh thu phát tri n c a d án, chuy n đ i t ng doanh thu

đó v giá t i th i đi m c n th m đ nh giá

 B c 3: c tính chi phí đ u t đ t o ra doanh thu phát tri n c a d án, chuy n

đ i chi phí đ u t đó v giá t i th i đi m c n th m đ nh giá

 B c 4: Xác đ nh giá đ t c n c vào chênh l ch k t qu tính toán c a b c 2 tr (-) b c 3

 uăđi m

 c s d ng đ đánh giá các B S có ti m n ng phát tri n

 ây là ph ng pháp thích h p đ đ a ra m c giá khi th c hi n đ u th u

 Ph ng pháp này mô ph ng l i cách th c phân tích đánh giá các c h i đ u t vào B S Vì v y nó có giá tr quan tr ng đ t v n v chi phí xây d ng t i đa và

ti n cho thuê t i thi u c n đ t đ c khi th c hi n d án phát tri n B S

 H n ch

 Chi phí và giá bán có th b thay đ i tu theo đi u ki n c a th tr ng

 Giá tr cu i cùng r t nh y c m đ i v i tham s v chi phí và giá bán

 Ph ng pháp này không tính đ n giá tr th i gian c a ti n

 Cácăđi u ki n c n thi t

 Phù h p khi th m đ nh giá B S có yêu c u v s phát tri n không ph c t p, các y u

t c tính liên quan đ n giá bán, giá cho thuê và chi phí đ t đ c đ tin t ng cao

 T V ph i có nhi u kinh nghi m v phát tri n và m r ng đ t đai đ xác đ nh đúng c h i s d ng t t nh t và hi u qu nh t

24

 Ph ng pháp này đ c s d ng ch y u cho các nhà th u xây d ng và các công

ty kinh doanh B S, nh ng ng i mua nhà riêng

1.2.7.

đ nh giá b tăđ ng s n

1.2.7.1. Y u t ch quan

 V trí c aăB S

Kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr càng l n M i

B S luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ng đ i Xét trên

ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c xác

l p giá tr c a B S Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá tr l n h n nh ng B S nhà đ t cùng lo i n m các vùng vent rung tâm (v trí

t ng đ i) Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan

tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i) Vi c xem xét đánh giá u th v v trí B S là c c kì quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t

 Kíchăth c, hình th , di n tích th aăđ t ho călôăđ t

M t kích th c và di n tích th a đ t t i u khi nó th a mãn m t lo i nhu c u c

th c a đa s dân c trong vùng Ví d : t i Hà N i, v i nhu c u đ , thì lo i kích

th c di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu th a đ t là 15m

a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i các B S khác trong vùng lân c n

có tác đ ng đ n giá tr B S, nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p n c vào mùa

m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá B S s th p, ng c l i giá c a nó s cao

h n Hình th c ( ki n trúc) bên ngoài c a B S ( đ i v i B S là nhà ho c các công trình xây d ng khác) : n u 2 B S có giá tr xây d ng nh nhau, B S nào có ki n trúc phù h p v i th hi u thì giá tr c a nó s cao h n và ng c l i c đi m trên m t đ t

và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th nh ng, tính ch t v t lỦầ)

M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a B S tùy thu c vào m c đích s

d ng đ t Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi s

d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây

d ng Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay

n ào đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S

 Các ti măn ngăvƠănguyăc ăr i ro c a t nhiên:

25

Nh ng B S n m nh ng vùng th ng hay b các s c c a thiên tai (bão, l t,

đ ng đ t, khí h u kh c nghi t,ầ) làm cho giá tr B S b s t gi m và ng c l i

 Kh n ngămangăl i thu nh p t B S

M c thu nh p h ng n m t B S mang l i s có nh h ng quan tr ng đ n giá tr

c a B S đó Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S càng cao thì giá chuy n nh ng c a

B S càng cao và ng c l i

 Nh ng ti n nghi g n li n v iăB S

H th ng đi n, n c, v sinh, đi u hòa nhi t đ , thông tin liên l c chính là nh ng

ti n nghi g n li n v i B S H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho giá tr B S càng gia t ng

 Trìnhăđ c aăng iăđ nh giá (th măđ nh viên)

Kinh nghi m, trình đ c a ng i đ nh giá nh h ng đáng k t i giá tr c a B S

N u không có ki n th c trong l nh v c chuyên môn này có th đ nh giá B S không đúng so v i giá tr tr ng đ ng th i nh h ng to l n t i giá tr B S khi tham gia giao

s 219/2008/Q -BTC ngày 31 tháng 12 n m 2008 (tiêu chu n s 7 đ n s 12)

 Lu t đ t đai, lu t kinh doanh B S, lu t nhà , lu t dân s

Các nhân t trên v a có tác đ ng tích c c v a có tác đ ng tiêu c c đ n ho t đ ng

đ nh giá; có th đ a ho t đ ng đ nh giá phát tri n c ng có th h n ch s phát tri n Ngoài ra s thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chính quy n đ a

ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung và s

đ u t vào l nh v c B S nói riêng Ví d nh : Các chính sách có tác đ ng gián ti p

nh : s khuy n khích đ u t bên ngoài vào đ a ph ng có th làm t ng nhu c u v

26

B S qua đó có th làm cho giá c a B S gia t ng Các chính sách tác đ ng tr c ti p

nh : chính sách cho phép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam, chính sách cho phép

nh ng ng i không có h kh u thành ph đ c mua nhà t i thành ph , chính sách tín

d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vào l nh v c B S, các chính sách thu c a Nhà n c

đ i v i B S

 Cácăthôngătinăliênăquanăđ năB S c n th măđ nh

Thông tin là y u t vô cùng quan tr ng Ngu n thông tin và đ chính xác c a m i thông tin s nh h ng tr c ti p đ n đ chính xác c a k t qu đ nh giá, ch t l ng ho t

đ ng đ nh giá Vì v y, T V ph i bi t cách thu th p , x lý, phân tích, ch n l c thông tin sao cho có đ c nh ng thông tin chính xác nh t Các ngu n thông tin t cá t ch c

nh S đ a chính, các c quan tr c ti p qu n lỦ B S, các trung tâm, các công ty môi

gi i, kinh doanh B S, báo, t p chí, ầ

 Nh ngăthayăđ iătrongăgiaiăđo n phát tri n kinh t

i u này s đem l i cái nhìn khách quan v giá tr c a B S c n đ nh giá t i th i

đi m nó t n t i M c đ phù h p c a B S trong giai đo n hi n nay và d ki n th

tr ng c a nó trong t ng lai Trong th i kì kinh t suy thoái, kh ng ho ng kinh t th

gi i n m 2012 đư phán ánh rõ nét v vi c tác đ ng c a nó t i th tr ng B S Th i

đi m 2012 có quá nhi u các c n h , chung c ,ầ còn tr ng ây c ng có th coi là m t trong nh ng th i kì đen t i c a B S khi giá tr hàng t n kho lên t i 80.000 t đ ng

 Các y u t kinh t v ămô

Tình hình cung – c u B S trong khu v c, đ c đi m c a nh ng ng i tham gia

th tr ng B S trong khu v c; các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c, hi n

tr ng vùng lân c n( c s h n t ng nh đ ng , h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l cầ), m c đ t ng tr ng GDP h ng n m c a vùng, thu nh p bình quân h ng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm cao, trung bình hay th p) so

v i các vùng khác, kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong vùng, m c giá bình quân các lo i đ t trong vùng, t l và m c thu su t, m c đ l m phát chung, tình hình th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng

27

 Các y u t xã h i

Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s

t ng lên do cân b ng cung – c u b phá v M t khác các y u t khác trong vùng nh :

ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ning, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr c a B S Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kh e, ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xư h i c a nh ng ng i đang chung s ng và nh ng v n đ liên quan

đ n thuy t phong th y

K t lu năch ngă1:

Ch ng 1 cho chúng ta nhìn th y t ng quan nh t nh ng khái ni m, nh ng lý lu n

v b t đ ng s n, th tr ng b t đ ng s n và vi c th m đ nh giá b t đ ng s n Ngoài

nh ng khái ni m t ng quát ch ng 1 còn ch ra nh ng v n b n pháp lu t, các quy

đ nh, đi u l đ c áp d ng cho vi c th m đ nh giá tr b t đ ng s n Các v n b n này

c ng đư n u rõ nh ng quy trình th m đ nh và cách th c, ph ng pháp trong th m đ nh giá Ch ng này đư phân tích rõ ràng các y u t nh h ng, vai trò c a b t đ ng s n,

th tr ng b t đ ng, giá b t đ ng s n, th m đ nh giá b t đ ng s n và vi c v n d ng quy trình th m đ nh giá b t đ ng nh th nào Hưy c ng tôi xem t i ch ng 2 đ có th

hi u c n k h n t ng b c trong quy trình th m đ nh giá đư đ c áp d ng t i Công ty

Th m đ nh giá Th K ra sao

v i 9 công ty thành viên), đ c thành l p theo ngh đ nh s 101/N -CP ngày 03/08/2005 c a Chính ph CENVALUE đáp ng đ y đ nh ng tiêu chu n h t s c

kh t khe v nhân s , trình đ chuyên môn và c s v t ch t k thu t đ c đ t ra đ i

v i m t doanh nghi p th m đ nh giá chuyên nghi p

Ngay t khi thành l p, CENVALUE đư nhanh chóng tham gia và hòa nh p v i

c ng đ ng các doanh nghi p th m đ nh giá c a Vi t Nam, khu v c và th gi i CENVALUE hi n là thành viên tích c c c a H i Th m đ nh giá Vi t Nam

V i m c tiêu ph n đ u tr thành doanh nghi p th m đ nh giá chuyên nghi p hàng

đ u c a Vi t Nam và t ng b c h i nh p th gi i, CENVALUE không ng ng n l c nâng cao trình đ , n ng l c, kinh nghi m c ng nh nh ng hi u bi t sâu v chuyên môn nghi p v cho đ i ng th m đ nh viên Không ch v y đ i ng th m đ nh viên còn

t n t y v i công vi c, ch m sóc khách hàng chu đáo và có đ o đ c trong ngh nghi p Ngoài ra, CENVALUE c ng áp d ng h th ng qu n lý ch t l ng ISO 9001:

2000

2.1.1.2. Gi i thi u v Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K

Tên Công ty : CÔNG TY C PH N TH M NH GIÁ TH K

29

 Các chi nhánh:

 82 Nguy n Chí Thanh, ph ng Láng Th ng, qu n ng a, TP.Hà N i

 63 Bùi Th Xuân, ph ng B n Nghé, Qu n 1, Thành ph H Chí Minh

 VP giao d ch: 35 Hoàng Tr ng Minh, ph ng B c C ng, TP.Lào Cai

 Hi nănayăcôngătyăđangălƠăthƠnhăviênăchínhăth c c a:

 H i doanh nghi p tr Thành ph Hà N i

 Hi p h i B S nhà đ t Vi t Nam

 Hi p h i Th m đ nh giá Vi t Nam

 Phòng th ng m i và công nghi p Vi t Nam

 M t trong 16 sáng l p viên m ng các sàn B S Vi t Nam

tr ng, l p k ho ch kinh doanh

 T v n đ u t và t v n các d án

phát tri n kinh t – xã h i  D ch v đ u giá tài s n

 Th m đ nh giá tr doanh nghi p

 Th m đ nh giá tr B S:

 Nhà ph , bi t th

 Nhà, b êt th , đ t phân lô các khu đô th , trang tr i

 Chung c , cao c v n phòng, khách s n

 Nhà hàng, siêu th , trung tâm th ng m i, kho bãi

 D án kinh doanh B S (d án khu đô th m i)

 Th m đ nh giá đ ng s n:

 Máy móc, thi t b , dây chuy n s n xu t,

 Ph ng ti n v n t i, thi t b chuyên dùng,ầ

 Th m đ nh d án đ u t

30

 M căđíchăc a th măđ nh giá

 Làm c s mua – bán tài s n  Làm c s th ch p v n ngân hàng

 Làm c s thanh lý, phát m i tài s n  Làm c s ch ng minh tài chính

 Làm c s xét duy t d toán chi

ngu n v n NSNN

 Làm c s tính thu , h ch toán k toán, báo cáo tài chính

 Làm c s góp v n liên doanh liên

k t, c ph n hóa, mua và bán doanh

nghi p, h th ng kinh doanh

m c tiêu đó, CENVALUE đư và đang không ng ng n l c nâng cao trình đ , n ng

l c, kinh nghi m, hi u bi t sâu v chuyên môn nghi p v cho đ i ng T V đ đáp ng nhu c u ngày càng cao c a khách hàng i ng T V th ng xuyên đ c hu n luy n, đào t o trong và ngoài n c nh m nâng cao trình đ nghi p v , đáp ng tiêu chu n

c a Vi t Nam và Qu c t Trong th i gian t i, m ng l i giao d ch c a công ty s ngày càng đ c m r ng, đáp ng ngày càng t t h n nhu c u c a khách hàng

2.1.1.5. Khách hàng - đ i tác c a công ty

CENVALUE c ng thi t l p và duy trì m i quan h b n v ng v i m t s l ng

l n khách hàng:

 i v i th măđ nh máy móc thi t b

Công ty th m đ nh giá tr tài s n ph c v cho các m c đích khác nhau c a các c quan, đ n v hành chính s nghi p tr c thu c các B , các S trong n c nh :

 B giáo d c và đ o t o, B y t , B tài nguyên và môi tr ng, B công th ng,

B lao đ ng, th ng binh và xư h i

 S Y t , S khoa h c và công ngh , S k ho ch và đ u t , S Lao đ ng th ng binh và xã h i, S NN và PT nông thôn, S n i v , S v n hóa th thao và du l ch, các tr ng H, C , TCCN, THPT, THCS, ti u h c, m m non,ầ

 i v i th măđ nhăB S

Công ty là m t trong nh ng đ i tác th ng xuyên và tin c y c a các ngân hàng hàng đ u H p tác th m đ nh v i nhi u m c đích khác nhau, trong đó ch y u là đ nh giá B S làm c s th ch p vay v n ngân hàng: