Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng Phùng Văn Thành.

Thông qua nghiên cứu thực trạng việc lựa chọn và sử dụng đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng đề tài khái quát hóa để đưa ra những đề xuất giải pháp về quản lý n

1

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu

“Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải “quan điểm của William Petty lý

giải về quá trình tạo ra giá trị từ hoạt động sản xuất Theo ông muốn có của cải phải

có cả lao động và đất đai Chỉ có lao động mà không có đất đai thì lao động đó cũng

rơi vào tình trạng thất nghiệp, không thể tạo ra được của cải

Như vậy, đất đai là một trong các yếu tố đầu vào không thể thiếu (lao động, đất

đai, vốn) trong quá trình tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh Đất đai là yếu

tố không thể thiếu mà các doanh nghiệp dù là doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp,

hay là các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đều phải sử

dụng trong quá trình hoạt động của mình Tuy nhiên, ở mỗi loại hình doanh nghiệp

sản xuất kinh doanh khác nhau, nhu cầu về đất đai cũng có sự khác biệt Chính điều

này dẫn đến sự khác nhau trong việc lựa chọn vị thế đất đai của doanh nghiệp

Thực tế ở Thành phố Hải Phòng cho thấy, trong những năm đổi mới, sự phát

triển của nền kinh tế nhiều thành phần làm xuất hiện nhiều loại hình doanh nghiệp:

doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Chỉ tính

từ năm 2000 đến năm 2010 số doanh nghiệp ở Thành phố Hải Phòng tăng từ 1089 lên

hơn 5000 doanh nghiệp, điều này làm cho diện tích đất được dùng cho sản xuất của

ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên trong thời gian qua

Càng nhiều doanh nghiệp ra đời, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Nếu đối

với các doanh nghiệp thương mại, các đơn vị tiến hành họat động kinh doanh thì nhu

cầu sử dụng đất ở trung tâm thành phố với những vị thế đẹp, và hạ tầng kỹ thuật

tương đối tốt , gần các đô thị được các doanh nghiệp thương mại quan tâm hàng

đầu Tuy nhiên giá cả của những mảnh đất này không hề rẻ Đối với các doanh

nghiệp tiến hành sản xuất, ưu tiên của họ hướng đến các khu vực đất có giá rẻ, nhưng

vẫn thuận tiện về giao thông và có cơ sở hạ tầng thỏa đáng giúp họ tiến hành các hoạt

động kinh doanh của mình Trong xu hướng hiện nay, khi mà số lượng doanh nghiệp

ngày một gia tăng và các doanh nghiệp đã khẳng định thương hiệu có xu hướng thực

hiện tái sản xuất cả về chiều rộng lẫn chiều sâu ngày càng nhiều, thì việc các nhà

quản lý, các chủ doanh nghiệp phải có chiến lược trong đầu tư đất đai mở rộng sản

xuất là cần thiết Nói cách khác, do mục tiêu phát triển khác nhau, việc lựa chọn đất

2

để triển khai kinh doanh của các chủ doanh nghiệp do đó cũng không đồng nhất Chính vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố tác động đến quyết định lựa chọn đất đai để tiến hành kinh doanh của chủ doanh nghiệp là điều cần thiết

Xuất phát từ đó, là người đang tham gia nghiên cứu và quản lý về đất đai xã hội,

tác giả lựa chọn chủ đề Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng làm đề tài nghiên

cứu cho luận án tiến sỹ kinh tế Thông qua nghiên cứu thực trạng việc lựa chọn và sử dụng đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng đề tài khái quát hóa để đưa ra những đề xuất giải pháp về quản lý nhà nước để định hướng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp lựa chọn đất đai phục vụ nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

2 Mục tiêu và nội dung nghiên cứu của luận án:

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

2.1.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về các nhân tố tác động và phân tích, đánh giá thực trạng các nhân tố và tác động của nó đến việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn nghiên cứu

Đề tài luận giải các đề xuất giải pháp nhằm định hướng và tạo điều kiện thu hút các doanh nghiệp và điều chỉnh việc lựa chọn đất đai phát triển sản xuất kinh doanh một cách hợp lý có hiệu quả

2.1.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa và bổ sung làm rõ các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai phục

vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

- Chỉ ra được các yếu tố như môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động nhân lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá thuê đất có ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp nói chung, nghiên cứu cụ thể trên địa bàn Hải Phòng nói riêng

- Đâu là những điểm mạnh, yếu điểm trong việc thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện các nhân tố nhằm định hướng cho việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp một cách có hiệu quả trên địa bàn thành phố Hải Phòng những năm tới

3

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là một số yếu tố kinh tế (chính sách thuế, phí

của địa phương về thuê đất, khả năng tiêu thụ sản phẩm ), xã hội (lao động, đòi hỏi

về môi trường ) và các yếu tố từ môi trường thể chế (quy hoạch đất, chiến lược phát

triển kinh tế xã hội địa phương ) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lực chọn

đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản

xuất công nghiệp trong các khu công nghiệp ở Thành phố Hải Phòng

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu việc lựa chọn đất cho sản xuất ở một số doanh nghiệp công

nghiêp sản xuất chủ yếu dựa vào số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hải phòng Mặc

dù Hải Phòng, là thành phố nổi tiếng về công nghiệp đóng tàu, xi măng, sản xuất nhựa

và các ngành công nghiệp này được nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế tham

gia Tuy nhiên, nghiên cứu lại không đi vào phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn

đất đai của doanh nghiệp theo từng ngành sản xuất cụ thể mà nghiên cứu phân tích các

nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo hình thức góp vốn, quy mô

vốn và quy mô lao động

Ngoài việc sử dụng dữ liệu thứ cấp liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành

phố Hải Phòng trong khoảng thời gian 2001-2010, đề tài còn tiến hành điều tra thu thập

dữ liệu sơ cấp từ đội ngũ cán bộ quản lý, các nhà nhiên cứu, các doanh nghiệp những

vấn đề liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải phòng trong năm 2012

Luận án gồm 4 chương ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và

phụ lục

Chương 1 Tổng quan những vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về nhân tố

ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp

Chương 2 Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Đánh giá thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của các

doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng từ kết quả điều tra

Chương 4: Phương hướng và giải pháp khuyến khích và điều chỉnh các doanh

nghiệp lựa chọn đất thuê vận dụng cho thành phố Hải Phòng

4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT

PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ MỤC TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ

1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai trong nền kinh tế

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ

kế tiếp nhau của loài người Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau Ngày nay, vai trò của đất đai không chỉ dừng lại ở tư liệu sản xuất nông nghiệp, là địa bàn đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, là không gian thõa mãn những nhu cầu của con người mà còn

là đối tượng để giải quyết những vấn đề mang tính toàn cầu như ô nhiễm môi trường,

an ninh lương thực, phát triển cộng đồng,

1.1.2 Mục tiêu của việc sử dụng đất đai trong nền kinh tế

Mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là lợi nhuận vì vậy họ sẽ tận dụng tối đa có thể từ sử dụng đất để mang lại lợi nhuận lớn nhất Vì thế, các DN phải có những tính toán kĩ càng về mục đích sử dụng cùng với lợi ích và chi phi từ sử dụng đất Tùy vào mục đích sử dụng đất mà DN lựa chọn và sử dụng đất nhằm tạo

ra lợi nhuận

Đất làm trụ sở, cơ sở sản xuất : đất có các yếu tố cơ bản như: vị trí , đặc điểm về giao thông, địa chất, phong thủy có ý nghĩa quan trọng Doanh nghiệp phải xem xét

và lựa chọn đất sao cho có càng nhiều lợi thế và càng phù hợp càng tốt Những yếu tố của đất đai làm cơ sở sản xuất, trụ sở là 1 trong các yếu tố quyết định thành bại của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô và sự phát triển của doanh nghiệp trong tương lai bởi vậy, việc lựa chọn đất của DN được thực hiện rất cẩn thận

Đất làm nơi giao dịch, đại diện: Doanh nghiệp thường lựa chọn đất có vị trí chiến lược, tính toán giữa lợi ích mang lại và chi phí bỏ ra

Đất được cho mục đích đầu tư của doanh nghiệp : vì là tài sản có giá trị và được phép chuyển nhượng nên đất có thể dùng để đầu tư Ngoài buôn bán , môi giới, doanh nghiệp có thể xây dựng các dự án đầu tư Việc đầu tư đất có thể tạo ra lợi nhuận lợi nhưng tồn tại không ít rủi ro

5 Đất có thể là nguồn vốn cho sản suất: Đất là tài sản có giá trị, nên khi cần, đất có

thể đemm ra làm vật thế chấp để doanh nghiệp có được nguồn vốn phục vụ cho các

hoạt động kinh tế

1.1.2.3 Mối quan hệ giữa mục tiêu sử dụng đất đai của doanh nghiệp và

xã hội

Đối với doanh nghiệp, đất đai là một trong những nguồn lực rất quan trọng đảm

bảo sự tồn tại và phát triển nhằm đem lại lợi nhuận lâu dài cho doanh nghiệp Chính

vì thế khi sử dụng đất đai doanh nghiệp quan tâm tới các mục tiêu thu hút lợi nhuận

từ việc sử dụng đất đai Cụ thể như sau: (i) Số tiền đầu tư vào đất đai của doanh

nghiệp phải ở mức thấp để doanh nghiệp còn có điều kiện đầu tư và các sản phẩm

hàng hóa khác, từ đó có được lợi nhuận; (ii) Đảm bảo hợp pháp quyền sử dụng đất

của doanh nghiệp và các cá nhân, tổ chức có liên quan trong các họat động kinh

doanh sử dụng đất đai; (iii) Bảo vệ, cải thiện chất lượng đất và môi trường xung

quanh nhằm đảm bảo phát triển doanh nghiệp bền vững trong tương lai

Đối với xã hội, mà đại diện là nhà nước, việc sử dụng đất đai hướng đến các

mục tiêu sau: (i) Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và

pháp luật; đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả tạo điều kiện phát

triển nền kinh tế bền vững; (ii) Bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có hiệu quả với

biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững; (iii) Phát huy tối đa

tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa,

chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và các mục tiêu

phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước

1.2 CÁC LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

LỰA CHỌN ĐẤT CHO SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP

1.2.1 Lý thuyết địa tô của K.Mark và việc vận dụng vào lựa chọn đất của các

doanh nghiệp

Theo K Mark, trong nông nghiệp do ruộng đất là tư liệu sản xuất cơ bản Đại bộ

phận đất cho nông nghiệp là xấu, và nói chung người ta không tạo thêm được ruộng

đất Giá cả ruộng đất trong nông nghiệp, nếu chỉ kinh doanh trên ruộng đất tốt và

trung bình thì sẽ không đủ nông sản phẩm để thỏa mãn nhu cầu của xã hội Vì những

lẽ trên mà trong nông nghiệp, giá cả nông sản do điều kiện sản xuất trên ruộng đất

xấu quyết định Những nhà tư bản kinh doanh trên những ruộng đất có điều kiện sản

6 xuất thuận lợi luôn luôn thu được lợi nhuận siêu ngạch Lợi nhuận siêu ngạch này tương đối ổn định và lâu dài, vì nó dựa trên tính chất kiên cố của ruộng đất và độ màu

mỡ của đất đai Lợi nhuận siêu ngạch này sẽ chuyển hóa thành địa tô chênh lệch

1.2.2 Các lý thuyết nghiên cứu hiện đại về lựa chọn đất và các nhân tố tác động đến lựa chọn đất phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp

Larry E Swedroe and Jared Kizer, Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst cho rằng việc doanh nghiệp tiến hành thuê đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phụ thuộc vào việc đa dạng hóa danh mục đầu tư của doanh nghiệp João Leitão, Rui Baptista đã chỉ ra những yếu tố như các hỗ trợ của chính quyền trung ương, địa phương về thuế, phí thuê đất, các quy định về giao đất, cũng như các chính sách liên quan đến phát triển hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển của địa phương mà nơi doanh nghiệp dự định đầu tư có ảnh hưởng đến việc đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp khi tiến hành sản xuất kinh doanh Theo tư tưởng này, nếu các các thủ tục hành chính, chính sách về thuế và giá đất cũng như những đóng góp cho địa phương

là những điều kiện cần để thu hút các doanh nghiệp tiến hành đầu tư vào đất đai; các yếu tố như hệ thống điều kiện giao thông nội vùng, mạng lưới giao thông, công trình thiết bị chuyển tải và cung cấp năng lượng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống điện, thông tin liên lạc, yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải, điều kiện về phòng cháy chữa cháy, an ninh, diện tích mặt bằng và khả năng thuê thêm đất phục vụ sản xuất kinh doanh có ý nghĩa như điều kiện đủ trong việc hút hút các doanh nghiệp đầu

tư vào đất đai để tiến hành các hoạt động sản xuất

Như vậy, nếu theo quan điểm của các nhà kinh tế học thuộc trường phái cổ điển, tân cổ điển thì việc quyết định đầu tư vào đất đai của các chủ doanh nghiệp dựa chủ trên lý thuyết địa tô, thì hiện nay theo quan điểm hiện đại quyết định đầu tư vào đất đai của các doanh nghiệp phụ thuộc vào rất nhiều nhóm yếu tố Quyết định đầu tư đất đai của chủ doanh nghiệp không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu phát triển của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc và chính sách thu hút của địa phương cũng như điều kiện hạ tầng cơ sở kỹ thuật, hạ tầng cơ sở xã hội của địa phương mà doanh nghiệp có

ý định đầu tư

1.2.3 Lý thuyết hàm định giá thuế đất

Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp cần đất để thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi

7 đậu xe Để có đất, các doanh nghiệp phải thuê mướn Giá thuê đất hay chi phí thuê

đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố Trong một thành phố phát triển theo mô

hình làn sóng thì giá thuê đất biến thiên theo khoảng cách giữa nơi thiết đặt nhà máy

và trung tâm thành phố Giá thuê đất của các doanh nghiệp giảm dần khi các công ty

đặt ra trung tâm thành phố và điều này cũng đúng trong trường hợp thuê đất của các

hãng hay công sở; Giá thuê đất của các cửa hàng thương mại phụ thuộc vào mật độ

dân cư và mức độ lợi nhuận cho việc mua hàng

CHƯƠNG 2 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Khái quát về đặc điểm địa bàn nghiên cứu, tình hình sử dụng đất của các

doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ở Thành phố Hải Phòng

2.1.1 Khái quát chung về tình hình sử dụng đất của Thành phố Hải Phòng

Quá trình phát triển nhanh mạnh nền kinh tế - xã hội của thành phố theo hướng

công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong những năm qua đã kéo theo việc thay đổi rất lớn

trong việc bố trí sử dụng các loại đất Diện tích đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng

lúa, rau, màu các loại,…) phải chuyển một phần để xây dựng phát triển đô thị, các khu

dân cư, các cụm, khu công nghiệp tập trung và xây dựng kết cấu hạ tầng,… Quỹ đất

sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng mạnh góp phần đẩy mạnh tiến trình công

nghiệp hóa ở địa phương Quỹ đất dành cho phát triển giao thông, thủy lợi cũng tăng

đáng kể Nhiều tuyến tỉnh lộ, huyện lộ được nâng cấp, mở rộng, phong trào làm đường

giao thông nông thôn phát triển mạnh góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ vận

chuyển giao lưu giữa các vùng trong và ngoài thành phố, là yếu tố thúc đẩy các trục

phát triển của địa phương

2.1.2 Tình hình sử dụng đất ở các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố

Hải Phòng

Thứ nhất, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu

thực tiễn đặt ra, tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp cơ sở còn chậm,

thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết của các ngành; tính

khả thi chưa cao, việc công bố công khai và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất còn yếu

Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất vào mục đích chuyên dùng và đất ở tại các

địa phương còn một số tồn tại và bất cập, còn xảy ra tình trạng nhiều công trình sử

dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất

8 Thứ ba, trải qua một thời gian khá dài bị buông lỏng quản lý; việc thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai chưa được triệt để, thường xuyên

Thứ tư, cơ chế chính sách pháp luật về đất đai có nhiều thay đổi từ năm 1987 đến nay nhưng vẫn còn không ít vấn đề chưa đủ rõ, thậm chí chồng chéo, mâu thuẫn nên các cơ quan chuyên ngành chưa theo kịp với sự thay đổi chính sách, chưa tham mưu cho Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành các cơ chế chính sách về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2 Khung nghiên cứu, phương pháp điều tra và xử lý dữ liệu 2.2.1 Khung nghiên cứu

Theo quan điểm của tác giả phân tích các nhân tố tác động đến quyết định lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp có thể nhóm thành: (I) các yếu tố thuộc về nhìn nhận của doanh nghiệp đối và (II) nhóm các yếu tố phụ thuộc vào chính quyền địa phương

Khi nhìn vào hai nhóm yếu tố này, ta thấy 6 trên 7 yếu tố từ phía doanh nghiệp chịu

có mối quan hệ qua lại tích cực với với các yếu tố từ phái chính quyền địa phương ngoại trừ yếu tố kỳ vọng của chủ doanh nghiệp Cụ thể như sau:

Môi trường pháp lý

Trình độ phát triển KT- XH)

Huy động nhân lực SXKD

Kỳ vọng của chủ DN

YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI TỪ PHÍA DOANH NGHIỆP

LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP

Lợi nhuận

Sự phát triển bền vững

Mối quan hệ giữa lợi nhuận và diện tích đất sử dụng Kiểm định các yếu

tố có tác động như thế nào đến lựa chọn đất của doanh nghiệp

Khả năng tiếp cận thông tin

Đảm bảo môi trường pháp lý

Đảm bảo

hạ tầng kỹ thuật

Hỗ trợ phát triển nhân lức

Cung cấp thông tin

Nhân viên hành chính

YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP TỪ PHÍA ĐỊA

PHƯƠNG

Giá thuê đất

Thủ tục hành chính

Sơ đồ 1: Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất

đai của doanh nghiệp

9

2.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Nếu như nhu cầu của doanh nghiệp trong việc mở rộng diện tích đất đầu tư suy cho

cùng phụ thuộc vào nhận thức của doanh nghiệp về cơ hội kiếm được lợi nhuận và sự

phát triển bền vững của doanh nghiệp trong tương lai, thì sự cho phép của chính quyền

địa phương lại phụ thuộc vào trình độ của đội ngũ cán bộ quản lý hiện tại và mục tiêu

phát triển kinh tế xã hội của địa phương trong tương lai Đây chính là hai đối tượng của

cuộc điều tra

Đề tài xây dựng các câu hỏi đối với 2 nhóm đối tượng (doanh nghiệp đầu tư và

cán bộ quản đất đai) trên 7 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến quyết định lựa

chọn đất của chủ doanh nghiệp

Câu hỏi đối với các doanh nghiệp

Để đánh giá về thực trạng sử dụng đất ở các loại hình doanh nghiệp, ở từng

doanh nghiệp kinh doanh đặc thù, bộ phiếu điều tra thu thập các thông tin về tổng

diện tích đất mà các doanh nghiệp được giao khi thành lập Tình trạng sử dụng đất

cho các hoạt động của doanh nghiệp hiện nay có sự biến đổi như thế nào so với trước

đây? Trong diện tích đất được giao, doanh nghiệp dành bao nhiêu diện tích để phục

vụ sản xuất? Để xây dựng cở hạ tầng xã hội cho nhân viên của doanh nghiệp? Hay

đất được doanh nghiệp đem vào sử dụng ở mục đích khác? Với tình trạng sử dụng

đất như hiện nay, thì khoản thuế đất phải đóng chiếm tỷ trọng như thế nào trong tổng

số tiền thuế, phí mà doanh nghiệp phải nộp

Các điều tra về nhu cầu tăng thêm diện tích đất cho sản xuất kinh doanh của

doanh nghiệp sẽ là căn cứ để đề tài kiểm định xem có mối quan hệ nào giữa gia tăng lợi

nhuận của doanh nghiệp với nhu cầu về mở rộng diện tích đất đối với doanh nghiệp

không Khi mà doanh nghiệp có nhu cầu về gia tăng diện tích đất thì phần diện tích đất

tăng thêm đó sẽ được đầu tư cho sản xuất là bao nhiêu? Và dành cho xây dựng hạ tầng

xã hội phục vụ cho lao động của doanh nghiệp là bao nhiêu?

Câu hỏi đối với cán bộ quản lý địa phương

Các câu hỏi phỏng vấn với nhóm đối tượng này được thiết kế theo phương pháp

định danh và định danh thứ bậc nhằm giúp tác giả có được những đánh giá, nhận định

của đội ngũ cán bộ địa phương trong việc giải quyết, tạo điều kiện kích thích các yếu tố

ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong việc quyết định thuê đất phục vụ sản của doanh

nghiệp Quan điểm của đội ngũ này về các biện pháp, chính sách nhằm khuyến khích và

10 thúc đẩy động lực đối với chủ doanh nghiệp trong việc đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất trong giai đoạn tới cũng được đưa vào bảng hỏi dưới dạng các câu hỏi đóng và câu hỏi mở

2.2.3 Chọn mẫu điều tra

Về phía doanh nghiệp, đề tài lựa chọn các doanh nghiệp theo các loại hình phân chia khác nhau trên 3 tiêu chí, quy mô vốn, quy mô lao động, và nguồn vốn (thành phần kinh tế) Nói cách khác, trong nghiên cứu này tác giả sử dụng chọn mẫu phân tổ

để tiến hành điều tra Tuy nhiên, ngoài phương pháp chọn mẫu phân tổ, tác giả còn thực hiện phương pháp chọn mẫu hệ thống (máy móc), tức là tác giả xác định số doanh nghiệp được phỏng vấn theo các loại hình

Về phái cạnh bộ quản lý đề tài lựa chọn các nhà quản lý làm việc tại các sở, ngành của thành phố và đội ngũ, lãnh đạo các quận huyện Việc lựa chọn điều tra nhóm đối tượng này cũng giống như việc lựa chọn nhóm đối tượng điều tra doanh nghiệp Đó là việc tác giả kết hợp cả phương thức chọn mẫu phân tổ và chọn mẫu hệ thống Phương thức này giúp tác giả có được những thông tin chính xác nhất về quan điểm của những đối tượng quản lý ở Hải Phòng đối với chính sách thúc đẩy doanh nghiệp tiến hành đầu tư đất phục vụ sản xuất trên địa bàn thành phố

2.2.4 Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu

Đề tài sử dụng phương pháp thống kê mô tả để so sánh, cây vấn đế để phân tích tổng quan về tình hình lợi nhuận, đóng góp vào ngân sách tỉnh từ các nguồn thuế của doanh nghiệp, số lượng việc làm tạo ra của các loại hình doanh nghiệp đối với nền kinh tế của Hải Phòng

Đối với 7 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mở rộng đất đai cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng, đề tài sử dụng phần mền thống kế SPSS tiến hành phân tổ và so sánh cặp

từ kết quả điều tra phiếu theo đánh giá của doanh nghiệp về môi trường pháp lý, tác động của sự phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, khả năng huy động nhân lực cho sản xuất, kỳ vọng của doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư vào địa phương, khả năng tiếp cận của doanh nghiệp tới hệ thống thông tin về đất thủ tục hành chính và giá thuê đất phục vụ sản xuất công nghiệp trên địa bàn Phương pháp tương tự cũng được tiến hành khi phân tích đánh giá đối với mẫu phiếu phỏng vấn cán bộ quản lý địa phương

về đất đai trên các nội dung điều tra

CHƯƠNG 3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH

PHỐ HẢI PHÒNG TỪ KẾT QUẢ ĐIỀU TRA

3.1 Tình trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp được điều tra

Trong các doanh nghiệp được điều tra, với diện tích đất được giao các doanh

nghiệp chủ yếu dùng vào sản xuất, diện tích đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội

chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ Nhiều doanh nghiệp đã sử dụng toàn bộ số đất được cấp vào hoạt

động sản xuất kinh doanh, không dành diện tích cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội

Trong diện tích đất phục vụ cho sản xuất của doanh nghiệp thì phần dành cho nhà

xưởng, kho bãi chiếm diện tích nhiều nhất Đất dành cho văn phòng chiếm tỷ lệ ít hơn

Đối với đất dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội của các doanh nghiệp thì phần đất

dành cho vui chơi giải trí chiếm dịch tích nhiều hơn là đất ưu tiên cho nhà ở của lao

động làm việc tại các doanh nghiệp thuê đất sản xuất trên địa bàn Hải Phòng

3.2 Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp

trên địa bàn thành phố Hải Phòng

3.2.1 Từ phía doanh nghiệp

3.2.1.1 Nhận định của doanh nghiệp đối với các yếu tố từ môi trường

pháp lý ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất

Khoảng 50% số doanh nghiệp được điều tra được điều tra trên địa bàn thành phố

cho rằng môi trường pháp lý có ảnh mạnh đến tâm lý đầu tư mở rộng đất phục vụ

hoạt động của doanh nghiệp Đối với các doanh nghiệp, quy hoạch đất đai, đặc biệt là

quy hoạch đất cho phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các quy định

liên quan đến việc giao đất cho doanh nghiệp đều có tác động mạnh đến tâm lý đầu tư

mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp bởi những bản quy hoạch này là căn

cứ giúp doanh nghiệp biết được đánh giá được các ưu tiên của địa phương, định

hướng, chiến lược phát triển của địa phương, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý

dựa vào điều kiện hiện tại của doanh nghiệp không

3.2.1.2 Nhận định của doanh nghiệp về các yếu tố từ trình độ phát triển

hạ tầng kỹ thuật tác động đến quyết định mở đầu tư đất phục vụ sản xuất

Các doanh nghiệp được điều tra cho rằng quyết định mở rộng diện tích đất phục vụ

sản xuất ít phụ thuộc vào thu nhập của người dân sống trên địa bàn, cũng như xu hướng

phát triển của khu vực nông nghiệp và biến đổi của khu vực nông thôn nơi họ thực hiện

12 đầu tư Nói cách khác, trong các yếu tố từ trình độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương tác động đến quyết định của doanh nghiệp trong việc mở rộng đầu tư đất phục

vụ sản xuất, các doanh nghiệp sản xuất bày tỏ quan tâm nhiều nhất đến dịch vụ điện nước, hạ tầng cơ sở giao thông (đặc biệt là dịch vụ điện nước tại nơi họ tiến hành thuê đất phải được đảm bảo) và ít quan tâm đến việc đất họ thuê phải ở gần khu đô thị Điều

đó cũng có nghĩa là việc mở rộng diện tích phục vụ sản xuất của doanh nghiệp chỉ được thực hiện dựa trên việc địa phương tạo điều kiện như thế nào đối với hoạt động của doanh nghiệp, chứ không phụ thuộc vào khả năng tiêu thụ sản phẩm mà doanh nghiệp sản xuất ra ở trên địa bàn, và cũng ít phụ thuộc vào liệu khu vực nông nghiệp, nông thôn

ở nơi đầu tư có là nơi lý tưởng để tìm kiếm nguyên liệu đầu vào phụ vụ cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp hay không

3.2.1.3 Nhận định của doanh nghiệp đối với các yếu tố về khả năng huy động nhận lực cho sản xuất kinh doanh đển quyết định đầu tư đất

Khoảng 70% doanh nghiệp được điều tra cho rằng khả năng huy động được nguồn nhân lực cả về số lượng và chất lượng sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất Nói cách khác, phần lớn các doanh nghiệp sẽ

mở rộng diện tích đất phục vụ sản xuất kinh doanh khi họ khi họ có khả năng huy động được nhân lực và đặc biệt là nhân lực có chất lượng cao trên địa bàn mà họ dự định đầu tư

3.2.1.4 Nhận định tác động của việc tiếp cận thông tin thuê đất tới quyết định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất

Đối với việc tiếp cận thông tin từ cơ quan quản lý đia phương để có hướng đầu

tư mở rộng đất phụ vụ sản xuất, có đến 40% số doanh nghiệp cho rằng họ hầu như không có được các thông tin về quy hoạch đất cho phát triển của địa phương Chính việc thiếu thông tin về các bản quy hoạch đất đai cho phát triển địa phương nên phần lớn các chủ doanh nghiệp tham gia trả lời phỏng vấn cho rằng cơ hội của họ trong việc lựa chọn được vị trí đất tối ưu cho sự phát triển doanh nghiệp của họ hầu như rất hạn chế

3.2.1.5 Nhận định tác động của thủ tục hành chính địa phương đến định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp

Đánh giá về thủ tục hành chính của Hải Phòng về đất đai được xem xét dựa trên các hoạt động hành chính mà doanh nghiệp gặp phải khi làm việc với công chức nhà

13 nước trong lĩnh vực quản lý đất trên địa bàn Chính vì vậy khi đánh giá về thủ tục

hành chính, luận án tiến hành đánh giá về quy trình giải quyết vấn đề và năng lực của

cán bộ địa phương trong giải quyết các vấn đề liên quan đến thuê đất Các doanh

nghiệp được điều tra nhìn chung cho rằng hầu hết đội ngũ cán bộ địa phương liên

quan đến quản lý đất đai đều chưa có năng lực thỏa đáng, điều này khiến cho các

doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận tới các vấn đề liên quan đất đai cho

mục đích sản xuất Nói một cách khác, hiện nay các doanh nghiệp không chỉ gặp khó

khăn khi làm các thủ tục thuê đất, mà kể cả khi xong hết các thủ tục rồi, thì việc sử

dụng ngay đất cho sản xuất vẫn còn gặp nhiều khó khăn bởi chính quyền địa phương

còn nhiều lúng túng trong công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến việc thu hồi và giao

đất cho doanh nghiệp bị chậm so với tiến độ

3.2.1.6 Nhận định về mức độ kỳ vọng của chủ doanh nghiệp khi tiến hành

đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất

Xét về kỳ vọng, mong muốn của phần lớn doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư mở

rộng diện tích đất phụ vụ sản xuất là có được lợi nhuận và giảm thiểu các chi phí liên

quan đến quá trình hoạt động Tỷ lệ các doanh nghiệp cho rằng họ hoạt động với

mong muốn đóng góp cho sự phát triển của địa phương chỉ chiếm 20% Nói cách

khác, các doanh nghiệp đầu tư đất cho phát triển sản xuất thì sự đóng góp của doanh

nghiệp cho sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương ra sao không phải là vấn đề

quan trọng đối với họ

3.2.1.7 Nhận định về giá thuê đất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất của

doanh nghiệp

Kết quả điều tra tại các doanh nghiệp sản xuất ở Hải Phòng cho thấy, các doanh

nghiệp ngoài nhà nước chịu rất nhiều ảnh hưởng về sự biến đổi từ giá thuê đất đối với

quyết định mở rộng diện tích đất phục vụ sản xuất của họ Ngược lại, doanh nghiệp

nhà nước thì sự tác động của giá thuê đất có ảnh hưởng ít hơn đến quyết định thuê đất

phục vụ sản xuất của họ Khi xét theo quy mô vồn và lao động kết quả điều tra cũng

cho thấy không có xu hướng rõ rệt về sự biến động của giá thuê đất đến quyết định

đầu tư mở rộng diện tích của doanh nghiệp Nói cách khác, việc doanh nghiệp quyết

định thuê thêm đất không phụ thuộc vào số vốn mà lao động mà họ đang sở hữu mà

lại phụ thuộc vào tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại của họ

14

3.2.2 Từ phía cán bộ quản lý 3.2.2.1 Nhận định của cán bộ quản lý địa phương về đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút, khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất sản xuất

Nhận định chung về việc đảm bảo môi trường pháp lý với các bản quy hoạch, các quy định liên quan đến giao đất được các nhà quản lý ở Hải Phòng tự đánh giá là tương đối tốt Trong các yếu tố từ môi trường pháp lý, vấn đề minh bạch, rõ ràng của các bản quy hoạch đất đai, các quy định liên quan đến việc giao đất cho doanh nghiệp được các nhà quản lý địa phương đánh giá có tác động mạnh nhất đến tâm lý quyết định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp Mặc dù các bản quy hoạch của địa phương cho phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu

đô thị mới được hiểu như kim chỉ nam cho các doanh nghiệp tiến hành lựa chọn các mảnh đất để thực hiện sản xuất kinh doanh, tuy nhiên có thể nhận thấy rằng, cả khu vực doanh nghiệp và các cán bộ quản lý đất đai ở địa phương đều cho rằng việc chất lượng của các bẩn quy hoạch này mới ở mức trên trung bình, chưa đạt loại khá nên tác động của nó đến việc doanh nghiệp quyết định của thuê đất phục vụ sản xuất là chưa cao Nói một cách khác, Theo quan điểm của cán bộ quản lý được điều tra tại Hải Phòng, hiện nay mới chỉ những bản quy hoạch đất của địa phương là được thực hiện tương đối bài bản và đáp ứng tương đối tốt nhu cầu của doanh nghiệp

3.2.2.2 Quan điểm của cán bộ quản lý địa phương về đảm bảo hạ tầng kỹ thuật trong việc khuyến khích, các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất

Trong các yếu tố thuộc hạ tầng cơ sở của địa phương liên quan đến việc thu hút các nhà đầu tư thuê đất phục vụ sản xuất, đánh giá của đội ngũ cán bộ quản lý địa phương nhìn nhận các dịch vụ điện nước được họ tiến hành cung ứng tương đối tốt Đội ngũ cán bộ quản lý cũng cho rằng hiện trạng hạ tầng cơ sở phục vụ giao thông vận tải của Hải Phòng chưa được tốt nhưng nó cũng ở trên mức trung bình, và đội ngũ cán bộ quản lý địa phương cũng nỗ lực để giúp các doanh nghiệp thuê đất gần bến tàu, bến xe để thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hòa Tuy nhiên, khả năng đáp ứng đồi hỏi thực tế cũng chỉ mới ở trên mức trung bình

3.2.2.3 Đánh giá của các sở ban ngành về các phương thức hỗ trợ doanh nghiệp huy động nhận lực khi thuê đất phục vụ sản xuất

Nhìn chung tỷ lệ cán bộ quản lý làm việc tại các Sở, các đơn vị trực thuộc quản

lý về chuyên môn của các Sở cho rằng các biện pháp chính sách mà chính quyền triển

15 khai nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp huy động nhân lực về số lượng và chất lượng là

cao hơn hoặc ngang bằng với tỷ lệ nhận định của cán bộ quản lý làm việc tại UBND

cũng như các đơn vị trực thuộc theo chiều dọc của hệ thống này

3.2.2.4 Đánh giá của đội ngũ cán bộ địa phương về đảm bảo cung cấp

thông tin cho các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất

Nhận định của cán bộ quản lý địa phương về khả năng tiếp cận thông tin quy

hoạch đất từ phía doanh nghiệp, có khoảng 45% đối tượng quản lý được phỏng vấn đánh

giá các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận tới nguồn thông tin này một

cách thỏa đáng Trong khi đó chỉ khoảng 6% cán bộ quản lý ở địa phương cho rằng các

doanh nghiệp ít bị hạn chế về mặt cơ hội khi tiếp cận thông tin để chọn những mảnh đất

thuận lợi nhằm phục vụ hoạt động sản xuất của họ Nói cách khác việc công khai minh

bạch thông tin về thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng mởi chỉ ở mức trung bình

và gây ra rất nhiều khó khăn đối với những đối tượng cần thuê đất

3.2.2.5 Đánh giá về đội ngũ cán bộ làm công tác hành chính liên quan

đến đất đai

Đánh giá về năng lực của cán bộ địa phương, cán bộ quản lý được điều tra nhận

định rằng hầu hết đội ngũ cán bộ địa phương liên quan đến quản lý đất đai đều chưa có

năng lực thỏa đáng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đất đai Tuy nhiên bên

cạnh năng lực chưa đáp ứng được yêu cầu công việc, năng lực của đội ngũ cán bộ quản

lý ở địa phương còn chịu tác động bởi những khó khăn, vướng mắc từ các yếu tố bên

ngoài làm cản trợ năng lực hoạt động hiệu quả của họ Chẳng hạn như bản thân họ rất

muốn thay đổi, nhưng những đòi hỏi của thủ tục hành chính còn rất nhiều phiền hà và là

công chức, họ vẫn phải thực hiện theo những thủ tục này Thêm vào đó là sự phản ứng

tiêu cực của một số hộ dân khi họ triển khai công tác giải phóng mặt bằng…

3.3 Đánh giá chung về tác động của lựa chọn đất đai của Doanh nghiệp điều

tra trên địa bàn Hải Phòng

3.3.1 Mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định lựa chọn đất cho sản

xuất của doanh nghiệp

Hàm về các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định của doanh nghiệp trong đầu tư

đất phục vụ cho hoạt động sản xuất trên địa bàn thành phố Hải Phòng:

0,226Cngluc - 0.212 Cpdat

16 Điểm đáng lưu ý từ kết quả mô hình là trong khi 5 yếu tố : (i) môi trường pháp

lý, (ii) đảm bảo hạ tầng cơ sở, (iii) khả năng huy động nhân lực, (iv) kỳ vọng của chủ doanh nghiệp, (v) thủ tục hành chính về đất đai có quan hệ cùng chiều với quyết định đầu tư mở rộng đất cho sản xuất của doanh nghiệp Yếu tố (i) việc cung cấp thông tin

về các khu đất cho thuê và (ii) giá thuê đất lại có mối quan hệ ngược chiều với quyết định đầu tư đất mở rộng sản xuất của doanh nghiệp Kết quả này cho thấy sự biến động về giá thuê đất cũng như những hạn chế về tiếp cận thông tin thuê đất đang là rào cản đối với ý định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng

3.3.2 Tác động của việc sử dụng đất của doanh nghiệp đến kinh tế xã hội Thành phố Hải Phòng

3.3.2.1 Tác động về kinh tế

Nhìn chung doanh thu từ các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn Hải Phòng năm 2010 có gia tăng so với năm 2009 Sự tăng trưởng về mặt doanh thu của các doanh nghiệp góp phần làm tăng giá trị xuất khẩu, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh

tế của Hải Phòng Bởi với sự phát triển của doanh nghiệp, số tiền mà thành phố bổ sung vào ngân sách tỉnh từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cũng tăng lên Sự tự chủ trong tăng trưởng về ngân sách địa phương

là điều kiện cần thiết để thành phố thực hiện các khoản chi hỗ trợ ngược lại đối với sự phát triển của doanh nghiệp thông qua các hoạt động: hỗ trợ vốn các doanh nghiệp, phát triển hạ tầng giao thông …

3.3.2.2 Tác động về xã hội

Theo kết quả điều tra chỉ mới có 10% số doanh nghiệp đã thực hiện một phần trách nhiệm đối với người lao động làm việc tại các doanh nghiệp, và 5% số doanh nghiệp mong muốn cung cấp hạ tầng xã hội cho lao động những chưa thực hiện được

vì thiếu đất Còn lại khoảng 85% doanh nghiệp chưa thực hiện và không có nhận thức phải thực hiện trách nhiệm của họ đối với người lao động nói chung, với sự phát triển chung của cộng đồng dân cư ở Hải Phòng nỏi riêng Điều này có nghĩa là hơn 85% lao động trong các doanh nghiệp được điều tra trong nghiên cứu này phải tự lo nhà,

tự tìm chỗ ăn trưa Thêm vào đó, trong quá trình làm việc nhân viên thường bị ép sản lượng cao trong khi điều kiện làm việc không thực sự tốt, them vào đó họ dễ bị phạt tiền do vi phạm kỷ luật và hay bị xúc phạm, bị quát chửi… bởi cán bộ quản lý

17 Điều này, do đó gây ra nhiều mâu thuẫn giữa giới chủ và lao động tại nơi làm việc,

nhiều vấn đề xã hội do đó nảy sinh ở các khu công nghiệp Các vụ đình công, biểu

tình của công nhân vì đó tất yếu xảy ra, cụ thể như vụ biểu tình của công nhân Xí

nghiệp Giày Hàng Kênh thuộc Công ty CP Giày Hàng Kênh (ở huyện An Lão), Công

ty TNHH May Việt Hàn (thuộc huyện Kiến Thụy) ngày 3/2 năm 2010

3.3.2.3 Tác động về môi trường

Theo phiếu điều tra, các doanh nghiệp nhà nước (về mặt tỷ lệ trả lời so với

nhóm điều tra) thể hiện quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong quá trình phát

triển doanh nghiệp là cao nhất, thì mức độ quan tâm của các doanh nghiệp tư nhân,

các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với vấn đề này không nhiều Nói cách

khác, trong quá trình phát triển kinh tế, các doanh nghiệp ngoài nhà nước chưa thực

sự quan tâm đến vấn đề bảo vệ môi trường, ngược lại họ chú trọng nhiều hơn đến

nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp

3.3.3 Đánh giá chung về các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của

các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng

(i) Về môi trường pháp lý

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa

các ngành để đảm bảo sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất chung và quy

hoạch ngành; chồng chéo giữa quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội với các quy

hoạch phát triển không gian đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông

nghiệp, quy hoạch giao thông, công nghiệp và du lịch Quy hoạch thường xuyên bị

điều chỉnh theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Việc công bố quy hoạch chưa

đảm bảo công khai đến các cộng đồng dân cư; trong thực tế chưa thực hiện được

việc cắm mốc chỉ giới quy hoạch

(ii) Về hạ tầng cơ sở

Về hạ tầng cơ sở cho việc vận chuyển hàng hóa, mặc dù thành phố không ngừng

huy động vốn để xây dựng các tuyến đường để vận chuyển hàng hóa từ khu vực cảng

Hải Phòng đến các trục chính của giao thông đối ngoại Khối lượng vận chuyển lớn,

tuy nhiên cơ sở hạ tầng giao thông vận tải lại thấp, đường xấu, nhỏ làm cho nhiều chủ

doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, nên dù đạt được lợi nhuận, họ vẫn chưa có ý

định đầu tư mở rộng khu đất cho mục đích gia tăng quy mô sản xuất

18

(iii) Về nguồn lực lao động

Mặc dù thu nhập bình quân của lao động làm việc trong các doanh nghiệp ở Hải Phòng có mức thu nhập bình quân nằm trong khoảng thấp nhất và cao nhất của thu nhập có được mà lao động trong các khu công nghiệp có được Tuy nhiên, thực tế là thu nhập của người lao động tại nhiều doanh nghiệp chưa đủ để chỉ tiêu cho các nhu cầu cơ bản hàng ngày Nói cách khác, với mức lương hiện nay, việc duy trì nhân công trong các doanh nghiệp là không hề dễ dàng Việc thu hút và duy trì nhân công đảm bảo hoạt động trong các doanh nghiệp do đó gặp nhiều khó khăn Tình trạng nhảy việc hay tự động bỏ việc diễn ra thường xuyên ở lao động làm việc tại các khu công nghiệp

(iv) Về mong muốn của chủ doanh nghiệp

Nếu như tình trạng vốn, tình hình nhân lực của doanh nghiệp không có ảnh hưởng rõ nét đến cơ hội lựa chọn đất cho kinh, thì hình thức góp vốn lại có tác động lớn đến cơ hội lựa chọn đất của doanh nghiệp Doanh nghiệp nhà nước tỏ ra

có lợi thế vượt trội so với các loại hình doanh nghiệp còn lại khi lựa chọn các mảnh đất nhằm phát triển kinh doanh Nói cách khác, mong muốn có được mảnh đất thuận lợi cho phát triển kinh doanh, không hề đơn giản với các doanh nghiệp không phải là nhà nước

(v) Về tiếp cận thông tin

Các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin liên quan đến quy hoạch phát triển Vốn càng nhỏ càng, các doanh nghiệp càng khó có được thông tin đầy đủ về định hướng, chiến lược phát triển tổng thể của địa phương Các doanh nghiệp có vốn nhỏ chỉ căn cứ dựa trên xu thế thị trường để đưa ra các quyêt định lựa chọn đầu tư đất cho phát triển sản xuất chứ khó lòng tiếp cận tới định hướng phát triển ngành nghề, lĩnh vực của địa phương từ đó có thể lựa chọn đất thực hiện đầu tư tập trung, trọng điểm

(vi) Về thủ tục hành chính

Dù ở bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào, đánh giá chung của họ về trình độ đội ngũ cán bộ quản lý địa phương là rất hạn chế, thể hiện ở thủ tục hành chính rườm rà và công tác giải phóng mặt bằng và giao đất cho doanh nghiệp được triển khai rất chậm

(vii) Về giá thuê đất

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP đi vào thực tiễn, tình trạng bất bình đẳng về giá

thuê đất giữa các loại hình doanh nghiệp trên phạm vi cả nước nói chung, ở Hải

Phòng nói riêng đang từng bước được tháo gỡ Tuy nhiên, theo nghị định này, từ năm

2011 giá đất cho thuê được điều chỉnh theo hướng tăng giá thuê nhằm tăng nguồn thu

cho ngân sách tỉnh Với việc giá thuê đất tăng thì tiền thuê đất các doanh nghiệp thuế

đất phải nộp hàng năm tăng lên đáng kể Trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, hàng

loạt các doanh nghiệp phải phá sản, việc tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp càng

làm tình trạng của họ trở nên bi đát hơn Xu hướng thuê thêm đất để mở rộng diện

tích phục vụ sản xuất của doanh nghiệp do đó bị hạn chế

Với quy định doanh nghiệp chỉ được cho thuê lại nhà xưởng chứ không được cho

thuê lại những khu đất trống Tuy nhiên, việc cho thuê nhà xưởng chỉ phù hợp với những

đơn vị thuê đất, tiến hành đầu tư rồi cho các doanh nghiệp nhỏ lẻ thuê lại Nhưng chính

điều này lại dẫn đến tình trạng trạng tranh chấp lao động, gây ô nhiễm môi trường,

không đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy tại các khu công nghiệp Còn đối với

những doanh nghiệp đầu tư lớn, trong quá trình sản xuất nếu chỉ được cho thuê lại nhà

xưởng thì họ có thể phải giảm sản lượng, giảm nhân công Với sự cắt giảm đó không

biết khi nào họ mới có được thêm lợi nhuận, thực hiện tái đầu tư mới

CHƯƠNG 4 PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP KHUYẾN KHÍCH VÀ

ĐIỀU CHỈNH CÁC DOANH NGHIỆP LỰA CHỌN ĐẤT THUÊ VẬN DỤNG

CHO THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 4.1 Định hướng phát triển kinh tế xã hội Hải Phòng và nhu cầu đất đai của

doanh nghiệp những năm tới

4.1.1 Định hướng phát triển kinh tế của Hải Phòng tới 2020

Trong những năm tới, Hải Phòng phải bảo đảm mục tiêu giữ vững tốc độ tăng

trưởng GDP ổn định trên 10%/năm trong điều kiện phục hồi kinh tế sau khủng hoảng

tài chính thế giới Đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tập trung cao cho việc tái

cấu trúc cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng phát triển chiểu sâu, coi trọng hiệu quả

và bảo đảm phát triển bền vững làm cơ sở để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng

20

4.1.2 Nhu cầu đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong thời gian tới

Đến năm 2020 việc gia tăng các đơn vị sản xuất của ngành công nghiệp chế biến đòi hỏi phải có sự gia tăng về đất đai Khi mà tỷ lệ gia tăng về số doanh nghiệp nhiều hơn tỷ lệ gia tăng về diện tích đất, tất yếu dẫn đến sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp để có thể sở hữu những mảnh đất về quy mô và vị thế mà có thể đem lại cho

họ sự tiện ích tối đa trong quá trình phát triển

4.2 Giải pháp khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất ở Hải Phòng đến năm 2020 dựa trên các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý lựa chọn đất của doanh nghiệp sản xuất

4.2.1 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội

Quy hoạch đất cho phát triển kinh tế xã hội cần được xây dựng một cách công khai, minh bạch nhằm đem lại tính khả thi cao cho quá trình triển khai kế hoạch Nói cách khác, việc xây dựng quy hoạch đất đai, không chỉ phải nằm trong tổng thể quy hoạch phát triển chung của địa phương mà còn cần có sự tham gia, ủng hộ của các ban ngành, cộng đồng, nhất là người có đất bị quy hoạch, và những đối tượng hưởng lợi (sử dụng đất) từ quy hoạch này

4.2.2 Tăng cường trình độ phát triển cơ sở hạ tầng

- Về nguồn vốn, chính quyền địa phương nên khai thác nguồn vốn từ trung ương thông qua các chương trình, dự án về kết cấu hạ tầng, để hoàn thiện các tuyến đường quốc lộ, đường đối ngoại; huy động ngân sách địa phương để cho xây dựng hạ tầng cơ

sở ở địa phương mà cụ thể là các tuyến đường liên huyện, liên xã, các cầu vượt nối với các trục đường giao thông vận tải huyết mạch, tạo điều kiện thuận tiện cho giao thông hàng hóa

Bên cạnh nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng cơ sở từ ngân sách địa phương, Hải Phòng trong giai đoạn tới cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN nhằm thu hút đầu tư của các doanh nghiệp công nghiệp, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp mở rộng quy mô để tăng năng lực sản xuất và cạnh tranh, tạo điều kiện để các địa phương giải quyết vấn đề ô nhiễm, bảo vệ môi trường đô thị