Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng

Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng Khác với các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung vào hành vi lựa chọn đất đai của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, luận án đi sâu khai thác các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi đầu tư mở rộng diện tích đất cho hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp.

Trường đại học kinh tế quốc dân

Trường đại học kinh tế quốc dân

 

PHùNG VĂN THANH

NHữNG NHÂN Tố TáC ĐộNG ĐếN LựA CHọN ĐấT ĐAI CủA

CáC DOANH NGHIệP QUA NGHIÊN CứU THựC Tế

TạI THàNH PHố HảI PHòNG

Hà Nội

Hà Nội 2014 2014 2014

 

PHïNG V¡N THANH

NH÷NG NH¢N Tè T¸C §éNG §ÕN LùA CHäN §ÊT §AI CñA

C¸C DOANH NGHIÖP QUA NGHI£N CøU THùC TÕ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi Số liệu được nêu trong luận án là trung thực và có trích nguồn Kết quả nghiên cứu trong luận án là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nghiên cứu sinh

Phùng Văn Thanh

Tôi xin trân trọng biết ơn các đồng chí lãnh đạo và cán bộ thành phố Hải Phòng, các sở ban ngành, cơ quan, đơn vị, gia đình, bạn bè đã chia sẻ tạo điều kiện giúp đỡ, động viên và hỗ trợ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Tôi xin trân trọng cảm ơn

Nghiên cứu sinh

Phùng Văn Thanh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁ TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ x

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP 9

1.1 Đất và mục tiêu sử dụng đất trong nền kinh tế 9

1.1.1 Đất và vai trò của đất trong nền kinh tế 9

1.1.2 Mục tiêu của việc sử dụng đất đai trong nền kinh tế 18

1.2 Các lý thuyết liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất cho sản xuất của doanh nghiệp 20

1.2.1 Lý thuyết địa tô của K.Mark và việc vận dụng vào lựa chọn đất của các doanh nghiệp [21] 20

1.2.2 Các lý nghiên cứu hiện đại về lựa chọn đất và các nhân tố tác động đến lựa chọn đất phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp 22

1.2.3 Lý thuyết hàm định giá đất thuê [15] 23

1.3 Kinh nghiệm về hỗ trợ các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất ở một số địa phương trong nước 25

1.3.1 Kinh nghiệm của một số tỉnh, thành phố [32], [35] 25

1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn 30

Tiểu kết chương 1 31

CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Khái quát về đặc điểm địa bàn nghiên cứu, tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ở Thành phố Hải Phòng 32

2.1.1 Khái quát về tình hình phát triển kinh tế xã hội tại địa bàn nghiên cứu [5], [6],[23], [37], 32

2.1.2 Khái quát chung về tình hình sử dụng đất của Thành phố Hải Phòng

[5], [6], [36], [37] 40

2.1.3 Tình hình sử dụng đất ở các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hải Phòng 47

2.2 Khung nghiên cứu, phương pháp điều tra và xử lý dữ liệu 49

2.2.1 Mô hình nghiên cứu 49

2.2.2 Xây dựng bảng hỏi 57

2.2.3 Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu 64

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG TỪ KẾT QUẢ ĐIỀU TRA 66

3.1 Thực trạng sử dụng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp 66

3.1.1 Tình trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp được điều tra 66

3.1.2 Nhu cầu về diện tích đất cần tăng thêm của các doanh nghiệp điều tra 70

3.1.3 Sư tiếp cận với việc thuê đất sản xuất của các doanh nghiệp 74

3.2 Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng 77

3.2.1 Từ phía doanh nghiệp 77

3.2.2 Từ phía cán bộ quản lý 95

3.3 Đánh giá chung về tác động của lựa chọn đất đai của Doanh nghiệp điều tra trên địa bàn thành phố Hải Phòng 104

3.3.1 Mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định lựa chọn đất cho sản xuất của doanh nghiệp 104

3.3.2 Tác động của việc sử dụng đất của doanh nghiệp đến kinh tế xã hội Thành phố Hải Phòng 106

3.3.3 Đánh giá chung về các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng [8], [9], [18], [19], [20], [22], [35], [36] 110

CHƯƠNG 4: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP KHUYẾN KHÍCH VÀ ĐIỀU CHỈNH CÁC DOANH NGHIỆP LỰA CHỌN ĐẤT THUÊ VẬN

DỤNG CHO THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 124

4.1 Định hướng phát triển kinh tế xã hội Hải Phòng và nhu cầu đất đai của doanh nghiệp những năm tới 124

4.1.1 Định hướng phát triển kinh tế của Hải Phòng tới 2020 [14], [37], [38] 124

4.1.2 Nhu cầu đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong thời gian tới 132

4.2 Định hướng lựa chọn đất đai đối với các doanh nghiệp trên đại bàn Thành phố Hải Phòng 134

4.2.1 Đinh hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác động về kinh tế 134

4.2.2 Định hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác động về xã hội 135

4.2.3 Định hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác động về môi trường 136

4.3 Giải pháp khuyến khích và điều chỉnh việc lựa chọn đất thuê của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng 137

4.3.1 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 138

4.3.2 Tăng cường trình độ phát triển cơ sở hạ tầng 139

4.3.3 Đẩy mạnh phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có của lực lượng lao động 140

4.3.4 Hoàn thiện công tác hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận thông tin thuê đất 141

4.3.5 Hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động thuê đất của doanh nghiệp 143

4.3.6 Điều chỉnh chính sách giá thuê đất 143

4.3.7 Các giải pháp khác 144

Tiểu kết chương 4 148

KẾT LUẬN 149 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

GDP (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm nội địa

việc trong các doanh nghiệp chế biến

UNESCO (United Nations Educational Scientific Tổ chức Giáo dục, Khoa học

and Cultural Organization) và Văn hóa Liên Hiệp Quốc

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Đóng góp của nhóm lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

vào sự phát triển kinh tế của Hải Phòng 37Bảng 2.2: Số doanh nghiệp tham gia vào hoạt động kinh tế ở Hải Phòng 38Bảng 2.3: Số lượng lao động tăng thêm từ sự tham gia vào các loại hình

doanh nghiệp trên địa bàn thành phố 40Bảng 2.4: Tình hình giao và sử dụng đất ở các cụm công nghiệp Hải Phòng 47Bảng 2.5: Các doanh nghiệp dự định điều tra theo mẫu thiết kế hỏi của tác giả 58Bảng 2.6: Một số câu hỏi lọc trong phiếu điều tra doanh nghiệp 61Bảng 2.7: Một số câu hỏi lọc trong phiếu điều tra cán bộ quản lý 62Bảng 2.8: Một số câu hỏi định danh trong phiếu điều tra doanh nghiệp 62Bảng 2.9: Một số câu hỏi đóng trong phiếu điều tra doanh nghiệp, cán bộ

quản lý (dạng trả lời có không) 62Bảng 2.10: Một số câu hỏi đóng trong phiếu điều tra doanh nghiệp, cán bộ

quản lý (dạng lựa chọn phương án cho sẵn) 63Bảng 2.11: Một số câu hỏi mở trong phiếu điều tra doanh nghiệp, cán bộ quản lý 63Bảng 3.1: Diện tích đất được sử dụng của các doanh nghiệp điều tra tại thành

phố Hải Phòng năm 2010 66Bảng 3.2: Diện tích đất được sử dụng theo loại hình doanh nghiệp điều tra tại

thành phố Hải Phòng năm 2010 67Bảng 3.3: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao

động được điều tra tại Hải Phòng năm 2010 68Bảng 3.4: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô

vốn được điều tra tại thành phố Hải Phòng năm 2010 69Bảng 3.5: Nhu cầu sử dụng đất trên diện tích được giao của doanh nghiệp

theo loại hình doanh nghiệp 71Bảng 3.6: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 72

Bảng 3.7: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao

động 74Bảng 3.8: Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê

đất cho sản xuất 74Bảng 3.9: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc

tiếp cận đất của doanh nghiệp phân theo loại hình doanh nghiệp 78Bảng 3.10: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý tới việc tiếp

cận đất của doanh nghiệp phần theo quy mô vốn 79Bảng 3.11: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc

tiếp cận đất của doanh nghiệp phần theo quy mô lao động 80Bảng 3.12: Đánh giá ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội tới việc tiếp cận

đất của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp 81Bảng 3.13: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội với việc

tiếp cận đất của doanh nghiệp theo quy mô vốn 82Bảng 3.14: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố sự phát triển kinh tế xã hội với

việc tiếp cận đất của doanh nghiệp theo quy mô lao động 83Bảng 3.15: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhận lực

cho sản xuất khi thuê đất của doanh nghiệp theo quy mô vốn 85Bảng 3.16: Nhận định theo quy mô vốn về việc tiếp cận đối với thông tin thuê

đất nhằm mở rộng hoạt động sản xuất 87Bảng 3.17: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin

thuê đất nhằm mở rộng hoạt động sản xuất 87Bảng 3.18: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của

địa phương đến quyết định mở rộng đất sản xuất 88Bảng 3.19: Nhận định theo quy mô vốn doanh nghiệp về thủ tục hành chính

của địa phương đến quyết định thuê đất sản xuất 89Bảng 3.20: Nhận định theo quy mô lao động doanh nghiệp về thủ tục hành

chính của địa phương đến quyết định thuê đất sản xuất 90

Bảng 3.21: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận thuê thêm đất phục vụ sản xuất

theo các loại hình doanh nghiệp 91Bảng 3.22: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo

quy mô vốn 92Bảng 3.23: Đánh giá về kỳ vọng khi việc tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp

theo quy mô lao động 93Bảng 3.24: Đánh giá của doanh nghiệp về yếu tố ảnh hưởng từ giá thuê đất đến

quyết định đầu tư mở rộng sản xuất 94Bảng 3.25: Đánh giá của sở ban ngành về đảm bảo môi trường pháp lý nhằm

thu hút các doanh nghiệp mở rộng diện tích đất sản xuất 96Bảng 3.26: Đánh giá theo nhóm cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng kỹ thuật

trong việc thu hút các doanh nghiệp thuê đất sản xuất 98Bảng 3.27: Đánh giá của các sở ban ngành về các biện pháp hỗ trợ doanh

nghiệp huy động nhận lực khi thuê đất 100Bảng 3.28: Đánh giá của các sở ban ngành về việc cung cấp thông tin thuê đối

với các doanh nghiệp có nhu cầu 101Bảng 3.29: Đánh giá của các sở ban ngành về năng lực của đội ngũ cán bộ

trong việc quản lý hoạt động đất cho doanh nghiệp thuê 103Bảng 3.30: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp điều tra 107Bảng 3.31: Thu nhập bình quân người lao động làm việc tại các doanh nghiệp

được điều tra 116Bảng 4.1: Dự báo một sô chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội Hải Phòng đến 2020 132Bảng 4.2: Dự báo về số doanh nghiệp chế biến, tình hình nhân công làm việc

tại các doanh nghiệp và đất dành cho hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của Hải Phòng đến 2020 134

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ

HÌNH:

Hình 2.1: Số doanh nghiệp trong ngành công nghiệp của Hải Phòng 38

Hình 2.2: Nguồn vốn của các doanh nghiệp trong nền kinh tế Hải Phòng 39

Hình 2.3 : Thực trạng quỹ đất theo phân theo nhóm 40

Hình 2.4: Diện tích đất của Hải Phòng giai đoạn 2005 - 2010 42

Hình 2.5: Lựa chọn đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp dựa trên mức độ sẵn sàng của thị trường lao động địa phương 54

Hình 3.1: Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp 70

Hình 3.2: Mức độ đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo loại quy mô vốn 71

Hình 3.3 Mức độ đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 73

Hình 3.4: Các khó khăn mà các loại hình doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận đất đai cho sản xuất 75

Hình 3.5: Các khó khăn xét theo quy mô vốn mà các doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận đất đai cho sản xuất 76

Hình 3.6: Các khó khăn xét theo quy mô lao động mà các doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận đất đai cho sản xuất 77

Hình 3.7: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng về khả năng huy động nhận lực cho sản xuất kinh doanh khi tiếp cận đất theo loại hình doanh nghiệp 84

Hình 3.8: Ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhân lực cho sản xuất khi thuê đất của doanh nghiệp theo quy mô lao động 85

Hình 3.9: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt động sản xuất 86

Hình 3.10: Mức độ đánh giá bình quân của sở ban ngành về đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh nghiệp mở rộng diện tích đất phục vụ sản xuất 97

Hình 3.11: Đánh giá bình quân theo nhóm cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng

kỹ thuật của địa phương 99Hình 3.12: Đánh giá bình quân của các sở ban ngành về các biện pháp hỗ trợ

doanh nghiệp huy động nhận lực khi thuê đất 100Hình 3.13: Đánh giá bình quân của các sở ban ngành về việc cung cấp thông

tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu cầu 102Hình 3.14: Đánh giá bình quân của các sở ban ngành về năng lực của đội ngũ

cán bộ trong việc quản lý hoạt động đất cho doanh nghiệp thuê 104Hình 3.15: Số doanh nghiệp đánh giá về mức cần thiết về nhu mở rộng diện

tích đất cho xây dựng hạ tầng xã hội 108Hình 3.16: Đánh giá Cơ hội lựa chọn địa điểm đất thuận lợi cho kinh doanh

của doanh nghiệp 117Hình 3.17: Đánh gía của doanh nghiệp về khả năng tiếp cận thông tin 118Hình 3.18 Đánh giá về vấn đề hành chính trong tiếp cận đất cho sản xuất 119Hình 4.1: Dân số nông thôn và lao động làm việc trong khu vực nông nghiệp

ở Hải Phòng giai đoạn 2000 - 2010 135

SƠ ĐỒ:

Sơ đồ 2.1: Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai

của doanh nghiệp 50

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu

“Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải “quan điểm của William Petty lý giải về quá trình tạo ra giá trị từ hoạt động sản xuất Theo ông muốn có của cải phải

có cả lao động và đất đai Chỉ có lao động mà không có đất đai thì lao động đó cũng rơi vào tình trạng thất nghiệp, không thể tạo ra được của cải

Như vậy, đất đai là một trong các yếu tố đầu vào không thể thiếu (lao động, đất đai, vốn) trong quá trình tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh Đất đai là yếu

tố không thể thiếu mà các doanh nghiệp dù là doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp, hay là các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đều phải sử dụng trong quá trình hoạt động của mình Tuy nhiên, ở mỗi loại hình doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác nhau, nhu cầu về đất đai cũng có sự khác biệt Chính điều này dẫn đến sự khác nhau trong việc lựa chọn vị thế đất đai của doanh nghiệp

Thực tế ở Thành phố Hải Phòng cho thấy, trong những năm đổi mới, sự phát triển của nền kinh tế nhiều thành phần làm xuất hiện nhiều loại hình doanh nghiệp: doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Chỉ tính từ năm 2000 đến năm 2010 số doanh nghiệp ở Thành phố Hải Phòng tăng từ

1089 lên hơn 5000 doanh nghiệp, điều này làm cho diện tích đất được dùng cho sản xuất của ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên trong thời gian qua

Càng nhiều doanh nghiệp ra đời, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Nếu đối với các doanh nghiệp thương mại, các đơn vị tiến hành họat động kinh doanh thì nhu cầu sử dụng đất ở trung tâm thành phố với những vị thế đẹp, và hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt , gần các đô thị được các doanh nghiệp thương mại quan tâm hàng đầu Tuy nhiên giá cả của những mảnh đất này không hề rẻ Đối với các doanh nghiệp tiến hành sản xuất, ưu tiên của họ hướng đến các khu vực đất có giá rẻ, nhưng vẫn thuận tiện về giao thông và có cơ sở hạ tầng thỏa đáng giúp họ tiến hành các hoạt động kinh doanh của mình Trong xu hướng hiện nay, khi mà số lượng doanh nghiệp ngày một gia tăng và các doanh nghiệp đã khẳng định thương hiệu có

xu hướng thực hiện tái sản xuất cả về chiều rộng lẫn chiều sâu ngày càng nhiều, thì việc các nhà quản lý, các chủ doanh nghiệp phải có chiến lược trong đầu tư đất đai

mở rộng sản xuất là cần thiết Nói cách khác, do mục tiêu phát triển khác nhau, việc lựa chọn đất để triển khai kinh doanh của các chủ doanh nghiệp do đó cũng không đồng nhất Chính vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố tác động đến quyết định lựa chọn đất đai để tiến hành kinh doanh của chủ doanh nghiệp là điều cần thiết Xuất phát từ đó, là người đang tham gia nghiên cứu và quản lý về đất đai xã

hội, tác giả lựa chọn chủ đề Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng làm đề tài

nghiên cứu cho luận án tiến sỹ kinh tế Thông qua nghiên cứu thực trạng việc lựa chọn và sử dụng đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng đề tài khái quát hóa để đưa ra những đề xuất giải pháp về quản lý nhà nước để định hướng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp lựa chọn đất đai phục vụ nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

2 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Các công trình nghiên cứu nước ngoài:

Vấn đề nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp đã được nhiều nhà nghiên cứu kinh tế quan tâm Trên phạm vi thế giới, các nhà kinh tế học từ xa xưa như W.Petty, A Smith, D.Ricarrdo, K Mark, đến các nhà kinh tế học cận đại và đương đại như A Marshall, J.B Clarrk, P Samuelson, D Begg, (Cường, 2014) đã có những công trình nghiên cứu về đất đai và vai trò của nó trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Trong những năm gần đây các nhà khoa học như: Larry E Swedroe and Jared Kizer (2008), João Leitão, Rui Baptista (2008) kế thừa các tư tưởng về đầu tư kinh doanh đất đai của các nhà kinh tế học tiền nhiệm để đưa ra các lý thuyết liên quan đến hành vi đầu tư và các yếu tố có tác động đến hành vi đầu tư vào đất đai của các doanh nghiệp

Khi nói đến vấn đề liên quan đến hành vi đầu tư vào đất đai, K Mark đã có sự

lý giải khá hệ thống về hành vi đầu tư vào đất đai của các cá nhân, các doanh nghiệp dựa trên lý thuyết địa tô Theo ông, các mảnh ruộng có độ mầu mỡ, xa gần khác nhau sẽ tạo ra địa tô chênh lệch Chính nguồn lợi địa tô này là nhân tố quy

định việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Cùng với lý thuyết địa tô chênh lệch của K Mark, các nhà địa kinh tế, kinh tế vận tải, cũng đưa

ra cơ sở lý thuyết cho việc lựa chọn địa điểm bố trí sản xuất Theo họ, việc bố trí sản xuất gần nơi tiêu thụ sẽ tiết kiệm được chi phí vận tải, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh Đây cũng chính là nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai để tiến hành đầu tư của các doanh nghiệp

Larry E Swedroe and Jared Kizer (2008) trong công trình nghiên cứu “Hướng dẫn về lựa chọn đầu tư“ (The only guide to Alternative investment) ủng hộ quan điểm của Robert Hagin (2004) về việc đa dạng hóa danh mục đầu tư với cùng là một yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp Những tư tưởng này tiếp tục được Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst (2010) phát triển trong công trình “Chiến lược và đầu tư lựa chọn“ (Alternative Investments and Strategies)

João Leitão, Rui Baptista (2008) trong công trình nghiên cứu “Các chính sách công trong việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp – Nghiên cứu tình huống ở châu âu“ (Public Policies for Fostering Entrepreneurship: A European Perspective) đã chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến việc đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp khi tiến hành sản xuất kinh doanh, như các hỗ trợ của chính quyền trung ương, địa phương về thuế, phí thuê đất, các quy định về giao đất, cũng như các chính sách liên quan đến phát triển hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển của địa phương mà nơi doanh nghiệp dự định đầu tư Theo hai nhà khoa học này, nếu các chính sách về thuế và giá đất cũng như các thủ tục hành chính là những yếu tố quan trọng, là điều kiện cần

để thu hút các doanh nghiệp tiến hành đầu tư vào đất đai thì các yếu tố như hệ thống các công trình thiết bị chuyển tải, cung cấp năng lượng, mạng lưới giao thông, cấp thoát nước, thông tin liên lạc có ý nghĩa quan trọng trong quyết định của nhà đầu tư, đặc biệt đối với nguồn đầu tư FDI, được biết đến như điều kiện đủ trong việc thu hút hút các doanh nghiệp đầu tư vào đất đai để tiến hành các hoạt động sản xuất Mặc dù nhiều khía cạnh liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu

tư của của doanh nghiệp vào đất đai đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu, tuy nhiên cái mà các nhà khoa học quốc tế tập trung chủ yếu là hành vi lựa chọn đầu tư

của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Còn những nghiên cứu về hành vi đầu tư mở rộng diện tích đất cho hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp chưa được nghiên cứu thỏa đáng Những nghiên cứu, phân tích của các học giả quốc tế về vấn đề này mới chỉ dừng lại ở mức phân tích thực trạng chứ chưa đi sâu vào phân tích nguồn gốc của vấn đề, chưa chỉ ra được ảnh hưởng của các bản quy hoạch có tác động như thế nào đến xu hướng lựa chọn đầu tư mở rộng đất cho sản xuất của doanh nghiệp

Các công trình nghiên cứu trong nước

Ở nước ta, trong những năm đổi mới, vấn đề quản lý sử dụng đất đai ngày càng được chú ý Điều đó thể hiện ở việc nhà nước sửa đổi bổ sung luật đất đai (Luật Đất đai năm 2003) đưa ra những quy định về quản lý sử dụng đất đai đối với toàn xã hội

Trên góc độ nghiên cứu khoa học, có nhiều công trình đã nghiên cứu liên quan tới vấn đề quản lý và sử dụng đất đai Tại trường Đại học Kinh tế quốc dân có một

số công trình tiêu biểu như: “Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam“ (1997) do Hoàng Việt chủ trì, đề tài đã nghiên cứu khái quát lịch sử quan hệ sở hữu ruộng đất ở một số quốc gia có hoàn cảnh tương đồng với Việt Nam, cũng như lịch sử sự vận động quan hệ sở hữu ruộng đất ở chính nước ta; đã phân tích thực trạng quan hệ sở hữu và quản lý ruộng đất ở nước ta những năm qua Từ đó vạch ra những mâu thuẫn giữa lý luận, giữa chủ trương và chính sách với thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội và đưa ra các kiến nghị những vấn

đề cần hoàn thiện và đổi mới quan hệ sở hữu ruộng đất để không chỉ đưa sự vận động của các quan hệ ruộng đất vào tầm kiểm soát của Nhà Nước, mà hơn nữa là để tạo hành lang mở đường cho kinh tế tiếp tục phát triển

Đề tài “Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: Thực trạng và giải pháp“ do Lưu Văn Nghiêm (2000) chủ trì, đề tài nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản nói chung, trong đó có định giá đất đai của ngân hàng đối với các doanh nghiệp để phuc

vụ cho việc vay có bảo lãnh hoặc thế chấp tài sản, có liên quan tới việc thực hiện luật dân sự Nghiên cứu này đã đưa ra công thức tính toán giá cả đất đai

Đề tài “Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường“ do Ngô Đức Cát (2003) chủ trì, đã dựa trên cơ sở lý thuyết địa tô để nghiên cứu về giá quyền sử dụng đất và đề xuất trong việc xác định giá quyền sử dụng đất ở nước ta

Đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai-bất động sản ở Việt Nam“ (năm 2004) do Hoàng Văn Cường là chủ trì, đã làm rõ vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai, bất động sản trong điều kiện kinh tế thị trường và thực tiễn Việt Nam trong những năm đổi mới; đã chỉ ra những bất cập và khuyến nghị các biện pháp về luật pháp, kinh tế

và tổ chức để tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai, bất động sản ở nước ta những năm tới

Đề tài “Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hóa ở một số quận thuộc thành phố Hải Phòng“ (năm 2005) do Nguyễn Thế Phán chủ trì, đã nghiên cứu về những vấn đề quy hoạch sử dụng đất đai của một số quận trên địa bàn Thành Phố Hải phòng, chỉ ra những mặt mạnh, mặt yếu, nguyên nhân yếu kém và đề xuất biện pháp hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn Thành phố Hải phòng

Giáo trình “Quản trị tác nghiệp“ năm 2012 của Trương Đức Lực và Nguyễn Đình Trung trong chương V với tiêu đề định vị doanh nghiệp đã đưa ra các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp như điều kiện giao thông nội vùng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống điện, yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải, diện tích mặt bằng và khả năng mở rộng sản xuất mở rộng kinh doanh; điều kiện về an toàn, bảo vệ, phòng cháy chữa cháy; tình hình trật tự an ninh, quy định của chính quyền địa phương về lệ phí dịch

vụ trong phát triển vùng, những đóng góp cho địa phương, những ngành nghề không ưu tiên phát triển

Nhìn chung các công trình nghiên cứu đã công bố có một số đặc điểm là chủ yếu nghiên cứu quản lý sử dụng đất đai trên bình diện vĩ mô Cụ thể là đã đề cập đến những vấn đề như cơ chế, chính sách định giá đất, giá thuê đất, hạn mức đất đai đối với hộ gia đình, quy hoạch sử dụng đất

Tuy nhiên nhiều vấn đề lý thuyết và thực tiễn về các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta chưa được chú ý nghiên cứu một cách có hệ thống Có thể nêu lên những vấn đề đang đòi

hỏi cần có sự nghiên cứu làm rõ:

Một là, việc lựa chọn đất đai cho hoạt động của doanh nghiệp có vị trí và ý nghĩa như thế nào đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và với hiệu quả sử dụng đất đai của xã hội?

Hai là, những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp phải chăng chỉ giới hạn về giá cả, gần đường giao thông hay còn những nhân tố quan trọng khác nữa?

Ba là, Các vấn đề về quy hoạch phát triển, giá cả đất đai, cơ chế chính sách sử dụng đất như thuế, giá, phí môi trường, trình độ phát triển cơ sở hạ tầng, sản phẩm mục tiêu của doanh nghiệp tiêu thụ trong- ngoài nước, quy mô dân số và nhu cầu thị trường, trình độ phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có về lao động, có

ý nghĩa ra sao, tác động thế nào đến việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố Hải Phòng?

Bốn là: Thực trạng lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp hiện nay có ảnh hưởng như thế nào đến việc sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất cho các hoạt động kinh tế-xã hội

Năm là: Những biện pháp cơ bản nào để định hướng cho việc thu hút và điều chỉnh lựa chọn đất đai của doanh nghiệp vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa đảm bảo hiệu quả xã hội, phục vụ cho sự phát triển bền vững

Như vậy rất nhiều vấn đề liên quan đến các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp Bản thân các nhà khoa học cũng đưa ra các quan điểm, các cách tiếp cận khác nhau về những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp Nghiên cứu này do đó được thực hiện để trả lời một số câu hỏi sau:

- Thứ nhất, việc khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất đem lại những mặt tích cực và tiêu cực gì về kinh tế, xã hội và môi trường cho thành phố Hải Phòng trong những năm vừa qua?

- Thứ hai, các nhân tố (môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động nhân lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá thuê đất) tác động như thế nào đến tâm lý lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng? Trong những nhân tố đó thì nhân tố nào

có tác động mạnh nhất, yếu nhất? Tại sao?

- Thứ ba, các biện pháp hỗ trợ pháp lý, hỗ trợ cung cấp thông tin, và hạ tầng

cơ sở kỹ thuật được thành phố Hải Phòng thực hiện như thế nào để thu hút các doanh nghiệp đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất?

3 Mục tiêu và nội dung nghiên cứu của luận án

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

3.1.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về các nhân tố tác động và phân tích, đánh giá thực trạng các nhân tố và tác động của nó đến việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn nghiên cứu

Đề tài luận giải các đề xuất giải pháp nhằm định hướng và tạo điều kiện thu hút các doanh nghiệp và điều chỉnh việc lựa chọn đất đai phát triển sản xuất kinh doanh một cách hợp lý có hiệu quả

- Đâu là những điểm mạnh, yếu điểm trong việc thu hút các doanh nghiệp đầu

tư vào đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Đề xuất phương hướng và giải pháp khuyến khích và điều chỉnh việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp một cách hợp lý có hiệu quả trên địa bàn thành phố Hải Phòng những năm tới

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là một số yếu tố kinh tế (chính sách thuế, phí của địa phương về thuê đất, khả năng tiêu thụ sản phẩm ), xã hội (lao động, đòi hỏi về môi trường ) và các yếu tố từ môi trường thể chế (quy hoạch đất, chiến lược phát triển kinh tế xã hội địa phương ) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp trong các khu công nghiệp ở Thành phố Hải Phòng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu việc lựa chọn đất cho sản xuất ở một số doanh nghiệp công nghiêp sản xuất chủ yếu dựa vào số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hải Phòng Mặc dù Hải Phòng là thành phố nổi tiếng về công nghiệp đóng tàu, xi măng, sản xuất nhựa và các ngành công nghiệp này được nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế tham gia Tuy nhiên, nghiên cứu không đi vào phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo từng ngành sản xuất cụ thể mà nghiên cứu phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo hình thức góp vốn, quy mô vốn và quy mô lao động

Ngoài việc sử dụng dữ liệu thứ cấp liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong khoảng thời gian 2001-2010, đề tài còn tiến hành điều tra thu thập dữ liệu sơ cấp từ đội ngũ cán bộ quản lý, các nhà nhiên cứu, các doanh nghiệp những vấn

đề liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong năm 2012

5 Nội dung nghiên cứu

Luận án gồm 4 chương không kể lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục

Chương 1 Tổng quan những vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về nhân

tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp

Chương 2 Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Đánh giá thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng từ kết quả điều tra

Chương 4: Phương hướng và giải pháp khuyến khích doanh nghiệp thuê đất

thực hiện sản trên địa bàn Thành phố Hải Phòng đến năm 2020

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP

1.1 Đất và mục tiêu sử dụng đất trong nền kinh tế

1.1.1 Đất và vai trò của đất trong nền kinh tế

1.1.1.1 Đất và nguyên tắc sử dụng đất

Trong cuộc sống đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng, nó là một phần thiết yếu của đời sống con người cũng như bất kể loài sinh vật nào trên trái đất

Đất theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất

mà không bị nước bao phủ Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan đến đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học v.v thì có những khái niệm hay thuật ngữ hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất

Trong thổ nhưỡng học, đất được hiểu như là các loại vật chất tạo thành lớp mỏng nằm ở bề mặt trái đất, có khả năng hỗ trợ việc sinh trưởng của giới thực vật Trong xây dựng, đất được coi là nền chịu lực của đa số các công trình xây dựng Được nghiên cứu về tính chất vật lý và cơ học trong các môn khoa học Đất trong xây dựng là một đối tượng công tác trong thi công xây dựng, quy hoạch xây dựng (san, lấp, đào, đắp…)

Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên như vị trí địa lý, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện tử Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, bên cạnh các yếu tố khác như là tư bản và sức lao động

Đất là tài nguyên vô cùng quý giá Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp và là điều kiện không thể thiếu cho các ngành kinh tế khác Vai trò của đất càng gia tăng trước những biến đổi về dân số, bởi sự gia tăng dân số là giă tăng nhu cầu về nơi cư trú, và cũng thúc

đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp Nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt và sản xuất gia tăng [3]

Nguyên tắc sử dụng đất: [7], [26

Thứ nhất, thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất Trong

đó cần khoanh định hợp lí đất đai, phân định rạch ròi giữa đất phục vụ các ngành, các lĩnh vực, tránh chồng chéo, lấn chiếm gây tranh chấp Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, cơ sở kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị cần được mở rộng nhằm phục vụ mục tiêu đô thị hóa, công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Tuy vậy cũng cần khoanh định hợp lí quỹ đất phục vụ sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia.Ranh giới đất quy hoạch dành cho sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp không rõ rang, khó xác định có thể gây ra tình trạng phá rừng trồng cây công nghiệp, cây lương thực và nuôi trồng thủy sản Bên cạnh đó, để tránh tình trạng thực hiện các dự án bị thừa hoặc thiếu đất thì trong quy trình lập kế hoạch sử dụng đất cần có những dự báo tốt, được tính toán khoa học về nhu cầu sử dụng quỹ đất Tính dân chủ, minh bạch cần được đề cao trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, cần đề cao vai trò giám sát của người dân Các ý kiến phản hồi của người dân địa phương là cần thiết nhằm kiểm soát các sai phạm cũng như để điểu chỉnh lại kế hoạch một cách hợp lí, linh hoạt

Thứ hai, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai Để sử dụng đất tiết kiệm cần phải sử dụng đúng mục đích sao cho sát với nhu cầu thực tế và đạt hiệu quả cao nhất, tránh tình trạng xây dựng dàn trải, các công trình bị dừng thi công giữa chừng, đất chổ thừa chỗ thiếu Chẳng hạn, có những người nông dân thiếu đất hay thậm chí không có đất nông nghiệp để cày cấy, trong khi có những mảnh đất nông nghiệp được quy hoạch thành những khu công nghiệp nhưng làm ăn kém hiệu quả hoặc bị

bỏ hoang trong nhiều năm Do đó để việc sử dụng đất có hiệu quả thì quan trọng nhất là trước đó phải có công tác quy hoạch khoa học, thực tế Đối với đất sản xuất nông nghiệp, cần tính toán nhu cầu lương thực thực phẩm cụ thể để tính toán quỹ đất cần thiết cho sản xuất lương thực Việc xây dựng các khu công nghiệp mới cần dựa trên cơ sở lợi thế cạnh tranh, chú trọng quy hoạch theo vùng theo địa giới hành

chính Quy hoạch các khu đô thị cần căn cứ vào mức độ phát triển kinh tế, khả năng tài chính của nhà đầu tư, thu nhập và nhu cầu của người dân, bảo đảm cân đối cung cầu, chống đầu cơ Đầu tư phát triển khu đô thị phải đồng bộ, đảm bảo quan hệ hợp

lí giữa diện tích xây dựng với diện tích cơ sở hạ tầng, diện tích cây xanh, đảm bảo điều kiện sinh hoạt của dân cư

Thứ ba, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh Việc sử dụng đất cần lồng ghép với bảo vệ môi trường Quy hoạch phải phù hợp chức năng môi trường của từng khu đất, tránh tình trạng vượt quá sức chịu tải ô nhiễm của môi trường; khai thác sử dụng tài nguyên đất và nước không vượt quá khả năng đáp ứng Cần xem xét lợi ích về kinh tế- xã hội trước khi chuyển đổi quy hoạch Đồng thời, phải dành quỹ đất xây dựng hế thống hạ tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học và ứng phó, thích nghi với thiên tai và biến đổi khí hậu Người sử dụng đất thực hiện và các quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai

Để sử dụng đất có hiệu quả thì các qui định pháp luật về sử dụng đất đai cần được thực hiện một cách nghiêm túc, minh bạch Cần kiểm soát nghiêm ngặt để hạn chế tối đa những tiêu cực trong quá trình này Có như thế mới tránh được những kiện tụng, tranh chấp về sử dụng đất

Nguyên tắc quản lý đất đai [27]

Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai là các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn

cơ bản về hành vi mà các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất đai phải tuân thủ trong quá trình quản lý

Các nguyên tắc quản lý do con người đặt ra, nhưng chúng không phải do sự suy nghĩ chủ quan của con người, mà chính là sự phản ánh, sự thể hiện các yêu cầu của các quy luật khách quan Như vậy, các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai được hình thành, trước hết bắt nguồn từ yêu cầu của các quy luật khách quan, do các quy luật khách quan chi phối

Một là, đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai

Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai Trên phương diện này chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa đến nay, nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai

Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, của các doanh nghiệp, là cơ sỏ, nền tảng của các tổ chức chính trị xã hội khác, được Nhà nước giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu là tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp

lý có hiệu quả đất đai Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp

và quản lý thống nhất của Nhà nước

Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ; quyền giao đất sử dụng lâu dài cho các tổ chức kinh tế, xã hội và cá nhân; quyền cho các tổ chức nước ngoài thuê đất; quyền xác định khung giá đất, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở V.V

Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của mình như: vấn đề quy hoạch đất, nhà ở; kế hoạch sử dụng đất và xây dựng nhà ở; các công cụ tài chính và đặc biệt là công cụ luật pháp và các chính sách kinh tế vĩ mô khác Cùng với các công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp quản lý thích hợp cũng là điều kiện để duy trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai

Thực tế đã cho chúng ta thấy: Nếu nhà nước sử dụng tốt công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thông nhất về đất đai được duy trì

và bảo đảm ỏ mức độ cao Ngược lại, nếu có những thời điểm nào đó, các công cụ quản lý sử dụng không tốt, không đồng bộ, các phương pháp quản lý sử dụng không

mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai, nhà ở có phần giảm đi, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, cấp phát và sử dụng đất đai, nhà ở bừa bãi sẽ tăng lên rất nhiều Những tồn tại trên đây có thể gây ra nhiều hậu quả không tốt đối với nhiều vấn đề về trật tự và an toàn xã hội, hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ỏ, làm suy giảm quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai

Hai là, đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và sử dụng đất đai

Muốn kết hợp tốt quyền sỏ hữu và sử dụng phải có cơ chế kết hợp, trong đó trách nhiệm và quyền lợi của người sử dụng phải được công nhận và được thể chế hóa bằng các văn bản luật pháp và mọi đối tượng sử dụng đều phải là người chủ đích thực của nó Thực tế cho chúng ta thấy, vấn đề sở hữu và sử dụng là những vấn

đề rất phức tạp, có rất nhiều ý kiến và quan điểm khác nhau (nhất là vấn đề sở hữu

và sử dụng ruộng đất) Tuy nhiên, trong những năm vừa qua Đảng và Nhà nước đã

đề ra và thực hiện khá thành công cơ chế kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai Thành công của sự kết hợp này là ở chỗ: quyền sở hữu toàn dân về đất đai vẫn không hề thay đổi, nhưng quyền sử dụng tập thể được thay đổi bằng cơ chế khoán sử dụng lâu dài cho các hộ, cũng như các tổ chức kinh tế, chính trị xã hội khác Việc công nhận quyền và nghĩa vụ của các tổ chức sử dụng đất, nhất là các hộ nông dân, thực sự đã tạo ra động lực to lốn thúc đẩy quá trình sử dụng đất đai hợp

lý hơn và đặc biệt là thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển với mức độ cao hơn trước rất nhiều

Ba là, đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích

Đất ở, nhà ở là yếu tố liên quan đến tất cả mọi người, bởi vì ai cũng cần phải

có nhà ở để tồn tại và phát triển Như vậy, đất ở, nhà ở có liên quan rất chặt chẽ đến lợi ích cá nhân Đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của từng cá nhân,

mà còn có liên quan rất chặt chẽ đến lợi ích của mọi tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, đến lợi ích chung của toàn xã hội

Đất đai cũng phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất kinh doanh; còn các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là điều kiện vật chất cơ sở để hoạt

động Do vậy tổ chức nào cũng cần có đất cho tổ chức mình, cũng như cho các thành viên của mình Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích chung của xã hội

Nói đến lợi ích trong quan hệ đất đai trước hết phải nói đến lợi ích của con người, vì hoạt động của con người là hoạt động vì lợi ích Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó còn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích của toàn xã hội Vì vậy phải kết hợp hài hoà ba lợi ích trên Kết hợp hài hòa

ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác

Để kết hợp hài hòa ba lợi ích, cần thực hiện các vấn đề cơ bản sau:

- Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế-xã hội, trên cơ sở vận dụng các quy luật khách quan và phù hợp với đặc điểm của đất nước Chiến lược đó phản ánh được lợi ích cơ bản và lâu dài của toàn xã hội cũng như lợi ích của các thành viên trong xã hội

- Xây dựng và thực hiện tốt các quy hoạch và kế hoạch về đất đai Các loại quy hoạch và kế hoạch đó phải quy tụ được lợi ích của toàn xã hội và lợi ích của các thành viên trong xã hội

- Thực hiện tốt chế độ hạch toán kinh tế và các đòn bẩy kinh tế nhằm thúc đẩy các tổ chức và cá nhân quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, nhằm duy trì đảm bảo lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích xã hội Thực hiện đầy đủ chế độ thu thuế đất và nhà ở Xem đó là nghĩa vụ, là trách nhiệm của mọi tổ chức, mọi cá nhân đối với Nhà nước, đối với toàn xã hội Nghĩa vụ thuế là công cụ để điều hòa lợi ích và đảm bảo sự công bằng xã hội

- Sử dụng tốt công cụ luật pháp, kiên quyết xử lý các hành vi xâm phạm lợi ích cá nhân Đồng thời phải xử lý nghiêm minh những hành động vi phạm lợi ích tập thể và lợi ích của xã hội, nhằm tạo ra những hành lang pháp lý cho sự kết hợp ba lợi ích về đất đai

- Sử dụng linh hoạt các phương pháp quản lý, không chỉ là các phương pháp hành chính, phương pháp kinh tế, mà cả phương pháp giáo dục Trong

nhiều trường hợp, phương pháp giáo dục là phương pháp có hiệu quả để kết hợp

ba loại lợi ích trên

Một vấn đề cần lưu ý khi xem xét mối quan hệ về lợi ích là lợi ích vật chất bao giờ cũng gắn vối lợi ích tinh thần.Vì vậy, khi xem xét giải quyết lợi ích vật chất về đất đai, khía cạnh tinh thần lớn nhất là vấn đề công bằng xã hội

Tiết kiệm và hiệu quả

Đây là một trong những nguyên tắc kinh tế cơ bản, bởi vì bất cứ một hoạt động nào dù là kinh tế, chính trị hay xã hội đều cần phải được thực hiện trên cơ

sở tiết kiệm và hiệu quả Tuy nhiên tiết kiệm và hiệu quả là một thuật ngữ phức tạp cho đến nay vẫn còn những ý kiến rất khác nhau Theo ý kiến của nhiều nhà kinh tế, tiết kiệm trong sử dụng đất đai đối với doanh nghiệp được hiểu là việc doanh nghiệp thuê (sở hữu) được những mảnh đất với giá hợp lý và phù hợp với phương thức hoạt động của doanh nghiệp Doanh nghiệp sản xuất không cần phải thuê những mảnh đất ở trung tâm thành phố với giá cao, mà chỉ cần thuê đất ở những địa điểm mà các phương tiện phục vụ cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp có thể dễ dàng ra vào để vận chuyển hàng hóa Những khu vực thuê đất có thể nằm ngoài khu vực đô thị, hoặc tại các khu công nghiệp Những khu đất này ngoài việc được đảm bảo về hạ tầng giao thông còn được đảm bảo về điện, nước cũng như khả năng huy động nguồn nhân lực khi cần Một doanh nghiệp sản xuất sẽ không tiết kiệm trong việc thuê đất nếu họ thuê những mảnh đất với giá cao nhưng những tiêu chí về đường xá, điện nước và huy động nhân lực không được đảm bảo Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả trong việc sử dụng đất phục vụ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp Tiết kiệm gắn liền với hiệu quả

1.1.1.2 Vai trò của đất đai trong nền kinh tế

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho con người, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời vừa là sản phẩm lao động của con người

Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Sự khẳng định vai trò của đất đai như trên là hoàn toàn có cơ sở Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc doanh và hoạt động của con người Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là điều kiện cho sự sống của động - thực vật và con người trên trái đất Đất đai là điều kiện rất cần thiết

để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau Trong công nghiệp và các ngành khác ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác Trái lại, trong nông nghiệp, trong trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng bởi nó là tư liệu sản xuất chủ yếu và không thể thiếu Trong công nghiệp vầ thương mại, việc mở rộng doanh nghiệp, các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, đều phải sử dụng đất đai Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hóa sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai

Ngày nay, vai trò của đất đai không chỉ dừng lại ở tư liệu sản xuất nông nghiệp, là địa bàn đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, là không gian thõa mãn những nhu cầu của con người mà còn là đối tượng để giải quyết những vấn đề mang tính toàn cầu như ô nhiễm môi trường, an ninh lương thực, phát triển cộng đồng,

1.1.1.3 Vai trò của đất đai đối với doanh nghiệp

Đất là một trong các yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo ra của cải cho xã hội Các doanh nghiệp dù

là sản xuất nông nghiệp, hay công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đều có nhu cầu sử dụng đất nhằm phục vụ các hoạt động sản xuất kinh doanh của họ Tuy nhiên, mỗi loại hình doanh nghiệp khác nhau, nhu cầu sử dụng đất cũng khác nhau Trong khi các doanh nghiệp thương mại quan tâm đến những khu đất ở gần trung tâm thành phố, gần các đô thị thì các doanh nghiệp sản xuất lại quan tâm đến các khu vực đất

có giá thành thuê thấp, nhưng vẫn phải đảm bảo được sự thuận tiện trong đi lại và có

cơ sở hạ tầng thỏa đáng, phù hợp cho việc tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh của họ Như vậy, dù các doanh nghiệp có khác nhau về phương thức hoạt động nhưng doanh nghiệp nào cũng cần phải có đất để tiến hành hoạt động sản xuất Nói cách khác, vai trò của đất đối với hoạt động của doanh nghiệp có thể hiểu như sau: Thứ nhất, đất là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động sản xuất của doanh nghiệp Không có đất doanh nghiệp sẽ không có mặt bằng để tiến hành sản xuất hay lưu trữ sản phẩm trước khi chuyển tới khách hàng

Thứ hai, không có đất, doanh nghiệp sẽ không thể làm hồ sơ đăng ký kinh doanh Nói cách khác, đất đóng vai trò thiết yếu trong quá trình xin cấp phép thành lập doanh nghiệp

Thứ ba, việc doanh nghiệp muốn mở rộng phạm vi hoạt động, gia tăng sản lượng sản phẩm được sản xuất phụ thuộc rất nhiều vào diện tích của diện tích đất

mà doanh nghiệp đang sở hữu Để tạo ra thêm sản phẩm, doanh nghiệp phải đầu tư

mở rộng thêm trang thiết bị, các trang thiết bị mới được đầu tư sẽ cần có không gian đặt bên cạnh những trang thiết bị hiện có phục vụ hoạt động sản xuất của doanh nghiệp; và với sản lượng tăng thêm thì doanh nghiệp cũng cần phải có thêm các kho

dữ trữ hàng hóa

Thứ tư, vị trí đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc huy động nhân lực cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp Thay vì thuê những mảnh đất với giá rẻ ở những vùng cao, ít người, doanh nghiệp thường thuê đất ở khu vực đồng bằng, đất gần các

đô thị lớn và có khả năng thu hút nhiều lao động Thuê đất ở những khu vực này, doanh nghiệp được đảm bảo về khả năng huy động nhân lực cho hoạt động sản xuất của mình một cách tốt nhất

1.1.2 Mục tiêu của việc sử dụng đất đai trong nền kinh tế

1.1.2.1.Mục tiêu sử dụng đất đai của xã hội

Những mục tiêu chủ yếu trong sử dụng đất đai của xã hội bao gồm:

- Sử dụng hợp lí, phù hợp, hiệu quả nguồn lực đất trong phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả cho những dự án của Nhà nước

- Khai thác nguồn tài nguyên đất và những tài nguyên gắn liền với đất một cách hợp lí, an toàn và bảo vệ nguồn đất, tránh khai thác cạn kiệt đất và những nguồn tài nguyên gắn liền với đất như: khoáng sản, rừng, sinh vật, nguồn nước ngầm đảm bảo cho sự phát triển bền vững sau này

- Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Phân chia nguồn tài nguyên đất đai để sử dụng trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng rõ ràng, hợp lí, đảm bảo cho sự phát triển cân bằng, đúng định hướng

1.1.2.2 Mục tiêu sử dụng đất đai của doanh nghiệp

Mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là lợi nhuận vì vậy họ sẽ tận dụng tối đa có thể từ sử dụng đất để mang lại lợi nhuận lớn nhất Vì thế, các DN phải có những tính toán kĩ càng về mục đích sử dụng cùng với lợi ích và chi phi từ sử dụng đất Tùy vào mục đích sử dụng đất mà DN lựa chọn và sử dụng đất nhằm tạo

ra lợi nhuận

Đất làm trụ sở, cơ sở sản xuất : đất có các yếu tố cơ bản như vị trí , đặc điểm

về giao thông, địa chất, phong thủy có ý nghĩa quan trọng Doanh nghiệp phải xem xét và lựa chọn đất sao cho có càng nhiều lợi thế và càng phù hợp càng tốt Những yếu tố của đất đai làm cơ sở sản xuất, trụ sở là 1 trong các yếu tố quyết định thành bại của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô và sự phát triển của doanh nghiệp trong tương lai bởi vậy, việc lựa chọn đất của DN được thực hiện rất cẩn thận Đất làm nơi giao dịch, đại diện: Doanh nghiệp thường lựa chọn đất có vị trí chiến lược, tính toán giữa lợi ích mang lại và chi phí bỏ ra

Đất được cho mục đích đầu tư của doanh nghiệp: vì là tài sản có giá trị và được phép chuyển nhượng nên đất có thể dùng để đầu tư Ngoài buôn bán, môi giới, doanh nghiệp có thể xây dựng các dự án đầu tư Việc đầu tư đất có thể tạo ra lợi nhuận lợi nhưng tồn tại không ít rủi ro

Đất có thể là nguồn vốn cho sản suất: Đất là tài sản có giá trị, nên khi cần, đất

có thể đem ra làm vật thế chấp để doanh nghiệp có được nguồn vốn phục vụ cho các hoạt động kinh tế

1.1.2.3 Mối quan hệ giữa mục tiêu sử dụng đất đai của doanh nghiệp và xã hội

Đối với doanh nghiệp, đất đai là một trong những nguồn lực rất quan trọng

đảm bảo sự tồn tại và phát triển nhằm đem lại lợi nhuận lâu dài cho doanh nghiệp Chính vì thế khi sử dụng đất đai doanh nghiệp quan tâm tới các mục tiêu thu hút lợi nhuận từ việc sử dụng đất đai Cụ thể như sau :

- Số tiền đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp phải ở mức thấp để doanh nghiệp còn có điều kiện đầu tư và các sản phẩm hàng hóa khác, từ đó có được lợi nhuận

- Đảm bảo hợp pháp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp và các cá nhân, tổ chức có liên quan trong các họat động kinh doanh sử dụng đất đai

- Bảo vệ, cải thiện chất lượng đất và môi trường xung quanh nhằm đảm bảo phát triển doanh nghiệp bền vững trong tương lai

Đối với xã hội, mà đại diện là nhà nước, việc sử dụng đất đai hướng đến các

mục tiêu sau:

- Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật; đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả tạo điều kiện phát triển nền kinh tế bền vững

- Bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có hiệu quả với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững

- Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia

và các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước

Như vậy, nếu như đối với doanh nghiệp việc đầu tư đất đai cho thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh gắn liền với vấn đề lợi nhuận; các doanh nghiệp cần được

sự đảm bảo về pháp quyền trong sử dụng đất từ phía nhà nước trong quá trình họ thực hiện các hoạt động kinh tế Ngược lại đối với chính quyền thì việc đảm bảo sự

ổn định và pháp quyền cho doanh nghiệp sử dụng đất sẽ là động lực để giải quyết việc làm kích thích nền kinh tế tăng trưởng Tuy nhiên trong quá trình quản lý sự hoạt động của các doanh nghiệp nhà nước cũng triển khai các hoạt động nhằm bảo

vệ môi trường sinh thái, tạo điều kiện để duy trì chất lượng đất cho thuê nhằm tạo

sự ổn định và phát triển bền vững trong tương lai trên cả các phương diện kinh tế,

xã hội và an ninh quốc phòng

1.2 Các lý thuyết liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất cho sản xuất của doanh nghiệp

1.2.1 Lý thuyết địa tô của K.Mark và việc vận dụng vào lựa chọn đất của các doanh nghiệp [21]

Theo K Mark, trong nông nghiệp do ruộng đất là tư liệu sản xuất cơ bản Đại

bộ phận đất cho nông nghiệp là xấu, và nói chung người ta không tạo thêm được ruộng đất Nếu chỉ kinh doanh trên ruộng đất tốt và trung bình thì sẽ không đủ nông sản phẩm để thỏa mãn nhu cầu của xã hội Vì những lẽ trên mà trong nông nghiệp, giá cả nông sản do điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu quyết định Những nhà tư bản kinh doanh trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi luôn luôn thu được lợi nhuận siêu ngạch Lợi nhuận siêu ngạch này tương đối ổn định và lâu dài,

vì nó dựa trên tính chất kiên cố của ruộng đất và độ màu mỡ của đất đai Lợi nhuận siêu ngạch này sẽ chuyển hóa thành địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân, thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất hạng trung bình và tốt nhất Thực chất của địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch, nguồn gốc của nó là một phần giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp tạo ra Địa tô chênh lệch gắn liền với sự

độc quyền kinh doanh ruộng đất theo lối tư bản chủ nghĩa Độc quyền kinh doanh ruộng đất là nguyên nhân sinh ra địa tô chênh lệch Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I là loại địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ

tự nhiên thuận lợi (trung bình và tốt), có vị trí gần với nơi tiêu thụ hay gần đường giao thông Các doanh nghiệp sản xuất khi tiến hành thuê đất quan tâm rất nhiều đến vị trí của mảnh đất có gần đường giao thông, gần nơi tiêu thụ nhưng lại ít quan tâm đến độ màu mở tự nhiên của mảnh đất, bởi họ chỉ sử dụng đất làm mặt bằng cho hoạt động sản xuất chứ không tiến hành khai thác đất Do nhà tư bản kinh doanh trên những mảnh đất có vị trí thuận lợi, anh ta sẽ tiết kiệm được phần lớn chi phí sản xuất/lưu thông Khi bán hàng thì bán cùng một giá, nên người nào chi phí sản xuất/ vận chuyển ít hơn, đương nhiên sẽ thu được một khoản lợi nhuận siêu ngạch so với những người có chi phí sản xuất/vận chuyển nhiều hơn, do đó thu được địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch II là địa tô thu được nhờ thâm canh mà có Thâm canh ruộng đất là đầu tư thêm một cách hợp lý tư liệu sản xuất và sức lao động vào một đơn vị diện tích để nâng cao chất lượng canh tác, nhằm hai mục tiêu: nâng cao sản lượng trên 1 đơn vị diện tích; tăng độ mầu mỡ trên mảnh ruộng đó Chừng nào mà còn thời hạn hợp đồng thuê ruộng thì nhà tư bản kinh doanh bỏ túi số lợi nhuận siêu ngạch Nhưng khi hết hạn hợp đồng, chủ ruộng sẽ tìm cách nâng mức địa tô để chiếm lấy số lợi nhuận siêu ngạch đó, tức là biến lợi nhuận siêu ngạch thành địa tô chênh lệch Điều này dẫn đến năng suất, sản lượng tăng, chi phí sản xuất cho 1 đơn vị sản phẩm giảm

Do vậy thu được lợi nhuận siêu ngạch

Vì lẽ đó mà chủ ruộng đất chỉ muốn cho thuê ruộng trong thời hạn ngắn, còn nhà tư bản kinh doanh thì muốn thuê với thời gian dài hơn Cũng vì lẽ đó mà nhà tư bản kinh doanh không muốn đầu tư vốn lớn để cải tiến kỹ thuật, cải tạo đất đai, vì làm như vậy phải mất một thời gian dài mới thu hồi được số vốn lớn đã bỏ ra, rốt cuộc chủ ruộng sẽ là kẻ hưởng những lợi ích do những việc cải tiến đó đem lại

Trong thời hạn thuê ruộng, nhà tư bản kinh doanh tìm mọi cách tận dụng hết độ mầu mỡ của đất đai để thu được lợi nhuận nhiều hơn

Đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh ngoài nông nghiệp, do chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở lớn, thêm vào đó, cũng giống như các cá nhân, doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp, các chủ doanh nghiệp phi nông nghiệp cũng muốn thuê trong thời gian dài để có thể thu hồi vốn đầu tư và thu được lợi nhuận Chính vì vậy, đối với chủ sở hữu đất để khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất, thì việc san lấp, tạo mặt bằng và hạ tầng cơ sở thuận lợi là điều kiện tiên quyết ảnh hưởng đến tâm lý thuê từ phía doanh nghiệp Khi hạ tầng kỹ thuật được đảm bảo tốt thì chủ sở hữu có quyền cho thuê với giá cao, còn doanh nghiệp chấp nhận giá thuê đó trong khoảng thời gian dài Điều này đem lại lợi ích không chỉ cho chủ sở hữu đất, doanh nghiệp mà còn cho cả xã hội vì cùng với thời gian thuê đất lâu dài, thì việc làm của người lao động làm thuê cho doanh nghiệp cũng được đảm bảo

1.2.2 Các lý nghiên cứu hiện đại về lựa chọn đất và các nhân tố tác động đến lựa chọn đất phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp

Larry E Swedroe and Jared Kizer [50], Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst [53] cho rằng việc doanh nghiệp tiến hành thuê đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phụ thuộc vào việc đa dạng hóa danh mục đầu tư của doanh nghiệp João Leitão, Rui Baptista [49] đã chỉ ra những yếu tố như các hỗ trợ của chính quyền trung ương, địa phương về thuế, phí thuê đất, các quy định về giao đất, cũng như các chính sách liên quan đến phát triển hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển của địa phương mà nơi doanh nghiệp dự định đầu tư có ảnh hưởng đến việc đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp khi tiến hành sản xuất kinh doanh Theo tư tưởng này, nếu các thủ tục hành chính, chính sách về thuế và giá đất cũng như những đóng góp cho địa phương là những điều kiện cần để thu hút các doanh nghiệp tiến hành đầu tư vào đất đai; các yếu tố như hệ thống điều kiện giao thông nội vùng, mạng lưới giao thông, công trình thiết bị chuyển tải và cung cấp năng lượng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống điện, thông tin liên lạc, yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải, điều kiện về phòng cháy chữa cháy, an ninh, diện tích mặt bằng và khả năng thuê

thêm đất phục vụ sản xuất kinh doanh có ý nghĩa như điều kiện đủ trong việc hút hút các doanh nghiệp đầu tư vào đất đai để tiến hành các hoạt động sản xuất

Như vậy, nếu theo quan điểm của các nhà kinh tế học thuộc trường phái cổ điển, tân cổ điển thì việc quyết định đầu tư vào đất đai của các chủ doanh nghiệp dựa chủ trên lý thuyết địa tô, thì hiện nay theo quan điểm hiện đại quyết định đầu tư vào đất đai của các doanh nghiệp phụ thuộc vào rất nhiều nhóm yếu tố Quyết định đầu tư đất đai của chủ doanh nghiệp không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu phát triển của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc và chính sách thu hút của địa phương cũng như điều kiện hạ tầng cơ sở kỹ thuật, hạ tầng cơ sở xã hội của địa phương mà doanh nghiệp có ý định đầu tư

1.2.3 Lý thuyết hàm định giá đất thuê [15]

Các mảnh đất khác nhau, có giá trị cho thuê khác nhau Giá thuê đất được hiểu

là cái giá phải trả cho việc sử dụng đất trong một thời kỳ nhất định Giá thuê này không tính theo tỷ lệ tiền vốn mà chủ đất bỏ ra để mua và cải tạo đất mà tính theo khả năng người thuê có thể trả được Tiền thuê đất trở thành một bộ phận trong giá sản phẩm mà người thuê đất để phục vụ hoạt động sản xuất

• Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp

Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp cần đất để thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi đậu xe Để có đất, các doanh nghiệp phải thuê mướn Giá thuê đất hay chi phí thuê đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố Trong một thành phố phát triển theo mô hình làn sóng thì giá thuê đất biến thiên theo khoảng cách giữa nơi thiết đặt nhà máy và trung tâm thành phố Hàm định giá thuê đất của các doanh nghiệp được thể hiện như sau:

P : giá hàng được bán (tính theo tấn)

S : diện tích đất thuê (tính theo m2)

C : tổng chi phí

k : quãng đường vận chuyên (tính theo km)

z : giá vận chuyển tính (theo km)

Hàm định giá thuê đất chỉ rõ chi phí vận chuyển tăng dần và giá thuê đất giảm dần khi các công ty đặt ra trung tâm thành phố Các công ty phải trả bao nhiêu cho 1m2 với các vị trí khác nhau trong thành phố

• Hàm định giá thuê đất cho các cửa hàng thương mại bán lẻ

Để bán được nhiều hàng với hy vọng nhiều lợi nhuận thì các cửa hàng bán lẻ

áp dụng lý thuyết trung tâm vào việc lựa chọn vị trí Vị trí trung tâm là vị trí ở đó chia số lượng khách hàng thành những phần bằng nhau Có những loại hàng hóa mà mọi người dân thành phố đều phải tiêu dùng thì vị trí trung tâm thành phố là tốt nhất, có những hàng hóa chỉ có một số người tiêu dùng thì vị trí cửa hàng cần quan tâm đến vị trí của người tiêu dùng Nhìn chung thì những người ở xa trung tâm sẽ mất nhiều thì giờ hơn Mạng lưới bán lẻ sẽ phân bố sao cho với thời gian đi lại ít nhất, khách hàng có thể mua sắm đầy đủ các thứ cần thiết, đó là nguyên tắc lựa chọn vị trí của các cửa hàng Giá thuê đất của các cửa hàng thương mại phụ thuộc vào mật độ dân cư và mức độ lợi nhuận cho việc mua hàng Hàm định giá có dạng:

R = f(k,m) có thể xác định trên cơ sở thực nghiệm; trong đó k là khoảng cách đến trung tâm, m là mật độ dân cư

* Hàm định giá thuê đất cho khu vực hành chính sự nghiệp (các hãng, công sở)

Các công sở có các đặc trưng:

- Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông tin một cách trung thực, kịp thời và đầy đủ Nếu không trung thực sẽ không có hiệu quả, không kịp thời sẽ bị ế, không đầy đủ sẽ giảm giá trị

- Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách hàng để có thể đánh giá thái độ của họ, thẩm tra lại thông tin và cho các quyết định tư vấn đúng đắn

- Sản phẩm của các hãng là những cuộc tư vấn; giả sử mỗi hãng trong một năm thực hiện được A cuộc tư vấn Tổng chi phí thường xuyên (không phải đất) là C

- Các nhà tư vấn phải đi từ công sở của mình đến trung tâm thành phố để tư vấn cho khách Thời gian đi 1km là t*phút/km Chi phí đi lại là chi phí cơ hội của các nhà tư vấn được xác định bằng tiền lương cho 1 phút và bằng Wđ Nếu công sở cách trung tâm thành phố k* km thì chi phí đi lại của hãng là TC được xác định bởi công thức:

TC= A x k x t x (1.2) Nếu giá của mỗi cuộc tư vấn là P a* thì việc xác định hàm thuê đất của các công sở cũng tương tự như hàm thuê đất của các doanh nghiệp công nghiệp

1.3 Kinh nghiệm về hỗ trợ các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất ở một số địa phương trong nước

1.3.1 Kinh nghiệm của một số tỉnh, thành phố [32], [35]

1.3.1.1 Kinh nghiệm tỉnh Quảng Ninh trong việc tạo môi trường nhằm khuyến khích các doanh nghiệp mở rộng đất phục vụ sản xuất kinh doanh

Quảng Ninh nằm ở phía đông Bắc Bộ, Là tỉnh công nghiệp, du lịch Có vị trí địa lý quan trọng trong phát triển kinh tế cũng như quốc phòng, an ninh của cả nước Ðịa bàn ven biển luôn giữ vai trò trọng yếu phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm

an ninh, quốc phòng của tỉnh Quảng Ninh hội tụ những điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội quan trọng, có nguồn tài nguyên khoáng sản phong phú

Có Vịnh Hạ Long là di sản thiên nhiên thế giới 2 lần được Tổ chức UNESCO tôn vinh Với di tích văn hóa Yên Tử, bãi cọc Bạch Đằng, Đền Cửa Ông, Đình Quan Lạn, Đình Trà Cổ, núi Bài Thơ thuận lợi cho phát triển du lịch biển, du lịch sinh thái, du lịch thể thao, du lịch văn hóa tâm linh Quảng Ninh được xác định là 1 điểm của vành đai kinh tế Vịnh Bắc Bộ, là cửa ngõ quan trọng của hành lang kinh tế Nam

Ninh-Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh Có hệ thống cảng biển, cảng nước sâu có năng lực bốc xếp cho tàu hàng vạn tấn, tạo ra nhiều thuận lợi cho ngành vận tải đường biển giữa nước ta với các nước trên thế giới.Quảng Ninh có hệ thống cửa khẩu phân bố trên dọc tuyến biên giới, đặc biệt cửa khẩu quốc tế Móng Cái là nơi hội tụ giao lưu thương mại, du lịch, dịch vụ và thu hút các nhà đầu tư; Là cửa ngõ giao dịch xuất nhập khẩu với Trung Quốc và các nước trong khu vực.Với những tiềm năng được hội tụ nên Quảng Ninh có vai trò rất quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của cả nước và của vùng cũng như của tỉnh trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế đặc biệt là trong phát triển kinh tế ven biển và kinh tế biển

Để khuyến khích, tạo điều kiện để các doanh nghiệp đầu tư, mở rộng diện tích đất cho sản xuất kinh doanh Quảng Ninh đã triển khai nhiều biện pháp, chính sách Trong đó coi trọng công tác quy hoạch phát triển kinh tế là chính sách được ưu tiên

hơn cả Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, quy hoạch

tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh và quy hoạch phát triển kinh tế

- xã hội của các địa phương và các ngành liên quan, xác định rõ các dự án lớn, đầu

tư tập trung, trọng điểm Coi trọng việc đầu tư vào các lĩnh vực, khu vực mang tính

đột phá và cấp thiết. Ưu tiên dành nguồn vốn đầu tư thỏa đáng cho xây dựng cơ sở

hạ tầng để phát triển nhanh, thực sự trở thành khu vực động lực mạnh thúc đẩy các khu vực phía trong

1.3.1.2 Kinh nghiệm tỉnh Đà Nẵng trong việc tạo môi trường nhằm khuyến khích các doanh nghiệp mở rộng đất phục vụ sản xuất kinh doanh

Đà Nẵng là một trong số 28 thành phố ven biển của cả nước và là một trong số

14 tỉnh, thành phố có bờ biển của khu vực Miền Trung, có 6/8 quận, huyện của thành phố tiếp giáp với biển, trong đó có huyện đảo Hoàng Sa Thành phố có hơn

92 km bờ biển, với 80% dân số đang sinh sống tại các quận, huyện Biển đã và sẽ tạo ra vị thế phát triển cho thành phố Đà Nẵng thông qua các lĩnh vực khai thác thủy sản, du lịch, công nghiệp cơ khí và chế biến, vận tải biển và đặc biệt là nhiệm

vụ quốc phòng an ninh vùng biển Xác định được vị trí và tầm quan trọng chiến lược của mình, thành phố đã ban hành Quy hoạch phát triển kinh tế vùng biển đảo

thuộc địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 Trong đó tập trung phát triển kinh

tế - xã hội đối với các ngành, địa phương tại địa bàn vùng biển, ven biển nhằm phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững; xây dựng phương hướng phát triển kinh tế - xã hội phù hợp, gắn với bảo vệ an ninh quốc phòng đối với vùng biển đảo, nhằm phát huy tối đa các tiềm năng, tạo bước đột phá trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong thời gian tới, đồng thời định hướng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước về các lĩnh vực, dự án đầu tư sản xuất kinh doanh của thành phố

Thứ nhất, thực hiện chính sách khuyến khích phát triển ngành thủy sản

Đà Nẵng có nguồn tài nguyên biển nằm trong ngư trường trọng điểm của miền Trung, với trữ lượng nguồn lợi lớn, giá trị kinh tế cao Khu vực biển Nam Hải Vân - bán đảo Sơn Trà có các hệ sinh thái với tính đa dạng sinh học cao như rạn san hô, thảm cỏ biển, rong biển và các chủng loại sinh vật quý, là tài sản phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội Những năm qua chính quyền thành phố đã có nhiều chủ trương, giải pháp quản lý, bảo vệ, khai thác tiềm năng, thế mạnh của biển theo hướng bền vững, bảo vệ môi trường sinh thái Hàng năm, đội tàu khai thác thủy sản khai thác được 37 đến 40 nghìn tấn hải sản các loại phục vụ cho tiêu dùng nội địa

và xuất khẩu Cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ kinh tế biển được tập trung đầu tư theo hướng Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa: hệ thống cảng biển, khu công nghiệp, cảng cá, âu thuyền trú bão, chợ đầu mối thủy sản miền Trung tại Thọ Quang đã góp phần tạo nên sức bật mới cho thành phố trong những năm đến

Với mục tiêu trở thành trung tâm nghề cá mạnh của miền Trung và cả nước, có mức tăng trưởng cao về giá trị kim ngạch xuất khẩu thuỷ sản từ 14 - 15%/năm, Đà Nẵng đã xác định hướng đi của mình mà điểm nhấn được khẳng định là tăng cường đẩy mạnh khai thác hải sản xa bờ, hạn chế tối đa vùng ven bờ, nhằm tái tạo nguồn lợi thủy sản, phát triển nhanh số lượng tàu cá công suất lớn và cải hoán nâng cấp tàu cá công suất nhỏ để vươn khơi Chú trọng đào tạo nghề để có đội ngũ lao động khai thác

có sức khỏe, có trình độ, trong đó gồm cả trình độ đại học, đủ trí và lực để đương đầu với sóng to gió cả, biết làm chủ các phương tiện đánh bắt hiện đại Bên cạnh đó là việc hình thành các đội tàu cùng nghề 10 - 15 chiếc/đội để hỗ trợ nhau khai thác trên biển Hiện đại hoá hệ thống thông tin hỗ trợ ngư dân trên biển