Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã thanh ninh, huyện phú bình, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyểnquyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới cá

SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp

Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn

2011 - 2013 31Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn

2011 - 2013 32Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn

2011 - 2013 35Bảng 4.5: Kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn

2011 - 2013 36Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh

giai đoạn 2011 - 2013 37Bảng 4.7: Kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh

giai đoạn 2011 - 2013 39Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng đất .41Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển đổi quyền sử

dụng đất 43Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất 45Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân địa phương về cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất 46Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân địa phương về tặng cho quyền sử

dụng đất 48Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân địa phươngvề để thừa kế quyền sử

dụng đất 49Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân địa phương về thế chấp bằng giá trị quyền sử

dụng đất 50Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân địa phương về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử

dụng đất 52Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân địa phương về góp vốn bằng giá trị quyền sử

dụng đất 53

quyền sử dụng đất 55Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm

đối tượng tại xã Thanh Ninh 56

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 3

2.1.2 Cơ sở lí luận của đề tài 4

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 10

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 13

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Bình 20 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 21

3.2.1 Địa điểm: 21

3.2.2 Thời gian: 21

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ têu theo dõi 21

3.3.1 Nội dung nghiên cứu 21

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu 21

3.4 Phương pháp nghiên cứu 22

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 22

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu 22

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23

4.1 Tình hình cơ bản của xã Thanh Ninh 23

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Thanh Ninh 23

đoạn 2011 - 2013 30

4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn 2011 - 2013 30

4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thanh Ninh giai đoạn 2011 - 2013 31

4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn 2011 - 2013 33

4.2.4 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn 2011 - 2013 34

4.2.5 Đánh giá kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất 36

4.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã thanh Ninh giai đoạn 2011- 2013 37

4.2.7 Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn 2011 - 2013 38

4.2.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh giai đoạn 2011 – 2013 39

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Thanh Ninh về chuyển quyền sử dụng đất 40

4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Thanh Ninh về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra 40

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Thanh Ninh về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 42

4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Thanh Ninh về chuyển quyền sử dụng đất 54

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.2 Đề nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

PHẦN 1

MỞ ĐẨU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng nhất của môi trườngsống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hoá, xã hội kinhtế, an ninh quốc phòng Đất đai là yếu tố duy nhất của sự sống nếu không cóđất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của con người Đất đai

có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất cứ tư liệu sản xuấtnào Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyênhạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, có vị trí cốđịnh trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan củacon người Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đấtđai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoànthiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất làLuật Đất đai năm 2003 Và chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơbản của người sử dụng đất đã được quy định Chuyển QSDĐ là một hoạtđộng diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đadạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quyđịnh một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như cáctrình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổsung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồntại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quyđịnh chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyểnquyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây tại xã ThanhNinh việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu vàchủ sư dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng

kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đấtđai Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lýnhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhưnghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất

đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút

ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệuquả nhất

Chính vì những lý do trên, đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thanh Ninh, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2011 - 2013” được thực hiện.

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã ThanhNinh giai đoạn 2011 – 2013, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và nhữnghạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã và đề xuấthướng giải quyết những tồn tại đó

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền khi được thựchiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thựchiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằmkhắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ

- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân vềkết quả chuyển QSDĐ tại xã Thanh Ninh

- Số liệu thu thập phải đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực

1.4 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:

- Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế

- Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức đã học về luật đất đai nói chung,

và kết quả chuyển quyền sử dụng đất

- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và xử lý thông tin của sinhviên trong quá trình làm đề tài

* Ý nghĩa trong thực tiễn:

- Nắm được tình hình chuyển quyền sử dụng đất của xã

- Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn vềcông tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ranhững giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tácquản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và BộTài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định củaThông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ

Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường Hướng dẫn việc công chứng, chứngthực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Quyết định số 93/QĐ-TT ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/vBan hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơquan hành chính nhà nước địa phương

Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩmđịnh cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnhThái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trênđịa bàn tỉnh Thái Nguyên

Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tàinguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tụchành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trênđịa bàn tỉnh

2.1.2 Cơ sở lí luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động dochuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định mộtphạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyểnquyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lí củaNhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệđất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó

là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyểnquyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, Các quyền nàyđược qui định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy luật Đất đai 1993 đãđược soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thựchiện đã được bố sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp.Sau

10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tácquản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế ViệtNam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũngcòn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đấtnước trong thời kì CNH - HĐH Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai

1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳhọp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền đượcchuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thểhóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dướihình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tụccũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đấtnông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phépchuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyểnquyền sử dụng;

- Đất đang có tranh chấp

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mớivới xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đấtđai ngày càng sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụngcũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu kháchquan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêucầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Xã Thanh Ninh là xã vùng I của huyện Phú Bình, lại có đường huyện lộ

287 đi Bắc Giang chạy qua trung tâm xã, đây là thuận lợi lớn trong giao lưukinh tế - xã hội với các địa phương khác Vì vậy đất đai của xã cũng trở lên cógiá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, chophát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này màchuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân màcòn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương.Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời

và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đấttrên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoànthiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như

UBND xã Thanh Ninh cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạchcho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyểnQSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xãhội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ , thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyểnQSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sửdụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắcphục tình trạng manh mún,phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải làngười cùng một xã, phường, xã với người chuyển đổi

- Hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giaođất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng choQSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đócho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, để thuận tiện chosản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trươngchung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [2]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyểnQSDĐ, Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trongtrường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sửdụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để cóđược QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãikhi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐtrừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CPnhư sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyểnnhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồnglúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừtrường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sửdụng đất dã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choQSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụchồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu khôngsinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượngQSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (NguyễnKhắc Thái Sơn 2007) [4]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhườngQSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhấtđịnh bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

- Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sửdụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất màngười sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê củaNhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thìkhông cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]

2.2.1.4 Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ củamình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nộidung của quan hệ này vùa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và chophép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật

Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất

có quyến để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộluật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết màkhông tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứvào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thìchia theo di chúc

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phầnnào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theopháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng mộthàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thìnhững người hàng sau mới được hưởng:

+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, connuôi của người đã chết;

+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết màngười chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc TháiSơn, 2007) [4]

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theoquan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nóthường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoàiquan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mớinhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà ngườichuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụngtrường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợpnào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thunhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn KhắcThái Sơn, 2007 [4]

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đếnthế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theoquy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời giantheo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyếtđược một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn đểphát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụngcũng như những người cho vay khác thực hiện được chúc năng và quyền lợicủa họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnhcho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay

Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyềncoi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn vớingười khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra

giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góptiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc…theo thỏa thuận.Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, cácđối tác có thể phát huy sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổnghợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh doanh nóichung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyềnmuốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quyđịnh tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1 Có giấy chứng nhận QSDĐ

2 Đất không có tranh chấp

3 QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4 Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mìnhcũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộptiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa

vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiệncác quyền của người sử dụng đất kể từ ki thực hiện xong nghĩa vụ tài chínhtheo qui định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụtài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi cóquyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chínhhoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực

hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.

2 - Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giaođất có hiệu lực thi hành;

3 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thứcthuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật

4 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễnnghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyếtđịnh giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5 - Thời điểm người thực hiện dụ án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bánhoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đãhoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp

dự án đầu tư xây dụng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyểnnhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dướihình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/NĐ-CP) [2]

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐnhư sau:

1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ đựoc quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông quachuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều

102 của nghị định này

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thôngqua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 củanghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thôngqua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 vàkhoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy địnhtại điều 103 của nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tạiĐiều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốnbằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nướcgiao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thôngqua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đượcnhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đangđược sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hô gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai đượcUBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,bảo lãnh để xử lí nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩmquyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết địnhhoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hànhán; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản

về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhómngười có chung QSDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia táchhoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản

về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhậnQSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xácđịnh trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí

hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tạikhoản 3 và 4 Điều 104 của nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì đượcnhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phươngkhác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghịđịnh này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấpgiấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng kí hộkhẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ

a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân(có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản

đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên,2009) [7]

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã).+Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh TháiNguyên,2009) [7]

c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh TháiNguyên,2009) [7]

d) Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyếttranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật(có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhậnthừa kế là duy nhất).

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại

xã thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện) Bộ phậntiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thìhướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh

hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả vàchuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố Thời giankhông quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chínhđối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việckhông quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thờigian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấphuyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định; Ingiấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phảicấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trườnghuyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đượcthông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ

sơ trình Chủ tịch ( hoặc Phó chủ tịch theo uỷ quyền) UBND huyện ký giấychứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thờigian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch ( Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quảcho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lí hồ sơ địa chính theo quy định vàchuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gianthực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân.Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gianngười sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở TN & MT tỉnh TháiNguyên, 2007) [9]

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh 02 bản;

+ Văn bản uỷ quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đainăm 2003

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xâydựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền vớiđất, nếu pháp luật có quy định;

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gianthực hiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả

kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (SởTN&MT tỉnh Thái Nguyên, 2007) [9]

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnhbằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp

+ Văn bản uỷ quyền (nếu có)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xemxét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung

hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả.Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xoá

đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyểnkết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở TN&MT tỉnh TháiNguyên, 2007) [9]

2.2.3.4 Trình tự thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ đượcquy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểmtra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổsung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thựchiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tụcđăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấychứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐđối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở TN&MT tỉnh TháiNguyên, 2007) [9]

2.2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ (đã được công chứng hoặcchứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ đượcquy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Bên góp vốn nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ,nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ

sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơđến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngàylàm việc

+ Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào

hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp (Sở TN&MT tỉnhThái Nguyên, 2007) [9]

2.2.3.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả 2bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xoá đăng kí góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lítrong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạnkhông quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòngđăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoáđăng kí góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xoá đăng kí góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấychứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới ( do có thay đổi thửa đất) thì thực hiệnnhư sau:

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính vàgửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trìnhUBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cánhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứtgóp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, UBND huyện xem xét kí giấy chứng nhận QSDĐ.

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứthợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tụcxin gia hạn sử dụng đất theo quy định tai Điều 141 và Điều 142 Nghị định181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụngđất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quyđịnh của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP (Sở TN&MT tỉnhThái Nguyên, 2007) [9]

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Bình

Xã Thanh Ninh thuộc huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên với tổng diệntích tự nhiên là 797,77 ha Huyện có 21 đơn vị hành chính trong đó có 1 thịtrấn và 20 xã Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo củaban lãnh đạo huyện Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tổ chức xây dựng

và thực hiện kế hoạch quản lí và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệuquả Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện,

từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi vềquy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quanchuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mớicủa Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến ngườidân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyểnQSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn [5]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Số liệu và kết quả chuyển QSDĐ của địa phương trong giai đoạn từ

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ têu theo dõi

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình

hình quản lí và sử dụng đất tại xã Thanh Ninh

Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển

quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003 theo số liệu thứ cấp

Nội dung 3: Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Thanh Ninh về

chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu

- Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và các trường hợp chuyển QSDĐtheo số liệu thứ cấp

- Các chỉ tiêu về sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyểnQSDĐ theo tỉ lệ trả lời đúng

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sốngvăn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lí và sử dụng đất tại xã Thanh Ninh

- Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của huyện Phú Bình

và xã Thanh Ninh trong giai đoạn 20011 - 2013

- Tìm hiểu những khó khăn trong tổ chức, kết quả chuyển QSDĐ trênđịa bàn

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

- Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏngvấn trực tiếp dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn

- Phỏng vấn 30 người,đối tượng là cán bộ xã, nông dân

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu

- Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Word, Excel đểtổng hợp xử lí

- Từ các tài liệu thu thập tổng hợp, phân tích đối chiếu các quy địnhtrong văn bản pháp lý, pháp quy của nhà nước để đánh giá và đưa ra các giảipháp nhằm đẩy mạnh và hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Tình hình cơ bản của xã Thanh Ninh

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Thanh Ninh

4.1.1.1 Vị trí địa lí

Thanh Ninh là một xã trung du nằm phía Đông Nam huyện Phú Bìnhcách trung tâm huyện khoảng 7 km, tiếp giáp các xã sau:

Phía Bắc giáp xã Lương Phú

Phía Nam giáp xã Dương Thành

Phía Đông Bắc giáp xã Tân Đức

Phía Tây giáp xã Kha Sơn

Phía Tây Nam giáp 2 xã Hoàng Thanh và Hoàng Lương(huyện HiệpHòa, tỉnh Bắc Giang)

Tổng diện tích tự nhiên là 493.85 ha Là xã nằm trong vùng I của huyệnPhú Bình, (các xã trong vùng tưới tiêu của hệ thống thuỷ nông Sông Cầu)được xác định là vùng có tiềm năng và thế mạnh để phát triển nông nghiệp

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thanh Ninh là xã vùng trung du của tỉnh Thái Nguyên có địa hình bằngphẳng, độ chênh cao giữa các vùng trong xã không lớn, có độ cao trung bìnhthấp, hướng dốc từ phía Tây Bắc về phía Đông Nam

Với địa hình như vậy có nhiều lợi thế trong việc bố trí hệ thống thuỷ lợi.Diện tích đất nông nghiệp lớn chiếm gần 2/3 diện tích tự nhiên trong toàn xã

4.1.1.3 Khí hậu

Xã Thanh Ninh có khí hậu mang tính chất đặc thù của vùng nhiệt đới giómùa, khí hậu trong năm được chia thành 4 mùa, trong đó có hai mùa phân hóa rõrệt, đó là mùa Đông và mùa Hè

+ Nhiệt độ trung bình trong năm từ 23 - 240C, tổng tích ôn giao động xấp xỉbằng 8.0000C

+ Lượng mưa trung bình trong năm từ 1.600 đến 1.900 mm, lượng mưa caonhất vào tháng 8 là 2.110 mm và thấp nhất vào tháng 1 là 1.213 mm

+ Độ ẩm trung bình cả năm là 82%, độ ẩm cao nhất vào tháng 6, 7, 8; Độ

ẩm thấp nhất vào tháng 11, 12 hàng năm

4.1.1.4 Thủy văn

Do có địa hình bằng phẳng nằm trong vùng tưới tiêu của hệ thống kênhđào chạy ở phía Đông Nam xã thuận lợi rất lớn cho sản xuất nông nghiệp vàsinh hoạt, hệ thống mương thuỷ lợi với chiều dài hơn 20 km đáp ứng chủđộng nước tưới cho sản xuất nông nghiệp và các nhu cầu khác

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên

- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa (Lf) phân bố trong toàn xã

- Ngoài ra, trên địa bàn xã còn có các loại đất khác như: đất màu nâuvàng trên mẫu đất phù xa cổ, đất feralit biến đổi do trồng lúa nước với sốlượng nhỏ, nằm rải rác

* Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt phục vụ sản xuất: Do vị trí địa lí nằm trong vùng tướitiêu của hệ thống Sông Đào cộng với lượng mưa trung bình khoảng 1850 mmnên Thanh Ninh được hưởng rất nhiều về nguồn nước phục vụ sản xuất, do vậyluôn chủ động được vụ mùa và kế hoạch gieo trồng

- Nguồn nước ngầm phục vụ sinh hoạt: Với địa hình tương đối bằng phẳngchất lượng nước ngầm tốt, trữ lượng dồi dào mực nước trung bình có độ sâu từ 6– 8m rất thuận lợi cho đào giếng khơi và giếng khoan, nguồn nước đảm bảo chấtlượng hợp vệ sinh Xã hiện có 90% số hộ sử dụng nước giếng khoan, còn lại10%sử dụng nước giếng khơi

* Tài nguyên rừng

Rừng hiện nay chủ yếu là rừng trồng diện tích nhỏ lẻ phân tán trong toàn

xã Hiện nay theo thống kê năm 2013 xã có 7.16 ha chiếm 1.45% diện tích tựnhiên và đã giao hết cho các hộ gia đình quản lí

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của xã Thanh Ninh

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

* Ngành nông nghiệp

Tận dụng những lợi thế về đất nông nghiệp, địa hình, nguồn nước, nguồnnhân lực, xã đã nỗ lực phấn đấu phát huy những tiềm năng có sẵn của địaphương đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nâng diện tích đấtnông nghiệp bằng biện pháp nâng hệ số sử dụng đất do vậy đã có những kếtquả nhất định

Tốc độ tăng trưởng bình quân của ngành nông nghiệp trong giai đoạnhiện nay là 4,6%

Tổng sản lượng lương thực cây có hạt năm 2013 đạt 3.110 tấn Trong đóthóc: 2.510 tấn, ngô đạt 600 tấn Bình quân lương thực đầu người đạt 630 kg

Do là xã thuần nông nên việc chăn nuôi có tầm quan trọng rất lớn, đápứng được nhu cầu về cày kéo, cung cấp phân bón cho sản xuất nông nghiệp,tiêu thụ nguồn thức ăn từ ngành trồng trọt Năm 2013 theo số liệu điều trangành chăn nuôi, xã có: Đàn trâu: 301; đàn bò: 970 con; lợn thịt: 9.800 con;lợn nái sinh sản: 1.650 con; gia cầm: 40.500 con

* Ngành sản xuất tiểu thủ công nghiệp – thương mại dịch vụ

Hiện nay do yêu cầu thực tế trong sản xuất, đáp ứng nhu cầu sinh hoạtcủa nhân dân, cùng với sự chuyển dich cơ cấu kinh tế nói chung đã tự phátthành những ngành nghề sau: sửa chữa cơ khí phục vụ cho sản xuất nôngnghiệp, kinh doanh vận tải, chế biến các sản phẩm nông nhiệp như làmbánh, bún, đậu…

Theo số liệu điều tra hiện nay trong xã có khoảng 10% số người thamgia vào các ngành nghề, trong đó:

- Kinh doanh vận tải có 10 xe ô tô, 50 xe công nông, 30 xe ngựa.

- Dịch vụ có 190 hộ, trong đó: 26 máy xay xát, 20 điểm gia công vàsửa chữa cơ khí nhỏ, thợ mộc, thợ nề và 80 hộ kinh doanh buôn bán

Các ngành nghề này đã giải quyết được một số công ăn việc làm và cóthu nhập khá Tuy nhiên các ngành nghề này quy mô vẫn còn ở phạm vinhỏ hẹp

* Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội

* Giao thông

Xã có đường tỉnh lộ 261C chạy qua và đường huyện lộ 287 đi BắcGiang chạy qua trung tâm xã với chiều dài trên 2 km, đây là thuận lợi lớntrong giao lưu kinh tế - xã hội với các địa phương khác Các tuyến đườngliên xã, liên thôn đã trải nhựa, bê tông hoá được 40 km, cơ bản đáp ứngđược điều kiện giao thông cho người dân

* Thuỷ lợi:

Công tác thuỷ lợi trong những năm gần đây được sự quan tâm của Nhànước và sự đóng góp của người dân đang dần từng bước cứng hoá hệ thốngkênh mương

- Nguồn nước phục vụ sản xuất hiện nay chủ yếu là do hệ thống nướcSông Đào cung cấp

- Hệ thống mương tưới trong toàn xã có trên 20 km kênh mương, hiệnnay đã cứng hoá được 6,6 km, còn lại mương đất chất lượng nói chung chưađảm bảo cho việc dẫn nước tưới tiêu

* Điện:

Hệ thống điện đã trải khắp trên địa bàn toàn xã với 4 trạm biến áp với côngsuất 560 KVA Toàn bộ các hộ trong xã đã được sử dụng điện, chất lượng điệnđảm bảo.

* Giáo dục đào tạo:

Được sự quan tâm của Nhà nước, thực hiện công tác xã hội hoá giáo dục,

do vậy cơ sở vật chất của trường đang được đầu tư quan tâm cho sự nghiệp giáodục của toàn xã, nên hiện nay xã đã có một hệ thống trường lớp tương đối hoànchỉnh với 1 trường mầm non, 1 trường tiểu học và 1 trường trung học cơ sở

4.1.2.2 Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm

Xã Thanh Ninh có 5.655 khẩu và 1.287 hộ, được phân thành 13 xóm,phân bố không đều, xóm đông nhất là xóm Đồng Trong có 482 khẩu và 116 hộ,xóm ít dân nhất là xóm Đồi Thông có 215 khẩu và 50 hộ

- Lao động và việc làm: Số lao động tính đến tháng 12 năm 2013 toàn xã

là 3.102 người Số lao động này được phân bổ trên 13 xóm, đây là lực lượnglao động chính là nguồn nhân lực để thúc đẩy nền kinh tết của địa phương,hiện nay do đặc thù là xã thuần nông các ngành nghề phụ chưa phát triển.Việc tạo công ăn việc làm trong lúc gối vụ chưa có, thu nhập của người dânchủ yếu từ sản xuất nông nghiệp nên đời sống còn thấp Thu nhập bình quântrên đầu người hiện nay là 4.500.000đ/người/năm