Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã thanh vân, huyện hiệp hòa, tỉnh bắc giang giai đoạn 2011 42014

Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 đi

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa

CNH- HĐH Công nghiệp hóa- Hiện đại hóaNDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệpNDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp

1.2 Mục tiêu tổng quát của đề tài 2

1.3 Mục tiêu cụ thể của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

MỤC LỤC 1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu tổng quát của đề tài 2

1.3 Mục tiêu cụ thể của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 1

MỞ ĐẦU1.1 Đặt vấn đề

Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giácủa quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,của các ngành kinh tế, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống…Với những giá trị thấy được, trong mặt tích cực con người luôn mong muốntác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục

vụ đời sống cho mình Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sangchủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 chophép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quyđịnh các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kì mới tạo điều kiện thuậnlợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Tuynhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôiđộng trong nền kinh tế thị trường, các quy định này còn nhiều điểm bộc lộchưa phù hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai

1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 Mặc dùcác văn bản này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyểnquyền sử dụng đất diễn ra hằng ngày trong cuộc sống Ngày 26/11/2003, Quốchội thông qua luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đainăm 1993,và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cónhiều điểm khác biệt Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nướccông nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sửdụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụngđất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Xã Thanh Vân là một xã của huyện Hiệp Hòa Trong những năm qua,đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ củaNhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đấtđai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăntrong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do vậy, để thấy được những mặt tồntại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói, ta cần đánh giá

một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinhnghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài

Nguyên dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn em

tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thanh Vân, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011- 4/2014 ”

1.2 Mục tiêu tổng quát của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thanh

Vân giai đoạn 2011- 2013 và 4 tháng đầu năm 2014, nhằm đưa ra thành quảđạt được và tìm ra những nguyên nhân tồn tại khó khăn, đối chiếu với tìnhhình chuyển quyền sử dụng đất ở giai đoạn khác nhau trên địa bàn xã tìm raphương hướng khắc phục khó khăn, hoàn thiện công tác này góp phần chocông tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sửdụng đất nói riêng được tốt hơn

1.3 Mục tiêu cụ thể của đề tài

- Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền tại địaphương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khó khăn khi thựchiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề gia những giải pháp cụ thể nhằmkhắc phục những khó khăn, hạn chế trong công tác chuyển QSD đất

- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ xã Thanh Vân vềhoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức

đã học vào thực tế

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụngđất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tạiđịa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết nhữngkhó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời giantiếp theo

PHẦN 2TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Hiến pháp 1992

Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2001 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai 2003

Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về việcsửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ/CP

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005của lien Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Quy định về Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

Nghị quyết số 11/2007/NQ-HĐNĐ ngày 19/7/2007 của HĐND TỉnhBắc Giang Quy định mức thu và tỷ lệ điều tiết các loại phí , lệ phí của TỉnhBắc Giang

Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính

phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ

quan hành chính Nhà nước tại địa phương

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do

chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm

vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền

sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế cácquyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệđất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó làmột hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ

Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới củahiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm

1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn Sau 10 năm thực hiện

đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đấtđai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam pháttriển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiềuđiểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH Đểkhắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành langpháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XIthông qua Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyểnQSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêmhình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Như vậy,việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp màcòn với mọi loại đất

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mớivới xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế Xã hội ngày càng pháttriển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Vì vậy nhu cầu chuyểnQSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vựcnày là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơnnhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Thanh Vân là một xã Trung du Bắc Bộ, nằm ở phía Đông Bắc huyệnHiệp Hòa Nhìn chung xã Thanh Vân có vị trí thuận lợi vì có quốc lộ 37 chạyqua, gần thị trấn Đây là lợi thế so sánh của địa phương với các xã khác trongviệc phát triển kinh tế xã hội Thanh Vân có địa thế tương đối bằng phẳng, đấtđai khá màu mỡ thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp Chính nhu cầuthực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉcủa người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đấtđai ở địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi LuậtĐất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản

lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đấtđai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnhđạo cũng như UBND xã Thanh Vân cùng các ngành liên quan đã xây dựngnhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạtđộng chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triểnkinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển QSDĐ.

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ.

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành

vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giưã các hộ gia đình, cá nhân đượcnhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuấtcho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổiQSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn

vị cấp xã

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trươngchung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyểnQSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [2]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị,trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người sử dụng đất mộtkhoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sửdụng đất cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai Việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý tới vấn đề sau:

- Đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ giađình cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng

- Đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồn rừng

và đất ở

- Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức

và trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất

-Đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đóđược giao thì phải có sự bàn bạc, thỏa thuận giữa các thành viên trong hộ

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng kíquyền sử dụng đất; trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nôngthôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất [10]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ.

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sửdụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người

sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê

* Cho thuê: là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế vềthời gian và trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình vàbản thân

- Đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dụng đất với những điều kiện sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối

+ Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn không có sức lao độnghoặc không còn khả năng lao động

+ Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống giađình gặp khó khăn do chuyển nghề.

+ Do thiếu sức lao động mà không đủ khả năng canh tác hết diện tíchđược Nhà nước giao

- Việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê

và người có khả năng, điều kiện sử dụng đất

- Người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mụcđích sử dụng của đất này

* Cho thuê lại : cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ởchỗ là những quyền lợi của người thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiềuhơn so với thuê đất do người cho thuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợinhuận cao hơn so với lợi nhuận mà Nhà nước đã cho họ thuê Quyền thuê lạiquyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc [11]

* Một số quy định về quyền thừa kế:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết màkhông tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứvào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thìchia theo di chúc

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phầnnào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theopháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng mộthàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thìnhững người hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , connuôi của người đã chết ;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà ngườichết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột [10]

2.2.1.5 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theoquan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nóthường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoàiquan hệ này

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưngtrước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụngnhững qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ màngười chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợidụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trườnghợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuếthu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [10]

2.2.1.6 Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là mộtquy định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ Việc quy địnhngười sử dụng đất có quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đã giảiquyết được một số vấn đề cơ bản sau đây:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn

để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hang và tổ chức tíndụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảođược quyền lợi của họ Luật Đất đai quy định:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sốngđược thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ởtrong nước

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quyđịnh là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tạiViệt Nam [10]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền

muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quyđịnh tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận QSDĐ

2- Đất không có tranh chấp

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

4- Trong thời hạn sử dụng đất [1]

2.2.2.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mìnhcũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐtheo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thutiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền

sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa

vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiệncác quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chínhtheo qui định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tàichính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyếtđịnh đó;

- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chínhhoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thựchiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất

có hiệu lực thi hành;

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐtheo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đấtsang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễnnghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyếtđịnh giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán vàcho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bánhoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đãhoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp

dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyểnnhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dướihình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở [2]

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐnhư sau:

1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyểnđổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐthông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐthông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 vàkhoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định tạiđiều 103;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thôngqua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tạiĐiều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốnbằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nướcgiao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông quaviệc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đượcnhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sửdụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai đượcUBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩmquyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết địnhhoặc bản án của tòa án nhân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản vềchia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người

có chung QSDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia táchhoặc sát nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc vănbản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật đượcnhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xácđịnh trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy địnhtại khoản 3 và 4 Điều 104

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì đượcnhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phương kháctrừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp giấychứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng kí hộ khẩu,nơi đăng kí kinh doanh [10]

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.3.1 Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân(có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản

đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợpthửa) có xác nhận của UBND cấp xã [14]

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã) + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợpthửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).[10] c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa(Đối với trường hợp phải tách thửa, hợpthửa) có xác nhận của UBND cấp xã [14]

d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyếttranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (cóxác nhận của UBND cấp xã).

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhậnthừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã [14]

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi , chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấttại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện) Bộphận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủthì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoànchỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả vàchuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố Thời hạnkhông quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chínhđối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc khôngquá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời

gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấphuyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng

nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;

In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phảicấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chưng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trườnghuyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đượcthông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấychứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thờigian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận

QSDĐ và tái sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kếtquả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngàylàm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theoquy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ

sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cánhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể tời gianngười sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [15]

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh (02 bản);

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chưng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2003

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xâydựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền vớiđất, nếu pháp luật có quy định;

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thờigian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí(nếu có) và trả

kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ [15]

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thé chấp, bên đã bảo lãnhbằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy chứng nhận sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thờigian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kếtquả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả [4]

2.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểmtra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổsung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thựchiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủtục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấychứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận [15]

2.2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểmtra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổsung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện

+ Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đối

với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơđịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp [12].

2.2.3.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả haibên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứtt góp vốn;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh

lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thờihạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòngđăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng

ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấpgiấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thựchiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính vàgửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trìnhUBND huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình,cá nhân

đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kêt thúc cùng lúc với chấm dứt hợpđồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tuc sử dụng đất thì lập thủ tụcxin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không gia hạn sử dụng đấtthì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy địnhcủa pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP [12]

2.3 Sơ lược về chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Nhìn chung công tác quản lý đất đai đặc biệt là trong công tác quản lýbiến động đất đai trong thời gian qua còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ Vẫn cònnhiều trường hợp người dân thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,chuyển mục đích sử dụng trái phép không thông qua các cơ quan chức năng,không được sự cho phép của nhà nước.

Trong thời kỳ 1993-2013, Đảng bộ và nhân dân xã Thanh Vân đã thựchiện tốt các chủ trương lớn của nhà nước và của ngành về công tác quản lý đấtđai, từng bước đưa công tác này đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cựcphát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất Sau khi luật đất đai năm

1993, 2003 ra đời và có hiệu lực thi hành, được sự quan tâm chỉ đạo của cáccấp các ủy chính quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn trực tiếp làPhòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa, Uỷ ban nhân dân xã ThanhVân đã tổ chức hội nghị đưa ngay luật đất đai 1993, 2003 vào cuộc sống, giúpcho mọi người tổ chức đoàn thể và quần chúng nhân dân hiểu và nghiêm túcchấp hành, thúc đẩy hoạt động QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn

Do vậy mà công tác quản lý đất đai trên địa bàn tiếp tục được củng cố, cơ bảnhoàn thành được những nhiệm vụ và kế hoạch của xã

PHẦN 3ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Họat động chuyển QSD đất trên địa bàn xã Thanh Vân trong giai đoạn

từ 2011 – 2013 và 4 tháng đầu năm 2014

- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển QSD đất theo Luật Đất đai

2003 trên địa bàn xã Thanh Vân giai đoạn 2011 – 4/2014

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: UBND xã Thanh Vân, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang Thời gian: Từ 20/01/2014 đến 30/04/2014.

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi.

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

* Nội dung 1: Điều tra cơ bản điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình

hình quản lí và sử dụng đất tại xã Thanh Vân

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Hiện trang sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Thanh Vân

* Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo 8 hình thức

chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003 theo số liệu thứ cấp

- Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

* Nội dung 3: Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ xã Thanh

Vân về chuyển QSD đất theo số liệu điều tra

- Đánh giá sự hiểu biết chung của người dân xã Thanh Vân về chuyểnQSDĐ

- Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về các hìnhthức chuyển QSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về chuyểnđổi QSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về chuyểnnhượng QSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về thừa kếQSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về tặng choQSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về chothuê, cho thuê lại QSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về thế chấpbằng giá trị QSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về góp vốnbằng giá trị QSDĐ

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về bảo lãnhbằng giá trị QSDĐ

- Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Thanh Vân về chuyển quyền

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu.

- Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và các trường hợp chuyền QSD

đất theo số liệu thứ cấp

- Các chỉ tiêu về sự hiểu biết của người của người dân địa phương về:

Sự hiểu biết cơ bản về chuyển QSD đất, tài chính liên quan đến chuyển QSDđất và sự hiểu biết về 8 hình thức chuyển quyền tính theo tỷ lệ trả lời đúng

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏngvấn trực tiếp người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Phỏng vấn theo 3nhóm, mỗi nhóm phỏng vấn 30 người: Nhóm 1 gồm cán bộ quản lí (Cán bộ xã

và trưởng xóm); nhóm 2 gồm những người tham gia chuyển QSD đất; nhóm 3gồm những người không tham gia chuyển QSD đất

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu

Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Microsoft OfficeWord; Microsoft Office Excel tổng hợp sử lí sau đó so sánh kết quả đạt đượcvới các quy định của pháp luật đất đai hiện hành để đánh giá

PHẦN 4KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU4.1 Tình hình cơ bản của xã Thanh Vân

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Thanh Vân

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Thanh Vân là một xã Trung du Bắc bộ, nằm ở phía Đông Bắc huyệnHiệp Hòa Xã có vị trí địa lý như sau:

+ Phía Bắc giáp với xã Đồng Tân

+ Phía Đông giáp với xã Hoàng Lương

+ Phía Tây giáp với xã Đồng Tân và tỉnh Thái Nguyên

+ Phía Nam giáp với xã Hoàng An

- Quy mô dân số năm 2013: 1.167 hộ bằng 5.522 khẩu

- Quy mô đất năm 2013: 416.22 ha

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thanh Vân thuộc vùng trung du Bắc bộ địa thế tương đối bằng phẳng, đấtđai khá màu mỡ thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp Độ cao thấpdần từ Tây Bắc xuống Đông Nam Chênh cao giữa các khu đồng không lớn,khoảng 0,40-0,85 m, thích hợp với việc tăng vụ cây trồng nông nghiệp

4.1.1.3 Khí hậu

Khí hậu của xã mang đầy đủ tính chất của khí hậu nhiệt đới gió mùa.Trong năm có 4 mùa rõ rệt: mùa hạ khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều, hướng gióchủ yếu là gió Đông Nam; mùa đông khí hậu lạnh và khô, hướng gió chủ yếu

là gió Đông Bắc

* Chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm là 23,4 0C; tháng nóng nhất vàotháng 7, nhiệt độ trung bình 31,2 0C ; tháng lạnh nhất vào cuối tháng 12 vàđầu tháng 1, nhiệt độ trung bình là 13,40 0C Tổng tích ôn cả năm khoảng8.500 0C, số giờ nắng trung bình 1.600 – 1.700 giờ/năm

* Chế độ mưa: chia thành 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 9,mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 Tổng lượng mưa trung bình/ năm từ 1.600đến 1.700mm/tháng, lượng mưa trung bình từ 9 -15mm/ tháng, có những năm

cả tháng không có mưa gây hạn hán ở một số khu vực

* Chế độ gió: Có 2 hướng gió thịnh hành là Đông Nam vào mùa hè vàĐông Bắc vào mùa đông

* Độ ẩm không khí: Trung bình năm là 81%, tháng cao nhất là tháng 3với 89,3% và tháng thấp nhất là tháng 11 với 42,8%.

4.1.1.4 Thủy văn

- Xã có hệ thống sông Cầu chạy qua địa bàn có chiều dài khoảng 1km

- Hệ thống kênh mương còn hạn chế chủ yếu là mương đất

- Trữ lượng nước ngầm khá dồi dào, khai thác ở độ sâu 40-120m

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên khác

* Tài nguyên đất

Tổng diện tích tự nhiên toàn xã là 416,22 ha, trong đó: Đất nôngnghiệp là 264,91 ha, đất phi nông nghiệp là 64,3 ha, đất chưa sử dụng là 4,68

ha, đất khu dân cư nông thôn là 82,6 ha

* Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt của xã khá phong phú do có hệ thốngsông Cầu chạy qua

- Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm của xã nằm chủ yếu trong tầnchứa nước lỗ hổng plutôxen, hàm lượng CI <200mg/l Tầng khai thác phổbiến ở độ sâu trung bình từ 20-50 m có thể khai thác phục vụ sinh hoạt

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội của xã Thanh Vân.

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế các ngành kinh tế

* Ngành nông nghiệp

Về trồng trọt :

- Kết quả sản xuất ngành trồng trọt năm 2013 như sau:Năng suất lúabình quân đạt 54 tạ/ha.Cây vụ đông như: Lạc diện tích khoảng 10ha, đạt 19tạ/ha Ngô đạt 115 ha đạt 44 tạ/ha

Về chăn nuôi :

- Kết quả ngành chăn nuôi năm 2013 đạt được như sau: Chăn nuôi chiếm

tỷ lệ lớn với tổng đàn lợn khoảng 5500 con, đàn trâu bò khoảng 1100 con Giacầm 15000 con.Tổng diện tích nuôi trồng thủy sản trên địa bàn xã 8,66 ha,năng xuất đạt 50 tấn/ha

* Ngành sản xuất tiểu thủ công nghiệp- thương mại dịch vụ

Trong những năm qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế theohướng CNH-HĐH, sản xuất TTCN và dịch vụ thương mại của địa phương liêntục phát triển Theo kết quả thống kê năm 2013, tổng giá trị sản xuất ngành đạt

23 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng 8% so với năm 2012

* Cơ sở hạ tầng kĩ thuật

- Trụ sở UBND xã: UBND xã có diện tích khuôn viên 2530.7 m2 Có vị

trí trung tâm xã, đây là vị trí có giao thông thuận tiện với các thôn trong xã

- Trạm y tế: Nằm cạnh UBND xã, công tác y tế đã có nhiều cố gắng và

đi vào nề nếp

* Thủy lợi:Hệ thống kênh mương chưa phát triển đồng bộ, chủ yếu vẫn

là mương đào.Mới kiên cố hóa được một số tuyến chính như dọc theo trụcgiao thông xã

* Giao thông: Hệ thống giao thông xã Thanh Vân khá thuận lợi Xã có

tuyến đường quốc lộ 37 và tỉnh lộ 287 đi qua, là trục giao thông huyết mạch nốiliền xã Thanh Vân với trung tâm hành chính huyện Hiệp Hòa, Tỉnh Thái Nguyên

và các vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh

4.1.2.2 Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm

- Lao động và việc làm: Theo kết quả thống kê năm 2013, tổng số ngườitrong đọ tuổi lao động của xã Thanh Vân là 2040 người, chiếm 39% tổng dân

số Trong đó:

+ Lao động nông nghiệp là 1564 lao động, chiếm 76,67% tổng lao động; + Lao động phi nông nghiệp là 476 lao động, chiếm 23,33% tổng lao động;

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Thanh Vân.

4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại xã Thanh Vân.

Hiện trạng sử dụng đất xã Thanh Vân năm 2013 được thể hiện tại bảng 4.1:

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Thanh Vân năm 2013

DiÖn tÝch (ha)

C¬ cÊu (%) Tæng diÖn tÝch tù nhiªn 416,22 100,00

(Nguồn UBND xã Thanh Vân)

4.1.3.2 Tình hình quản lý đất đai tại xã Thanh Vân

* Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sửdụng đất:

Trong thời kỳ 1993-2013, Đảng bộ và nhân dân xã Thanh Vân đã thựchiện tốt các chủ trương lớn của nhà nước và của ngành về công tác quản lý đấtđai, từng bước đưa công tác này đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cựcphát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất Sau khi luật đất đai năm

1993, 2003 ra đời và có hiệu lực thi hành,được sự quan tâm chỉ đạo của cáccấp các ủy chính quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn trực tiếp làPhòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa, Uỷ ban nhân dân xã ThanhVân đã tổ chức hội nghị đưa ngay luật đất đai 1993, 2003 vào cuộc sống,giúpcho mọi người tổ chức đoàn thể và quần chúng nhân dân hiểu và nghiêm túcchấp hành

* Việc xác định địa giơí hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hànhchính, lập bản đồ hành chính:

Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hànhchính, lập bản đồ hành chính được thực hiện tốt trên cơ sở kết quả hoạch địnhlại danh giới theo Chỉ thị 364/CT Ranh giới giữa xã Thanh Vân và các xãgiáp ranh đã được xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc mốc giới vàđược chuyển vẽ lên bản đồ

* Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địachính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất:

Nhìn chung công tác khảo sát đo đạc,đánh giá ,phân hạng đất; lập bản đồhiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất được triển khai khátốt, cơ bản đáp ứng được mục tiêu của ngành

* Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Nhận thức rõ vai trò quan trọng của công tác quy hoạch ,kế hoạch sửdụng đất nên trong những năm qua việc lập quy hoạch sử dụng đất và kếhoạch sử dụng đất của xã đã được triển khai khá tốt,xã đã tiến hành lập quyhoạch sử dụng đất giai đoạn 1997-2005 và giai đoạn 2005-2015 đã được Uỷban nhân dân huyện Hiệp Hòa phê duyệt

* Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đất nông nghiệp được giao cho các hộ gia đình,cá nhân là 234,64 ha và

tổ chức trong nước là 30,45 ha

- Đất phi nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân là 122,73 ha; tổ chứctrong nước là 14,5 ha

*Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấpgiấy CNQSDĐ

Nhìn chung việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địachính, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất trong những năm qua đã được địaphương và người dân quan tâm Tuy nhiên việc lập và quản lý hồ sơ địa chínhcũng có nhiều bất cập do hiện tại xã chưa được đo đạc lập bản đồ địa chính

*Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Thực hiện Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chínhphủ về thi hành luật đất đai Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kêđất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thực hiện công văn số: 33/UBND_Vp ngày 15 tháng 01 năm 2013 củaUBND huện Hiệp Hòa về việc triển khai thực hiện kế hoạch kiểm kê đất đainăm 2013

*Công tác quản lý tài chính về đất đai

Nhìn chung công tác quản lý tài chính về đất đai của xã được thực hiệntheo đúng quy địnhcủa pháp luật Để thực hiện việc thu,chi liên quan đến đấtđai, Uỷ ban nhân dân huyện đã tổ chức việc thu các loại thuế sử dụng đất, thuếnhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đấttrên cơ sở hệ thống các văn bản đã ban hành

*Việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trườngbất động sản

Do là một xã có nghề chính là sản xuất nông nghiệp, các ngành nghề phụphát triển mang tính đơn điệu Do vậy hiệu quả kinh tế không cao, các nghềdịch vụ hoạt động mang tính nhỏ lẻ, chưa vươn ra được thị trường Chính vìvậy mà đất đai ở địa phương chưa có thị trường sôi động

* Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Nhìn chung công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất đã được ủy ban nhân dân xã quan tâm thông qua việcquản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu

tiền sử dụng đất, góp phần đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất vànguồn thu ngân sách.

*Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật

về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật đất đai

Trong những năm qua, công tác thanh tra, kiểm tra về chấp hành các quyđịnh của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã đượcthực hiện thường xuyên dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra Điều nàygóp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người sử dụng đất

*Công tác giải quyết tranh chấp đất đai,giải quyết khiếu nại, tố cáo các viphạm trong quản lý và sử dụng đất đai

Nhìn chung công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại , tố cáo được quantâm thực hiện, xử lý kịp thời ,dứt điểm các trường hợp vi phạm pháp luật đấtđai.Trong năm 2013 xã đã giải quyết 9 trường hợp về tranh chấp đất đai,không có trường hợp nào có đơn khiếu nại vượt cấp về lĩnh vực đất đai

*Việc quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003, việc quản lý các hoạt động dịch

vụ công về đất đai gặp rất nhiều khó khăn.Tuy nhiên , những năm gần đâycông tác này đã có những chuyển biến tích cực khi xã triển khai thực hiện cơchế “một cửa” Uỷ ban nhân dân xã đã xây dựng phòng tiếp dân, hướng dẫnmọi công dân thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

tư vấn giải thích mọi thắc mắc về vấn đề đất đai

4.2 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ tại xã Thanh Vân theo số liệu thứ cấp.

4.2.1 Kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức tại xã Thanh Vân.

4.2.1.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ tại xã Thanh Vân giai đoạn

2011-4/2014.

Chuyển đổi QSDĐ là một hình thức đơn giản nhất của việc chuyểnQSDĐ, nó chỉ bao hàm là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phuc tìnhtrạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay nhằm đạt được hiệu quả sản xuất.Trong thời gian từ 2011-4/2014 trên địa bàn xã có rất ít trường hợp chuyểnđổi, vì xã chưa có kế hoạch dồn điền đổi thửa nên chủ yếu là chuyển đổi giữacác gia đình trong cùng xã để tiện cho sản xuất

Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã trong giai đoạn 2011- 4/2014được thể hiện tại bảng 4.2:

Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Thanh Vân giai

đoạn 2011- 4/2014 Năm

Số trường

hợp

Diện tích (m 2 )

Số trường

hợp

Diện tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

(Nguån: UBND x· Thanh Vân)

Qua bảng số liệu tổng hợp trên ta thấy trên địa bàn xã số hộ chuyển đổi đấtnông nghiệp là rất ít Nguyên nhân chủ yếu là :

+ Do đất nông nghiệp trên địa bàn xã chủ yếu là đất lúa, và do mỗiđồng có loại đất khác nhau nên hiệu quả sản xuất không giống nhau Chính vìvậy mà người dân khó có thể chuyển đổi được cho nhau

+ Đất nông nghiệp trên địa bàn xã chủ yếu là do người dân khai phát từlâu đời và hết đời này truyền cho đời sau, do vậy người dân sống và lao độngsản xuất trên đất ông cha mình để lại Chính vì vậy, người dân không cóchuyển đổi QSD đất giữa các hộ gia đình với nhau

+ Nhìn chung trên địa bàn xã đất đai không quá manh mún , diện tíchcác thửa nói chung phù hợp với nhu cầu sản xuất của từng hộ gia đình, cánhân Nên nhu cầu chuyển đổi không có

4.2.1.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Thanh Vân giai đoạn

2011- 4/2014

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyểnQSDĐ Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐgiữa các chủ thể sử dụng đất Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên

cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho ngườichuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chiphí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị củađất Tuy nhiên trên địa bàn xã Thanh Vân chuyển nhượng QSD đất diễn ra khá