Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đông sơn tỉnh thanh hoá

Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất sau ñây gọi tắt là VPðKQSDð ñược thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÂÒ TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ THỊ HỒNG NHUNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN ðÔNG SƠN, TỈNH THANH HÓA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN ðÌNH BỒNG

Hà Nội, 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ

rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

ðỗ Thị Hồng Nhung

LỜI CÁM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự giúp ựỡ, những ý kiến ựóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Bộ môn Quản lý đất ựai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý ựào tạo trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

để ựạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi nhận ựược sự hướng dẫn chu ựáo, tận tình của thầy giáo TS Nguyễn đình Bồng trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn

Tôi cũng nhận ựược sự giúp ựỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất, các phòng ban của UBND huyện đông Sơn và UBND các xã nghiên cứu đồng thời sự ựộng viên, tạo mọi ựiều kiện của anh chị em, bạn bè ựồng nghiệp, gia ựình và sự nhiệt tình tham gia phỏng vấn của các hộ dân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp ựỡ quý

báu ựó!

Tác giả luận văn

đỗ Thị Hồng Nhung

MỤC LỤC

Lời cam ựoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

Danh mục viết tắt viii

MỞ đẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 đất ựai bất ựộng sản và thị trường bất ựộng sản 3

1.1.1 Khái niệm về ựất ựai, bất ựộng sản, thị trường bất ựộng sản 3

1.1.2 đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản 8

1.2 Hệ thống ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản và VPđKQSDđ ở Việt Nam 11

1.2.1 Hệ thống ựăng ký ựất ựai 11

1.2.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất 14

1.3 Mô hình tổ chức ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ở một số nước 21

1.3.1 Australia: đăng ký quyền (hệ thống Toren) 21

1.3.2 Cộng hòa Pháp 23

1.3.3 Thụy điển 25

1.4 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ở nước ta 27

1.4.1 Tình hình thành lập 27

1.4.2 Tổ chức bộ máy và cán bộ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 29

1.4.3 đánh giá chung về tình hình hoạt ựộng của VPđKQSDđ 34

1.4.4 Thực trạng hoạt ựộng của VPđKQSD ựất tỉnh Thanh Hoá 36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 đối tượng nghiên cứu 41

2.2 Phạm vi nghiên cứu 41

2.2.1 Không gian nghiên cứu 41

2.2.2 Thời gian nghiên cứu 41

2.3 Nội dung nghiên cứu 41

2.3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện đông Sơn, tỉnh Thanh Hoá 41

2.3.2 Thực trạng hoạt ựộng của VPđKQSSđ huyện đông Sơn, tỉnh Thanh Hoá 41

2.3.3 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của VPđKQSDđ 41

2.4 Phương pháp nghiên cứu 41

2.4.1 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu 41

2.4.2 Phương pháp ựiều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực ựịa 42

2.4.3 Phương pháp phân tắch, xử lý số liệu 42

2.4.4 Phương pháp so sánh 43

2.4.5 Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia 43

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện đông Sơn 44

3.1.1 đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên 44

3.1.2 đặc ựiểm kinh tế - xã hội 48

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai 55

3.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất 55

3.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai (từ khi có Luật đất ựai 2003 ựến nay) 57

3.3 Thực trạng hoạt ựộng của VPđKQSDđ huyện đông Sơn 60

3.3.1 Tổ chức bộ máy 60

3.3.2 Quy trình thực hiện công tác của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 63

3.4 đánh giá hoạt ựộng của VPđK huyện đông Sơn 76

3.4.1 Thông tin chung về các hộ gia ựình trên ựịa bàn nghiên cứu 76

3.4.2 Mức ựộ tiếp nhận các thủ tục hành chắnh công khai 79

3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 80

3.4.3 Mức ựộ hướng dẫn công dân lập hồ sơ của cán bộ 83

3.4.4 Các khoản lệ phắ phải ựóng 84

3.4.5 Nhận xét 85

3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 86

3.5.1 Chính sách pháp luật ñất ñai 86

3.5.2 Chức năng, nhiệm vụ 87

3.5.3 Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 88

3.5.4 ðối tượng giải quyết 88

3.6 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 89

3.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 89

3.6.2 Giải pháp về tổ chức 89

3.6.3 Giải pháp về nhân lực 90

3.6.4 Giải pháp về nghiệp vụ 90

3.6.5 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 90

3.6.6 Giải pháp về cơ chế 91

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

DANH MỤC BẢNG

Stt Tên bảng Trang

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPđKQSDđ các cấp 28

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPđK theo chuyên môn 30

Bảng 1.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDđ cả nước 34

Bảng 1.4 Nguồn nhân lực, thiết bị của VPđK trên ựịa bàn tỉnh Thanh Hoá 37

Bảng 3.1 Chỉ tiêu kinh tế xã hội huyện đông Sơn giai ựoạn 2006 Ờ 2012ẦẦ.48

Bảng 3.2 Biến ựộng dân số huyện đông Sơn giai ựoạn 2006 Ờ 2012 52

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng ựất của huyện đông Sơn năm 2012ẦẦẦ.55

Bảng 3.4 Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ 65

Bảng 3.5 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất của hộ gia ựình, cá nhân 67

Bảng 3.6 Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDđ giai ựoạn 2006 - 2012 70

Bảng 3.7 Kết quả chỉnh lý biến ựộng sử dụng ựất năm 2012 72

Bảng 3.8 Tình hình quản lý hồ sơ ựịa chắnh của huyện đông Sơn 74

Bảng 3.9 Thông tin chung về hộ gia ựình tại ựịa bàn ựiều tra 77

Bảng 3.10 Tình hình cấp GCN của hộ gia ựình tại ựịa bàn ựiều tra 78

Bảng 3.11 Nhu cầu của hộ gia ựình ựến thực hiện các thủ tục hành chắnh về quản lý ựất ựai tại VPđK 79

Bảng 3.12 Mức ựộ tiếp nhận thủ tục hành chắnh công khai 80

Bảng 3.13 đánh giá tiến ựộ giải quyết hồ sơ của VPđK 82

Bảng 3.14 đánh giá mức ựộ hướng dẫn của cán bộ 83

Bảng 3.15 đánh giá các khoản chi phắ ngoài quy ựịnh 85

DANH MỤC HÌNH

Stt Tên hình Trang

Hình 1.1 Sơ ựồ Vị trắ VPđK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về ựất ựai 19

Hình 1.2 Sơ ựồ Mô hình tổ chức VPđKQSDđ Thanh Hoá 37

Hình 3.1 Biến ựộng sử dụng ựất giai ựoạn 2006 - 2012 57

Hình 3.2 Sự phối hợp các bộ phận của VPđKQSDđ huyện đông Sơn 63

Hình 3.3 Sơ ựồ Quy trình ựăng ký cấp GCNQSDđ lần ựầu 64

Hình 3.4 Sơ ựồ Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất 66

Hình 3.5 Sơ ựồ Quy trình ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ựất 67

Hình 3.6 Sơ ựồ quy trình xóa ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ựất 68

Hình 3.7 Biểu ựồ tỷ lệ % cấp GCNQSDđ giai ựoạn 2006 - 2012 69

Hình 3.8 Công khai thủ tục hành chắnh quản lý ựất ựai 82

Hình 3.9 Hướng dẫn công dân lập hồ sơ và trả kết quả 84

12 STNMT Sở Tài nguyên và môi trường

13 TN&MT Tài nguyên và môi trường

14 TTBðS Thị trường bất ñộng sản

17 VPðKðð Văn phòng ñăng ký ñất ñai

18 VPðKQSDð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

MỞ ðẦU

* Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của của môi trường sống Các Nhà nước ñều quan tâm tới ñất ñai và quản lý ñất ñai với mục ñích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân

ðăng ký Nhà nước về ñất ñai (Sau ñây gọi tắt là ðKðð) là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về ñất ñai Việc ðKðð có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính ðKðð là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi

ích của người sử dụng ñất Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế

sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một

hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư

cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng

sản; Giảm tranh chấp ñất ñai

Hệ thống ðKðð hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư

Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi tắt là VPðKQSDð) ñược thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”; các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi tắt là GCNQSDð) ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình

cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp GCNQSDð vẫn là một trong những vấn ñề

bức xúc ựối với người sử dụng ựất; mặt khác hồ sơ về ựất ựai ựược quản lý tại nhiều cấp, nhiều dạng khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, ựặc biệt ở các ựịa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu

Huyện đông Sơn nằm ở cửa ngõ phắa Tây, cách trung tâm thành phố Thanh Hoá 5 km Trên ựịa bàn huyện có quốc lộ 45 và 47, tỉnh lộ 521, với vị trắ ựịa lý tương ựối thuận lợi nên đông Sơn có lợi thế trong trao ựổi, giao thương với thị trường bên ngoài Trong những năm vừa qua, quá trình ựô thị hoá diễn ra mạnh mẽ làm gia tăng nhu cầu sử dụng ựất, từ một ựơn vị hành chắnh cấp huyện với 21 xã, thị trấn; ựến nay huyện còn lại 16 xã, thị trấn (do ựiều chỉnh ựịa giới hành chắnh) ựã dẫn ựến nhiều biến ựộng về sử dụng ựất Việc tổ chức thực hiện ựăng ký, cấp GCNQSDđ vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý ựất ựai, trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, Em

lựa chọn thực hiện ựề tài: ỘThực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện đông Sơn, tỉnh Thanh HoáỢ nhằm nghiên cứu, ựánh giá thực trạng và ựề xuất các giải pháp, nâng cao

hiệu quả hoạt ựộng của VPđKQSDđ, góp phần giải quyết tình trạng bất cập, tồn ựọng hồ sơ ựăng ký ựất ựai, của ựịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chắnh ựã và ựang ựược các cấp các ngành quan tâm thực hiện

* Mục ựắch và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của ựề tài

+ Các số liệu ựiều tra, thu thập phải ựảm bảo ựộ chắnh xác, tin cậy;

+ đề tài phải ựảm bảo tắnh khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 ðất đai bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1 ðất đai

Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), cịn gọi là thổ nhưỡng; Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land)

a) ðất tự nhiên (Soil)

Theo VP William, “đất là tầng mặt tơi xốp của lục địa cĩ khả năng tạo ra

giống như khống vật, thực vật, động vật, đất khơng ngừng thay đổi theo thời gian, khơng gian” (Bộ Nơng nghiệp và phát triển nơng thơn, 2009)

Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil) Thổ nhưỡng phát sinh

là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khống vật do đá mẹ phong hố dưới tác động của các nhân tố vật lý, hố học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành Chất mùn làm cho đất cĩ

độ phì nhiêu, đĩ là đặc tính đặc trưng của đất mà đá khơng cĩ Chất mùn cịn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của mơi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

b) ðất đai (land)

"ðất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các

cấu thành của mơi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đĩ: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thốt nước, đường xá, nhà cửa. " (West Publishing, 1991)

1.1.1.2 Bất động sản

a) Khái niệm: Bất động sản là các tài sản khơng di dời được Tuy tiêu

chí phân loại BðS của các nước cĩ khác nhau, nhưng đều thống nhất BðS bao

gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

- Luật quản lý bất ñộng sản ñô thị Trung Quốc quy ñịnh: Bất ñộng sản gồm có ñất, quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở hữu nhà nước của nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (sau ñây gọi tất cả là ñất quốc hữu) ñể xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng ñô thị, hành nghề phát triển nhà ñất , giao dịch bất ñộng sản, thực thi việc quản lý nhà ñất, ñều phải tuân thủ luật này Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên ñất (Quốc vụ viên Nước CHND Trung Hoa, 1994)

- Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà ở,

công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do

Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí

cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

b) Hàng hoá bất ñộng sản: Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản (Sau ñây gọi tắt là TTBðS) là thị trường mua bán hàng hoá ñặc biệt - hàng hoá bất ñộng sản (Sau ñây gọi tắt là HHBðS).Tính ñặc biệt của HHBðS ñược xác ñịnh bởi thuộc tính ñất ñai mà các tài sản khác không có:

- ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, ñất ñai

là tư liệu sản xuất, ñất ñai là di sản, ñất ñai là lãnh thổ cộng ñồng, quốc gia

- ðất ñai có vị trí cố ñịnh, diện tích hữu hạn và ñộ phì biến ñộng theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;

- ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể thiết ñể tạo lập BðS

Ngoài ra hàng hoá BðS còn có những tính chất khác so với hàng hoá thông thường:

- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ựến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ựiện), cơ sở hạ tầng

xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp;

- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn ựầu tư dài hạn;

- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ựược pháp luật cho phép và ựược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ đất ựai là BđS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ựịnh khác nhau về phạm vi giao dịch Vắ dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy ựịnh BđS (ựất ựai) hoặc BđS (ựất ựai và tài sản trên ựất) là hàng hoá ựược giao dịch trên thị trường BđS; Trung quốc BđS (ựất ựai và tài sản trên ựất) ựược phép giao dịch trên thị trường bất ựộng sản nhưng ựất ựai thuộc sở hữu Nhà nước không ựược mua bán mà chỉ ựược chuyển quyền sử dụng ựất, ựất ựai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành

sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ựược chuyển quyền sử dụng ựất

- Không phải tất cả mọi bất ựộng sản ựều trở thành hàng hoá, vắ dụ: bất ựộng sản là các công trình công cộng như các di tắch lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, ựường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn đình Bồng và Ctg, 2005)

Thị trường Bất ựộng sản (TTBđS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường Bất ựộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường

lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

b) Tính chất

i) Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng

hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu;

ii) Thị trường bất ñộng theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả;

nên cũng không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế

quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS

bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà

c) ðặc ñiểm

- Thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản

mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản

- Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của pháp luật

- Thị trường bất ñộng sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo

- Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản

d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản

- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;

- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (UlfJensel, 2001)

e) Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng;

-Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư

phát triển BðS;

-Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;

- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở

g) Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản

- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;

Ví dụ: TTBðS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS; TTBðS Trung Quốc: người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất

- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận;

- Biện pháp ựảm bảo chuyển quyền sở hữu BđS cho người mua tại cơ quan ựăng ký BđS;

- Biện pháp ựảm bảo cho người mua BđS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BđS là vật bảo ựảm cũng như ựảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp ựảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ựộng của TTBđS (Nguyễn đình Bồng, 2010)

1.1.2 đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

1.1.2.1 Khái niệm về ựăng ký ựất ựai

đăng ký Nhà nước về ựất ựai: Các quyền về ựất ựai ựược bảo ựảm bởi Nhà nước, liên quan ựến tắnh tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu ựịa chắnh Khái niệm này chỉ rõ:

- đăng ký ựất ựai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ựịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ựăng ký ựất ựai;

- Dữ liệu ựịa chắnh (hồ sơ ựịa chắnh) là cơ sở ựảm bảo tắnh tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ựăng ký ựất ựai ;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ựịa chắnh (hồ sơ ựịa chắnh) (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng, 2005)

1.1.2.2 Vai trò, lợi ắch của ựăng ký Nhà nước về ựất ựai

đăng ký ựất ựai là một công cụ của nhà nước ựể bảo vệ lợi ắch nhà nước, lợi ắch cộng ựồng cũng như lợi ắch công dân

- Lợi ắch ựối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ựất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch ựất ựai, hỗ trợ hoạt ựộng của thị trường bất ựộng sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, giao ựất, thu hồi ựất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ựất ựai, bản thân việc triển khai một hệ thống ựăng ký ựất ựai cũng là một cải cách pháp luật;

+ đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ắch ựối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ựối với bất ựộng sản;

+ Khuyến khắch ựầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình

vụ cho lợi ắch của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- đối với Nhà nước: ựể thực hiện việc thu thuế cũng như ựảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ựất ựai một cách hợp lý và hiệu quả

- đối với công dân, việc lập hồ sơ ựảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thắch hợp ựể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn và với một chi phắ thấp

b) Nguyên tắc đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc ựăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc ựồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ựược công khai, thông tin chắnh xác và tắnh pháp lý của thông tin ựược pháp luật bảo

vệ đối tượng ựăng ký ựược xác ựịnh một cách rõ ràng, ựơn nghĩa, bất biến về pháp lý

c) đơn vị ựăng ký - thửa ựất

Thửa ựất ựược hiểu là một phần bề mặt trái ựất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ựược coi là một thực thể ựơn nhất và ựộc lập ựể ựăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ựối tượng ựăng ký có một số hiệu nhận biết duy

nhất Việc ựịnh nghĩa một cách rõ ràng ựơn vị ựăng ký là vấn ựề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ựăng ký

Trong các hệ thống ựăng ký giao dịch cổ ựiển, ựơn vị ựăng ký - thửa ựất không ựược xác ựịnh một cách ựồng nhất, ựúng hơn là không có quy ựịnh, các thông tin ựăng ký ựược ghi vào sổ một cách ựộc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ựất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ựồ hoặc không

Các hệ thống ựăng ký giao dịch nâng cao có ựòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa ựất, không chỉ bằng lời mà còn ựòi hỏi có sơ ựồ hoặc bản ựồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ựất không trùng lặp

Với hệ thống ựịa chắnh ựa mục tiêu ở Châu Âu, việc ựăng ký quyền và ựăng ký ựể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ựất có thể từ hàng chục m2cho ựến hàng ngàn ha ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựịa chắnh, hệ thống bản ựồ ựia chắnh ựược lập theo một hệ toạ ựộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng, 2005)

d) đăng ký pháp lý ựất ựai, bất ựộng sản

i) đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch ựất ựai là phương thức mà các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ liên quan ựến ựất ựai ựược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ựịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ựảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ựộng sản rất ựa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền đó có thể là một giao dịch thuê nhà ựơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ựịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ựặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ựộng sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ựộc lập, nó thường là các văn bản hợp ựồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ắch trên ựất hoặc liên quan tới ựất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ựó ựã ựược

thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán

- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối

với ñất mà mình mua

ii) ðăng ký quyền

- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao

quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó ðăng

ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.2 Hệ thống ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và VPðKQSDð ở Việt Nam

1.2.1 Hệ thống ñăng ký ñất ñai

1.2.1.1 Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño ñạc

và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn

1.2.1.2 Giai ñoạn từ từ khi có Luật ðất ñai 1987 ñến 1993

- Luật ðất ñai 1987 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại

cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người

ðất ñai 1987)

- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, (Tổng cục Quản lý ruộng ñất,1989) và Thông tư số 302 - ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK, (Tổng cục Quản lý ruộng ñất,1989), ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam

Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp

1.2.1.3 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

a) Luật ñất ñai năm 1993

- ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất

- “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử

dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”

- “Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký

tại xã, xã, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất” (Quốc Hội, Luật ðất ñai 1993)

Giai ñoạn này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ñường lối ñổi mới của ðảng Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có

nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

b) Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998, 2001)

Tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này

1.2.1.4 Giai ñoạn từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay

a) Nội dung ñăng ký ñất ñai

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: “ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và

quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ” “ðăng ký

quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” (Quốc Hội, Luật ðất ñai 2003)

Luật này, dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình

Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai, hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại

là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng

- ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;

- ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất

b) Cơ quan ñăng ký ñất ñai

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử

dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’

1.2.2 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

1.2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK

a) Pháp luật ñất ñai

i) Luật ðất ñai 2003

- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực

hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang

sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà

án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành’’ (Quốc Hội, Luật ðất ñai 2003)

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử

dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” (Quốc Hội, Luật ðất ñai 2003)

ii) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng TN&MT ( Chính phủ, 2004)

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những

ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, ngày 31 tháng 12 năm

2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ ñất Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính (Bộ TNMT- Bộ Nội vụ, 2004)

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT, ngày 18 tháng 4 năm 2005 của

Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước

bạ và các khoản thu khác nếu có) (Bộ Tài chính-Bộ TNMT, 2005)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm

vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất (Bộ Tư pháp và Bộ TNMT, 2005)

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh (Bộ

Tư pháp và Bộ TNMT, 2006)

b) Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền

sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173)

Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc Hội , Bộ Luật Dân sự, 2005)

c) Luật bổ sung sửa ñổi một số ñiều của Luật ñầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các luật liên quan ñến ñầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, ñối với lĩnh vực quản lý nhà nước

về ñất ñai Luật này tập chung cho một số vấn ñề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất ( sau ñây gọi tắt là GCN) nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với ñất Phân ñịnh rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục ñiều kiện ñược uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất (Quốc Hội, 2009)

- Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Nhằm ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng ñất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý về ñất ñai, nhằm ñảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý ñất ñai từ trung ương ñến ñịa phương Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP quy ñịnh cụ thể việc cấp GCN ñơn thuần chỉ là quyền

sử dụng ñất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với ñất và ñược nhắc ñến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất” (Chính phủ, 2009)

Nếu như vậy thì vai trò của VPðKQSDð cấp huyện phải ñảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, ñó là phải xác ñịnh ñược công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ñất và tất nhiên phải có sự thay ñổi phương pháp làm việc, mẫu văn bản có liên quan ñể bổ sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, ñồng thời cũng quy ñịnh các văn bản pháp lý có liên quan ñể xác ñịnh quyền hợp pháp của người ñăng ký chủ sở hữu tài sản ñó (ñiều 8 ñến ñiều 10)

Người sử dụng ñất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất có quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận ñối với các trường hợp nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với ñất nhưng không ñồng thời là chủ sử dụng ñất (ðiều 20)

Một ñiểm nữa nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP quy ñịnh trình tự, thủ tục cấp GCN, nơi nộp và trao GCN nhằm ñảm bảo ñơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (ñiều 11,12) Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh sử ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011) Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của ñất nước, ñể pháp luật có thể ñáp ứng ñược mọi nhu cầu của ñối tượng sử dụng ñất

và ñối tượng quản lý nhà nước về ñất ñai

Tại thông tư này còn quy ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thue tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày ñối với cấp giấy chứng nhận lần ñầu theo Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP; còn 43 ngày ñối với Thông tư

số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, ñồng thời ñiều chỉnh bổ sung một số nội dung ñơn xin giao ñất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một

số mẫu ñơn xin chuyển mục ñích sử dụng ñất bằng mẫu ñơn xin ñăng ký biến ñộng (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng ñẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất, gồm có 4 chương

và 36 ñiều ðược quy ñịnh cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại ñất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên ñất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất, hình thức sử dụng ñất và tài sản, loại ñất theo mục ñích sử dụng, nguồn gốc sử dụng ñất ( ñiều 3 ñến ñiều 5)

Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; nhìn chung các thông tin quy ñịnh ñể người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan

ñến giấy chứng nhậnh tại các ñiều 6 ñến ñiều 8 quy ñịnh cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục ñích nguồn gốc thời ñiểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản klhác gắn liền với ñất, và một số nội dung liên quan ñến việc thực hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung liên quan ñến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ñất (Bộ TNMT, 2009)

d) Nhận xét chung về cơ sở pháp lý việc tổ chức và hoạt ñộng của VPðK

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPðK ñang bị “bỏ ngỏ” Hiện nay ñã ñược thay thế các quy ñịnh tại Mục I, bởi Thông tư 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV, ngày 15/3/2010 của Liên bộ Bộ TN&MT - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính (Bộ TNMT- Bộ Nội vụ -

1.2.2.2 Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

a) Vị trí, chức năng của VPðKQSDð: Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðKQSDð cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho

cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính

về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật (hình 1.1)

: Trực thuộc, quyết ñịnh thành lập, bổ nhiễm,bãi nhiệm

: Cung cấp kết quả chuyên môn (Hỗ trợ chuyên môn)

: Cơ quan cấp trên và cấp dưới

: Tác nghiệp trong một số trường hợp

Hình 1.1 Sơ ñồ Vị trí VPðK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về ñất ñai

(Nguồn: Sơ ñồ minh họa theo quy ñịnh Luật ðất ñai 2003)

Hệ thống cơ quản lý nhà nước về ñất ñai

Cơ quan hành

chính

Bộ TN & MTChính phủ

Tổ chức hoạt ñộng tư vấn quản lý và SDð Cán bộ ñịa

chính xã

b) Nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương;

- ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm

vi ñịa giới hành chính;

- Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của

cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây:

i) Hoạt ñộng của VPðK ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản lý nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền sử dụng ñất Còn lại, việc ñăng

ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

ii) Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản

lý nhà nước về ñất ñai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñây là chứng thư pháp lý ñảm bảo cho các hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người

sử dụng ñất an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình Mặt khác, chỉ có VPðK mới

ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất

iii) Hoạt ñộng của VPðK ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng

mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất cũng như ñăng ký bất ñộng sản trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

iv) Từ hoạt ñộng của VPðK, những năm gần ñây cùng với việc quản lý, ñiều

chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðK ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 2003, tạo môi trường ñầu tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

v) Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có vai trò quan trọng trong quan

hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ñất, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước

vi) Hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ñăng ký quyền

sử dụng ñất So với trước ñây, chuyên môn hoá trong hoạt ñộng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ ñiện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

1.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

1.3.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai

1.3.1.1 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký

và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.1.2 Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria

Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958

Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền; Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn phòng ñịnh giá viên trưởng Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản ở Bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký

là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.1.3 Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản

ký ñất ñai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý ñất ñai

có các bộ phận sau: ðo ñạc và bản ñồ; Bảo vệ tài nguyên ñất; Quản lý ñất công; ðịnh giá; ðăng ký ñất ñai Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS năm 1863 Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo quy ñịnh của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai của NSW gồm 02 loại song hành là hồ sơ cũ ñược lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961

và hồ sơ mới ñược lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ ñược thiết kế dưới dạng ñóng tập,

hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển ñổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện ñồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay ñổi ñược ñăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ ñã ñược thay thế vẫn ñược bảo quản làm tư liệu lịch sử và ñược sao chụp và lưu dưới dạng ñiện tử ñể tiện tra cứu ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này ñược lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng hệ thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.2 Cộng hòa Pháp

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có

hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

ðây là ñiều kiện tiên quyết ðiều kiện này không những ñảm bảo thực

hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký : mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký Sở dĩ phải ñặt ra nguyên tắc này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước ñó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ không ñược phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác ñịnh một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ñồng, giao dịch Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các

cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất ñộng sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñăng ký ñều phải có ñầy ñủ

thông tin cụ thể về bất ñộng sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì những thông tin ñó phải luôn giống nhau ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính

ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ ñịa chính, số bản ñồ ñịa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như ñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó Trong hợp ñồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo

hồ sơ chia lô (nếu là ñất chia lô) (Tổng cục Quản lý ðất ñai, 2009)

1.3.3 Thụy ðiển

1.3.3.1 Khái quát về quản lý ñất ñai Thụy ñiển

Quản lý ñất ñai tại Thụy ðiển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng ñất và việc cai quản ñất ñai Việc bảo vệ quyền ñối với ñất ñai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng ñối với người dân Trước ñây, nhiệm vụ này do các tòa án ñịa phương thực hiện

Một trong những nhân tố quan trọng ñối với mỗi nhà nước chính là việc bảo ñảm quyền sở hữu ñất, thúc ñẩy sự phát triển tài nguyên ñất cũng như việc tài trợ cho các hoạt ñộng dựa trên các khoản ñóng góp từ việc sử dụng ñất và thuế Hệ thống ñịa chính ñầu tiên ñược thành lập ở Thụy ðiển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng ñất, từ hệ thống ñó, việc quản lý ñất ñai ñã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về ñất ñai, gồm:

• 1500- Sổ ñất ñai/Tài liệu về ñất ñai

• 1600- Sổ mô tả vị trí hình học của ñất ñai (bản ñồ thôn/làng)

• 1700-1900 Dồn ñiền ñổi thửa, Bản ñồ ñịa chính thôn/làng

• 1875 Cải cách Quyền chiếm dụng ñất

• 1908 ðăng ký bất ñộng sản (số hiệu thửa ñất cho sử dụng ña mục ñích) –

Cơ sở cho việc ñăng ký sử dụng và thu thuế

• Lệnh cấm việc chia nhỏ ñất tư 1968

• Vi tính hóa (bắt ñầu từ năm 1970 và kết thúc khoảng năm 1995)

• Tích hợp vào Cơ sở dữ liệu Không gian Quốc gia 2010

2.3.3.2 Quyền sở hữu và ñăng ký ñất ñai

- Quyền sở hữu ñất ở Thụy ðiển ñược quy ñịnh tại Bộ Luật ðất ñai từ

năm 1970 Theo ñó, tất cả ñất ñai tại Thụy ðiển ñều ñược chia thành những ñơn

vị bất ñộng sản, và ñược xác ñịnh trong sổ ñăng ký bất ñộng sản Quyền sở hữu ñất là các ñối với các ñối tượng, thửa ñất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt ñất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng ñất bao gồm:

1 Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

2 Quyền cho thuê (có thể lên ñến 50 năm)

3 Thuê không gian của toà nhà

4 Quyền ñịa dịch và quyền ñi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô ñất khác cho những mục ñích kết nối và dẫn tới lô ñất có quyền sở hữu

5 Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô ñất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

ðối tượng của những quyền hạn trên, thửa ñất, có thể bị thay ñổi trong quá trình hình thành ñịa chính theo luật ñịnh như việc chia nhỏ hay biến ñổi Các quyền ñối với bất ñộng sản có thể ñược chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (ñịa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng ñất cũng có thể bị thu hồi cho những mục ñính công

Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp ñồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ ñối tượng (thửa ñất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ) Cần

có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán Hợp ñồng hợp pháp là những hợp ñồng ñáp ứng ñầy ñủ các ñiều kiện trên Những hứa hẹn mua bán giờ

ñây cũng có giá trị pháp lý Hợp ñồng mua bán phải ñược thông qua bởi cơ quan ñăng ký ñất ñai trong vòng 3 tháng Giấy chứng nhận sẽ ñược cấp như là bằng chứng lô ñất ñã ñược ñăng ký

- Hệ thống ñăng ký là hệ thống bằng khoán, ñiều này có nghĩa cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô ñất Quá trình ñăng ký bao gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ ñược Nhà nước bảo ñảm ðiều này có nghĩa bất cứ ai ñược cấp giấy phép sử dụng ñất sẽ ñược bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy ñịnh trong luật Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết

và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào Công chứng viên (khá phổ biến ở một số hệ thống ở Châu Âu), không liên quan ñến các vụ chuyển nhượng

và ñăng ký ñất ở Thụy ðiển ðiều này giúp cho hệ thống hoạt ñộng hiệu quả hơn

và ít tốn kém hơn

- Hệ thống thế chấp bao gồm việc ñăng ký thế chấp tài sản Việc ñăng ký

sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản ñể thế nợ Hệ thống thế chấp rất quan trọng ñối với các hoạt ñộng kinh tế ví dụ như việc ñầu tư vào ñất ñai nhà ở ðất ñai chính là vật thế chấp rất ñáng tin cậy dựa trên giá trị của nó ðất ñai sẽ không thay ñổi và luôn có giá trị ổn ñịnh Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc ñẩy phát triển kinh tế Hệ thống thế chấp ñóng vai trò rất quan trọng, trong việc ñảm bảo cho ñầu tư Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy ðiển ñược ñảm bảo bằng thế chấp (Tommy Osterberg, 2010)

1.4 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước ta

1.4.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục ðăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý ñất ñai tính ñến tháng 12 năm 2012 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPðK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.1) Trong ñó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, ðiện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập ñúng thời hạn quy ñịnh tại Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP (trước 01/7/2005)

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp

Số tỉnh Số VPðK QSDð Số huyện Số VPðK QSDð Vùng

(Nguồn: Cục ðăng ký và thông kê ñất ñai, 2012)

Hiện còn tỉnh Phú Thọ chưa thành lập VPðK cấp huyện Do khối lượng giao dịch về ñất ñai ở ñịa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí ñể duy trì

bộ máy của VPðK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền ñịa phương về mục ñích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPðK còn hạn chế Trong số các tỉnh ñã thành lập VPðK cấp huyện có 42 tỉnh ñã thành lập xong VPðK cho tất cả các huyện Có 6 tỉnh tỷ lệ thành lập VPðK cấp huyện còn thấp như Cao Bằng (6 VPðK/13 huyện), Lào Cai (2 VPðK/9 huyện), Thanh Hoá (11 VPðK/27 huyện), Quảng Ngãi (5 VPðK/14 huyện), thành phố Hồ Chí Minh (19 VPðK/24 huyện), Bạc Liêu (2 VPðK/7 huyện) Còn lại các tỉnh khác ñã thành lập gần như ñầy ñủ văn phòng cấp huyện

Năm 2006 có 119 VPðK ñược thành lập trên 673 ñơn vị hành chính cấp huyện, tỷ lệ ñược 17,68% ðến năm 2012, tỷ lệ này ñã ñược nâng cao rõ rệt ñạt 86,99%, với 615 VPðK ñược thành lập trên 707 ñơn vị hành chính cấp huyện của cả nước

Một số VPđKQSDđ không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy ựịnh mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, thành phố đà Lạt tỉnh Lâm đồng,

ựã dẫn ựến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ ựạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ ựịa chắnh; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thêm phức tạp kéo dài

do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

Thực hiện Quyết ựịnh số 447/Qđ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc thực hiện đề án thắ ựiểm VPđKQSDđ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay có 23 VPđKQSDđ cấp huyện của các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, đà Nẵng và đồng Nai ựã chuyển thành Chi nhánh VPđKQSDđ trực thuộc VPđKQSDđ Sở Tài nguyên và Môi trường

1.4.2 Tổ chức bộ máy và cán bộ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

1.4.2.1 Tổ chức bộ máy

Hiện nay, VPđK thuộc Sở ựều tổ chức thành nhiều ựơn vị trực thuộc, phổ biến là các phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới ựây gọi chung

là bộ phận); mỗi VPđK thuộc Sở trung bình có từ 3 ựến 4 bộ phận

Các VPđK cấp huyện có nhiều cán bộ ựã ựược tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; phổ biến là: Tổ ựăng ký ựất ựai (hoặc thẩm ựịnh hồ sơ); Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPđK

do yêu cầu công việc còn có tổ ựăng ký giao dịch bảo ựảm đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần ựược thành lập và duy trì ổn ựịnh ở các ựịa phương Nhiều VPđK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ựịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện nhiệm vụ tại một số xã) nên lực lượng bị phân tán

1.4.2.2 Nguồn nhân lực của VPđK quyền sử dụng ựất

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý ựất ựai, tổng số cán bộ của 63 VPđK cấp tỉnh, tắnh ựến tháng 12 năm 2012 là 2.065 người, trung bình mỗi VPđK cấp tỉnh

có 32 người

Trong tổng số lao ựộng hiện có của các VPđK cấp tỉnh có 952 người trong

biên chế nhà nước (chiếm 46%) và có 1.113 người hợp ựồng dài hạn (chiếm 54%) Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của ựội ngũ nhân viên VPđK cấp tỉnh hạn chế; ựa số mới ựược tuyển dụng khi thành lập VPđK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các ựơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

Tổng số lao ựộng của VPđK cấp huyện tắnh ựến tháng 12 năm 2012 có 6.862 người, trung bình mỗi VPđK có 11 người

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPđK theo chuyên môn

Bđ

Tin học

Còn lại

Tổng đất

ựai

đo ựạc

Bđ

Tin học

Còn lại

Cả nước 2065 867 378 201 619 6862 2915 1232 539 2176 Miền Núi Phắa Bắc 316 136 45 37 98 760 318 133 82 227 đồng Bằng Bắc Bộ 298 138 56 27 77 752 270 108 79 295 Bắc Trung Bộ 171 67 35 15 54 461 172 75 64 150 Nam Trung Bộ 314 131 56 30 97 907 365 156 71 315 Tây Nguyên 81 32 14 7 28 484 218 74 59 133 đông Nam Bộ 313 116 60 33 104 1584 684 316 64 520 đ.b sông Cửu Long 572 247 112 52 161 1914 888 370 120 536

(Nguồn: Cục đăng ký và thông kê ựất ựai, 2012)

Về trình ựộ chuyên môn của ựội ngũ lao ựộng tại các VPđK cấp huyện hầu hết ựều ựã ựược ựào tạo chuyên môn ở trình ựộ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ

có hơn 35% lao ựộng ựã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; gần 65% lao ựộng mới ựược tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác thường phụ trách các công việc ựơn giản như chuyển, sao chép hồ sơ, phụ ựo ựạc đây là khó

khăn rất lớn ảnh hưởng ñến tiến ñộ và chất lượng công việc chuyên môn của VPðK Hơn nữa việc ñầu tư trang thiết bị phục vụ công tác chuyên môn cho hệ thống VPðK quyền sử dụng ñất còn hạn chế

1.4.2.3 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Theo quyết ñịnh thành lập thì hầu hết các VPðK hiện nay ñều có ñầy ñủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPðK ở ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập:

(1) Phần lớn các VPðK các cấp sau khi thành lập ñều ñã ñi vào hoạt ñộng nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai;

(2) Nhiều ñịa phương VPðK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân ñịnh rõ chức năng, nhiệm vụ với các ñơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính, cung cấp thông tin ñịa chính;

Một số tỉnh còn giao cho VPðK một số nhiệm vụ khác như: ðịnh giá ñất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, dịch vụ tư vấn (như Nam ðịnh, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang, Thanh Hoá, Hải Dương)

(3) Nhiều VPðK cấp huyện ñược thành lập nhưng chưa phân ñịnh rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều ñịa phương lãnh ñạo Phòng TN&MT coi VPðK như bộ máy giúp việc của Phòng

ñể thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về ñất ñai;

(4) Một số VPðK các cấp chưa thực hiện ñúng chức năng xác nhận, chỉnh

lý biến ñộng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất: có ñịa phương VPðK cấp tỉnh làm thủ tục ñể lãnh ñạo Sở ký xác nhận; có ñịa phương VPðK cấp tỉnh hoặc