công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Trên cơ sở đánh giá những kết quả đã đạt được và những hạn chế trong quản lý công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vinh đề xuất một số giải pháp và đưa ra một số kiến ng

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai luôn là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất Việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho thuê đất Chính vì vậy mà công tác giao đất, cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các chủ thể sử dụng đất được giao, được thuê

Thành phố Vinh nằm trên trục giao lưu kinh tế - xã hội Bắc Nam, có những lợi thế nhất định trong việc khai thác tiềm năng đất đai Nằm ở trung tâm của tỉnh Nghệ An, Thành phố Vinh chịu sự chi phối rất mạnh của các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và các tỉnh trong khu vực, có ảnh hưởng nhất định tới vùng Trung Lào Với mục tiêu xác định vị trí, chức năng của thành phố Vinh trong mối quan hệ phát triển kinh tế - xã hội với tỉnh Nghệ

An, khu vực Bắc Trung Bộ và các tỉnh lân cận nhằm góp phần vào sự nghiệp đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, kết hợp giữa xây dựng đô thị với bảo đảm an ninh quốc phòng, giữa cải tạo với xây dựng mới, từng bước đưa thành phố Vinh trở thành đô thị hiện đại, giữ gìn và phát huy truyền thống văn hoá dân tộc, giữ vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, y tế, du lịch, khoa học của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung Bộ, Chính phủ đã quyết định quy hoạch thành phố Vinh tới 2020 với những nét chính:

- Phát triển thành phố ra các khu vực ngoại thành và vùng phụ cận, hình thành các khu đô thị mới

- Hình thành các khu vực kinh tế, chính trị, văn hoá cấp trung ương, các trung tâm đào tạo khu vực miền Trung, trung tâm thể thao quốc gia, trung tâm thương mại,…

- Mở rộng và nâng cấp các tuyến đường giao thông trọng yếu, tách Quốc

lộ 1A tránh thành phố Vinh về phía Tây; mở rộng nâng cấp Quốc lộ 46 làm cửa ngõ nối thành phố với đường Hồ Chí Minh và nước bạn Lào

- Xây dựng thêm ga hàng hoá, tiến tới xây dựng đường sắt hai làn

- Nâng cấp, mở rộng sân bay Vinh để đáp ứng nhu cầu trong tương lai….Trước quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày một mạnh mẽ thì nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh là điều tất yếu Quỹ đất của thành phố tăng lên do việc mở rộng ra các khu vực ngoại thành và mục đớch sử dụng đất cũng theo hướng đa dạng hơn

Chính vì vậy mà công tác quản lý đất đai cũng có những nhạy cảm và phức tạp, đặc biệt là đối với các tổ chức kinh tế Do đó, việc xem xét thực trạng

của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế trên địa bàn thành phố Vinh là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay

Xuất phát từ lý do trên em đã chọn đề tài “Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.” làm luận

văn tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu.

Khái quát hoá cơ sở khoa học về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế của Nhà nước

Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý hoạt động giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, từ đó chỉ

ra những kết quả đạt được và những hạn chế trong quản lý công tác giao đất, cho thuê đất

Trên cơ sở đánh giá những kết quả đã đạt được và những hạn chế trong quản lý công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vinh đề xuất một

số giải pháp và đưa ra một số kiến nghị nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề là đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước đối với công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

Do thời gian và trình độ nhận thức có hạn nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của Nhà nước, của UBND tỉnh Nghệ An về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, trên cơ sở

đó đối chiếu với thực tế quản lý đất đai ở thành phố Vinh

4 Phương pháp nghiên cứu.

Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ phương pháp tổng hợp, phân tích, thống

kê, so sánh, trên cơ sở kế thừa một số công trình nghiên cứu khoa học đã có

Luận văn có sử dụng lý thuyết một số môn học: Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở; Kinh tế tài nguyên đất, để nghiên cứu đề tài

5 Kết cấu của Đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cấu theo 3 chương:

- Chương 1: Cơ sở khoa học về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

- Chương 2: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

- Chương 3: Phương hướng và giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước

về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

Chương I Cơ sở khoa học về giao đất, cho thuê đất đối với

các tổ chức kinh tế

1 Khái niệm:

Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992 Trước

đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.” Luật đất đai 1987 có quy định việc giao đất của Nhà nước Theo Luật này, giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai Đó là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền

sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Đến nay, Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về khái niệm này:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Khi đề cập đến Nhà nước giao đất, cho thuê đất thường liên quan tới vấn

đề cấp GCN QSD đất Vậy GCN QSD đất là gì?

GCN QSD đất là giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

GCN QSD đất chính là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCN QSD đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan

hệ về đất đai

Về mặt ý nghĩa pháp lý cần có sự phân biệt giữa hai khái niệm: quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất về mặt pháp lý.

2 Bản chất giao đất, cho thuê đất

Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải

do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên Vì vậy, xét về nguồn gốc, đất đai được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn xã hội chứ không thể là

sở hữu cá nhân

Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó Ví dụ như : đất đai

Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động Cùng với quá trình phát triển, mỗi tập đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng biệt Để rồi từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất

Vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai

Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người

sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất.

Đối với Việt Nam, Hiến pháp năm 1959 xác định: đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, nhưng phải tới Luật Đất đai 1998 thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai

và quyền sử dụng của người nhận đất từ Nhà nước mới được phân định rõ ràng như hiện nay

Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao

Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị Đừy là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị

Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói

chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai quy định rõ.

3 Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.

Đất đai là tài sản của quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai

Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của các tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, có hiệu quả đất đai Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà nước

Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Luật, Nghị định, sẽ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều không thể tránh khỏi Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng

thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên trong Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất.) Bên cạnh đó, như chúng ta biết, đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất nhanh chóng, điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên: đất đai được sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đớch quốc phòng, an ninh; đất cho các nhu cầu thiết yếu của con người…Xuất phát từ đó, việc giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể là việc làm hết sức cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn cả trong tương lai xa hơn.

4 Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tuy nhiên khi kết tinh lao động của con người vào trong đó thì đất đai lại trở nên quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Các quan hệ về đất đai đã chuyển dần từ quan

hệ khai thác, chinh phục tự nhiên sang quan hệ kinh tế - xã hội về quyền sở hữu

và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Các quan hệ về đất đai

là một trong những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi cá nhân Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xừy dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một cách phù hợp hơn Do đó tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước

về đất đai Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp

nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách,… cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai.

Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ

sở để tiến tới cấp GCN QSD đất Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang

sử dụng đó

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai

Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp) Với phạm vi nghiên cứu của

đề tài, chỉ xem xét thị trường sơ cấp Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã

hội sử dụng Trong thị trường này, Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội.

Từ quyền sử dụng đất đến thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp) là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN trong lĩnh vực đất đai

ở Việt Nam Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất Những giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật

đã bắt đầu chuyển sang hình thức giỏ trị tuy còn sơ khai Nếu như việc giao đất không thu tiền sử dụng đất do Nhà nước thực hiện còn mang nặng tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã hội, bảo đảm ổn định chính trị thì việc Nhà nước cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đã làm cho các giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần dần mang tính chất thị trường Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người, đó là Nhà nước, còn bên cầu lại là hàng triệu người, đó là những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cần có đất để ở, sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình công cộng,…Một đặc điểm khác cũng rất quan trọng là thị trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có quyền

sử dụng đất mặc dù không phải là những người có quyền sở hữu đối với diện tích đất được sử dụng Chính vì vậy, đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất thì Nhà nước cũng cần phải quản lý sử dụng đất Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đánh của các ngành, các vùng kinh tế

5 Các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các

tổ chức kinh tế.

Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

5.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế bao gồm:

a Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:

 Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư

 Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của

tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án

có vốn đầu tư nước ngoài

b Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét

về chấp hành pháp luật về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

c Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

5.2 Đối tượng được giao đất, thuê đất

5.2.1 Giao đất

a Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

 Tổ chức sử dụng đất vào mục đớch nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự

án của Nhà nước

 Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

b Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đớch xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đớch đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

 Tổ chức kinh tế được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

 Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản

 Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình công cộng có mục đớch kinh doanh.

 Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

 Tổ chức kinh tế thuê đất để hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

b Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau:

Tổ chức nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đớch kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

5.3 Hồ sơ xin giao đất, xin thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.

Theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm có:

- Đơn xin giao đất, thuê đất

- Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định

- Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo quy định của pháp luật

- Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục đớch sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng ký kinh doanh sản

xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó

5.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.

Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì Uỷ ban nhân dân tỉnh là cơ quan

có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế Cơ quan này không được uỷ quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

Ngoài ra, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cũng đã quy định cụ thể thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai

có hiệu lực thi hành (01/7/2004):

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như đã nêu trên là

cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành

5.5 Thời hạn và hình thức giao đất, cho thuê đất.

5.5.1 Thời hạn giao đất, cho thuê đất

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đớch sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài để thực hiện các

dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

- Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của thời hạn ghi trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất

5.5.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất

Giao đất được chia theo hai hình thức, đó là:

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đối với cho thuê đất cũng được chia thành hai hình thức, đó là:

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

5.6 Trình tự giao đất, cho thuê đất

5.6.1 Trình tự giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với các tổ chức kinh tế

 Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất

 Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu

tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin giao đất, thuê đất nộp hai (02)

bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

 Việc giao đất, cho thuê đất được quy định như sau:

- Sở Tài nguyên và Môi truờng có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với các trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao trên thực địa

 Thời gian thực hiện các công việc quy định nói trên là không quá hai mươi (20) ngày làm việc ( không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp

lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5.6.2 Trình tự giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với các tổ chức kinh tế

 Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất

 Người xin giao đất, thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ theo quy định tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

 Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện theo trình tự quy định tại các khoản của Điều 130 của Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai và quy định của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm giao cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu vực đất thu hồi đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính để gửi cho cơ quan, tổ chức có trách nhiệm lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định

- Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư thì Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm lập phương án tổng thể

về bồi thường, giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt

- Sau khi phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng được duyệt, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất bị thu hồi thông báo trước ít nhất chín mươi (90) ngày đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp và một trăm tám mươi (180) ngày đối với trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp cho người sử dụng đất biết về lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Trước khi hết thời gian thông báo ít nhất là hai mươi (20) ngày, Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm trình phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình quyết định thu hồi đất lên Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định Quyết định thu hồi đất phải bao gồm nội dung thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng thửa đất do

tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng và nội dung thu hồi đất chung cho tất cả các thửa đất do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng.

- Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất quyết định thu hồi đất, quyết định xét duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trường hợp trên khu đất thu hồi có diện tích đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng thửa đất do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng

- Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với trường hợp thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thực hiện dự án đầu tư

 Việc giao đất, cho thuê đất sau khi đã được giải phóng mặt bằng được thực hiện như sau:

- Sở Tài nguyờn và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên

và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa

 Thời gian thực hiện các công việc quy định nói trên là không quá hai mươi (20) ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày giải phóng xong mặt bằng và Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5.6.3 Trình tự, thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế

 Người thuê đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Hợp đồng thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:

-Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra; đối với trường hợp đủ điều kiện thì làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

-Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất kết hợp với việc chuyển mục đớch sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đớch sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

1.1 Điều kiện tự nhiên

1.1.1 Vị trí địa lý và địa hình, địa mạo:

Thành phố Vinh có vị trí là 18040’ vĩ độ Bắc và 105040’ kinh độ Đông Phía Bắc và Đông giáp huyện Nghi Lộc Phía Nam giáp huyện Nghi Xuân (tỉnh

Hà Tĩnh) Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên

Vinh nằm ở hạ lưu sông Lam, cách bờ biển 12km, địa hình thành phố Vinh tương đối bằng phẳng, phía Nam có núi Quyết cao hơn 100m Vị trí của thành phố có lợi thế để khai thác tiềm năng đất đai, tài nguyên và trí lực của tỉnh trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Vị trí thuận lợi này nếu có hệ thống cấu trúc hạ tầng hấp dẫn sẽ thu hút đầu

tư trong và ngoài nước mạnh hơn, tốc độ phát triển nhanh hơn, hoà nhập vào nhịp điệu và xu thế phát triển chung của cả nước

1.1.2 Đặc điểm khí hậu, thời tiết

Thành phố Vinh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của

2 loại gió chủ yếu: gió mùa Đông Bắc và gió phơn Tây Nam Gió mùa Đông Bắc thường xuất hiện vào mùa đông từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mang theo không khí lạnh, khô làm cho nhiệt độ giảm xuống 5-100C so với ngày thường Gió phơn Tây Nam là một loại hình thời tiết đặc trưng cho mùa hạ của vùng Bắc Trung Bộ Gió này hàng năm thường xuất hiện vào tháng 7, 8, bình quân mỗi năm có khoảng 20-30 ngày, gây ra tình trạng khô, nóng và hạn hán; ảnh hưởng nghiêm trọng cho sản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân

Với khí hậu, thời tiết có nhiều khắc nghiệt như thành phố Vinh thỡ đó gây

ra những hạn chế trong việc sử dụng đất của các đối tượng nói chung và của các

tổ chức kinh tế nói riêng Tình trạng khụ, núng và hạn hán làm cho việc đầu tư vào đất trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản gặp nhiều khó khăn, gây ra những thiệt hại đáng kể cho những người sử dụng đất Bên cạnh đú, chớnh thời tiết, khí hậu này cũng làm giảm khả năng thu hút đầu tư của các nhà đầu tư lớn vào thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài

1.1.3 Tài nguyên các loại:

Không chỉ có quỹ đất tự nhiên rộng lớn màu mỡ, thuận lợi cho phát triển cây lúa, rau màu, cói và xây dựng các khu đô thị hiện đại, văn minh, thành phố Vinh còn có tài nguyên rừng với khu lâm viên Núi Quyết - sơn thuỷ hữu tình - rộng 50 ha và rừng bần ngập mặn Hưng Hoà rộng hơn 68 ha, nơi cư trú của hàng trăm loài chim đến từ nhiều vùng miền khác nhau Hai khu rừng này cùng với nhiều cảnh quan hấp dẫn, nhiều di tích lịch sử - văn hoá có giá trị là những điều kiện quan trọng cho phát triển các loại hình du lịch, nhất là du lịch sinh thái Bên cạnh đó, thành phố Vinh cũng có khá nhiều khoáng sản Trong đó, nhiều nhất là đá xây dựng, đất sét làm gạch ngói, thích hợp cho phát triển công nghiệp vật liệu xây dựng

Hiện tại, dân số thành phố có 226 nghìn người, trong đó 54% đang trong

độ tuổi lao động Số người đang làm việc trong các ngành kinh tế là 84 nghìn người, đông nhất là các ngành dịch vụ với 52,4%, tiếp đến là công nghiệp – xây dựng 33,3% và nông – lâm - thuỷ sản 14,3% Số người có trình độ cao đẳng, đại học và sau đại học là 26.498 người, chiếm 12,4% dân số (Nguồn: Uỷ ban nhân dân thành phố)

1.1.4 Thực trạng cảnh quan, môi trường

Với cảnh quan phong phú, đa dạng có nhiều nét đặc sắc đã tô điểm thêm

vẻ đẹp thiên nhiên của thành phố Vinh

Tuy nhiên, các hoạt động của con người cũng đã có những tác động đến cảnh quan môi trường Mặc dù mức độ ô nhiễm không khí có nhưng chưa đáng

kể do hoạt động công nghiệp của thành phố phát triển còn chậm, tỷ lệ đô thị hoá vẫn còn thấp, song ở một số khu vực cục bộ như điểm nút giao thông, quanh các

cơ sở sản xuất khai thác khoáng sản, nhà máy gạch, cơ sở chế biến hải sản một

số chỉ tiêu về tiếng ồn, bụi, khí độc, nước thải đã có dấu hiệu vượt quá giới hạn cho phép Tại các địa điểm dân cư tập trung, các khu chợ, dịch vụ có lượng chất thải nhiều nhưng lại chưa có hệ thống thu gom và xử lý nước, rác thải hoặc chưa đầu tư xử lý đúng quy định phần nào làm ô nhiễm bầu không khí và nguồn nước mạch nông Mặt khác, quá trình bê tông hoá cao, mật độ cây xanh thấp, nắng nóng và bụi làm ảnh hưởng đến sức khoẻ của người dân

Từ những vấn đề nêu trên, trong những năm sắp tới, cùng với quá trình khai thác các nguồn lợi một cách tối đa để phát triển kinh tế xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống thì việc tái tạo cảnh quan, dự kiến trước các biện pháp để kịp thời ngăn ngừa, hạn chế khắc phục ô nhiễm, bảo vệ và phát triển bền vững các nguồn lực, tài nguyên thiờn nhiên môi trường sinh thái là vô cùng cần thiết

1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

1.2.1 Những thuận lợi, lợi thế

Thành phố Vinh nằm vào vị trí địa lý thuận lợi, có nguồn tài nguyên đa dạng đảm bảo cho phát triển một nền kinh tế toàn diện Trong những nguồn lực

tự nhiên đó thì đất đai là nguồn lực cơ bản Tài nguyên khoáng sản đa dạng, phong phú, tuy không có trữ lượng lớn nhưng có ý nghĩa quan trọng trong điều kiện phát triển kinh tế, đặc biệt là vật liệu xây dựng Cùng với tỉnh Nghệ An - nơi có địa hình đa dạng bao gồm: biển, đồng bằng, trung du, miền núi với nhiều cảnh quan và di tích văn hoá hấp dẫn như bãi biển Cửa Lò, Hòn Ngư, khu bảo tồn di tích Kim Liên, khu bảo tồn rừng nguyên sinh PựMỏt…là một tiềm năng đáng kể kết hợp với các điểm du lịch ở thành phố Vinh đã, đang và sẽ là chiến lược phát triển du lịch, dịch vụ và phát triển các ngành kinh tế khác

Nhìn chung, vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường của thành phố có nhiều thuận lợi cho phát triển nền kinh tế - xã hội cùng với việc khai thác tiềm năng của đất đai.

1.2.2 Những khó khăn, hạn chế

Điều kiện tự nhiên của thành phố Vinh vẫn còn hạn chế, thách thức không nhỏ Bên cạnh sự phong phú về thiên nhiên, Vinh lại thiếu nguồn tài nguyên có trữ lượng lớn và ý nghĩa kinh tế để tạo ra một ngành kinh tế mũi nhọn mang tính đột phá, làm cơ sở, động lực phát huy thế mạnh cho các ngành kinh tế khác Khí hậu tuy đã tạo điều kiện để phát triển một số cây trồng có giá trị kinh tế nhưng lại phân dị phức tạp, nhiều khi gây khó khăn và thiệt hại cho sản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân Chất lượng đất nhiều khu vực xấu do hiện tượng nhiễm mặn, xói mòn rửa trôi và sa mạc hóa Diện tích đất trống đồi núi trọc của toàn tỉnh Nghệ An còn lớn, do đó cũng có phần ảnh hưởng tới môi trường, nguồn nước và chất lượng đất đai của thành phố Vinh

1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

1.3.1 Tổng quan về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Từ lâu Vinh vẫn được biết đến là thành phố có các hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch đa dạng Trong những năm gần đừy, các hoạt động này còn phát triển nhanh và mạnh hơn, chiếm vị trí chủ chốt trong cơ cấu kinh tế thành phố với tỷ trọng tăng hàng năm, trong đó, du lịch có xu hướng tăng nhanh, từ 51,7% (năm 2000) lên 70,6% (năm 2005), tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2003-2005 đạt 12,4%, tăng 2,8% so với giai đoạn 1996-2000 GĐP ngành dịch vụ - thương mại đạt 1.500 tỷ đồng, doanh thu bán lẻ đạt 835 tỷ đồng Trong

đó, thương nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng khẳng định vị trí khi đảm bảo trên 70% lưu chuyển hàng hoá bán lẻ và gần 30% lưu chuyển hàng hoá bán buôn Hoạt động kinh doanh ngày càng phong phú, đa dạng và hiệu quả đã góp phần giải quyết việc làm cho nhiều lao động, tăng thu ngân sách và tác động tích cực đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố

Biểu 1: Cơ cấu các ngành kinh tế qua một số năm.

đơn vị tính:%

2000

Năm 2001

Năm 2002

Năm 2003

Năm 2004

Năm 2005

Cơ cấu GDP (giá thực tế) 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

2 Công nghiệp xây dựng 34,9 35,2 36,8 38,5 39,38 40,8

Nguồn: Uỷ ban nhân dân thành phố Vinh

Mặc dù theo số liệu ở biểu 1 thì cơ cấu ngành dịch vụ có xu hướng giảm, tuy nhiên, đó chỉ là giảm về con số tuyệt đối so với cơ cấu các ngành khỏc cũn trên thực tế, quy mô và sự phát triển của ngành dịch vụ không ngừng tăng lên

Không chỉ phát triển mạnh dịch vụ - thương mại, các ngành công nghiệp

và nông nghiệp của thành phố Vinh cũng luôn được duy trì tương đối ổn định Thành phố đã xây dựng và triển khai thực hiện đề án phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và làng nghề thời kỳ 2000 - 2010 Theo đó, 3 khu công nghiệp nhỏ ở các xã Đông Vĩnh, Nghi Phú, Hưng Lộc đã hoàn thành công tác quy hoạch Nhiều giải pháp khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh được thực thi như: bảo lãnh cho doanh nghiệp vay vốn, lập quỹ khuyến công để hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, đẩy mạnh xúc tiến thương mại,…Nhờ đó, tốc độ tăng trưởng công nghiệp bình quân giai đoạn 2001-2005 đạt 15,3%, tăng gần 4% so với giai đoạn 1996-2000, chiếm hơn 34% GĐP Trong ngành công nghiệp thì công nghiệp xây dựng có sự phát triển vượt bậc nhất Điều này đã cho chúng ta thấy được phần nào tốc độ đô thị hoá ở Vinh đang diễn ra một cách khá nhanh

Đối với nông – lâm – thuỷ sản, biểu 1 đã cho thấy xu hướng cơ cấu ngành này giảm dần qua các năm, tuy vậy năng suất và chất lượng không ngừng được nâng cao Với ngành này, hướng phát triển của thành phố là chuyển từ độc canh trồng cây lương thực sang sản xuất nông nghiệp hàng hoá Thành phố đã tích cực áp dụng các tiến bộ khoa học - kỹ thuật về giống cây con, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ, hình thành vùng rau an toàn, cải tạo vườn tạp, phát triển mạnh nghề

nuôi trồng thuỷ sản Tốc độ tăng trưởng bình quân của ngành đạt 5,4%/ năm (2001-2005), trong khi giai đoạn 1996-2000 là 3,1%/ năm Đồng thời, giá trị sản xuất thu được trên diện tích canh tác đạt khoảng 23 triệu đồng/ ha.

Sự phát triển tương đối đồng đều trên cả 3 lĩnh vực công nghiệp – nông nghiệp – thương mại đã đưa nền kinh tế thành phố đạt mức tăng trưởng bình quân 12,9%/ năm trong giai đoạn 2001-2005, tăng gần 3% so với giai đoạn 1996-2000

Kinh tế phát triển đã kéo theo những thay đổi tích cực trong đời sống văn hoá - xã hội của người dân thành phố Trẻ em được chăm sóc sức khoẻ tốt hơn,

tỷ lệ suy dinh dưỡng đã giảm từ 29% (năm 2000) xuống còn 20% (năm 2005) Công tác kế hoạch hoá gia đình có nhiều tiến bộ Phong trào xây dựng gia đình văn hoá, nếp sống văn hoá trong cộng đồng dân cư có chuyển biến tốt Cả thành phố có 50 khối, xóm văn hoá, 22 đơn vị văn hoá và 87% hộ gia đình được công nhận gia đình văn hoá Phong trào giúp nhau xoá đói giảm nghèo, làm giàu chính đáng được triển khai đồng bộ ở tất cả các cấp, các ngành nên số hộ nghèo

đã giảm từ 6,65% (năm 2001) xuống còn 4% (năm 2005)

1.3.2 Vấn đề phát triển kinh tế - xã hội và áp lực đối với việc sử dụng đất.

Trên toàn tỉnh Nghệ An, với diện tích tự nhiên là 1648729,74 ha, trong đó diện tích đã giao, đã cho thuê chiếm 63,49%, còn lại là đất chưa giao, chưa sử dụng chiếm 36,51% Nếu chỉ xét đơn thuần về mặt diện tích cũng như các chỉ tiêu bình quân về đất thì Nghệ An thuộc tỉnh đông người nhưng đất không chật Song thực tế mức độ sử dụng đất ở các khu vực rất khác nhau, áp lực đối với việc sử dụng đất đang là vấn đề có tính bức xúc ở Thành phố Vinh hiện nay cũng như trong thời gian tới, thể hiện ở một số mặt sau:

- Quy mô dân số của thành phố đang lớn dần, tỷ lệ tăng dân số hàng năm còn cao, dân cư ở các huyện khác trong tỉnh tập trung về đừy ngày một nhiều Do đó việc lấy đất dùng vào xây dựng nhà cửa và công trình phục vụ đời sống của con người là tất yếu Theo ước tính nhu cầu đất ở cho số dân phát sinh hàng năm theo mức giao đất hiện nay thì hàng năm cũng cần có quỹ đất khoảng 20ha

- Để đạt được cơ cấu kinh tế như phương hướng phát triển kinh tế - xã hội mà UBND thành phố đã đề ra thì các cơ sở kinh tế công nghiệp và dịch vụ phải có quỹ đất tương đối lớn để xây dựng các công trình sản xuất Mặc dù tận dụng các

cơ sở sản xuất công nghiệp và cấu trúc hạ tầng hiện có để cải tạo mở rộng thì cũng vẫn lấy vào đất nông nghiệp, do đó việc xây dựng và phát triển các công trình mới từ nay tới 2010 và cho những thập kỷ tiếp theo phải hết sức tiết kiệm đất theo hướng sử dụng triệt để không gian và tránh bố trí ở những vùng đất nông nghiệp cao sản

- Hiện nay có một lượng lao động khá lớn chưa có việc làm ổn định Để thu hút được số lao động đông đảo này sử dụng vào các lĩnh vực kinh tế công nghiệp và dịch vụ thì hệ thống đô thị và các tụ điểm dân cư đã và sẽ hình thành cũng sẽ tiếp tục mở rộng với tốc độ lớn Sự phát triển này không thể tránh khỏi làm mất đất nông nghiệp Do đó cần phát triển các khu dân cư tập trung để tiết kiệm đất so với cách giao đất ở phân tán, tản mạn

- Để có được nền kinh tế phát triển thì hệ thống cơ sở hạ tầng hiện nay sẽ thay đổi Nhiều hệ thống đường giao thông - bến cảng, kho tàng đã và sẽ được xây dựng Mặt khác, Vinh là địa bàn có nhiều tuyến giao thông quan trọng vì thế nên sức ép là việc phải dành một quỹ đất để nâng cấp cải tạo mở rộng các tuyến đường hiện có và xây dựng mới các tuyến đường khác (từ quốc lộ đến đường trong khu dân cư…) Một số công trình thuỷ lợi, hệ thống mương máng, hồ đập trong thời gian tới cũng phải sử dụng vào quỹ đất đai

- Cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân là vấn đề tất yếu hiện nay Hàng loạt công trình phục vụ đời sống văn hoá giáo dục, thể thao, giải trí, nghỉ ngơi sẽ được cải tạo mở rộng và xây dựng mới Việc dành đất cho các công trình này diễn ra ở hầu hết khắp nơi và không thể không đáp ứng

Tóm lại, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian qua, đặc biệt trong những năm gần đừy khi công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

đã thực sự đi vào cuộc sống, áp lực đối với đất đai đã và sẽ ngày càng gay gắt hơn Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố không thể không

xét đến một cách nghiêm túc việc khai thác sử dụng quỹ đất đai theo hướng khoa học, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả ngày một cao.

2 Thực trạng quỹ đất và tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh.

2.1 Quỹ đất

Thành phố Vinh là đô thị lớn của Nghệ An với diện tích 6751,2 ha chiếm 0,43% so với diện tích toàn tỉnh Đừy là khu vực trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hội và cũng là địa bàn xây dựng trụ sở khối cơ quan các Sở, ban ngành của tỉnh Thành phố được quy hoạch và đầu tư xây dựng từ 1990 tới nay Đến nay các tuyến đường trục, các khu chức năng đô thị đã dần hình thành và có dáng vẻ hiện đại, tuy nhiên cũng mới chỉ tập trung ở một số khu vực nội thị, còn khu vực ngoại vi thành phố mức độ phát triển vẫn còn thấp và còn mang dáng dấp nông thôn Với tốc độ phát triển như hiện nay thì đất đai dành cho các nhu cầu của đời sống và phát triển kinh tế sẽ ngày càng tăng lên, do vậy việc sử dụng quỹ đất của thành phố cần phải hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao đặc biệt là cần giải quyết tốt vấn đề giao đất, cho thuê đất

Biểu 2: Cơ cấu các loại đất.

% so với tổng sốTổng diện tích tự nhiên 6398,99 100,00 6751,2 100,00

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An.

Dựa vào biểu trên có thể cho chúng ta thấy, sau 5 năm (từ năm 2000 đến năm 2005) diện tích tự nhiên của thành phố Vinh đã tăng từ 6398,99 ha lên 6751,2 ha, tức là biến động tăng lên 352,21 ha Sở dĩ có sự tăng lên như vậy là

do thành phố Vinh được quy hoạch mở rộng nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế của thành phố, hướng tới đưa thành phố Vinh trở thành đô thị loại I

Tuy nhiên, tốc độ tăng giữa các loại đất có sự khác nhau, diện tích đất nông nghiệp tăng nhẹ, từ 3032 lên 3323,27 (tăng 291,27 ha) Diện tích đất nông nghiệp tăng lên trong khi thành phố Vinh đang diễn ra quá trình đô thị hoá khá nhanh là vì khi thành phố mở rộng, lấy vào diện tích của các khu vực ngoại vi thành phố (các huyện lân cận), ở các khu vực này hoạt động sản xuất nông nghiệp vẫn còn đóng vai trò chủ yếu Điều này giải thích cho cơ cấu đất nông nghiệp tăng từ 47,38% lên 49,22% Bên cạnh đó, diện tích đất phi nông nghiệp

có sự thay đổi khá rõ, cụ thể, trong 5 năm diện tích đất phi nông nghiệp đã tăng lên 575,99 ha; cơ cấu đất phi nông nghiệp cũng tăng từ 42,89% lên 49,2% (tăng 6,31%) Sự thay đổi này là hoàn toàn phù hợp với quá trình phát triển của thành phố Quỹ đất phi nông nghiệp tăng lên khi mà nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng mạnh và mục đớch sử dụng đất cũng ngày một đa dạng hơn trước Đất phi nông nghiệp tăng lên một phần là do quỹ đất tự nhiên của thành phố tăng lên, một phần nữa là do việc chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và cuối cùng phải kể đến là do việc đưa quỹ đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đớch Biểu số liệu trên đã cho thấy rõ điều này, diện tích đất chưa sử dụng giảm khá mạnh trong 5 năm qua từ 622,11

ha xuống còn 107,06 ha (giảm 515,05 ha) Quỹ đất chưa sử dụng giảm xuống là điều tất yếu, tuy vậy cũng cần phải có những biện pháp để quản lý quỹ đất này nhằm đưa quỹ đất chưa sử dụng vào sử dụng một cách hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất

2.1.1 Giao đất, cho thuê đất phân theo đối tượng

Giao đất, cho thuê đất theo đối tượng giúp cho việc quản lý sử dụng đất

có hiệu quả, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch của thành phố phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và từng giai đoạn cụ thể

Trên địa bàn thành phố Vinh với tổng diện tích tự nhiên là 6751,2 ha, trong đó, đất đã giao, cho thuê chiếm 77,07% và diện tích đất chưa giao, cho thuê sử dụng chiếm 22,93% Đất chưa giao, chưa cho thuê vẫn còn chiếm tỷ lệ khá Với mục tiêu là đưa thành phố Vinh trở thành đô thị loại I trong thời gian

tới đừy thì việc đưa quỹ đất chưa sử dụng vào sử dụng chỉ còn là vấn đề thời gian; vấn đề đặt ra là làm sao quản lý cũng như sử dụng quỹ đất đó để đạt được hiệu quả cao, tránh lãng phí đất là việc làm cần thiết.

Biểu3: Giao đất, cho thuê đất phân theo đối tượng trên địa bàn thành

Hộ, cá nhân

UBND xã

Tổ chức kinh tế

Tổ chức khác

Cộng đồng dân cư

Tổng diện

tích 6751,2 5203,27 1619,47 470,17 2774,15 336,38 3,1 1547,92 1.Đất

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An

Như vậy, trên địa bàn thành phố Vinh, hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức kinh tế là các đối tượng sử dụng diện tích đất lớn hơn nhiều lần so với các đối tượng sử dụng đất khác So với cơ cấu sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thì các tổ chức khác có cơ cấu sử dụng đất thấp hơn 8,2 lần Sự chênh lệch này sẽ được cụ thể hoá hơn ở biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của các đối tượng như sau:

Biểu đồ:Cơ cấu sử dụng đất của cỏc đối tượng

Trờn biểu đồ, đất giao và cho thuờ đối với cỏc tổ chức kinh tế chiếm hơn một nửa số đất đó giao, cho thuờ Điều đú hoàn toàn phự hợp với quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế - xó hội núi chung và kinh tế - xó hội của thành phố Vinh núi riờng Cỏc tổ chức kinh tế đó, đang và sẽ đúng vai trũ quan trọng đối với sự phỏt triển của thành phố Vinh

2.1.2 Giao đất, cho thuờ đất phõn theo đơn vị hành chớnh.

Thành phố Vinh gồm 13 phường nội thành và 05 xó ngoại thành với tổng diện tớch tự nhiờn là 6751,2 ha, đừy là nơi tập trung đụng dõn cư nhất của tỉnh Nghệ An, số dõn hiện tại 226.000 người, trong đú số dõn nội thành chiếm 167.000 người

Theo định hướng quy hoạch phỏt triển thành phố Vinh đến năm 2020 thỡ cỏc trung tõm kinh tế - văn hoỏ - xó hội sẽ được phõn bố như sau:

- Trung tõm đào tạo gồm cỏc trường Đại học, Cao đẳng và dạy nghề của tỉnh và khu vực Bắc Trung Bộ tại cỏc phường Bến Thuỷ, Trường Thi và dọc theo trục đường Vinh - Cửa Hội

- Trung tõm y tế dọc theo trục đường Vinh - Cửa Hội

- Trung tõm thể dục thể thao tại phường Cửa Nam và hai bờn trục đường ra sõn bay Vinh

- Trung tõm thương mại và dịch vụ tập trung dọc đường Quang Trung, Lờ Lợi và khu vực phường Hồng Sơn

Tổ chức kinh tế

Tổ chức khác Cộng đồng dân cư

- Trung tâm hành chính trên các trục đường Trường Thi, Lê Mao.

- Công nghiệp: trung tâm là khu công nghiệp Bắc Vinh thuộc xã Hưng Đông và xã Nghi Kim (Nghi Lộc)

- Hỗ trợ các trung tâm dịch vụ công cộng của thành phố là trung tâm cấp khu vực và cấp cơ sở, được bố trí gắn với các cụm phường và khu dân cư phù hợp với quy mô cấp cơ sở

- Trung tâm khu đô thị mới của thành phố xây dựng theo xu hướng hiện đại

bố trí tại khu vực Nghi Phú, Hưng Lộc

- Hình thành và phát triển vùng cảnh quan sinh thái nhằm cải tạo, hoàn thiện môi trường toàn khu vực theo hành lang Đông – Tây

Theo các số liệu thống kê, trên địa bàn thành phố, diện tích đất giao, cho thuê ở các phường, xã có sự khác nhau khá rõ, biểu hiện cụ thể qua biểu sau:

Biểu 4: Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức theo đơn vị hành chính

(phường, xã) của thành phố Vinh năm 2005

Tên phường, xã Tổng diện

tích tự nhiên (ha)

Diện tích đất đã giao, cho thuê

Trong đó giao, cho thuê đối với

% so với diện tích đất đã giao, cho thuê (%)

Tổ chức kinh tế (ha)

Tổ chức khác (ha)

Tổ chức kinh tế

Tổ chức khác

Nguồn Sở Tài nguyên và Môi trường Tỉnh Nghệ An.

Trong các phường, Hưng Dũng là phường có diện tích lớn nhất (597,61 ha) và tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đạt tới 80,23% so với diện tích của phường, trong đó tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế chiếm tới 53,1%, còn tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức khác chỉ chiếm 9,69% Như vậy có thể thấy, tỷ lệ giao đất, cho thuê đất giữa các tổ chức trên địa bàn của phường có sự chênh lệch khá lớn Mặc dù diện tích đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức kinh tế lớn hơn nhiều so với diện tích đất giao, cho thuê đối với các

tổ chức khác nhưng số lượng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn phường lại ít

hơn nhiều so với số lượng của các tổ chức khác, cụ thể là 28/44 ( theo số liệu thống kê năm 2005 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An)

Phường Hồng Sơn có diện tích nhỏ nhất (49,75 ha) và diện tích giao đất, cho thuê đất chiếm 65,00% so với diện tích của phường, trong đó, diện tích giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế là 8,04 ha (chiếm 24,86% so với tổng quỹ đất đã giao, cho thuê), tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức khác còn thấp hơn, chỉ có 2,91 ha (chiếm 9% so với quỹ đất đã giao, cho thuê)

Tỷ lệ này cho thấy tiềm năng về đất đai còn chưa được khai thác mạnh cho hoạt động kinh tế ở khu vực này Theo quy hoạch phát triển thành phố trong thời gian tới thì Hồng Sơn sẽ là phường nằm trong khu vực trung tâm thương mại của thành phố Vì vậy, với quỹ đất khiêm tốn, phường sẽ cần phải giải quyết tốt công tác giao đất, cho thuê đất để thu hút mạnh hơn nữa các tổ chức kinh tế xin hoạt động, kinh doanh trên địa bàn Đi đôi với vấn đề trên là công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng phải có những chuyển biến tích cực, phù hợp hơn với tình hình mới Bởi vì như chúng ta biết, một khi đã chú trọng thu hút các đơn vị kinh tế vào hoạt động thì vấn đề thu hồi đất của dân cư là điều không thể tránh khỏi

Đội Cung là phường có tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thấp nhất, chỉ đạt 11,83% Tập trung chủ yếu ở phường này là các khu dân cư và một số cơ quan hành chính sự nghiệp Tuy nhiên, trên địa bàn phường

có sân bóng Vinh phục vụ nhu cầu sinh hoạt thể dục thể thao của cả tỉnh Nghệ

An Vì vậy mà hiện nay kinh doanh, phát triển các dịch vụ phục vụ cho thể dục thể thao có xu hướng tăng mạnh ở khu vực này, do đó trong tương lai sẽ tăng quỹ đất dành cho các tổ chức kinh tế

Xã Hưng Hoà diện tích giao, cho các tổ chức kinh tế thuê là lớn nhất trong tất cả các phường, xã của thành phố Vinh Tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế so với diện tích đã giao của phường đạt tới 77,6% Trước đừy, Hưng Hoà là xã thuộc huyện Hưng Nguyên Sau này, do yêu cầu của việc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vinh nên theo quy hoạch đã được phê

duyệt, Hưng Hoà thuộc Vinh Nằm ở khu vực ngoại vi, diện tích của Hưng Hoà lên tới 1453,05 ha Với diện tích đó sẽ tạo cho xã có được những thuận lợi nhất định trong việc phát triển kinh tế trong thời gian tới, nhưng đồng thời với nó là vấn đề quản lý diện tích đất một cách có hiệu quả của các cấp chính quyền ở đừy.

Nhìn chung, giữa các phường có một sự chênh lệch về diện tích còn tỷ lệ giao đất, cho thuê đất tưong đối đồng đều Các phường, xã khác trên địa bàn thành phố tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế chưa cao, thường là dưới 50% (12 phường, xã trên tổng số 18 phường, xã) Vinh là thành phố chỉ mới phát triển mạnh về kinh tế trong một số năm gần đừy Các tổ chức kinh tế trên địa bàn thường là vừa và nhỏ, đóng góp của mỗi tổ chức vẫn còn khá khiêm tốn Tuy vậy, với tốc độ phát triển như hiện nay thì trong tương lai các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh sẽ đóng vai trò quan trọng trong

sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội không chỉ của thành phố mà còn của cả tỉnh Nghệ An, cả khu vực Bắc miền Trung

2.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh.

Thực hiện Chỉ thị 245/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, từ 1996 Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An đã tiến hành kiểm tra, thống kê, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn mình quản lý, đồng thời tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức Theo các số liệu thống kê, trên địa bàn thành phố Vinh hiện có 597 tổ chức kinh tế (số liệu thông kê năm 2005) đang sử dụng diện tích là 2774,15 ha, chiếm 53,32% diện tích đất đã giao, cho thuê

Biểu 5: Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế phân theo

mục đớch sử dụng đất tính đến năm 2005.

Thứ

tự

tổ chức kinh tế

Diện tích sử dụng của các tổ chức kinh tế (ha)

2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 14 48,46

2.6 Đất phi nông nghiệp khác 2 0,26

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An

Số lượng các tổ chức kinh tế hoạt động trong nông nghiệp trên địa bàn thành phố khá khiêm tốn (31 tổ chức) nhưng diện tích sử dụng của các tổ chức này lớn hơn nhiều so với các tổ chức kinh tế sử dụng đất phi nông nghiệp (2228,77 ha) Trong khi đó số lượng tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm số lượng lớn nhất, 566 tổ chức với diện tích sử dụng là 545,38 ha Sự đóng góp của các tổ chức kinh tế hoạt động sản xuất kinh doanh đang có xu hướng tăng mạnh trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vinh

Để nắm được thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, từ đó chấn chỉnh và nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh cũng như các tổ chức kinh tế trên phạm vi toàn tỉnh, UBND tỉnh đã có Quyết định cụ thể về kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Theo kết quả kiểm tra 1/2 số tổ chức kinh tế trên địa bàn trong năm 2005 Trong 298 tổ chức kinh tế được kiểm tra đang sử dụng 979,8 ha đất, được thống

kê như sau:

Biểu 6: Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn

thành phố Vinh năm 2005

Số tổ chức kinh tế

Diện tích (m 2 )

% so với tổng diện tích

1 Số tổ chức được kiểm tra 298 9798000 100

2 Kết quả kiểm tra:

17 9 7 26 17 16 57

648526 90000

81578 2980 93924 257312 24215 98508

6,62

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An

Như vậy, qua kết quả kiểm tra của các cơ quan ban ngành có thể thấy được phần nào thực tế sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh Số tổ chức kinh tế chưa có giấy tờ hợp lệ còn khá lớn, 103 tổ chức và chiếm 24,19% so với diện tích đất sử dụng của các tổ chức kinh tế được kiểm tra Vì chưa có giấy tờ hợp lệ nên việc quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng đối với các tổ chức kinh tế này còn nhiều hạn chế Do đó, cần có những giải pháp cụ thể để có thể đưa vào quản lý các đối tượng sử dụng đất chưa có giấy tờ hợp lệ này Trong số 298 tổ chức kinh tế được kiểm tra thỡ cú tới 148 tổ chức kinh tế vi phạm sử dụng đất, chiếm 6,62% diện tích của các tổ chức kinh tế

được kiểm tra (Chưa tính đến diện tích của các tổ chức còn nợ đọng nghĩa vụ tài chính về đất) Nếu như kiểm tra tất cả các tổ chức kinh tế đỳng trờn địa bàn thành phố thì con số vi phạm này sẽ là tương đối Những sai phạm trên của các

tổ chức kinh tế không những làm cho việc sử dụng đất không hiệu quả theo các mục đích đã được quy định mà còn làm Ngân sách Nhà nước thất thoát một nguồn thu lớn Vì vậy, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế là việc làm cần thiết nhằm nắm bắt kịp thời thực tế sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Tuy nhiên, vấn đề cần thiết và cấp bách hơn nữa là từ việc phát hiện những sai phạm phải đưa ra được những đề xuất, giải pháp cụ thể để hạn chế và tiến tới xóa bỏ những vi phạm của các tổ chức kinh tế

Để đáp ứng nhu cầu phát triển, mở rộng sản xuất của các tổ chức kinh tế, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của thành phố, đến tháng 11 năm 2005 đã tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với 233 dự án, diện tích 1.072

ha Trong đó, giao đất cho 127 dự án (846 ha), cho thuê đất 106 dự án (226 ha) Phần lớn các tổ chức kinh tế khi được thuê đất đã đưa vào sử dụng đúng mục đớch, đạt hiệu quả kinh tế cao và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước Tuy nhiên vẫn còn có một số tổ chức kinh tế khi được thuê đất đã không đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật hoặc sử dụng sai mục đớch, kém hiệu quả

3 Thực trạng tổ chức công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vinh.

Tổ chức tốt công tác giao đất, cho thuê đất là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa đất đai vào sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả hơn, đồng thời giúp cho công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai ngày càng phát huy vai trò quan trọng của mình Xuất phát từ đó, UBND tỉnh Nghệ An đã có Quyết định số 40/2005/QĐ - UB về việc ban hành quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cơ quan, tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Nghệ An Cụ thể quy định như sau: