Chương iii hệ thống giá xây dựng công trình (môn học phương pháp định giá xây dựng)

Khái ni m, ý nghĩa, t6m quan tr7ng c8a ch: s; giá Giúp các chủ thể tham gia hoạt ñộng ĐTXD có căn cứ ñểxác ñịnh hợp lý vốn mức ĐT, làm cơ sở cho việc xác ñịnhñúng dự toán, xác ñịnh giá g

CHƯƠNG 3

HỆ THỐNG GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 2

NỘI DUNG CHƯƠNG 3

3.1 Hệ thống giá XDCT theo cơ chế thị trường của VN 3.2 Hệ thống giá XDCT của chủ ñầu tư và cách XĐ

3.3 Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu

3.1 HỆ THỐNG GIÁ XDCT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG CỦA VN

1 Đơn giá xây dựng công trình

2 Đơn giá xây dựng tổng hợp

3 Chỉ số giá xây dựng

4 Tổng mức ñầu tư XDCT

5 Dự toán XDCT của chủ ñầu tư

6 Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu

7 Giá hợp ñồng xây dựng

8 Giá thị trường của sản phẩm XD

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 4

3.2 HỆ THỐNG GIÁ XDCT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁCH XÁC ĐỊNH

3.2.1 Phương pháp XĐ ñơn giá XDCT

1 Khái ni m v$ ñ&n giá

Đơn giá XDCT là chỉ tiêu KT-KT, bao gồm toàn bộ CP trựctiếp về VL, NC, MTC ñể hoàn thành một ñơn vị KL công tác

XL hoặc ñơn vị kết cấu, bộ phận của CT

2 Phân lo'i ñ&n giá

a Phân loại theo yếu tố chi phí: VL, NC, MTC

b Phân loại theo cơ cấu chi phí:

- Đơn giá chưa ñầy ñủ: Là ñơn giá VL hoặc ñơn giá NChoặc ñơn giá MTC

- Đơn giá ñầy ñủ: Là ñơn giá có ñầy ñủ T, C, TL (thậm chí

có cả VAT, GXDNT)

c Phân loại theo mức ñộ ñầy ñủ của ñơn giá:

- Đơn giá chi tiết: Là ñơn giá XD cho một công tác XL

- Đơn giá tổng hợp: Là ñơn giá XD cho nhiều công tác XL

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 6

3 Ph)&ng pháp l*p ñ&n giá chi ti+t XDCT

a Cơ sở lập ñơn giá chi tiết XDCT

- Danh mục các công tác XD cần lập ñơn giá chi tiết;

- ĐM các thành phần hao phí của các công tác trên;

- Giá VL sử dụng ñể tính ĐG là giá VL (Chưa VAT);

- Giá nhân công của công trình;

- Giá ca máy và thiết bị XD của CT

b L*p ñ&n giá chi ti+t XDCT

VL i

VL

i.G ).(1 K )(D

VL

b2 Xác ñịnh chi phí nhân công

f: Tổng các khoản phụ cấp lương, lương phụ có tính chất ổn ñịnh

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 8

f = f1 + f2 +f3

- f 1 : Tổng các khoản phụ cấp lương có tính chất ổn ñịnh

- f 2 : Một số khoản lương phụ tính bằng 12% lương CB và

một số chi phí có thể khoản trực tiếp cho người LĐ tínhbằng 4% lương CB

- f 3 : Hệ số ñiều chỉnh cho phù hợp với thị trường nhân công

KV và ñặc thù của CT

b3 Xác ñịnh chi phí máy thi công

MTC i

MTC i

i.g ).(1 K ) (M

MTC

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 10

a C& s- l*p ñ&n giá t/ng h2p XDCT

- Nhóm danh mục công tác, ñơn vị kết cấu, bộ phận hoặc ñơn

vị công năng của CT;

- Đơn giá chi tiết tương ứng với nhóm danh mục công tác, ñơn

vị kết cấu, bộ phận hoặc ñơn vị công năng của CT

b L*p ñ&n giá t/ng h2p XDCT

b1 Xác ñịnh danh mục công tác XL, bộ phận kết cấu cần XD

ñơn giá tổng hợp, một số chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu, ĐV tính

và ND thành phần CV của nó

b2 Tính khối lượng xây lắp (q) của từng loại công tác

b3 Xác ñịnh chi phí theo công thức:

VL = q x vl ; NC = q x nc ; M = q x m

Đơn giá tổng hợp có thểlập thành ñơn giá tổnghợp ñầy ñủ, bao gồm: chiphí trực tiếp, chi phíchung và thu nhập chịuthuế tính trước

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 12

3.2.2 Phương pháp xác ñịnh chỉ số giá xây dựng

1 Khái ni m, ý nghĩa, t6m quan tr7ng c8a ch: s; giá

Giúp các chủ thể tham gia hoạt ñộng ĐTXD có căn cứ ñểxác ñịnh hợp lý vốn mức ĐT, làm cơ sở cho việc xác ñịnhñúng dự toán, xác ñịnh giá gói thầu trong quá trình lập,quản lý, thực hiện dự án

2 Phân lo'i ch: s; giá xây d<ng

a Chỉ số giá xây dựng công trình

b Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí

c Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí

3 Nguyên t=c và PP xác ñ?nh ch: s; giá XDCT

a Nguyên tắc tính toán chung

* Chỉ số giá XD tính BQ cho từng nhóm CT hoặc CT, theo KV;

* Đối với GBT,TĐC, nếu <1% Tổng CPXD thì coi bằng 1;

* Chỉ số giá phần chi phí khác xem xét sự biến ñộng của cáckhoản mục CP chiếm tỷ trọng lớn trong tổng GQLDA, GTV và

GK, Đối với các khoản mục CP chiếm tỷ trọng nhỏ hơn 1,5%trong tổng chi phí khác của DA thì hệ số biến ñộng của CP nàyñược coi bằng 1;

* Số lượng CT ñại diện cần lựa chọn ñể tính toán các chỉ số giá

XD cho mỗi loại tối thiểu là 2 CT;

* Cơ cấu CP ñể XĐ các chỉ số giá XD lấy thống kê ít nhất 5 năm

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 14

b Phương pháp xác ñịnh chỉ số giá XDCT

Quy trình XĐ chỉ số giá XD thường qua 3 giai ñoạn:

Bước 1: Lựa chọn CT ñại diện, thu thập các số liệu, dữ liệu

Bước 2: Lựa chọn T.ñiểm T.Toán; xử lý SLiệu, XĐ các cơ cấu CP

Bước 3: Xác ñịnh các chỉ số giá XD

3.2.3 Phương pháp XĐ tổng mức ñầu tư XDCT

1 MAt s; vBn ñ$ chung v$ t/ng mCc ñ6u t)

a Khái niệm

b Vai trò của V

2 NAi dung và c& cBu các TP chi phí c8a V

V = G XD + G TB + G BT, TĐC + G QLDA + G TV + G K + G DP

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 16

3 Nguyên t=c xác ñ?nh t/ng mCc ñ6u t)

- V, dự toán XDCT phải ñược tính ñúng, tính ñủ và phù hợp ñộdài Tg XDCT V là chi phí tối ña mà CĐT ñược phép XDCT

- Xác ñịnh giá trị V bảo ñảm hiệu quả ñầu tư XDCT

- Người quyết ñịnh ĐT quyết ñịnh việc tổ chức thẩm ñịnh Vhoặc có thể thuê TV ñể thẩm tra Lệ phí thẩm ñịnh hoặc chi phí thẩm tra ñược tính vào chi phí khác trong tổng mức ñầu

tư Tư vấn thẩm ñịnh V phải chịu trách nhiệm trước pháp

luật vè tính hợp lý, chính xác của KQ thẩm ñịnh, thẩm tra

- V ñược ghi trong QĐ ñầu tư do người QĐ ñầu tư phê duyệt

- Phần V ñiều chỉnh thay ñổi so với tổng mức ñầu tư ñã ñượcphê duyệt phải ñược tổ chức thẩm ñịnh

4 MAt s; ph)&ng pháp xác ñ?nh V c8a d< án

a Phương pháp xác ñịnh theo thiết kế cơ sở của dự án

V = G XD + G TB + G BT, TĐC + G QLDA + G TV + G K + G DP

a1 Xác ñ?nh chi phí xây d<ng c8a d< án

G XD = G XD1 + G XD2 + + G XDn

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 18

a2 Xác ñ?nh chi phí thi+t b? c8a d< án

G TB = G STB + G LĐ + G ĐT

M i = G g + C vc + C lk + C bq + T

a3 Xác ñ?nh G BT, TĐC

Xác ñịnh theo KL phải BT, TĐC của DA và các qui ñịnh hiện hành của Nhà nước về giá BT, TĐC cư tại ñịa phương nơi XDCT

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD

a4 Xác ñ?nh G QLDA , G TV và G K c8a d< án

Các chi phí GQLDA, GTV và GK ñược XĐ bằng cách lập dự toánhoặc tính theo ñịnh mức tỷ lệ phần trăm (%) Hoặc tổng các chiphí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án

và vốn lưu ñộng ban ñầu) có thể ñược ước tính từ 10÷15% của

GXD + GTB

Vốn lưu ñộng ban ñầu (VLD) (ñốivới các dự án SXKD) và lãi vaytrong thời gian thực hiện dự án(LVay) (ñối với DA có SD vốn vay)thì tùy theo ñiều kiện cụ thể, tiến ñộthực hiện và KH phân bổ vốn củatừng DA ñể xác ñịnh

a5 Xác ñ?nh chi phí d< phòng c8a d< án

G DP = G DP1 + G DP2

G DP1 = (G XD + G TB + G BT, TĐC + G QLDA + G TV + G K ) x K ps

Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc

phát sinh là 10% (Cho các CT phải lập dự án)

IXDCTbq: mức ñộ trượt giá bình quân tính trên cơ sở BQ cácchỉ số giá XDCT theo loại CT của tối thiểu 3 năm gần nhất

so với thời ñiểm tính toán (không tính những thời ñiểm cóbiến ñộng bất thường về giá nguyên, nhiên vật liệu XD)

- SXD: Suất chi phí xây dựng

- GCT-SXD: Các chi phí chưa ñược tính trong suất chi phí XD

hoặc chưa tính trong ñơn giá XD tổng hợp

b2 Xác ñ?nh chi phí thi+t b? c8a d< án

G TBCT = S TB x N + G CT-STB

b3 Các chi phí khác gGm:

Chi phí bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư, chi phí QLDA, chi

phí tư vấn ñầu tư XD, các chi phí khác và chi phí dự phòng

ñược xác ñịnh như hướng dẫn

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 24

c XĐ theo SL của các CTXD có chỉ tiêu KT-KT tương tự ñã TH

c1 Tr)Hng h2p có ñ6y ñ8 thông tin

c2 Tr)Hng h2p ch)a ñ8 thông tin:

Trường hợp với nguồn số liệu của các CT, hạng mục CTXDtương tự ñã thực hiện chỉ có thể xác ñịnh ñược chi phí XD

và chi phí TB của các CT thì qui ñổi các chi phí này về thờiñiểm lập dự án

Các chi phí bồi thường giải

phòng mặt bằng, tái ñịnh cư,

chi phí quản lý dự án, chi phí

tư vấn ñầu tư xây dựng, các

chi phí khác và chi phí dự

phòng ñược xác ñịnh tương

tự như hướng dẫn

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 26

d Phương pháp kết hợp ñể xác ñịnh tổng mức ñầu tư

Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ

theo ñiều kiện cụ thể của dự án và nguồn số

liệu có ñược có thể vận dụng kết hợp các

phương pháp nêu trên ñể xác ñịnh tổng mức

ñầu tư của dự án ñầu tư XDCT

a Xác ñ?nh chi phí xây d<ng (G XD )

a1 PP tính theo KL và giá XDCT

a1.1 Xác ñ?nh theo KL và ñ&n giá XDCT

Khối lượng các công tác XD ñược

xác ñịnh từ BV thiết kế kỹ thuật

hoặc thiết kế BVTC

Đơn giá XDCT có thể là ñơn giákhông ñầy ñủ ; hoặc ñơn giá ñầy ñủ

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 30

a1.2 Xác ñ?nh theo KL và giá XD t/ng h2p

* Khối lượng ñược XĐ từ bản và ñược tổng hợp từ một nhóm cáccông tác XD ñể tạo thành một ĐV kết cấu hoặc bộ phận của CT

* Giá xây dựng tổng hợp

ñược lập tương ứng với

danh mục và nội dung của

khối lượng nhóm loại công

tác XD, ñơn vị kết cấu, bộ

phận của CT

* Chi phí xây dựng tính

theo khối lượng và ñơn giá

XDCT không ñầy ñủ và giá

XD tổng hợp không ñầy ñủ

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 32

a.1.3 Chi phí XD tính theo KL và ñ&n giá XDCT ñ6y ñ8 và giá

XD t/ng h2p ñ6y ñ8

a2 Phương pháp tính theo KL hao phí VL, NC, MTC và bảng

giá tương ứng

* Xác ñ?nh t/ng KL hao phí VL, NC, MTC

- KL các loại VL, NC, MTC tương ứng với từng KL công tác XDtheo TKKT hoặc TKBVTC của CT, hạng mục CT thông qua mứchao phí về VL, NC, MTC ñể hoàn thành một ñơn vị KLcông tác

XD trên cơ sở các quy chuẩn, tiêu chuẩn XD, quy phạm kỹ thuật

- Tính KL hao phí từng loại VL, NC, MTC cho CT, hạng mục CTbằng cách tổng hợp hao phí tất cả các loại VL, NC, MTC giốngnhau của các công tác XD khác nhau

Khi tính toán cần xác ñịnh rõ số lượng, ñơn vị, chủng loại, quy cáchñối với VL; số lượng ngày công cho từng cấp bậc CN; số lượng camáy cho từng loại máy và thiết bị thi công theo thông số kỹ thuậtchủ yếu và mã hiệu trong bảng giá ca MTC của CT

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 34

* Xác ñ?nh bJng giá VL, giá NC, giá MTC

Giá VL, giá NC, giá MTC ñược xác ñịnh phù hợp với CTXD

và gắn với ñịa ñiểm XDCT theo hướng dẫn tại Phụ lục số 6Thông tư 04/2010/TT-BXD

Chi phí VL, chi phí NC, chi phí MTC trong chi phí trực tiếptrên cơ sở tổng khối lượng hao phí từng loại vật liệu, nhâncông, máy thi công và giá vật liệu, giá nhân công, giá máy thicông tương ứng theo Bảng 3.4 và Bảng 3.5 của Phụ lục số 6của Thông tư 04/2010/TT-BXD

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 36

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 38

a3 PP xác ñịnh chi phí XD theo suất chi phí XD trong suất vốn ĐT

Đối với các CT phụ trợ, CT tạm phục vụ TC hoặc các CTthông dụng, ñơn giản, chi phí XD có thể xác ñịnh theo diệntích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ và suất chi phí

XD trong suất vốn ñầu tư XDCT

G XD = S XD x N + C CT-SXD

a4 PP xác ñịnh GXD trên cơ sở CT có các chỉ tiêu KT-KT tương

tự ñã và ñang thực hiện

Chi phí XD của các CT nêu trên có thể xác ñịnh dựa trên cơ sở

dự toán chi phí XD của các CT có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuậttương tự ñã và ñang thực hiện và quy ñổi các chi phí về ñịa ñiểmXDCT, thời ñiểm lập dự toán

T: thuế và phí bảo hiểm, kiểm ñịnh thiết bị

b2 Chi phí ñào tạo và chuyển giao công nghệ G ĐT

b3 Chi phí lắp ñặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh G LĐ

c Xác ñ?nh chi phí quJn lý d< án (G QLDA )

G QLDA = T x (G XDtt + G TBtt )

- T: ñịnh mức tỷ lệ (%) ñối với chi phí QLDA (QĐ 957);

3.2.5 PP xác ñịnh giá VL ñến hiện trường XD, giá NC của CT

1 PP xác ñ?nh giá v*t li u ñ+n hi n tr)Hng XDCT

Giá vật liệu ñến hiện trường XD là toàn bộ chi phí cho một

ñơn vị khối lượng vật liệu ở trạng thái sẵn sàng cho thi công

gVL = gm + gbx + gbq + glk + gvc + t

g vc: Chi phí vận chuyển ñược tính

cho một ñơn vị khối lượng vật

liệu (tính cả chi phí vận chuyển

trong công trường)

t: Thuế và các loại phí ñược tính

cho một ñơn vị khối lượng vật

liệu

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 44

2 Ph)&ng pháp xác ñ?nh giá nhân công XDCT

Giá nhân công XDCT là toàn bộ lương cơ bản, lương phụ,các khoản phụ cấp khác mà công trình ñược hưởng Nó phùhợp với nhóm lương của công trình ñược hưởng

g NC: Giá NC ứng với bậc thợ và nhóm lương tương ứng

L CB: Lương CB của của bậc thợ và nhóm lương tương ứng

L P: Các khoản lương phụ (ñồng/tháng/người)

L PC: Các khoản phụ cấp lương bao gồm phụ cấp theo lương

cơ bản, phụ cấp theo lương tối thiểu (ñồng/tháng/người)

L K: Các khoản lương khác có thể khoán TT cho người LĐ

n: Số ngày làm việc trong tháng của người LĐ (ngày/tháng)

Riêng ñối với công trình sử dụng vốn ngân

sách nhà nước thực hiện theo phương thức chỉ

ñịnh thầu thì có thể sử dụng phương pháp xác

ñịnh mức ñơn giá ngày công của công nhân

trực tiếp xây dựng (g NC) trên cơ sở lương tối

thiểu vùng, lương cấp bậc, các khoản phụ cấp

lương; khoản lương phụ tính bằng 12% lương

cơ bản; một số chi phí có thể khoán trực tiếp

cho người lao ñộng tính bằng 4% lương cơ

bản; các phụ cấp khác nếu có

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 46

3.2.6 Phương pháp xác ñịnh giá ca máy, giá thuê máy

1 Nội dung chi phí trong giá ca máy

Gồm: Chi phí KH, chi phí sửa chữa, chi phí nhiên liệu, nănglượng, tiền lương thợ ñiều khiển máy và chi phí khác của máy

2 Phương pháp xác ñịnh giá ca máy

g M = C KH + C SC + C NL + C TL + C CPK

K, n: Nguyên giá, số ca năm

ĐMCPK: % so với nguyên giá

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 50

Xác ñ?nh giá thuê máy

Tuỳ theo hình thức thuê máy, giá thuê máy có thể bao gồm: chiphí khấu hao, chi phí sửa chữa, chi phí nhiên liệu, năng lượng,chi phí tiền lương thợ ñiều khiển máy và chi phí khác; chi phí vận chuyển máy ñến và ñi khỏi công trình, chi phí tháo và lắp ñặt máy, chi phí cho thời gian chờ ñợi do công nghệ hoặc biện pháp thi công, các khoản thuế, phí và lệ phí.

Giá thuê máy do hai

bên thoả thuận theo

thuê chào giá, bên ñi

thuê xem xét quyết

ñịnh

3.2.7 Phương pháp xác ñịnh giá gói thầu

1 Nguyên tắc xác ñịnh giá gói thầu

Giá gói thầu, bao gồm cả dự phòng

tính cho toàn bộ thời gian thực hiệngói thầu, ñược xác ñịnh trên cơ sở

tổng mức ñầu tư (khi chưa có thiết

kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công

dự toán ñược duyệt), dự toán xây

dựng công trình và các quy ñịnh

về lập và quản lý chi phí dự án ñầu

tư XDCT

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 52

- Giá gói thầu tư vấn xây dựng ñược XĐ căn cứ vào chi phí tưvấn trong TMĐT, dự toán chi phí tư vấn ñược duyệt

- Đối với các gói thầu tư vấn ñược thực hiện trước khi DA ñược

phê duyệt thì căn cứ vào chi phí tư vấn trong sơ bộ TMĐT, chiphí tư vấn của gói thầu tương tự ñã thực hiện, tham khảo ñịnhmức chi phí tư vấn do nhà nước công bố và các căn cứ thamkhảo khác phù hợp với ñặc ñiểm dự án, CTXD ñể lập dự toángói thầu làm cơ sở xác ñịnh giá gói thầu

- Xác ñịnh giá gói thầu tư vấn ở giai ñoạn chuẩn bị dự án (khichưa có quy mô, mức vốn cụ thể cho các CT) cần phải lưu ýkết hợp ñồng thời các PP ñể ñối chiếu, so sánh XĐ giá phùhợp Đặc biệt quan tâm tới việc áp dụng PP tương tự, dự toánchi phí, kinh nghiệm của tư vấn, những ñặc ñiểm, yêu cầu cụthể của dự án làm cơ sở ñể tính toán, xác ñịnh giá phù hợp

- Giá gói thầu thi công xây dựng ñược XĐ căn cứ vào chi phí

XD trong TMĐT (ñối với trường hợp dự án chỉ yêu cầu lậpbáo cáo kinh tế kỹ thuật), dự toán XDCT ñược duyệt

- Giá gói thầu tổng thầu xây dựng ñược xác ñịnh căn cứ vàochi phí thực hiện các công việc của tổng thầu nêu trong TMĐTñược duyệt kể cả các khoản chi phí về ñào tạo, chuyển giaocông nghệ (nếu có) và chi phí QLDA của tổng thầu xây dựng

Chủ ñầu tư căn cứ phần chi phí dự phòng của dự án ñể tínhtoán, phân bổ chi phí dự phòng cho từng gói thầu ñể ñảm bảothực hiện dự án thuận lợi, tránh phải ñiều chỉnh nhiều lần

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 54

2 Điều chỉnh giá gói thầu

Được thực hiện khi:

+ Thay ñổi quy ñịnh về thuế, tiền lương, giá cả

ảnh hưởng trực tiếp ñến giá gói thầu ñã duyệt

+ Do có biến ñộng mạnh về giá VLXD

+ Thay ñổi KL, ND công việc của GT

+ Có cơ sở dữ liệu ñể tính dự toán gói thầu

chính xác hơn

Nếu giá gói thầu sau khi ñiều chỉnhkhông làm vượt TMĐT ñã ñược phêduyệt thì chủ ñầu tư quyết ñịnh phêduyệt; trường hợp làm vượt TMĐT thìchủ ñầu tư báo cáo người quyết ñịnhñầu tư xem xét, quyết ñịnh