Chương ii tổng quan về công tác định giá xây dựng (môn học phương pháp định giá xây dựng)

Khái niệm giá xây dựng công trình Giá XDCT của dự án ĐTXD chi phí cần thiết ñể xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình Do ñặc ñiểm của SP và sản xuất XD n

CHƯƠNG 2

TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

NỘI DUNG CHƯƠNG 2

2.1 Một số lý luận chung về giá xây dựng

2.2 Nội dung cơ bản của giá xây dựng và các

dữ liệu chủ yếu hình thành giá XDCT

2.3 Nội dung công tác ñịnh giá xây dựng

công trình

2.1 MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ XÂY DỰNG

2.1.1 Khái niệm giá xây dựng công trình

Giá XDCT của dự án ĐTXD chi phí cần thiết ñể xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình

Do ñặc ñiểm của SP và sản xuất XD nên giá XDCT ñược biểuthị bằng các tên gọi khác nhau và ñược xác ñịnh chính xác dần theo từng giai ñoạn của quá trình ñầu tư XDCT:

- Ở giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư ñó là V (hoặc sơ bộ TMĐT)

- Ở giai ñoạn T.hiện DAĐT: DT C.trình, DT hạng mục CT, giá GT, giá DT, giá ñề nghị trúng thầu, giá ký hợp ñồng

Giá XDCT ñược XĐ trên cơ sở hệ thống ĐM, ñơn giá, chỉ tiêukinh tế - kỹ thuật và các chế ñộ chính sách của NN phù hợp vớitình hình khách quan của thị trường ở từng thời kỳ và ñược quản

lý theo Luật xây dựng và các văn bản pháp quy dưới Luật

- Giá xây dựng mang ñặc trưng ñơn chiếc

- Giá xây dựng ñược xác ñịnh trong quá trình ñầu tư xây dựng

2.1.2 Đặc ñiểm của thị trường, SP và công nghệ XD tác ñộng ñến giá XD

1 Đ"c ñi'm th+ tr-.ng xây d1ng

Một người mua, nhiều người bán

Việc mua bán SP thường diễn ra tại nơi SX

Nhà nước là khách hàng lớn nhất

Chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế

Ảnh hưởng của quy luật giá trị ñối với giá XD

Ảnh hưởng của quy luật lưu thông tiền tệ ñối với giá XD

Ảnh hưởng của quy luật cung - cầu và giá cả ñối với giá XD

Ảnh hưởng của quy luật cạnh tranh ñối với giá xây dựng

2 Đ"c ñi'm c2a s5n ph6m xây d1ng

Sản phẩm mang tính ñơn chiếc, riêng lẻ

Được cấu thành bởi nhiều loại NVL

Tiêu hao lớn về nhân lực, vật lực

Nhiều chủ thể tham gia

Thời gian hình thành SP thường dài

SP ñược hình thành chủ yếu ngoài hiện trường

Sản phẩm có giá trị lớn

3 Đ"c ñi'm c2a công ngh7 xây d1ng

§Sử dụng nhiều công nghệ khác nhau trong quá trình SX

§Công nghệ XD luôn có xu hướng ñổi mới không ngừng

§Việc sử dụng công nghệ XD ñòi hỏi LĐ có trình ñộ cao

2.1.3 Vai trò của Chủ ñầu tư, tổ chức tư vấn

ĐTXD và nhà thầu XD trong ñịnh giá XD

1 Vai trò c2a Ch2 ñ8u t-

- CĐT sẽ tiêu tốn nhiều tiền, thời gian vào việc XDCT nênluôn phải cân nhắc thận trọng

- CĐT luôn mong muốn rút ngắn thời gian XDCT, thời hạnthực hiện các hợp ñồng kinh tế

- CĐT luôn mong muốn chọn ñược các tổ chức tư vấn và nhàthầu xây dựng tốt nhất trong thiết kế và thi công XDCT, bảoñảm chất lượng, tiết kiệm chi phí, tiến ñộ thi công và vậnhành tốt khi ñưa vào khai thác, sử dụng

- Để chọn ñược giải pháp tối ưu cho ñầu tư XDCT, CĐT luônyêu cầu có các giải pháp so sánh, thay thế khác nhau ñể lựachọn khi quyết ñịnh ñầu tư và thực hiện công tác quản lý XD,trong ñó ñặc biệt là quản lý giá XD

2 Vai trò c2a t9 ch;c t- v=n ñ8u t- xây d1ng

§ Xác ñịnh chi phí trên cơ sở KL công tác XD theo thiết kế và

ñơn giá XD nơi XDCT

§ Chưa biết nhà thầu XD sẽ ñược nhận thầu, chưa nắm ñược

ñầy ñủ các thông tin về giá

§ Dựa trên các biện pháp thi công do nhà tư vấn xác ñịnh

§ Chưa biết ai là người cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị và

phải sử dụng các mức giá của ñịa phương

3 Vai trò c2a nhà th8u xây d1ng

Xác ñịnh chi phí của công trìnhnhằm mục ñích ñấu thầu

Có số liệu ñơn giá chi tiết của DN

về VL, NC, MTC và các chi phíkhác dự kiến sử dụng ñể nâng caokhả năng thắng thầu

Am hiểu các biện pháp thi công sẽñược áp dụng nếu ñược nhậnthầu

Có hiểu biết và nắm bắt ñược cácnhà cung cấp vật tư, vật liệu, thiết

bị Biết ñược sự biến ñộng giátừng kỳ

2.2 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XD VÀ CÁC DỮ

LIỆU CHỦ YẾU HÌNH THÀNH GIÁ XDCT

2.2.1 Nội dung cơ bản của giá xây dựng

1 ? giai ñoBn chu6n b+ ñ8u t-

Giá XDCT ñược biểu thị bằng TMĐT (V)

V của DA ñầu tư XDCT là toàn bộ CP dự tính

ñể ñầu tư XDCT và là cơ sở ñể CĐT lập KH

và quản lý vốn khi thực hiện ñầu tư XDCT

V là một trong những căn cứ ñể ñánh giá tính

khả thi của DA và quyết ñịnh thực hiện DA,

dùng làm hạn mức mục tiêu của giá XDCT, là

cơ sở cho việc XĐ dự toán CT ở bước sau

V ñược XĐ trong giai ñoạn lập dự án ñầu tư

XDCT phù hợp với ND dự án và TK cơ sở

(Hoặc TK bản vẽ thi công)

V = G XD + G TB + G TV + G QLDA + G BT,TĐC + G K + G DP

V ñược XĐ trên cơ sở chỉ tiêu suất vốn ñầu

tư, tư liệu giá XDCT tương tự

2 ? giai ñoBn th1c hi7n d1 án

a ? các b-Cc thiDt kD:

Giá XD trên cơ sở hồ sơ TK với các

bước TK phù hợp với cấp, loại CT là

DT công trình, DT hạng mục CT

DT chi phí XD ñược hiểu là việc tính toán,

lựa chọn, thẩm ñịnh và biên soạn hồ sơ

tương ứng về giá XD ở thời kỳ dự tính DT

xây dựng là căn cứ ñể ký kết hợp ñồng XD

khi thực hiện phương thức giao thầu, thanh

toán giá XDCT; là cơ sở ñể XĐ giá gói thầu

và QL chi phí sau ñấu thầu khi thực hiện

phương thức ñấu thầu Dự toán XDCT ñược

Dự toán công trình bao gồm 6 thành phần

TDT = G XD + G TB + G TV + G QLDA + G K + G DP

b ? b-Cc l1a chEn nhà th8u:

* Giá gói thầu

Được XĐ trên cơ sở TMĐT

hoặc dự toán ñược duyệt và

các quy ñịnh liên quan

* Giá dự thầu

Là ñề xuất của Nhà thầu về giá thực hiện gói thầu trong

hồ sơ dự thầu Việc xác ñịnh giá dự thầu hoàn toàn dựavào năng lực ñịnh giá XD của bộ máy chức năng làmcông tác này của nhà thầu

* Giá ñề nghị trúng thầu

Do BMT ñề nghị trên cơ sở giá dự thầu của NT ñược lựa chọn

* Giá trúng thầu

Được phê duyệt trong KQ lựa chọn NT

làm cơ sở ñể thương thảo, hoàn thiện và

- Giá hợp ñồng theo ñơn giá cố ñịnh;

- Giá hợp ñồng theo giá ñiều chỉnh;

- Giá hợp ñồng kết hợp

Giá hợp ñồng ñược xác ñịnh căn cứ trên giá ñề nghị trúng thầuñược xếp hạng và kết quả ñàm phán hợp ñồng

c ? giai ñoBn kDt thúc d1 án:

Trong giai ñoạn này giá xây dựng ñược biểu hiện bằng:

§ Giá thanh toán, giá quyết toán hợp ñồng

§ Thanh toán, quyết toán vốn ñầu tư

* Giá thanh toán hợp ñồng

§ Là giá mà CĐT trả cho bên nhận thầu trên

cơ sở KL các công việc hoàn thành theo

các cam kết trong HĐ cùng với các quy

ñịnh có liên quan và giá HĐ

Đối với từng trường hợp cụ thể khi áp

dụng hình thức giá hợp ñồng nào thì theo

* Giá quyết toán hợp ñồng

Là mức giá ñược chuẩn xác lại

khi kết thúc HĐ xây dựng mà

chủ ñầu tư trả cho bên nhận

thầu trên cơ sở giá HĐ ñã ký

kết, giá ñã thanh toán, giá ñược

thanh toán và các nghĩa vụ

khác mà bên giao thầu cần phải

thực hiện theo quy ñịnh HĐ

§ Thanh toán vốn ĐT là trách nhiệm của chủ ĐT với cơ quancấp phát, cho vay vốn

§ Quyết toán vốn ñầu tư là trách nhiệm của chủ ñầu tư với nhànước và với cấp trên

2.2.2 Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá XDCT

Các dữ liệu chủ yếu gồm các chỉ tiêu ñịnh mức kinh tế - kỹ thuậtñược sử dụng, bao gồm: Định mức dự toán, chỉ tiêu giá XDCT,

ĐM các chi phí tính theo tỷ lệ (%), ñơn giá XD, quy tắc tính khốilượng CT, ñịnh mức thời hạn XDCT và các chế ñộ, chính sách quyñịnh mang tính pháp chế liên quan ñến giá XD do các cơ quan cóthẩm quyền của Nhà nước ban hành

1 Đ+nh m;c d1 toán

Là một loại ĐM kinh tế - kỹ

thuật quy ĐM hao phí LĐ xã

hội tất yếu về VL, NC, MTC ñể

hoàn thành một ñơn vị KL công

tác xây lắp hoặc kết cấu XL tạo

giá XD, tính toán giá mời thầu

của CĐT và NT tham khảo khi

xác ñịnh giá dự thầu trong

trường hợp ñấu thầu

2 ChF tiêu giá xây d1ng

Phản ảnh mức tổng hợp các chi phí

nhân lực, vật lực, tài lực cần có theo

nhu cầu của dự án ĐTXD hoặc của

riêng một CT ñộc lập, CT hoặc hạng

mục CT Chỉ tiêu này mang tính khái

quát tương ñối rộng, phạm vi sai số

tương ñối lớn, hình thức phong phú,

thường có các loại như: Chỉ tiêu giá

xây dựng tính theo một ñơn vị diện

tích hay một ñơn vị công suất sử

dụng, chỉ tiêu suất vốn ñầu tư, chỉ

tiêu vật liệu, nhân công, máy thi

công trong một triệu ñồng vốn xây

* Chỉ tiêu giá XD tính theo một ñơn vị DT hay một ñơn vị công suất SD

Là ñịnh mức dùng ñể tính toán và xác ñịnh giá XD cho các hạngmục CT thực hiện TK sơ bộ trước khi tiến hành TK cụ thể hoặccho các hạng mục của CT ñã có các thông số dự kiến như (m2sàn, số chỗ ñể xe, số giường bệnh của bệnh viện )

Các chỉ tiêu này ñược xác lập dựa trên cơ sở các số liệu lịch sử

về giá XD của các CT ñã hoàn thành và sự biến ñộng của giá cảtác ñộng trực tiếp ñến các yếu tố cấu thành trong mức giá này

* Chỉ tiêu suất vốn ñầu tư

Là ĐM tính nhu cầu vốn ĐT khi

XĐ tổng mức ñầu tư ở GĐ lập

DA Là một loại chỉ tiêu hết sức

khái lược, tương thích với giai

ñoạn lập DA Làm căn cứ cho QĐ

ñầu tư và khống chế mức vốn ĐT

dự án mà CĐT có thể bỏ ra Được

biên soạn dựa theo tư liệu dự

toán, quyết toán của các CTXD ñã

hoàn thành trong lịch sử và sự

biến ñộng của giá cả ở thời ñiểm

nghiên cứu

* Chỉ tiêu vật liệu, nhân công, máy thi công trong một triệu ñồng vốn xây lắp (gọi tắt là chỉ tiêu triệu ñồng).

Quy ñịnh về số lượng hao phí VL, NC, MTC cho ñơn vị mộttriệu ñồng vốn xây lắp CT Nó là một loại ñịnh mức KH Có thể

SD loại chỉ tiêu này trong việc tổ chức cung ứng vật liệu, nhânlực, thiết bị thi công cho các dự án ñang XD

* Định mức các chi phí tính theo tỷ lệ (%) hoặc bảng giá

Các khoản chi phí này ñược chia làm 2 nhóm:

- Nhóm chi phí, lệ phí XĐ theo ĐM tính bằng tỷ lệ (%)

- Nhóm chi phí xác ñịnh bằng cách lập dự toán

* Đơn giá xây dựng

Là chỉ tiêu KT- KT phản ánh mức chi phí trực tiếp về VL, NC,MTC cần thiết ñể hoàn thành một ñơn vị KL công tác XD hoặckết cấu xây dựng tạo nên CT Là cơ sở quan trọng ñể XĐ giá

XD ở giai ñoạn thiết kế

Theo thông lệ trong khu vực và quốc tế thì ñơn giá XD thường gồm 2 loại:

* Đ/n giá xây d1ng chi tiDt:

* Đ/n giá xây d1ng t9ng hHp:

* Đ/n giá xây d1ng chi tiDt:

Được tính toán trên cơ sở ñịnh mức dự toán, làm căn cứ ñể XĐ các khoản mục chi phí trực tiếp trong giá XD ở giai ñoạn thiết kế chi tiết

* Đ/n giá xây d1ng t9ng hHp:

Được tính toán theo một trong hai cách

- Cách thứ nhất: Tính toán trên cơ sở một loại ñịnh mức riêngthường gọi là ñịnh mức dự toán tổng hợp (cách này rất ít sửdụng và mức ñộ chính xác không cao)

- Cách thứ hai: Được xác ñịnh cho một nhóm công tác xây lắphoặc một kết cấu xây lắp hoàn chỉnh trên cơ sở các ñơn giáxây dựng chi tiết

Đơn giá này có thể phân làm hai loại:

- Đơn giá XD tổng hợp ñầy ñủ: Bao gồm chi phí VL, NC,MTC, C, TL và VAT ñể hoàn thành một ñơn vị KL của nhómcông tác hoặc kết cấu XD

- Đơn giá tổng hợp không ñầy ñủ: Nội dung như ñơn giá tổnghợp ñầy ñủ nhưng không bao gồm khoản C, TL và VAT

* ChF sI giá xây d1ng

Phản ánh mức ñộ và xu thế biến ñộng tương ñối giá XD ở cácthời kỳ khác nhau Là công cụ ñể nghiên cứu sự biến ñộng củagiá XD, là căn cứ trong việc ñiều chỉnh, bổ sung giá XD theothời gian

3 ĐJ dài th.i gian XDCT, ch=t l-Hng CT

Độ dài thời gian XDCT là toàn bộ thời gian ĐM quy ñịnh chomỗi loại CT Bao gồm ñịnh mức thời hạn XD và ñịnh mức thờihạn TCông

a Mối quan hệ giữa thời gian và chi phí thực hiện dự án:

Chi phí trực tiếp có xu hướng giảm khi TG thực hiện DAkéo dài, còn CP gián tiếp có xu hướng tăng theo thời gian

2

1

3 2

1

2

1

b Mối quan hệ giữa chất lượng, thời gian và chi phí thực hiện dự án

Chi phí

Chất lượng

Ngân sách cho phép Thời hạn

3 ñiều kiện: Một làChất lượng thựchiện không ñược

phẳng Thành quả;

không ñược nằmbên ngoài mặt phẳng thời hạn; CPthực hiện khôngñược nằm phía sau

4 KhIi l-Hng công trình sau khi ñã ño bóc

5 Các chD đJ, chính sách do c/ quan cĩ th6m quyKn c2a

Nhà n-Cc ban hành cĩ liên quan đDn giá xây d1ng

Gồm: Thuế suất thuế giá trị gia tăng, giá cả các loại vật tư,vật liệu thuộc diện Nhà nước quản lý; chế độ, chính sách vềtiền lương, tiền cơng, tỷ giá hối đối,

2.3 NỘI DUNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

1 Lập, thẩm tra TMĐT của DA ñầu tư XDCT;

2 Đánh gíá HQ của DA ñầu tư XDCT;

3 Xác ñịnh ñịnh mức, ñơn giá XDCT;

4 Đo bóc khối lượng công trình;

5 Lập, thẩm tra dự toán công trình;

6 Lựa chọn nhà thầu trong hoạt ñộng XD;

7 Xác ñịnh giá gói thầu, giá hợp ñồng;

8 Lập hồ sơ thanh toán, quyết toán HĐ;

9.Thanh, quyết toán vốn ĐT của DAĐT XDCT;

10 Các công việc khác về ñịnh giá xây dựng.