Chương 1 tổng quan phương pháp định giá xây dựng (môn học phương pháp định giá xây dựng)

Ph m vi ñi$u ch'nh, ñ*i t-.ng áp d0ng Các hoạt ñộng XD thuộc phạm vi ñiều chỉnh của Luật XD: lập quy hoạch XD, lập dự án ĐT, khảo sát XD, thiết kế, thi công, giám sát thi công, quản lý d

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

PGS.TS NGUYỄN BÁ UÂN

Chương 1 Các hệ thống chi phối ñến quản lý ñầu tư

xây dựng và hoạt ñộng ñịnh giá xây dựng Chương 2 Tổng quan về công tác ñịnh giá xây dựng

Chương 3 Hệ thống giá xây dựng công trình

Chương 4 Kiểm soát chi phí xây theo các giai ñoạn

ñầu tư XDCT

NỘI DUNG MÔN HỌC

CHƯƠNG 1 CÁC HỆ THỐNG CHI PHỐI ĐẾN QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

NỘI DUNG CHƯƠNG 1

1.2 Trình tự lập, thẩm ñịnh, phê duyệt DA ñầu tư XDCT 1.3 Tổ chức quản lý dự án ñầu tư XDCT

1.4 Quản lý chi phí (giá) ñầu tư XDCT

1.5 Quản lý chi phí ñầu tư XDCT

1.1 Hệ thống pháp luật có liên quan ñến ñầu tư XDCT

3 LUẬT ĐẦU TƯ - 2005

4 LUẬT ĐẤU THẦU - 2005

1.1 HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ XDCT

1.1.1 Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng 2003

Luật Xây dựng ñược Quốc hội nước Cộng hoà XHCN ViệtNam thông qua tại Kỳ họp thứ 4, khoá XI (tháng 11/2003)

1 Phạm vi ñiều chỉnh, ñối tượng áp dụng và kết cấu của Luật

a Ph m vi ñi$u ch'nh, ñ*i t-.ng áp d0ng

Các hoạt ñộng XD thuộc phạm vi ñiều chỉnh của Luật XD: lập quy hoạch XD, lập dự án ĐT, khảo sát XD, thiết kế, thi công, giám sát thi công, quản lý dự án ñầu tư XDCT, lựa chọn nhà thầu trong hoạt ñộng XD và các hoạt ñộng khác có liên quan ñến XDCT.

Đối tượng áp dụng Luật XD: Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài khi tham gia hoạt ñộng XD trên lãnh thổ Việt Nam.

b K2t c3u Lu4t Xây d5ng

Gồm 9 chương, 123 ñiều, về: Những quy ñịnh chung của Luậtñối với hoạt ñộng XD; Yêu cầu, nội dung, ñiều kiện thực hiện,quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạtñộng quy hoạch XD, lập dự án ñầu tư XDCT, khảo sát, thiết kế,xây dựng, giám sát thi công XD, lựa chọn nhà thầu và hợp ñồngXD; Quản lý nhà nước ñối với hoạt ñộng XD; Các chế tài vềkhen thưởng, xử lý vi phạm trong hoạt ñộng XD và ñiều khoảnthi hành

2 Ho t ñ6ng xây d5ng

a Nguyên tắc cơ bản trong hoạt ñộng xây dựng

- Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợpvới ñiều kiện tự nhiên, ñặc ñiểm văn hoá, xã hội;

- Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng;

- Bảo ñảm chất lượng, tiến ñộ, an toàn công trình;

- Bảo ñảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, ñồng bộ trong từngcông trình, trong toàn dự án

b Lập quy hoạch xây dựng

Quy hoạch XD bao gồm: Quy hoạch

XD vùng, quy hoạch chi tiết XD ñôthị và quy hoạch XD ñiểm dân cưnông thôn; Vai trò của quy hoạch XD;Phân cấp trách nhiệm về lập, phêduyệt quy hoạch XD; Điều kiện nănglực của tổ chức, cá nhân tham gia lậpquy hoạch XD theo quy ñịnh của phápluật XD

Các yêu cầu chung: Phù hợp, ñồng bộvới các quy hoạch khác; Tổ chức, sắpxếp không gian hợp lý; Tạo lập ñượcmôi trường sống tiện nghi, an toàn và

c Lập dự án ñầu tư xây dựng công trình

- Khái niệm, bố cục, phân loại, quản lý ñối với dự án ñầu tư xây dựng công trình: Cơ sở ñể lập DA ĐTXDCT; Kết cấu

DA ĐTXDCT, kết cấu của thiết kế cơ sở; DA ĐTXDCTquy mô nhỏ, Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật XDCT; Phân loạiDA; Quản lý của Nhà nước ñối với các dự án, ñối với các

dự án sử dụng vốn NSNN; …

- Mối liên quan giữa công trình xây dựng và dự án; Loại, cấpcông trình xây dựng, thiết bị lắp ñặt vào công trình, thicông xây dựng công trình

- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án ñầu tư

d Khảo sát xây dựng

- Khái niệm, Nội dung các công việc khảo sát xây dựngphục vụ cho hoạt ñộng xây dựng; Yêu cầu ñối vớinhiệm vụ khảo sát, tài liệu về khảo sát xây dựng;

- Yêu cầu cụ thể ñối với khảo sát xây dựng;

- Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng

e Thiết kế xây dựng công trình

- Các quy ñịnh và căn cứ về bước

thiết kế xây dựng ñối với công

g Thi công xây dựng công trình

- Điều kiện ñể khởi công XDCT

h Giám sát thi công XDCT

- Vai trò của công tác giám sát thicông XDCT;

- Yêu cầu của việc GS thi côngXDCT;

- Quyền và nghĩa vụ của các chủthể;

i Quản lý dự án ñầu tư XDCT

Nội dung quản lý dự án ñầu tư xây dựng công trình; Hình thức quản lý dự án ñầu tưxây dựng công trình: Thẩm quyền quyếtñịnh; Hình thức quản lý dự án ñầu tư xâydựng công trình; Các hành vi bị nghiêmcấm

3 Nội dung quản lý Nhà nước về XD

§ Xây dựng và chỉ ñạo thực hiện chiến lược, KH phát triển cáchoạt ñộng XD;

§ Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm phápluật, Quy chuẩn, tiêu chuẩn, chất lượng XD,

§ Quản lý chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình XD;

§ Cấp, thu hồi các loại giấy phép trong hoạt ñộng XD;

§ Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm

§ Nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt ñộng XD;

§ Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt ñộng XD;

§ Hợp tác quốc tế về XD

1.1.2 Những nội dung cơ bản của Luật Đất ñai (2003)

1 Phạm vi ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng của Luật

a Phạm vi ñiều chỉnh

Quy ñịnh về quyền hạn vàtrách nhiệm của Nhà nướcñại diện chủ sở hữu toàndân về ñất ñai và thốngnhất quản lý về ñất ñai, chế

ñộ quản lý và sử dụng ñấtñai, quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng ñất

Luật gồm 12 chương và 146 ñiều

b Đối tượng áp dụng

- Cơ quan nhà nước thực hiện

quyền hạn và trách nhiệm ñại

diện chủ sở hữu toàn dân về ñất

ñai, thực hiện nhiệm vụ thống

2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

a Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

§ Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, KH phát triển KT

-xã hội, quốc phòng, an ninh;

§ Được lập từ tổng thể ñến chi tiết; quy hoạch, KH sử dụngñất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, KH sử dụngñất của cấp trên; KH sử dụng ñất phải phù hợp với quyhoạch sử dụng ñất ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩmquyền quyết ñịnh;

§ QH, KH sử dụng ñất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sửdụng ñất của cấp dưới;

§ Sử dụng ñất tiết kiệm và có hiệu quả;

b Căn cứ ñể lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

+ Căn cứ ñể lập quy hoạch sử dụng ñất bao gồm:

§ Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội,quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển củacác ngành và các ñịa phương;

§ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;

§ Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;

§ Hiện trạng sử dụng ñất và nhu cầu sử dụng ñất;

§ Định mức sử dụng ñất;

§ Tiến bộ KH và công nghệ có liên quan ñến việc sử dụng ñất;

§ Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất kỳ trước

+ Căn cứ ñể lập kế hoạch sử dụng ñất bao gồm:

§ Quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt;

§ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng nămcủa Nhà nước;

§ Nhu cầu sử dụng ñất của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân,cộng ñồng dân cư;

§ Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng ñất kỳ trước;

§ Khả năng ñầu tư thực hiện các dự án, CT có sử dụng ñất

c Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

+ Nội dung quy hoạch sử dụng ñất

+ Nội dung kế hoạch sử dụng ñất

d Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

§ Kỳ quy hoạch là mười năm

§ Kỳ kế hoạch là năm năm

e Lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ

3 Về giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích

sử dụng ñất lần ñầu cho người ñó

§ Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sửdụng ñất hình thành pháp nhân mới.

b Căn cứ giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích SDĐ

§ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt;

§ Nhu cầu sử dụng ñất thể hiện trong dự án ñầu tư, ñơn xingiao ñất, thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất

c Thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất, cho

4 Tài chính về ñất ñai và giá ñất

§ Giá trị quyền SDĐ là giá trị XĐ trong thời hạn SDĐ xác ñịnh

§ Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả trong trường hợpñược NN giao ñất có thu tiền SDĐ ñối với một diện tích ñấtxác ñịnh

5 Thu hồi ñất; bồi thường, tái ñịnh cư liên quan tới dự án ĐTXDCT

b Các trường hợp thu hồi ñất:

§ Nhà nước sử dụng ñất ñó vào các mục ñích quốc gia;

§ Tổ chức ñược NN giao ñất bị giải thể, phá sản, chuyển ñi nơikhác, giảm hoặc không còn nhu cầu SDĐ;

§ SDĐ không ñúng mục ñích, SDĐ không hiệu quả;

§ Người sử dụng ñất cố ý hủy hoại ñất;

§ Đất ñược giao không ñúng ñối tượng, không ñúng thẩm quyền;

§ Đất bị lấn, chiếm

§ Cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế;

§ Người SDĐ tự nguyện trả lại ñất;

§ Người SDĐ cố ý không thực hiện nghĩa vụ ñối với Nhà nước;

§ Đất ñược giao, cho thuê có thời hạn không ñược gia hạn;

§ Đất trồng không ñược sử dụng trong: 12, 18, 24 tháng liền;

Đất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư

mà không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền

hoặc

Tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến

ñộ ghi trong dự án ñầu tư, kể từ khi nhận bàn giao ñất trên thựcñịa mà không ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyếtñịnh giao ñất, cho thuê ñất ñó cho phép

c Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư:

§ Người bị thu hồi ñất có giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc ñủñiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ

§ Bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích SD, hoặc

BT bằng giá trị quyền SDĐ tại thời ñiểm có QĐ thu hồi

§ UBND tỉnh, TP trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án táiñịnh cư trước khi thu hồi ñất ñể bồi thường bằng nhà ở, ñất ởcho người bị thu hồi ñất (phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặctốt hơn nơi ở cũ + Phần chênh lệch)

§ Trường hợp thu hồi ñất trực tiếp SX mà không có ñất ñể BT choviệc tiếp tục SX thì ngoài việc ñược BT bằng tiền, người bị thuhồi ñất còn ñược NN hỗ trợ ñể ổn ñịnh ñời sống, ñào tạochuyển ñổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu

6 Quản lý Nhà nước về ñất ñai

§ Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai

§ Nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai

1.1.3 Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư 2005

Luật gồm 10 chương và 89 ñiều

1 Phạm vi ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng

a Phạm vi ñiều chỉnh

§ Quy ñịnh về hoạt ñộng ñầu tư nhằm

mục ñích kinh doanh; quyền và

nghĩa vụ của nhà ñầu tư; bảo ñảm

quyền, lợi ích hợp pháp của nhà ñầu

tư; khuyến khích và ưu ñãi ñầu tư;

quản lý nhà nước về ñầu tư tại VN

và ñầu tư từ VN ra nước ngoài

a Các hình thức ñầu tư trực tiếp

§ Tổ chức KT 100% vốn của nhà ĐT trong và ngoài nước

§ Tổ chức KT liên doanh giữa nhà ĐT trong và ngoài nước

§ Theo hình thức hợp ñồng BCC, BOT, BTO, BT

§ Đầu tư phát triển kinh doanh

§ Mua CP hoặc góp vốn ñể tham gia QL hoạt ñộng ĐT

b Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế

c Đầu tư theo hợp ñồng

d Đầu tư phát triển kinh doanh

e Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại

f Đầu tư gián tiếp

§ Mua bán cổ phần, cổ phiếu, tráiphiếu và các giấy tờ có giá khác;

§ Thông qua quỹ ñầu tư chứng khoán;

§ Thông qua các ñịnh chế tài chínhtrung gian khác

3 Thủ tục về ñầu tư khi triển khai dự án ñầu tư

a Đăng ký ñầu tư:

a1 Thủ tục ñăng ký ñầu tư ñối với dự án ñầu tư trong nước

§ Đối với DA ĐT có V< 15 tỷ ñồng và không thuộc Danh mụclĩnh vực ĐT có ñiều kiện thì nhà ĐT không phải làm thủ tụcñăng ký ñầu tư

§ Đối với DA ĐT vó V=15 ñến 300 tỷ ñồng không thuộc Danhmục lĩnh vực ĐT có ñiều kiện thì nhà ñầu tư làm thủ tục ñăng

ký ñầu tư tại cơ quan NN quản lý ñầu tư cấp tỉnh

§ Trường hợp nhà ñầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận ñầu

tư thì cơ quan NN quản lý ñầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứngnhận ñầu tư

* Nội dung ñăng ký ñầu tư bao gồm:

§ Tư cách pháp lý của nhà ñầu tư;

§ Mục tiêu, quy mô và ñịa ñiểm thực hiện dự án ñầu tư;

§ Vốn ñầu tư, tiến ñộ thực hiện dự án;

§ Nhu cầu sử dụng ñất và cam kết về bảo vệ môi trường;

§ Kiến nghị ưu ñãi ñầu tư (nếu có)

a2 Thủ tục ñăng ký ñầu tư ñối với dự án có vốn ñầu tư nước ngoài

§ Đối với DA ĐT có V< 300 tỷ ñồng và không thuộc Danhmục lĩnh vực ĐT có ñiều kiện thì nhà ñầu tư làm thủ tục ñăng

ký ñầu tư tại cơ quan NN quản lý ñầu tư cấp tỉnh

§ Cơ quan nhà nước quản lý ñầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứngnhận ñầu tư trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận

ñủ hồ sơ ñăng ký ñầu tư hợp lệ

Hồ sơ ñăng ký ñầu tư bao gồm:

- Văn bản về các nội dung quy ñịnh

- Báo cáo năng lực tài chính của nhà ñầu tư;

- HĐ liên doanh hoặc hợp ñồng BCC, Điều lệ DN (nếu có)

b Thẩm tra dự án ñầu tư

§ Chính phủ quy ñịnh việc phân cấp thẩm tra và cấp Giấychứng nhận ñầu tư

4 Thủ tục ñăng ký và thẩm tra ñầu tư ra nước ngoài:

§ Đối với dự án ñăng ký ñầu tư, nhà ñầu tư ñăng ký theo mẫutại cơ quan nhà nước quản lý ñầu tư ñể ñược cấp Giấy chứngnhận ñầu tư;

§ Đối với dự án thẩm tra ñầu tư, nhà ñầu tư nộp hồ sơ theomẫu tại cơ quan nhà nước quản lý ñầu tư ñể thẩm tra cấpGiấy chứng nhận ñầu tư

Chính phủ quy ñịnh cụ thể lĩnh vực khuyến khích, cấm, hạn chế ñầu tư ra nước ngoài; ñiều kiện ñầu tư, chính sách ưu ñãi ñối với dự án ñầu tư ra nước ngoài; trình tự, thủ tục và quản lý hoạt ñộng ñầu tư ra nước ngoài.

5 Thẩm quyền thực hiện ñăng ký ñầu tư

và cấp Giấy chứng nhận ñầu tư:

Thủ tướng Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; Ban Quản

lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế

6 Quản lý nhà nước về ñầu tư

a Nội dung quản lý nhà nước về ñầu tư

§ XD và chỉ ñạo thực hiện CL, QH, KH, CS về ĐT phát triển

§ Ban hành và tổ chức thực hiện các VB quy phạm PL

§ HD, hỗ trợ nhà ñầu tư thực hiện DAĐT, giải quyết nhữngvướng mắc, yêu cầu của nhà ñầu tư

§ Cấp, thu hồi Giấy chứng nhận ñầu tư

§ HD ñánh giá HQ ñầu tư, kiểm tra, thanh tra, GS; giải quyếtkhiếu nại, tố cáo, khen thưởng và xử lý vi phạm trong HĐñầu tư

§ Tổ chức hoạt ñộng ĐT nguồn nhân lực

§ Tổ chức hoạt ñộng xúc tiến ñầu tư

b Trách nhiệm quản lý nhà nước về ñầu tư

§ CP thống nhất quản lý NN về ĐT trong phạm vi cả nước

§ Bộ KH và Đầu tư chịu trách nhiệm trước CP thực hiệnquản lý NN về hoạt ñộng ñầu tư

§ Các bộ, CQ ngang bộ có trách nhiệm thực hiện quản lý NN

về ñầu tư ñối với lĩnh vực ñược phân công

§ UBND các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý NN vềñầu tư trên ñịa bàn theo phân cấp của Chính phủ

1.1.4 Nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu (2005)

Luật gồm 6 chương và 77 ñiều

1 Phạm vi ñiều chỉnh

Để lựa chọn NT cung cấp DV tư vấn,mua sắm HH, XL ñối với gói thầu thuộccác DA:

§ SD vốn NN từ 30% trở lên cho mụctiêu ñầu tư PT;

§ SD vốn NN ñể mua sắm TS nhằmduy trì hoạt ñộng TX của CQ;

§ SD vốn NN ñể mua sắm TS nhằm

2 Quy ñịnh chung về ñấu thầu

a Một số khái niệm:

- Gói thầu là một phần của dự án, trong một số trường hợp ñặc

biệt gói thầu là toàn bộ dự án;

- Gói thầu EPC : Thiết kế, cung cấp thiết bị, vật tư và xây lắp

- Giá gói thầu ñược XĐ trong KH ñấu thầu (tổng mức ñầu tư

hoặc TDT, DT ñược duyệt và các quy ñịnh hiện hành)

- Chi phí trên cùng một mặt bằng dùng ñể so sánh, xếp hạng

HSDT và ñược gọi là giá ñánh giá

- Hồ sơ mời thầu SD cho ĐT rộng rãi hoặc ĐT hạn chế làm căn

cứ pháp lý ñể NT chuẩn bị HSDT và ñể BMT ñánh giáHSDT lựa chọn NT; là căn cứ cho việc thương thảo, hoàn

- Hồ sơ dự thầu là toàn bộ tài liệu do nhà thầu lập theo yêu cầu

của hồ sơ mời thầu

- Bên mời thầu là CĐT hoặc tổ chức chuyên môn có ñủ năng lực

và kinh nghiệm

- Nhà thầu chính là NT chịu trách nhiệm tham gia ĐT, ñứng tên

dự thầu, ký kết và thực hiện HĐ nếu ñược lựa chọn (Còn gọi nhà thầu ñộc lập, nhà thầu liên danh)

- Nhà thầu phụ là nhà thầu thực hiện một phần CV của gói thầu

- Đấu thầu là quá trình lựa chọn NT ñáp ứng các yêu cầu của

BMT ñể thực hiện GT trên cơ sở bảo ñảm tính cạnhtranh, công bằng, minh bạch và HQKT

- Trình tự thực hiện ñấu thầu chuẩn bị ñấu thầu, tổ chức ñấu

thầu, ñánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm ñịnh và phê duyệt kếtquả ñấu thầu, thông báo kết quả ñấu thầu, thương thảo,hoàn thiện hợp ñồng và ký kết hợp ñồng

Hồ sơ mời sơ tuyển là toàn bộ tài liệu bao gồm các yêu cầu

về năng lực và kinh nghiệm ñối với nhà thầu làm căn cứ pháp

lý ñể bên mời thầu lựa chọn danh sách nhà thầu mời tham giañấu thầu

Hồ sơ dự sơ tuyển là toàn bộ tài liệu do nhà thầu lập theo yêucầu của hồ sơ mời sơ tuyển

Hồ sơ dự thầu là toàn bộ tài liệu do nhà thầu lập theo yêu cầucủa hồ sơ mời thầu và ñược nộp cho bên mời thầu theo quyñịnh nêu trong hồ sơ mời thầu