Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008 2013

Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất thực hiện các dự án, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giả

CHU QUANG KỲ

“ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CễNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHểNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ

DỰ ÁN TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYấN GIAI ĐOẠN 2008 - 2013”

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN Lí ĐẤT ĐAI

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Chớ Hiểu

Thỏi Nguyờn, năm 2014

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Chu Quang Kỳ

nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Chí Hiểu, giảng

viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố, Trung Tâm phát triển quỹ đất Thành phố, UBND phường Quan Triều và UBND phường Phan Đình Phùng

đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2014

Tác giả luận văn

Chu Quang Kỳ

Bảng 3.1 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2013 43Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các dự án bồi thường GPMB

trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008 - 2013 50Bảng 3.3 Tỷ lệ chênh lệnh về giá theo kết quả

phỏng vấn chuyên sâu tại 2 dự án nghiên cứu 52Bảng 3.4 Tổng hợp bồi thường về đất đai tại 2 dự án 57Bảng 3.5 Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB 59Bảng 3.6 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất nông nghiệp

và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại 2 dự án 62Bảng 3.7 Phương thức sử dụng tiền bồi thường

cho các mục đích tại 2 dự án nghiên cứu 63Bảng 3.8 Trình độ văn hóa, chuyên môn của người trong độ tuổi lao động 65Bảng 3.9 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi

đất tại dự án khu dân cư số 3 phường quan triều 66Bảng 3.10 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân

bị thu hồi đất dự án xây dựng khách sạn đài bắc 5 sao 68Bảng 3.11 Thu nhập của bình quân của các hộ

tại 2 dự án trước và sau khi thu hồi đất 70Bảng 3.12: Tình hình thu nhập của các hộsau khi bị thu hồi đất tại 2 dự án 72Bảng 3.13 Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng,

phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất 73bảng 3.14 tình hình an ninh trật tựxã hội của người dânsau khi thu hồi đất 75

Sơ đồ 3.1: Trình tự thực hiện bồi thường GPMB tại thành phố Thái Nguyên 46

Biểu đồ 3.1 Diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án 53

Biểu đồ 3.2 Diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án 54

Biểu đồ 3.3: Tỷ lệ sử dụng tiền bồi thường 63

Biểu đồ 3.4 Tình hình lao động của người dân trước và sau khi thu hồi đất tại Dự án Khu dân cư số 3 phường Quan Triều 67

Biểu đồ 3.5 Tình trạng việc làm của người dân trước và sau khi thu hồi đất tại Dự án Khu dân cư số 3 phường Quan Triều 67

Biểu đồ 3.6 Tình trạng lao động của người dân trước và sau khi thu hồi đất tại Dự án xây dựng khách sạn Đài Bắc 5 sao 69

Biểu đồ 3.7 Tình trạng việc làm của người dân trước và sau khi thu hồi đất tại Dự án xây dựng khách sạn Đài Bắc 5 sao 69

Biểu đồ 3.8: Thu nhập bình quan đầu người/ tháng trước và sau khi thu hồi đất tại 2 dự án 71

Biểu đồ 3.9: Ý kiến của người dân về cơ sở hạ tầng, sau khi thu hồi đất 73

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

4 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 4

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 5

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB 6

1.1.4 Về tái định cư 11

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 12

1.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước: 12

1.2.2 Các văn bản pháp quy của địa phương: 13

1.3 Cơ sở thực tiễn: 15

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước

thu hồi đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới 15

1.3.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB,

hỗ trợ và Tái định cư ở Việt Nam, và một số tỉnh thành: 18

1.4 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của tỉnh Thái Nguyên 24

đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội 27

1.6.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng 27

1.6.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 28

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Nội dung nghiên cứu 29

2.2.1 Đánh giá về điều kiện TN- KT và xã hội của Thành phố Thái Nguyên 29

2.2.2 Thực trạng bồi thường GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 29

2.2.3 Đánh giá những ảnh hưởng của công tác GPMB đến

đời sống của người dân trong khu vực GPMB tại một số dự án cụ thể 30

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường GPMB 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

2.3.1 Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu 31

2.3.2 Phương pháp điều tra người dân thông qua phiếu điều tra 32

2.3.3 Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 33

2.3.4 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 34

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 39

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên 43

3.1.4 Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên 44

3.2.2 Thực trạng công tác BTGPMB trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 48

3.2.3 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường

GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 51

3.3 Đánh giá việc thực hiện công tác BTGPMB đối với 2 dự án nghiên cứu 53

3.3.1 Công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu 53

3.3.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại

khi Nhà nước thu hồi đất tiến hành tại 2 dự án 56

3.3.3 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường,

giải phóng mặt bằng tại 2 dự án 59

3.3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB

đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại 2 dự án 60

3.4 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB

và giải quyết việclàm tại 2 dựán 76

3.4.1.Về việc thực hiện các chính sách thường, GPMB 76

3.4.2 Về việc giải quyết việc làm cho các hộ sau khi bị thu hồi đất 77

3.5 Đề xuất một số giải pháp 78

3.5.1 Nhóm giải pháp về chính sách 78

3.5.2 Giải pháp tổ chức và quản lý 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 81

1 Kết luận 81

2 Đề nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong khoảng thời gian gần 20 năm trở lại đây (1993 - 2013), nhu cầu

sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh … ngày càng tăng Tuy nhiên, công tác thu hồi đất cũng làm ảnh hưởng lớn đến đời sống chính trị - xã hội của người dân

Thực tế đã nẩy sinh nhiều bất cập trong công tác GPMB Các văn bản hướng dẫn thực hiện thường xuyên thay đổi gây khó khăn cho việc xác định mức độ bồi thường cũng như giá bồi thường Một bộ phận người dân bị thu hồi đất được bồi thường chưa định hướng ngay được những ngành nghề để có thể ổn định cuộc sống; Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất, việc hỗ trợ đào tạo nghề gần như bị bỏ quên, đại đa số không có việc làm hay có việc làm nhưng không ổn định Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần

sử dụng đất với người có đất bị thu hồi

Việc quy định giá đất thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu

tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có đất bị thu hồi Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế Còn thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; còn né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa kéo dài nhiều năm

Như vậy nếu giải quyết không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã

hội phức tạp, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội, làm ảnh hưởng lớn đến lòng tin của người dân đối với Đảng và Nhà nước

Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất thực hiện các dự án, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản

lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm ổn định, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn thành phố Được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng quản

lý đào tạo sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến

phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn

- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định

và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất hiện tại và tương lai

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi đất

- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi hiện nay ở Thành phố Thái Nguyên, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng hoàn cảnh

4 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi thường, GPMB và các văn bản có liên quan

- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan

- Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong hai dự án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích, đánh giá tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước THĐ

- Quá trình điều tra, nghiên cứu không được để những mâu thuẫn về lợi ích đối với các trường hợp Nhà nước đã thực hiện xong việc THĐ, bồi thường, TĐC

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai [20]

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20]

1.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [20]

1.1.2.4 Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng

mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội Quá trình thực hiện bồi thường GPMB phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân

1.1.1.5 Một số khái niệm liên quan khác

- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là do tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định [20]

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực nông thôn, trình độ dân trí khác nhau mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề

đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó Do

đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực thành thị, đất đai có giá trị cực lớn Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại

là tư liệu sản xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm

lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất Người dân có tâm lý, mất đất coi nhu mất tư liệu sản xuất, mất đi nguồn sống chính Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB

Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất Không it các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật

về đất đai Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không

có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện công tác đền bù, tái định cư

trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất động sản [38]

1.1.3.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng

được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội

Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB

đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [38]

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường

GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,

mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Đối với công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư Hiện nay, trên phạm vi

cả nước có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã

có quy hoạch (6) Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp Nhìn chung,chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch

“treo”, dự án “treo” [38]

c Yếu tố giao đất, cho thuê đất:

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực

hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù [38]

d Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính

Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra,

đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương công tác này được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50% số đơn vị cấp xã có bản đồ địa chính Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là

cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh như nhau Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi thu hồi đất Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại [38]

e Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền

sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn

xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy

mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến

độ GPMB nhanh hơn [38]

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên Hồi đồng thẩm định phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [26]

1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm

1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số 87/CP [2]

Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55): Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

1.1.4 Về tái định cư

1.1.4.1 Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như:

hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC

- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật

tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ

1.1.4.2 Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không

ổn định

Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước:

Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung

và thành phố Thái Nguyên nói riêng đều thực hiện theo quy định của Luật và Nghị định mà Chính phủ đã ban hành:

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dưới nghị định còn có những văn bản hướng dẫn chi tiết trong quá trình thực hiện và cụ thể hóa các đối tượng và phạm vi mà Luật và Nghị định đề cập đến

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 06/2007/TT-TNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-

CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/6/2010 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2010/NĐ-CP ngày 25/5/2010 của Chính phủ về Quy định bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

1.2.2 Các văn bản pháp quy của địa phương:

- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30 tháng 09 năm 2005 của

UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ;

- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/4/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ;

- Quyết định số 06/2010/QĐ-UBND ngày 23/02/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung quy định kèm theo Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 716/QĐ-UBND ngày 05 tháng 4 năm 2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 77/QĐ-UBND ngày 11 tháng 01 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên

- Đơn giá bồi thường cây cối hoa màu tại Quyết định số UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên

28/2011/QĐ Đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc tại Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định phê duyệt giá đất hàng năm của UBND tỉnh Thái Nguyên;

1.3 Cơ sở thực tiễn:

Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới Thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây khu công nghiệp và đô thị Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế - xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng Để có thể hài hòa được lợi ích của

xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

* Chính sách bồi thường đất đai ở Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể

cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể

và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định

cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai

và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một

là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai

là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau

sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền

cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng [36]

* Chính sách bồi thường đất đai ở Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu

tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [36]

* Chính sách bồi thường đất đai ở Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân

ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản

lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [36]

1.3.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB, hỗ trợ và Tái định cư ở Việt Nam, và một số tỉnh thành:

1.3.2.1: Tình thình thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam:

Theo Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam:

Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng các công trình do Nhà nước quản

lý đó là: “Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Những người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân Hết sức tránh những nơi dân

cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền chùa, trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương”

Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định: Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng; Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác; Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức; Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho

họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận của các bên

Luật Đất đai năm 1988: Không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn

thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy

định của pháp luật” [15]

Luật đất đai năm 1993: Đã thể chế hoá các quy định của Hiến pháp

năm 1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất, quản lý việc sử dụng đất đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Thông qua Luật Đất đai năm 1993 người sử dụng đất đã được làm chủ về ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ được xác lập cụ thể, đất đai được vận động theo cơ chế thị trường, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn trở thành động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị và thu hút đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Luật Đất đai năm 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất,

chuyển quyền sử dụng và bồi thường đất đai, tài sản gắn kiền với đất [17]

Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ: Quy định cụ

thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất Tuy nhiên, trong quá trình tiển khai thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện giải phóng mặt bằng, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa với giá thực tế Với giá trị được bồi thường người có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu [2]

Nghị định 197/2004/NĐ-CP: Bồi thường tài sản, tài sản trên đất hợp

pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản, còn tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70-80% mức bồi thường hoặc không được trợ cấp, không được bồi thường theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản

Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã đưa ra chính sách

hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống xã hội đối với những người phải di chuyển chỗ ở trong thời gian 6 tháng, đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tương đương 30kg gạo/tháng Đối với những người phải di chuyển đến khu TĐC của tỉnh khác thì được trợ cấp một năm và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (mục 1 Điều 28)

Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, phải kinh doanh (mục 2 Điều 28); hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển sang nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao động cho các đối tượng có đất bị thu hồi (khoản 2 Điều 29)

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ:

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển,

hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; Hỗ trợ khác

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng Xác định giá đất sát với giá thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được bồi thường bằng đất được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo 1 trong các hình thức: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 – 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; Hỗ trợ bằng 1 suất đất ở hoặc

1 căn hộ chung cư hoặc 1 suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trường hợp người được hỗ trợ có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho 1 khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề

Về chính sách tái định cư Nghị định quy định về thẩm quyền lập khu tái định cư và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư, về nguyên tắc bố trí đất

ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư và về nguồn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư

Như vậy, vấn đề bồi thường GPMB ở Việt Nam đã được đặt ra từ rất

sớm, Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 đã Hội đồng hành quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng đất; Thông tư 1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính Phủ quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mới Sau khi Luật đất đai ra đời và bước vào thời kỳ đổi mới thì bồi thường GPMB đã được chú trọng xử lý đồng bộ phù hợp với giai đoạn mới Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục đích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn đề có liên quan như giá đất, quy hoạch đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB và cho đến nay sau nhiều lần bổ sung chúng ta hiện đang áp dụng Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp quy trên đây thấy rõ một điều

là các chính sách bồi thường GPMB là xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp với các biến động của tình hình quản lý sử dụng đất đai Trên thực tế đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và cơ bản giữ được nguyên tắc công bằng Tuy vậy, nếu so với những yêu cầu mới thì vẫn còn một số vấn đề bất cập đó là:

- Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vẫn mang phong cách (huy động thời chiến) phải đặt lợi ích xã hội, lợi ích công cộng lên trên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân lên việc bồi thường là tuỳ thuộc vào hoàn

cảnh cụ thể, chưa có tiêu chuẩn định mức rõ ràng và người bị ảnh hưởng sẵn sàng chịu đựng, còn Nhà quản lý cũng xem là đương nhiên và đơn giản, trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung thì việc xử lý có điều kiện dễ dàng thực hiện hơn ngày nay trong nền kinh tế thị trường yêu cầu rất cụ thể về công bằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân được tôn trọng và khuyến khích phát huy đồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng, con người cụ thể vừa là động lực vừa là mục tiêu của sự phát triển Nên những quy định đã có

là chưa đầy đủ, xét về mặt xã hội là chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội, cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng) trong nhiều trường hợp mục tiêu GPMB nhanh gọn, ít tốn kém được quan tâm nhiều hơn so với mục tiêu bồi thường sao cho người chịu ảnh hưởng khôi phục mức sống Hội đồng đầu Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ đã có những quy định cụ thể

để khắc phục nhược điểm này

- Trong giai đoạn hiện nay thì các chính sách của Nhà nước cần phải được thực hiện đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư cũng như người chịu ảnh hưởng được thực hiện một cách thông suốt vì lợi ích phát triển chung Do chưa hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí dùng để bồi thường GPMB đều lấy từ nguồn ngân sách Nhà nước trong khi lợi ích do phát triển chưa trở thành nguồn thu đầy đủ ổn định và hợp pháp của nhà đầu tư Thông thường các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội được xây dựng mới đều làm cho giá đất các vùng lân cận tặng lên, sau khi công trình hoàn thành người đang sử dụng đất đó đương nhiên được hưởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào Chính điều này, không chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ GPMB mà còn làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng kinh tế trong xã hội

1.3.2.2 Tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số thành phố trong

cả nước

* Thành phố Hà Nội:

Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô trong thời kỳ CNH, HĐH, khối lượng các dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và

phức tạp Đến hết tháng 10 năm 2005, trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 450 dự án liên quan đến công tác GPMB, với diện tích đất thu hồi là 3.150 ha liên quan đến 62.894 hộ gia đình, trong đó 408 dự án đủ điều kiện tổ chức GPMB với 2.196 ha và khoảng 43.696 hộ Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà Thành phố Hà Nội đang phải giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của dự án, các mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả di dời Tuy nhiên để hoàn thành công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội không phải là một việc dễ dàng Bởi nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã được công bố, cắm mốc nhưng việc triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Nhiều quy hoạch đường gắn liền với tuyến phố mới được triển khai nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên - Ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân Nguyên nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa tại chỗ

để hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư mở rộng đường

Chính sách bồi thường cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho công tác GPMB Việc chậm điều chỉnh giá các loại đất (Hội đồng hành từ năm 1997)

và quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Hội đồng hành năm 1998) không còn phù hợp với thực tế, phương pháp và cách thức tiến hành xác định giá bồi thường theo Thông tư 145/TT của Thủ tướng Chính phủ còn nhiều bất cập, phụ thuộc vào thực tế của thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần trong thời gian ngắn như dự án đường Vật Lý - đê Bưởi, nút Ngã Tư

Sở gây chậm trễ khi triển khai dự án và tâm lý chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá của những người bị di dời

Theo số liệu thống kê, đến thời điểm hiện nay các dự án mới đảm bảo

40 đến 50% quỹ nhà đất TĐC riêng năm 2005 nhu cầu cần 10.000 căn hộ và

lô đất nhưng thực tế khả năng mới đáp ứng được 5.800 căn hộ, lô đất Tình trạng thiếu quỹ quỹ đất TĐC vẫn chưa được giải quyết, dựa kiến còn mất cân đối Hầu hết các chủ dự án không chuẩn bị được quỹ nhà, quỹ đất TĐC cho

dự án của mình Nhiều dựa án phải dãn tiến độ do không có nhà, đất đai TĐC như dự án thoát nước giai đoạn I, các dự án do Hội đồng quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ dự án Năm 2009 Thành phố còn phải thực hiện bàn giao 95 dự án với diện tích 454 ha, số tiền chi trả là 709,6

tỷ đồng, liên quan đến 1.096 hộ dân và phải bố trí TĐC cho 956 hộ

Công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn Nhờ vậy công tác GPMB đã ghóp phần quan trọng vào quá trình CNH, HĐH Thủ đô Hà Nội, nâng cao văn minh đô thị [3]

1.3.2.3 Thành phố Hải Phòng

Tại Hải Phòng, cùng với sự phát triển của đất nước, các dự án đầu tư có

sử dụng đất tại thời điểm này bắt đầu gia tăng Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và quy định của pháp luật Trong thời gian qua, công tác bồi thường GPMB đã được các ngành, các cấp thực hiện tuy còn nhiều vướng mắc, song phần nào cũng giải quyết được vấn đề bàn giao mặt bằng cho các dự án Trong thời gian từ 15/11/2002 đến 21/8/2004, ngành địa chính đã cùng với các ngành có liên quan tổ chức kiểm

kê, lập phương án bồi thường cho 125 dự án trong đó đã chi trả xong tiền bồi thường cho 90 dự án với diện tích đất 855 ha, kinh phí bồi thường 200,06 tỷ đồng, hoàn thành phương án bồi thường trình UBND thành phố phê duyệt cho

dự án với diện tích 200,10 ha, giá trị bồi thường 85 tỷ đồng Đang triển khai kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 41 dự án với diện tích chiếm đất là 955,69 ha Các thị xã, quận, thị xã đã kiểm kê, lập phương án bồi thường cho

106 dự án, đã chi trả xong tiền bồi thường cho 79 dự án, còn 27 dự án đang tiến hành kiểm kê lập phương án bồi thường và trình phê duyệt ( thị xã An Hải 20 dự án, thị xã Kiến Thuỵ 5 dự án, thị xã Thuỷ Nguyên 9 dự án, quận Ngô Quyền 15 dự án, quận Hồng Bàng 20 dự án, quận Kiến An 30 dự án và Thị xã Đồ Sơn 7 dự án) [3]

1.4 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của tỉnh Thái Nguyên

Bộ máy làm công tác bồi thường, GPMB từ tỉnh đến các huyện, thành phố, thị xã dần được kiện toàn đảm bảo đủ về số lượng và chất lượng, lựa

chọn bố trí đủ cán bộ có chuyên môn phù hợp, từng bước chuyển đổi các ban bồi thường, GPMB ở các địa phương theo mô hình trung tâm phát triển quỹ đất để phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới; đồng thời tổ chức các lớp tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ, chế độ chính sách liên quan đến bồi thường, GPMB, quản lý đất đai cho cán bộ quản lý và lãnh đạo địa phương, lãnh đạo các đoàn thể chính trị - xã hội nơi có các dự án triển khai Thái Nguyên cũng từng bước thực hiện triển khai đồng bộ các quy hoạch, nhất là quy hoạch các khu tái định cư, bố trí vốn để xây dựng các khu tái định

cư, xây dựng cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng khu tái định cư Tỉnh chỉ đạo chính quyền địa phương xử lý kịp thời các vướng mắc, cản trở công tác GPMB ở một số dự án: đường Bắc Sơn kéo dài, Khu dân cư số 1 Hoàng Văn Thụ, tổ hợp thương mại - khách sạn cao cấp - văn phòng cho thuê Gia Sàng giải quyết dứt điểm các trường hợp khiếu kiện kéo dài liên quan đến GPMB ở thành phố Thái Nguyên và huyện Phú Lương

Thời gian qua, cùng với sự cố gắng, nỗ lực của Đảng bộ, Chính quyền

và nhân dân các dân tộc tỉnh Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã được sự quan tâm giúp đỡ về nhiều mặt của Đảng, Nhà nước và Chính phủ nên sự tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao và thu hút được nguồn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài lớn Các dự án đầu tư được đăng ký và thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ngày càng nhiều cả về số lượng và quy mô đầu tư

Có được kết quả đó là do tỉnh đã quan tâm đúng mực đến công tác bồi thường GPMB và coi thực hiện tốt công tác thường GPMB là đi trước một bước trong việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước Chỉ tính trong năm 2009 trên địa bàn tỉnh có 210 dự án triển khai công tác bồi thường GPMB, trong

đó có 137 dự án đã cơ bản hoàn thành công tác bồi thường GPMB và bàn giao mặt bằng cho chủ dự án, với tổng diện tích đất thu hồi trên 20 triệu m2 và tổng số tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ GPMB lên tới hơn 1000 tỷ đồng Trong

đó là các dự án trọng điểm sau: Dự án Xây dựng Đường Cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, dự án nâng cấp cải tạo Quốc lộ 37 đoạn Cầu Ca - Phố Hương,

Dự án xây dựng nhà máy may xuất khẩu Shinwon Hàn Quốc, dự án Đường Quang Trung thành phố Thái Nguyên ;Còn lại 91 dự án đang triển khai công tác bồi thường GPMB với giá trị đã lập phương án 1.126.748 triệu đồng, phê

duyệt và chi trả cho dân được 884.013 triệu đồng, khối lượng còn lại tiếp tục triển khai thực hiện trong năm 2010 Lĩnh vực công nghiệp có nhiều dự án đầu tư được thực hiện đã làm tốt công tác GPMB, kết quả nổi bật phải nói đến

dự án đầu tư xây dựng nhà máy công nghiệp Shinwon tại thị xã Sông Công tỉnh Thái Nguyên với diện tích bị thu hồi 80.000m2, vốn đầu tư trên 20 triệu USD Dự án đã được thực hiện GPMB trong thời gian ngắn nhất từ trước tới nay (dự án được chấp thuận đầu tư cuối tháng 9/2009, đã được khởi công vào đầu tháng 11/2009)

Tuy công tác GPMB trên địa bàn đã có nhiều chuyển biến tích cực so với trước đây nhưng vẫn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc như: các ngành, các địa phương chậm tổ chức triển khai, đùn đẩy trách nhiệm khi tổ chức bồi thường GPMB ở một số dự án trọng điểm Ở một số nơi còn xảy ra tình trạng

bố trí tái định cư chậm, chất lượng xây dựng khu tái định cư chưa đảm bảo theo thiết kế, thiếu đồng bộ về điện, nước, hạ tầng Một số nhà đầu tư năng lực tài chính hạn chế, không bố trí được tiền để chi trả bồi thường, GPMB, gây bức xúc trong dân hoặc chưa làm đầy đủ quy trình thu hồi đất, điển hình

là một số dự án: Nhà hát ca múa nhạc dân gian Việt Bắc, Trường đại học Việt Bắc, Khu công nghiệp Trung Thành - Phổ Yên, dự án Trung Tín Hotel Đó là bài toán khó đang đặt ra cho Đảng, chính quyền và nhân dân Tỉnh Thái Nguyên thực hiện trong thời gian tới đây

1.5 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của thành phố Thái Nguyên

Thành phố Thái Nguyên có tốc độ hút đầu tư phát triển công nghiệp mạnh nhất của tỉnh Thái Nguyên Việc đưa Thành phố Thái Nguyên trở thành một trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa phát triển trong tương lai là nhiệm vụ hết sức to lớn của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân địa phương trong việc thu hút đầu tư, phát huy nguồn lực từ bên ngoài; một trong những nhân tố quan trọng góp phần tạo nên sự thành công đó, là những nỗ lực của địa phương, đặc biệt là ngành Tài nguyên và Môi trường trong công tác bồi thường GPMB phục

vụ phát triển công nghiệp, đồng thời có những chính sách xã hội nhằm giúp đỡ các hộ dân có đất thu hồi ổn định cuộc sống, sản xuất

Thực tế cũng như các địa phương khác, công tác GPMB của Thành phố Thái Nguyên gặp phải không ít khó khăn Một trong những khó khăn lớn nhất

đó là nhân dân có tâm lý trông chờ về giá (không đồng tình với đơn giá bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước) Hầu hết các doanh nghiệp đầu tư vào Thành phố Thái Nguyên là lĩnh xây dựng cơ sở hạ tầng, còn lại là vực khai thác, chế biến khoáng sản, việc tuyển chọn nhân công tại địa phương với trình độ thấp không đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp cũng gây rất nhiều khó khăn cho huyện trong công tác bồi thường GPMB Ngoài ra một số doanh nghiệp

tự ý thoả thuận giá đất với người dân (cao hơn khung giá của tỉnh) cũng như bồi thường không đồng bộ cũng gây những khó khăn không nhỏ trong công tác bồi thường GPMB dẫn đến khiếu kiện trong nhân dân

Thành phố Thái Nguyên luôn xác định việc bồi thường GPMB phục vụ phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa phải đảm bảo ổn định và nâng cao hơn đời sống cho những hộ dân có đất bị thu hồi Với phương châm đó, Thành phố đã thực hiện tốt chính sách hỗ trợ kết hợp công tác vận động, tuyên truyền nên đã từng bước khắc phục được những khó khăn trên, tạo niềm tin trong nhân dân đồng thời nâng cao uy tín trong việc thu hút đầu tư trong

và ngoài nước vào Thành phố Thái Nguyên

1.6 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội

1.6.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh làm cho nhu cầu về thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng lớn Để cho các dự án đầu tư vào các công trình phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế có tính khả thi, đúng tiến độ thì công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng (bồi thường GPMB) đóng một vai trò hết sức quan trọng Nó quyết định đến tiến độ thi công các công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất và nguồn vốn của các chủ đầu tư

- Về tiến độ hoàn thành của dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tuy nhiên cũng phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB

+ GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã

hội Ngược lại GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án

- Về kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại nếu GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, tiến độ hoàn thành dự án lâu làm cho sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết

để đảm bảo tận dụng các cơ hội đấu thầu các công trình khác

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

- Về bồi thường thiệt hại: Điều tra khảo sát và lập phương án bồi thường hợp lí đảm bảo giải toả nhanh chóng

1.6.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng như phong tục tập quán và nền văn hoá của quốc gia đó Cho nên nhìn vào bộ mặt đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu Trong việc thay đổi bộ mặt đô thị thì công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu

tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác bồi thường và GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Nghiên cứu về vấn đề đời sống và việc làm của người dân khi bị thị thu hồi đất để thực hiện một số dự án phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài tập trung nghiên cứu tại 2 dự án Khu dân cư số 3 phường Quan Triều và Dự án xây dựng Khách sạn Đài Bắc 5 sao phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên

- Thời gian tiến hành: Tháng 12 năm 2013 đến tháng 10 năm 2014

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá về điều kiện TN- KT và xã hội của Thành phố Thái Nguyên

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Nhận xét chung

2.2.2 Thực trạng bồi thường GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên

- Thực trạng công tác bồi thường GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên

- Tìm hiểu công tác GPMB ảnh hưởng của đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất cụ thể tại dự án quy hoạch khu dân cư số 3

Phường Quan Triều và Dự án xây dựng khách sạn Đài Bắc 5 sao phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên

2.2.2.1 Đánh giá chính sách bồi thường GPMB và cách thức tổ chức thực hiện GPMB trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Đánh giá sự phù hợp về chính sách GPMB đối với điều kiện của

Thành phố Thái Nguyên

- Đánh giá việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB của các cấp: + Cấp Thành phố: UBND Thành phố, Phòng TNMT

+ Cấp cơ sở: UBND các phường, xã trên địa bàn Thành phố

2.2.2.2 Đánh giá nội dung giá bồi thường trong công tác GPMB

- Đánh giá sự phù hợp và bất hợp lý về giá cả trong công tác bồi thường

GPMB

+ Thực tế bồi thường

+ Chênh lệch về giá trên thị trường so với giá thực tế bồi thường

2.2.3 Đánh giá những ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân trong khu vực GPMB tại một số dự án cụ thể

- Thực trạng đời sống của người dân sau GPMB;

- Đánh giá những tác động của công tác GPMB đến đời sống của người dân trong khu vực GPMB;

2.3 Phương pháp nghiên cứu

Tiêu chí lựa chọn dự án nghiên cứu

Dự án nghiên cứu được lựa chọn trên cơ sở phân tích đạt điểm tối ưu nhất mang lại kết quả nghiên cứu làm nổi rõ thực trạng công tác bồi thường GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên tác động đến đời sống và việc làm của người dân để từ đó đưa ra được giải pháp nâng cao chất lượng cuộc sống và các giải pháp việc làm ổn định cho người bị thu hồi đất Trong số các dự án đầu tư thuộc địa bàn Thành phố Thái Nguyên Chúng tôi lựa chọn 02 dự án đạt được các tiêu chí sau:

- Dự án có ảnh hưởng lớn đến đời sống và việc làm của người bị thu

hồi đất; (Có diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hồi là chủ yếu để thực hiện dự án)

- Dự án đã hoàn tất việc bồi thường ít nhất từ một đến hai năm;

Căn cứ các tiêu chí như đã nêu ở trên, các dự án được lựa chọn đó là:

- Dự án: Quy Hoạch Khu dân cư số 3 phường Quan Triều Thành phố Thái Nguyên

- Dự án: Xây xựng khách sạn Đài Bắc Năm Sao phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên

2.3.1 Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu