đánh giá công tác gpmb thực hiện dự án cải tạo quốc lộ 1a và dự án khu công nghiệp phúc sơn tại thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 2 dự án nghiên cứu.... Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

BỘ GIÂO DỤC VĂ ĐẰ TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -HOĂNG THỊ THANH MAI

ĐÂNH GIÂ CÔNG TÂC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN

DỰ ÂN CẢI TẠO QUỐC LỘ 1A VĂ DỰ ÂN KHU CÔNG NGHIỆP PHÚC SƠN TẠI THĂNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HĂ NỘI, 2014

BỘ GIÂO DỤC VĂ ĐẰ TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -HOĂNG THỊ THANH MAI

ĐÂNH GIÂ CÔNG TÂC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN

DỰ ÂN CẢI TẠO QUỐC LỘ 1A VĂ DỰ ÂN KHU CÔNG NGHIỆP PHÚC SƠN TẠI THĂNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

Chuyín ngănh: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mê số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS NGUYỄN QUANG HỌC

HĂ NỘI, 2014

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luậnvăn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận vănnày đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đượcchỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Thanh Mai

i

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn,giúp đỡ rất tận tình của TS Nguyễn Quang Học, sự giúp đỡ, động viên củacác thầy cô giáo trong bộ môn quy hoạch đất đai, các thầy cô giáo Khoaquản lý đất đai Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chânthành và sâu sắc tới TS Nguyễn Quang Học và những ý kiến đóng góp quýbáu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai

Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND Thành phố Ninh Bình,phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban GPMB và TĐC thành phố, phòngThống kê, phòng Tài chính - Kế hoạch, UBND phường Ninh Khánh,UBND phường Ninh Sơn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trìnhthực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp độngviên, giúp đỡ trong quá trình học tập, công tác và thực hiện luận văn./

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Thanh Mai

ii

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

2 Mục đích nghiên cứu

3 Yêu cầu của đề tài

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2 Đặc điểm, vai trò của công tác GPMB tính đa dạng, tính phức tạp

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.2.1 Chính sách bồi thường và tái định cư của tổ chức WB và ADB

1.2.2 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới

1.2.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ ở Việt Nam

1.3.1 Giai đoạn thực hiện trước ngày 08/01/1988 (thời điểm Luật đất đai năm 1988 có hiệu lực thi hành)

iii

1.3.2 Giai đoạn thực hiện từ ngày 08/01/1988 đến trước ngày

15/10/1993 (thời điểm Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi

hành)

1.3.3 Giai đoạn thực hiện từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành)

1.3.4 Giai đoạn thực hiện từ ngày 01/7/2004 đến nay

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra cơ bản

2.3.2 Phương pháp tiếp cận hệ thống

2.3.3 Phương pháp thu thập tài liệu

2.3.4 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

2.3.5 Phương pháp chuyên gia

2.3.6 Phương pháp chọn mẫu và điều tra phiếu

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Một số đặc điểm chính của thành phố Ninh Bình

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình

3.1.3 Đặc điểm quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Ninh Bình

3.2 Tình hình sử dụng đất đai

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

3.2.2 Hiệu quả sử dụng đất

iv

3.2.3 Những tác động đến môi trường đất trong quá trình sử dụng đất

và biện pháp xử lý

3.2.4 Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất, nguyên nhân, giải pháp khắc phục

3.3 Tình hình về công tác GPMB, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình

3.3.1 Tình hình chung

3.3.2 Một số quyết định liên quan đến bồi thường GPMB ở tỉnh Ninh Bình

3.4 Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Ninh Bình

3.4.1 Sơ lược về dự án mở rộng, nâng cấp Quốc lộ 1A đoạn qua phường Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình (dự án 1)

3.4.2 Sơ lược về dự án xây dựng khu công nghiệp Phúc Sơn tại phường Ninh Sơn, Thành phố Ninh Bình (dự án 2)

3.4.3 Các văn bản pháp lý có liên quan đến 2 dự án

3.5 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 2 dự án nghiên cứu

3.5.1 Đánh giá việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ

3.5.2 Đánh giá việc thực hiện đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất đai, tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu thuộc hai dự án:

3.5.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách hỗ trợ

3.5.4 Chính sách hỗ trợ gia đình thương binh, liệt sĩ

3.5.5 Chính sách tái định cư

3.5.6 Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường hỗ trợ đối với người dân bị thu hồi đất

3.5.7 Đánh giá chung

v

3.6 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GPMB

3.6.1 Nhóm giải pháp về chế độ chính sách:

3.6.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện

3.6.3 Giải pháp về kinh phí

3.6.4 Giải pháp về đào tạo và công tác cán bộ

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

I Kết luận

II Đề nghị

TÀI LIỆU THAM KHẢO

vi

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 3.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của thành phố

Ninh Bình Bảng 3.2 Diện tích, cơ cấu đất chuyên dùng năm 2013 Bảng 3.3 Số hộ ảnh hưởng dự án 1 Bảng 3.4 Tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi thực hiện dự xây dựng

khu công nghiệp Phúc Sơn tại phường Ninh Sơn Bảng 3.5 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi

thường của hai dự án Bảng 3.6 Bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Ninh

Bình Bảng 3.7 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất ở Bảng 3.8 Tổng hợp diện tích đất thu hồi thực hiện 02 dự án Bảng 3.9 Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất cho các hộ thuộc dự

án 1 Bảng 3.10 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ, gia đình tại dự án 1

Bảng 3.11 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho các hộ, gia đình tại dự án 2

Bảng 3.12 Tổng hợp đánh giá ảnh hưởng từ việc thu hồi đất của 2 dự

án

vi

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 3.1 Hộ gia đình chưa bàn giao mặt bằng phải cưỡng chế thu

hồi đất

Hình 3.2 Khu tái định cư đường Trịnh Tú (dự án 1)

Hình 3.3 Sự thay đổi tài sản của hộ sau khi thu hồi đất

Hình 3.4 Sự thay đổi kinh tế gia đình sau khi thu hồi đất

Hình 3.5 Tình hình hỗ trợ việc làm sau khi thu hồi

Hình 3.6 Tình trạng việc làm sau khi thu hồi đất

Hình 3.7 Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất

Hình 3.8 Khả năng tiếp cận CSHT và phúc lợi xã hội

Hình 3.9 Hiện trạng quốc lộ 1A sau khi GPMB

vii

viii

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗiquốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vậtkhác Đất đai còn là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bànphân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoá, kinh tế, xã hội,

an ninh quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia

Ngày nay, sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áplực lớn đối với các nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai Trongquá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc chuyểnđổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích đất nôngnghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạtầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng nhucầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địaphương trong cả nước

Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng là khâu thenchốt, quan trọng, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết đểtriển khai các dự án; có thể nói: giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyếtđịnh sự thành công của dự án

Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phứctạp, nó tác động tới mọi vấn đề an sinh trong đời sống của cộng đồng dâncư; liên quan đến trật tự an ninh, an toàn xã hội và sự phát triển ổn định,bền vững của quốc gia; anh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặcbiệt là đối với người dân có đất bị thu hồi

Thành phố Ninh Bình nằm ở phía Đông tỉnh Ninh Bình, đây là tỉnh

lỵ trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch và thương mại của tỉnh, códiện tích tự nhiên là 4.671,67 ha, được giới hạn bởi tọa độ địa lý từ

20012’04’’ đến 20017’22’’ độ vĩ Bắc và từ 105055’29’’ đến 106001’17’’ độkinh Đông Toàn thành phố có 11 phường và 3 xã với dân số trên 119.157người, Năm 2012 thu nhập bình quân đầu người là 25,3 triệu đồng/người/năm.

Trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá, nhu cầu về phát triển kinh

tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao… trên địa bàn thành phốngày càng gia tăng Việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

đã góp phần quan trọng trong sự phát triển của thành phố nói riêng và tỉnh NinhBình nói chung Tuy nhiên cũng như các địa phương khác thuộc tỉnh và cảnước, bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đang là vấn đề cấp bách trongcông tác quản lý đất đai của thành phố Ninh Bình; số tiền bồi thường chiếm tỷ

lệ lớn trong tổng chi phí của dự án, ngân sách đầu tư của địa phương trong khicác vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai, mà chủ yếu là bồi thường khi thu hồiđất đang tiếp tục tăng về số lượng và tính chất, mức độ phức tạp; tác động xấuđến an ninh trật tự và phát triển kinh tế xã hội ở địa phương

Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu

“Đánh giá công tác GPMB thực hiện dự án cải tạo Quốc lộ 1A và dự án khu công nghiệp Phúc Sơn tại thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình”.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết những tồn tại,khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình

3 Yêu cầu của đề tài

- Tìm hiểu chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, giải phóng mặtbằng cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóngmặt bằng

- Xác định được những tồn tại, vướng mắc trong công tác bồithường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất dự án: cải tạo,

mở rộng Quốc lộ 1A đoạn qua phường Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình và

dự án xây dựng khu công nghiệp Phúc Sơn tại phường Ninh Sơn, thành phốNinh Bình

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải đáng tin cậy vàchính xác

- Các đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện

cụ thể tại địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất

* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trịquyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người

bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí

để di dời đến địa điểm mới

* Tái định cư đó là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằmthông qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất nằmtrong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đờisống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế xã hội Việc bố trí tái định cưcho các hộ dân được thực hiện bằng các hình thức có thể là: bồi thườngbằng nhà ở hoặc giao đất ở mới và có thể bồi thường bằng tiền để người bịthu hồi đất tự lo chỗ ăn ở, sinh hoạt của mình

Qua đây ta có thể hiểu bản chất của công tác bồi thường GPMB, hỗtrợ và tái định cư trong tình hình hiện nay không chỉ đơn giản là việc bồithường bằng tiền, vật chất khác cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trìnhthu hồi đất mà Nhà nước phải quan tâm đến đời sống của người dân sau khi

bị thu hồi đất, phải có những chính sách, biện pháp nhằm đảm bảo lợi íchcho những người dân, đảm bảo cho họ có được chỗ ăn ở ổn định, có điềukiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ để người dân có thể yên tâm sảnxuất phát triển kinh tế xã hội

* Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quanđến định giá các loại đất, di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xâydựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặcxây dựng một công trình mới trên đó Công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện cho tớikhi bàn giao mặt bằng quận, huyện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ

đầu tư

1.1.2 Đặc điểm, vai trò của công tác GPMB tính đa dạng, tính phức tạp

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là công việc trọng tâm, hếtsức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiềncủa Ngày nay, việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn

do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm GPMB liên quan đến lợi íchcủa nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bànnhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:

1.1.2.1 Tính đa dạng

Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện

tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau:

- Khu vực trung tâm đô thị (mật độ dân cư rất cao, giá trị đất và tàisản trên đất lớn, mức sống và trình độ dân cư cao);

- Khu vực ven đô (mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất: côngnghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa dạng, mức sống

và trình độ dân cư trung bình)

- Khu vực nông thôn, (mật độ dân cưthấp hơn, hoạt động sản xuấtchủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nôngnghiệp, mức sống và trình độ dâncư thấp)

Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến quá trình thực hiện côngtác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn,phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường,

hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địabàn

1.1.2.2 Tính phức tạp

- Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản

xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khitrình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khókhăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họcho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn khôngcho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cưtham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp làđiều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

- Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đếnđất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếpvới đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại dichuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xâydựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và

áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn;

- Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cưcũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

- Trình độ dân trí, sự hiểu biết của người dân ở từng khu vực, địađiểm khác nhau dẫn đến tính phúc tạp của từng dự án khác nhau

- Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước

và giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường khôngđược sự đồng thuận của người dân

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.2.1 Chính sách bồi thường và tái định cư của tổ chức WB và ADB

Theo ngân hàng thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu Á(ADB) thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtphục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộngphải đồng thời đảm bảo nguyên tắc đó là đảm bảo lợi ích cho những người

bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Từ đó tổ

chức WB và ADB chỉ ra rằng:

- Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đưa ra

đó là việc bồi thường, tái định cư sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt

và đưa ra những biện pháp giúp đời sống người bị ảnh hưởng được cảithiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập như trước khi

có dự án để đảm bảo tương lai, kinh tế xã hội được thuận lợi

- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo WB vàADB cũng phải được đảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:

+ Bồi thường về đất: Đối với đất nông nghiệp thì việc bồi thường chongười dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi đất là được bồi thườngbằng đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần vớiđất bị thu hồi nhất Đối với đất thổ cư thì được bồi thường cũng bằng đất thổ

cư có cùng diện tích và phải được người bị ảnh hưởng chấp thuận Tất cảquá trình giao đất bồi thường và tái định cư theo WB và ADB phải đượcdiễn ra vào thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi thực hiện dự án

+ Bồi thường tài sản trên đất: là bồi thường theo giá xây dựng mớiđối với tất cả các công trình xây dựng và quy định cụ thể thời hạn bồithường là trước 1 tháng khi thực hiện dự án

- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi đất làmảnh hưởng đến đời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì

sẽ được khôi phục thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thunhập khác bất kể là họ có bị mất nơi ở hay không

- Cũng theo quy định của tổ chức WB và ADB là phải thông báo đầy

đủ, công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, táiđịnh cư của dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọicách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạchhóa cũng như thực hiện công tác tái định cư Mặt khác, việc lập kế hoạchcho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là điều bắt buộc trong quátrình thẩm định dự án, mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng

người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án.

- Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy định của ngânhàng phát triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện

dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo nhữngthông tin khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm traxem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó cónhững kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt đượcthuận lợi nhất

1.2.2 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới

Mỗi một quốc gia trên thế giới đều có những đặc thù riêng về cáchtriển khai và thực thi chính sách bồi thường, GPMB sao cho phù hợp, thuậnlợi nhất đối với từng nước Với nỗ lực không ngừng của các Chính phủ ởcác nước trong việc hoàn thiện và nâng cao chính sách pháp luật về bồithường, hỗ trợ và tái định cư luôn nhằm khôi phục cuộc sống và khôi phụcnguồn thu nhập cho người bị ảnh hưởng, song mỗi chính sách của mỗinước đều có những ưu điểm và nhược điểm khác nhau, để từ đó Nhà nước

ta có những cách nhìn nhận đúng đắn, tiếp thu những tích cực nhằm hoànthiện hơn nữa hệ thống chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đểtrong thời gian tới chúng ta đưa việc thực thi chính sách này vào thực tế đạthiệu quả cao Ta có thể đi tìm hiểu chính sách bồi thường, GPMB ở một sốnước sau, cụ thể như:

1.2.2.1 Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai,gồm hai dạng: 1- đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước; 2- đất nông thôn vàngoại thành, ngoại thị thuộc sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa đổi mới nhấtnăm 2005 quy định: “Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thểcăn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi

thường” Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất

thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà

nước, còn trưng dụng thì áp dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ

thay đổi mục đích sử dụng đất mà thôi

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đấtthì người nào sử dụng đất sau đó sẽ phải có trách nhiệm bồi thường chongười bị thu hồi đất trước đó Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loạitiền đó là: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấpbồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợcấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai nhữngnăm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho cácloại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại Mức bồi thường cho giảitỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân cócuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằngđược giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm

Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn

vị xây dựng giải tỏa mặt bằng Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giảiphóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợbằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữagiá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợcấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở Việc bồithường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nôngthôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nôngthôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằngtiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổchức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhànước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượngkhác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đấtđai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể Theo đánh giá

của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành côngnhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đãxây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạtđộng tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân táiđịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư Thứ hai,năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyềncấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồithường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việcthực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ởnông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình

mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua củacác cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyềnthôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng Bên cạnhnhững thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư củaTrung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việclàm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằngtrước khi xây xong nhà tái định cư

1.2.2.2 Thái Lan

Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sởhữu đất đai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất chocác mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tàinguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích côngcộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cảcác thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải kháchquan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trêncác qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưngdụng đất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp

dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện íchcông cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích kháccho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đaivào các mục đích công cộng Luật qui định những nguyên tắc về trưngdụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứvào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành đền bùTĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê duyệt

dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC,trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa

ra toà án Ví dụ:

Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều

dự án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mụctiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn”thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhucầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và đượctham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ rahiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án

1.2.2.3 InĐônêxia

Ở Inđônêxia vấn đề di dân, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất được coi là sự “ hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi íchcộng đồng Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trongphạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số íttrường hợp bị thu hồi đất được xây dựng khu tái định cư Theo chính sáchcủa Chính phủ Inđônêxia thì vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3tiêu chí cơ bản sau:

+ Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bịmất trong quá trình thu hồi đất

+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện

phù hợp với cuộc sống của người dân.

+ Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhấtngười bị ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án

Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tốkhông thể thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề

di dân, tái định cư cho người dân trên cơ sở đó phải đảm bảo những nguyêntắc cơ bản sau:

+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của dự án để giảm thiểu việc didân bắt buộc khi triển khai dự án

+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường, hỗ trợ để triển vọng vềkinh tế, xã hội của họ được thuận lợi bằng trước khi có dự án

+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả càng cao càng tốt

+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ýkiến chi tiết về các phương án bồi thường

+ Chú ý đến tầng lớp người nghèo nhất trong đó có những ngườikhông hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai

1.2.2.4 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi chonên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sửdụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi nhưmột hình thức pháp luật

Thực hiện bồi thường theo luật pháp của Hàn Quốc được thực hiệntheo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộngđánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trìnhcông cộng Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thểđảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người

có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất.Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tàisản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗtrợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cungcấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình côngcộng cần thiết của Nhà nước

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đốivới đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngưnghiệp, khoáng sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

1.2.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng vàtái định cư khi thu hồi đất của Ngân hàng thế giới (WB), một số tổ chứcquốc tế khác và một số nước châu Á có thể rút ra một số kinh nghiệm đểtiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam, cụthể như sau:

1.2.3.1 Quan điểm

Các nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chứcquản lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giảiphóng mặt bằng khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết địnhthành công của sự đầu tư phát triển;

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắnvới việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phảiđược thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phảikết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấnthuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng;

1.2.3.3 Các giải pháp

- Lựa chọn phương án tái định cư ít nhất;

- Có sự tham gia của chính quyền địa phương, nhà đầu tư, cộng đồngdân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại;

- Có sự phối hợp của các tổ chức phi chính phủ, đại diện của nhữngngười thiệt hại trong quá trình thực hiện từ thiết kế, thi công đến khai tháccũng như theo rõi giám sát quá trình công việc tái định cư

- Chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án được quy định bởipháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở tầm quốc gia

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ ở Việt Nam

1.3.1 Giai đoạn thực hiện trước ngày 08/01/1988 (thời điểm Luật đất đai

năm 1988 có hiệu lực thi hành)

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định số TTg quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầutiên liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam Quy định như sau:

151 Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường haikhoản: Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên củaruộng đất bị trung thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt đượcgiúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quáncủa địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển [8].

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hạitrong Nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trongnhững năm 1960 Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khiHiến pháp 1980 ra đời

Hiến pháp 1980 ra đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,chính vì vậy việc bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiệnbồi thường, hỗ trợ nhà cửa, vật kiến trúc và những tài sản trên đất hoăcnhững thiệt hại tài sản do việc thu hồi đất gây nên

1.3.2 Giai đoạn thực hiện từ ngày 08/01/1988 đến trước ngày

15/10/1993 (thời điểm Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành)

Luật đất đai năm 1987 ban hành quy định về bồi thường cũng cơ bảndựa trên những quy định tai Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bịchuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ

để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyếtđịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị tríđều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụthể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ởđịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổchức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụngvào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng choNhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụngvào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn địnhcuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

Trên cơ sở thay thế hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 đềcao hình thức sở hữu toàn dân đối với nguồn tài nguyên đất theo hướngcủng cố quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất để sử dụng vào cácmục đích khác Điều 23 Hiến pháp 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của

cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì

lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặctrưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thịtrường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

1.3.3 Giai đoạn thực hiện từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

(thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành)

- Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 và thay thếcho Luật đất đai năm 1988 Điều 27 Luật Đất đai 1993 quy định: “Trongtrường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sửdụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” Luật nàycũng quy định về việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính giá trị tàisản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

- Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định

cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợGPMB theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này mang tính toàndiện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nướcthu hồi đất

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CPthay thế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng.Đặc biệt người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương

án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có nhữnghạn chế nhất định Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phùhợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho Nhà nước Đặcbiệt chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thựchiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửanằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đấttrước năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thựchiện chưa thống nhất dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên

cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhânvới hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Do vậy việc ápdụng hệ số K và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp vớithực tế dẫn đến giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không đồng tình,không chấp hành ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án

Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩncủa khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyềncác cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ củangười bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đờisống và sản xuất tại khu tái định cư

Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thuhồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thựchiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhànước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc,kiểm đếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéongười khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hìnhvốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn

Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủđiều kiện bồi thường về đất chưa quy định rõ dàng.

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/01/1998 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương phápxác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường vàmột số nội dung khác

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 cơ bảnkhông có sự thay đổi về quy định bồi thường so với Luật Đất đai năm 1993

- Ngày 29/6/2001, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều Luật Đất đai năm 2001 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2001).Theo đó, Điều 12 và Điều 27 Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung mộtcách rõ ràng, cụ thể hơn về trình tự, thủ tục trong quá trình thực hiện việcbồi thường về đất đai Đó là:

+ Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc,phương pháp xác định giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực

tế tại địa phương để tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhànước thu hồi đất

+ Ngoài việc được bồi thường, người bị thu hồi đất còn có thể được

hỗ trợ theo quy định của Chính phủ Trong trường hợp phải di chuyển chỗ

ở thì được mua nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụngđất để làm nhà ở

Nếu người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất thì

cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế Trongtrường hợp Chính phủ quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định cưỡng chế

1.3.4 Giai đoạn thực hiện từ ngày 01/7/2004 đến nay

1.3.4.1 Luật Đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003 (bao gồm cả Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sưng một số điều củaLuật đất đai năm 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể hiệnđường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta Những kết quả đạt được trongviệc thực hiện Luật đất đai năm 1993 là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh

tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội

Tuy nhiên, qua mười năm thực hiện Luật đất đai năm 2003, trướctình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai đãbộc lộ rõ những hạn chế, đó là:

- Pháp luật về đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý Vai trò đạidiện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước chưa được xác địnhtrong luật

- Pháp luật về đất đai chưa thực sư theo kịp với tiến trình chuyển độinền kinh tế thị, trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhậpkinh tế quốc tê có hiệu quả Luật đất đại quy định tương đối tập trung vàobiện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khicác mối quan hệ về kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít Chưa có đủ cácchế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điêu tiếtlợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường khi thu hồiđất, về đấu thầu đấu giá quyền sử đụng đất

- Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sửtrước đây về đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh Trong thực tế,vấn đề đòi lại nhà, đất vẫn tiếp tục xảy ra và còn có ý kiến khác nhau trong

xử lý Tình trang vi phạm pháp luật, tranh chấp, khiếu nại về đất, đai vẫntiếp tục là vấn đề bức xúc trong khi các quy định và chế tài giải quyết cònthiếu hoặc ít mang tính khả thi

- Nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng ở mức độ quyđịnh nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên việchiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp.Pháp luật về đất đai hiện hành vừa cồng kềnh vừa kém hiệu lực.

Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, thực hiện Nghị quyết số12/2001- QH11 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hộikhoá XI (2002 -2007), tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông quaLuật đất đai mới - Luật Đất đai năm 2003

1.3.4.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành nhiều củavăn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giáđất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủquy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất vàNghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trongnước, người Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sửdụng đất bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi

- Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyểnđổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

+ Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

* Bồi thường về đất:

- Nguyên tắc bồi thường:

1 Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định thì được bồithường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét

3 Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thuhồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theoquy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tàichính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

- Điều kiện để được bồi thường đất:

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện kiện sauđây thì được bồi thường:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật về đất đai.

2 Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theoquy định của pháp luật về đất đai

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhândân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là uỷ ban nhân dân cấp xã) xácnhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a, Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng

10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chínhsách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cáchmạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xãhội chủ nghĩa Việt Nam;

b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c, Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tàisản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d, Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắnliền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dâncấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ, Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ởtheo quy định của pháp luật;

e, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người

sử dụng đất

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy

tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký củacác bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưathực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật,nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địaphương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được

Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng ổn định, không

có tranh chấp

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờquy định tại khoản 1,2,3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất không có tranh chấp

7 Hộ gia đình, các nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyếtđịnh của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành ánhoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền đã được thi hành

8 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1,2,3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng

10 năm 1993 đến thời điểm có quy định thu hồi đất, mà tại thời điểm sửdụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ côngtrình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc;không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân cấp xã nơi cóđất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

9 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã

có quy định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cácnhân đó vẫn sử dụng

10 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình,đền chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xãnơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng vàkhông có tranh chấp

11 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a, Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụngđất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b, Đất chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trảcho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

c, Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

* Bồi thường về tài sản

- Nguyên tắc bồi thường tài sản:

1 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bịthiệt hạ, thì được bồi thường

2 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất màđất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụthể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

3 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhànước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

4 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụngđất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệtthì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có Quyết định thu hồiđất được công bố thì không được bồi thường

6 Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dỡ và dichuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắpđặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ bannhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ởđịa phương

+ Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờtạo lập chỗ ở mới bố trí vào khu tái định cư, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc

hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ ổn định đời sống:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nướcthu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn địnhđời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trongthời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đếncác địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế

- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 12 tháng Mức hỗ trợ bằngtiền cho 01 nhân khẩu/ 01 tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giátrung bình tại địa phương

+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinhdoanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30%một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kếtrước đó được cơ quan thuế xác nhận Mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quyđịnh cho phù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồiđất trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi

nghề cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thểđược hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định.

+ Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề được thực hiện chủ yếu bằnghình thức cho đi học nghề tại cac cơ sở dạy nghề

- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữ nhà nước: Hộ gia đình,

cá nhân thuê nhà không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thuhồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí dichuyển

- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn: Trườnghợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗtrợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; tiền hỗ trợ được nộpvào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của

xã, phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng côngtrình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn

- Hỗ trợ khác: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịchUBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đờisống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủtướng Chính phủ quyết định

- Xác định khu dân cư để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trongkhu dân cư:

1 Khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn quy định tạikhoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được xácđịnh theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của làng, bản, thôn,

ấp, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự

2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địaphương quy định cụ thể việc xác định ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoàicùng quy định tại khoản 1 này

c Tái định cư:

- Tái định cư: Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quyđịnh mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong cáchình thức sau:

+ Bồi thường bằng nhà ở;

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;

+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

- Lập và thực hiện dự án tái định cư:

+ Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địaphương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩmquyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự ántái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

+ Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quyđịnh hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng

- Bố trí tái định cư:

+ Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí táiđịnh cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyểnchuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khaiphương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thuhồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung thông báogồm: Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng

lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí các hộ vào tái địnhcư

+ Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự ántái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặtbằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

+ Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khutái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư