10 bài tập mẫu môn định giá tài sản

ght út đất 4uøw 2 k` dâg dé we ye Mat afd Soo Mới, - Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 0,2 tỷ đồng, hợp pháp về quyền đối với BĐS,

TS, Nguyễn Minh Hoàng - HVYTC _ | 19/04/2014

HOC VIEN 1 TAI CHINH ¬"

BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀISẢN - -.°:

Neu 0ï + noe wry

I PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỤC TIẾP: ^ | | 7

- Biệt thự Sao Mai có diện tích 400 m”, hợp pháp về các quyền đối với BĐS ¬

- Biệt thự A cạnh biệt thự Sao Mai, giống Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 5, 5 tỷ

đông ght út đất 4uøw 2 k` dâg dé we ye Mat afd Soo Mới,

- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 0,2 tỷ đồng, hợp

pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với phương thức thanh.toán: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 nam

Trong đó, trả ngay lần đầu 4,6 tỷ đồng, đợt hai 2,331.496.396 tỷ đồng, đợt ba 2.449.550.916 tỷ đồng, đợt bốn

giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được ban voi gia eat

+ Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất cho diện tích đất không có tranh chấp và sử dụng Ổn định từ trước i"!

TS, Nguyễn Minh Hoàng -NVTC _ + 804

giá đất ất đo NHÀ nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức

+ Lãi suất tiền gửi Ngân hang ky han | nam 7%/năm; 2 2 nam 8%/nam; 3 nam 9%/nam: 4 năm I0%/năm

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng

Ana LAE Hives SAS Cand AE UMA Moen Hoan} OUI LAM BOE ĐẾN ĐO GOON MD NE AS BN SONS Anes mR ld EL ED AS ENN Li) Some Smee BAN TƯ RUE Rae Sent Peel Une nie Sim PER SOM ĐO G Bae Paw HN the

ng, SOV ER › Minh Hoang — ~ Bo: mon ‘Dinh giá tài sản - Học viện Tài chính

| tho về Sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat tinh bang 00%

TS Nguyễn Minh Hoàng - HVTC SỐ 5 19/04/2014

ĐÁP ÁN BÀI SỐ 4:

a Phan tích các điều kiên và các giả thiết; 4/4

- Mục đích của định giá tru seo Ale ith bc tt at L ung cub Taw!

9Ð @ 990% 68994 0 0 0 4 00 6 6 60 6© 90 600 6 9 e9 6 9 900 đ 0 6v

9 8 6ð 2 099 9® 6 0% 49 66 # ứ %2 8 ®p 00069060 sang

b Tính toán cu thể:

- Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:

9Ô 48 %4 ® 600600 3% 96 49 0 0 9 2 499% 960 %0 4 5820909 96 4688606 62 469 0 48 6® 26 090 0090900009006 420909 90 60009900 0% 4 & 6 0 68

- Giá trị B điều chỉnh lại cho giống với Sao Mai:

xu “de

q

Giá trị C điều chính lại để so sánh với biệt thự A:

“8 § 89 R8 ĐO" È PP PO4 $6 6.60 E6 h4 90 SON Bo 9n 0 6 4€ 8 8ð 6 9 8 9996 9 0 2Ó 0 8 9 9 6 9 6d R56 9 ĐH l6 8 6 6 na d 9n SỐ

FANN

Đối chiếu giá trị của các BĐS biệt thự B và C đã điều chỉnh: 12,5 sor ys

ổ tỷ đồng và 13 tý đồng có thể xác định ỐTTTT của biệt thự Sao Mai là: 12,79 ty đồng Làm tròn 12,8 tỷ đồng Ag

‘

TS Nguyễn Minh Hoàng - HVTC | 7 _— 19/04/2014

Bài số9: — Mức tiên cho thuê một bất động sản là 40.000 ỦDSD/ năm, trong thời hạn 30 năm

Thoda thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD,

và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD |

1 Hay ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì

_ người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13%

2 Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời ' trung bình trên thị trường vốn đầu tư?

ĐÁP ÁN BÀI SỐ 9:

- Giá trị hiện tại của khoản thu nhập 40 nghìn USD trong 30 năm:

TS Nguyễn Minh Hoang - Bộ môn Định giá tài sản - Học viện lài chính.

ts Meuvén Minh Hoang - NV TC 8

tare 0m tt Prue Sm cnet Si See Gem RON wt met Sin em SONY mah Sune Sim She st meet met Sind Gin Seat fat Gat nw EE St OO ww ee Sh mS Fares Se Ste RD Si Goel wh SiN Sm mn eth im Sane ae fm Ka chem mit ems Re fy mum hm Sa

b Gï⁄ trị của quyền sở hữu vĩnh viễn:

uệu dợ2

Sues ugs

nep

Ryu

ovo ÁyW)

| on8u nep

ueg

(J2Ip

ovis rysd

aX

duep uyor

79, Mưuyên Minh Hoàng - HY PC 10 19/04/2014

II, PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ:

1, Tài liệu về bất động sam A:

- Dién tich dat 300 m’, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

“^^

- Công trình Xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép điện tích sàn xây

dung 120 m’

_= Hao mồn của các kết cấu chính: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%,

cầu thang 87,5% cửa 23,1%

+ Một lô đất trống bén canh dién tich 250 m* khong c6 gidy to hop 1é vé quyén sit dung dat,

không có tranh chấp, sử đụng ổn định sau 15/10/1993 vừa được bán với giá 225.000.000 ả

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị tí là l 200.000 đ/m'

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trongtổng giá trị công trình: mái 4%, tường 12%,

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m”

+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 ä

+ Tiền thu sử dụng đất để hoàn chỉnh về pháp lý tính bằng 100% giá đất NN quy định

"nay

Hô HỌA HOBỔẠ

BAL 9: a, = 279.815 USD b= 411, 485USD |

BÀI 10: a,3.148,2 trổ; b 5, 506, 2 trẻ; C, "ăn năm; cứ, năm: 3 tháng 5 ngày

BÀI 11: 1.165,113 USD; BÀI 12: 1.325 tr; BÀI 13: 725 trả

BÀI 14: 725 trá BÀI 15: 224.834 USD

BÀI 16: 55.500 USD; 75.000 USD; BÀI 17: 21,6 trả

TS Nguyễn Minh Hoàng - Bộ môn Định giá tài sản - Học viện Tài chính.

2 2

~~”

WAC TS: a T= 20% b Dong cua nha may

BAT 19: Dam phan trong khoang: 5 - 119 USD/ cp

Sul phan fi tý vớ xa hi &