Luận văn Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông – Hà Nội

Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịchvụ công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sửdụng: nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 2

1 Tính cấp thiết của đề tài 2

2 Mục tiêu nghiên cứu: 3

3 Phương pháp nghiên cứu: 3

4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: 3

5 Bối cảnh nghiên cứu: 3

5 Nội dung nghiên cứu: 3

6 Kết quả đạt được 4

PHẦN NỘI DUNG 5

CHƯƠNG I: VÀI NÉT VỀ THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ MỖ LAO 5

1.1 Khái quát tình hình phát triển các đô thị mới ở Hà Nội 5

1.2 Thực trạng các khu đô thị mới: 7

1.3 Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội 13

1.3.1 Đồ án đưa ra một số chỉ tiêu kiến trúc, kỹ thuật cơ bản sau : 13

1.3.2 Bố cục quy hoạch kiến trúc 13

1.4 Thực trạng quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội: 14

CHƯƠNG II: CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC 17

2.1 Các khái niệm cơ bản 17

2.2 Cơ sở pháp lý 21

2.3 Cơ sở thực tiễn 25

2.3.1 Điều kiện của khu đô thị Mỗ lao- Hà Đông- Hà Nội 25

2.3.2 Kinh nghiệm trong nước và quốc tế 30

- Kinh nghiệm trong nước: 30

- Kinh nghiệm quốc tế: 31

CHƯƠNG III QUY CHẾ QUẢN LÝ QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI MỖ LAO - HÀ ĐÔNG - HÀ NỘI ĐẢM BẢO PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG 36

3.1 Những vấn đề chung 36

3.2 Nội dung quy chế quản lý bao gồm: 40

3.2.1 Các điều khoản chung: 40

3.2.2 Các quy định cụ thể đối với các khu vực 49

1 Phân chia khu vực: 49

2 Quản lý quy hoạch một khu vực cụ thể 58

3.2.3 Tổ chức thực hiện- thanh kiểm tra 79

3.2.4 Khả năng áp dụng: 86

PHẦN KIẾN NGHỊ - KẾT LUẬN 88

PHỤ LỤC KÈM THEO 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Xu thế đô thị hóa đã biến nhiều vùng đất nông nghiệp thành nhữngkhu đô thị mới, những khu công nghiệp rộng lớn, đây là xu hướng phát triểntất yếu của chúng ta để thực hiện sự nghiệp CNH-HĐH đất nước Tuy nhiênbên cạnh những mặt được của việc phát triển các khu đô thị mới, chúng tacũng cần nhận diện những bất cập xuất phát từ sự phát triển này đối với toàncảnh đô thị, đặc biệt tại Hà Nội

Một thực tế cho thấy, các khu đô thị mới đã một phần nào đó giảiquyết tốt vấn đề trước mắt – nhu cầu nhà ở, giải tỏa lượng dân vào nhữngkhu vực trung tâm đồng thời điều hòa dân số tại các đô thị lớn Tuy vậy, quátrình điều hòa dân số chỉ có thể tiến triển một cách lâu dài và ổn định khichúng ta kiểm soát được sự phát triển nội tại của nó Việc đặt ra những quyđịnh nhằm điểu chỉnh hành vi của những đối tượng liên quan tới sự pháttriển nội tại của các khu đô thị đang là vấn đề bức xúc, đó cũng chính làcông tác lập và triển khai việc thực hiện các quy chế quản lý khu đô thị.Quản lý quy hoạch luôn là khâu đầu tiên để tạo tiền đề thực hiện các côngtác tiếp theo Trên thực tế, đa số các khu đô thị mới tại Hà Nội, việc quản lýxuyên suốt chưa được tiến hành ngay từ giai đoạn đầu dẫn tới tình trạng quátải, xuống cấp và phát triển thiếu bền vững về sau này Nhiều khu đô thị mớiđược quy hoạch và triển khai xây dựng nhưng chưa có quy chế quản lý thậm

chí chưa có hồ sơ thiết kế đô thị Chính vì vậy, việc đề xuất Xây dựng quy

chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông – Hà Nội là rất

cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quy hoạch khu đô thị mới

Mỗ Lao Hà Đông –Hà Nội

- Nghiên cứu quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới theo hướng

phát triển ổn định, phù hợp với quy hoạch và có sự quản lý đồng bộ

3 Phương pháp nghiên cứu:

- Khảo sát, điều tra

Khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội

+ Đối tượng nghiên cứu:

Công tác quản lý quy hoạch trên địa bàn nghiên cứu; những tácnhân ảnh hưởng tới quá trình quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao

5 Bối cảnh nghiên cứu:

Dự án khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội đang trong quátrình tiến hành triển khai xây dựng theo quyết định số 1101/QĐ – UB ngày18/08/2005 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà tây cũ, nay thuộc Hà Nội

5 Nội dung nghiên cứu:

- Vài nét về thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội và khu

đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội

- Các cơ sở khoa học liên quan tới quá trình ra quy chế quản lý quyhoạch

- Đề xuất quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao

- Kết luận, kiến nghị

6 Kết quả đạt được

- Đưa ra cách thức và những điểm đặc trưng của công tác lập quy chếquản lý quy hoạch áp dụng đối với khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội

- Đưa ra mô hình quản lý: chia tách chức năng nhiệm vụ của ban quản

lý dự án trong công tác quản lý hành chính và công tác thực hiện

- Xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của đối tượng tham gia đầu tư xâydựng, tiếp nhận, quản lý các công trình thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao

Toàn cảnh khu đô thị Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG I: VÀI NÉT VỀ THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ MỖ LAO

1.1 Khái quát tình hình phát triển các đô thị mới ở Hà Nội

1 Đặc điểm tổ chức không gian các khu đô thị mới (1994 đến nay)Bối cảnh phát triển:

Cụm từ “khu đô thị mới” (KĐTM) xuất hiện ở Hà Nội vào năm

1994, khi mà xã hội đã bắt đầu nhận ra những mặt trái của việc phát triển ồ

ạt nhà chia lô, manh mún không theo quy hoạch Khái niệm “khu đô thịmới” chỉ thật sự ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CPngày 08/7/1999 Theo nội dung của Nghị định, “khu đô thị mới” là khu xâydựng mới tập trung theo dự án, được đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoànchỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu, được gắn với một đô thị hiệncó

Giai đoạn trước 1998, xây dựng KĐTM ở Hà Nội mới ở mứcthăm dò nhu cầu của người dân Các KĐTM tiêu biểu cho giai đoạn nàynhư: Định Công, Linh Đàm, Trung Yên, Đại Kim, Đô thị Khoa học NghĩaĐô v với quy mô đầu tư không lớn, cơ cấu các loại hình nhà chung cư vẫncòn lẫn nhà chia lô Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải đầu tư đồng bộ hạtầng kỹ thuật với công trình kiến trúc

Giai đoạn 1998-2001, được đánh dấu khởi đầu bằng quyết địnhphê duyệt quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ số 108/1998 QĐ-TTg ngày20/6/1998 và mốc cuối bằng quyết định 123/QĐUB ngày 06/12/2001 của

Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về tỷ lệ các loại nhà ở trongKĐTM Trong đó nhà ở thấp tầng là 40%, nhà ở cao tầng là 60% Tiêu biểu

nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Trung Hòa Nhân Chính, PhápVân, Tứ Hiệp, di dân Hai Bà Trưng, Bắc Định Công, Dịch Vọng, LàngQuốc Tế Thăng Long, Cầu Diễn, Hạ Đình, Mỹ Đình…

Giai đoạn 2001-2004 là giai đoạn các KĐTM của Hà Nội chỉcòn nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt thự Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giaiđoạn này là các khu Mỹ Đình I,II; Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu Bươu, SàiĐồng v.v

2 Đặc điểm chung về quy hoạch - kiến trúc khu đô thị mới

Một đặc điểm rõ rệt có thể thấy về quy hoạch các khu đô thị mới trênđịa bàn Hà Nội đó là tình trạng nhầm lẫn giữa khái niệm khu đô thị mới vớitính đồng bộ về kết cấu hạ tầng và nhóm nhà ở mới – một khái niệm để chỉcác khu nhà ở mới được xây dựng nhằm mục đích chính để ở, ví dụ như khu

đô thị mới Trung Yên – quận Cầu giấy với quy mô chỉ vào khoảng 37.5 ha

và dân số dự kiến là 17.000 người; hoặc khu đô thị mới Mễ Trì Hạ - Từ liêmvới quy mô là 13.79 ha và dân số dự kiến là 47.000 người, bên cạnh đó cũngxuất hiện các khu nhà ở với quy mô lên tới 20 ha ( khu di dân Đền Lừ I –Quận Hai Bà Trưng)

Hình khối kiến trúc nặng nề, trong thiết kế không tính đến yếu tố củađịa phương như : vật liệu; bản sắc, khí hậu đặc thù v dẫn đến tình trạng đơnđiệu, thiếu thẩm mỹ và gây cảm giác nhàm chán của người dân khi tới cáckhu đô thị

Trong những năm gần đây, trên địa

bàn Hà Nội có rất nhiều khu đô thị

mới được xây dựng, vào khoảng 45

khu như: Khu đô thị mới Mỹ Đình-

Từ Liêm, Dịch Vong- Cầu Giấy;

Đông Ngạc- Cổ Nhuế- Từ Liêm.v.v

Tuy nhiên, Hà Nội vẫn chưa đáp

ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở

cho người nghèo, người thu nhập

thấp, công chức, viên chức Đặc biệt

còn nhiều bất cập tại hầu hết các đô

thị mới Trên địa bàn thành phố Hà

Nội hiện đã và đang triển khai xây

dựng hơn 140 khu đô thị mới với

trên 400 nhà cao tầng; xây dựng

mới khoảng 6 triệu m2 nhà ở, diện

tích bình quân đạt 7,5m2/đầu người

Hình 2:Một kiểu cơi nới tại khu đô thị mới

Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội đã gópphần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệum2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng caochất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,khớp nối với khu dân cư cũ

1.2 Thực trạng các khu đô thị mới:

Các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội được quy hoạch theo xuhướng mở rộng về diện tích Nhiều tuyến đường được mở và thực hiện cơchế đổi đất lấy hạ tầng, lấy công trình, nhằm cân đối nguồn vốn đã dẫn đếntình trạng phân lô bán nền, sinh ra những đô thị có nhiều nhà ống, đi ngượilại với các xu hướng quy hoạch mới

Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịch

vụ công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sửdụng: nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu đô thị mới là rất cầnthiết- một thực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liên kế, nhàbiệt thự người dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư- việc giaodịch đã làm cho lượng xe trong khu đô thị lớn hơn rất nhiều so với tính toándẫn tới tình trạng xe đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần dotình trạng quản lý yếu kém; tình trạng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuậtđặc biệt là hệ thống giao thông trong và ngoài khu đô thị Các khu đô thịmới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thểchung của đô thị Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà caotầng làm hàng rào quây xung quanh các khu đất và ở giữa là các dãy nhàthấp tầng Một sự chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫngkhông gian cũng như sự rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầngtrong cùng một dự án hoặc của hai dự án ở hai bên đường Khu biệt thự, nhàliền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc Mật độ xây dựngcao và hệ số sử dụng đất lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, khônggian công cộng Hầu hết các khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xãhội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe

Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng

kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thìcòn nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bênngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêmchỉnh

Vai trò của cộng đồng chưa được phát huy, không một người dân nàođược phép tham gia vào công tác quản lý tại nơi mình sinh sống, không có

một ban quản trị nào đại diện cho người dân để đòi quyền lợi Chủ đầu tưthành lập các Ban quản lý- những người này đảm nhận tất cả các công việc,bao gồm cả quản lý các hoạt động của khu đô thị.

Giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp,công chức, viên chức luôn là vấn đề bức xúc của các nhà quản lý Trên thực

tế khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội không được chủ đầu tư giành đấtcho quỹ đất ở để bổ sung vào quỹ đất của Thành phố nhằm phát triển nhà ở

xã hội ( từ 10% đến 20% diện tích dự án), đó là một thực trạng nhức nhốikhông chỉ Mỗ Lao gặp phải mà đa số các dự án kinh doanh hạ tầng, xâydựng nhà để bán đang đối mặt

Đặc biệt, việc thiếu cơ chế quản lý đặc thù cho từng khu đô thị đã vàđang gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch vàđịnh hướng Qúa trình quản lý về quy hoạch, kiến trúc tỏ ra yếu kém Đa sốcác dự án khu đô thị đều tiến hành theo hình thức hoàn thành từng hạngmục, đôi khi hạ tầng xã hội được đầu tư và làm mới sau, thậm chí khi nhà ởthương mại đã đưa vào khai thác sử dụng Chủ đầu tư chịu trách nhiệm vậnhành các khu đô thị Một hình thức mua bản chủ yếu đó là “bán đất có hạtầng”, nhằm mục đích thu hút đầu tư cho các hạng mục công trình khác,ngoài ra do tính ràng buộc pháp luật chưa cao, đã xảy ra tình trạng chủ đầu

tư bán đất khi chưa xong hạ tầng; đất đai được giao dịch không có cơ quannhà nước làm chứng dẫn tới tình trạng đầu cơ, khiếu kiện của người dân.Sau khi đưa vào sử dụng, đặc biệt tại các chung cư cao tầng đã xuất hiện tìnhtrạng thiếu quản lý dẫn tới tình trạng công trình thiếu đi khâu bảo trì bảodưỡng, Việc quản lý kiến trúc cũng trở nên khó khăn và không thể thực hiệnđược do không có văn bản quy định riêng

Hình 3: Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu đô thị Việt nam

Khái quát một số nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên:

- Các khu đô thị mới nhiều khi được xây dựng bởi những áp lựckhác nhau (tham vọng đầu tư, nhu cầu bán nhà, giải quyết vấn đề nhà ở, đầu

cơ bất động sản v)

- Quy định mang tính ràng buộc chưa cao, ban quản lý các khu đôthị hoạt động không hiệu quả một phần do năng lực yếu kém, một phần dotính nghiêm túc của các cán bộ quản lý chưa cao

- Nguyên nhân từ các nhà quản lý, để phê duyệt một dự án cần tuânthủ các quy định pháp lý và phải thông qua quy hoạch vùng, quy hoạchchung và quy hoạch chi tiết Tuy nhiên, nhu cầu lập các dự án khu đô thịmới lại rất đa dạng trong khi các quy hoạch nói trên có khi chưa hoàn chỉnhhoặc chưa có, vấn đề đó tạo ra hiện tượng manh mún, khó kiểm soát Nhưvậy có thể nói, vấn đề quản lý từ cấp cơ sở cũng như những văn bản mangtính chất ràng buộc các đối tượng hưởng lợi từ dự án là rất cần thiết và cần

được bổ sung kịp thời Đây có thể được hiểu là thủ tục hành chính và côngtác triển khai còn nhiều bất cập.

- Nguyên nhân khách quan, các khu đô thị đa phần ở giai đoạn mớiđưa vào hoạt động, thể chế gặp khó khăn trong việc đi trước đón đầu

Hình 4: Bãi đỗ xe không được quan tâm

Hình 5: Môi trường không đảm bảo, mĩ quan đô thị thiếu quan tâm đúng mức

1.3 Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội

1.3.1 Đồ án đưa ra một số chỉ tiêu kiến trúc, kỹ thuật cơ bản sau :

a) Chỉ tiêu kỹ thuật: Tuân thủ cơ bản các chỉ tiờu kinh tế kĩ thuật của đồ

án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỉ lệ 1/2000 được duyệt

về các chỉ tiêu quy hoạch san nền, đấu nối cấp điện, đầu nối cấp nước,đấu nối thông tin liên lạc với các hệ thống điện, nước, thông tin liênlạc giáp ranh giới khu đô thị Tiêu chuẩn đất : 40 m2/người

b) Quy mô dân số: khoảng 15 500 người

c) Quy hoạch hệ thống nhà cao tầng có tầng cao trung bình 17 – 41 tầng

1.3.2 Bố cục quy hoạch kiến trúc

1./ Các khu chức năng

Các loại nhà ở trong khu vực dự án gồm có: nhà ở cao tầng, nhà ở liền

kế kiểu dãy phố và nhà ở biệt thự, nhằm đáp ứng cho nhiều đối tượng có nhucầu ở khác nhau trong đó chú trọng xây dựng nhà ở cao tầng và nhà ở liền

kế

Các công trình hành chính, dịch vụ công cộng của khu ở bao gồm: trụ

sở UBND phường Mỗ Lao, công an phường, trường tiểu học, trường THCS

Mỗ Lao (đang xây dựng), nhà trẻ mẫu giáo, trạm y Tế ( được bố trí trong cácnhóm nhà ở), trung tâm thương mại (siêu thị và chợ), công trình TDTT (bểbơi, sân tennis, sân cầu lông ), công viên, trung tâm phường Mỗ Lao vớicác công trình dịch vụ văn hoá và vui chơi giải trí

Các cơ sở đầu mối hạ tầng kỹ thuật: bưu điện, trạm biến thế, trạm cứuhoả, trạm xăng dầu , trạm bơm thoát nước bẩn và nước sinh hoạt

2 Quan điểm và nguyên tắc chung:

- Hạn chế đến mức tối đa việc phá dỡ, di chuyển nhà cửa

- Tạo dựng bộ mặt cảnh quan cho một khu ở hoàn chỉnh

- Đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án Điều chỉnh Quyhoạch chi tiết sử dụng đất tỉ lệ 1/2000 đó được phê duyệt

- Khu Mỗ Lao được thiết kế với mục tiêu tạo một khu đô thị mới đượcđầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ về kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹthuật phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội hiện nay cũng như saunày

- Quá trình thi công đang được tiến hành theo hồ sơ đã được duyệt

- Tiến trình lập và thực hiện quy hoạch thuần túy như sau (suy ra chưaxuất hiện khâu quản lý và thực hiện quản lý quy hoạch được duyệt)

1.4 Thực trạng quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà

Đông-Hà Nội:

Cơ cấu tổ chức:

UBND Thành phố Hà Nội thống nhất việc quản lý khu đô thị UBNDthành phố Hà Đông là cơ quan đầu mối phối hợp với các ban ngành có liênquan giúp Thành phố thực hiện việc quản lý các vấn đề lien quan trong khu

đô thị mới Mỗ Lao theo đúng với quy hoạch và dự án được duyệt

Trong giai đoạn dự án đang triển khai việc quản lý vận hành và tổ chứcthực hiện các dịch vụ công ích sẽ do Ban quản lý dự án thành lập một tổchuyên trách thực hiện

BỘ PHẬN QUẢN

LÝ CÁC KHU CHỨC NĂNG

BAN QUẢN LÝ KHU ĐÔ THỊ MỖ LAO

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ

HÀ NỘI

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ

HÀ ĐÔNG

Quá trình quy hoạch đã được tiến hành, tuy nhiên, thực tế tồn tại nhiềubất cập

 Cũng như các dự án khu đô thị mới đang và đã được tiến hành trênđịa bàn Hà Nội, đô thị mới Mỗ Lao chưa xác định một cách chínhxác một quy trình quản lý hoàn chỉnh từ khâu lập quy hoạch chotới quá trình hoạt động của khu đô thị nhằm đảm bảo tính đúng đắncủa dự án đồng thời tạo lập một không gian sống đảm bảo cho cưdân trong khu đô thị và vùng lân cận

 Chức năng và nhiệm vụ của Ban quản lý dự án khu đô thị hiện naycòn mang tính chồng chéo Ban quản lý dự án khu đô thị phải chịu

sự quản lý, chi phối của nhiều cơ quan nhà nước như UBND thànhphố, sở Xây dựng, chính quyền địa phương cấp phường…

 Kiến trúc đường phố không được định hướng rõ ràng

 Qúa trình quản lý không gắn kết với quá trình ra và lập quy hoạch

 Không có sự kiểm soát phát triển về cơ học và nội tại các côngtrình, bao gồm cả việc ra tăng dân số đô thị một cách quá mức dẫn tới tìnhtrạng không thể đáp ứng đủ về dịch vụ đô thị

 Thiếu cơ chế thực thi của công cụ quản lý bao gồm các quy địnhriêng, những hợp đồng chặt chẽ giúp người dân và chủ đầu tư đối thoại bìnhđẳng trong nền kinh tế thị trường

CHƯƠNG II: CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC 2.1 Các khái niệm cơ bản

- Khái niệm Khu đô thị

Theo QCXDVN 2008 quy định Khu đô thị là khu vực xây dựng một

hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể

có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng

Theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05 tháng 01

năm 2006 Về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới quy định “Dự án khu

đô thị mới” (sau đây gọi là dự án cấp 1) là dự án đầu tư xây dựng một khu

đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thịhiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng đượcxác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc mộttỉnh

Khu nhà ở mới (new residential areas – new housing areas): những

khu ở được xây dựng mới tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ

hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ thống nhà ở và các công trình công cộng khác

để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh Các khu ở mớithường được xây dựng tại các khu vực phát triển của một đô thị hiện có hoặcmột đô thị mới đang hình thành

- Khái niệm Phát triển bền vữngKhái niệm về phát triển bền vững hiện nay được nhiều tổ chức và cácnhân định nghĩa dưới các góc độ khác nhau Tuy nhiên, năm 1987 trongbasocáo của Hội đồng thế giới về Môi trường và Phát triển (WCED) nhan đề “Tương lai chung của chúng ta” cụm từ “Phát triển bền vững” lần đầu tiênđược sử dụng một cách chính thức trên quy mô quốc tế và được định nghĩanhư sau:

“Phát triển bền vững là sự phát triển để đáp ứng những yêu cầu của hiện tại, nhưng không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ mai sau”

Còn theo định nghĩa của ủy ban Brundtland cho rằng “ phát triển bền vững là một loại phát triển lành mạnh vừa đáp ứng được nhu cầu hiện tại lại vừa không xâm phạm đến lợi ích của các thế hệ tương lai”

Theo định nghĩa về phát triển bền vững của hội bảo vệ thiên nhiên và

môi trường việt nam (VACNE) “Phát triển bền vững là sự phát triển sử dụng tài nguyên thiên nhiên, điều kiện môi trường hiện có để thỏa mãn nhu cầu của các thế hệ con người đang sống, nhưng phải đảm bảo cho các thế

hệ tương lai những điều kiện tài nguyên và môi trường cần thiết để họ có thể

có cuộc sống tốt hơn ngày nay.”Điều này gần như là mục tiêu lớn của sự

phát triển hiện nay của mọi quốc gia trên thế giới Năm 1991 Nhà nước ta đãcông bố Kế hoạch Hành động Quốc gia về Môi trường và Phát triển Bềnvững Năm 1992 nước ta đã cùng hầu hết các nước trên thế giới ký bản

Tuyên ngôn về Môi trường và Phát triển Bền vững của Hội nghị các nguyênthủ của các quốc gia trên thế giới họp ở Rio de Janiero, Brazil Trong báocáo chính trị Đại hội IX của ĐCSVN đã xác định sự phát triển của nước ta là

sự “phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững” Nước ta tiếp tục tham gia

các hội nghị quốc tế về phát triển bền vững Rio +5 và Rio +10, ngày17/8/2004 Thủ tướng Chính phủ nước ta đã ban hành Định hướng Chiếnlược Phát triển Bền vững ở Việt Nam (Quyết định 153/2004/TTg)

Như vây các định nghĩa đều thống nhất ở điểm chung đó là phát triển

bền vững là một sự phát triển tồn tại lâu dài, phát triển có tính lành mạnh,

trong đó sự phát triển của cá nhân này không làm thiệt hại đến lợi ích của cánhân khác, sự phát triển của cá nhân không làm thiệu hại đến lợi ích củacộng đồng, sự phát triển của cộng đồng người này không làm thiệt hại đếnlợi ích của cộng đồng người khác, sự phát triển của thế hệ hôm nay khôngxâm phạm đến lợi ích của các thế hệ mai sau và sự phát triển của loài ngườikhông đe dọa sự sống còn hoặc suy giảm nơi sinh sống của các loài kháctrên hành tinh (các loài cộng sinh) Bởi vì sự sống còn của con người là dựatrên cơ sở khai thác tiềm năng của các loài khác, dựa trên cơ sở duy trì đượcsản lượng, năng suất tự nhiên, khả năng phục hồi và sự đa dạng của sinhquyển

Hiện nay khái niệm “Phát triển bền vững” được sử dụng khá phổ biến,

về cơ bản khi xem xét sự phát triển bền vững của một lãnh thổ cụ thể haymột quốc gia, người ta đều thống nhất phải xét tới sự lồng ghép ít nhất là bamặt : Tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường Ngoài bamặt chủ yếu này, có nhiều người còn đề cập tới những khía cạnh khác củaphát triển bền vững như chính trị, văn hóa, tinh thần, dân tộc.vv và đòi hỏi

phải có sự tính toán và cân đối chúng trong khi hoạch định chiến lược vàchính sách phát triển kinh tế.

- Công trình hạ tầng xã hội là các công trình bao gồm nhà ở, Cáccông trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao,thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác; Các công trình quảngtrường, công viên, cây xanh, mặt nước; Các công trình cơ quan hành chính

đô thị và Các công trình hạ tầng xã hội khác

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm Hệ thống giao thông; Hệthống cung cấp năng lượng; Hệ thống chiếu sáng công cộng; Hệ thống cấpnước, hệ thống thoát nước; Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môitrường; Hệ thống nghĩa trang;Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác

- Quy hoạch xây dựng được hiểu là việc tổ chức hoặc định hướng

tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống côngtrình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp chongười dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợiích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triểnkinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường Trong giới hạn

về thời gian và phạm vi nghiên cứu cũng như khả năng của mình, đề tài chỉ

đề cập tới công tác quy hoạch xây dựng một khu đô thị cụ thể - khu đô thịmới Mỗ Lao thuộc Quận Hà Đông Thành phố Hà Nội và các công tác quản

lý liên quan tới quy hoạch, đó là Quy hoạch kế hoạch phát triển, tổ chứckhông gian, kiến trúc cảnh quan nhằm đảm bảo yếu tố ổn định và địnhhướng cho tương lai

- Quản lý quy hoạch là công tác bao gồm việc ban hành các quy

định về quy hoạch, kiến trúc và các chính sách thu hút đầu tư, quản lý việcxây dựng công trình theo quy hoạch, quản lý việc cắm mốc, quản lý việc

xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và ra các quyết định xử phạt

nhằm đảm bảo quy hoạch được thực hiện

2.2 Cơ sở pháp lý

Văn bản pháp quy liên quan

1 Hệ thống văn bản Luật của Việt Nam: Luật xây dựng 2003; Luậtnhà ở 2005

2 Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2008 vềviệc ban hành “ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” Thểhiện những quy định bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình lập, thẩm định vàphê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng; là cơ sở pháp lý để quản lý việcban hành, áp dụng các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng và các quy định vềquản lý xây dựng theo quy hoạch tại địa phương

3 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 củaChính phủ quy định về quy hoạch xây dựng Nghị định này Luật Xây dựng

về lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch xây dựng; về điều kiện đốivới tổ chức và cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng

Tại mục 2.8 –QCXDVN 01:2008 Quy định về công tác thiết kế

đô thị, đặc biệt với quy hoạch chi tiết 1/2.000 và 1/500 với các nội dung vềxác định quy định quản lý kiến trúc đô thị theo nội dung đồ án quy hoạch,xác định điểm nhấn, chiều cao xây dựng và chiều cao tầng một của từngcông trình, khoảng lùi trên các tuyến đường, khoảng cách giữa các dãynhà,quy định hình khối, màu sắc của các công trình.v.v Tại mục 4 – điều 31

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP có quy định về Thiết kế đô thị trong quyhoạch chi tiết xây dựng đô thị : Nghiên cứu, xác định các công trình điểmnhấn trong không gian khu vực quy hoạch theo các hướng, tầm nhìn khác

nhau; tầng cao xây dựng công trình cho từng lô đất và cho toàn khu vực;khoảng lùi của công trình trên từng đường phố và các ngã phố; Nghiên cứuhình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trìnhkiến trúc; hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường; chỉ giới đường đỏ,chỉ giới xây dựng, cốt đường, cốt vỉa hè, cốt nền công trình, chiều cao khốngchế công trình trên từng tuyến phố, Quy định về quản lý kiến trúc cảnh quan

đô thị bao gồm quy định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng nềnđường, cốt xây dựng vỉa hè cho tất cả các tuyến phố; quy định chiều cao côngtrình và chiều cao tầng một của công trình Quy định hình khối kiến trúc, mặtđứng, mái, mái hiên, ô văng, ban công của các công trình; quy định màu sắc,ánh sáng, vật liệu xây dựng công trình; các quy định về công trình , tượngđài, tranh hoành tráng, biển quảng cáo, các bảng chỉ dẫn, bảng ký hiệu, câyxanh, sân vườn, hàng rào, lối đi cho người tàn tật, vỉa hè và quy định kiếntrúc bao che các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn thực hiện công tác thiết kế đô thịcòn thiếu, đặc biệt đối với các khu đô thị mới – một hình thức hiện đại cầnđược quản lý chặt hơn về khâu thiết kế đô thị Theo văn bản Quyết định03/2008/QĐ-BXD ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minhđối với Nhiệm vụ và Đồ án quy hoạch xây dựng thì công tác thiết kế đô thịghép chung và được lồng ghép vào bản vẽ số 05 (sơ đồ tổ chức không giankiến trúc cảnh quan) và các bản vẽ liên quan (số 06)

4 Quyết định số 123/2001/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nộiquy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thịmới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội (sau đây gọi tắt

là Quyết định 123) được ban hành trong bối cảnh thị trường bất động sản tạiViệt Nam nói chung và tại thủ đô Hà Nội nói riêng đang diễn ra hết sức sôi

động Ngoài những ý nghĩa và ảnh hưởng tích cực về mặt xã hội và quản lýnhà nước trong hoạt động đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới và cải tạo,sửa chữa nhà ở khu dân cư, thì Quyết định 123 đã và đang gây ảnh hưởngkhông nhỏ tới môi trường đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sảntrên địa bàn thủ đô Trong đó đáng chú ý nhất là quy định bắt buộc chủ đầu

tư tự án xây dựng nhà ở để bán phải giành 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà ở

để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố và quy định về việc khống chế giá bánnhà của các dự án Trong bài viết này, tác giả chỉ phân tích và đánh giá cáctác động của các quy định này theo cách tiếp cận về cơ sở pháp lý và môitrường đầu tư và kinh doanh

5 Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ vềviệc ban hành Quy chế Khu đô thị mới Nghị định quy định về quản lý vàthực hiện dự án khu đô thị mới bao gồm quá trình hình thành dự án, thựchiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao Nghị định đã nêu lên một

số khái niêm như “dự án khu đô thị” quy mô cũng như tính chất của mộtkhu đô thị đồng bộ, dịch vụ công ích đô thị cũng như việc quản lý chấtlượng công trình trong các khu đô thị mới và hình thức vận hành, khai thácchuyển giao; kinh doanh trong dự án khu đô thị

6 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP Ngày 07 tháng 12 năm 2007 CủaChính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật xâydựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị; trách nhiệm của các cơ quan,đơn vị trong xử lý vi phạm

7 Các Nghị định quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựngNghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ ;Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

8 Thông tư số 04/2006/TT-BXD Ngày 18 tháng 08 năm 2006 của

Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới ban hành theoNghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ Quy chế nàyquy định về quản lý và thực hiện dự án khu đô thị mới bao gồm quá trìnhhình thành dự án, thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao Dự

án khu đô thị mới có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân theo quy định của Quy

chế này và các văn bản pháp luật khác có liên quan Văn bản đã nêu rõ về

quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong việc quản lý chất lượng xâydựng công trình Tuy nhiên, hình thức kinh doanh và trách nhiệm sau kinhdoanh chưa xác định rõ, đặc biệt là việc quy định đối với hành vi sử dụngcho thuê trái mục đích sử dụng ban đầu Thiếu cơ chế quản lý dẫn tới tìnhtrạng mục đích sử dụng của các công trình bị thay đổi một cách trầm trọng

9 Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07 tháng 04 năm 2008 của

Bộ xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xâydựng

10 Thông tư 06/2008/TT-BXD Ngày20 tháng 03 năm 2008 của BộXây Dựng hướng dẫn quản lý chi phí dịch vụ công ích đô thị

11 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày28 tháng 5 năm 2008 của BộXây Dựng quy định về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

12 Thông tư 01/2009/TT-BXD Ngày25 tháng 02 năm 2009 Của BộXây Dựng Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngnhà và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự ánđầu tư xây dựng và tổ chức kinh doanh nhà ở

Văn bản đã đưa ra những nội dung cần thiết trong hoạt động kinhdoanh, mua bán căn hộ chung cư Tuy nhiên, Sự thiếu chặt chẽ trong hợpđồng mua bán đã dẫn tới nhiều sai phạm trong quá trình quản lý, gây bứcxúc cho người dân và làm mất trật tự xã hội, gây ảnh hưởng không nhỏ tớiquá trình quản lý Phần sử dụng chung- riêng trong các nhà chung cư chưađược xác định rõ trong hợp đồng, chế tài xử phạt đối với các chủ đầu tư sửdụng sai mục đích chưa được đánh giá cụ thể Việc điều chỉnh những điều

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Điều kiện của khu đô thị Mỗ lao- Hà Đông- Hà Nội

1 Tính chất của khu vực nghiên cứu:

Hình6: Sơ đò mối liên hệ dự án với các khu vực xung quanh

Là khu đô thị mới có quy mô tương đương với một phường và công viên vănhoá vui chơi giải trí khu vực phía bắc sông Nhuệ của thị xã Hà Đông Dự án

đang được triển khai xây dựng

Hinh 7: Vị trí khu đô thị trong bản đồ quy hoạch chung Hà Đông đến 2020

2. Đặc điểm hiện trạng khu đất

a Điều kiện tự nhiên

 Vị trí giới hạn khu đất

Khu vực lập dự án phát triển khu đô thị mới nằm trong ranh giới quản

lý hành chính của phường Văn Mỗ – t/x Hà Đông, được giới hạn như sau:

+ Bắc và Đông Bắc giáp xã Trung Văn – Hà Nội

+ Đông Nam giáp Quốc lộ 6

+ Tây Nam giáp sông Nhuệ

 Quy mô

+ Khu đô thị mới có tổng diện tích: 62.26 Ha (theo Quyết định số

89-QĐ/UB ngày 24 tháng 02 năm 2003 của UBND thị xã Hà Đông) với quy mômột đơn vị hành chính cấp phường, dân số dự kiến đến 2020 là 1,7 vạn dân

 Địa hình, địa mạo

Khu vực ruộng canh tác và các khu đất trống xen kẽ các khu vực dân

cư, có cao độ 4,2 – 5,9m, khu vực các công trình đã xây dựng có cao độ 6,7m Nói chung cao độ trong khu vực đảm bảo không bị ngập lụt trong mùamưa

5,9- Các yếu tố khí hậu

- Khu vực nghiên cứu nằm giáp giữa Hà Đông và Hà Nội nên mang cácyếu tố khí hậu như Hà Nội Nhiệt độ không khí cao nhất trung bình năm:38,2°C, nhiệt độ không khí trung bình năm: 23°C, nhiệt độ không khí thấpnhất trung bình năm: 5°C Độ ẩm và lượng mưa tương đối cao

 Cảnh quan thiên nhiên

Nằm trên địa hình bằng phẳng, thấp trũng (so với cao độ nền công trình XD xung quanh), đất nông nghiệp là chủ yếu, do vậy cảnh quan trong khu vực không có đặc điểm nổi bật Xung quanh khu vực nghiên cứu có sông Nhuệ đang được cải tạo xây kè đá và trồng cây xanh để tạo thành trục cảnh quan cho đô thị Hà Đông

b Điều kiện hiện trạng khu vực

 Hiện trạng sử dụng đất đai khu vực quy hoạch

BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ST

 Hiện trạng các công trình kiến trúc

Các công trình dân dụng (nhà ở) phát triển theo hình thức quần cư làng xã, chưa có sự chỉ đạo rõ nét của quy hoạch xây dựng đô thị Phần lớn

là nhà ở kiểu nông thôn thuần tuý, số còn lại được xây mới từ những năm

1993 thì đã có dáng dấp của nhà ở đô thị

 Các công trình hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống điện – thông tin

Hiện tại khu đất thuộc ranh giới quy hoạch khu đô thị Mỗ Lao có 1 đường dây 35kV chạy cắt ngang theo hướng Tây Bắc - Đông Nam

Hệ thống Cấp thoát nước

Khu đô thị Mỗ Lao nằm trong ranh giới quản lý hành chính của phườngVăn Mỗ – thành phố Hà Đông Đây là khu vực chỉ có ruộng canh tác và các khu đất trống xen kẽ các khu dân cư, có cao độ 4,2 – 5,9m, khu vực các côngtrình đã xây dựng có cao độ 5,9-6,7m Nói chung cao độ trong khu vực đảm bảo không bị ngập lụt trong mùa mưa

Hệ thống cấp nước:

Với đường ống cấp nước D200mm của công ty cấp nước Hà Đông chạy dọc quốc lộ 6 cung cấp nước cho các khu dân xung quanh khu đô thị Với qui mô của khu đô thị Mỗ Lao (16 963 dân) thì đường ống này không thể cung cấp đủ lưu lượng và áp lực cần thiết cho toàn khu đô thị Trong tương lai, dự án cấp nước sẽ đấu nối một đường ống cấp nước D400 đi qua

khu đô thị Từ đường ống này sẽ đấu nối đường ống D300 vào khu trạm cấp nước đặt tại khu bãi đỗ xe tĩnh của khu trung tâm thương mại gần đường 36 m.

 Hệ thống thoát nước (thoát nước mưa và thoát nước thải):

Với địa hình hiện trạng chủ yếu là ruộng canh tác, cho nên hạ tầng hệ thống thoát nước chưa có gì, mà chủ yếu thoát theo địa hình tự nhiên nên các

hệ thống này sẽ được thiết kế mới hoàn toàn khi xây dựng khu đô thị

c Đồ án đã giải quyết một số vấn đề sau

- Khu vực Mỗ Lao có vị trí liền kề với thủ đô Hà Nội, đã được Quy hoạchchung Thị xã Hà Đông xác định là một trong những khu đô thị mới của thị

xã với tính chất chủ yếu là khu ở có quy mô một phường (1,7vạn dân đếnnăm 2020), chia làm 3 đơn vị ở láng giềng

- Đề xuất các giải pháp khai thác quỹ đất một cách hợp lý trong khu vực

- Đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất và các giải pháp hạ tầng kỹ thuật

- Đề xuất các giải pháp không gian tạo ra đặc điểm kiến trúc riêng Tạođiểm nhấn, cây xanh, đường dạo, khoảng lùi công trình, chỉ giới xây dựng,hình thức kiến trúc đối với các công trình dịch vụ công cộng và nhà ở trongkhu vực

2.3.2 Kinh nghiệm trong nước và quốc tế

- Kinh nghiệm trong nước:

Trên thực tế trong một vài năm trở lại đây, do tính bức xúc trong quátrình quản lý và xây dựng điều lệ điều hành nên các đô thị cũ và mới tiếnhành xây dựng quy chế quản lý, về quy hoạch cũng đã được tiến hành songsong Một số đô thị điển hình như Thị xã Thái Bình, Thị xã Phủ Lý v một

số khu mở rộng trên địa bàn Hà Nội như Khu đô thị mới Pháp Vân –Tứ Hiệp– Huyện Thanh Trì – Hà Nội; Khu đô thị mới Nam Thăng Long vv

Khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp – Huyện Thanh Trì – Hà Nộiđược tiến hành quản lý dựa trên văn bản Quyết Định số 92/2002QĐ-UBNgày 17 tháng 02 năm 2002 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy

định dưới dạng Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu đô

thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp – Huyện Thanh Trì – Hà Nội, tỷ lệ 1/500

trong đó cũng đã quy định rõ về Diện tích lô đất, tên khu đất cùng với mụcđích sử dụng và các thông số cơ bản nhằm hướng dẫn việc xây dựng sau này

theo đúng quy hoạch được duyệt (điều này có thể làm rõ hơn)

Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II, tỷ lệ1/500 (Phần Quy hoạch sử dụng đất và Giao thông) đã được phê duyệt theoQuyết định số 114/2004/QĐ-UB ngày 28 tháng 7 năm 2004 của Uỷ bannhân dân Thành phố Hà Nội Nội dung quản lý được thực hiện dưới dạng

văn bản Điều lệ Quản lý xây dựng theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị

Nam Thăng Long - giai đoạn II, tỷ lệ 1/500 (Phần Quy hoạch sử dụng đất và Giao thông) nhẳm mục đích hướng dẫn việc quản lý xây dựng, sử

dụng các công trình theo đúng đồ án được duyệt, quy định cụ thể về diệntích lô đất, mục đích sử dụng lô đất, tầng cao trung bình, hệ số sử dụng đất,mật độ xây dựng và phương hướng kiến trúc cũng như quy định chung tráchnhiệm của các bên liên quan

Ngoài ra, một số khu đô thị khác trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng

đã tiến hành xây dựng điều lệ quản lý Tuy nhiên, đa số các khu đô thị đượcxây dựng mới chỉ quản lý xây dựng sau khi đồ án được triển khai, hoàn toànchưa có công tác quản lý ngay từ giai đoạn đầu thực hiện quy hoạch (baogồm cả việc định hướng bất động sản trong khu vực ) Ngoài ra, điều lệ đều

mang tính chất chung chung trong đó quy định về các thông số chỉ mang

tính chất hướng dẫn theo thuyết minh của đồ án được duyệt (Mẫu điều lệ thể hiện) Một vấn đề thiếu mà các điều lệ không đề cập đến đó là công tác quản

lý quy hoạch, gần như quy hoạch hành động cho các giai đoạn tiếp theo, cácthông số về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng trên các tiểu khu vực vàkhu vực chưa được cân nhắc, việc quy định cụ về hoạt động xây dựng ( baogồm cả các hoạt động kiến trúc ) cũng như chế tài cụ thể chưa được xácđịnh Bên cạnh đó, việc quy định hướng dẫn cụ thể quyền và trách nhiệmcủa các bên liên quan chưa được quan tâm, cụ thể như quyền và trách nhiệmcủa chủ đầu tư, của đơn vị quản lý nhà chung cư cao tầng và người dân trongmột đơn vị nhà cũng hoàn toàn mập mờ và không rõ ràng, điều này có thểgây nhiều khó khăn cho công tác quản lý sau này và có thể đem lại tiền lệxấu cho hướng phát triển của các khu đô thị mới

- Kinh nghiệm quốc tế:

Lấy trườn hợp Kuala Lumpur làm ví dụ thì quy trình chuyên môn lậpxét duyệt và xây dựng các quy định kiểm soát phát triển đô thị không khácnhiều so với các nước khác

Sự khác biệt ở hệ thống xét duyệt đầu tư xây dưng Nếu như ở các nướcphát triển với đặc điểm tập trung trình độ quản lý cao thì ở Kuala Lampur là

hệ thống các Ban hoặc Ủy ban trên cơ sở phân cấp, phân quyền quản lý Hệthống các Ban này làm việc dự trên nguyên tắc phối hợp tập thể trước khi raquyết định đầu tư phát triển đô thị Tuy theo mức độ đầu tư lớn hay nhỏ của

dự án phát triển các khu đô thị mà từng cấp hệ thống Ủy ban xem xét quyếtđịnh

Thị trưởng đứng đầu trong Ủy ban tối cao để quyết định phê duyệt các

dự án đầu tư phát triển lớn và phức tạp, trước khi hệ thống ủy ban chuyênngành thường trực có ý kiến

Mô hình quản lý của Kuala Lumpur thể hiện tính dân chủ trong cácquyết định, có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam Mô hình này chỉ thực

sự hoát động có hiệu quả khi các thành viên trong hội đồng làm việc côngtâm và trên những nguyên tắc, quy định chặt chẽ

Trong lĩnh vực phát triển đô thị, thành công cần được nhấn mạnh trongtrường hợp Kuala Lumpur là vấn đề bảo tồn và phát triển các yếu tố truyềnthống trong đô thị trong cấu trúc đô thị hiện đại

Hầu hết vấn đề đất đai nằm dưới sự kiểm soát của chính quyền nhànước, trong khi việc thực hiện chi tiết trao quyền sử dụng đất đai và khaithác sử dụng đất lại nằm trong phạm vi kiểm soát của chính quyền địaphương

Một trong những công cụ quan trọng nhất để quản lý đất đai ở Malaysia

là kiểm soát sự phát triển Chính quyền địa phương chuẩn bị các quy hoạchcủa các khu vực để chỉ ra một các chi tiết cái gì có thể hoặc không thể xâydựng trên các lô đất nằm trong phạm vi có khả năng phát triển

Việc bảo hộ quyền sử dụng đất: Malaysia ban hành luật bảo hộ quyền sửdụng đất, kiểm soát toàn bộ việc chuyển mục đích sử dụng đất, sự chia đất

và những điều kiện đánh thuế trên mục đích sử dụng đất Thời gian sử dụngkhu đất cũng được tính toán cụ thể Trong những năm gần đây, việc chuyểnnhượng sở hữu đất dưới dạng cho thuê nhiều năm, chuyển quyền sử dụngđất cho mục đích đặc biệt vẫn còn được duy trì Với sự đô thị hóa diễn ranhanh chóng, luật đất đai yêu cầu phải có sự chấp nhận của chính quyền Nhànước trong quá trình trao quyền sử dụng đất và phân chia đất Mức đánh

thuế là khác nhau giữa các bang Đối với nhà ở được bao cấp, đòi hỏi chủnhà phải xây trong hai năm đầu của sự chuyển nhượng, nếu không thực hiệnthì giá trị pháp lý của đất sẽ không còn và Nhà nước sẽ lấy lại quyền sở hữu,điều này đảm bảo cho chủ đất không được đầu cơ đất.

Một trong những công cụ hiệu quả cho sự phát triển là thu lại đất của tưnhân dành cho mục đích công công Những bổ sung gần đây cho phép chínhquyền thu hồi lại đất cho bất kỳ mục đích sử dụng nào phù hợp với chínhsách phát triển của Nhà nước

Chính sách thuế: Bao gồm thuế đánh vào bất động sản được thu bởichính quyền địa phương, thuế đánh vào lãi của bất động sản và những thuếcon thu bởi chính quyền bang, thuế được thu hàng năm bởi chính quyền nhànước, những khoản tiền lời khi chuyển nhượng đất Bộ luật quy hoạch đô thị

và nông thôn cho phép chính quyền địa phương đánh “thuế phát triển” vớicác phần đất được tăng giá trị đất như là kết quả của quyết định quy hoạch,hình thức thuế này được sử dụng như một công cụ của công tác quản lý đôthị, thuế phát triển hạ tầng cơ sở, thuế lợi tức của bất động sản, được đánhvào các phần lời từ những đầu tư trên đất Tỷ lệ thu thuế nằm trong khoảng5-50% lợi tức, phụ thuộc vào số năm từ khi mua đất đến khi bán đất

Như vây, có nhiều vấn đề cần được quan tâm giải quyết và không thểthực hiện được ngay bởi các cơ cấu tổ chức, các nguồn tài chính và các công

cụ hỗ trợ ví dụ như nhiều chính quyền địa phương không có khả năng đưa ra

kế hoạch toàn thể của họ vì thiếu các nguồn tài chính Việc giải quyết quản

lý đất đai đô thị có hiệu quả và hiệu năng cao nhất mong đợi sự mở rộng hơnmọi chuyển hướng trong việc cải tiến các cơ cấu của quản lý quy hoạch trêntoàn thể khu vực

Nhìn chung ở các nước quy hoạch xây dựng đô thị về cơ bản đuợc lập ở

ba cấp: Quốc gia, vùng và địa phương Trong nền kinh tế thị trường quyhoạch xây dựng đô thị có nhiệm vụ phối hợp các hành động của các tổ chức

và cá nhân, trong việc phân chia đất đai phục vụ cho việc xây dựng các côngtrình thuộc lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và lợi ích cá nhân, nên hầu hếtcác nước theo nền kinh tế thị trường áp dụng phương pháp kế hoạch hoáchiến lược và phương pháp quy hoạch xây dựng với sự tham gia của dân,nhằm phát huy dân chủ, giảm bớt những mâu thuẫn không cần thiết trongviệc thực hiện quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới

ĐIỀU LỆ QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH ĐƯỢC DUYỆT

(Ban hành theo quyết định số /… /QĐ -UB ngày … tháng … năm….của …….)

Nhận xét: Điều lệ Mang tính chung chung, không có tính ràng buộc cao đối với các chủ thể tham gia.

Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ

và thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18 tháng 8 năm 2006 về hướng dẫn thực

CHƯƠNG I: QUY ĐỊNH CHUNG

CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH CỤ THỂ

- Quy định diện tích, thông số cơ bản của các khu đất

- Định hướng phương hướng xây dựng

CHƯƠNG III: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

hiện Quy chế khu đô thị mới ra đời đã có tác động không nhỏ tới quá trìnhlập quy chế quản lý quy hoạch- xây dựng tại các khu đô thị mới Tuy nhiên,văn bản cũng mới chỉ dừng lại ở mức độ hướng dẫn thực hiện quy chế, trình

tự và các nội dung cần thiết, chưa thiết lập một mẫu quy chế hợp lý áp dụngđối với các khu đô thị

CHƯƠNG III QUY CHẾ QUẢN LÝ QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI MỖ LAO - HÀ ĐÔNG - HÀ NỘI ĐẢM BẢO PHÁT TRIỂN BỀN

VỮNG 3.1 Những vấn đề chung

Mục tiêu: Tạo cơ sở cho quá trình quản lý sự phát triển của khu đô thịsau này, đảm bảo yếu tố ổn định, cân bằng và có cơ chế đảm bảo cho cácchủ thể tham gia vào quá trình quản lý, trong đó bao gồm cả vai trò của cộngđồng Một phần thực chất của quá trình quản lý quy hoạch là: (tham khảo:Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 ban hành quy chếkhu đô thị mới)

Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị

Thiết kế đô thị

Quy hoạch xây dựng được duyệt

Triển khai thực hiện

Các vấn đề cần quan tâm trong việc đưa ra nhiệm vụ quản lý (mục đích)

-Nhiệm vụ quản lý quan tâm tới các vấn đề

- Môi trường – yếu tố thường không được nhắc đến trong các quyếtđịnh quản lý

- Tâm lý người dân tại nơi chịu tác động , điều này quan trọng giúpchính sách có được thực thi hay không và thực thi như thế nào cũng nhưhiệu quả của chính sách đối với khu đô thị Mỗ Lao

- Quyết định quản lý thường mang tính ổn định cho hiện tại và giúpphát triển, định hướng cho tương lai Điều này không phải bất kể chính sáchhoặc nhà quản lý nào có thể đưa ra

- Quy hoạch: việc ra chính sách quản lý phải căn cứ trên đồ án quyhoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông - Hà Nội

(yếu tố nhỏ trong việc đưa ra hành động)

Quy hoạch

(mang tính căn cứ)

Môi trường Kinh tế

(định hướng phát triển và Quy hoạch)

Con người (tâm lý người dân)

PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

Mục đích của quá trình : nhằm cụ thể hóa các quy định đối với khu đôthị Mỗ Lao, gắn kết các yếu tố môi trường – kinh tế - và xã hội tạo lập mộtmôi trường bền vững.

Vai trò của các chủ thể tham gia vào quá trình Quy hoạch – Xây dụng

Các chủ thể tham gia vào quá trình quy hoạch- xây dựng khu đô thịbao gồm; chủ đầu tư dự án phát triển khu đô thị mới; chủ đầu tư chính vàcác chủ đầu tư thứ cấp, các chủ sở hữu công trình trong đô thị; chính quyềnđịa phương nơi xây dựng khu đô thị; cộng đồng dân cư đang sinh sốngtrong khu vực và khu lân cận cùng địa phận hành chính với khu đô thị

Chủ đầu tư chính được nhà nước giao đất, cho thuê đất đầu tư dự án tổngthể phát triển kết cấu hạ tầng khu đô thị mới đã được quyết định đầu tưhoặc cho phép đầu tư sau khi đã hoàn thành các thủ tục và nghĩa vụ về đấtđai

Việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị kết thúc, các chủ đầu tư thứphát sẽ mua hoặc cho thuê đất đô thị đã có hạ tầng cụ thể

Với các công trình công cộng: chủ đầu tư thứ phát đầu tư kinh doanhbuôn bán, đảm bảo theo mục đích sử dụng được phép theo quy chế

Với các công trình nhà ở: chủ đầu tư cũng chính là người sử dụng,được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

Với các nhà ở chung cư: chủ đầu tư giao quyền quản lý cho đơn vịquản lý, việc khai thác sử dụng các theo đúng quy định quyền và nghĩa vụcủa các bên liên quan ( người dân, chủ đầu tư, chính quyền); bao gồm cảbiện pháp duy tu bảo dưỡng định kỳ các hạng mục nhà

CHỦ ĐẦU TƯ THỨ CẤP: Những chủ đầu tư tham gia vào dự

án cấp 2 của dự án (Bao Gồm: Công ty TSQ Việt Nam; Công ty TNHH BOOYOUNG; Công ty Cổ phần May Chiến Thắng v v.).

CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG NƠI XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỖ LAO: Tác nghiệp với chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới, quản lý hành chính, an ninh trật tự trong giai đoạn chưa

CÔNG ĐỒNG DÂN CƯ: Than gia vào việc quản lý khu đô thị, điều chỉnh, hướng dẫn lối sống văn minh đô thị, bảo vệ lợi ích của cộng đồng dân cư về lâu dài.

Vai trò của các chủ thể tham gia vào quá trình quản lý quy hoạch- xây dựng khu đô thị

mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội

Các chủ đầu tư thứ cấp trong khu đô thị Mỗ Lao: Công ty TSQ ViệtNam thực hiện dự án khu trung tâm thương mại và các công trình phụ trợtại Khu đô thị Mỗ Lao; Công ty TNHH BooYoung thực hiện đầu tư xâydựng khối chung cư cao cấp, cao 30 tầng với quy mô hiện đại, tổ chức kinhdoanh bán và cho thuê các căn hộ chung cư cho các đối tượng khác, kinhdoanh các dịch vụ: cho thuê cửa hàn, dịch vụ vệ sinh, chăm sóc cây xanhcảnh quan, bảo trì bảo dưỡng; Công ty Cổ phần may Chiến Thắng thực hiện

dự án xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê

Cộng đồng dân cư có vai trò quan trong trong công tác quản lý quyhoạch – xây dựng khu đô thị mới Mỗ Lao Sự phối hợp giữa cộng đồng dân

cư đối với vai trò thành viên trong Ban quản lý dự án sẽ đảm bảo một phần

nào đó các quyền lợi của cộng đồng dân cư sinh sống.

3.2 Nội dung quy chế quản lý bao gồm:

3.2.1 Các điều khoản chung:

Điều 1: Quy định chung

Quy chế áp dụng nhằm hướng dẫn việc quản lý đầu tư xây dựng cải

tạo, tôn tạo, bảo vệ và sử dụng các công trình, các hoạt động khai thác sửdụng công trinh; cảnh quan tại khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội phùhợp với đồ án quy hoạch chung xây dựng toàn đô thị đã được phê duyệt và

đồ án quy hoạch được triển khai

Ngoài những quy định trong văn bản, việc quản lý xây dựng đô thịcòn phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước

Điều 2: Phạm vi áp dụng

Các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước có liên quan đến hoạt độngxây dựng và quản lý kiến trúc đô thị đều phải thực hiện theo đúng Quy chếnày

Ban quản lý khu đô thị hướng dẫn việc quản lý kiến trúc đô thị theođúng quy định tại văn bản này

Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi những quy định tại văn bảnnày phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt Quy chế này cho phép

Điều 3: Mô hình quản lý

ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH QUẢN LÝ

BỘ PHẬN QUẢN LÝ CÁC KHU CHỨC NĂNG

BAN QUẢN LÝ KHU ĐÔ THỊ MỖ

BỘ PHẬN HÀNH CHÍNH

BỘ PHẬN THỰC HIỆN

- Trực tiếp tiếp nhận các văn bản, chịu sự chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội và UBND thành phố Hà Đông.

- Đôn đốc các cán bộ quản lý, bộ phận thực hiện chuyên trách

- Tham mưu cho Bộ phận thực thi nhằm đạt hiệu quả trong việc ra quyết định, chấp hành pháp luật

- Cùng với bộ phận thực thi áp dụng các nguyên tắc bắt buộc và khuyếnkhích đối với các đối tượng chịu sự quản lý

3 Trách nhiệm của Bộ phận Thực thi

- Trực tiếp ra quyết định thi hành đối với các điều khoản áp dụng liên quan tới khu đô thị Mỗ Lao

- Trực tiếp quản lý sự phát triển về xây dựng đối với khu đô thị Mỗ Lao

- Chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Hội đồng bao gồm Bộ phận hành chính

và Bộ phận Thực thi, đại diện của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Đông, Uỷban nhân dân thành phố Hà Nội và đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội,

Sở kế hoạch và đầu tư Trên cơ sở lấy ý kiến số đông Ngoài ra, trong Hội đồng Quản lý phải có ít nhất 2 đại diện của Cộng đồng dân cư- nơi trực tiếp chịu tác động của các chính sách Ít nhất 2 đại diện có thể bao gồm (1 người

từ Các đoàn thể, Hội đồng nhân dân cấp phường , 1 người từ hội đồng quản

lý nhà chung cư.và các tổ chức, cá nhân đại diện khác.)

- Không chịu sự chỉ đạo trực tiếp của các văn bản nhà nước triển khai đối với khu đô thị Mỗ Lao

- Thực thi theo hiến pháp và pháp luật của nhà nước (bao gồm các văn bản về thủ tục hành chính, xử phạt và các điều khoản liên quan)

4 Trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước:

a Sở Kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội: