PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪLIÊM

Ngành nghề kinh doanh: - Đầu tư phát triển và kinh doanh khai thác các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và khu công nghiệp - Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA SAU ĐẠI HỌC



TIỂU LUẬN MÔN QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH

Đề tài:

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ

LIÊM (NTL)

GV : TS Ngô Quang Huân Học viên : Trần Văn Sắc

Lớp : QTKD_ Ngày 2 _ K22

TP Hồ Chí Minh, tháng 01/ 2014

PHẦN I : GIỚI THIỆU CÔNG TY

- Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM (NTL)

- Mã CK: NTL

- Sàn GD: HOSE

- Địa chỉ: Tầng 2A, No9B1, khu đô thị mới Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội

- Điện thoại: 84-(4) 222 14124 Fax: 84-(4) 222 14125

- Người công bố thông tin: Hy Thị Thanh Uyên

- Email: lideco@lideco.vn

- Website: http://www.lideco.vn

- Nhóm ngành: Phát triển bất động sản

- Vốn điều lệ: 656,000,000,000 đồng

- KL CP đang niêm yết: 63,600,000 cp

- KL CP đang lưu hành: 60,989,950 cp

- Ngày giao dịch đầu tiên: 21/12/2007

- Tổ chức tư vấn niêm yết:- Công ty Cổ phần Chứng Khoán Sao Việt

- Tổ chức kiểm toán:

 Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn – 2010

 Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn – 2011

 Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn – 2012

1. Lịch sử hình thành:

- Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm tiền thân là Xí nghiệp Xây dựng Từ Liêm được thành lập từ năm 1974 Năm 1992 phát triển thành một doanh nghiệp Nhà nước mang tên Công ty Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà (Từ Liêm) trên cơ sở sáp nhập

ba xí nghiệp: Xí nghiệp Xây dựng Từ Liêm, Xí nghiệp vận tải thủy, Xí nghiệp gạch Từ Liêm Năm 2004, Công ty được chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước thành Công ty

cổ phần (Nhà nước không nắm giữ cổ phần) theo Quyết định số 3755/QĐ-UB ngày 16/06/2004 của UBND Thành phố Hà Nội Hiện nay Công ty hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103004940 ngày 20/07/2004, Đăng ký thay đổi lần thứ 5 ngày 22/06/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp

- Công ty thực hiện niêm yết với mã chứng khoán NTL (ngày 10/12/2007) Tổ chức tư vấn niêm yết: Công ty cổ phần chứng khoán Sao Việt Tổ chức kiểm toán: Công ty tư vấn và dịch vụ tài chính (A&C)

- Năm 2007 tăng VĐL từ 37,8 tỷ lên 82 tỷ đồng và đổi tên thành Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ liêm

- Tháng 12/2007 Cổ phiếu của công ty được giao dịch chính thức trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh

- Tháng 03/2010: Trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 1:1 tăng vốn điều lệ lên 328 tỷ đồng

- Tháng 03/2011: Trả cổ tức tăng vốn điều lệ lên 656 tỷ đồng

2. Ngành nghề kinh doanh:

- Đầu tư phát triển và kinh doanh khai thác các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và khu công nghiệp

- Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp

- Cung cấp các dịch vụ tư vấn đầu tư xây dựng công trình: Quản lý dự án, lập dự án đầu

tư, thiết kế xây dựng công trình, kiểm định chất lượng công trình và thiết bị xây dựng

- Kinh doanh bất động sản

- Kinh doanh các dịch vụ khu đô thị và khu công nghiệp

- Khai thác vật liệu xây dựng

- Nhập khẩu máy móc thiết bị phục vụ xây dựng

- Thiết kế, xây dựng đường dây tải điện, trạm biến áp đến 35KV; Thiết kế hệ thống điện công trình dân dụng, công nghiệp và điều khiển tín hiệu giao thông

- Kinh doanh sàn giao dịch bất động sản

3. Chiến lược Phát triển và Đầu tư

- Tập trung phát triển lĩnh vực kinh doanh chủ yếu là Đầu tư kinh doanh Bất động sản, không ngừng khẳng định thương hiệu “LIDECO”

- Tích cực tìm kiêm cơ hội đầu tư vào các dự án mới trong nước để mở rộng đầu tư

4. Năng lực Công ty

- Tiền thân là Xí nghiệp Xây dựng Từ Liêm được thành lập từ năm 1974 Năm 2004, chuyển đổi sang hoạt động theo mô hình cổ phần Năm 2007 đổi tên thành Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ liêm và cổ phiếu của Công ty niêm yết trên HOSE VĐL hiện tại của Công ty là 636 tỷ đồng Hoạt động kinh doanh chính của công ty là xây lắp và đầu tư kinh doanh dự án các khu đô thị, khu công nghiệp Công ty đã và đang thực hiện nhiều dự án lớn như khu đô thị mới Dịch Vọng, dự án khu đô thị phía Bắc quốc

lộ 32 thị trấn Trạm Trôi Công ty hiện có các công ty con là Lideco 1,2,3, Lideco 8, Lideco Hòa Sơn, tuy nhiên cuối năm 2012, NTL đã hoàn tất việc thoái vốn tại LIDECO 3 và giải thể công ty TNHH một thành viên Hòa Sơn

5. Vị thế Công ty

- Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm mặc dù mới cổ phần hóa từ năm 2004 nhưng đã sớm khẳng định vị thế của mình trên thị trường kinh doanh địa ốc

- Quỹ đất của Công ty có giá vốn thấp: Tổng quỹ đất hiện tại của Công ty đạt khoảng 47

ha, trong đó diện tích đất sạch đạt 9,95 ha là hai dự án Trạm Trôi (còn 7,5 ha đất kinh doanh) và Dịch Vọng (còn 9.571 m2 tính theo tỷ lệ sở hữu của NTL)

6. Các dự án lớn

- Dự án Khu Đô thị mới Dịch Vọng với tổng diện tích 22,5 ha , tổng vốn đầu tư 794 tỷ

đồng Thời gian thực hiện dự án từ năm 2007-2010 Tính đến hết năm 2012: Tiếp tục thi công các hạng mục hạ tầng xã hội, công cộng và tiến hàng làm giấy chứng nhận nhà đất cho các hộ dân đang sinh sống

- Dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 thị trấn Trạm Trôi - Hà Nội với tổng diện

tích đất quy hoạch là 382.380 m2 Tổng mức đầu tư 781 tỷ đồng Tính đến hết năm

2012, Công ty đã bàn giao 159 căn biệt thự liền kề theo đúng tiến độ can kết, ngoài ra các hạng mục khác của dự án dự án đã hoàn thiện phần Hạ tầng, giải phóng mặt bằng một số phần diện tích còn lại, xây lắp hoàn thiện mặt ngoài các lô nhà đã ký hợp đồng với khách hàng Hoàn thiện đồng bộ hệ thống nước sạch, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng, phủ cây xanh và các công trình phụ trợ khác

- Dự án Khu đô thị mới Tây Đô - Hoài Đức, huyện Hoài Đức, Hà Nội Thời gian

thực hiện dự án từ năm 2008 - 2015 Dự án có tổng diện tích 116,2 ha (liên doanh cùng CTCP Phát triển nhà Tây Đô) Hiện nay dự án đang được rà soát và điều chỉnh quy hoạch

- Dự án khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp X2 Tổng diện tích sàn xây dựng

2.165m2 Trong t12/2012, công ty đã tổ chức thành công đợt bốc thăm bán nhà, đã có

55 căn hộ được bán cho các đối tượng thuộc diện chính sách theo danh sách phê duyệt của Huyện Từ Liên – hà Nội

7. Triển vọng Công ty

- Chiến lược tập trung ưu tiên khai thác dự án Bắc quốc lộ 32 và không phát triển các dự

án khác để ghi nhận doanh thu

- Trong tổng số 600 căn biệt thự liền kề thì hiện chỉ có 200 khách hàng đã nhận nhà, 400 khách hàng còn lại chưa nhận nhà Tổng số tiền xây thô 400 khách hàng nợ lên đến

200 tỷ đồng Khi thu xếp bàn giao được 400 căn nhà này thì công ty sẽ có mức doanh thu tốt

PHẦN II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

1. Phân tích tỷ lệ

1.1. Tỷ số thanh khoản:

1 Các tỉ lệ đánh giá khả năng thanh toán

- Tỉ lệ lưu động (CR) 1.82 2.03 1.70 1.64 2.13

- Tỉ lệ thanh toán nhanh (QR) 1.09 1.17 0.65 0.76 0.58

Chỉ số CR của NTL có xu hương tăng lên, và cao hơn mức trung bình ngành Nhìn chung, chỉ số CR đều lớn >1 Tuy nhiên, trong tài sản ngắn hạn của Công ty, tỷ lệ hàng tồn kho rất lớn và ngày càng tăng lên Điều này dẫn đến Công ty sẽ bị rủi ro rất lớn trong thanh toán, do với tình trạng BĐS đóng băng hiện nay, việc chuyển đổi hàng tồn kho thành tiền trong một khoảng thời gian ngắn là rất khó khăn

Do chỉ số CR có bao gồm hàng tồn kho nên rủi ro rất lớn Chúng ta sẽ xét đến Chỉ số

QR, Chỉ số QR của NTL có xu hướng giảm, đặc biệt là giữa năm 2010 và năm 2011

có sự sụt giảm rất lớn Chỉ số QR của NTL nhìn chung là thấp hơn chỉ số của ngành Điều này cho thấy khả năng thanh toán các khoản nợ của Công ty rất kém Công ty cần có các giải pháp để giải quyết tình trạng này để đảm bảo khả năng thanh toán

1.2. Tỷ số quản lý tài sản:

2 Các tỉ lệ đánh giá hiệu quả hoạt động

- Hiệu quả sử dụng tổng tài sản (TAT) 0.68 0.30 0.32 0.17 0.43

- Vòng quay tồn kho (IT) 0.77 0.37 0.48

- Ngày thu tiền bình quân (DSO) 36.54 116.68 23.09

- Tỷ số vòng quay tài sản cố định 52.60 15.13 14.33

- Kỳ thu tiền bình quân (ACP) (ngày) 153.01 175.50 52.42

- Chỉ số hiệu quả sử dụng Tổng tài sản (TAT) hay vòng quay tổng tài sản có xu hướng giảm Điều này cho thấy bình quân một đồng tài sản của công ty ngày càng tạo ra ít doanh thu hơn Mặc dù Chỉ số này vẫn cao hơn chỉ số của ngành, tuy nhiên công ty cần phải cải thiện chỉ số này có thể là bằng 02 cách: (1) Đẩy mạnh hoạt động tiếp thị, quảng cáo, khuyến mãi bán hàng để tăng doanh thu, (2) Thanh

lý bớt một số tài sản

- Chỉ số vòng quay tồn kho của Công ty là rất thấp Điều này cho thấy Công ty đang nắm giữ quá nhiều hàng tồn kho và lượng hàng tồn kho ngày càng tăng Dự trữ

nhiều hàng tồn kho là không hiệu quả và là khoản đầu tư có lợi nhuận thấp hoặc bằng không Cũng cần biết đến thực tế là Ngành BĐS đang trong giai đoạn đóng băng, nên việc cải thiện Chỉ số này là rất khó khăn Tuy nhiên, Công ty cần phải nhanh chóng tìm ra giải pháp để giảm lượng hàng tồn kho có thể bằng các cách thức: (1) Giảm giá, tăng khuyến mãi, (2) Chuyển đổi mục đích thành nhà ở xã hội

để được ưu đãi nhiều hơn qua đó có thể giảm giá sản phẩm…

- Chỉ số vòng quay Tài sản cố định của Công ty sụt giảm rất nhiều qua các năm Tuy vậy, do đặc điểm là doanh nghiệm Kinh doanh BĐS nên tỷ lệ tài sản cố định của công ty chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong tổng tài sản của công ty Nên chỉ số này không thực sự phản ánh được hiệu quả sử dụng tài sản cố định của Công ty

- Chỉ số DSO năm 2011 là không tốt, nó cho thấy Công ty có các khoản phải thu dài ngày, các năm còn lại 2010 và 2012 vòng quay khoản phải thu ở mức tốt, chứng tỏ khách hàng của công ty thanh toán nợ đúng hạn

1.3. Tỷ số quản lý nợ:

3 Các tỉ lệ tài trợ

- Tỷ lệ nợ/tổng tài sản (D/A) 0.55 0.60 0.58 0.57 0.46

- Tỷ lệ thanh toán lãi vay (TIE) 3973.15 68.91 22.74

- Tỷ số khả năng trả nợ 17.10 5.28 3.57

- Tỷ số tổng nợ của công ty đang ở mức rất cao, và đang có xu hướng cao hơn mức trung bình của ngành Điều này sẽ đưa đến rủi ro rất lớn cho Công ty, làm giảm lợi nhuận ròng của Công ty Công ty nên tìm biện pháp để giảm Chỉ số này

1.4. Tỷ số khả năng sinh lợi:

4 Các tỉ lệ đánh giá khả năng sinh lợi

- Doanh lợi gộp bán hàng và dịch vụ (GMP) 0.60 0.37 0.23

- Doanh lợi ròng (NPM) 0.37 0.35 0.18 0.16 0.10

- Sức sinh lợi cơ bản (BEP) 0.37 0.09 0.08

- Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) 0.25 0.10 0.06 0.03 0.04

- Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

- Các Chỉ số này của công ty dương qua các năm, chứng tỏ công ty đang làm ăn có lãi Tuy nhiên từ năm 2011 Chỉ số này đã tụt giảm rất lớn do danh thu của Công ty

có sự sụt giảm rất lớn

- ROA, ROE của công ty cao hơn bình quân, tuy nhiên từ năm 2010 các năm còn lại

2011, 2012 các Chỉ số này của Công ty đang ở mức rất thấp Điều này là do lượng hàng tồn kho quá lớn, và lượng hàng tồn kho này không mang lại lợi nhuận mà thậm chí còn bị giảm giá trị

1.5. Tỷ số giá trị thị trường:

2010 2011 2012

5 Các tỷ lệ đánh giá theo góc độ thị trường

- Chỉ số EPS 16,335 0.08 1,869 -0.69 1,175

- Giá sổ sách (B) =Vốn CSH/Tổng khối lượng

- Dòng tiền trên mỗi cổ phần (CFPS) 16,430 1,943 1,282

- Tỷ số giá/dòng tiền (P/CF)=P/CFPS 3.90 6.54 12.64

- Chỉ số EPS của công ty cao hơn mức trung bình của ngành, tuy vậy Chỉ số này đang sụt giảm rất nhiều do lợi nhuận sụt giảm mạnh

- Trừ năm 2010, Chỉ số P/B NTL là gần bằng 1, điều này cho thấy thị trương đang định giá tương đối sát với giá trị thật của Cổ phiếu NTL

2. Phân tích cơ cấu

2.1. Phân tích cơ cấu bảng CĐKT

Tỷ trọng

Nhận xét:

Từ bảng phân tích, có thể thấy lượng hàng tồn kho đã tăng lên một cách nhanh chóng, điều này thể hiện tình trạng khó khăn của Công ty trong bối cảnh khó khăn chung của ngành BĐS Công ty cần đẩy mạnh hoạt động Marketing để giải quyết tình trạng này

Tỷ lệ Tiền và các khoản tương đương tiền trong tổng tài sản cũng đang sụt giảm nhiều, điều này làm tăng rủi ro, nguy cơ về thanh toán cho công ty Đặc biệt phải quan tâm đến một vấn đề, đó là trong thành phần Nợ ngắn hạn của Công ty, lượng tiền đặt cọc của người mua hàng chiếm tỷ lệ lớn Công ty cần có các giải pháp để huy động vốn hoàn thành các dự án đang triển khai đúng tiến độ, để tránh tình trạng bị kiện tụng

vì không bàn giao nhà đúng hạn Công ty sẽ phải trả lại tiền Điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hình ảnh và khả năng thanh toán của Công ty

2.2. Phân tích cơ cấu bảng KQKD

Tỷ trọng

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 100.00% 100.00% 100.00% Các khoản giảm trừ doanh thu

Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 100.00% 100.00% 100.00%

Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 54.48% 22.20% 19.20%

Phần lợi nhuận hoặc lỗ trong cty liên kết liên

doanh

Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của công ty mẹ 41.49% 16.72% 10.19%

Nhận xét:

Tỷ lệ giá vốn hàng bán (Chi phí sản xuất) trong doanh thu tăng lên rất nhiều qua các năm đặc biệt là giữa năm 2010 và 2011 Điều này cho thấy rằng Chi phí sản xuất đã tăng lên rất nhiều, cộng với việc doanh thu sụt giảm, lượng hàng tồn kho quá lớn đã

làm sụt giảm lợi nhuận của Công ty Vì vậy công ty cần phải có các biện pháp để giảm thiểu Chi phí sản xuất kinh doanh

Ngoài ra, có thể thấy lợi nhuận từ hoạt động phi sản xuất kinh doanh đang ở mức âm qua các năm Công ty cần phải cắt giảm hoạt động trong các lĩnh vực này

3. Phân tích mô hình chỉ số Z

X4 (Tỷ số thị giá của Vốn CSH/ Giá trị sổ sách tổng nợ) 1.79 0.68 1.31

Z = 1,2X1 + 1,4X2 + 3,3X3 + 0,64X4 + 0,999X5 4.57 2.16 2.71

Nhận xét:

Chỉ số Z của các năm 2010 nằm trong ngưỡng an toàn (Z > 2.99) Chỉ số Z của năm

2011, 2012 nằm trong ngưỡng báo động có nguy cơ phá sán (1.8 < Z < 2.99)

4. Phân tích DUPONT

Các phương trình DuPont:

Kết quả sau khi tính toán:

Phương trình Dupont

Lợi nhuận ròng/Doanh thu 0.420 0.181 0.105 Doanh thu/Tổng tài sản 0.651 0.280 0.412

0

0.12 7 0.08 3

Nhận xét:

- Do lượng hàng tồn kho rất lớn nên doanh thu và lợi nhuận của Công ty sụt giảm rất lớn Điều này thể hiện qua các Chỉ số ROA và ROE Công ty cần có các biện pháp để giảm lượng hàng tồn kho

5. Phân tích hòa vốn và đòn bẩy tài chính

5.1. Phân tích hòa vốn:

Doanh thu hòa vốn =

1 -

Tổng doanh thu

Định phí 73,551,931,341 258,191,706,842 Biến phí 409,695,325,254 334,224,248,351 Định phí hạch toán (khấu hao và dự phòng) 35,980,478,052 16,097,114,767 Định phí bằng tiền 37,571,453,289 242,094,592,075

Nợ phải trả trong kỳ (34,268,035,578) (26,725,960,453) Định phí trả nợ 3,303,417,711 215,368,631,622 Doanh thu hòa vốn lời lỗ 257,540,212,938 497,256,740,337 Doanh thu hòa vốn tiền mặt 131,555,486,090 466,254,974,572 Doanh thu hòa vốn trả nợ 11,566,832,918 414,782,895,396 Doanh thu 573,476,856,187 695,188,492,633

Từ bảng số liệu có thể thấy tình hình Kinh doanh của Công ty là có lời thật Tuy nhiên do biến phí của công ty ngày càng cao, nghĩa là khi bán một sản phẩm hay dịch vụ công ty mất thêm chi phí đáng kể Để tăng lợi nhuận hoặc rút ngắn thời gian hòa vốn, công

ty cần giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm

5.2. Phân tích đòn bẩy tài chính:

DOL =













∆

∆

S

EBIT

%

%

; DFL =













− I EBIT

EBIT

; DTL = DOL x DFL

Ta có bảng tính:

Đòn bẩy kinh doanh (DOL) 274% 142% 302%

Đòn bẩy tài chính (DFL) 100.03% 101.47% 104.60%

Đòn bẩy tổng thể (DTL) 274% 144% 316%

DOL năm 2012 tăng nên rất nhiều so với năm 2011 Điều này cho thấy Công ty đang

chịu rủi ro kinh doanh rất cao, lợi nhuận của doanh nghiệp nhạy cảm hơn với thị trường khi doanh thu biến động

DFL của công ty trong 3 năm là thấp tương đối ổn định, Do các khoản vay dài hạn

của Công ty chiếm tỷ lệ nhỏ nên Chi phí lãi vay của Công ty thấp Điều này dẫn đến rủi ro tài chính của Công ty thấp Công ty cần đảm bảo chỉ số này do đây là giai đoạn khó khăn chung của ngành BĐS