thực trạng thị trường bất động sản việt nam từ 1986 đến nay

Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà mình đãphải bỏ tiền ra để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trệ.Thêm vào đó, những biến động của nền kinh tế vĩ mô

BÀI TẬP NHÓM:

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM TỪ 1986 ĐẾN NAY

Giáo viên: Đinh Thị Ngọc Mai Nhóm thực hiện: Nhóm 1 Lớp: TN4T1

Trường Đại học Công đoàn

10. Ngô Xuân Linh

11. Lương Ngô Tuấn Minh

12. Nguyễn Thị Thanh Nga

18. Nguyễn Thị Linh Trang

19. Nguyễn Thị Minh Trang

1 Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1986 – trước 1993.

Bối cảnh: Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền KT hàng hóa nhiều thành

phần, có sự quản lý của NN theo định hớng XHCN

Chế độ quản lý đất đai: Giao đất SX ổn định, lâu dài cho hộ GĐ, cá nhân Ngời sử

dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sửdụng đất (Luật đất đai 1993)

Chế độ quản lý nhà ở: Xóa bỏ bao cấp về nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang KD,

khuyến khích các TPKT phát triển nhà ở

Thị trờng BĐS: Hình thành thị trờng nhà ở, đợc phép mua bán nhà gắn với chuyển

quyền sử dụng đất

2 Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1993 - 1996.

Vào những năm đầu của thập niên 90, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã cónhiều thay đổi, biến động lớn Thị trường nhà ở và đất đai đô thị đã bắt đầu được hìnhthành Tuy nhiên, lúc bấy giờ nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trườngnày nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh.

Đây là giai đoạn mà thị trường nhà đất hoạt động rất sôi động, nổ ra cơn sốt bấtđộng sản đầu tiên ở Việt Nam Sôi động nhất là ở những thành phố có tốc độ tăng trươngkinh tế cao như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Biên Hòa, Vũng Tàu…

Nhà ở lúc bấy giờ được xây dựng vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyênvật liệu khác nhau Những ngôi nhà được xây dựng trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình

là các khu phố cổ, phố cũ Các ngôi nhà cấp IV được xây dựng bằng vật liệu tạm như gỗ

đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ rarằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tình trạngkhông an toàn chiếm 10-15%

Việc đất đai và nhà cửa đô thị được thị trường hóa cùng với việc đầu cơ đã kéo theogiá đất tăng nhanh, nhất là ở những nơi sinh lợi lớn Trong nền kinh tế thị trường, việc thịtrường nhà đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở, gây khókhăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân cư

Từ 1993, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đượcđánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khaicác nội dung của Luật này Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trườngbất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ,vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấymốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành Việc chậm ban hành các văn bảnhướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp nhảy vào đầu

cơ đất đai Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh mục các loại đất đượcNhà nước cho thuê và các loại đất được Nhà nước giao đã tạo tâm lý không yên tâm đốivới những người thuê đất

Cơn sốt đất 1993 – 1994: Cơn sốt này diễn ra trong hoàn cảnh Luật đất đai năm

1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn Theo đó,

người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpquyền sử dụng đất và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật đất đai 1993)

Do đó, Luật đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực đã tác động mạnh mẽ đến thịtrường bất động sản ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất, tạo tâm lý thoải mái

và lạc quan cho người dân dẫn đến đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai vànhà ở, sôi nổi nhất là ở các thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao như TP

Hồ Chí Minh, Hà Nội, Biên Hòa, Vũng Tàu…

Không chỉ vậy, một nguyên nhân khác có thể lý giải cho cơn sốt đất năm 1993 và

1994 là kinh tế bắt đầu có những chuyển biến khác tích cực Giai đoạn 1993 - 1994 ghidấu những thành quả bước đầu của quá trình Đổi mới, đây được xem là thời hoàng kimcủa tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5% Tăng trưởng mạnh của GDP khiến cả nước hếtsức lạc quan và tin tưởng vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đấttăng mạnh

Sau cơn sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băngkéo dài 5 năm Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế Cụthể :

Trong số các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định 18/CPngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổchức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nghị định 18/CP là một văn bảnpháp qui có tính điều hành cao Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trường đấtđai đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định 18/CP đã tác động mạnh tớihạn chế đầu cơ về địa ốc Tuy nhiên, xét về mục tiêu phát triển thị trường BĐS thì Nghịđịnh này đã để lại một hậu quả lớn Với những qui định của Nghị định này, các doanhnghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng vềnguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản

hoặc lâm vào tình trạng phá sản) Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà mình đãphải bỏ tiền ra để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trệ.

Thêm vào đó, những biến động của nền kinh tế vĩ mô cũng là một trong những yếu tốchính tác động đến sự suy thoái của thị trường nhà đất GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duytrì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại khităng tới 16,9% Các dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện Tăngtrưởng xuất nhập khẩu có dấu hiệu suy giảm

Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh.Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, thấp hơn nhiều sovới mức 40% của năm 1994

Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 vàđạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999 Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnhhưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997

3 Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1996 - 2000.

3.1 Diễn biến bất động sản 1996 - 2000.

3.1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn.

Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các

hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17%tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao vàcho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này) Những diện tích đất đựơc Nhànước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nôngnghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh

tế, xã hội

3.1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá.

Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội đểngười sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn Quyền sử dụng đất đã mở ra hàngchục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng cácnhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấyphép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hé gia đình và tổ chức với diện tíchgần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh).

3.1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây

dựng nhà hoặc mua nhà đất ở Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phươngthức thuê nhà Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở Quyền có nhà ở củangười dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ(khoảng 13% tổng diện tích nhà ở) Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bìnhquân đầu người từ 3 – 4 m2 trước đây lên 6 – 8 m2 hiện nay

Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lên trên

700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2 Nhà do dân tự xây chiếmkhoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng Từ năm 1991 – 2000, tại các đô thị trên cả

nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010).

Bảng 1.2: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam giai đoạn 1996 – 1999

(Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001- 2005 Bộ xây dựng)

3.1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc

Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính đếncuối năm 1994 trong sè 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam

có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tưvào lĩnh vực khách sạn, du lịch Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệuUSD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn

Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới.Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp nhân quốc doanh, cácpháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nước ngoài, liên doanh trongnước Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các văn phòng cho thuê, diện tích thươngmại và khách sạn mini Thị trường này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưutiên được chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu củangười nước ngoài (khách du lịch, người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sởkinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện,

mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội địa

3.1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.

Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các vănbản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thểcủa thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần cácđiều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phát triển Mặt khác, Nhà nước cũng

có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thôngqua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phátđộng phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công vớicách mạng…Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầuphát triển thị trường BĐS

Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiềuchính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyển từ cơchế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động tham gia cảithiện chỗ ở

- Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở

- Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương

- Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho thuênhà sang phương thức kinh doanh

- Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàchính sách mua bán và kinh doanh nhà ở Triển khai chính sách bán nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước cho người đang thuê

- Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người có công cải thiện nhà ở

- Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số ưu đãi và khuyến khích đầu

- Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động cách mạngtrước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.

- Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi Luật đấtđai năm 2003

Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã được bổ sung và hoàn thiện dần baogồm các văn bản chủ yếu sau:

- Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất đôthị

- Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quyhoạch đô thị

- Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 (phầnquy định về chuyển quyền sử dung đất)

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loạiđất

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thếchấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa chính hướngdẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP

- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và quyền sửdụng đất tại đô thị

- Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụngđất

Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và nhàđất Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất

Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp phầnlàm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sách tronglĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao quyền sử dụng đất

và nhà ở Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4% Tổng mức thuế vàphí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5%

Bảng 1.3: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS giai đoạn 1995 – 2000

Thuế cơ quan sử

(Nguồn: Cục quản lý công sản – Bộ tài chính)

3.2 Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

từ năm 1996 - 2000

3.2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao.

Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay Cùng với tính chất manh nha của thịtrường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sửdụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực đô thị

Theo ước tính con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trên thực tế Chínhviệc không quản lý được giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũngnhư đẩy giá nhà đất lên cao bất thưòng thể hiện rõ qua 2 cơn sốt nhà đất tại Hà Nội vàthành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 – 2002

Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai được tăngcường đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và có nhiềugiải pháp xử lý Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chính sách, pháp luật đất đai là phổbiến, có nơi, có lúc vi phạm rất nghiêm trọng

3.2.2 Mất cân đối về cung cầu:

Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinhdoanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ Trong khi đó cung về mặt bằngtrong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và diện tích kháchsạn, văn phòng lại vượt xa cầu

3.2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất.

Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóngbăng trong những năm 1995-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000 Giá cả dễ biến động,

có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng độtbiến

Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựatrên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn được nhân thêmmột hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lênđến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giá thị trường Khung giá đất cònrộng và chưa có quy chế điều chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khunggiá Chính phủ quy định

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội Việt namthông qua và một bảng dự kiến giá đất mới các loại đất đô thị cũng vừa được đệ trìnhtrong kỳ họp Quốc hội Việt Nam tháng 6/2001 Dự thảo khung giá mới này được điềuchỉnh sát với giá thị trường, tạo sự công bằng trong giải toả đền bù, trong việc thu hồi thuếđất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất

Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất Trong thịtrường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá còn tăng thêm nên hộ cótiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời, càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩygiá nhà đất lên cao nữa Ngược lại khi giá nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá còn

xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm

hạ giá nhà đất xuống nữa

3.3 Nguyên nhân

Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế

Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hànhpháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giaođất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay

Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng Tuy nhiên, có lẽ yếu tố chính tácđộng đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này là những biến động vĩ mô Lúc đócác dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện

Tăng trưởng xuất nhập khẩu có dấu hiệu suy giảm Trước tình hình lạm phát chínhsách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh

Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, thấp hơnnhiều so với mức 40% của năm 1994

Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996

và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999 Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnhhưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997

4 Thực trang bất động sản Việt Nam từ 2001 - 2006

4.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001-2003)

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm thị trường bất động sản bắt đầu chuyểnmình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001 – 2002

Trước năm 2000, thị trường bất động sản đã có một thời gian dài trầm lắng, cácgiao dịch mua - bán diễn ra tẻ nhạt và ở mức giá thấp Từ năm 2000, giá bất động sản bắtđầu có những biến động, giá cả tăng liên tục, có nơi tăng hàng ngày, hàng giờ (ở TP Hà

Nội và TP Hồ Chí Minh) và đạt đỉnh cao vào khoảng giữa năm 2001 Trung bình ở 2thành phố lớn này, mức giá đất giao động từ 10trđ - 15trđ/m2 (ở trong ngõ, hẻm) và 25tr -30trđ/m2 (ở khu mặt phố trung bình) (giá vàng tương ứng khoảng 500.000đ/chỉ) Theonhiều chuyên gia kinh tế nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ởmức cao so với thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp pháttriển

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bùng nổ “tăng giá” trên thị trường bất động sảnxuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dòng vốn nước ngoài đổ vàođược cải thiện, cụ thể :

- Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng vốn lớn bênngoài sẽ đổ về nước để đầu tư bất động sản Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng

nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng

- Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệu khả quan Năm

2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ

đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện Thêm vào đó, tăng trưởng tín dụng được mởrộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm 1999 Lạm phát năm 2001 và

2002 cũng xuống mức rất thấp Điều này khiến nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuấtkinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục tăng

- Một số khu công nghiệp hình thành và phát triển, thành phố trước sức ép về chỗ ở,trong những khu phố cổ, cũ sau nhiều năm không được mở rộng dẫn đến chỗ ở thiếu Sựđầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ Chính sách của nhà nước về đất đai.Tâm lý của người dân kỳ vọng vào khả năng sinh lợi lớn của đất (thực tế những năm trước

đã diễn ra) Nguồn vốn trong dân cư lớn, trong khi giá vàng ổn định nhiều năm ở mứcthấp, người dân nghĩ đến đầu tư vào vàng không hiệu quả

4.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006)

Sau khoảng thời gian biến động và lên tới đỉnh, giá bất động sản ở Việt Nam bắtđầu đi vào giai đoạn “trầm lắng”, “đóng băng” như nhiều nhà kinh doanh bất động sảnnhận định Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước, các giao dịch mua bánbất động sản ít và ở mức giá thấp hơn so với những năm 2001, 2002 Theo số lớn thống kê

từ Bộ Xây dựng; năm 2003 giao dịch bất động sản thành công giảm 28%, năm 2004 giảm56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất ở 1 số tỉnh, thành phía Bắc, trong thời kỳ này đãgiảm mạnh, có nơi giá hạ tới 30 – 40% mà giao dịch vẫn không thành công Một số khu

đô thị lớn ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá 1m2 của căn hộ năm 2004, giá trung bìnhkhoảng 20 trđ/m2 (Tương đương 3 cây vàng/m2) thì đến năm 2005 giá xuống mức15trđ/m2 (tương đương 2 cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua Một số tỉnh lân cận Hà Nội

và TP.Hồ Chí Minh thì hầu như không có người mua - người bán bất động sản, giao dịchvào giai đoạn “đóng băng” Tình trạng giao dịch trầm lắng và giảm giá, có thể do một sốnguyên nhân cơ bản sau:

- Cầu về bất động sản giảm mạnh giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang ở mức cao

so với khu vực và thế giới và so với thu nhập thực tế của người dân Tâm lý “chờ đợi” củangười dân là muốn giá xuống nữa, “xuống đến đáy” để mua vào thì mới mang lại hiệu quảcao nhất Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm Giá vàng liên tụctăng từ năm 2004 đến nay Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khigiao dịch thường lại được tính bằng vàng, nên việc giá vàng tăng đã góp phần làm cho thịtrường bất động sản “đóng băng” hơn nữa Bên cạnh đó, nhà nước thúc đẩy và khuyếnkhích xây dựng các khu chung cư, khu biệt thự ở các thành phố, các khu công nghiệp làmcho quĩ nhà ở tăng lên, giảm bớt sự mất cân đối cung - cầu

- Cung về bất động sản tăng nhanh: Vào thời điểm này, khi giá đất, giá vật liệu xâydựng ổn định việc đầu tư vào xây dựng các chung cư mang lại lợi nhuận rất lớn cho cácnhà đầu tư Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15trđ/m2 cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, nên nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đấtchỉ vào khoảng 500.000đ/m2 và theo đơn giá xây dựng tại thời điểm đó, giá mỗi m2 nhàvào khoảng 3 - 4 trđ, thì giá bất động sản ở nước ta là quá cao so với giá thành thực tế

- Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản Chínhphủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm lập lại kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà đất,

hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và hạn chế tình trạng đầu cơ(Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xâydựng nhà xong mới được bán”, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chínhtrong lĩnh vực đất đai, v.v.) chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn đã phầnnào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm Giá nhà đất tại các tình, thành phố, địa phươngkhác cũng nguội dần và đi vào ổn định.

5 Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 2007 - 2009.

Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2007 - 2008)

Sau giai đoạn ngưng trệ của thị trường BĐS giai đoạn 2003 - 2006 Giai đoạn phụchồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vậnđộng của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanhBĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Thêm vào đó thị trường bất động sản Việt Namlại xuất hiện một cơn sốt mạnh sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO Cơn sốt nàydiễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vàolớn và tăng trưởng tín dụng cao

Liên tục trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng trưởng GDP đều vượt 8%, đây làthời kỳ có mức tăng trưởng cao thứ 2 từ trước tới nay Cùng với tăng trưởng kinh tế khảquan thì dòng vốn cũng ủng hộ cho thị trường bất động sản bùng nổ Tăng trưởng tín dụngnăm 2007 lên tới hơn 50%, còn năm 2008 dù kìm chế vẫn tăng gần 30% Cũng trongkhoảng thời gian này thị trường chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ; dòng kiều hối, dòng vốnđầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FII) cùng chảy vào Việt Nam rất lớn

Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10

tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng là 25 tỷ USD, chiếmhơn 40% tổng số vốn đăng ký Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đangđược sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế Bên cạnh đó hai dòng vốn quan

trọng khác là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷ USD đãthổi bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008.

Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2008 - 2009)

Cơn sốt nhà đất năm 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ vàchính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá Bóng ma lạm phát xuấthiện từ cuối năm 2007 là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất

Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chínhsách tiền tệ Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, dòng vốn đầu

tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bấtđộng sản

Năm 2008, kinh tế thế giới trải qua những biến động dữ dội, khủng hoảng tài chính,phá sản hàng loạt các tập đoàn Ngân hàng tài chính hàng đầu, lao động thất nghiệp giatăng, tăng trưởng giảm sút, v.v Sang năm 2009, dù có lạc quan, các chuyên gia, các tổchức kinh tế hàng đầu cũng không thể đưa ra được những nhận định sáng sủa cho nềnkinh tế thế giới Cuộc khủng hoảng kinh tế này vẫn có xu hướng lan rộng, cuốn theo nhiềudoanh nghiệp, tổ chức kinh tế và cá nhân người lao động lâm vào hoàn cảnh khó khăn,trong đó có thị trường bất động sản

Việc thị trường bất động sản đóng băng và có những biểu hiện thoái trào, đã gây ranhững tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.Trước hết, nhiều doanh nghiệp vàngười dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của 1 số chuyên gia về lĩnh vực này thìnếu kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản; nhiều doanhnghiệp hoạt động cầm chừng Các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty địa ốc cũnglâm vào hoàn cảnh khó khăn, hoạt động kém hiệu quả và một số phải chuyển sang kinhdoanh ngành nghề khác

Khi hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn thì nguồnthu của ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn là các ngân hàng cũngphải đối mặt với “nợ xấu” Khi sự đổ vỡ của “bong bóng” bất động sản là sự đỗ vỡ dây

chuyền của hệ thống ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảngtài chính trầm trọng.

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã có bước phát triểntích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đãđược xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng côngnghiệp hóa, hiện đại hóa, kinh tế xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao

và ổn định trong nhiều năm qua Tuy nhiên, đây là một ngành kinh doanh mới ở Việt Namnên còn khá nhiều bất cập

 Thứ nhất, các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo qui định củapháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm nhiều và khó kiểm soát

 Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bán trong thị trường bất động sản chưa hợp lý Trong xâydựng nhà ở thì tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ănlương còn quá ít, trong khi đó có nơi, có lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lạiđược đầu tư nhiều, chủ yếu phục vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những ngườichuyên đầu cơ Do vậy, khi có biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì thị trường bất độngsản bị ảnh hưởng nặng nề

 Thứ ba, còn nhiều tồn tại trong các qui định về đền bù, giải phóng mặt bằng tại các khu

đô thị được qui hoạch để xây dựng nhà ở, thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp

sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu nhà, chủ sở hữu đất chưa được giải quyết kịp thời vàqui hoạch đô thị còn yếu và chậm

 Thứ tư, việc các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà đầu tư kinhdoanh bất động sản cũng như người mua nhà ở Chưa có các quĩ đầu tư dài hạn cho bấtđộng sản nói riêng và cho đầu tư các ngành công nghiệp nói chung

Hiện nay, cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản đều dựa vào vốn huy độngngắn hạn từ trong dân của các ngân hàng, do vậy, khi có biến động về tăng lãi suất lập tứcđầu tư bất động sản bị ảnh hưởng

6 Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 2010-2012.

6.1 Thực trạng bất động sản tại Việt Nam 2010 – 2011.

6.1.1 Năm 2010

Năm 2010, thị trường Bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCMliên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường Trong khi tại Hà Nội, thị trường bấtđộng sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảmmạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất

Văn phòng cho thuê tại TP HCM: Vào giữa năm 2008, giá cho thuê văn phònghạng sang là 50- 55 USD/m2 ; hạng B khoảng 36-38 USD/m2 Sang đầu năm 2009 giáthuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và nhiều công ty

tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011

- Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội : Tình trạng chàobán nhiều mà người mua rất ít

- Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻxung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam; Hưng Yên,Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc

- Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5 Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư,việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ ánquy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư,

từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường

6.1.2 Năm 2011

Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều

khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu

là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh

Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận trung tâm nhưquận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…

Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường ĐH về đây, giá đất tại các

xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cýờng… ðều tãng mạnh, lên mức 3-5 triệu ðồng/m2,thậm chí khu ðất có vị trí ðẹp tãng giá tới 100 – 300% so với hồi đầu nãm 2010

Tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để cóthể thông xe vào cuối năm 2013 đã thổi giá bất động sản khu vực này lên một mặt bằngmới Đất ở đây không còn giá 10-15 triệu đồng/m2 như trước nữa mà đã lên thấp nhất là

25 triệu đồng/m2 Riêng giá đất 2 bên cầu Nhật Tân thì tăng từng ngày, lên đến 40-50triệu đồng/m2

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng “con sóng” này là do các “cò đất” và các “độilái” tạo lên Hiện giá đất các khu vực này đang quay trở về giá trị thực sau “cơn sốt” ngắnngủi

Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiềuchuyển biến rõ rệt Giá bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu vựcquận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ, từ 7-10% so với thời điểm cuối

2010 do có sự tham gia mua để đầu tư của những người có tiềm lực tài chính Còn lạigiao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà giá trung binh

Từ khoảng giữa năm 2011 , trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà

nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011,thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.

Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng

giảm Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh Kịch bản “Ba Vì” gần nhưđược lặp lại Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giágiảm mạnh, trung bìnhtừ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch

Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm

mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu