ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN QUY HOẠCH HÀ NỘI MỞ RỘNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Trong thời kì thực tập tốt nghiệp tại Ban quản lí dự án phát triển đô thị, thuộc Cục phát triển đô thị của Bộ xây dựng, em được tiếp xúc và tìm hiểu về dự án “Quy hoạch Hà Nội mở rộng”.

KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

MSV: 10399.48

LỚP: 48 QD

LỜI CẢM ƠN

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình và sát sao của

thầy giáo: Thạc sĩ Nguyễn Quốc Toản

Em hết sức cảm kích trước sự giúp đỡ của các Thầy cô giáo trong

Bộ môn Tổ chức Kế hoạch và của Khoa Kinh tế và Quản lí xây dựng

đã tạo điều kiện để em hoàn thành đồ án

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Hội đồng khoa học

đã góp quý cho đồ án

Và thật thiếu sót nếu quên gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong Ban Quản lí dự án thuộc Cục Phát triển Đô thị, Bộ Xây dựng đã

có những giúp đỡ và chia sẻ chân thành và hữu ích

Hà Nội, ngày 01 tháng 02 năm 2009.

Trung tâm thương mại

Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm nội địa Geography Infomation System - Hệ thống thông tin địa lí Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước ngoài Vietnam Real Estate -

Công ty Nghiên cứu và Tư vấn BĐS Việt Nam

DANH SÁCH HÌNH VẼ

Hình 1: Bản đồ địa lí TP Hà Nội năm 2007 (trước mở rộng)

Hình 2: Ảnh chụp TP Hà Nội từ vệ tinh

Hình 3: Lịch sử phát triển của đô thị HN

Hinh 4: 6 vấn đề về thực trạng quy hoạch và quản lý của HN

Hình 5: Vấn đề 1: Đô thị vượt tầm kiểm soát

Hình 6: Vấn đề 2: Ách tắc giao thông trong thành phố

Hình 7: Vấn đề 3: Điều kiện sống của người dân

Hình 15: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu thực tế

Hình 16: Cầu nhà ở và thu nhập của dân cư

Hình 17: Đồ thị biểu diễn sự dịch chuyển của đường cung BĐS

Hình 18: Tổng vốn FDI cùng số dự án đầu tư vào Việt Nam

trong 11 tháng năm 2008

Hình 19:Số dự án và lượng vốn FDI đầu tư vào một số tỉnh Việt Nam

trong 11 tháng năm 2008

Hình 20: Cơ cấu các lĩnh vực được đầu tư vào TP.HN trong năm 2008

Hình 21: Tổng kết và dự báo số lượng căn hộ rao bán trên thị trường HN

Hình 22: Cơ cấu giao dich tại TT.BĐS trong quý IV năm 2008

Hình 23: Khách sạn chiếm vốn lớn nhất trong FDI vào BĐS của TP.HN

Hình 24: Giá chào thuê trung bình qua các năm (Savills Vietnam)

Hình 25: Nguồn cung nhà ở cho thuê (CBRE)

Hình26: Khu trung tâm Thành phố tập trung nhiều dự án căn hộ cho thuê nhất, dự

án mới đang và sẽ triển khai chủ yếu là vùng ven

Hình 27: Niềm tin vào tương lai của TT.BĐS HN (VietRees)

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 2 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3 DANH SÁCH HÌNH VẼ _ 4 MỤC LỤC _ 5

PHẦN MỞ ĐẦU _ 9

1 LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI _ 9

2 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU _ 10

3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU _ 10

4 CẤU TRÚC CỦA ĐỒ ÁN _ 10

5 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 11

Chương 1: TÌM HIỂU VỀ DỰ ÁN QUY HOẠCH HÀ NỘI MỞ RỘNG _ 12

1.1 HIỆN TRẠNG HÀ NỘI VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN _ 12

1.1.1 Hà Nội trước khi mở rộng.() 12 1.1.1.1 Vị trí địa lí 12 1.1.1.2 Chính trị 13 1.1.1.3 Giao thông 13 1.1.1.4 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 13 1.1.1.5 Dân cư và lao động _ 15 1.1.1.6 Văn hóa 15 1.1.1.7 Kinh tế _ 16 1.1.1.8 Đôi nét về lịch sử 16 1.1.2 Thư ̣c tra ̣ng quy hoạch và quản lí của Hà Nội _ 20 1.1.2.1 Đô thi ̣ đã phát triển vượt tầm kiểm soát _ 21 1.1.2.2 Ách tắc giao thông trong thành phố 23 1.1.2.3 Điều kiê ̣n sống của người dân _ 25 1.1.2.4 Các vùng ngoa ̣i vi _ 26 1.1.2.5 Bất lợi tự nhiên _ 28 1.1.2.6 Tồn ta ̣i trong quy hoa ̣ch. 29 1.1.3 Sự cần thiết của dự án quy hoạch và mở rộng 31 1.1.3.1 Mốc thời điểm _ 31 1.1.3.2 Thực trạng bất cập trong quá trình phát triển _ 31 1.1.3.3 Thiếu quỹ đất triển khai các dự án lớn và thu hút đầu tư 32 1.1.3.4 Mở rộng nhằm tương xứng với quốc gia 100 triệu dân 33 1.1.3.5 Phát triển đô thị vệ tinh, đô thị đối trọng _ 33 1.1.4 Khó khăn gặp phải liên quan tới dự án 35 1.1.4.1 Sự thống nhất trong quy hoạch 35 1.1.4.2 Nguồn vốn 35 1.1.4.3 Nguồn nhân lực quản lí 36 1.1.4.4 Vấn đề tận dụng quỹ đất _ 37 1.1.4.5 Tiến độ triển khai của đề án 37 1.1.4.6.Vấn đề lịch sử và văn hóa _ 38 1.1.5 Dẫn chứng một số ví dụ tham khảo trên thế giới _ 41 1.1.5.1 Ý kiên tiêu cực 41 1.1.5.2 Ý kiến tích cực 42

1.2 THÔNG TIN VỀ LỘ TRÌNH VÀ KẾ HOẠCH TRIỂN KHAI CỦA DỰ ÁN _ 43

1.3 Ý TƯỞNG QUY HOẠCH THEO NHÀ TƯ VẤN ĐƯỢC CHỌN _ 46

1.3.1 Sơ lược về nhà thầu tư vấn được chọn _ 46 1.3.2 Mục tiêu đặt ra 46 1.2.3 Biện pháp ý tưởng 48

Chương 2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI _ 51

2.1 BẤT ĐỘNG SẢN 51

2.1.1 Khái niệm về bất động sản 51 2.1.2 Những thuộc tính của bất động sản _ 51 2.1.2.1 Tính bất động của đất đai và công trình gắn liền _ 51 2.1.2.2 Tính khan hiếm 52 2.1.2.3 Tính cá biệt 52 2.1.2.4 Tính bền lâu _ 52 2.1.2.5 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau _ 53 2.1.2.6 Tính thích ứng _ 53 2.1.2.7 Tính phụ thuộc vào năng lực quản 53 2.1.2.8 Chịu ảnh hưởng bởi tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội 54 2.1.3 Phân loại bất động sản _ 54 2.1.3.1 Theo định nghĩa từ Bộ luật Dân sự _ 54 2.1.3.2 Theo chủ sở hữu quyền sử dụng bất động sản _ 54 2.1.3.3 Theo công năng sử dụng _ 55 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới bất động sản 55 2.1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: _ 55 2.1.4.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: 57 2.1.4.3 Các yếu tố chung bên ngoài _ 57

2.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 60

2.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS 60 2.2.1.1 Khái niệm về thị trường _ 60 2.2.1.2 Thị trường bất động sản _ 60 2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản _ 61 2.2.2.1 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch 61 2.2.2.2 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng

trong bất động sản 61 2.2.2.3 Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo 61 2.2.2.4 Khả năng co giản cung kém 62 2.2.2.5 Thị trường khó thâm nhập 64 2.2.2.6 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật _ 64 2.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn _ 65 2.2.2.8 Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó

khăn và phức tạp _ 66 2.2.2.9 Thị trường BĐS ảnh hưởng bởi quy hoạch _ 66 2.2.3 Các quy luật tác động tới sự vận hành của thị trường BĐS 67 2.2.3.1 Quy luật cung-cầu 67 2.2.3.2 Quy luật giá cả. _ 68 2.2.4 Cung-cầu thị trường bất động sản 68 2.2.4.1 Cung bất động sản 68 2.2.4.2 Cầu bất động sản _ 74 2.2.4.3 Quan hệ cung-cầu bất động sản 79 2.2.5 Đặc điểm riêng của thị trường bất động sản Hà Nội 88 2.2.5.1 Lượng cầu lớn bởi người nhập cư có tích lũy _ 88 2.2.5.2 Tính minh bạnh thấp 88 2.2.5.3 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn _ 89

2.3 PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN _ 92

2.3.1 Phân loại dựa vào dạng hàng hóa bất động sản 92

2.3.1.3 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ 92 2.3.1.4 Thị trường BĐS văn phòng cho thuê 92 2.3.1.5 Thị trường BĐS công nghiệp _ 92 2.3.1.6 Thị trường BĐS nông nghiệp 92 2.3.1.7 Thị trường BĐS phục vụ du lịch _ 93 2.3.2 Phân loại theo tính chất mối quan hệ gồm _ 93 2.3.2.1 Thị trường chuyển nhượng, mua bán _ 93 2.3.2.2 Thị trường cho thuê và cho thuê lại _ 93 2.3.2.3 Thị trường thế chấp và bảo hiểm _ 93 2.3.2.4 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất _ 93 2.3.2.5 Thị trường cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản 93 2.3.3 Theo trình tự tham gia thị trường _ 94 2.3.3.1 Thị trường sơ cấp 94 2.3.3.1 Thị trường thứ cấp 94 2.3.4 Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước _ 94

2.4 SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 94

2.4.1 Các giai đoạn phát triển chung của TTBĐS _ 94 2.4.2 Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội _ 96

2.5.THAM KHẢO SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT

SỐ QUỐC GIA _ 100

2.5.1 Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức 100 2.5.2 Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Séc _ 102 2.5.3 Phát triển thị trường BĐS ở Úc _ 104 2.5.4 Phát triển thị trường BĐS ở Trung Quốc 104 2.5.5 Quản lý và phát triển thị trường BĐS ở Singarpore 107

Chương 3 ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN QUY HOẠCH HÀ NỘI MỞ RỘNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN _ 109

3.1 ẢNH HƯỞNG CHUNG CỦA DỰ ÁN 109

3.1.1 Dự án quy hoạch đã gây đóng băng thị trường trong khi thực hiện _ 109 3.1.1.1 Những biểu hiện ảm đạm của TT.BĐS HN 109 3.1.2 Nguyên nhân do dự án quy hoạch tác động _ 110 3.1.2.1 Dư cung thiếu cầu _ 110 3.1.2.2 Tâm lí nghe ngóng chờ đợi 110 3.1.2.3 Những nguyên nhân khác _ 111

3.2 ẢNH HƯỞNG THEO KHU VỰC _ 112

3.2.1 Khu vực Hà Nội cũ 112 3.2.2 Khu vực mở rộng giáp với Hà Nội cũ 112 3.2.3 Khu vực xa trung tâm 113

3.3 ẢNH HƯỞNG THEO TỪNG MẢNG THỊ TRƯỜNG 113

3.3.1 Mảng thị trường chia theo dạng hàng hóa bất động sản _ 113 3.3.1.1 Thị trường nhà ở 113 3.3.1.2 Thị trường đất ở _ 115 3.3.1.3 Thị trường BĐS dùng cho thương mại, dịch vụ 116 3.3.1.4 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng cho thuê _ 117 3.3.1.5 Thị trường BĐS công nghiệp 122 3.3.1.6 Thị trường BĐS nông nghiệp 123 3.3.1.7 Thị trường BĐS phục vụ du lịch 124 3.3.2 Ảnh hưởng mảng thị trường được phân loại theo tính chất mối quan hệ gồm _ 129 3.3.2.1 Thị trường mua bán: giao dịch với giá trị thấp _ 129 3.3.2.2 Thị trường cho thuê và cho thuê lại 130

3.4 DỰ ĐOÁN XU HƯỚNG _ 136

3.4.1 Tương lai thị trường bất động sản Hà Nội 136 3.4.1.1 Niềm tin vào tương lai thị trường bất động sản Hà Nội 136

3.4.1.2 Thời gian hồi phục thị trường bất động sản Việt Nam _ 137 3.4.2 Xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm Hà Nội 138 3.4.3 Thay đổi thị hiếu loại nhà _ 139 3.4.3.1 Nhà biệt thự 140 3.4.3.2 Nhà chung cư 141 3.4.4 Mô hình triển khai các dự án theo quy hoạch 142 3.4.5 Giá trị nhà ở _ 143 3.4.5.1 Giá nhà ở còn quá cao 143 3.4.5.2 Giá nhà ở còn sẽ chững lại 144 3.4.6 Thị trường bất động sản Hà Nội còn biến động bất ngờ theo khu vực _ 145

3.5 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ _ 147

3.5.1 Điều chỉnh giá đất tại những địa bàn mới sát nhập 147 3.5.2 Tạo điều kiện tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản _ 148 3.5.3 Thúc đẩy thị trường 150 3.5.3.1 Hạn chế sự độc quyền 150 3.5.3.2 Hạ thấp chi phí giao dịch của thị trường nhà đất 151 3.5.3.3 Kích cầu 151 3.5.4 Đưa ra một chỉ số chuẩn cho bất động sản 152 3.5.5 Cải cách bộ máy quản lý hành chính công về nhà đất. 152 3.5.6 Xây dựng, hoàn thiện và nâng cao ứng dụng hệ thống thông tin địa lí (GIS) cho thành phố 153 3.5.7 Công khai thông tin về bất động sản _ 154

TÀI LIỆU THAM KHẢO 156

NGUỒN SÁCH: 156 MỘT SỐ TRANG WEB THAM KHẢO CHÍNH 157 NGUỒN THAM LUẬN _ 157

LỜI KẾT 159

PHẦN MỞ ĐẦU

1 LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Bắt đầu từ cuối năm 2007 và trong suốt năm 2008, chủ đề mở rộng địa giới hành chính TP.HN đã gây xôn xao dư luận người dân cũng như công luận báo chí Mở rộng Thủ đô là một chủ trương của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đối với mọi người dân Việt Nam, đặc biệt là những người sống tại Hà Nội và các tỉnh cùng sát nhập Chủ đề đã gây sự chú ý và nhiều tranh cãi từ khi còn là đề án tới những bước thực hiện quy hoạch ban đầu

Trong thời kì thực tập tốt nghiệp tại Ban quản lí dự án phát triển đô thị, thuộc Cục phát triển đô thị của Bộ xây dựng, em được tiếp xúc và tìm hiểu về dự

án “Quy hoạch Hà Nội mở rộng”

Ảnh hưởng của dự án rất sâu sắc tới đời sống an sinh của người dân, cùng những vấn đề kinh tế, văn hóa và xã hội Tuy nhiên điều thiết thực và rõ rệt nhất mà nhiều người quan tâm là thị trường bất động sản (TT.BĐS)

BĐS là nguồn lực rất cơ bản của mỗi Quốc gia Việc định hướng phát triển cũng như quản lý có hiệu quả TT.BĐS của Thủ đô đóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của cả đất nước

Ngành học “Quản lí đô thị” của khoa “Kinh tế và Quản lí xây dựng” với những kiến thức được trang bị phù hợp để nghiên cứu về mảng đề tài kinh tế quản lí đô thị Ngoài những bộ môn chung đào tạo kĩ sư xây dựng, đề tài sẽ vận dụng được kiến thức của những môn chuyên ngành đã được trang bị như: quy hoach đô thị, đồ án quy hoạch đô thị, pháp luật trong QLDT, quản lí đất, tổ chức xây dựng công trình đô thị, kế hoạch xây dựng đô thị, xã hội học đô thị, kinh tế

đô thị, phân tích đánh giá dự án đầu tư trong đô thị, công trình hạ tâng cơ sở, GIS, tin học trong QLDT

Bởi vậy, em chọn đề tài là: “Ảnh hưởng của dự án quy hoạch mở rộng

Hà Nội tới thị trường bất động sản”

2 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu: dự án quy hoạch HN.MR, TT.BĐS và ảnh hưởng

- Phạm vi nghiên cứu: trong địa bàn TP.HN, trước và sau khi được

mở rộng

3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh có thể đưa ra những nhận xét phán đoán quy nạp (Dự án đang ở thời kì sơ khởi, một số thông tin mang tính bảo mật Quốc gia Số liệu cụ thể hiện tại chưa đủ để sử dụng những công cụ phân tích định lượng)

5 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Làm rõ hơn về một dự án có ảnh hưởng lớn mà dư luận quan tâm

- Nghiên cứu những ảnh tới TT.BĐS HN

- Tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề phù hợp với ngành học nhằm tổng hợp, vận dụng và hoàn thiện lại kiến thức đã được trang bị trong nhà trường

- Nhìn nhận đánh giá khách quan giúp cho doanh nghiệp BĐS có chiến lược kinh doanh phù hợp

- Định hướng đóng góp cho việc hoạch định chính sách giúp TT.BĐS phát triển cách bền vững và lành mạnh, đáp ứng nhu cầu an sinh, ổn định xã hội

Chương 1:

TÌM HIỂU VỀ DỰ ÁN QUY HOẠCH HÀ NỘI MỞ RỘNG

1.1 HIỆN TRẠNG HÀ NỘI VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN

(1) Số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2007

ở phía đông; Vĩnh Phúc ở phía tây; Hà Tây, Hà Nam ở phía nam Diện tích tự nhiên toàn thành phố là 927,93 km2

1.1.1.2 Chính trị

Hà Nội có ưu thế đặc biệt so với các địa phương khác trong cả nước

“Hà Nội là trung tâm đầu não về chính trị, văn hóa, khoa học- kĩ thuật, đồng thời

là trung tâm lớn về kinh tế, một trung tâm giao dịch quốc tế của cả nước”(2)

1.1.1.3 Giao thông

Hà Nội là đầu mối giao thông quan trọng bậc nhất của nước ta Từ Thủ

đô đi đến các thành phố thị xã của cả nước cũng như của vùng Bắc Bộ bằng đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường thủy đều rất dễ dàng và thuận tiện

1.1.1.4 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

a Địa hình

Phần lớn diện tích của Hà Nội là vùng đồng bằng, độ cao trung bình từ 5

- 20m so với mực nước biểm, thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và cũng theo hướng chảy của sông Hồng

Diện tích tự nhiên của tòan thành phố là hơn 92,7 nghìn ha, trong đó đất

sử dụng vào mục đích nông nghiệp chiếm 47,02%, đất lâm nghiệp là 7,23%, đất thổ cƣ nông thôn 12,24%, đất dành cho các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất 0,15%, đất xây dựng, giao thông và thủy lợi 9,86%, đất cho mục đích khác

và chƣa sử dụng 15%

Hình 2: Ảnh chụp TP Hà Nội từ vệ tinh

1.1.1.5 Dân cư và lao động

a Động lực dân số

Dân số cuối năm 2007 là 3398,9 ngàn người , tăng hơn 3% mỗi năm , trong đó tăng chủ yếu là do người từ các tỉnh đến làm ăn , sinh sống và ho ̣c tâ ̣p Hiện tại TP.HN đứng thứ 3/64 tỉnh, thành phố (sau thành phố Hồ Chí Minh 6347,0 nghìn, Thanh Hóa 3697,2 nghìn)

Tỉ lệ dân số trẻ cao với trình độ học vấn của nguồn lao động ở Hà Nội thuộc loại cao nhất trên toàn quốc

b Phân bố dân cư

Với diện tích 927,39 km2

, năm 2007, dân số Hà Nội đạt 3.398.889 nhân khẩu với 784.881 hộ, đạt mật độ dân số trên 3600 người/km², mật độ này cao nhất cả nước gấp trên 100 lần so với mật độ chuẩn thế giới

- Phân bố dân cư:

Dân cư Hà Nội phân bố không đều giữa các đơn vị hành chính và giữa các cùng sinh thái

Dân cư tập trung cao độ tại các quận nôi thành cũ, trên có nơi lên tới hơn

5 vạn người/1km2 (quận Hoàn Kiếm) Khu vực này là nơi tập trung các cơ quan, nhà máy xí nghiệp, cửa hàng, chợ búa…Đây cũng là tổ chức, quản lý, điều hành

hệ thồng kinh tế- xã hội của toàn thành phố

Mật độ dân số của Hà Nội còn có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỉ

lệ tăng dân số (tự nhiên, cơ học) hàng năm Điều đó ảnh hưởng khó khăn tới việc quy hoạch đô thị, phát triển kinh tế, và tác động xấu đến môi trường sinh thái (rác, nước thải, nhà ở, nước sạch…)

1.1.1.6 Văn hóa

Thăng Long Hà Nội là nơi hình thành nhà nước Việt đầu tiên, đất Đế đô của hầu hết các triều đại phong kiến Việt Nam, một vùng địa linh Hà Nội là nơi nổi tiếng từ xưa tập trung nhiều nghề thủ công tinh xảo với những người thợ tài

ba Dân gian đã có câu “Khéo tay hay nghề, đất lề Kẻ Chợ” Các làng nghề trên mảnh đất Hà Nội có từ xa xưa, đến nay vẫn tồn tại: Làng gốm Bát Tràng, làng vàng Định Công, làng đúc đồng Ngũ Xã, làng giấy Bưởi…

Lịch sử phát triển lâu đời của Thủ đô đã để lại trên mảnh đất này nhiều di tích lịch sử, văn hóa, kiến trúc, nghệ thuật nổi tiếng, phong phú đa dạng kể cả nguồn gốc lẫn loại hình Nổi tiếng nhất là chùa Một Cột, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Cổ Loa, Hồ Hoàn Kiếm và các di tích quanh hồ, đền Quán Thánh, phố cổ

Hà Nội, khu di tích chủ tịch Hồ Chí Minh…

Trải qua hơn một thế kỉ thử nghiệm của tư tưởng hiện đại trên phạm vi toàn cầu, những nơi không bị mất đi bản sắc của chính mình đã gợi ý những lối

đi về sự phát triển hài hòa và bền vững

Giải pháp cho việc phát triển, cải tạo, hay mở rộng từng đô thị sẽ đến tự nhiên khi ta cảm nhận sâu sắc đặc trưng của đô thị

1.1.1.8 Đôi nét về lịch sử

Một số thời mốc thời điểm cần chú ý:

- Thời cổ đại: vùng đất quanh HN được biết đến khoảng 3000 năm TCN với thành Cổ Loa tìm thấy khoảng năm 200 TCN

- Thời kì Bắc thuộc: từ giữa thế kỉ I đến đầu thế kỉ IX, nằm thuộc địa giới

là một quận, huyện phong kiến Trung Quốc

- Thời nhà Lý: năm 1010 được chọn là kinh đô với tên gọi Thăng Long

- Cuối đời nhà Trần: năm 1397 Hồ Quý Ly rời đô vào Thanh Hóa, Thăng Long đổi tên thành Đông Đô

- Bắc thuộc lần thứ hai: năm 1407, thành Đông Đô đổi tên thành Đông Quan

- Thời Hậu Lê và thời kỳ Nam-Bắc triều: năm 1428, Thăng Long lại được chọn làm kinh đô Mang tên chính thức là Đông Kinh

- Thời nhà Nguyễn: năm 1802: Nguyễn Ánh chiếm được Thăng Long Cho phá bỏ Hoàng thành cũ

- Thời kì Pháp thuộc: Ngày 19/7/1888: Tổng thống Pháp ra sắc lệnh thành lập thành phố Hà Nội Đến năm 1902: Hà Nội trở thành Thủ đô của toàn Đông Dương

- Năm 1954: Hà Nội khi tiếp quản gồm 4 quận nội thành (34 khu phố, 37.000 dân) và 4 quận ngoại thành (45 xã, 16.000 dân), đánh số từ I đến VIII, với diện tích 152 km² Ngày 13/12/1954, sáp nhập khu vực phố Gia Lâm (gồm phố Gia Lâm, khu nhà ga Gia Lâm, sân bay Gia Lâm, và 4 xã Hồng Tiến, Việt Hưng, Long Biên, Ngọc Thụy) của tỉnh Bắc Ninh vào Hà Nội

- Tháng 3 năm 1958: Bỏ 4 quận nội thành, thay bằng 12 khu phố: Hoàn Kiếm, Hàng Cỏ, Hai Bà Trưng, Hàng Bông, Cửa Đông, Hàng Đào, Trúc Bạch, Văn Miếu, Ba Đình, Bạch Mai, Bảy Mẫu, Ô Chợ Dừa

- Năm 1959: chia lại thành 8 khu phố nội thành: Hoàn Kiếm, Hàng Cỏ, Hai Bà Trưng, Trúc Bạch, Ba Đình, Đồng Xuân, Đống Đa, Bạch Mai và 4 huyện ngoại thành (có 43 xã)

- Ngày 20/4/1961: Tại Kỳ họp khóa II, kỳ 2, Quốc hội đã quyết định

mở rộng Hà Nội (lần thứ nhất) với diện tích 584 km², 91.000 dân Hà Nội sáp

nhập 18 xã, 6 thôn và 1 thị trấn (Văn Điển) thuộc các huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Trì (tỉnh Hà Đông); cả huyện Gia Lâm (gồm 15 xã), 14 xã khác và 1 thị trấn (Yên Viên) thuộc các huyện Từ Sơn, Tiên Du, Thuận Thành (tỉnh Bắc Ninh); cả huyện Đông Anh (gồm 16 xã), 1 xã thuộc huyện Yên Lãng và nửa thôn

thuộc huyện Kim Anh (tỉnh Vĩnh Phúc); 1 xã thuộc huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên)

- Ngày 31/5/1961: Thành lập 4 khu phố nội thành (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa) và 4 huyện ngoại thành (Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm)

- Ngày 12/1978: Sắp xếp lại các tiểu khu: khu Hoàn Kiếm có 18 tiểu khu, khu Ba Đình có 15 tiểu khu, khu Đống Đa có 23 tiểu khu, khu Hai Bà Trưng có

22 tiểu khu, tổng cộng là 78 tiểu khu

- Ngày 29/12/1978: Quốc hội khóa VI, kỳ họp thứ 4 (tháng 12 năm

1978) đã quyết định mở rộng Thủ đô Hà Nội (lần thứ hai) với diện tích đất tự

nhiên là 2136 km², dân số 2,5 triệu người gồm bốn khu phố nội thành, một thị xã

và 11 huyện ngoại thành Hà Nội lấy thêm 5 huyện và 1 thị xã của tỉnh Hà Sơn Bình (Ba Vì, Thạch Thất, Phúc Thọ, Đan Phượng, Hoài Đức, thị xã Sơn Tây), 2 huyện của tỉnh Vĩnh Phú (Mê Linh, Sóc Sơn)

- Tháng 6/1981: Đổi khu phố thành quận và tiểu khu thành phường

- Ngày 12/8/1991: Quốc hội khóa VIII, tại kỳ thứ 9, ranh giới Thủ đô

Hà Nội được điều chỉnh Trả 5 huyện và 1 thị xã đã lấy năm 1978 cho tỉnh Hà

Tây và 1 huyện (Mê Linh) cho tỉnh Vĩnh Phú, còn bốn quận nội thành và năm huyện ngoại thành, với diện tích đất tự nhiên 924 km²

- Tháng 10/1995: Lập quận Tây Hồ

- Tháng 11/1996: Lập quận Cầu Giấy

- Tháng 11/2003: Lập 2 quận Long Biên và Hoàng Mai

Hình 3: Lịch sử phát triển của đô thị HN

1.1.2 Thư ̣c tra ̣ng quy hoạch và quản lí của Hà Nội

Những bất cập về quy hoạch của Thủ đô HN ảnh hưởng rõ rệt tới mọi mặt trong đời sống sinh hoạt mỗi người dân Thông tin về hiện trạng được phản ánh bởi nhiều bài báo, phóng sự trong nước cũng như ý kiến của các tổ chức chuyên gia quốc tế

1.1.2.1 Đô thi ̣ đã phát triển vượt tầm kiểm soát

Sự khó kiểm soát của TP.HN biểu hiện bởi 3 nguyên nhân: Hà Nội là trung tâm lớn và đầu mối giao thông; mật độ dân số quá cao; nguồn lực chưa tương xứng

a) Trung tâm lớn và đầu mối giao thông

HN là trung tâm tổng hợp của chính trị, kinh tế, văn hóa và du lịch thu hút nhiều người nhập cư từ các thành phố khác đến làm việc, học tập và sinh sống

Cùng với vị thế là đầu não chính trị, HN còn là đầu mối giao thông quan trọng Có nhiều tuyến đường bộ, đường sắt, đường sông và đường hàng không,

hệ thống giao thông hội tụ nối liền Thủ đô với các tỉnh trong nước và thế giới bên ngoài

Nhiều tuyến đường quan trọng như quốc lộ 1, 3, 5, 6…đã đi qua thành phố, tạo nên mối lien hệ chặt chẽ giữa Hà Nội với các địa phương khác

Hà Nội là đầu mối giao thông đường sắt quan trọng nhất, lớn nhất trong

cả nước Hội tụ về đây có 5 tuyến đường chính: Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội - Lạng Sơn, Hà Nội - Thái Nguyên và Hà Nội - Lào Cai Mạng lưới đường sắt góp phần to lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô

Mạng lưới sông ngòi chủ yếu là sông Hồng và một số nhánh của nó Với cảng Hà Nội (công suất thiết kế 1,3 triệu tấn/ năm), thành phố có thể trao đổi hàng hóa với phần lớn các tỉnh phía bắc thông qua các cảng Việt Trì, Nam Định, TháiBình, Đáp Cầu, Bắc Giang…

Nguồn lực không đáp ứng đủ cho quá trình phát triển, quá trình đô thị hóa đã gây khó khăn cho việc cải biến khác phục các bất cập của Thủ đô TP.HN khó ứng dụng những tiến bộ khoa học công nghệ, hay các biện pháp quản lí hiện đại, đặc biệt khó triển khai các dự án quy hoạch cho tương xứng là thủ đô của một nước so với các quốc gia phát triển

1.1.2.2 Ách tắc giao thông trong thành phố

Trên địa bàn TP.HN cũ, trừ những tuyến phố trung tâm cũ do người Pháp quy hoạch có đảm bảo tỉ lệ diện tích dành cho giao thông nhất định hay vùng ngoại thành mật độ dân cư còn thấp, những tuyến phố chính thường xảy ra tắc đường

Tắc đường thường xây ra vào

thời điểm 7h sáng và 6h chiều, khi

người dân đến nơi làm việc và về nhà

Mặc dù quãng đường di chuyển

tới chỗ làm của người dân HN so với những người dân trên thế giới cũng như trong khu vực Châu Á không dài, nhưng hiện tượng tắc đường có thể diễn ra vài giờ đồng hồ

Nguyên nhân của tình trạng trên được nhận định do các nguyên nhân:

- Hỗn tạp các loại phương tiện tham gia cùng 1 phần đường: Không có

các phương tiện giao thông đi với tốc độ lớn, trên những tuyến đường đặc biệt với tốc độ cao dành riêng, không được phép dừng đỗ tùy tiện

- Thiếu phương tiện giao thông công cộng: thiếu hụt hình thức giao

thông chuyển tiếp để liên kết giữa các khu vực chính trong thành phố một cách tiện lợi

- Quá nhiều xe mô tô: từ 2 nguyên nhân trên nên thông thường người dân

Hà Nội thường chọn di chuyển bằng xe gắn máy cho cơ động Chính sự di chuyển quá nhiều bằng xe gắn máy lại làm cho giao thông đễ bị ách tắc

- Mạng lưới đường còn thiếu: Quỹ đất dành cho giao thông ở Hà Nội

mới khoảng 7%, “chỉ bằng 20-30% so với các nước trong khu vực", số km đường giao thông trên 1 km2

diện tích theo thông lệ mới bằng 20% so với các nước

- Luật lệ giao thông: Ý thức chấp hành luật giao thông của người dân còn

chưa cao Nguyên nhân của các vụ tắc đường tại các ngã tư vào giờ cao điểm được tổng kết bắt nguồn từ những người tham gia giao thông dàn hang ngang lấn sang phần đường bên kia Gần đây, tại 1 số ngã tư vào giờ cao điểm TP có huy động thêm sinh viên tình nguyện đứng phân rẽ ở các ngã tư Biện pháp này đã tỏ

ra rất có hiệu quả

- Thiếu những điểm dừng đỗ: Đây là hiện tượng phát sinh do quy hoạch

tự phát của TP.HN cũng là nguyên nhân gây ách tắc giao thông Nhiều tuyến đường vỉa hè quá nhỏ, xe gắn máy không được phép đỗ, điểm dừng đỗ của xe ô

tô thì lại càng cấp bách hơn khi mỗi năm số lượng xe ô tô ngày một gia tăng

1.1.2.3 Điều kiê ̣n sống của người dân

Mật độ dân số cao với nhu cầu về nhà ở lớn mà cung không đáp ứng đủ

đã đẩy giá đất lên khiến cho người dân phải sống trong những diện tích hết sức chật hẹp

Nhiều nhà ở trong TP còn rất tồi tàn Mật độ diện tích bình quân trên đầu người mới chỉ đạt 9-10 m2/người, rất thấp chỉ bằng 1/3 đến 1/5 so với thế giới Sự cơi nới, xây dựng tự phát thiếu quy hoạch chi tiết khiến rất nhiều nơi xây dựng không đồng bộ, mỹ quan không đảm bảo

Những lô đất được chia cắt, xén nhỏ, chia lô mang nặng tính chất “tiểu

nông công thương” Những tuyến phố chật hẹp, ngổn ngang và xấu xí không tương xứng là thủ đô của một nước với ngàn năm lịch sử

Không gian sống đã thiếu, không gian công cộng và cây xanh cũng không đủ Bên cạnh đó, điều kiện vệ sinh môi trường của HN hiện tại bị đánh giá rất tồi tệ so với các TP khác trên thế giới

cư đến TP.HN tìm việc làm Dân cư nông thôn lân cận dồn lên TP làm công việc giúp việc, hay những công việc giản đơn tạo áp lực lên HN Dân cư chính thức của HN cũ có hộ khẩu chỉ hơn 3 triệu, nhưng lại vào có tới gần 2 triệu dân nhập

cư chính thức và không chính thức

Sức ép lớn trong quá trình quy hoạch phát triển kinh tế của Thủ đô là phải tạo việc làm cho người lao động để người lao động có thu nhập nhằm phát triển kinh tế - xã hội, ổn định đời sống nhân dân, hạn chế những hiện tượng tiêu cực xã hội

Cơ sở hạ tầng của các vùng ngoại vi còn rất sơ sài Nhiều khu vực vẫn còn hoang sơ Chỉ có thị xã Hà Đông của tỉnh Hà Tây là phát triển hơn cả, tuy nhiên các dự án địa ốc lớn có quy hoạch trường học, siêu thị hoặc bệnh viện

chỉ chú trọng xây dựng căn hộ, biệt thự hoặc bán đất để kiếm lời cao và nhanh Thường thì các dự án trường học, bệnh viện hay siêu thị do các nhà đầu tư chuyên nghiệp trong những lĩnh vực này xây dựng bằng cách thuê lại đất của chủ đầu tư khu đô thị Chính giá đất ở Hà Tây quá cao đã khó thu hút được nhà đầu

1.1.2.5 Bất lơ ̣i tự nhiên

Những bất lợi mà HN gặp phải chính từ vị trí Đồng bằng trung du Bắc bộ

Lượng mưa trung bình năm khoảng 1600- 1800mm, mỗi năm có khoảng

140 ngày mưa Vào mùa mưa, từ tháng 5 đến tháng 10, có đặc điểm là nóng và mưa nhiều, với gió thịnh hành hướng Đông Nam Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là tháng 7, xấp xỉ 290C Mưa nhiều chiếm tới 85% lượng mưa toàn năm Mưa lớn nhất vào tháng 8, với 16- 18 ngày mưa

Lũ lụt là một trong những hiện tượng gây tác hại nghiêm trọng đến đời sống sinh hoạt, cơ sở hạ tầng của dân cư trên địa bàn thành phố

Trong thời gian thực hiện đồ án, HN diễn ra trận mưa lớn đáng chú ý vào cuối tháng 10 năm 2008 Mưa gây ra trận lụt lịch sử tại HN, thành phố chịu thiệt hại tối thiểu là 3.000 tỉ VND và có ít nhất 75 người thiệt mạng.(5)

(5) Theo Vnexpress ngày 4 tháng 11 năm 2008

1.1.2.6 Tồn ta ̣i trong quy hoạch

Hà nội tồn tại nhiều khu quy hoạch khác nhau:

- Khu phố cổ từ thời phong kiến: nằm trong phạm vi trung tâm quanh

hồ Hoàn Kiếm Có giá trị về lịch sử, văn hóa và du lịch

- Khu phố của người Pháp: dọc ngang Tràng Tiền, Hai Bà Trưng, Lý

Thường Kiêt, Trần Hưng Đạo được quy hoạch theo kiểu ô cờ Mặc dù cũng đã cũ những vẫn là khu có quy hoạch tổng thể tốt nhất tại TP.HN

- Khu vực phát triển tự do: Toàn bộ vành đai còn lại thể hiện sự phát

của đô thị thiếu trật tự Có thể liệt kê ra như: Lương Yên, Minh Khai, Quỳnh Lôi, Tương Mai, Làng Tám, Thịnh Liệt, Định Công, Kim Liên, Chợ Dừa, Thành Cống, Láng, Bưởi, Vạn Phú, Cống Vị, Đại Yên, Ngọc Hà, Hữu Hiệp, Thụy Khuê, Trích Sai…và cả dải bờ sông Hồng xuống đến Phà De Đặc điểm của những khu vực này là: đường phố nhỏ, đường phố không vỉa hè, đường phố có

hè hẹp, vỉa hè không có cây xanh…

Đan xen trong Hà Nội cũ cũng có những con đường và những khu đô thị mới được xây dựng mới và quy hoạch lại nhưng tổng thể vẫn thể hiện sự vá víu không hòa hợp Xét về kiến trúc xây dựng thì hầu như tự phát Bởi không cần xin phép về kiến trúc trong quá trình xây dựng

Một tồn tại lớn trong hoạch định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của TP

là vấn đề “quy hoạch treo” Đây là những quy hoạch, những kế hoạch sử dụng đất được xây dựng, được xét duyệt, đã công bố công khai đúng thẩm quyền nhưng không được thực hiện hay thực hiện nửa vời gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nhiều bên liên quan (Nhà nước, người đang sử dụng đất, người sẽ được

sử dụng đất…)

Trong khi phát triển ồ ạt các chương trình, dự án sử dụng đất xây dựng,

TP vẫn thiếu cả về số lượng và chất lượng quy hoạch Việc quy hoạch sử dụng đất cấp TP, quận, phường chỉ đạt được vai trò định hướng; đặc biệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết (1/1000, 1/500) và quy hoạch đô thị chi tiết (1/1000, 1/500) thiếu nhiều Những quy hoạch này bị đánh giá là chất lượng yếu, không được xây dụng trên nền bản đồ địa chính cùng tỉ lệ nên chưa đáp ứng được yêu cầu hỗ trợ cho hoạt động của thị trường bất động sản (TT.BĐS)

Chất lượng quy hoạch chưa cao dẫn tới khả năng thực thi, quản lý theo quy hoạch trở nên khó khăn trong khi cơ sở hạ tầng đã quá sức chịu đựng

1.1.3 Sự cần thiết của dự án quy hoạch và mở rộng

Theo ý kiến của Bộ Xây dựng trình Thủ tướng về đề án vào tháng 3 năm

2008, những đề xuất bổ sung và giải trình trước Quốc hội vào tháng 5 năm 2008 cùng ý kiến bàn luận của các chuyên gia, nguyên nhân mở rộng Thủ đô Hà Nội bao gồm:

1.1.3.1 Mốc thời điểm

Quy hoạch chung Thủ đô cũ được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

cách thời điểm lúc bấy giờ tròn 10 năm(6)

TP.HN thực hiện xây dựng theo quy hoạch chung được duyệt bằng những kinh nghiệm và những bài học về ưu - khuyết điểm đã được rút ra UBND TP.HN cùng Bộ Xây dựng đã tổng kết, đánh giá lại việc thực hiện quy hoạch chung được duyệt trong 10 năm Trên cơ sở đó, tiến hành lập một thiết kế về điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội trình

Bộ Chính trị và Thủ tướng Chính phủ xin ý kiến chỉ đạo Sau khi có ý kiến chỉ đạo, UBND TP và Bộ Xây dựng đề xuất tiến hành lập quy hoạch chung Thủ đô

Hà Nội đến năm 2020 và để làm cơ sở cho việc xây dựng và quản lý xây dựng trong tương lai

1.1.3.2 Thực trạng bất cập trong quá trình phát triển

Quá trình đô thị hóa TP.HN diễn ra ngày càng nhanh làm cho cơ sở hạ tầng, dịch vụ đô thị và nhà ở quá tải, không đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của nhân dân

Các khu công nghiệp còn phân bổ dàn trải trong nội thành, gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng một số khu công nghiệp cũ vẫn chưa được di dời ra khỏi thành phố

(6) Quyết định số 108/1998/QĐ.TTg ngày 20.6.1998

Khó khăn gặp phải của TP.HN trong quá trình phát triển là việc tìm quỹ đất xây dựng như các khu chức năng, giải quyết các vấn đề về cải tạo những khu chung cư xuống cấp và di đân tái định cư, xử lí thoát nước…

Giao thông đô thị đang đứng trước sự quá tải; mất cân đối rất lớn giữa hạ tầng giao thông với số lượng các phương tiện giao thông đăng ngày một tăng Nhiều cơ quan Trung ương, trường học, bệnh viện của Trung ương và của TP, các công trình công cộng, các trung tâm văn hóa chủ yếu bố trí ở các quận nội thành cũ, tần suất giao dịch cao, tạo nên sự quá tải trong giao thông; tắc đường sẽ còn xảy ra nghiêm trọng hơn trong tương lai khi số lượng ôtô tham gia giao

thông tăng lên "Địa giới hành chính chưa điều chỉnh, không thể nào thực hiện

được quy hoạch giao thông, để đạt được mức trung bình của thế giới và rất khó giải được bài toán giao thông đô thị một cách bền vững và lâu dài".(7)

Với quy mô diện tích của HN cũ, khó có thể đảm bảo được các điều kiện đáp ứng yêu cầu quy hoạch phát triển lâu dài, bền vững của việc xây dựng một

Thủ đô hiện đại văn minh

1.1.3.3 Thiếu quỹ đất triển khai các dự án lớn và thu hút đầu tư.

Với xu hướng hội nhập toàn cầu, HN hiện nay quá nhỏ bé để thu hút đầu

tư, mà mục tiêu của Đảng và Nhà nước là biến HN trở thành trung tâm kinh tế cân bằng với TP HCM Điều này có ý nghĩa rất lớn về kinh tế, chính trị, an ninh quốc gia

Tại các vùng trung tâm nội thành, mật độ xây dựng cao gây khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng; tiêu biểu như trường hợp Đường Kim Liên Mới, giá đền bù giải phóng mặt bằng cao gấp 8,3 lần giá xây dựng

Quỹ đất của các vùng xa trung tâm vẫn chưa sử dụng hết và chưa tận dụng một cách hiệu quả trong công tác quy hoạch vẫn gặp khó khăn tương tự khi

giá đất cũng đã tăng quá cao Cần lượng vốn khổng lồ để cho việc đền bù giái phóng mặt bằng trước khi thực hiện các dự án xây dựng

1.1.3.4 Mở rộng nhằm tương xứng với quốc gia 100 triệu dân

Đây là 1 lập luận mà chính phủ đưa ra, vẫn còn gây tranh cãi trong giới quy hoạch: Hiện nay trên thế giới có 17 thành phố và Thủ đô có diện tích trên 3.000km2 Mật độ dân số ở Thủ đô của một số nước phát triển hiện nay như Pari (Pháp) 3.500 người/km2, Luân Đôn (Anh) 5.100 người/km2, Beclin (Đức) 3.740 người/km2, Mát-xcơ-va (Nga) 3.629 người/km2

, Tokyo (Nhật Bản) 4.400 người/km2

, Bắc Kinh (Trung Quốc) 4.000 người/km2, Kuala Lumpur (Malaysia) 3.120 người/km2

Đồ án mở rộng dựa vào tầm nhìn lâu dài để xây dựng Thủ đô của một đất nước trên 100 triệu người và có thể ổn định ở mức 120 đến 130 triệu, khác với Thủ đô một nước như Singapore chỉ có 3 - 5 triệu người Tầm nhìn lâu dài này đã xác định theo truyền thống, Thủ đô sẽ là một thành phố đa chức năng, trọng yếu

là chính trị, hành chính gắn liền với văn hóa, giáo dục, khoa học và kinh tế, đối ngoại Trong tầm nhìn 20-50 năm tới, khi Việt Nam đạt mức dân số ổn định khoảng 120 đến130 triệu người, ước lượng dân số Thủ đô sẽ chiếm khoảng 10% dân số cả nước, mật độ khi đó sẽ đặt từ 3.500 đến 4.000 người/km2

Để có được một Thủ đô xứng đáng, hiện đại ngang tầm với khu vực và thế giới về quy mô dân số, cơ sở hạ tầng, kỹ thuật môi trường, đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh, bền vững cả trước mắt cũng như lâu dài thì việc quy hoạch mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội là nhu cầu khách quan, cấp thiết cần được triển khai thực hiện

1.1.3.5 Phát triển đô thị vệ tinh, đô thị đối trọng

Thủ đô là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế và khoa học kĩ thuật của

cả nước Ta lựa chọn và ưu tiên “tất cả vì Thủ đô” Tuy nhiên đầu tầu kinh tế vẫn

là TP Hồ Chí Minh ở miền Nam

Nghị quyết 15 của Bộ Chính trị và Pháp lệnh Thủ đô của Ủy ban Thường

vụ Quốc hội đã khẳng định Thủ đô Hà Nội là Thủ đô đa chức năng, một mô hình thể hiện sự tiếp nối quá trình hình thành và phát triển của Thăng Long - Hà Nội Điều đó cũng đòi hỏi Thủ đô Hà Nội cần được xây dựng và phát triển một cách toàn diện, xứng tầm là Thủ đô của đất nước trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và trong tương lai với quy mô dân số ổn định sẽ đạt khoảng

120 triệu người; phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước, nguyện vọng của nhân dân

Nhìn trên bản đồ vùng, chỉ có Hà Nội – Quảng Ninh – Hải Phòng (tam giác kinh tế) là có nhiều cơ hội phát triển Các đô thị khác nằm trong khu vực tam giác này đã và sẽ không phát triển đúng nghĩa là vệ tinh Khác với các nước phát triển, HN của Việt Nam sẽ càng phát triển nhanh lan ra các khu vực xung quanh một cách thiếu kiểm soát, các đô thị khác dù có được đầu tư cũng sẽ không thu hút hoặc giữ chân được lực lượng lao động bản địa Tốn kém mà không khai thác được Nếu không được mở rộng, HN sẽ bị động với sự phát triển ngày càng gia tăng một cách tự nhiên Bởi vậy mở rộng HN nhằm chủ động đầu

tư và quản lí các đô thị vệ tinh là xu thế tất yếu khách quan

 Việc sát nhập còn nhiều những nguyên nhân khác cụ thể như:

Sáp nhập huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) về Hà Nội vì đã có thời gian huyện này thuộc Thủ đô và nhằm "khắc phục độ lõm về địa giới hành chính của Vĩnh Phúc" Sát nhập bốn xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) nhằm khắc phục tình trạng tranh chấp giữa Hà Tây và Hòa Bình Sát nhập vùng rau xanh của

Hà Tây nhằm quy hoạch phục vụ nhu cầu của người dân Thủ đô Nếu HN trực tiếp quản lý sẽ có các cơ chế tạo ra độ an toàn và chất lượng rau sạch cho nhân dân Ngoài ra, còn có ý kiến bên lề rằng mở rộng Thủ đô liên quan đến vấn đề tâm linh Trong quá trình quy hoạch Thủ đô, một số long mạch đã bị ảnh hưởng

Mở rộng nhằm chấn chỉnh lại nguyên khí quốc gia

1.1.4 Khó khăn gặp phải liên quan tới dự án

Đô thị hóa là quá trình tất yếu của công nghiệp hóa Ở những quốc gia khác nhau với trình độ kinh tế - xã hội không giống nhau, tiến trình đô thị hóa cũng khác nhau Lựa chọn loại hình đô thị thích hợp cần xuất phát từ thực tế đời sống của các cộng đồng dân tộc Việt Nam, trình độ kinh tế - văn hóa, căn cứ vào điều kiện tự nhiên, lịch sử và xã hội Việt Nam Từ khi còn là đề án mặc dù khi

bỏ phiếu đã được thông qua với tỉ lệ số phiếu cao nhưng thực tế đã tồn tại rất nhiều những quan ngại của giới chuyên môn Phần này em xin trình bày theo các

ý kiến thu thập

1.1.4.1 Sự thống nhất trong quy hoạch

Định hướng phát triển chung mang tầm chiến lược dài hạn là vấn đề khó khăn nhất trong công tác lập quy hoạch và QLDT HN sau mở rộng Định hướng phát triển không gian của Thủ đô mới phải tính hết các yếu tố, từ không gian

kinh tế, xã hội, văn hóa, xây dựng Việc lập quy hoạch Thủ đô mới không đơn

thuần là phép cộng, lắp ráp Hà Nội cũ với các khu vực mới mà phải tạo ra một không gian tổng hòa thống nhất

Các chuyên gia quy hoạch của Posco - đơn vị tư vấn quy hoạch đồ án HNMR có thể tạo ra bản quy hoạch hiện đại nhưng không thể hiểu hết những đặc trưng về điều kiện tự nhiên xã hội, đặc biệt là văn hóa của HN Do đó sẽ rất khó

để có một tổng thể HNMR hòa hợp sau quy hoạch

1.1.4.2 Nguồn vốn

Dự án quy hoạch Hà Nội mở rộng là dự án trọng điểm quốc gia nhằm chào mừng 1000 năm Thăng Long với 100% vốn Ngân sách Nhà nước, các bước tiến hành dự án phải đệ trình Thủ tướng liên tục Tuy nhiên tổng vốn đầu tư thực hiện đồ án vẫn đáng phải lưu tâm

Để xác định được tổng vốn đầu tư cần phải có dự toán rõ ràng, khái toán đày đủ những vấn đề lớn trong kế hoạch dài hạn, trung hạn và ngắn hạn Hiện tại

đồ án quy hoạch vẫn đang còn ở thời kì sơ khởi, dự án có tính cá biệt cao nên rất khó ước đoán.

Vấn đề nguồn vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, trên cơ

sở quy hoạch và các dự án đầu tư được phê duyệt, sẽ được xác định cụ thể cần phải huy động cho từng thời gian, cho từng dự án Chính phủ sẽ chỉ đạo và điều chỉnh tổng hợp trình Quốc hội trong kế hoạch hàng năm và 5 năm

Với kinh phí vốn khổng lồ sẽ gặp rất nhiều khó khăn nhất là trong tình trạng kinh tế đang trên đà suy thoái Chính phủ đang kêu gọi kìm hãm lạm phát

trong năm 2008 và đối mặt với nguy cơ suy giảm kinh tế trong năm 2009; còn để nhiều dự án xây dựng dở dang ngay trong lòng Thủ đô cũ Thực tế còn cho thấy trong các dự án TP.HN đã triển khai thường gặp tình trạng chậm tiến độ chủ yếu

là do nguồn vốn

Tuy nhiên theo ý của một chuyên gia bất động sản thì khi mở rộng, giá đất vùng mở rộng sẽ tăng lên và muốn xây dựng đẹp và quy hoạch tốt thì cần nhờ đến giá trị của diện tích đất

1.1.4.3 Nguồn nhân lực quản lí

HN xây dựng TP tập trung đông dân với xu hướng ngày càng phình to như vậy sẽ rất khó khăn cho công tác quản lý, đặc biệt cũng rất bất lợi nếu có chiến tranh xảy ra

Chính các nước phát triển với trình độ tiên tiến còn gặp nhiều khó khăn trong việc quản lí những đô thị lớn (megacity) Theo các chuyên gia QLDT thì

Thủ đô không nhất thiết phải là trung tâm kinh tế Cho nên những nước phát

triển thường chỉ dám coi Thủ đô là trung tâm chính trị thuần túy và không dám

mở rộng

Việc QLDT HN cũ bị đánh giá là yếu kém và tồn tại rất nhiều vấn đề bất cập; mà nguyên nhân chủ yếu được nhìn nhận do trình độ, năng lực của đội ngũ cán bộ chưa tương xứng với yêu cầu nhiệm vụ

Sau khi đã mở rộng địa giới hành chính, dân số thành phố tăng gấp 2 lần, diện tích tăng gấp 3,6 lần Hà Nội sẽ trở thành Thủ đô lớn thứ 2 trên thế giới, chỉ sau Tokyo, lớn hơn cả Paris, London, Bắc Kinh

Do đó, tổ chức bộ máy cán bộ quản lý như thế nào để đáp ứng hiệu quả

tổ chức quản lí là một yêu cầu vô cùng quan trọng và hết sức khó khăn

Việc HN trước khi mở rộng còn chưa sử dụng hết được quỹ đất thì liệu triển khai các dự án khi mở rộng rồi có quản lí và sử dụng hiệu quả được hay không?

1.1.4.5 Tiến độ triển khai của đề án

Chủ trương mở rộng địa giới Hà Nội bắt đầu được bàn bạc tại cuộc họp Hội đồng nhân dân TP Hà Nội sáng ngày 27/3/2008 Tờ trình vẻn vẹn có 5 trang

A4 của UBND thành phố tuy còn quá sơ sài và thiếu thông tin, đặc biệt là không

có quy hoạch vẫn được 100% đại biểu dự họp thông qua

Trong tờ trình chưa chỉ ra được những tác động cụ thể đến dân số, việc làm, môi trường và nhiều yếu tố khác như: Cơ cấu ngành nghề, lao động, an sinh

xã hội; tỷ lệ dân số chia theo giới tính, trình độ học vấn, tỷ lệ thất nghiệp

Thuyết trình về việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô chưa có tính thuyết phục, cơ sở để lập luận là chưa rõ nét Cần quan tâm đến việc sau khi mở rộng sẽ có tác động như thế nào đến Hà Nội cũng như các địa phương xung

(8) Số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2007

quanh, sẽ tốt hơn hay sẽ nhiều khó khăn hơn? Phải lường hết mọi mặt về khả năng quản lý và phát triển

Theo ý kiến chia sẻ lại từ forum của nhưng người trong cuộc: trong cuộc họp, các ý kiến muốn phản đối đều bị gạt ra sớm rồi quán triệt để bỏ phiếu Quy trình bỏ phiếu không bỏ phiếu kín mà bỏ phiếu bằng bấm nút, nên không ai dám phản đối, kể cả những người rất băn khoăn về dự án (9)

Các nhà sử học cho rằng sự sát nhập làm biến mất 1 vùng, biến mất

những địa danh và có thể thay đổi những nén văn hóa truyền thống Những

người cấp tiến không coi trọng yếu tố này lắm tuy nhiên dư luận vẫn lo ngại về

sự va chạm văn hóa

“Dân tộc nào, cộng đồng nào bảo vệ được văn hoá thì dân tộc đó, cộng

đồng đó tồn tại, dù mất tất cả cũng không bị diệt vong! Một quốc gia, một thành

phố phát triển không nhất thiết phải có nhiều đất đai”( 10 ) Trên thế giới và ngay

trong khu vực đông nam Á có những nước diện tich nhỏ hơn, dân số ít hơn nhưng phát triển hơn Việt Nam Với nước ta cũng vậy, nhiều nơi diện tích không thiếu nhưng vẫn hạn chế phát triển Như vậy, phát triển hay không là phụ thuộc vào nhiều yếu tố và vị thế ở cấp độ nào, phụ thuộc vào sự phát triển toàn diện,

chứ không phải căn cứ vào đất rộng người đông để xếp hạng

“Có những tỉnh diện tích lớn như Thanh Hoá, Nghệ An, nhưng cũng có những tỉnh nhỏ như Phúc Yên, Vĩnh Yên Trong phân định địa giới hành chính, trước hết người ta phải tìm hiểu, khảo sát về lịch sử văn hóa, xã hội, tiếp theo mới là các điều kiện khác Không thể bỏ qua hoặc coi nhẹ yếu tố văn hóa Ví dụ: Hai làng cách nhau chỉ một lối đi, nhưng tiếng nói phát âm khác nhau, tập quán khác nhau, các di tích thờ cúng riêng, làm sao mà đánh đồng nhập một? Sơn Tây

là vùng đất có chiều dày lịch sử văn hóa qua bao đời, sau đó sáp nhập với Hà Đông cũng có thể coi là hợp lý vì hai tỉnh này có lịch sử văn hoá gần như

“chung dòng” và bản gốc dân tương đối thuần tuý, thành tỉnh Hà Tây đã ổn định nhiều năm và phát triển tốt Còn tỉnh Hà Tây với Hà Nội bây giờ không có sự thuần túy về bản gốc dân, nghĩa là khó có “sự đồng thuận” về văn hoá Chưa nói đến niềm tự hào riêng của Hà Tây là ĐẤT HAI VUA (chỉ sau Thanh Hóa) và các di tích lịch sử nổi tiếng không nơi nào có ! Được mang danh là người Hà Nội chưa hẳn họ đã sung sướng, vinh dự bằng cái danh gốc gác NGƯỜI HÀ TÂY”(11)

Thực tế niềm tự hào về lịch sử bị mất đi ấy rất hiếm gặp, tuy nhiên khi đã

sát nhập, chúng ta cần phải có biện pháp để bảo vệ và phát triển làng nghề, các

giá trị văn hóa đã có nhằm xây dựng nền văn hóa đậm đà bản sắc dân tộc trước

tốc độ đô thị hóa cao

(10 ) Bài viết của nhà văn hóa Lê Khả Sỹ

(11) Ý kiến đóng góp của GS Trần Quốc Vượng

*** Tóm lại những khó khăn của việc thực hiện mở rộng thể hiện trong những thông tin không đồng thuận, quan ngại trái chiều Có ảnh hưởng nhất trong dư luận là ý kiến của cụ Sáu Dân- cố thủ tướng Võ Văn Kiệt:

“Mô hình đô thị cực lớn với động lực công nghiệp là một mô hình đô thị

đã cũ, nhiều sai lầm mà phương Tây đang phải từ bỏ Chính những thành phố có hàm lượng văn hóa cao, có đời sống đô thị giàu tính nhân văn, có thiên nhiên trong lành, có nhịp sống hợp lý, làm giàu bằng kinh tế tri thức mới là mô hình

mà các nước đi trước đang tìm kiếm

Thủ đô của cả nước, của cả dân tộc và cả của lịch sử Không nên và không được phép đưa Thủ đô làm nơi thí nghiệm cho bất cứ mục đích gì.”