bài giảng bất động sản trình tự phân tích hiệu quả đầu tư

† Khu đất kinh doanh bất động sản cóhai dạng: „ Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất của nhà nước; „ Thứ hai là mua đất từ đối tác khác.. † Kết quả của bư

Tan Thuan EPZ District 1 & 5

† Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:

„ Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

„ Dự án căn hộ cho thuê;

„ Dự án trung tâm thương mại;

† Trình tự thực hiện dự án gồm:

1 Tìm kiếm lô đất phù hợp.

2 Xây dựng ý tưởng kinh doanh.

3 Nghiên cứu thị trường

† Khu đất kinh doanh bất động sản có

hai dạng:

„ Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh

doanh khác hoặc thuê đất của nhà nước;

„ Thứ hai là mua đất từ đối tác khác

1 Tìm kiếm lô đất phù hợp

† Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất

ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên

sự phù hợp của khu đất với mục đích đầu tư

† Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những

vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào

đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên)

và khả thi về mặt pháp lý.

1 Tìm kiếm lô đất phù hợp

† Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp

lý nếu khu đất đó thuộc diện được chính quyền địa phương cho phép đầu tư khai thác kinh doanh.

† Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà

đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất.

1 Tìm kiếm lô đất phù hợp

† Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự

phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh.

1 Tìm kiếm lô đất phù hợp

† Khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế

quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh

† Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn

của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sựkhác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sởchung là dựa vào thị trường

2 Xây dựng ý tưởng kinh doanh

† Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý

tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn

† Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm

các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở

3 Nghiên cứu thị trường và thiết kế dự án

† Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển

vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ

† Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả

thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án

3 Nghiên cứu thị trường

† Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các

tiêu chí sau:

„ Xác lập mô hình kinh doanh hiệu quả

„ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc

trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp

„ Chứng minh được hiệu quả đầu tư

„ Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của

quá trình xây dựng

4 Thiết kế dự án

† Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải

thể hiện đầy đủ nội dung sau:

„ Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt

trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay

„ Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của

† Phân tích tài chính nhằm xác định khả

năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ

tiêu chủ yếu sau:

„ Ước tính toàn bộ chi phí dự án;

„ Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

„ Ước tính nguồn vốn vay;

„ Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những

giả định cơ bản về dự án;

5 Phân tích tài chính

† Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời

của dự án bao gồm:

„ Chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh

thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn

† Phân tích độ nhạy với các biến thiên về

suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

5 Phân tích tài chính

† Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu

tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án

† Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra

nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay

† Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi

khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã

6 Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án

† Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng

minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước

† Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ

đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư

thông qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

„ Thỏa thuận về chi phí

„ Thỏa thuận về thời gian

Thỏa thuận về nhân lực

6 Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án

† Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản

hợp tác đầu tư, họ tiến hành lập hồ sơ dự án,

bao gồm nội dung sau:

„ Đánh giá tiền khả thi;

„ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với

đối tác;

„ Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn

chỉnh

† Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các

6 Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án

† Triển khai dự án gồm các công việc sau:

„ Thiết kế chi tiết.

„ Đấu thầu và chọn thầu xây dựng.

„ Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu.

„ Phương án tổ chức giám sát, quản lý.

7 Triển khai dự án

† Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai

thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực

hiện

† Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi

nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

„ Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng;

7 Triển khai dự án

† Chủ đầu tư dự án chuẩn bị lập hồ sơ

chuẩn bị đầu tư theo các nội dung sau:

„ Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy

mô đầu tư

„ Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong

nước và ngoài nước

„ Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm

xây dựng

„ Lập dự án đầu tư

1 Chuẩn bị hồ sơ dự án

† Nội dung chính của dự án bao gồm:

„ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.

„ Báo cáo nghiên cứu khả thi.

2 Nội dung chính của dự án

Nội dung chính của Báo cáo nghiên cứu tiền khả

thi gồm:

1 Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều

kiện thuận lợi và khó khăn

2 Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư

3 Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu

cầu diện tích sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về môi trường, xã hội và tái định cư

2.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

4 Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật

và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng

5 Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây

dựng

6 Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy

động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả

nợ, thu lãi

7 Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế

-xã hội của dự án

8 Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của

2.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

1 Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu

tư.

2 Lựa chọn hình thức đầu tư.

3 Chương trình sản xuất kinh doanh.

4 Các phương án địa điểm cụ thể, phù hợp với

quy hoạch xây dựng.

5 Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái

7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng,

thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa

chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường

8 Xác định rõ nguồn vốn, khả năng tài chính, tổng

mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ Phương

án hoàn trả vốn đầu tư

9 Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao

động

10 Phân tích hiệu quả đầu tư

2.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi

11.Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư

12.Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án 13.Xác định chủ đầu tư.

14.Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan

liên quan đến dự án.

2.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi

† Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng

kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập

thành văn bản

† Việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh

doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ

trường hợp pháp luật có quy định khác

† Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định

của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định

khác của pháp luật có liên quan

1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản

7 Hợp đồng trong KD BĐS

Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

„ Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây

„ Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;

„ Các thông tin về nhà, công trình xây dựng

„ Giá mua bán;

„ Phương thức và thời hạn thanh toán;

„ Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng

„ Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên

nhận chuyển nhượng;

„ Các thông tin về quyền sử dụng đất

„ Giá chuyển nhượng;

„ Phương thức và thời hạn thanh toán;

„ Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;

„ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

„ Giải quyết tranh chấp;

„ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc

1.2 Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất

7 Hợp đồng trong KD BĐS

„ Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên

thuê;

„ Các thông tin về bất động sản

„ Giá thuê bất động sản;

„ Phương thức và thời hạn thanh toán;

„ Thời hạn cho thuê bất động sản; thời

hạn giao, nhận bất động sản;

1.3 Hợp đồng thuê bất động sản

7 Hợp đồng trong KD BĐS

„ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

„ Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa,

cải tạo(nếu có);

„ Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);

„ Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả

lại bên cho thuê;

„ Giải quyết tranh chấp;

„ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận

hoặc do pháp luật quy định.

1.3 Hợp đồng thuê bất động sản

7 Hợp đồng trong KD BĐS

„ Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê

mua;

„ Các thông tin về nhà, công trình xây

„ Giá thuê mua;

„ Phương thức và thời hạn thanh toán;

„ Thời hạn cho thuê mua;

„ Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà,

công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có);

1.4 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình XD

7 Hợp đồng trong KD BĐS

„ Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;

„ Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền

sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua;

„ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

„ Giải quyết tranh chấp;

„ Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc

do pháp luật quy định

1.4 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình XD

7 Hợp đồng trong KD BĐS

† Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

„ Loại bất động sản;

„ Vị trí bất động sản;

„ Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động

sản;

„ Quy mô, diện tích của bất động sản;

„ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất

lượng của bất động sản;

„ Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về

kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;

8 THÔNG TIN VỀ BDS

„ Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ

sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo

lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

„ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng

† Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư

kinh doanh được dựa theo phương pháp truyền thống trên 2 chỉ tiêu:

„ Chỉ số lợi nhuận (PI)

„ Thời gian thu hồi vốn (PP)

1 Phương pháp truyền thống

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

I là lợi nhuận sau thuế bình quân năm

V là tổng vốn đầu tư để thực hiện dự án

Ví dụ 1 So sánh 3 dự án

Dự án A Dự án B Dự án C

Thu thuần sau thuế (tỷ đồng)

Tổng thu thuần sau thuế sau 5 năm (tỷ

Thu thuần bình quân năm (tỷ đồng) 50 40 60

Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm 0.5 0.4 0.6

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

1 Phương pháp truyền thống

3 Tỷ suất chiết khấu chuẩn: chi phí cơ hội

của đồng vốn đầu tư Chính là tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng định mức (Iđm).

Ida ≥ Iđm: dự án được xem là hiệu quả và

chấp nhận

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

Vi, Vj: tổng vốn đầu tư của các dự án i và j

lệch

Ví dụ 2 So sánh 5 dự án cạnh tranh

• Nếu Ibt ≥ Iđm thì dự án có vốn đầu tư lớn hơn sẽ được chọn.

• Ngược lại, Ibt < Iđm thì chọn dự án có vốn đầu tư nhỏ hơn.

• Nếu phải so sánh nhiều dự án thì thực hiện so sánh từng cặp

dự án bất kỳ và loại trừ dần cho đến khi còn một dự án tốt

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

2 Phương pháp ngân lưu chiết khấu

(discounted cash flow)

1 Ngân lưu (cashflow - CF) = Lợi nhuận sau thuế + Lãi

vay vốn + Khấu hao

2 Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV)

3 Tỷ suất nội hoàn (Internal Rate of Return - IRR)

4 Thời gian thu hồi vốn

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

cash flow)

Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV): là

tổng giá trị hiện tại của dòng thu thuần mà dự án

mang lại trong cả vòng đời của nó.

NPV = + , trong đó:

CF: ngân lưu của dự án vào năm thứ j;

Vn: Giá trị thu hồi vốn vào cuối năm thứ n;

i: tỷ suất chiết khấu của dự án

∑

n j

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

2 Phương pháp ngân lưu chiết khấu

(discounted cash flow)

† Chỉ tiêu NPV có các ưu điểm:

„ Là một chỉ tiêu tổng hợp phản ảnh khá đầy đủ các

loại chi phí và thu nhập liên quan đến dự án;

„ Yếu tố thời gian được xét đến một cách toàn diện;

„ Được thể hiện bằng một đại lượng tuyệt đối giúp ta

biết hiệu quả của dự án.

† Khi NPV > 0 : chấp nhận dự án.

† Khi NPV = 0 : lợi nhuận của dự án

bằng không.

† Khi NPV < 0 : bác bỏ dự án.

1 Giá trị hiện tại thuần (NPV)

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

V í dụ 3.

† Dự án đầu tư khách sạn 10 năm:

† Mua đất đai giá trị 7 tỷ vào năm đầu tiên (năm

0) Xây dựng hoàn thành khách sạn vào cuối năm đầu tiên với giá trị xây dựng 4 tỷ.

† Bắt đầu kinh doanh vào năm 2 và có doanh

thu, chi phí như sau:

„ Doanh thu năm đầu tiên (năm 2) 10 tỷ, mỗi

năm sau đó tăng thêm 2 tỷ cho đến hết năm khai thác thứ 5 Cuối năm đó dự kiến bán lại với giá 15 tỷ đồng.

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

V í dụ 3.

„ Biến phí chiếm 40% doanh thu.

„ Định phí mỗi năm 2,5 tỷ, trong đó khấu hao

130 triệu đồng.

„ Lãi vay: vay toàn bộ chi phí xây dựng với lãi

suất 10%/năm

„ Thuế thu nhập doanh nghiệp 28%.

„ Tỷ suất chiết khấu bằng lãi vay.

† Hãy tính NPV và cho biết hiệu quả của dự án

10 Lợi nhuận sau thuế - - 2,232 3,096 3,960 4,824 5,688

12 Ngân lưu -7,000 -4,000 2,762 3,626 4,490 5,354 21,218

13 Giá trị hiện tại -7,000 -3,636 2,283 2,724 3,067 3,324 11,977

† Chỉ số lợi nhuận của vốn đầu tư phản

ánh hiện giá của tổng số thu nhập được tính trên tổng vốn đầu tư chi ra

† Nói cách khác 1 đồng vốn đầu tư vào dự

án mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận bình quân.

2 Chỉ số lợi nhuận (PI – The Profitability Index)

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

2 Chỉ số lợi nhuận: PI =

Trong đó:

„ Ip: là tổng thu nhập thu được của dự án

„ V: là tổng vốn đầu tư chi ra để thực hiện dự

án.

„ Chỉ tiêu này cho thấy một đồng vốn tạo ra

2,2 đồng thu nhập và 1,2 đồng lợi nhuận

20 ,

2 636

10

375

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

V í dụ 3.

Discounted Payback Period)

† Là thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư,

nghĩa là tại thời điểm đó dòng thu nhập lũy kế chuyển từ âm sang dương

† DPP = n1 +

2 1

1* 12

A A

A

+

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

3 Thời gian hoàn vốn (DPP – Discounted

Payback Period)

† Dự án có thời gian hoàn vốn là 4 năm 9

tháng, sớm hơn thời gian thu hồi vốn dự định (5 năm).

† DPP = n1 + 4 0 , 925 4

762 2563

12

*

2563 4

12

*

2 1

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

† IRR là tỷ suất chiết khấu nếu sử dụng để tính NPV của

1 * ( i i )

NPV

+

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

)32,035

,0(

*

618

−+

i

9 Đánh giá hiệu quả đầu tư

† Quy tắc sử dụng chỉ tiêu IRR:

„ Các dự án độc lập và nguồn vốn đầu tư không bị

† Về bản chất IRR chính là tỷ suất lợi

nhuận của vốn đầu tư

† Tuy nhiên IRR khác với i ở chỗ nó có

tính đến yếu tố thời gian một cách đầy

đủ vì vậy cho phép xác định chính xác khả năng sinh lời của vốn đầu tư

2.4 Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return)