Thẩm định lại tính hiệu quả của dự án xây dựng siêu thị CO OPMART An Đông

38 Bҧng 3.21: Phân tích ÿӝ nhҥy hai chiӅu giӳa phҫn trăm thay ÿәi giá vӕn hàng bán và phҫn trăm thay ÿәi cӫa doanh thu dӏch vө.... 39 Bҧng 3.22: Phân tích ÿӝ nhҥy hai chiӅu giӳa phҫn tră

KHOA KINH T ӂ oo0oo

VÕ LÂM THÙY DUYÊN MSSV: 40662069

Thành ph ӕ Hӗ Chí Minh- Năm 2010

ӨC CÁC CHӲ VIӂT TҲT

NPV ( Net Present Value): hiӋn giá ròng cӫa dӵ án

IRR ( Internal Rate of Return): suҩt sinh lӡi nӝi bӝ

TIPV ( Total investment point of view): quan ÿiӇm tәng ÿҫu tѭ

EPV ( Owner’s equity point of view): quan ÿiӇm chӫ ÿҫu tѭ

DSCR ( Debt Service Capacity Ratio): hӋ sӕ ÿҧm bҧo trҧ nӧ

WACCbq ( Weighted average cost of capital): suҩt chiӃt khҫu bình quân cӫa vӕn.Re: chi phí cӫa vӕn chӫ sӣ hӳu

PP ( Payback Period): thӡi gian hòan vӕn không chiӃt khҩu

DPP (Discounting Payback Period): thӡi gian hòan vӕn có chiӃt khҩu

PV (Present Value): giá trӏ hiӋn tҥi

TNHH: trách nhiӋm hӳu hҥn

PGD: Phó giám ÿӕc

Bҧng 3.1: Nhân sӵ 24

Bҧng 3.2: Cѫ cҩu vӕn 25

Bҧng 3.3: Doanh thu siêu thӏ 26

Bҧng 3.4: Các hҥng mөc ÿҫu tѭ cӫa dӵ án 26

Bҧng 3.5: Chi phí ÿһt cӑc thuê mһt bҵng 27

Bҧng 3.6: Chi phí xây dӵng và lҳp ÿһt thiӃt bӏ 28

Bҧng 3.7: Chi phí mua sҳm và lҳp ÿһt thiӃt bӏ văn phòng 28

Bҧng 3.8: Chi phí lѭѫng 29

Bҧng 3.9: Quӻ lѭѫng qua các năm 30

Bҧng 3.10: Chi phí ÿiӋn, nѭӟc 30

Bҧng 3.11: Tәng chi phí hoҥt ÿӝng cӫa dӵ án 31

Bҧng 3.12: Lӏch khҩu hao 32

Bҧng 3.13: Lӏch vay và trҧ nӧ vay 33

Bҧng 3.14: Báo cáo thu nhұp 34

Bҧng 3.15: HӋ sӕ khҧ năng ÿҧm bҧo trҧ nӧ 36

Bҧng 3.16: Phân tích ÿӝ nhҥy mӝt chiӅu cӫa biӃn tӹ lӋ dӵ trӳ tiӅn mһt tácÿông lên kӃt quҧ cӫa dӵ án 36

Bҧng 3.17: Phân tích ÿӝ nhҥy mӝt chiӅu ÿӕi vӟi biӃn khoҧn phҧi trҧ tácÿӝng lên kӃt quҧ cӫa dӵ án 37

Bҧng 3.18: Phân tích ÿӝ nhҥy mӝt chiӅu ÿӕi vӟi biӃn khoҧn phҧi thu tácÿӝng ÿӃn kӃt quҧ cӫa dӵ án 37

tácÿӝng ÿӃn kӃt quҧ cӫa dӵ án 38 Bҧng 3.20: Phân tích ÿӝ nhҥy mӝt chiӅu ÿӕi vӟi biӃn tӹ lӋ thay ÿәi

doanh thu dӏch vө tác ÿӝng ÿӃn kӃt quҧ cӫa dӵ án 38

Bҧng 3.21: Phân tích ÿӝ nhҥy hai chiӅu giӳa phҫn trăm thay ÿәi

giá vӕn hàng bán và phҫn trăm thay ÿәi cӫa doanh thu dӏch vө 39

Bҧng 3.22: Phân tích ÿӝ nhҥy hai chiӅu giӳa phҫn trăm thay ÿәi giá vӕn hàng bán

và phҫn trăm thay ÿәi khoҧn phҧi trҧ 39

Bҧng 3.23: Phân tích ÿӝ nhҥy hai chiӅu giӳa phҫn trăm thay ÿәi khoҧn phҧi trҧ

và phҫn trăm thay ÿәi doanh thu dӏch vө 39

Bҧng 3.24: Phân tích kӏch bҧn cӫa dӵ án 40

Bҧng 4.1: Phân tích ÿӝ nhҥy mӝt chiӅu cӫa biӃn tӹ lӋ tăng lѭѫng tác ÿӝng ÿӃn hiӋu

quҧ cӫa dӵ án 46 Bҧng 4.2: Phân tích ÿӝ nhҥy mӝt chiӅu cӫa biӃn tӹ lӋ tăng doanh thu siêu thӏ ÿӕi

vӟi hiӋu quҧ cӫa dӵ án 47

Bҧng 4.3: Phân tích ÿӝ nhҥy hai chiӅu giӳa phҫn trăm thay ÿәi

giá vӕn hàng bán và phҫn trăm thay ÿәi tiӅn lѭѫng 47

Bҧng 4.4: Phân tích ÿӝ nhҥy hai chiӅu giӳa phҫn trăm thay ÿәi giá vӕn hàng bán

và phҫn trăm thay ÿәi doanh thu siêu thӏ 48

Bҧng 4.5: Phân tích kӏch bҧn 48

Hình 3.1: Sѫ ÿӗ tә chӭc 23

Hình 3.2: Ĉӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn NPV (TIPV) 41

Hình 3.3: Ĉӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn IRR (TIPV) 42

Hình 3.4: Ĉӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn NPV (EPV) 42

Hình 3.5: Ĉӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn IRR (EPV) 43

Hình 4.1: Ĉӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn NPV (TIPV) 49

Hình 4.2: Ĉӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn IRR (TIPV) 49

Hình 4.3: Ĉӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn NPV (EPV) 50

Hình 4.4: D(ӗ thӏ phân tích mô phӓng biӃn IRR (EPV) 50

PH Ҫ10ӢĈҪ8

1 Lý do chӑQÿӅWài:

Kinh tӃQJày càng phát triӇQNpRWKHRÿyOjÿӡLVӕQJQJѭӡLGkQQJày càng ÿѭӧFQkQJFDR7ӯÿyQKXFҫXPXDVҳPKàng hóa cӫDQJѭӡLWLêu dùng cNJQJWăQJOrQÿiQJNӇ7X\QKLrQQJѭӡLWLêu dùng cӫDQJj\K{PQD\ÿã khác trѭӟF

rҩWnhiӅX+ӑNK{QJFKӍ\êu cҫXKjQJKyDÿѭӧFFXQJFҩSFyFKҩWOѭӧQJWӕW

mà còn xét ÿӃQFѫVӣYұWFKҩWWҥLQѫLEX{QEiQWKiLÿӝSKөFYөYjKѫQKӃWOà sӵWKXұQWLӋQ7URQJWình hình ÿyORҥLKình kinh doanh siêu thӏYӟLFXQJFiFKmua sҳPYăQPLQKOӏFKVӵJLá cҧәQÿӏQKFKҩWOѭӧQJÿҧPEҧRÿã ÿiSӭQJÿѭӧFSKҫQQào nhu cҫXPXDVҳPFӫDQJѭӡLWLrXGQJÿһWELӋWOjQJѭӡLGkQthành phӕYӟLOӕLVӕQJF{QJQJKLӋSKLӋQÿҥL

Ngày nay có rҩWQKLӅXP{Kình siêu thӏÿã ÿѭDYjRKRҥWÿӝQJ7URQJÿyFynhӳQJVLêu thӏKRҥWÿӝQJÿҥWNӃWTXҧPRQJÿӧLYà bên cҥQKÿyFNJQJFyQKӳQJsiêu thӏNK{QJÿҥWNӃWTXҧQKѭPRQJPXӕQFӫDQKjÿҫXWѭ'RÿyYLӋFWKҭPÿӏQKOҥLPӭFÿӝKLӋXTXҧFӫDGӵiQOà rҩWFҫQWKLӃWQKҵPKҥQFKӃPӭFÿӝWәQ

&+ѬѪ1*&Ѫ6Ӣ/é/8Ұ1 1.1 ĈҫXWѭYjGӵiQÿҫXWѭ

1.1.1 ĈҫXWѭ

ĈҫXWѭFyWKӇKLӇXÿӗQJQJKƭDYӟL³VӵEӓUDVӵK\VLQK´PӝWQJXӗQOӵFÿӇWKXÿѭӧFPӝWNӃWTXҧWӕWWӯÿyFyWKӇTXDQQLӋPÿҫXWѭchính là bӓUDKRһFK\sinh nhân lӵFYұWOӵFYà tài lӵFWURQJKLӋQWҥLYào các lƭQKYӵFNLQKWӃ[ã hӝLkhác nhau nhҵPPөFÿtFKVLQKOӧLWURQJWѭѫQJODL0ӝWVӕÿһFÿLӇPFӫDÿҫXWѭ ĈҫXWѭOjKRҥWÿӝQJVӱGөQJYӕQQKҵPPөFÿtFKVLQKOӡL

ĈҫXWѭÿѭӧFWKӵFKiӋQWURQJPӝWWKӡLJLDQGjLWKѭӡQJOà tӯPӝWQăPWUӣOên Chính yӃXWӕWKӡLJLDQNpRGjLÿã làm cho rӫLURWURQJÿҫXWѭFDRYjOjPӝWWURQJnhӳQJ\ӃXWӕFyҧQKKѭӣQJUҩWOӟQÿӃQKLӋXTXҧFӫDKRҥWÿӝQJÿҫXWѭ

MӑLKRҥWÿӝQJÿҫXWѭÿӅXOLêQTXDQÿӃQYӕQYҩQ ÿӅWài chính), vӕQÿѭӧFhiӇXEDRJӗPFiFORҥLYӕQEҵQJQJRҥLWӋYӕQEҵQJWài sҧQKӳXKình, vӕQEҵQJWài

sҧQY{Kình, vӕQEҵQJWài sҧQÿһFELӋWFәSKLӃXWtQSKLӃXWUiLSKLӃX« 9ӕQnày có thӇÿѭӧFKình thành tӯFiFQJXӗQWURQJQѭӟFKRһFQJRjLQѭӟF

1.1.2 D ӵiQÿҫXWѭ

DӵiQÿҫXWѭOjPӝWWұSKӧSFiFÿӅ[XҩWFNJQJQKѭFiFKRҥWÿӝQJQKѭTX\ӃWÿӏQKYà công viӋF FyOLên quan vӟLQKDXQKҵPÿҥWÿѭӧFFiFPөFWLrXÿã xác ÿӏQK(sҧQSKҭPKRһFGӏFKYө WURQJPӝWNKRҧQWKӡLJLDQQKҩWÿӏQK

1KѭYұ\GӵiQÿҫXWѭkhông phҧLOà mӝWêÿӏQKKD\SKiFWKҧRVѫEӝPà là

mӝWÿӅ[XҩWFyWtQKFөWKӇYà mөFWLêu rõ ràng nhҵPELӃQFiFFѫKӝLÿҫXWѭWKjQKnhӳQJTX\ӃWÿӏQKFөWKӇ

1.2 Th ҭPÿӏQKGӵiQÿҫXWѭ

1.2.1 Khái ni ӋP

ThҭPÿӏQKGӵiQÿҫXWѭOjPӝWTXiWUình áp dөQJNӻWhuұWSKkQWtFKWRàn diӋQQӝLGXQJFӫDGӵiQÿã ÿѭӧFWKLӃSOұSWKHRPӝWWUình tӵKӧSOêYà theo nhӳQJtiêu chuҭQNLQKWӃNӻWKXұWÿòi hӓLFӫDQJành và cӫDTXӕFJLDÿӇÿLÿӃQNӃWOXұQ

chính xác hiӋXTXҧWài chính, hiӋXTXҧNLQKWӃ[ã hӝLP{LWUѭӡQJQKҵPÿiSӭQJyêu cҫXPөFWLêu phát triӇQFӫDTXӕFJLDYà chӫÿҫXWѭ

1.2.2 MөFWLêu cӫDYLӋFWKҭPÿӏQKGӵiQÿҫXWѭ

MөFWLêu cӫDWKҭPÿӏQKGӵiQÿҫXWѭOj[iFÿӏQKJLiWUӏWKӵFFӫDGӵiQWUên FѫVӣVRViQKYӟLFiFWLêu chuҭn chҩSQKұQGӵiQKRһFYӟLFiFGӵiQWKDy thӃkhác

SӵSKù hӧSJLӳDPөFWLêu cӫDGӵiQYӟLPөFWLêu chiӃQOѭӧFSKiWWULӇQNLQKtӃYăQKyD[ã hӝLFӫDTXӕFJLDKD\PөFWLrXPjQKjÿҫXWѭÿã ÿӅUD

LӧLtFKPà dӵiQPDQJOҥLFKRQKjÿҫXWѭYjFKRTXӕFJLDQKѭYҩQÿӅP{LWUѭӡQJÿҧPEҧRVӵDQWRàn FKRQJѭӡLGkQYà các hoҥWÿӝQJNKiFFӫD[ã hӝL 

ƒ Vai trò ÿӕLYӟLFiFÿӕLWiFÿҫXWѭ

/jFăQFӭÿӇTX\ӃWÿӏQKFyQên góp vӕQFùng vӟLQKjÿҫXWѭÿӇWKӵFKLӋQdӵiQKD\NK{QJ"

BiӃW ÿѭӧF PӭF ÿӝ KҩS GүQ YӅ KLӋX TXҧ WjL FKtQK ÿӇ Fy WKӇ DQ WkP KRһF

lӵDFKӑQFѫKӝLÿҫXWѭWӕWQKҩWFKRÿӗQJYӕQPà mình bӓUD

VӕQNKLÿѭӧFÿҫXWѭVӁVLQKUDOãi, tiêu dùQJWURQJWѭѫQJODLFyJLiWUӏWKҩSKѫQKLӋQWҥLÿӗQJKLӋQWҥLOӟQKѫQÿӗQJWѭѫQJODL KD\WLrXGQJKLӋQWҥLFygiá trӏFDRKѫQWLrXGQJWѭѫQJODL'RÿyÿӇFyWKӇÿiQKJLiÿѭӧFKLӋXTXҧFӫDdӵiQWK{QJTXDYLӋFVRViQKOӧLtFKÿҥWÿѭӧFVRYӟLFKLSKtÿã bӓUDFKRGӵiQthì giá trӏOӧLtFKYà chi phí cӫDGӵiQӣQKӳQJWKӡLÿLӇPNKiFQKDXSKҧLÿѭDYӅcùng mӝWWKӡLÿLӇPÿӇVRViQK&yKDLSKѭѫQJSKiSWKѭӡQJÿѭӧFVӱGөQJÿӇTX\ÿәLJLiWUӏFӫDPӝWWLӅQWӋWKHRWKӡLJLDQU +DLSKѭѫQJSKiSÿyOj

3KѭѫQJSKiSWtFKONJ\TX\ÿәLJLiWUӏÿӗQJWLӅQӣFiF thӡLÿLӇPKLӋQWҥLYӅmӝWWKӡLÿLӇPQjRÿyWURQJWѭѫQJODL

Pt = P0(1+r)t

3KѭѫQJ SKiSFKLӃW NKҩXTX\ ÿәL JLiWUӏÿӗQJ WLӅQӣFiF WKӡLÿLӇP WURQJWѭѫQJODLYӅPӝWWKӡLÿLӇPQjRÿyӣKLӋQWҥL

r : suҩWFKLӃWNKҩXFӫDGӵiQ

n : sӕQăPWKӵFKLӋQGӵiQ

ƒ Quy tҳFÿiQKJLiFKӍWLêu hiӋQJLiUòng:

7UѭӡQJKӧSFiFGӵiQÿӝFOұSYӟLQKDXPӑLGӵiQÿҫXWѭFyKLӋQJLiUòng NPV > 0 sӁÿѭӧFFKҩSQKұQ

7UѭӡQJKӧSFiFGӵiQORҥLWUӯOүQQKDXWDFKӑQGӵiQFy139GѭѫQJOӟQnhҩW139Max • YӟLÿLӅXNLӋQTX\P{ÿҫXWѭWKӡLJLDQWKӵFKiӋQGӵiQYà

NPV = 0: Thu nhұSFyÿѭӧFYӯDÿӫEÿҳSFKLSKtÿҫXWѭEDQÿҫXNӇFҧ chi phí sӱGөQJYӕQ

NPV < 0: Thu nhұSFyÿѭӧFVDXNKLEÿҳSFKLSKtVӱGөQJYӕQNK{QJÿӫEÿҳSFKLSKtÿҫXWѭEDQÿҫX

ƒ Quy tҳFÿiQKJLiEҵQJFKӍWLêu thӡLJLDQKRàn vӕQ

DӵiQÿiQJJLiOà dӵiQFy7HV ”(7HV)

E (THV) là thӡL JLDQ KRàn vӕQ NǤ YӑQJ 1yÿѭӧF [iFÿӏQKWùy thuӝFYào tӯQJTXӕFJLDWӯQJQJjQKÿӏDSKѭѫQJYjW\WKXӝFYào kǤYӑQJFӫDFKӫÿҫXWѭ ĈӕLYӟLFiFGӵiQORҥLWUӯOүQQKDXGӵiQQào có thӡLJLDQKRàn vӕQQJҳQ

nhҩWVӁÿѭӧFѭDWKtFKKѫQ

ƒ HҥQFKӃFӫDFKӍWLêu thӡLJLDQKRàn vӕQ

NӃXVӱGөQJPӝWQJѭӥQJWKӡLJLDQKRàn vӕQQKѭQKDXFKRWҩWFҧFiFGӵiQ

có thӡLJLDQKRҥWÿӝQJNKiFQKDXFyWKӇVӁFyQKӳQJTX\ӃWÿӏQKVDLOҫPNKLFKҩSnhұQ QKLӅXGӵiQQJҳQ KҥQ Yà quá ít các dӵ iQ Gài hҥQ1ӃX WtQKWUXQJEình, QJѭӥQJWKӡLKҥQTXiGài có thӇFKҩSQKұQPӝWVӕGӵiQFy1391JѭӥQJ

dӵiQPà chӍѭӟFOѭӧQJQKӳQJOӧLtFKPà dӵiQPDQJOҥLFKRQJѭӡLKѭӣQJWKөTuy nhiên, chӍWLêu này cNJQJFyPӝWQKѭӧFÿLӇPOà có thӇGүQÿӃQPӝWTX\ӃWÿӏQKVDLOҫPÿӕLYӟLFiFFѫKӝLÿҫXWѭ7ӹVӕOӧLtFK– FKLSKtÿѭӧFWtQKEҵQJFiFh ÿHPFKLDKLӋQJLiFӫDFiFOӧLtFKFKRKLӋQJLiFӫDFKLSKtWURQJVXӕWWKӡLJLDQ

và chi phí cӫDGӵiQ1ӃXFK~QJWD[iFÿӏnh B khác nhau và C khác nhau thì tӹsӕ%&FNJQJNKiFQKDXĈk\FyWKӇQyLOjQKѭӧFÿLӇPOӟQQKҩWFӫDWӹVӕ%&Tùy thuӝFYào FiFKPjFK~QJWD[iFÿӏQK%Yà C mà tӹVӕ%&VӁÿѭӧFWKӇKLӋQGѭӟLQKӳQJKình thӭFNKiFQKDX

TͽV͙%&TXL˱ͣF

B/C = PV(lӧLtFKJӝS 39FKLSKtÿҫXWѭFKLSKtKRҥWÿӝQJ

Theo cách này, lӧLtFKWUên tӱVӕÿѭӧF[iFÿӏQKOà tәQJFiFNKRҧQQJkQOѭX vào

và ӣPүXVӕWәQJFiFNKRҧQQJkQOѭXUDFӫDGӵiQEDRJӗPFҧFKLSKtÿҫXWѭYjchi phí hoҥWÿӝQJKjQJQăP ... PһWhàng bán siêu thӏ

SAIGON CO- OP vay vӕQFӫD1JkQ+jQJ7KѭѫQJ0ҥL9LӋW1DPFKL

nhánh... thӡLNKҳFPӣFӱDWKӏWUѭӡQJSKkQSKӕLKjQJKRiÿDQJÿӃQJҫQ

™ Tình hình hoҥWÿӝQJNLnh doanh cӫDFiFVLêu thi Co- opMart:

Trong...

Tә

vi tính

Mar ket ing

3.3.2 Nhân sӵYұQKành siêu thӏ

(Ngu͛Q/X̵QFKͱQJNLQKW͇NͿWKX̵WKR̩Wÿ͡QJFͯDVLêu