đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tam đảo, tỉnh vĩnh phúc

Theo pháp luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất gọi chung

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO ĐẮC PHÚ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM ĐẢO, TỈNH VĨNH PHÚC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Trang 2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

Thái Nguyên - 2013

Trang 3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Cao Đắc Phú

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn TS Nguyễn Tiến Sỹ - Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Môi trường- Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể, cá nhân Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng Đất huyện Tam Đảo, các phòng ban chuyên môn thuộc UBND huyện; UBND các xã, thị trấn, các hộ điều tra đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Cao Đắc Phú

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu nghiên cứu Error! Bookmark not defined Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Khái niệm về đất đai, bất động sản 3

1.1.1 Đất đai 3

1.1.2 Bất động sản 4

1.2 Đăng ký đất đai 4

1.2.1 Khái quát về đăng ký đất đai 4

1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai 7

1.2.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 8

1.2.4 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 11

1.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 12

1.3.1 Khái quát về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 12

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ 14

1.3.3 Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 15

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta và tỉnh Vĩnh Phúc 19

Trang 6

1.4.1 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở

nước ta 19

1.4.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở tỉnh Vĩnh Phúc 22

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.2 Nội dung nghiên cứu 26

2.3 Phương pháp nghiên cứu 27

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 27

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 28

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả 28

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 28

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tam Đảo 29

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 31

3.1.3 Công tác quản lý và sử dụng đất đai 39

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 43

3.2 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo Error! Bookmark not defined. 3.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện 45

3.2.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng Đất huyện Tam Đảo 47

3.2.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 50

Trang 7

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 65

3.3 Một số đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 67

3.3.1 Mức độ công khai, minh bạch các thủ tục hành chính 68

3.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 69

3.3.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 71

3.3.4 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện 73

3.3.5 Nhận xét 74

3.4 Nguyên nhân hạn chế hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo Error! Bookmark not defined 3.4.1 Về chính sách pháp luật đất đai 75

3.4.2 Về chức năng, nhiệm vụ 76

3.4.3 Về tổ chức, cơ chế hoạt động 78

3.4.4 Về đối tượng giải quyết, thực hiện 78

3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 78

3.5.1 Các giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật 79

3.5.2 Các giải pháp về tổ chức 80

3.5.3 Các giải pháp về nhân lực 81

3.5.4 Các giải pháp về xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính 82

3.5.5 Các giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 83

3.5.6 Các giải pháp về cơ chế tài chính 84

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 Đề nghị 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

Trang 8

Trang 9

Trang 10

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp năm 2012 24 Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ của cả nước năm 2012 25

Bảng 3.1: Giá trị sản xuất huyện Tam Đảo từ năm 2010 – 2012………

…35

Bảng 3.2: Cơ cấu ngành kinh tế huyện Tam Đảo từ năm 2010 – 2012 36

Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu các loại đất của huyện Tam Đảo năm

2012…48

Bảng 3.5: Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất huyện Tam Đảo từ năm 2010 - 2012 56 Bảng 3.6: Kết quả thực hiện giao dịch các quyền sử dụng đất

huyện Tam Đảo từ năm 2010 - 2012 59

Bảng 3.7: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Tam Đảo

……… 61

Đảo…… 62

Bảng 3.9: Kết quả thu từ dịch vụ công của VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất

huyện Tam Đảo từ năm 2010 - 2012 66 Bảng 3.10: Một số trang thiết bị của VPSSKQSDĐ huyện Tam Đảo 69

Bảng 3.11: Mức độ công khai thủ tục hành

chính……… 72

Bảng 3.12: Đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ tại Văn

phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 73

Trang 11

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Vị trí của Văn phòng đăng ký trong hệ thống quản lý đất đai 18

Hình 1.2: Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSDĐ Vĩnh Phúc 28

Hình 3.1: Diện tích, cơ cấu đất đai huyện Tam Đảo năm 2012 47

Hình 3.2: Quy trình đăng ký cấp GCN lần đầu 52

Hình 3.3: Hồ sơ được lưu trữ của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo 63 Hình 3.4: Phòng làm việc của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo 66 Hình 3.5: Người dân đến giao dịch tại bộ phận “Một cửa” 71

Trang 12

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng của môi trường sống Luật Đất đai năm 2003

đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”

Công tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật

Huyện Tam Đảo được thành lập theo Nghị định 153/NĐ-CP ngày 09/12/2004 của Chính phủ trên cơ sở hợp nhất 4 xã Hợp Châu, Hồ Sơn, Tam Quan, Đại Đình của huyện Tam Dương, 3 xã Đạo Trù, Bồ Lý, Yên Dương của huyện Lập Thạch, 01 xã Minh Quang của huyện Bình Xuyên và

01 thị trấn Tam Đảo của thành phố Vĩnh Yên

Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, huyện Tam Đảo

đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội,

an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải cách

để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, một trong những cải cách đó là sự ra đời của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo được thành lập theo Quyết định 492/QĐ-UBND ngày 15/6/2009 của UBND huyện Tam Đảo về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo

Trang 13

Sự ra đời của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo là tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội chung trên địa bàn huyện và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo… Tuy nhiên, do mới được thành lập, VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo gặp rất nhiều khó khăn

về nhiều mặt, hoạt động của VPĐKQSDĐ còn hạn chế Vì vậy để khái quát được thực trạng hoạt động và có các giải pháp nhằm nâng cao hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo, đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là

mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc”

2 Mục đích nghiên cứu

- Nhằm hoàn thiện, nâng cao công tác cải cách thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai mà UBND huyện đang thực hiện, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội hiện nay của địa phương

- Xây dựng mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo đảm bảo thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế

“một cửa”

3 Yêu cầu nghiên cứu

- Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Tam Đảo để thấy được vai trò hoạt động của Văn phòng

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy

- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn huyện

Trang 14

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái niệm về đất đai, bất động sản

mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất

luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [1]

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các

dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;

tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” [1]

Trang 15

1.1.2 Bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” [14] Ở nước ta chưa có một bộ luật về bất động sản, tuy nhiên tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm

2005 [15] đã quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: (1) đất đai; (2) nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; (3) các tài sản khác gắn liền với đất đai”

1.2 Đăng ký đất đai

1.2.1 Khái quát về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng

ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay

Trang 16

đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định [27] Theo FIG, trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí [28] Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động

và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế [26]

Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng

ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp,

Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp [20]

- Đăng ký quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người

có chủ quyền đối với bất động sản đó Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây

Trang 17

bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó [27] Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức

và Scotland) [20]

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch

là đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng

ký quyền sử dụng đất” Theo Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm

2003 [18], đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Theo pháp luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng ĐKĐĐ được chia thành 2 giai đoạn: (1) đăng ký đất lần đầu và (2) đăng ký biến động đất đai [13] Đăng ký đất đai lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu [13] Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: (1) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; (2) Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa

Trang 18

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất [12]

1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai

1.2.2.1 Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội

Đối với Nhà nước, hệ thống đăng ký bất động sản cung cấp những thông tin quan trọng giúp hoạch định các chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác quản lý như quy hoạch, phát triển đô thị, bảo vệ môi trường, kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản Thông tin từ

hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hành thuận lợi và công bằng, tránh thất thu các loại thuế liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại một nguồn thu không nhỏ thông qua các loại phí thu được từ việc cung cấp dịch vụ của hệ thống Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có thể giám sát được các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch [20]

Đối với xã hội, thông tin đất đai rõ ràng từ hệ thống đăng ký đất đai

sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai, bình ổn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, theo đó

là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối liên hệ bền vững với bảo vệ môi trường

1.2.2.2 Lợi ích đối với công dân

Đối với công dân, đăng ký đất đai có những lợi ích sau: tăng cường

sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá

Trang 19

nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai [20]

1.2.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.2.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một Đạo Luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu

sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và

rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland bao gồm: đăng ký thông tin khai báo; lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; hồ sơ gốc; bảng tra cứu [3] [20]

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy, một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng

ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ [3] [20]

1.2.3.2 Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hoàn

Trang 20

chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian [20]

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640

và đã được phát triển ra toàn Liên bang [3] [20]

Các điều luật về đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng

Trang 21

về pháp lý Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền

ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không [3] [20]

1.2.3.3 Đăng ký đất đai ở Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất), được tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc

và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký đều thực hiện trên hệ thống máy tính được nối mạng thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang

hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số

Trang 22

Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu, chỉ phân biệt

sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo

hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

1.2.4 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

Theo Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 [18], việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho

Trang 23

phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

1.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái quát về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 9 Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký cấp tỉnh), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường (Văn phòng đăng ký cấp huyện) Đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc đăng ký đất đai từ việc xác định là một nội dung nhiệm vụ quản lý nhà nước chỉ do cơ quan hành chính của nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụ công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm

vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trong thời gian qua

Theo Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Văn phòng ĐKQSDĐ được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Trang 24

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về

sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ

sơ địa chính theo quy định của pháp luật [6]

Văn phòng ĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp trực thuộc cơ quan tài nguyên môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định thành lập Tổ chức, biên chế và công tác của Văn phòng đặt dưới sự chỉ đạo, quản lý của cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp (Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [9]

Văn phòng ĐKQSDĐ sẽ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nếu do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc

Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ và thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ Văn phòng ĐKQSDĐ có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật [6] Như vậy, Văn phòng ĐKQSDĐ chỉ tổ chức trên địa bàn cấp tỉnh và cấp huyện, ở cấp xã không có Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Chính phủ

Bộ Tài nguyên & MT

UBND tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ƣơng

Sở Tài nguyên & MT

Trang 25

Hình 1.1: Vị trí của Văn phòng đăng ký trong hệ thống quản lý đất đai

Nhằm khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng ĐKQSDĐ ở hai cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng ĐKQSDĐ đất theo

mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại, ngày 17 tháng 4 năm 2012, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 447/QĐ-TTg phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng ĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đề án được thực hiện thí điểm tại 4 tỉnh, thành phố như gồm: tỉnh Hà Nam; thành phố Hải Phòng; thành phố Đà Nẵng; tỉnh Đồng Nai

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ

- Luật Đất đai 2003;

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai;

- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;

Trang 26

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT- BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ĐKQSDĐ;

- Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ ngày 14/07/2011 của Tổng cục Quản lý đất đai về việc ban hành sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ về đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất

1.3.3 Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và

cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.3.1 Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực hiện các nhiệm

vụ sau [6]:

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam),

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

Trang 27

- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài,

cá nhân nước ngoài;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Chủ trì, phối hợp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu

Trang 28

- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ

sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao

1.3.3.2 Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện các nhiệm vụ sau [6]:

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia

Trang 29

sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã;

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản

lý Nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

Trang 30

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Hiện nay, còn có 31 huyện chưa thành lập VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất cấp huyện Trong đó, Lào Cai có 7 huyện, Thanh Hóa 8 huyện, Cao Bằng 6 huyện, Hà Nội 3 huyện, Lai Châu 1 huyện, Quảng Nam 1 huyện, Kon Tum 1 huyện và 4 huyện đảo gồm: Quảng Trị, Đà Nẵng

,Khánh Hòa, Bình Thuận

Một số VPĐKQSDĐ không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản

lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 31

(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai) [19]

1.4.1.2 Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai năm 2012, số lượng lao động của các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện còn hạn chế Tổng số cán bộ của 63 VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2012 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có 27 người (bảng 1.2)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thì có

970 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,83%) và có 1.130 người hợp đồng dài hạn (chiếm 52,17 %) Tổng số lao động của 675 VPĐKQSDĐ cấp huyện tính đến tháng 10 năm 2012 có 7.987 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ có 11,84 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKQSDĐ cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên Tuy nhiên, chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm

Trang 32

việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐKQSDĐ [19]

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ của cả nước năm 2012

Hợp đồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Số người TB/VP

(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai) [19]

1.4.1.3 Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ

Hiện nay, hầu hết các VPĐKQSDĐ đều có đầy đủ chức năng, nhiệm

vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT- BTC Tuy nhiên, trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể:

BNV Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền

và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

Trang 33

- Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như: chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính; chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai Một số tỉnh còn giao cho VPĐKQSDĐ một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ

tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang);

- Nhiều VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐKQSDĐ như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý Nhà nước về đất đai;

- Một số VPĐKQSDĐ các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có địa phương, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý

1.4.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

ở tỉnh Vĩnh Phúc

1.4.2.1 Về mô hình tổ chức

Tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập từ ngày 01/01/1997, ngay sau khi được tái lập, Đảng bộ và nhân dân Vĩnh Phúc đã nỗ lực phấn đấu trong công tác xây dựng tỉnh, sau 16 năm đổi mới và phát triển, Vĩnh Phúc đã đạt được nhiều mặt về kinh tế-xã hội và an ninh-quốc phòng, đặc biệt là công tác thu

Trang 34

hút các doanh nghiệp trong và ngoài nước đến đầu tư vốn sản xuất vào các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh như: Khu công nghiệp Khai Quang, Khu công nghiệp Bình Xuyên, Khu Công nghiệp Bá Thiện,…

Sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp lớn kéo theo sự đô thị hoá diễn ra nhanh và mạnh trên địa bàn tỉnh, một diện tích đất nông nghiệp được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp Chính vì sự phát triển

đó và thực hiện Luật đất đai, năm 2005 UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã sớm thành lập Văn phòng Đăng ký đất cấp tỉnh và triển khai thành lập VPĐKQSDĐ cấp huyện Tính đến tnăm 2009 toàn tỉnh đã thành lập xong VPĐKQSDĐ cấp huyện của 9 Thành phố, thị xã và huyện lỵ Văn phòng đăng ký QSD đất của tỉnh có mô hình tổ chức hoạt động theo các tổ chuyên môn (Hình 1.2)

Hình 1.2: Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSDĐ Vĩnh Phúc

1.4.2.2 Về chức năng nhiệm vụ

Thực tế còn có sự chồng chéo về chức năng nhiệm vụ được phân cấp nhưng không tự chủ giữa VPĐKQSDĐ với các phòng chức năng khác trong Sở như: Phòng Đăng ký thống kê thực hiện kiểm tra trình cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức được giao đất cho thuê đất và thống kê, kiểm kê

Phòng kỹ thuật

Phòng nghiệp

vụ

Phòng Thông tin- lưu trữ

Trang 35

đất đai đăng ký chỉnh lý biến động; Trung tâm thông tin về lập và quản lý

hệ thống thông tin đất đai; phòng Quy hoạch kế hoạch giao đất, thuê đất thụ lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức Trong khi đó những nhiệm vụ này lại thuộc về VPĐKQSDĐ tỉnh

Qua đó cho thấy Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 13/5/2010 của liên bộ Tài nguyên Môi trường và Nội vụ chưa phân định rõ chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh với phòng Đăng ký thống kê thuộc Sở tài nguyên môi trường, giữa Văn phòng cấp quận huyện với phòng Tài nguyên môi trường quận huyện, đặc biệt là nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký cấp huyện gần như trùng với nhiệm vụ của phòng Tài nguyên môi trường

1.4.2.3 Về phân cấp đăng ký biến động

Việc phân cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các văn bản pháp quy hiện hành mới chỉ về hình thức tương tự như quản lý hành chính (cấp huyện đăng ký đối với nhà ở, đất ở, cấp tỉnh, thành phố đối với cơ quan tổ chức) Thực tế việc đăng ký biến động đất đai và nhà cửa mang tính chuyên sâu cao và đòi hỏi phải đồng bộ từ cấp phường, xã lên tỉnh, thành phố Hiện nay theo quy định các đơn vị cấp dưới chỉ chuyển thông tin để cập nhật sau khi đã làm thủ tục đăng ký biến động nên nhiều khi

số liệu không khớp với bản đồ (do đo theo hiện trạng hoặc không do đơn vị

đo đạc chuyên nghiệp thực hiện) rất khó cập nhật khớp với bản đồ địa chính

1.4.2.4 Về cơ chế tài chính

Theo quy định VPĐKQSDĐ là đơn vị dịch vụ công, tuy nhiên cơ chế tài chính cho mô hình này lại chưa có và nếu có thì cũng chưa rõ ràng Văn phòng Đăng ký QSDĐ Vĩnh Phúc là đơn vị sự nghiệp có thu chỉ được nhà

Trang 36

nước hỗ trợ một phần kinh phí cho 3 năm đầu, sau ba năm Nhà nước không

hỗ trợ tài chính cho hoạt động, toàn bộ tiền lương của cán bộ viên chức đều trả từ nguồn thu dịch vụ phí

1.4.2.5 Về đăng ký biến động

Đăng ký biến động những trường hợp mua bán chuyển nhượng đất

đai các đơn vị thực hiện tương đối tốt do các văn bản pháp quy có đầy đủ (Luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) Tuy nhiên, quy định về đăng ký biến động bản đồ địa chính thì không có quy định cụ thể của nhà nước như phương pháp cập nhật biến động bản đồ, cách luân chuyển hồ sơ đăng ký biến động bản đồ, mức thu phí đăng ký biến động bản đồ Do vậy, việc phối hợp thực hiện chỉnh lý biến động hầu hết chưa được thực hiện, nhiều cơ sở cấp huyện, hồ

sơ địa chính của cấp xã thì đầy đủ và cơ bản được cập nhật biến động nhưng tại cấp huyện và cấp tỉnh thì lại không được cập nhật, chỉnh lý khâu mấu chốt của công tác quản lý hồ sơ tại các văn phòng đăng ký Công tác kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý biến động bị buông lỏng dẫn đến tình trạng sau khi đo đạc chỉnh lý biến động, lập hồ sơ địa chính (cả dạng số) xong lại phải lập dự án đo đạc lập hồ sơ địa chính lại

Trang 37

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Lập

và quản lý HSĐC; Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

- Người sử dụng đất: đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng ĐKQSDĐ

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Thu thập thông tin trên toàn địa bàn huyện Tam Đảo bao gồm 9 xã, thị trấn

- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ năm 2010-2012

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2 Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo

- Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ cấp huyện

- Cơ chế hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp huyện

- Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ QSDĐ huyện Tam Đảo

- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo

Trang 38

2.2.3 Một số đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐKQSDĐ QSDĐ huyện Tam Đảo

- Mức độ công khai minh bạch các thủ tục hành chính

- Thời gian thực hiện các thủ tục

- Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

- Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện

- Đối tượng giải quyết

2.2.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo

- Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật

- Giải pháp về tổ chức

- Giải pháp về nhân lực

- Giải pháp về hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính

- Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất

- Giải pháp về cơ chế tài chính

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất tại phòng Thống kê huyện, Văn phòng UBND huyện; các kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Trang 39

tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tam Đảo,và một số cơ quan liên quan

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Sử dụng phiếu điều tra để điều tra sự đánh giá của người dân về thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo với các chỉ tiêu: mức độ công khai thủ tục hành chính, thời gian thực hiện các thủ tục, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

Tiến hành điều tra bằng cách phỏng vấn trực tiếp người dân thực hiện giao dịch các quyền sử dụng đất Trong đề tài tiến hành điều tra 30 hộ dân/xã, thị trấn vì toàn huyện có 09 xã, thị trấn, 104 thôn, trung bình mỗi

xã có 11 thôn và số hộ điều tra trung bình gần 3 hộ/thôn Việc lựa chọn trung bình số hộ điều tra ở thôn thuộc các đơn vị hành chính của huyện và tổng số hộ điều tra đạt khoảng 30% tổng số các giao dịch về quyền sử dụng đất trung bình trong 03 năm, từ năm 2010- 2012 sẽ phản ánh việc đánh giá chính xác, chân thực về kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, thống kê và xử lý bằng phần mềm Excel Kết quả được trình bày bằng các bảng số liệu, biểu đồ và đồ thị

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Trên cơ sở tham khảo ý kiến của các chuyên gia, cán bộ công tác tại các đơn vị thực hiện công tác đăng ký đất đai, quản lý đất đai, đề xuất một

số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Trang 40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tam Đảo

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Tam Đảo là huyện được tái lập ngày 1/1/2004, trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính một số xã, thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên, Tam Dương, Lập Thạch và thành phố Vĩnh Yên Hiện tại, huyện Tam Đảo có 9 đơn vị hành chính cấp xã (thị trấn) là Đại Đình, Tam Quan, Hồ Sơn, Hợp Châu, Yên Dương, Đạo Trù, Bồ Lý, Minh Quang và thị trấn Tam Đảo Huyện Tam Đảo nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Vĩnh Phúc, gần ngã ba ranh giới của Vĩnh Phúc với hai tỉnh Tuyên Quang và Thái Nguyên, có vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía Nam giáp huyện Tam Dương;

- Phía Tây giáp huyện Lập Thạch;

- Phía Bắc giáp huyện Đại Từ của tỉnh Thái Nguyên

Về vị trí cách Thành phố Vĩnh Yên 10 km và cách Thành phố Hà Nội 70 km, những nơi có dân số đông, có sự phát triển kinh tế năng động,

có sức lan tỏa lớn Vì vậy, Tam Đảo có những điều kiện nhất định trong việc khai thác các tiềm năng về khoa học công nghệ, về thị trường cho các hoạt động nông, lâm sản, du lịch và các hoạt động kinh tế khác

Định dạng
Số trang	116
Dung lượng	1,4 MB