Công tác này về cơ bản ñã ñáp ứng ñược yêu cầu ñề ra, tuy vậy cũng ñang nảy sinh nhiều vấn ñề bất cập, một bộ phận người dân có ñất nông nghiệp bị thu hồi chưa thỏa mãn với những gì họ ñ
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -
VŨ VĂN VIỆT
NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC THU HỒI ðẤT NÔNG NGHIỆP
CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ðẤT SẢN XUẤT, KINH
DOANH TẠI HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số : 60.34.05
Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỊ TÂM
Hà Nội, 2012
Trang 2LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung công trình nghiên cứu khoa học là của riêng tôi, không trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học của tác giả khác Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc
Tác giả luận văn
Vũ Văn Việt
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu gặp rất nhiều khó khăn, tôi ñã nhận ñược sự hỗ trợ, giúp ñỡ tận tình của các thầy, các cô, các ñơn vị, gia ñình và bạn bè về tinh thần và vật chất ñể tôi hoàn thành bản luận văn này
Lời ñầu tiên, tôi xin ñược bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới
Cô giáo PGS.TS Nguyễn Thị Tâm, Bộ môn kế toán Tài chính Trường ðại học Nông Nghiệp - Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, ñóng góp ý kiến quý báu, giúp
ñỡ tôi vượt qua những khó khăn trong quá trình nghiên cứu ñể hoàn chỉnh bản luận văn này
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
- Các Thầy giáo, Cô giáo trong Bộ môn Kế toán Tài chính Trường ðại học Nông Nghiệp - Hà Nội, cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo khoa Kế toán và Quản trị kinh doanh ñã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền ñạt những kinh nghiệm, ñóng góp cho tôi nhiều ý kiến quý báu ñể tôi hoàn thành bản luận văn này
- Lãnh ñạo, cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức UBND huyện, UBND các xã, thị trấn của huyện Văn Lâm ñã tạo mọi ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Hưng Yên, UBND huyện Văn Lâm, phòng Thống kê huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ñã giúp ñỡ và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu tại ñịa phương
Tôi xin ñược bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới những người thân trong gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã luôn ñộng viên và tạo ñiều kiện ñể tôi an tâm học tập và nghiên cứu./
Tác giả luận văn
Vũ Văn Việt
Trang 4MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục viết tắt viii
1 ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3
1.2.1 Mục tiêu chung 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 3
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3
2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI ðẤT NÔNG NGHIỆP ðỂ CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ 4
2.1 Cơ sở lý luận về thu hồi ñất: 4
2.1.1 Một số khái niệm về thu hồi ñất và công tác thu hồi ñất 4
2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng 6
2.1.3 Chính sách thu hồi ñất và bồi thường ở Việt Nam qua một số thời kỳ 7
2.2 Cơ sở thực tiễn 17
2.2.1 Kinh nghiệm chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới 17
2.2.2 Tình hình thực hiện chính sách thu hồi ñất và bồi thường GPMB ở Việt Nam 22
Trang 52.2.3 Tình hình thực hiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB
khi nhà nước thu hồi ñất của tỉnh Hưng Yên 31
3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
3.1 ðặc ñiểm huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên 34
3.1.1 Vị trí ñịa lý 34
3.1.2 ðiều kiện kinh tế- xã hội 34
3.2 Phương pháp nghiên cứu 42
3.2.1 Khung phân tích của ñề tài 42
3.2.2 Nguồn số liệu thu thập thông tin các cấp 43
3.2.3 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 46
3.2.4 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứư 46
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48
4.1 Thực trạng thực thi công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án ñể sản xuất kinh doanh tại huyện Văn Lâm 48
4.1.1 Trình tự thực hiện bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất 48
4.1.2 Triển khai giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo thu hồi ñất của huyện 48
4.1.3 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 53
4.1.4 Quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 59
4.1.5 Cưỡng chế thu hồi ñất: 62
4.1.6 Chính sách thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ GPMB tại huyện 63
4.2 Kết quả thu hồi ñất của huyện Văn Lâm 66
4.2.1 Khái quát chung về thu hồi ñất: 66
4.2.2 Tình hình bị mất ñất do bị thu hồi ñất của nhóm hộ ñiều tra 68
4.3 Một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB 87
Trang 64.3.1 Giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai liên quan ñến
bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất 87
4.3.3 Giải pháp ñối với các nhà ñầu tư xin thuê ñất : 89
4.3.4 Những giải pháp giải quyết những khó khăn của hộ dân có ñất bị thu hồi 90
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95
5.1 Kết luận 95
5.2 Kiến nghị 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
Trang 7DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Tình hình sử dụng và phân bổ ñất ñai của huyện Văn Lâm 36
Bảng 3.2 Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển KT-XH 37
Bảng 3.3 Tình hình nhân khẩu và lao ñộng của huyện Văn Lâm 41
Bảng 4.1 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về công tác chuẩn bị 51
Bảng 4.2 Ý kiến của người dân về công tác chuẩn bị cho giải phóng mặt bằng 52
Bảng 4.4 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về lập phương ánbồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư 58
Bảng 4.5 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 61
Bảng 4.6 Nhận xét của cán bộ, lãnh ñạo về công tác thu hồi ñất nông nghiệp tại ñịa phương 62
Bảng 4.7 Tổng hợp các loại bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ñất nông nghiệp tại huyện Văn Lâm 65
Biểu 4.8 Tình hình thu hồi ñất của huyện Văn Lâm 67
Bảng 4.9 Tình hình bị mất ñất do bị thu hồi ñất của nhóm hộ ñiều tra 69
Bảng 4.10 Tình hình nhân khẩu của nhóm hộ ñiều tra 71
Bảng 4.11 Thực tế ñền bù và nguyện vọng ñền bù của người bị thu hồi ñất nông nghiệp……… 73
Bảng 4.12 Kiến nghị của các hộ gia ñình bị mất ñất với các cấp chính quyền 74
Bảng 4.13 Tình hình hỗ trợ tiền ñào tạo nghề và xin việc làm 74
Bảng 4.14 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về công tác thu hồi ñất NN 75
Bảng 4.15 Hình thức hỗ trợ chuyển ñổi nghề phù hợp nhất ở ñịa phương 77
Bảng 4.16 Ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến thu nhập của nhóm hộ ñiều tra 78
Bảng 4.17 Ảnh hưởng ñến chất lượng hệ thống giao thông 79
Bảng 4.18 Ảnh hưởng ñến chất lượng hệ thống thuỷ lợi 80
Bảng 4.19 Ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến môi trường sinh thái 81
Bảng 4.20 Nguyên nhân ảnh hưởng ñến môi trường 81
Bảng 4.21 Ảnh hưởng ñến An ninh trật tự 82
Trang 8DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Trang 91 ðẶT VẤN ðỀ
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu ñể phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực
ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia
Trong quá trình ñổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp với tổng diện tích các khu, cụm công nghiệp ñạt khoảng 80.000 ha vào năm 2020
Thu hồi ñất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng và các doanh nghiệp thuê ñất phát triển kinh doanh là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Thu hồi ñất là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở Theo báo cáo của UBND huyện Văn Lâm tính ñến ngày 31/11/2011 trên ñịa bàn huyện tiếp nhận 233 doanh nghiệp ñầu tư
Hiện nay, còn nhiều công trình lớn, ñặc biệt là công trình Khu công nghiệp Phố Nối A vẫn chưa thu hồi ñược ñất, nguyên nhân chủ yếu vẫn là chuyện giá ñất do Nhà nước ñền bù thấp hơn giá của thị trường rất nhiều Do vậy ñể thu hồi ñất thực hiện các công trình, dự án trên cũng hết sức phức tạp
và nhạy cảm ñòi hỏi phải có sự tập trung lãnh ñạo, chỉ ñạo quyết liệt, ñồng bộ của các cấp, các ngành
Ở Văn Lâm hiện nay quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñang diễn
Trang 10ra rất nhanh, nhiều dự án ñã và ñang triển khai với mục ñích phát triển cơ sở
hạ tầng kinh tế cho công nghiệp hoá, hiện ñại hoá như Khu công nghiệp Phố Nối A, Khu công nghiệp Như Quỳnh A, cụm công nghiệp Tân Quang, cụm công nghiệp Trưng Trắc ðặc biệt huyện Văn Lâm nằm tiếp giáp Thủ ñô Hà Nội là nơi ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút ñầu tư ngoài tỉnh Do vậy cần thực hiện việc thu hồi ñất ñể triển khai các dự án Công tác này về cơ bản ñã ñáp ứng ñược yêu cầu ñề ra, tuy vậy cũng ñang nảy sinh nhiều vấn ñề bất cập, một bộ phận người dân có ñất nông nghiệp bị thu hồi chưa thỏa mãn với những gì họ ñược hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay, từ ñó ñã làm chậm tiến ñộ thực hiện của các dự án
ðể góp phần giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thu hồi ñất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp ñối với người có ñất bị thu hồi nói chung và ở huyện Văn Lâm nói riêng thì việc triển khai các
dự án ñang ñặt ra nhiều vấn ñề cần phải nghiên cứu nghiêm túc, từ ñó có thể ñưa ra các giải pháp ñúng và toàn diện, ñáp ứng ñược yêu cầu ñặt ra
Từ những vấn ñề nêu trên câu hỏi cần ñặt ra trong quá trình nghiên cứu:
- Thu hồi ñất nông nghiệp ñược thực hiện theo trình tự như thế nào ?
- Những khó khăn gặp phải trong công tác thu hồi ñất nông nghiệp và bồi thường GPMB ?
- Giải pháp nào ñể góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thu hồi ñất nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh?
ðể làm rõ ñược những vấn ñề trên, tôi tiến hành lựa chọn ñề tài:
“Nghiên cứu công tác thu hồi ñất nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê ñất sản xuất, kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”
Trang 111.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Nghiên cứu quá trình thực hiện thu hồi ựất nông nghiệp(THđ)cho các doanh nghiệp thuê ựất ựể sản xuất, kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ựề ra một số giải pháp ựể tạo ựiều kiện cho các doanh nghiệp có mặt bằng sản xuất
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học, thực tiễn về quá trình thực hiện thu hồi ựất nông nghiệp, giải phóng mặt bằng cho các doanh nghiệp thuê ựất ựể sản xuất kinh doanh
- đánh giá thực trạng công tác thu hồi ựất nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê ựất ựể sản xuất kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
- đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt công tác thu hồi ựất nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê ựất ựể sản xuất, kinh doanh trên ựịa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
1.3 đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 đối tượng nghiên cứu
- Công tác thu hồi ựất nông nghiệp
- Các hộ nông dân có ựất bị thu hồi
- Các doanh nghiệp có nhu cầu ựất thuê sản xuất kinh doanh
- Về không gian: thuộc huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
- Về thời gian:
+ Thời gian lấy số liệu nghiên cứu từ 2009-2011
+ Thời gian nghiên cứu ựề tài từ 2011-2012
Trang 122 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI ðẤT NÔNG NGHIỆP ðỂ CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ
2.1 Cơ sở lý luận về thu hồi ñất:
2.1.1 Một số khái niệm về thu hồi ñất và công tác thu hồi ñất:
a, Một số khái niệm về thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại:
- Thu hồi ñất: Cho ñến nay thì vẫn chưa có một khái niệm chính thức nào về thu hồi ñất ñược công bố Do ñó, ñể ñi ñến hiểu thế nào là thu hồi ñất, chúng tôi ñã nghiên cứu tình hình trong nước cũng như tình hình thực tế ở ñịa phương và ñã có những nhận ñịnh như sau: Thu hồi ñất là một quá trình thực hiện các chính sách của Nhà nước về chuyển ñổi ñất ñai nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia Do ñó việc thu hồi ñất là sự thoả thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người dân có ñất trong vùng quy hoạch ñể ñi ñến sự thống nhất về giá cả ñền bù thiệt hại cho người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi ñất của Nhà nước Nhưng trong những năm qua, các vấn ñề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức "Top down" trên xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan chức năng của các ñịa phương
có ñất bị thu hồi áp giá do ñó không phù hợp với giá thị trường, vì vậy gây không ít khó khăn trong việc thu hồi ñất của Nhà nước ðể hiểu rõ hơn ta xem các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi thu hồi ñất
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
Trang 13nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñược xác ñịnh từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết ñịnh ñến tiến ñộ của dự
án là khâu ñầu tiên ñể thực hiện dự án, trong ñó ñền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết ñịnh tiến ñộ giải phóng mặt bằng
- Tái ñịnh cư: Vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư là vấn ñề chung của các quốc gia nhất là các quốc gia ñang phát triển ðây là hệ quả tất yếu của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá Nước ta cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó khi mà ngày càng có nhiều dự án ñược ñầu tư triển khai trên các lĩnh vực phải trưng thu ñất ñai như dự án xây dựng các công trình giao thông, cầu cảng, các khu công nghiệp, du lịch và ñặc biệt là các dự án xây dựng công trình thuỷ ñiện… ðiều này kéo theo vấn ñề phải tái ñịnh cư cho hàng trăm ngàn người và làm thay ñổi cuộc sống của họ vốn ñã ñược ổn ñịnh nhiều ñời Tái ñịnh cư ñược hiểu theo nghĩa rộng là mọi ảnh hưởng, tác ñộng tới tài sản và tới cuộc sống của những người bị mất tài sản hoặc nguồn thu nhập
do dự án phát triển gây ra, bất cứ, bất kể họ có phải di chuyển hay không Tái ñịnh cư theo nghĩa hẹp chỉ sự di chuyển của các hộ bị ảnh hưởng tới ñịnh cư ở nơi mới [34]
b, Khái niệm về công tác thu hồi ñất:
Công tác thu hồi ñất là một quá trình thực hiện các chính sách của Nhà nước về thu hồi ñất nhằm phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và lợi ích an ninh, quốc gia; công tác thu hồi ñất ñược xác ñịnh từ khi tiến hành giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo thu hồi ñất ñến khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư cho ñến khâu ra quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường tái ñịnh cư, ñến cưỡng chế thu hồi ñất, bàn giao mặt bằng cho các cơ quan, ñơn vị có nhu cầu thuê ñất
Trang 142.1.2 ðặc ñiểm của quá trình thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Khi tiến hành thực hiện một dự án trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau nó ñặt ra sự khác biệt của quá trình thu hồi ñất ñể GPMB Với khu vực nông thôn có mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp và khu vực thành thị có mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ Như vậy mỗi khu vực thu hồi ñất, bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể
ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình
ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do
ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển thu hồi ñất, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu
Trang 15+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác thu hồi ñất GPMB ñược thực hiện khác nhau [ 23]
2.1.3 Chính sách thu hồi ñất và bồi thường ở Việt Nam qua một số thời kỳ
2.1.3.1 Thời kỳ trước 1987
* Hiến pháp năm 1946
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân [13] Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể
* Nghị ñịnh số 151-TTg
Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc thu hồi ñất và bồi thường, tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời
và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở
Trang 16hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi
Hiến pháp 1980 ra ñời
2.1.3.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993
Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên [15]
Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980
Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT
về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc
Trang 17cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất
Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn
sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…
2.1.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003
a Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”.
- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”
- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”
- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng
Trang 18dụng do luật ñịnh”
- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh
tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều
17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” [16]
Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia
họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất [26]
- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”
- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” [21].
Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp
Trang 19quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:
- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể ra quyết ñịnh thu hồi và lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP
- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi
có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:
a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối tượng ñược bồi thường Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi
là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa
Trang 20giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu
tư vào ñất Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền
b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường
c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực
tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới
Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND cá cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương
ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi
dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”.
Trang 21ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có
ñất bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này
và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”.
Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất
và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải
di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm
d- Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có ñất mới bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người
bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị ñất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó
ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có
cơ sở hạ tầng thì không ñược bồi thường như ñất ñô thị
ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà
ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh Bồi thường bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án tái ñịnh cư ñược phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường
ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược bồi thường bằng ñất nơi ở mới không quá 400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt
Trang 22ñ- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi có quyết ñịnh thu hồi ñất và tiến hành bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy quyết ñịnh bồi thường không ñúng với quy ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch
2.1.3.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay
* Luật ðất ñai 2003
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng khoá IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003
Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:
a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;
b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn;
c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ,
tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;
d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự
Trang 23khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất;
ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;
e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
và tài sản gắn liền với ñất;
g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự
án phải thu hồi ñất;
h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;
i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp
Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công
Trang 24nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự
án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước
ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:
- Luật ñất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật ðất ñai
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung
Trang 25về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền
sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính Phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư
2.2.1.1 Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất bị thu hồi
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
Trang 26chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình thu hồi ñất, bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp thu hồi ñất, bồi thường
di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [2]
Trang 272.2.1.2 Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc
cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình
tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án [39].
2.2.1.3 Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho
Trang 28nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ [8]
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc
Luật thu hồi ñất, bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến thu hồi ñất, bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai thu hồi ñất, bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng
Trang 29nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà
ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa
Trang 30hàng hoặc khu kinh doanh
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời
Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp thu hồi ñất, GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối
và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải
có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [1]
2.2.2 Tình hình thực hiện chính sách thu hồi ñất và bồi thường GPMB ở Việt Nam
2.2.2.1 Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư
a Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (ðiều 27) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh
Trang 31như: chưa bao quát, ựiều chỉnh ựầy ựủ phạm vi thu hồi ựất; mức bồi thường thiệt hại về ựất ựai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không
có quy ựịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ựịnh cư ựể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.vẦ
Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chắnh phủ thay thế cho Nghị ựịnh số 90/CP Chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất ựược thể chế tại Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ựã ựiều chỉnh ựầy ựủ, cụ thể, chi tiết về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ựất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ắch giữa người bị thu hồi ựất với Nhà nước
và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP, Nhà nước ựã thực hiện ựổi mới một bước chắnh sách ựền bù và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch công cộng, lợi ắch quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chắnh sách hiện hành ựã ựạt ựược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:
Thứ nhất, việc bồi thường ựất ở ựối với các trường hợp sử dụng ựất trước Luật đất ựai năm 1993 còn chưa ựược quy ựịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ựến khiếu kiện
Thứ hai, giá ựất tắnh bồi thường thiệt hại quy ựịnh tại điều 8 của Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP là phù hợp với chế ựộ sở hữu về ựất ựai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên, quy ựịnh hiện hành còn có hai khắa cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ựịnh giá ựất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; hai là, việc xác ựịnh hệ số K Không ắt ựịa phương bồi thường theo giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như Hà Nội, đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa
Trang 32phương Với số tiền bồi thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại
tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ựất; từ ựó, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến
ựộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ựầu tư v.v
Thứ ba, quy ựịnh về ựiều kiện ựể ựược bồi thường hoặc không ựược bồi thường thiệt hại về ựất tuy ựã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản
lý, sử dụng ựất ựai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại dẫn ựến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ựến thời gian thực hiện dự án
Thứ tư, chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất chưa gắn với chắnh sách thu tiền sử dụng ựất, nhất là thu tiền sử dụng ựất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ựất ở trước Luật đất ựai năm 1993 Nhiều trường hợp ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại về ựất, nhưng theo quy ựịnh về thu tiền sử dụng ựất thì người có ựất muốn ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng ựất
Do ựó, khi thực hiện bồi thường mỗi ựịa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi Có ựịa phương thực hiện ựền bù 100% như đồng Nai , nhưng có ựịa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời ựiểm sử dụng ựất như quy ựịnh của thành phố Hải Phòng, đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chắnh còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chắ Minh
Thứ năm, chưa có quy ựịnh chi tiết về vấn ựề tái ựịnh cư như: tiêu chuẩn của khu tái ựịnh cư, phân ựịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chắnh quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trắ tái ựịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ựất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ựời sống
và sản xuất tại các khu tái ựịnh cưẦ
Trang 33Thứ sáu, chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn
ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn
Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính ñúng, tính ñủ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tổng mức ñầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn ñể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ñất không ñầy ñủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ñã ñược phê duyệt nhưng không ñảm bảo tiền chi trả bồi thường ñể giải phóng mặt bằng; có dự án ñã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ñể thi công ñể dân tái lấn chiếm dẫn ñến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng [21]
b Thực trạng chính sách thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003 và Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay có những ñiểm ñổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế theo quy ñịnh tại ðiều 36 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP
- Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ñi
- Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất
và bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho Tổ
Trang 34chức phát triển quỹ ñất ðối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất
Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính Phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư
2.2.2.2 Tình hình thực hiện chính sách thu hồi ñất và bồi thường, GPMB ở một số ñịa phương
a Thu hồi ñất và bồi thường, GPMB trên ñịa bàn thành phố Hà Nội
* Thành tựu
Trong những năm gần ñây, tốc ñộ ñô thị hoá tại thủ ñô Hà Nội tăng với mức ñộ ñáng kể Có 130 dự án ñủ ñiều kiện thu hồi ñất GPMB, hoàn thành và GPMB ñược 64 dự án, diện tích ñất thu hồi 349 ha, chi trả 438 tỷ ñồng liên quan ñến 11.450 hộ Năm 2006 có 257 dự án ñủ ñiều kiện GPMB, ñã GPMB ñược 159 dự án và bàn giao cho chủ ñầu tư với diện tích 733 ha, chi trả 768 tỷ ñồng, liên quan ñến 22.662 hộ, bố trí tái ñịnh cư cho 1.602 hộ Năm 2007 có
309 dự án ñủ ñiều kiện GPMB, thực hiện bàn giao 194 dự án với diện tích 1.003 ha, chi trả 930 tỷ ñồng, liên quan ñến 27.767 hộ, số hộ bố trí tái ñịnh cư
là 969 Năm 2008, trên ñịa bàn toàn Thành phố có 353 dự án có liên quan ñến GPMB Diện tích ñất phải thu hồi là 2.123 ha, liên quan ñến 49.079 hộ dân, trong ñó, nhu cầu bố trí tái ñịnh cư gần 9.000 hộ
Công tác thu hồi ñất, ñền bù, tái ñịnh cư, GPMB gặp nhiều khó khăn ách tắc do dân chưa nhất trí với giá ñền bù thiệt hại, chủ ñầu tư chưa làm
Trang 35ựúng quy trình thủ tục thu hồi ựất hoặc chưa thanh toán dứt ựiểm tiền ựền bù theo phương án ựã phê duyệt Ngoài ra, cơ chế chắnh sách còn nhiều bất cập,
sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chức năng chưa ựồng bộ, việc tổ chức ựào tạo nghề và chuyển ựổi sản xuất cho vùng nông thôn thu hồi nhiều ựất và tuyển dụng lao ựộng tại chỗ vào làm ở các dự án còn gặp không ắt khó khăn
* Tồn tại, khó khăn, vướng mắc
Những tồn tại chủ yếu trong công tác thu hồi ựất, GPMB của Thành phố thời gian qua đó là tình trạng mất dân chủ, thiếu công khai trong công tác ựền bù gây bức xúc với người bị thu hồi ựất; nhiều dự án sau khi thu hồi ựất, GPMB lại triển khai ựầu tư chậm, ựể hoang hoá kéo dài, gây lãng phắ và bức xúc trong nhân dân; chất lượng nhà tái ựịnh cư không ựảm bảo cũng gây khó khăn cho công tác thu hồi ựất, GPMB Thêm vào ựó, chắnh sách ựào tạo, chuyển ựổi nghề còn thiếu ựồng bộ, không ựáp ứng ựược ựòi hỏi bức xúc về giải quyết việc làm cho người dân mất ựất - mất tư liệu sản xuấtẦ cũng làm ảnh hưởng ựến tiến ựộ GPMB [20]
b Thu hồi ựất và bồi thường, GPMB trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh
Từ năm 2003 ựến nay tỉnh Bắc Ninh ựã thực hiện thu hồi, chuyển mục ựắch sử dụng ựược 3.356,3 ha ựất Trong ựó ựã bồi thường, giải phóng mặt bằng ựược 2.503,0 ha, còn 853,3 ha ựang tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng Diện tắch ựã ựưa vào sử dụng là 2.330,6 ha, còn 172,4 ha chưa sử dụng chủ yếu do mới thu hồi ựất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xong, ựang trong thời gian hoàn thiện thủ tục ựầu tư xây dựng hoặc do một số diện tắch ựất chưa bồi thường nằm xen kẽ với diện tắch ựã bồi thường Tình hình sử dụng ựất của các dự án, cụ thể như sau:
- Các khu công nghiệp tập trung: đã thu hồi 913,4 ha, bồi thường giải phóng mặt bằng ựược 732 ha, ựã sử dụng 715 ha, lấp ựầy ựược 625 ha, ựạt 85,4% diện tắch ựất ựã bồi thường giải phóng mặt bằng và bằng 68,5% diện tắch ựất ựã thu hồi;
Trang 36- Các khu công nghiệp vừa và nhỏ, cụm công nghiệp làng nghề: Thu hồi 381 ha ựất ựể xây dựng 25 khu, cụm công nghiệp, ựã bồi thường giải phóng mặt bằng ựược 205 ha và ựưa vào sử dụng Thu hút ựược 100 dự án ựầu tư vào các khu, cụm công nghiệp, còn 176 ha ựang lập hồ sơ bồi thường;
- Tại các khu dân cư, khu ựô thị mới: Thu hồi 1.080,2 ha ựất ựể xây dựng các khu ựô thị mới, các khu ựất ở ựấu giá quyền sử dụng ựất, các khu dân cư nông thôn, dân cư dịch vụ và tái ựịnh cư đã bồi thường, giải phóng mặt bằng ựược 886 ha, ựưa vào sử dụng 770 ha ựạt 87%, diện tắch chưa sử dụng 110 ha, chủ yếu do chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng xong dứt ựiểm của toàn bộ
dự án (diện tắch ựã bồi thường ựược nằm xen kẽ diện tắch chưa bồi thường) Còn 200,2 ha ựang tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Các khu du lịch sinh thái: Thu hồi 80,4 ha ựể xây dựng 3 khu du lịch,
ựã bồi thường, giải phóng mặt bằng ựược 35,6 ha ựất và ựưa vào sử dụng, còn 44,8 ha ựang tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Các dự án thuê ựất phát triển kinh tế ngoài khu, cụm công nghiệp (ựầu tư rời): Có 116 dự án, diện tắch ựất 196,5 ha, ựã bồi thường, giải phóng mặt bằng ựược 121 ha, ựưa vào sử dụng 115 ha, còn 6 ha mới bồi thường, giải phóng mặt bằng xong đang tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng tiếp cho 75,5 ha;
- Các dự án sử dụng ựất cho các công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, giáo dục, y tế, trụ sở cơ quanẦ): Thu hồi 704,7 ha ựất ựể thực hiện 283
dự án; ựã bồi thường, giải phóng mặt bằng ựược 529,4 ha và ựưa vào sử dụng; còn 175,3 ha ựang lập hồ sơ và tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.[20]
c, Thu hồi ựất và bồi thường, GPMB trên ựịa bàn thành phố đà Nẵng
Những năm qua, tốc ựộ ựô thị hoá ở đà Nẵng ựã diễn ra khá nhanh, ựặc biệt là tốc ựộ xây dựng cơ sở hạ tầng ựô thị, phát triển mạng lưới giao thông đà Nẵng ựã xây dựng trên 40 khu tái ựịnh cư, khu dân cư mới với tổng diện tắch trên
500 ha, giải quyết chỗ ở cho 15.000 hộ gia ựình Giá ựất ở đà Nẵng trong những năm gần ựây ựã tăng gấp 4-5 lần so với trước, cá biệt có khu vực tăng gấp 10 lần Lợi dụng sự xáo trộn về chỗ ở của người dân, sự tiêu cực của một số cán bộ dự án,
Trang 37chắnh quyền cơ sở , tư thương, cò và những tay ựầu cơ nhà ựất ựã tạo nên tình trạng giá ựất ở thị trường đà Nẵng tăng liên tục, tại khoảng cách chênh lệch giá từ 20-50 %, thậm chắ có nhiều nơi còn tăng trên 100% so với khung giá quy ựịnh của Nhà nước đã nảy sinh nhiều hình thức gian lận trong công tác giải toả, bố trắ khu tái ựịnh cư, mua bán, sang nhượng ựất ở đà Nẵng Cụ thể là hiện nay tại các khu
ựô thị mới ở Khuê Trung, Hoà Cường (quận Hải Châu), khu Hoà Minh (quận Liên Chiểu), khu Mân Thái, Thọ Quang (quận Sơn Trà) các hộ dân thuộc vị trắ giải toả ựã bằng mọi hình thức Ộnhảy dùỢ, xây nhà tạm chiếm ựất ựến việc tách hộ, chia khẩu trái phép, gây khó khăn cho công tác kiểm ựịnh, ựền bù và bố trắ tái ựịnh
cư, trở ngại tiến ựộ cho các dự án
Cho ựến thời ựiểm hiện nay, đà Nẵng là ựịa phương ựi ựầu trong cả nước về làm tốt công tác thu hồi ựất, ựền bù GPMB Có nơi ở đà Nẵng, người dân ựã Ộhiến ựấtỢ cho Nhà nước không lấy tiền ựền bù vì số ựất còn lại sau này bám ựường sẽ lên giá rất cao Tuy nhiên, không phải ở ựâu người dân cũng làm ựược chuyện ựó vì theo ông Nguyễn Bá Thanh - Chủ tịch UBND thành phố đà Nẵng chỉ ựạo khi có quyết ựịnh xong một dự án quy hoạch, ngay lập tức cho thông báo công khai trên báo, ựài bởi nếu làm ựường thì giá ựất chắc chắn sẽ lên và khi ựó bưng bắt thông tin, cán bộ sẽ ựến gạ mua ựất của dân Sau khi mở ựường, dân thấy bán hớ sẽ rất oán Bên cạnh ựó, dùng biện pháp ựối thoại thì dân thông cảm hết; muốn ựối thoại ựược thì cũng phải minh bạch, công bằng đồng thời phát huy dân chủ, tôn trọng ý kiến của nhân dân
d, Thu hồi ựất và bồi thường, GPMB trên ựịa bàn thành phố Hồ Chắ Minh
Cũng như hai thành phố lớn nêu trên, thành phố Hồ Chắ Minh có rất nhiều dự án và những khó khăn bất cập trong vấn ựề thu hồi ựất, ựền bù giải toả đặc biệt là việc xây dựng hạ tầng ở các khu công nghiệp - khu chế xuất bị ách tắc do GPMB chậm ựã làm giảm lượng dự án ựâu tư nước ngoài vào Thành phố Các dự án ựầu tư mới và mở rộng ựầu tư ở trong các khu công nghiệp - khu chế xuất tại Thành phố Hồ Chắ Minh hiện có số vốn bằng
Trang 38khoảng 50% tổng lượng vốn ñầu tư nước ngoài thu hút ñược của toàn bộ thành phố Hiện tại, một trong những khó khăn lớn của các khu công nghiệp, khu chế xuất là khâu ñền bù giải toả mặt bằng hạ tầng cơ sở xây dựng chậm
và nhà ñầu tư chờ không ñược ñành phải bỏ ñi
Hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất ñều vướng chuyện mặt bằng Thực tế việc thu hồi ñất, ñền bù, giải toả cho các khu công nghiệp trên ñịa bàn Thành phố rất khó là do các chính sách bất cập dẫn ñến ách tắc trong ñền bù, có nhiều trường hợp cho thuê ñất ñã ký với nhà ñầu tư mà cả năm trời chưa có ñất giao nên một số nhà ñầu tư ñã bỏ ñi nơi khác Ví dụ ở khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng ñã có quyết ñịnh của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án vào tháng 5/2000 ñến nay vẫn chưa ñược ñền bù ñồng bộ
ðể công tác thu hồi ñất, ñền bù ñược thuận lợi, Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất của Thành phố Hồ Chí Minh nên tham gia là thành viên Hội ñồng ñền bù, nắm tình hình và ñề xuất cho các cơ quan cấp trên những chính sách hợp lý ñể thúc ñẩy công tác ñền bù GPMB ñược tiến hành sớm Nếu tiến hành ñồng loạt các dự án thì cần phải tập trung nguồn vốn rất lớn còn nếu ñền bù theo hình thức cuốn chiếu thì không thể thực hiện ñược
ñ, Thu hồi ñất và bồi thường, GPMB trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang
Trong những năm qua, ngoài những chính sách quy ñịnh chung của Luật, các Nghị ñịnh, Thông tư về chính sách thu hồi ñất, bồi thường, GPMB thì Bắc Giang có những quy ñịnh cụ thể cho phù hợp với tình hình, ñặc ñiểm của ñịa phương như hiện nay ñang áp dụng là: Quyết ñịnh số 133/Qð-UBND ngày 25/12/2008 của UBND tỉnh về việc ban hành bảng giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang; Quyết ñịnh số 04/2008/Qð - UBND ngày 18/01/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc quy ñịnh một số ñiểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất; Quyết ñịnh số 05/2008/Qð-UBND ngày 23/01/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy ñịnh trình tự, thủ tục giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi, chuyển mục ñích sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Giang; Nghị quyết số 16/2008/NQ-
Trang 39HđND ngày 08/7/2008 của Hội ựồng nhân dân tỉnh Bắc Giang và Quyết ựịnh số97/2008/Qđ-UBND ngày 29/8/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc quy ựịnh thu, quản lý và sử dụng quỹ hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, học tập, ựào tạo nghề và việc làm cho người dân bị thu hồi ựất từ 50% ựất sản xuất nông nghiệp trở lên
Qua ựó, trong những năm qua trên ựịa bàn tỉnh Bắc Giang có nhiều dự
án thu hồi ựất lớn ựược thực hiện như: Khu công nghiệp đình Trám diện tắch 98,1 ha; Khu công nghiệp Quang Trâu diện tắch 426 ha; Cụm công nghiệp đồng Vàng diện tắch 38 ha; Khu công nghiệp Song Khê - Nội Hoàng diện tắch 180 ha; Khu công nghiệp Việt Hàn diện tắch 101,5 ha; Khu công nghiệp Vân Trung diện tắch 433,3 ha; Ngoài ra mỗi năm thực hiện thu hồi ựất ựể xây dựng các cụm công nghiệp tại 10/10 huyện, thị với tổng diện tắch 20 ha, khu dân cư diện tắch 84 ha
Về cơ bản thực hiện thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, GPMB cho các hộ nông dân ựược thuận lợi Chỉ có một số nơi các hộ nông dân chưa nhất trắ với mức giá bồi thường, song ựược chắnh quyền ựịa phương tuyên truyền, vận dụng tháo gỡ khó khăn nên ựã giải quyết xong
2.2.3 Tình hình thực hiện chắnh sách thu hồi ựất, bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ựất của tỉnh Hưng Yên
2.2.3.1 Một số văn bản hướng dẫn thực hiện chắnh sách thu hồi ựất, bồi
thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư của tỉnh Hưng Yên
Trong những năm qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựược các cấp ủy, chắnh quyền hết sức quan tâm chỉ ựạo
tổ chức thực hiện; ngoài những quy ựịnh chung của Luật, các nghị ựịnh, Thông tư hướng dẫn về chắnh sách thu hồi ựất, bồi thường GPMB thì Hưng Yên có những quy ựịnh cụ thể cho phù hợp với tình hình, ựặc ựiểm của ựịa phương, cụ thể hiện nay trên ựịa bàn tỉnh Hưng Yên việc thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư ựược thực thi dựa vào những văn bản sau:
Trang 40+ Một số văn bản của tỉnh
- Quyết ñịnh số 47/2005/Qð-UB ngày 20 tháng 6 năm 2005 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc ban hành quy ñịnh trình tự, thủ tục giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh;
- Hướng dẫn số 02/HD-TNMT ngày 19 tháng 8 năm 2005 của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Hưng Yên về việc thực hiện quyết ñịnh số 47/2005/Qð-UB ngày 20 tháng 6 năm 2005 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc ban hành quy ñịnh trình tự, thủ tục giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh;
- Quyết ñịnh số 02/2007/Qð-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2007 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc ban hành bản quy ñịnh một số ñiểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên;
- Quyết ñịnh số 16/2007/Qð-UBND ngày 01 tháng 11 năm 2007 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc kiểm kê bắt buộc hiện trạng ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ giải phóng mặt bằng;
- Quyết ñịnh số 21/2009/Qð-UBND ngày 6 tháng 11 năm 2009 của UBND tỉnh Hưng Yên ban hành bản quy ñịnh một số ñiểm cụ thể về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên;
- Quyết ñịnh số 25/2010/Qð-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Hưng Yên về giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2011;
- Quyết ñịnh số 09/2011/Qð-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 của UBND tỉnh Hưng Yên ban hành quy ñịnh trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, chuyển hình thức sử dụng ñất
và bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên;
2.2.3.2 Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về thu hồi ñất và bồi thường,
hỗ trợ, TðC tại tỉnh Hưng Yên
Từ ñầu năm 2010 ñến 30/11/2011 trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên thu hút
108 dự án (trong ñó 88 dự án trong nước và 20 dự án nước ngoài), với tổng số
