Đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo ra, có hai cấp: - Thị trường cấp 1 sơ cấp là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, giao quyền đất đai cho cá

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––––––

TRẦN XUÂN CHIẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ - TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

THÁI NGUYÊN - 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Trần Xuân Chiến

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1 PGS.TS Đỗ Thị Lan - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cô đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này

2 Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Xuân Chiến

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt và ký hiệu vi

Danh mục các bảng vii

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 3

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 3

1.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản 3

1.1.1.4 Các loại thị trường bất động sản 4

1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 4

1.1.3 Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản 5

1.1.3.1 Cung cầu về bất động sản 5

1.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 6

1.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 6

1.1.4.1 Nhà nước 6

1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) 6

1.1.4.3 Các tổ chức trung gian 7

1.1.4.4 Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước 7

1.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai 7

1.3 Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 9

1.3.1 Khái niệm 9

1.3.2 Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945 đến nay 11

1.4 Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 13 1.4.1 Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 13

1.4.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 15

1.5 Nội dung quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất 17

1.6 Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất 19

1.6.1 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 19

1.6.2 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung 20

1.6.3 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu 24

1.7 Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới 25

1.7.1 Quản lý thị trường đất đai ở Australia 25

1.7.2 Chế độ sở hữu và quản lý thị trường quyền sử dụng đất ở Trung Quốc 26

1.7.3 Thị trường quyền sử dụng đất ở Hàn Quốc 27

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của vùng nghiên cứu 28

2.2.2 Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu 28

2.2.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu 28

2.2.4 Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS 28

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.1.1 Vị trí địa lý 30

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 31

3.1.1.3 Khí hậu 31

3.1.1.4 Thủy văn 32

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 33

3.1.1.6 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

3.2 Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 42

3.2.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 42

3.2.1.1 Thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 45

3.2.1.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính 49

3.2.1.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng 51

3.2.1.4 Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai 53

3.2.1.5 Thực trạng chính sách tài chính đất đai 54

3.2.1.6 Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 62

3.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 63

3.3.1 Những kết quả tích cực 63

3.3.2 Những hạn chế 64

3.3.3 Nguyên nhân 65

3.4 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 67

3.4.1 Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS 67

3.4.1.1 Mục tiêu 67

3.4.1.2 Quan điểm 68

3.4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 70

3.4.2.1 Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS 70

3.4.2.2 Các giải pháp về thị trường 76

3.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường đất đai 76

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78

1 Kết luận 78

2 Đề nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tổng hợp lao động trong các ngành, lĩnh vực năm 2011 37

Bảng 3.2: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000 - 2011 38

Bảng 3.3: Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thành phố 46

Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đấttại thành phố Cẩm Phả từ năm 2007 đến năm 2011 47

Bảng 3.5: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(Tính đến 31/12/2011) 50

Bảng 3.6: Tình hình thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011 52

Bảng 3.7: Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2008 đến năm 2011 53

Bảng 3.8: Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai 54

Bảng 3.9: Giá đất Nhà nước quy định tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2004 - 2011 56

Bảng 3.10: Giá đất trên thị trường thành phố Cẩm Phảgiai đoạn từ năm 2008 - 2011 57

Bảng 3.11: Kết quả điều tra giá đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2011 58

Bảng 3.12 Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2011 59

Bảng 3.13: Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2007 - 2011 60

Bảng 3.14: Kết quả thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2007 - 2011 60

Bảng 3.15: Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đấtgiai đoạn 2007-2011 61

Bảng 3.16 Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 62

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng là nguồn nội lực

để phát triển kinh tế xã hội của đất nước Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Nhưng đất đai lại không phải

là nguồn tài nguyên vô tận Lịch sử của nhân loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai , lãnh thổ Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn , bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm , có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam

Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá , hiện đại hoá đất nước , đất đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt , là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế , chính trị Chính vì vậy mà thị trường bấ t động sản có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân

Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Cẩm Phả nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá

cả Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai Những tồn tại nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách,

ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đây cũng chính là nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai

Trong điều kiện thành phố Cẩm Phả đang từng ngày phát triển nhanh chóng, thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường

bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh"

1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài

- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường quyền

sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước

- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách, cơ chế

tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cẩm Phả nói riêng và cả nước nói chung

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Tổng quan thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ Luật

cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà

là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất

cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia các tài sản thành động sản và bất động sản như sau:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định

Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]

Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh

1.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố

Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất Đây là điểm khác biệt với thị trường bất động sản ở các nước TBCN Vì ở các nước này họ trao đổi quyền sở hữu với đầy đủ các quyền

có liên quan

1.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản

Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:

- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn

- Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất

Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như sau:

- Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau

- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở, nhà xưởng

- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau

Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:

- Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổi nhà ở, nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh nó là sản phẩm của lao động

là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu sản xuất nếu dùng vào sản xuất kinh doanh Chúng là những yếu tố vật chất không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người

1.1.1.4 Các loại thị trường bất động sản

* Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản: có hai loại:

- Thị trường bất động sản chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật (các sàn giao dịch bất động sản, hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản)

- Thị trường không chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại (còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”)

* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo ra, có hai cấp:

- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng

vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân hàng, vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi

- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất cho người khác bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn

1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

* Không có thị trường trung tâm:

Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại lẫn nhau

Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí hoặc thông qua các tổ chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất)

* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi khác, dẫn đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương

* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:

Do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất cũng thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thông dụng

Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế

có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm [5]

1.1.3 Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản

1.1.3.1 Cung cầu về bất động sản

Cũng như tất cả các hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, bất động sản cũng là một loại hàng hóa vận động theo quy luật cung cầu, nhưng cung cầu hàng hóa bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đối với những thay đổi về giá cả Điều này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi cao thì một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng mở rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả

Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:

* Cung bất động sản:

Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất ) và giá cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm Điều này dẫn đến là nếu nhà cung cấp chưa sẵn sàng đem các sản phẩm bất động sản của mình ra thị trường để trao đổi mua bán thì dẫn đến khan hiếm hàng hóa trên thị trường Vì vậy để có nhiều hàng háo bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa

* Cầu bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó trên trị trường Thông thường cầu bất động sản gồm có: đất, nhà ở, các công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục

vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt như: sân bay, bến cảng, sân gol

1.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản

Quan hệ cung cầu bất động sản là một khái niệm của nền kinh tế thị trường, được thể hiện thông qua một hàm số giá cả bất động sản Nghĩa là một sự thay đổi của giá bất động sản sẽ làm thay đổi cung cầu bất động sản

1.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

1.1.4.1 Nhà nước

Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau đây:

- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về quản

lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xây dựng

- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán đi Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị trường bất động sản

Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân cư,

mở rộng lấn biển của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản rất lớn cho thị trường

1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)

Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà nước, các loại hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm kinh doanh bất động sản Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy hoạch, xây nhà theo quy hoạch,

xây dựng nhà máy cũng phải theo quy hoạch Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có những người có kỹ thuật chuyên môn, có vốn mới đảm nhận được việc tạo hàng hóa bất động sản và tổ chức việc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã hội Hoạt động này phải tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó hình thành nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1.1.4.3 Các tổ chức trung gian

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua, người bán

mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối Do bất động sản là loại tài sản không di dời được, lại có nhiều công dụng và là tài sản quý hiếm nên việc mua bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các loại tài sản khác Ở những trường hợp đơn giản người mua và người bán có thể giao dịch và mua bán với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bán cần phải có một tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán

1.1.4.4 Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước

Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều bởi Nhà nước Bởi vì sự tác động của Nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện

Một là: Tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế - xã hội - luật pháp để phát triển, qua đó Nhà nước hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia thị trường theo mục tiêu đã định

Hai là: Thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ về vật chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp Mặt khác Nhà nước cũng phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách khác

1.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

Quản lý theo nghĩa chung nhất được hiểu là sự tác động của hệ thống này lên

hệ thống khác nhằm điều khiển hệ thống đó, hướng hệ thống đó vận động, phát triển theo một trật tự, một quy luật nhất định nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra

Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực nhà nước tới các đối tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra

Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương

Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

+ Các chủ thể sử dụng đất;

+ Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai;

Như vậy, đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai chính là hành vi, hoạt động của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

- Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai được xác định cụ thể trong Hiến pháp năm 1992 và trong các quy định của pháp luật về đất đai, đó là bảo đảm sử dụng đất đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường ở mỗi địa phương và trong cả nước

- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hành bao gồm: + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính;

+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

+ Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất;

+ Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai;

+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS; + Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai và xử

lý các vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

1.3 Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm

Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động của con

người Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là tài nguyên thiên nhiên không thể tái tạo được Đất cung cấp cho con người trực tiếp hay gián tiếp hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống

Sở hữu đất đai: Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con người,

nhưng không phải cho cá nhân cụ thể nào Xã hội càng phát triển, nhu cầu khai phá đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngày càng tăng Trên cơ sở đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người riêng biệt, thường là một quốc gia Từ đó, quyền sở hữu đất đai được hình thành Tùy vào tình hình kinh tế chính trị của mỗi quốc gia, mỗi giai đoạn lịch sử mà luật pháp có những quy định khác nhau về quyền sở hữu đất đai

- Theo quy định của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm

1995 thì quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, do đó vấn đề sở hữu đất đai và các quy định

về các quyền năng của quyền sở hữu đất đai cũng khác với các tài sản khác Do đó

có tính không di dời và tính tồn tại vĩnh viễn làm cho đất đai khác hẳn với các loại tài sản khác và do đó cũng làm cho quyền sở hữu đất đai phức tạp hơn hẳn so với quyền sở hữu các tài sản khác Sở hữu đất đai là một vấn đề phức tạp của nhiều quốc gia, cả về lý luận và thực tiễn

Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu nhà nước, sở hữu của tập thể, sở hữu của cộng đồng.v.v.) do vậy đất đai được mua bán như một loại hàng hóa

(mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác) Tại nền kinh tế này, thị trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường BĐS

Ở nước ta, quá trình hình thành và phát triển các quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai cũng trải qua nhiều biến động gắn liền với sự thay đổi về thể chế chính trị, thể chế kinh tế

- Trong chế độ sở hữu đất đai thời kỳ phong kiến vua có quyền tối cao về sở hữu đất đai và toàn bộ diện tích của lãnh thổ quốc gia và đất đai được chia làm 2 loại: đất công và đất tư

- Chế độ sở hữu và quyền sử dụng đất dưới thời Pháp thuộc cơ bản thực hiện và củng cố chế độ tư hữu về điền sản, đồng thời Pháp cũng áp dụng luật pháp của nước Pháp vào nước ta trong việc quản lý và khai thác đất đai thuộc địa ở Việt Nam, cùng với việc duy trì hình thức sở hữu và sử dụng đất theo kiểu phong kiến bản địa

- Luật pháp hiện hành của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng đất với các quyền năng khác nhau Quy định này được lựa chọn là xuất phát từ tình hình kinnh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam Do vậy, Nhà nước có quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước được thể hiện qua việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm

từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất

Trên thực tế, việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất mang đậm nét đặc trưng của quyền sở hữu không đầy đủ (không được quyền định đoạt) ngay cả với đất đai dùng trong sản xuất ở những vùng được quy hoạch ổn định lâu dài, việc quy định thời hạn giao đất cũng chỉ giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư trong thời hạn giao đất Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc quy định thời hạn này chỉ là hình thức và gây trở ngại cho việc đầu tư sản xuất Trong những trường hợp này, các quyền năng của người sử dụng đất rất gần với các đặc trưng của quyền

sở hữu hay được coi là sở hữu không đầy đủ và vai trò của Nhà nước chỉ còn mang tính giám sát pháp lý về quyền định đoạt đối với đất đai Như vậy, quan hệ sở hữu

về đất đai thực chất đã được phân định giữa Nhà nước và tư nhân và được coi là quan hệ đồng sở hữu

Đối với những đất đai không thuộc diện sử dụng ổn định lâu dài cho cùng một mục đích hoặc không ổn định đối với chủ thể sử dụng thì các quyền năng của người sử dụng đối với đất đai chủ yếu là khai thác các công dụng mang lại từ đất đai, còn các quyền năng khác thì bị giới hạn và do Nhà nước nắm giữ Trong trường hợp này quyền

sở hữu đất đai tập trung toàn bộ vào Nhà nước

Người sử dụng càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều cơ hội

để khai thác các công dụng và lợi ích của đất đai Do đó sẽ làm gia tăng giá trị của đất đai đó, đồng thời làm cho giá cả của đất đai mà thực chất là giá quyền sử dụng đất sẽ tăng lên Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta đã từng bước thực hiện các chính sách về đất đai trong từng thời kỳ cụ thể trong đó có việc mở rộng các quyền năng về đất đai cho người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quan hệ về đất đai.(Học viện hành chính quốc gia)[9]

1.3.2 Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945 đến nay

- Hiến pháp năm 1946 quy định đất đai có thể có nhiều hình thức sở hữu

- Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất có ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà nước, tập thể và sở hữu tư nhân của người lao động Khi tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần được phát triển Cho tới khi phong trào vào hợp tác xã nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được

tập thể hoá đã chiếm tuyệt đại bộ phận trong tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hoá thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã

- Hiến pháp 1980 ra đời đã đặt nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai Theo Hiến pháp 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế XHCN, theo đó xoá bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xoá bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn liền với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng như đã từng có trước năm 1980

- Luật đất đai năm 1987 được ban hành xuất phát từ nhu cầu thực tế của công cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước, nhằm cụ thể hoá quyền sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Hiến pháp năm 1980, đã được đặt ra từ Đại hội VI năm

1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam, vấn đề ruộng đất đã được ghi nhận: "Ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu dài, các vấn đề khác như việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp do Nhà nước quy định"

- Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã dẫn đến một quan niệm khác về thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc mở rộng các quyền năng cho người sử dụng Nhà nước đã thừa nhận các thuộc tính hàng hoá của quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường, cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước Chế độ sở hữu toàn dân được hiểu theo nghĩa tương đối của nó, đó là người đại diện cho sở hữu toàn dân là Nhà nước, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Như vậy trên cùng một mảnh đất có hai chủ, một là chủ sở hữu là toàn dân mà đại diện là Nhà nước và một chủ

sử dụng đất Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận tài sản hợp pháp của họ Như vậy người sử dụng đất hợp pháp đã xác lập sự chiếm dụng, còn quyền định đoạt thuộc quyền chủ sở hữu là Nhà nước có

quyền giao đất tức làm phát sinh một quan hệ pháp luật nhất định hoặc có thể làm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai nhất định thông qua quyết định thu hồi đất

- Do các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng khẳng định giá trị trong đời sống kinh tế - xã hội: Đất đai vừa là tài sản quốc gia, đồng thời lại là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của mỗi hộ gia đình, cá nhân, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở lên cấp thiết, các quan hệ đất đai ngày càng phát triển, các tranh chấp về đất đai ngày càng gia tăng, diễn biến phức tạp Trong bối cảnh đó, luật đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào năm 2001 và ngày 26/11/2003 Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 tiếp tục mở rộng các quyền năng cho người sử dụng thực sự, đã làm cho đất đai càng ngày càng được sử dụng hiệu quả hơn và trở thành một nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển sản xuất Các quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất trở thành các quan hệ hàng hoá tiền tệ, góp phần hình thành và phát triển thị trường đất đai nói riêng, thị trường BĐS nói chung trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Các quyền của Nhà nước cũng được mở rộng và dần được hoàn thiện từ chỗ giới hạn quyền giao đất, thu hồi đất sang cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất và đấu giá các dự án có sử dụng đất Các quyền năng này đã góp phần không nhỏ trong việc làm tăng ngân sách nhà nước, đồng thời cũng tạo nên tính minh bạch để phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh

1.4 Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta

1.4.1 Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta

Khái niệm thị trường: Lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về thị trường hình

thành trên cơ sở kế thừa có phê phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường C.Mác đã nghiên cứu và trình bầy sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường C Mác đã chỉ rõ: “Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá” C.Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác Theo

Lênin: "Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được

Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận"

Khái niệm thị trường BĐS: Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên

cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:

- Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

Thị trường quyền sử dụng đất được chia làm hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê và thu hồi đất Còn trong thị trường thứ cấp là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện các quyền năng cơ bản khác

Trong hoạt động của thị trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch chủ yếu sau:

- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử dụng đất, đối với các loại đất sau:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối + Đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, lực lượng vũ trang

để xây dựng các công trình thuộc ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá,

xã hội, ngoại giao

+ Đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hình thức này thực hiện đối với đất ở, đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh

- Nhà nước tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng cho các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở

Trên thị trường thứ cấp, các giao dịch về đất đai được thực hiện dựa vào các quyền năng của người sử dụng đất Từ các giao dịch đó có thể hình thành nên các hình thức thị trường đất đai cụ thể là:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai;

- Thị trường cho thuê đất đai;

- Thị trường thế chấp đất đai;

- Thị trường góp vốn liên doanh;

Từ việc phân tích ở trên ta có thể rút ra khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất như sau:

Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện việc giao, cung ứng đất cho các nhu cầu của tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân

sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất của mình

1.4.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo quy định của Luật pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Do vậy, đất đai là một hàng hoá đặc biệt, các giao dịch diễn

ra trên thị trường đất đai không phải là các giao dịch về bản thân đất đai mà chính là thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Mặt khác theo quy định tại điều 181 Bộ Luật dân sự năm 1995 của nước ta thì đất đai thuộc BĐS do vậy quyền sử dụng đất thực chất là trung tâm của thị trường BĐS Do đó, mang đặc điểm của BĐS Tuy nhiên, thị trường này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003 và mang những đặc điểm sau:

- Thị trường quyền sử dụng đất bị lệ thuộc vào giới hạn bởi mục đích sử dụng đất: Theo điều 13 Luật đất đai năm 2003, đất được phân thành ba nhóm chính; Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng Trong đó, việc chuyển đất

từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước Từ quy định đó, thị trường quyền sử dụng đất chỉ hoạt động trong từng nhóm đất Những giao dịch chuyển quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Giá cả giao dịch quyền sử dụng đất hình thành chủ yếu theo quan hệ cung- cầu đối với từng thửa đât Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá quyền sử dụng đất trong các giao dịch sẽ được xác lập lại Sự nhậy cảm trong xác lập giá là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, "chụp giật"

- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong giao dịch quyền sử dụng đất đai: đất đai là một loại tài sản không thể di dời được, các giao dịch về quyền sử dụng đất được tiến hành phải thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch ) hệ thống hồ sơ về đất đòi hỏi phải

rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch mua bán quyền

sử dụng đất Do vậy, phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập, lưu giữ

và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch Hệ thống hồ sơ về sử dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì các chủ sử dụng đất chỉ có thể tiến hành giao dịch "ngầm" mà giao dịch "ngầm" trong trường hợp này tính rủi ro rất cao

- Thị trường quyền sử dụng đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác: Quyền sử dụng đất gắn liền với sản xuất kinh doanh hoặc với nhà ở của người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ chức trong xã hội Thị trường quyền sử dụng đất hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trường khác, như thị trường tài chính, tín dụng, thị trường lao động Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất tạo ra những nhu cầu rất lớn

về đầu tư, về tín dụng việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế

- Thị trường quyền sử dụng đất chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai: Quyền sử dụng đất đai có thể được chuyển từ người này sang người khác, nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Do đặc điểm này, thị trường quyền sử dụng đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước

- Thị trường đất đai là loại thị trường không hoàn hảo

- Cung trên thị trường đất đai thường có phản ứng chậm hơn cầu Theo quan

hệ cung cầu, khi xuất hiện nhu cầu, người sản xuất sẽ tăng lượng cung để đáp ứng nhu cầu đó Nhưng đối với đất đai, cung của đất đai không thể phản ứng nhanh kịp với tốc độ tăng của cầu Đặc điểm này cũng xuất phát từ tính cố định và khan hiếm của hàng hoá đất đai, bị ràng buộc bởi sở hữu toàn dân về đất đai Chúng ta đều biết rằng, tổng cung về đất đai là cố định, do đó không thể tăng cung đất tự nhiên để đáp ứng nhu cầu về đất đai Để đáp ứng nhu cầu về đất, người ta chỉ có cách duy nhất là chuyển đổi mục đích sử dụng, mà quá trình chuyển đổi này lại chịu tác động của công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Do vậy, khi nhu cầu tăng cao, cung không đáp ứng nổi cầu thì sẽ tác động trực tiếp đến mức giá của đất đai

1.5 Nội dung quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ Luật dân sự của nước ta BĐS là những tài sản không

di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, các công trình gắn liền với đất và các tài sản gắn liền với công trình Thị trường đất đai là thị trường trong đó có mối quan hệ giữa các bên giao dịch khi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, cầm

cố, thế chấp v.v

Các quan hệ trong thị trường đất đai là quan hệ thương lượng, bình đẳng, dưới hình thức hợp đồng trên cơ sở các quy định của pháp luật dân sự Tuy nhiên quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị lớn, các giao dịch về quyền sử dụng đất có sự tác động và ảnh hướng đến sự phát triển kinh tế - xã hội do vậy cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước và các nội dung đó bao gồm:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thị trường BĐS: Quản lý thị trường quyền sử dụng đất không thể thiếu các văn bản pháp luật, nó là cơ sở pháp lý trong quá trình quản lý nhà nước Chính vì vậy văn bản pháp luật cần ban hành kịp thời, đáp ứng yêu cầu của thực tế Về vấn đề này những năm trước đây chưa được coi trọng nên đã dẫn đến tình trạng những quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai vẫn diễn ra nhưng không có quy phạm pháp luật điều chỉnh, gây tác động xấu đến nhiều mặt trong đời sống kinh tế- xã hội Mãi đến Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và Luật đất đai năm 2003 mới hình thành được hệ thống pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất đai có giá và những quy định

về mua bán chuyển nhượng đất đai Đồng thời Chính phủ đã tập trung ban hành các văn bản pháp quy để hướng dẫn tổ chức thực hiện các hoạt động giao dịch nhà đất trong thị trường BĐS nhằm xác định trình tự pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, xác định mối quan hệ giữa đất và nhà gắn với đất, thiết lập thẩm quyền về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai Pháp luật về đất đai còn chính thức công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp; đưa ra các chính sách đất đai, chính sách thuế nhằm giảm tới mức tối đa thị trường

"ngầm" về đất đai; thành lập hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp thông tin về đất đai Ngoài ra pháp luật còn đưa ra các biện pháp xử phạt các giao dịch đất đai không chính thức, thanh tra, kiểm tra, giám sát việc quản lý và sử dụng đất, bảo đảm việc thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS

- Nhà nước thực hiện quản lý và phát triển thị trường BĐS: Quyền sử dụng đất

là một lọại hàng hoá đặc biệt cần sự quản lý của Nhà nước nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế kinh tế thị trường, bảo đảm cho nền kinh tế vận động và phát triển lành mạnh và giải quyết các vấn đề công bằng xã hội, đó là:

+ Tạo lập cho các thành phần kinh tế môi trường để phát triển, thông qua đó Nhà nước hướng sự phát triển của các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS theo một mục tiêu đã định

+ Thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS bằng các chính sách hỗ trợ, giúp đỡ về các điều kiện kỹ

thuật, vật chất (cung cấp thông tin, đào tạo, bồi dưỡng lực lựợng quản lý và nhân viên doanh nghiệp và các giải pháp khác ) tạo điều kiện cho họ nâng cao năng lực trong kinh doanh

+ Nhà nước thực hiện việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nhà nước tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất và phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS Đăng ký quỹ nhà, đất nhằm làm cho Nhà nước xác nhận tính hợp pháp của chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của chủ

sở hữu đó Giấy tờ đăng ký nhà, đất là điều kiện cần và đủ để tham gia vào thị trường BĐS một cách có tổ chức và cũng là nhằm xác nhận về sự biến động của đất đai Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì các loại đất được tham gia và thị trường BĐS là: Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân; đất nông nghiệp do hộ gia đình đang sử dụng ổn định vào mục đích nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê; đất ở; đất phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do Nhà nước giao có thu tiền hoặc do Nhà nước cho thuê đã trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và các loại đất khác mà người sử dụng được phép chuyển quyền

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS; quản

lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất; thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu

cơ đất đai.(Trường đại học khoa học tự nhiên)[26]

1.6 Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất

1.6.1 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất

Để thực hiện được đầy đủ vai trò, nhiệm vụ của nhà nước trong việc can thiệp vào thị trường nói chung, thị trường đất đai nói riêng, đòi hỏi phải có một nhà nước mạnh và hoạt động có hiệu quả Đây thực sự là một vấn đề được nhiều người quan tâm đặc biệt ở các nước đang phát triển, khi nền kinh tế thị trường mới chỉ bắt

đầu và nhà nước vừa phải khắc phục được những khuyết tật của thị trương, vừa phải khắc phục được những khuyết tật của bản thân nhà nước

Thị trường đất đai nói chung có đặc điểm cơ bản là không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn so với cầu, thị trường mang tính vùng, khu vực và chịu sự chi phối của luật pháp nhà nước Những đặc điểm trên gắn với những khuyết tật cơ bản của thị trường đất đai Những thông tin trên thị trường đất đai thường không công khai, không có sẵn, thiếu đồng bộ Giữa người mua và người bán thường có những thông tin không giống nhau Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả những thông tin tầm vĩ mô, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng vùng, từng diện tích đất đai nhất định Ngoài ra, chính những người tham gia thị trường cũng chưa thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh

Đặc điểm của thị trường đất đai và những khuyết tật trên của thị trường đất đai tạo ra sự diễn biến phức tạp của giá cả đất đai (giá quyền sử dụng đất) Giá đất được hiểu là sự phản ánh giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm Trong từng loại đất, nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng đều gắn với một mục đích sử dụng

cụ thể Tuy nhiên, mục đích có thể thay đổi theo thời gian và gắn với từng không gian lãnh thổ Như vậy, ở từng thời điểm nhất định, ở từng vùng nhất định có thể có rất nhiều loại giá đất khác nhau, thậm chí ngay với một loại đất như đất đô thị cũng

có rất nhiều mức khác nhau Do có nhiều yếu tố gắn liền với đất và đó là những yếu

tố phức tạp có biến động, đòi hỏi cần có sự can thiệp của nhà nước nhằm điều tiết giá cả quyền sử dụng đất Việc điều tiết giá quyền sử dụng đất của nhà nước được thực hiện bằng nhiều biện pháp khác nhau như thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thông qua các chính sách về thuế, tín dụng, hay quy định về hạn mức sử dụng đối với từng loại đất, quy định khung giá các loại đất [26]

1.6.2 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung

Do tổng cung đất đai không co giãn, sự co giãn ở đây chủ yếu là sự co giãn cung đối với từng loại đất cụ thể Đây là cơ sở để nhà nước có các chính sách và biện pháp điều tiết các nguồn cung đất đai sao cho cung đất đai dịch chuyển đến

mức hợp lý (cung = cầu) nhằm đạt được mức giá cần bằng tương đối trong điều kiện giá đất luôn chịu sự tác động của nhiều yếu tố ảnh hưởng Đồng thời đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn Ở Hà Nội do tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà ở đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật do vậy, Thành phố phải xây dựng kế hoạch sử dụng đất sao cho phù hợp và thường là chuyển mục đích

sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu thực tế Tuy nhiên việc điều chỉnh này cũng cần phải phân tích đánh giá một cách kỹ càng, khoa học và có căn cứ xác đáng trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế của Thủ đô

- Điều tiết nguồn cung từ quỹ đất đai nhà nước quản lý:

Nhiều nước trên thế giới cũng giống như ở Việt Nam nói quỹ đất đai do nhà nước quản lý là nguồn cung quan trọng Nguồn cung đất đai từ phía nhà nước (cũng giống như các hàng hoá khác) khi tham gia vào thị trường có tác động rất lớn trong việc bình ổn giá cả, hạ nhiệt các cơn sốt giá nếu có, đồng thời nó bắt buộc các đối tượng khác cũng cạnh tranh khi tham gia vào thị trường, chống mọi hiện tượng độc quyền, đầu cơ, tích trữ, ép giá Mặt khác các nhà nước nói chung đều có quyền tối thượng đối với việc sử dụng các loại đất, đặc biệt quyền đó càng lớn đối với các nước có quyền sở hữu toàn dân về đất đai như ở nước ta Như vậy, nhà nước hoàn toàn có thể chủ động trong việc điều tiết các nguồn cung, nhất là nguồn cung từ quỹ đất đai do nhà nước quản lý trực tiếp [19]

Tuy nhiên, nguồn cung đất đai từ phía nhà nước có những giới hạn nhất định

so với nhiều loại hàng hoá khác Thứ nhất là, sự giới hạn về tổng cung đất đai trên các vùng, mà giới hạn này đối với Việt Nam càng lớn, do nước ta là nước đất chật, người đông, các vùng, các địa phương đều có quy mô diện tích hạn chế, không phải bất cứ lúc nào nguồn cung cũng có thể mở rộng được Thứ hai là, tất cả các loại đất đều có mục đích sử dụng riêng (đất nông nghiệp, đất đô thị, đất công công ) và chúng được sắp xếp, bố trí theo các phương án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội từ 10 năm trở lên Do vậy, không phải nhà nước lúc nào cũng chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất đó Thứ ba là, hiện nay các

loại đất của nước ta cũng như các nước khác, đa phần giao cho các đối tượng khác quản lý và sử dụng Vì vậy, để có cung thì nhà nước phải thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Để làm được điều đó phải có thời gian, vốn lớn, biện pháp đồng bộ mới có thể giải quyết được và dĩ nhiên việc thu hồi đất cũng phải nằm trong khuôn khổ phương án quy hoạch, kế hoạch, không thể

tự do áp đặt Với những điểm hạn chế như trên, để điều tiết nguồn cung đất đai từ phía nhà nước, nhà nước một mặt phải chủ động nguồn cung thông qua quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất Trong quy hoạch, kế hoạch cần phải quan tâm đến các loại đất cần phải thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng, các loại đất chưa sử dụng hoặc không sử dụng, các loại đất để chuyển đổi mục đích sử dụng Mặt khác, nhà nước phải đánh giá và nắm bắt được tình hình các lực lượng tham gia cung đất trên thị trường như khả năng quy mô diện tích, khả năng về tài chính, kỹ thuật để có các giải pháp thích ứng Vai trò này của nhà nước không những có tác dụng trong việc bình ổn giá quyền sử dụng đất mà còn đảm bảo cho việc phát triển cân đối giữa các ngành, nghề, tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế phát triển theo đúng định hướng của nhà nước [19]

- Điều tiết các nguồn cung khác:

Tham gia vào thị trường cung đất đai ngoài nhà nước còn có nhiều lực lượng tham gia khác như các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức khác có đất, trong đó chủ yếu là các hộ gia đình, cá nhân có đất Xét từng cá thể thì đây là lực lượng có quy

mô diện tích nhỏ, nhưng xét về tổng thể thì đây là lực lượng chủ yếu nắm giữ đất đai Lực lượng này tham gia vào thị trường theo nguyên tắc cạnh tranh tự do, theo đúng quy luật của thị trường trên cả hai khía cạnh tích cực và tiêu cực

Về mặt tích cực, đây là lực lượng năng động, linh hoạt, có tính thích ứng cao Trong các điều kiện của thị trường và với sự tham gia của họ vào thị trường cho phép đáp ứng đầy đủ hơn nhu cầu của những người có nhu cầu về đất Hiện tại Hà Nội đang có chủ trương và chính sách khuyến khích các hộ gia đình chuyển đổi từ nhà ở riêng biệt sàng ở nhà chung cư để tiết kiệm đất và tạo ra quỹ đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên chính sách này thực hiện trong thời gian qua mới đạt được kết quả bước đầu

Về mặt tiêu cực, do bản chất của nhiều nhà cung cấp là tư nhân nên nhiều người trong họ chỉ quan tâm đến đồng tiền, lợi nhuận Họ có thể sẵn sàng dùng mọi thủ đoạn để trục lợi như đầu cơ, ép giá, trốn tránh luật pháp với mục đích bán được hàng, còn hậu quả thế nào thì người mua phải chịu

Để điều tiết nguồn cung từ các tổ chức và cá nhân này, nhà nước phải công khai hoá công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng cường quản lý bằng pháp luật, đặc biệt sử dụng công cụ thuế thu nhập từ bán đất để buộc các đối tượng cung đất theo định hướng quản lý của nhà nước

Từ những đối tượng cung chủ yếu như trên, vấn đề đặt ra là nhà nước phải làm thế nào để quản lý, điều tiết nguồn cung nhằm hướng đến bình ổn giá cả đất đai

và đảm bảo cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh Để thực hiện được điều này, nhà nước sử dụng các công cụ và những biện pháp chủ yêu sau:

+ Xây dựng, triển khai thực hiện và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thông qua quy hoạch, kế hoặch sử dụng đất, nhà nước một mặt bắt buộc các đối tượng cung ứng đất chỉ được giao dịch mua bán đất theo sự ràng buộc hay quy định của văn bản quy hoạch Mặt khác thông qua điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà nước có thể bổ sung, điều chỉnh, huỷ bỏ công trình, thay đổi cơ cấu các loại đất nông nghiệp, vị trí, diện tích các khu đất phi nông nghiệp, thay đổi tiến độ thời gian thực hiện quy hoạch Như vậy nó sẽ làm thay đổi cung đất của các đối tượng quản lý sử dụng

+ Ban hành hệ thống văn bản pháp luật: Hệ thống pháp luật về đất đai là công cụ chủ yếu để thực thi chính sách đất đai của nhà nước, có vai trò chi phối trực tiếp đến thị trường đất đai Những luật chi phối đến cung đất đai bao gồm Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai Hệ thống các văn bản dưới luật bao gồm pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị cụ thể hoá việc thi hành các luật trên Các văn bản pháp luật trên có liên quan đến cung đất đai và các văn bản quy định về quyền năng như: bán hoặc chuyển đổi, chuyển nhượng, nếu không có các quyền trên thì không có giao dịch, không có thị trường đất, không có cung và cũng không có cầu Đặc biệt, các văn

bản về chính sách tài chính, thuế và giao dịch đất đai như thuế về quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ đất, các lệ phí, các khoản đóng góp khác Nhà nước muốn tăng cung thì cần giảm các khoản thuế cũng như sự đóng góp của các khoản thu từ đất của các đối tượng cung và ngược lại Muốn hạn chế lượng cung cần tăng thuế từ các khoản thu nhập đó

+ Tổ chức các hoạt động dịch vụ đáp ứng các thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán đất đai, trên cơ sở đó giúp nhà nước quản lý và nắm chắc được các đối tượng giao dịch, mua bán nhằm khuyến khích tạo điều kiện cho các đối tượng cung đất hạn chế khả năng buôn bán "ngầm"

1.6.3 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu

Như trên đã đề cập, cầu về đất đai có sự co giãn nhiều so với cung, nó có xu hướng tăng lên và tăng nhanh so với cung, điều đó làm cho giá đất đai có xu hướng tăng cao Vì vậy, để có một mức giá hợp lý và ổn định, đòi hỏi nhà nước cần phải

có các chính sách và biện pháp tác động lên cầu

Đối với cầu đất ở đô thị: cùng với quá trình tăng nhanh về mặt dân số, sự tăng lên về mức sống của các tầng lớp dân cư, nhu cầu đất ở ngày càng tăng lên một cách nhanh chóng Trong cơ cấu đất ở, cầu đất ở đô thị tăng nhanh hơn cầu đất ở nông thôn do quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng hơn

Lực lượng tham gia vào cầu đất ở bao gồm nhiều đối tượng khác nhau như các hộ gia đình cần đất ở để tách hộ, các hộ gia đình, các cá nhân, các tổ chức kinh

tế cần đất để kinh doanh nhà ở, cần đất để đầu cơ

Cầu đối với đất chuyên dùng gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng có xu hướng ngày càng tăng lên, cùng với sự tăng lên

về dân số, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, thu nhập và đời sống của người dân

Đối với đất chuyên dùng mà lực lượng tham gia là các hộ gia đình, công ty, doanh nghiệp tư nhân nhà nước cũng phải xem xét để bố trí đất qua các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đồng thời, tạo điều kiện để họ không chỉ có đất

mà còn có các điều kiện khác nhằm khuyến khích họ yên tâm đầu tư xây dựng các công trình công cộng phục vụ yêu cầu xã hội, không phân biệt đối xử

Để thực hiện được vai trò điều tiết cầu đất đai, nhà nước cần phải triển khai

và thực hiện các biện pháp:

+ Xây dựng, triển khai thực hiện và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cũng như đối với cung, nhà nước có thể điều tiết cầu đất đai thông qua các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của mình Tuy nhiên, để điều tiết được, nhà nước cần công khai hoá các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để tất cả mọi người biết được khả năng cung đến đâu, qua đó họ tự điều chỉnh cầu của mình Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu xuất hiện cầu hợp lý, chính đáng, nhà nước cần có phương án điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch

+ Xây dựng và ban hành các chính sách về tài chính, tín dụng, thuế nhằm tạo điều kiện tăng cầu sử dụng đất hoặc hạn chế cầu sử dụng đất

+ Tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát các lực lượng tham gia cầu đất nhằm hạn chế việc sử dụng đất không đúng mục đích hoặc sử dụng có tính chất đầu cơ Đây là một trong những biện pháp rất quan trọng, nhất là đối với nước

ta khi cung đất có hạn (Trường đại học khoa học tự nhiên)[26]

1.7 Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới

1.7.1 Quản lý thị trường đất đai ở Australia

Hệ thống pháp luật về BĐS trong đó có quyền sử dụng đất ở nước này rất phức tạp Có ý kiến cho rằng, không ai, kể cả chuyên gia luật pháp, có thể tự tin là nắm vững toàn bộ hệ thống này và có thể dễ dàng xác định một cách chắc chắn các quyền, lợi ích và trách nhiệm liên quan tới một mảnh đất cụ thể Ở Australia có khoảng 20 luật chung của liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư BĐS Hai luật chính quản lý hệ thống đăng ký đất đai là Luật BĐS và Luật giao dịch đất đai Tất cả các bang của Australia đều cho phép phân chia hợp pháp một BĐS theo chiều ngang thành các mảnh đất hoặc theo chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây dựng trên cùng một mảnh đất Các luật lệ liên tục được thay đổi để phản ánh các yêu cầu mới của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới Gần đây, Australia đã cấp phép cho chủ sở hữu BĐS là các làng xã, cộng đồng

Về cơ bản, toàn bộ hệ thống quản lý BĐS ở Australia dựa trên nguyên tắc thị trường tự do về đất đai và BĐS Đất đai được coi là một hàng hoá bình thường như các hàng hóa khác Quản lý BĐS là hoạt động độc quyền của Nhà nước, cho dù

có sự tham gia của rất nhiều tác nhân tư nhân làm công việc như đo đạc địa chính, giao dịch BĐS hay định giá BĐS Những hoạt động này được điều tiết, quy định rất chặt chẽ và những bên tham gia đều phải có giấy phép Hệ thống quản lý BĐS của nước này cung cấp môi trường thích hợp cho thị trường BĐS và cơ sở lành mạnh cho việc quản lý đất tư và đất công bằng cách đăng ký rõ ràng các chủ sở hữu đối với các lợi ích của đất, đăng ký và công bố rõ ràng kích thước, phạm vi, chủ sở hữu của các mảnh đất thông qua điều tra định kỳ về đất đai Kiểm soát việc sử dụng

và phát triển đất đai thông qua các chương trình quy hoạch và kế hoạch Cung cấp

cơ sở không thiên vị và công bằng cho việc định giá đất và thuê đất Cho phép công chúng tiếp cận tới các thông tin về đất đai bao gồm chủ đất, các điều tra về đất đai, thông tin địa chính, giá đất và các dữ liệu liên quan

1.7.2 Chế độ sở hữu và quản lý thị trường quyền sử dụng đất ở Trung Quốc

Chính phủ Trung Quốc có chính sách ổn định ruộng đất, theo đó, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước có chính sách điều chỉnh ruộng đất nhằm khắc phục tình trạng manh mún

về đất đai, cho phép người dân chuyển nhượng ruộng đất nhằm khuyến khích tích tụ đất đai Vì vậy pháp luât đất đai của Trung Quốc đã được cải cách một cách đáng kể: vừa duy trì được chế độ công hữu hoá thực chất các quyền tài sản, nhất là về đất đai được trải rộng cho nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân chiếm giữ một số quyền kiểm soát

và điều hành, vừa khuyến khích sự sáng tạo của người sử dụng đất trong khuôn khổ pháp luật và các thiết chế khác của nhà nước trong nền kinh tế thị trường chưa hoàn thiện mà không gây ra những xáo trộn chính trị hoặc những bất ổn cho xã hội, từng bước xác lập tài sản tư nhân thông qua tư hữu hoá một cách thành công nền kinh tế

Việc mua bán BĐS ở Trung Quốc diễn ra dưới hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất Chế độ sử dụng đất đai ở Trung Quốc thực hiện trên cơ sở quy hoạch đã được xây dựng một cách khoa học với tầm nhìn dài hạn Giá đất đai khi các xí nghiệp định giá để góp cổ phần căn cứ vào kết quả đánh giá tài sản đất, số nợ của xí nghiệp và

mức giá cao nhất của cổ phiếu Cách làm này hạn chế được tình trạng đầu cơ đất đai

và làm cho sự biến động của giá đất đai phù hợp với tình hình chung của thị trường.[26]

1.7.3 Thị trường quyền sử dụng đất ở Hàn Quốc

Thị trường nhà đất đô thị hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp tăng

là một trong những thách thức lớn nhất đối với Chính phủ Hàn Quốc Hiện tại, giá đất trung bình ở Hàn Quốc đã tăng 19 lần so với năm 1974, còn tại thủ đô Seoul, giá đất đã tăng 37 lần Quá trình công nghiệp hoá diễn ra nhánh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất, làm cho những người giàu này lại càng giàu hơn Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà đất như cứ 3 tháng một lần Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh Đồng thời, một đạo luật mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất đối với nhà chức trách.[26]

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu

- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thành phố Cẩm Phả- tỉnh Quảng Ninh

- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 6/2010 đến tháng 12/2011

- Đối tượng nghiên cứu: Những chính sách, quy định của pháp luật và thực tiễn

công tác quản lý nhà nước về đất đai, về thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thị trường quyền sử dụng đất gắn liền với thị trường BĐS, trong chừng mực nhất định

được xem xét trong mối quan hệ với thị trường BĐS

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của vùng nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

2.2.2 Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu

- Giai đoạn từ năm 2007 đến nay

2.2.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu

2.2.4 Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền

sử dụng đất trong thị trường BĐS

2.3 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp điều tra, thu thập số liệu:

- Thu thập số liệu tại các phòng ban chức năng của UBND thành phố như phòng Tài Nguyên và Môi Trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Thống kê

- Thu thập các tài liệu liên quan đến thị trường bất động sản như các Nghị định của Chính phủ, Quyết định, Thông tư liên quan đến bất động sản, các báo cáo hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản

- Thu thập các số liệu qua các tài liệu hướng dẫn về khung giá đất, phân loại

vị trí, đường phố thành phố Cẩm Phả đã được ban hành

- Điều tra phỏng vấn: Khảo sát thực tế nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu

đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp; phỏng vấn trực tiếp các cán bộ quản lý, các nhà đầu tư, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình cá nhân có tham gia giao dịch về nhà, đất từ 2007 - 2012

* Xử lý số liệu điều tra

- Xử lý số liệu điều tra bằng phương pháp thống kê và sử dụng phần mềm Excel

- Tiến hành phân tích, tổng hợp số liệu sau đó chọn lọc và loại bỏ những số liệu không cần thiết để có được những số liệu thích hợp, khoa học

* Phương pháp so sánh

Tiến hành lập bảng so sánh các chỉ tiêu đã thu thập được: Ví dụ như so sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường

* Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

* Phương pháp tổng hợp và phân tích

Từ các thông tin thu thập được tôi sẽ tiến hành tổng hợp, phân tích và đánh giá

Từ đó đưa ra các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

Có vị trí tiếp giáp như sau:

Phía Bắc giáp huyện Ba Chẽ và huyện Tiên Yên;

Phía Đông giáp huyện Vân Đồn;

Phía Nam giáp vịnh Bái Tử Long;

Phía Tây giáp thành phố Hạ Long và huyện Hoành Bồ

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình Cẩm Phả tương đối đa dạng và phức tạp bao gồm vùng đồi núi và đồng bằng ven biển và được chia thành 5 dạng địa hình sau:

* Địa hình núi

Núi thấp và trung bình: Phân bố ở hầu hết các phường, xã với diện tích

khoảng 27.300 ha chiếm khoảng 70%, có độ dốc lớn, chia cắt mạnh nên đã ảnh hưởng tới quá trình hình thành độ dày của tầng đất mịn

Khu vực núi thấp dốc dưới 250: Mức độ chia cắt yếu trung bình, tầng đất mịn thường dày.[1]

* Địa hình vùng đồi

Phân bố ở phía Tây đường quốc lộ 18A, thuộc 2 xã Cộng Hòa và Cẩm Hải, địa hình thường có dạng đồi gò, bát úp với độ cao trung bình từ 20 - 100 m, dưới chân đồi thường có dạng địa hình thấp, chịu ảnh hưởng của các cửa sông bao quanh như sông Voi Bé và sông Voi Lớn

* Địa hình thung lũng

Dọc theo các sông suối nhỏ nằm tiếp giáp với chân núi, hàng năm thường xuyên được bồi lắng phù sa vào mùa mưa đã tạo nên những dải đất bằng phẳng, màu mỡ thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

* Địa hình đồng bằng ven biển

Là vùng đất thấp tiếp giáp với vùng đồi gò thuộc xã Cộng Hòa và Cẩm Hải thường xuyên được bồi đắp bởi 2 sông Voi Bé và sông Voi Lớn tạo nên dải đồng bằng nhỏ hẹp xen kẽ với vùng gò đồi, vùng này rất thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

* Địa hình núi đá vôi (Castơ)

Địa hình này phân bố ở các phường Cẩm Thịnh, Cẩm Sơn, Cẩm Đông, Cẩm Thạch và phường Quang Hanh

3.1.1.3 Khí hậu

Thành phố Cẩm Phả chịu ảnh hưởng của chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng trực tiếp của khí hậu biển Theo số liệu của trạm dự báo khí tượng

thủy văn Quảng Ninh thì khí hậu thành phố được chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.[1]

3.1.1.4 Thủy văn

* Thủy văn

- Chế độ thuỷ văn của các sông, ngòi ở Cẩm Phả phụ thuộc chủ yếu vào chế độ thủy văn của sông Diễn Vọng, sông Mông Dương, sông Đồng Mỏ , các sông, suối thường ngắn và dốc

- Ngoài các con sông chính, chảy qua thành phố Cẩm Phả và địa phận các xã ven biển có sông Voi Lớn, sông Voi Bé, sông Thác Thầy, sông Voi Lớn và sông Voi

Bé chảy qua địa phận xã Cộng Hòa thường xuyên gây ảnh hưởng đến chế độ triều

- Nhìn chung, sông suối chảy trên địa phận thành phố Cẩm Phả có diện tích lưu vực nhỏ, độ dài sông ngắn, lưu lượng nước không nhiều và phân bố không đều trong năm Các sông này về mùa mưa thường gây ngập úng cho các vùng thấp trũng, gây xói mòn, rửa trôi

* Thủy triều

Cẩm Phả là thành phố ven biển, phía Nam giáp Bái Tử Long có nhiều núi đá tạo thành bức bình phong chắn sóng, hạn chế tốc độ gió khi có bão Thủy triều thuộc chế độ bán nhật triều không đều của biển Đông (biên độ triều 2 - 3m), cao nhất là 4,3 m và thấp nhất là 0,26 m, cao độ mực triều trung bình 2,5 - 3,0 m

* Tình trạng xâm nhập mặn

Xâm nhập mặn do tác động trực tiếp của chế độ bán nhật triều không đều của biển Đông Về mùa khô, nước sông cạn nên thường gây ra các hiện tượng xâm nhập mặn nội đồng gây ảnh hưởng đến sản xuất làm nhiễm mặn nguồn nước và đất