Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai huyện Tân Yên, Bắc Giang giai đoạn 2005 đến 2010

Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì những vấn đề đang được đánh giá là còn nhiều những tồn tại, bất cập, hạn chế đó là: Tiến độ cấp

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUYỂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC

GIANG GIAI ĐOẠN 2005- 2010

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn hoặc công trình khoa học nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuyển

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu đề tài, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới co giáo Tiến sỹ Vũ Thị Thanh Thuỷ người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường- Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tập thể Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Yên, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trong huyện Tân Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài và hoàn thành cuốn luận văn này

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ vô cùng quý báu đó

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuyển

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu đề tài 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài 4

1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với đất đai 4

1.1.2 Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 5

1.1.3 Mục đích quản lý nhà nước về đất đai 6

1.1.4 Công cụ quản lý nhà nước về đất đai 7

1.1.5 Phương pháp quản lý nhà nước đối với đất đai 9

1.1.6 Nội dung quản lý nhà nước đối với công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB; giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận QSD đất 10

1.2 Cơ sở pháp lý 19

1.2.1 Hệ thống các văn bản của trung ương 19

1.2.2 Văn bản của UBND tỉnh Bắc Giang 21

1.3 Cơ sở thực tiễn 22

1.3.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới 22

1.3.2 Sơ lược công tác quản lý đất đai ở một số tỉnh, thành Việt Nam 26

1.3.3 Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và huyện Tân Yên về quản lý nhà nước đối với đất đai 28

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vùng nghiên cứu 31

2.2.2 Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Tân Yên giai đoạn 2005- 2010 31

2.2.3 Đề xuất định hướng và giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại huyện trong giai đoạn tới 31

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tân Yên 33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Điều kiện hạ tầng- kinh tế- xã hội 34

3.2 Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện giai đoạn 2005- 2010 37

3.2.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai của huyện 37

3.2.2 Đánh giá một số nội dung trong công tác quản lý đất đai của huyện Tân Yên 2005- 2010 42

3.2.2.1 Công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB 42

3.2.2.2 Công tác giao đất, cho thuê đất 56

3.2.2.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67

3.3 Đánh giá chung về công tác quản lý đất đai của huyện 75

3.3.1 Ưu điểm 75

3.3.2 Tồn tại, hạn chế 77

3.4 Đề xuất định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại huyện Tân Yên trong thời gian tới 81

3.4.1 Về định hướng trong việc quản lý và sử dụng đất 81

3.4.2 Về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai 83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 Kiến nghị 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng

HĐND : Hội đồng nhân dân KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất MTTQ : Mặt trận tổ quốc QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất QLĐĐ : Quản lý đất đai

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế xã hội huyện Tân Yên giai

đoạn 2005 đến 2010 35

Bảng 3.2: Kết quả kiểm kê, thống kê đất đai qua một số năm 40

Bảng 3.3: Kết quả thu hồi đất theo đơn vị hành chính 44

Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả thu hồi đất theo năm (thẩm quyền huyện) 45

Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 49

Bảng 3.6: Tổng hợp điều tra giá đất nông nghiệp một số dự án nhận chuyển nhượng của hộ 52

Bảng 3.7: Tổng hợp đánh giá của cán bộ, người dân và doanh nghiệp đối với chính sách bồi thường, GPMB 54

Bảng 3.8: Kết quả giao đất theo đơn vị hành chính (thẩm quyền huyện) 58

Bảng 3.9: Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng (thẩm quyền huyện) 59

Bảng 3.10: Tổng hợp hình thức giao đất ở (thẩm quyền huyện) 60

Bảng 3.11: Tổng hợp tình hình sử dụng đất ở sau khi được giao đất 61

Bảng 3.12: Kết quả thuê đất theo đơn vị hành chính (T.Q huyện) 64

Bảng 3.13: Kết quả thuê đất theo mục đích sử dụng (T.Q huyện) 65

Bảng 3.14: Kết quả điều tra tình hình sử dụng đất tại một số dự án 66

Bảng 3.15: Tổng hợp tình hình cấp Giấy CNQSD đất 2005- 2010 70

Bảng 3.16: Kết quả cấp, trao giấy CNQSD đất 71

Bảng 3.17: Tổng hợp về sự hiểu biết và đánh giá của người dân về công tác cấp Giấy CNQSD đất 74

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Số hộ và diện tích đất bị thu hồi qua hai giai đoạn 46

Hình 3.2: Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, và vụ việc có liên quan đến thu hồi đất, bồi thương GPMB 47

Hình 3.3: Dự án Nhà nước bồi thường GPMB và dự án doanh nghiệp bồi thường GPMB 50

Hình 3.4: Giao đất ở thông qua đấu giá và không thông qua đấu giá 60

Hình 3.5: Số giấy chứng nhận đã cấp và chưa cấp đến 31/12/2004 69

Hình 3.6: Diện tích đất đã cấp và chưa cấp đến 31/12/2004 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp Đất đai gắn liền với chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Quản lý

về đất đai là yêu cầu và là nhiệm vụ hàng đầu của mỗi nhà nước trong bất

kỳ giai đoạn lịch sử nào Ngày nay khi xã hội ngày càng phát triển, dân số gia tăng, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày càng lớn thì đất đai lại càng trở lên quý hiếm hơn bao giờ hết Yêu cầu quản lý

để sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng cần thiết

Là một cấp trong bộ máy chính quyền nhà nước, cấp huyện quản lý một vùng miền nhất định với những nét đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và xã hội, có vai trò hết sức quan trọng trong quản lý đất đai theo mục đích yêu cầu đặt ra Tuy nhiên, quản lý nhà nước về đất đai những năm gần đây bộc lộ nhiều vấn đề bất cập cần có những nghiên cứu nghiêm túc bằng luận cứ khoa học để có chính sách, biện pháp điều chỉnh phù hợp Tân Yên là huyện miền núi thuộc tỉnh Bắc Giang, trong những năm qua, cùng với các lĩnh vực khác, quản lý nhà nước về đất đai của huyện đã góp phần không nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Giang nói chung và của huyện Tân Yên nói riêng Tuy nhiên công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, tồn tại, hạn chế chưa thực sự trở thành động lực đòn bẩy kích thích quan trọng để tạo ra bước đột phá trong việc khai thác tài nguyên đất đai phục vụ phát triển kinh tế, xã hội Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì những vấn đề đang được đánh giá là còn nhiều những tồn tại, bất cập, hạn chế đó là: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và còn nhiều sai sót; công tác thu hồi đất khó khăn không đáp ứng được yêu cầu, tiến độ các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội; công tác

bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập và làm nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc phức tạp khó giải quyết; công tác giao đất, cho thuê đất còn vướng mắc chưa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp chưa tạo bước chuyển mạnh mẽ trong cải thiện môi trường đầu tư

và làm cơ sở quan trọng để thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, đây cũng là nguyên nhân gián tiếp dẫn đến các vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích diễn ra ở nhiều nơi chưa được ngăn chặn xử lý kịp thời Những tồn tại trên là nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến kết quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm giảm sút lòng tin của nhân dân vào Đảng và Nhà nước Do đó việc nghiên cứu, đánh giá thực tiễn để tìm ra nguyên nhân và các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên hiện nay có vai trò hết sức quan trọng Ngoài việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại huyện Tân Yên, những vấn đề bất cập của huyện Tân Yên cũng là những vấn đề mà nhiều huyện khác trên địa bàn tỉnh Bắc Giang và trên cả nước thường gặp phải Do vậy giải quyết tốt những bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Tân Yên sẽ mang lại những bài học có giá trị cả về lý luận và thực tiễn cho các huyện khác tham khảo, học tập

Từ những lý do trên, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác

quản lý nhà nước về đất đai huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2005- 2010”, trong đó tập trung đi sâu nghiên cứu một số nội dung về quản

lý nhà nước về đất đai đó là: Công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; công tác giao đất, cho thuê đất; công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất, với mong muốn góp phần tìm ra những giải pháp giải quyết những hạn chế, bất cập, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới

2 Mục đích nghiên cứu đề tài

- Tìm hiểu về các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tân Yên, xu hướng phát triển kinh tế xã hội tác động đến đất đai trong thời gian tới để dự báo tình hình định hướng công tác quản lý đất đai đảm bảo phù hợp thực tiễn thúc đẩy kinh tế, xã hội của huyện phát triển

- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn 2005- 2010 đặc biệt trong các nội dung quản lý nhà nước về công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB, công tác giao đất, cho thuê đất; công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất, để tìm ra những nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến kết quả cũng như tồn tại hạn chế trong công tác này trên địa bàn huyện Tân Yên

- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên nói riêng và làm tài liệu tham khảo để các địa phương trong và ngoài tỉnh Bắc Giang nghiên cứu vận dụng

3 Ý nghĩa của đề tài

- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; công tác giao đất, cho thuê đất; công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá và tiến trình đổi mới đất nước

- Từ đó góp phần hoàn thiện các cơ chế, chính sách pháp luật về đất đai, đề xuất những giải pháp khoa học để tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên nói riêng và cả nước nói chung trong những năm tiếp theo

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài

1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt; đất đai gắn liền với chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, do đó bất kỳ quốc gia nào cũng đòi hỏi sự can thiệp và điều tiết của nhà nước đối với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý thống nhất Nhà nước thể hiện vai trò chủ sở hữu đối với đất đai thông qua việc ban hành, tổ chức thực hiện và giám sát thực hiện các chính sách về đất đai Quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm

2003, là thực hiện quản lý theo 13 nội dung gồm: (1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; (2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; (3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; (4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (5) Quản

lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; (6) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (7) Thống kê, kiểm Kế đất đai; (8)Quản lý tài chính về đất đai; (9) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; (10) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất; (11) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; (12) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; (13) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai Các hoạt động trên của chính quyền cấp huyện

nhằm mục đích góp phần bảo vệ vai trò đại diện quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai

Từ những vấn đề trên có thể khái quát: QLNN đối với đất đai là hoạt

động của các cơ quan nhà nước thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, nhằm mang lại môi trường thuận lợi nhất cho người SDĐ trong việc thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ của mình đối với đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng tiết kiệm có hiệu quả đáp ứng các nhu cầu phát triển KT- XH cũng như bảo vệ môi trường sống bền vững

1.1.2 Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai

QLNN đối với đất đai theo các nguyên tắc chủ yếu sau:

a Nguyên tắc đảm bảo sự quản lý tập trung, thống nhất của nhà nước đối với đất đai: Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung

của toàn dân, vì vậy, chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp

lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng QLNN đối với đất đai phải theo luật định nhằm tạo điều kiện cho người SDĐ phát huy tối đa các quyền đối với đất đai, sao cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả phục vụ tốt nhất các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

b Nguyên tắc phân quyền gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ: Nhà nước thực hiện việc phân cấp cho chính quyền các

cấp thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai theo quy định của pháp luật Việc phân cấp quản lý để xác định rõ trách nhiệm, thẩm quyền của từng cấp mà không làm suy giảm tính thống nhất quản lý Việc quản lý đất đai của cấp dưới luôn nằm trong sự chỉ đạo, giám sát của cấp trên đồng thời cấp trên có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ tình hình thực hiện nhiệm

vụ của cấp dưới, đảm bảo để cấp dưới hoàn thành nhiệm vụ

c Nguyên tắc tập trung dân chủ: Quản lý nhà nước về đất đai phải

tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN đối với đất đai một cách trực tiếp hoặc thông qua tổ chức HĐND và các tổ chức chính trị- xã hội khác

d Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ: Chính quyền các cấp thống nhất QLNN về đất đai theo địa giới

hành chính, điều này có nghĩa là có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ

và quản lý theo chuyên ngành và ngay cả các cơ quan trung ương đóng trên địa bàn huyện cũng phải chịu sự quản lý của Chính quyền địa phương Chính quyền địa phương có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan trung ương hoạt động, đồng thời có quyền giám sát kiểm tra các cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật đất đai, cũng như các quy định khác của Nhà nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm

đ Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử: Quản lý nhà nước đối với

đất đai phải kế thừa các quy định của luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong QLĐĐ qua các thời kỳ của cách mạng

1.1.3 Mục đích quản lý nhà nước về đất đai

QLNN đối với đất đai là nhằm đảm bảo 3 mục đích cơ bản sau:

a) Đảm bảo sử dụng đất hợp lý, hiệu quả: Đất đai là một tài nguyên

quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt , không tái tạo được Do vậy, đất đai cần được sử dụng một cách tiết kiệm, nhằm mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả

về mặt vật chất và tinh thần cho mọi người trước mắt cũng như lâu dài

b) Đảm bảo tính công bằng trong quản lý và sử dụng đất: Các chính

sách quản lý của Nhà nước, nhằm bảo đảm sự phân bổ hợp lý giữa lợi ích thu được với chi phí phải bỏ ra tương ứng cho các bộ phận dân cư khác nhau Về nguyên tắc, Nhà nước không để cho nhóm dân cư này gây tác hại cho nhóm dân cư khác mà không chịu sự trừng phạt Chính sách đất đai của

Nhà nước cũng có chính sách ưu đãi đối với người nghèo, nhóm người dễ

bị tổn thương như phụ nữ, trẻ em, dân tộc thiểu số Việc phân bổ đất thường chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị trường là tối đa hóa lợi nhuận, do đó chính sách của Nhà nước có nhiệm vụ điều hòa lợi ích để đảm bảo sự công bằng

c) Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Nhà nước có chính

sách phát huy nguồn vốn đất đai, bảo đảm các nguồn thu tài chính từ đất đai cho ngân sách Nhà nước điều tiết hợp lý các khoản thu, chi ngân sách, phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, các khoản thu do đầu tư thu được từ đất đai Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất; Thuế, Phí; Các khoản thu nhập khác từ đất đai

1.1.4 Công cụ quản lý nhà nước về đất đai

a) Luật pháp về đất đai: Luật pháp là phương tiện điều chỉnh các

quan hệ xã hội Pháp luật trước hết là một trong những yếu tố đảm bảo và bảo vệ sự ổn định xã hội Quản lý nhà nước đối với đất đai dựa trên nền tảng là Luật Đất đai, và các luật khác có liên quan đến đất đai như: Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Bất động sản, Luật Khiếu nại, Tố cáo Ngoài ra để hướng dẫn thực hiện các Luật còn có các Nghị định, Quyết định, các Thông tư, Chỉ thị của Chính phủ, các Bộ các Ngành có liên quan đến QLNN về đất đai tạo thành hệ thống Luật pháp về đất đai

b) Quy hoạch đất đai: Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý

quan trọng và là một nội dung không thể thiếu được trong công tác quản

lý đất đai Luật Đất đai 2003 quy định "Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật" QH SDĐ được xây dựng để tổ chức không gian, cảnh quan kiến trúc, bố trí mặt bằng nơi ở, làm việc, dịch vụ giải trí, bố trí giao thông nhằm đảm bảo các nhu cầu thiết yếu cho đời sống xã hội, sự hài hoà giữa các lợi ích, sự cân bằng giữa phát triển kinh tế với bảo vệ môi trường

c) Chính sách tài chính đất đai: Chính sách tài chính về đất đai là

một công cụ trong QLNN về đất đai, công cụ tài chính tác động một cách trực tiếp đến đầu tư, phát triển và đảm bảo đưa các quy hoạch, kế hoạch SDĐ thành hiện thực Công cụ tài chính gồm các quy định về nguồn thu ngân sách từ đất đai do Nhà nước quy định Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung- cầu về đất, hệ thống thuế đất đai; cơ chế thu hút vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng nguồn ngân sách nhà nước, vốn của các thành phần kinh tế, vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản Tiền sử dụng đất, các loại thuế, các khoản phí từ đất đai là nguồn thu chính của Nhà nước trong quản lý nguồn thu tài chính từ đất đai

Chính sách thuế về đất đai là những quy định có tính nguyên tắc, thể hiện chính sách, chủ trương của Nhà nước trong quản lý, điều tiết thị trường đất đai một cách có hiệu quả và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế Chính sách QLNN về đất đai có một tầm quan trọng đặc biệt khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi từ cơ chế quản lý hành chính tập trung "bao cấp" sang quản lý nền kinh tế dựa trên điều tiết của thị trường

d) Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai: Với tư cách là đại diện chủ

sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền đối với đất đai thông qua

hệ thống các cơ quan QLNN về đất đai từ trung ương đến địa phương nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, đúng pháp luật Nhà nước quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan nhà nước

từ trung ương đến địa phương

Bộ máy QLNN về đất đai của các cấp là chủ thể QLĐĐ trên một địa bàn lãnh thổ Ở trung ương có Quốc hội, Chính phủ, cơ quan chuyên môn chủ quản là Bộ Tài nguyên và Môi trường, ở địa phương có HĐND, UBND

và cơ quan chuyên môn giúp chính quyền địa phương trong thực hiện

nhiệm vụ QLNN về đất đai tại địa phương mình

1.1.5 Phương pháp quản lý nhà nước đối với đất đai

Trong quản lý nhà nước đối với đất đai hiện nay đang áp dụng 3 phương pháp chủ yếu sau:

a) Phương pháp hành chính: Là phương thức tác động trực tiếp của

chính quyền thông qua các quyết định dứt khoát có tính chất bắt buộc lên đối tượng quản lý, nhằm thực hiện mục tiêu QLNN cũng như các mệnh lệnh hành chính và kiểm tra việc chấp hành các quy tắc mệnh lệnh hành chính Phương pháp hành chính có tác động ngay, có hiệu lực ngay từ khi ban hành quyết định Chính vì vậy phương pháp hành chính rất cần thiết trong các trường hợp chính quyền nhà nước sử dụng công cụ hành chính để ban hành các quyết định hành chính như: phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thu hồi đất đai, xử lý các vi phạm trong quản lý và SDĐ Khi ra các quyết định hành chính, người ban hành cần có đủ năng lực quản lý, thu thập và phân tích thông tin nhằm đảm bảo cho quyết định hành chính được thi hành; phải dự báo được tình hình phát triển chính, tính toán đầy đủ các khía cạnh có liên quan, các lợi ích Khi sử dụng quyết định hành chính cần gắn chặt quyền hạn và trách nhiệm của người ra quyết định, mỗi cán bộ, mỗi bộ phận phải có trách nhiệm đầy đủ về việc sử dụng các quyền đó Bởi

vì, cấp ra quyết định càng cao thì phạm vi ảnh hưởng của quyết định hành chính khi sai sót xảy ra càng lớn

b) Phương pháp kinh tế: Phương pháp kinh tế tác động vào đối

tượng SDĐ thông qua các lợi ích kinh tế Là cách thức tác động gián tiếp của Chính quyền lên đối tượng quản lý nhằm làm cho họ quan tâm đến hiệu quả cuối cùng của hoạt động, từ đó đối tượng tự giác, chủ động hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao Phương pháp kinh tế chính là phương pháp tác động thông qua sự vận động của các phạm trù kinh tế Nhà nước tác động lên đối tượng quản lý trên cơ sở vận dụng các phạm trù kinh tế, các đòn

bẩy kinh tế, các định mức kinh tế- kỹ thuật Phương pháp kinh tế tạo ra sự quan tâm vật chất thiết thực cho đối tượng bị quản lý, cho nên tác động rất nhạy bén, linh hoạt, phát huy được tính chủ động của mỗi cá nhân và tập thể Nếu áp dụng biện pháp kinh tế đúng đắn, các lợi ích được thực hiện thoả đáng thì tập thể, con người trong hệ thống sẽ quan tâm hoàn thành nhiệm vụ Điều này giúp cho các cơ quan chính quyền giảm được việc điều hành, kiểm tra đôn đốc và đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho xã hội

c) Phương pháp tuyên truyền giáo dục: Tuyên truyền, giáo dục trong

hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai là biện pháp tác động của chính quyền vào nhận thức, tình cảm của người dân và cán bộ quản lý, nhằm nâng cao tính tự giác, tính tích cực và nhiệt tình tham gia vào các hoạt động QLNN về đất đai Quản lý nhà nước về đất đai chỉ có thể thành công khi nó nhận được thái độ và hành động ủng hộ, hưởng ứng của người dân Nhiệm

vụ của nhà nước là tuyên truyền vận động giáo dục làm cho người dân và cán bộ quản lý nâng cao tính tự giác, tính tích cực và nhiệt tình tham gia vào các hoạt động QLNN về đất đai

1.1.6 Nội dung quản lý nhà nước đối với công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB; giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận QSD đất

a) Công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất

- Các trường hợp và hình thức thu hồi đất

Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất theo 2 trường hợp là: Thu hồi đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và thu hồi đất không phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Những trường hợp thu hồi đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,

an ninh, các lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, gồm có: sử dụng đất để xây

dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo; sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Thu hồi đất để phát triển kinh tế, gồm có: sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế,

sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); sử dụng đất để thực hiện dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Những trường hợp thu hồi đất mà không cần căn cứ vào quy hoạch

sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Người sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; tự nguyện trả lại đất; Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm hoặc đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Cá nhân sử dụng đất chết

mà không có người thừa kế; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn

mà không được gia hạn khi hết thời hạn; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử

dụng trong thời hạn 24 tháng liền; Đất được giao, cho thuê để thực hiện dự

án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ

sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư Khi thu hồi đất người sử dụng đất được bồi thường tài sản trên đất, người sử dụng đất hợp pháp còn được bồi thường giá trị của quyền sử dụng đất

- Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

* Điều kiện được bồi thường: Người bị thu hồi đất sẽ được bồi

thường giá trị của quyền sử dụng đất khi có Giấy CNQSD đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy CNQSD đất, trừ các trường hợp sau: (1)Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; (2) Người sử dụng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; tự nguyện trả lại đất; (3) Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn; (4) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm hoặc đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; (5) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; (6) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 bốn tháng liền; (7) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư

mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép; (8) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc đụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; (9) Cộng đồng dân cư sử dụng; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (10) Đất thuê của Nhà nước

* Nguyên tắc bồi thường, tái định cư:

- Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới:

Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ

Khi thu hồi đất còn phải chú ý đến tài sản gắn liền với đất, bởi lẽ có những loại tài sản của người sử dụng đất được tạo ra gắn liền với đất mà không thể chuyển dịch được hoặc chuyển dịch sẽ làm giảm giá trị sử dụng của nó (bất động sản) Do đó, về nguyên tắc nếu tài sản đó là hợp pháp thì khi Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường giá trị của tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản

b) Công tác quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội Từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay, thẩm quyền này được thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý nhà nước ở cấp huyện, cấp tỉnh nên càng ngày thẩm quyền giao đất, cho thuê đất càng được chuyển giao về cấp tỉnh và cấp huyện nhiều hơn, cụ thể:

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:

+ Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định: Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân

-Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất quy định trên đây không được ủy quyền

* Căn cứ để giao đất, cho thuê đất

- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt

* Hình thức giao đất: Việc giao đất được tiến hành dưới 2 hình thức

là giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất có thu tiền sử dụng đất và theo nguyên tắc: những trường hợp giao đất không vào mục đích đất ở và không nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền; trường hợp giao đất vào mục đích đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì giao có thu tiền sử dụng Mặt khác, giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức thì không thu tiền sử dụng đất; Việc quyết định giao đất đối với đất đang

có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

* Hình thức cho thuê đất: Cho thuê đất được tiến hành dưới 2 hình

thức: người thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; thuê đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 1 tháng 1 năm 1999 đến trước ngày ngày 30 tháng 6 năm 2004, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 1 tháng

1 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

c) Công tác quản lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy C NQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất

Giấy CNQSD đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy CNQSD đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

* Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được cấp GCNQSD đất:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp Giấy CNQSD đất;

- Người đang sử dụng mà chưa được cấp Giấy CNQSD đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có một trong các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy CNQSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy CNQSD đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; Giấy

tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy CNQSD đất

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,

làm muối nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất

ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy CNQSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy CNQSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất + Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy CNQSD đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ nêu trên nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy CNQSD đất và phải nộp tiền sử dụng đất

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp Giấy CNQSD đất khi có các điều kiện sau đây: Có đơn đề nghị xin cấp Giấy CNQSD đất; được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

và không có tranh chấp

- Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá QSD đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người được giao, thuê đất sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế sử dụng đất đúng thẩm quyền, đúng mục đích

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

* Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất do Nhà nước giao để quản lý, gồm: đất để xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, bến phà; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm; đất sử dụng vào mục đích công cộng giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý; Đất có mặt nước của các sông lớn và đất

có mặt nước chuyên dùng được giao cho các tổ chức quản lý; Đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người (Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý); Đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý hoặc UBND cấp xã quản lý; Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng; đất lâm nghiệp được giao cho cộng đồng dân cư để bảo vệ, phát triển rừng; Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng mà không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp; đất nhận khoán trong các nông trường, lâm trường

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Hệ thống các văn bản của trung ương

1- Luật Đất đai năm 2003;

2- Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2009;

3- Ngị định 181/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ùê thị hành Luật Đất đai;

8- Nghị định 69/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

9- Nghị định 88/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

10- Nghị định 105/NĐ- CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

11- Nghị định 120/NĐ- CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi

14- Thông tư số 14/TT- BTNMT ngày 31/01/2008 của liên bộ Bộ Tài chính- Bộ TN và MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84;

15- Thông tư số 17/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN và MT quy định về Giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

16- Thông tư số 19/TT- BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ TN và MT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

17- Thông tư số 20/TT- BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN và MT quy định bổ sung về Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

1.2.2 Văn bản của UBND tỉnh Bắc Giang

1- Quyết định số 142/2004/QĐ- UBND ngày 31/12/2004 của UBND tỉnh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh;

2- Quyết định số 06/2005/QĐ- UBND ngày 20/12/2005 của UBND tỉnh ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh;

3- Quyết định số 07/2005/QĐ- UBND ngày 02/02/2005 của UBND tỉnh ban hành quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh;

4- Quyết định số 77/2005/QĐ- UBND ngày 03/11/2005 của UBND tỉnh về quy định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn ao trong cùng thửa đất;

5- Quyết định số 39/2006/QĐ- UBND ngày 31/5/2006 của UBND tỉnh

về quy định đơn giá thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh;

6- Quyết định số 04/2008/QĐ- UBND ngày 18/01/2008 của UBND tỉnh ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh (thay thế QĐ 06/2005/QĐ- UBND);

7- Quyết định số 05/2008/QĐ- UBND ngày 23/01/2008 của UBND tỉnh ban hành quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh (thay thế QĐ số 07/2005/QĐ- UBND);

8- Quyết định số 72/2008/QĐ- UBND ngày 31/7/2008 của UBND tỉnh

về thành lập quỹ hỗ trợ ổn định đời sống, học tập, đào tạo nghề và việc làm cho người dân khi Nhà nước thu hồi từ 50% đất sản xuất nông nghiệp trở lên;

9- Quyết định số 121/2008/QĐ- UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh về ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh;

10- Quyết định số 118/2009/QĐ- UBND ngày 6/11/2009 của UBND tỉnh về ban hành quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh (thay thế QĐ số 05/2008/QĐ- UBND);

11- Quyết định 134/QĐ- UBND ngày 15/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về ban hành quy định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn ao đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh;

12- Quyết định số 150/2009/QĐ- UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh về ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới

* Công tác quản lý đất đai của Pháp

Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai của cộng hoà Pháp còn khá rõ đối với nước ta Vấn

đề này có thể lý giải vì nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận người dân hiện nay Quản lý đất đai của nước cộng hoà

Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng

hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy

củ, khoa học và có độ chính sát cao để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, diện tích, thông tin về tài nguyên, các thuộc tính của thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ đắc lực cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc quản lý và sử dụng có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản chính xác, công bằng

* Công tác quản lý đất đai của Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia thuộc hệ thống các nước XHCN trước đây và hiện nay là quốc gia xây dựng mô hình phát triển nhà nước theo hình thái

xã hội XHCN mang màu sắc Trung Quốc Nền kinh tế của Trung Quốc những năm gần đây có sự phát triển vượt bậc “phát triển nóng” và Trung Quốc đang trở thành một trong những cường quốc về kinh tế trên thế giới Trung Quốc có dân số đông nhất thế giứoi (theo thống kê năm 2005 dân số Trung Quốc là 1,3 tỷ người) trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80% Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.632.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác trên 100 triệu ha (chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới) Trung Quốc bắt đầu công cuộc HĐH trong đó CNH là mũi nhọn từ năm

1978, đến năm 1988 tốc độ CNH của Trung Quốc có bước phát triển vượt bậc, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc luôn ở mức cao nhất thế giới liên tục trong gần 20 năm qua Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, cách mạng công nghiệp, sự gia tang dân số đã tạo ra sức ép lớn đối với đất đai Trung Quốc đã giải quyết khá thành công các mối quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai tạo tiền đề cho phát triển kinh tế, đảm bảo an ninh

lương thực và ổn định xã hội Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật là:

- Quan hệ sở hữu về đất đai: Trung Quốc thực hiện giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới hình thức giao quyền sử dụng đất, quyền này được xem như một loại tài sản đặc biệt Quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường bất động sản, được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (thời gian giao từ 40- 70 năm) Tuy nhiên Trung Quốc đã quy định rất cụ thể về điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất của mình ví dụ như quyền chuyển nhượng QSD đất là: người được giao đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước, đã được Cấp GCNQSD đất; đã đầu tư vào đất theo đúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giao đất)…

- Về quy hoạch sử dụng đất: Trung Quốc rất coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, coi đây là biện pháp quan trọng trong công tác quản lý đất đai Luật pháp quy định Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính và vùng lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quy hoạch tổng thể mang tính định hướng, chiến lược, lâu dài trên cơ sở định hướng mục tiêu phát triển đô thị như: Tính chất của

đô thị, mục tiêu và quy mô phát triển; Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của đô thị; Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình trên đất dùng để xây dựng đô thị; Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, cây xanh đô thị… Luật cũng quy định quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên

và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành

- Về thống kê, phân loại đất đai: Đất đai của Trung Quốc được phân thành 3 loại chính là:

+ Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản

+ Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng

+ Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và thống kê đất đai hàng năm Việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và được cập nhật biến động thường xuyên

- Về tài chính đất: Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho người

sử dụng (giao đất có thời hạn), Người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền của mình theo quy định Nhà nước coi việc giao đất thu tiền sử dụng đất là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để đầu tư phát triển

* Công tác quản lý đất đai của Singapore

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng: Sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước, trong đó sở hữu nhà nước chiếm tỷ lệ lớn nhất khoảng 90% Sở hữu tư nhân phải tuân thủ các chế độ quy hoạch sử dụng đất do nhà nước quy định Nhà nước ban hành luật trưng dụng đất đai nhằm quản lý quỹ đất công Nhà nước chịu trách nhiệm di dời, giải toả với tất cả các tổ chức và

cá nhân có đất bị trưng dụng theo hình thức chủ yếu là giải toả tự nguyện

và giải toả bắt buộc Luật Trưng dụng đất đai quy định người dân có nghĩa

vụ tuân thủ Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công nếu người dân không chịu di dời Ngoài ra, nhà nước cũng

có chính sách đền bù, bảo đảm quyền lợi cho người dân phải di dời

Singapore đã tìm nhiều biện pháp làm sao cho đất đai có thể sinh sôi như: lấn biển, đưa các nhà máy ra các đảo xa, xây dựng các tuyến đường trên cao… trên cơ sở đó Singapore tiến hành quy hoạch đất đai phù hợp với quá trình phát triển kinh tế, xã hội nhanh chóng của đất nước, xây dựng các khu

đô thị vệ tinh kết nối với khu trung tâm bởi hệ thống đường cao tốc phục

vụ đi lai giao thương nhanh chóng, thuận tiện Đồng thời mỗi khu đô thị này đều được quy hoạch, cải tiến và điều chỉnh phù hợp với thời gian, tạo điều kiện và đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống và làm việc tại chính nới họ đang sống, hình thành những cộng đồng gắn bó chặt chẽ với nhau

1.3.2 Sơ lược công tác quản lý đất đai ở một số tỉnh, thành Việt Nam

* Công tác quản lý đất đai của thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là trọng điểm kinh tế số 1 của cả nước, Thành phố có diện tích 2.095,2 km2

với dân số 7.396.446 người (năm 2010) với 19 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành, 254 phường, 5 thị trấn

và 58 xã Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của nước ta, Thành phố có một vị trí chính trị quan trọng sau thủ đô Hà Nội Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai của Thành phố có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tế của Thành phố Từ khi có Luật đất đai năm 1987, Thành uỷ, UBND Thành phố đã ban hành hàng trăm văn bản về công tác quản lý đất đai và quản lý quy hoạch nhằm thể chế hoá chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước trên địa bàn

Hệ thống hồ sơ địa chính của Thành Phố được quan tâm đầu tư đến nay cơ bản đã hoàn thành, toàn thành phố đã được đo đạc và lập bản đồ địa chính chính quy theo các tỷ lệ 1/500 (đối với các quận nội thành) và 1/1000 (đối với các huyện ngoại thành) Thành phố cũng đã xây dựng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 đến 2010 và đã được Chính phủ phê duyệt Thành phố đặc biệt quan tâm đến công tác cải cách hành chính trong

lĩnh vực đất đai Hầu hết các quận, huyện của Thành phố đều áp dụng các quy trình ISO trong giải quyết các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

và được thực hiện tại bộ phận “một cửa” điện tử cấp huyện

Năm 2002 UBND Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 08/CT-UB ngày 22/4/2002 nhằm chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Hàng nghìn vụ việc vi phạm pháp luật trên đại bàn đã được xử lý Đến năm 2005, Thành phố đã công bố cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Thành phố cũng đã ban hành nhiều văn bản để triển khai thực hiện Luật và các Nghị định của Chính phủ Tuy nhiên, cũng như tình hình chung của nhiều tỉnh thành trong cả nước, công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng còn nhiều phức tạp, nhiều vụ việc chậm được giải quyết, tình trạng đơn thư khiếu nại, tố cáo gia tăng chiều hướng ngày một phức tạp, nhiều vi phạm mới phát sinh chậm được phát hiện, ngăn chặn và xử lý…

* Công tác quản lý đất đai của thành phố Hải Phòng

Thành phố Hải phòng là thành phố cảng quan trọng của vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc, thành phố Hải Phòng có diện tích 152.300 ha, dân

số 1.837.000 người, mật độ dân số 1.207 người/km2

với 7 quận, 8 huyện;

57 phường, 9 thị trấn, 152 xã Trong những năm qua, quản lý nhà nước về đất đai ở Thành phố có nhiều vấn đề phức tạp Đặc biệt Hải Phòng là nơi có nhiều điểm nóng khiếu kiện, tranh chấp đất đai rất gay gắt Nguyên nhân cơ bản là do trong quá trình đô thị hoá, đất đai khan hiếm và ngày càng có giá trị cao Hệ thống hồ sơ địa chính thiếu đồng bộ, nhiều tài liệu địa chính thất lạc không được lưu trữ, mặt khác thành phố chưa quan tâm đầu tư thoả đáng để xây dựng và củng cố hệ thống hồ sơ địa chính đáp ứng yêu cầu bên cạnh đó đất đai thành phố biến động với tốc độ lớn Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai diễn ra trên diện rộng như: tự ý chuyển mục đích sử dụng

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất bãi bồi ven biển sang đất ở, đất kinh doanh dịch vụ,… lấn, chiếm đất, thực hiện mua bán chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trái quy định Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai của Thành phố gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếu thông tin pháp lý về nguồn gốc đất, thiếu hồ sơ địa chính để thực hiện việc giao đất, công nhận quyền

sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất và xử lý các vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển

đô thị được triển khai chậm Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có nhiều vướng mắc Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm

1.3.3 Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và huyện Tân Yên về quản lý nhà nước đối với đất đai

Qua nghiên cứu tình hình quản lý đất đai ở một số quốc gia trên thế giới và một số tỉnh thành trong nước, bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác quản lý đất đai ở nước ta nói chung và huyện Tân Yên nói riêng là: (1) Chính sách pháp luật về đất đai phải đầy đủ, đồng bộ sát thực tiễn được ban hành kịp thời và ổn định (từ 5 - 10 năm), việc điều chỉnh hệ thống chính sách này phải đảm bảo tính kế thừa Ở nước ta tính không đồng bộ, thiếu ổn định trong chính sách pháp luật về đất đai là nguyên nhân cơ bản gây ra tình trạng mất ổn định trong quan hệ sử dụng đất Thực tế cho thấy nhiều vụ việc phức tạp trong quan hệ quản lý và sử dụng đất khó giải quyết, kéo dài nguyên nhân chủ yếu là do chính sách đất đai thiếu đồng bộ với các chính sách pháp luật có liên quan, các lần sửa đổi bổ sung điều chỉnh nhiều nội dung thiếu tính kế thừa nên khi áp dụng gải quyết rất khó khăn

(2) Phải xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin đất đai đồng bộ trên cơ

sở ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại từ trung ương đến địa phương Thực tế hiện nay hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta còn chưa được quan

tâm đầu tư đúng mức, chưa có chính sách ưu tiên đối với những vùng đặc thù, nhạy cảm mà thực hiện dàn chải mạnh địa phương nào, địa phương ấy làm Tình trạng lưu trữ hồ sơ còn nhiều bất cập, yếu kém nhất là cấp chính quyền cơ sở Các biến động về đất đai chưa được cập nhật đầy đủ, kịp thời

vì vậy hồ sơ địa chính dù được đầu tư hiện đại nhưng nhanh lỗi thời, lạc hậu gây tốn kém, lãng phí và không đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý cũng như phục vụ đắc lực nhu cầu khai thác sử dụng tài liệu, thông tin của người sử dụng đất

(3) Công tác quy hoạch sử dụng đất phải được quan tâm đặc biệt và tiến hành trước một bước Việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện đồng bộ, quy hoạch cấp trên lập và được duyệt từ đó phân khai chỉ tiêu các loại đất để xây dựng quy hoạch cấp dưới Quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch cấp trên Quy hoạch giữa các cấp phải cùng chu kỳ và ổn định trong ít nhất là 10 năm và phải có tầm nhìn dài hạn hơn Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải trên cơ sở thống nhất với nhiều quy hoạch chuyên ngành khác và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội, tập quán sử dụng đất và loại hình sử dụng đất mỗi địa phương, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững

(4) Cần phải nghiên cứu và giải quyết triệt để các quyền cơ bản về đất đai như quyền sở hữu, quyền sử dụng…, giải quyết hài hoà giữa nhiều nhóm lợi ích trong xã hội đối với đất đai như lợi ích nhà nước, lợi ích tập thể, lợi ích cá nhân, doanh nghiệp…

(5) Xu thế chung của tất cả các quốc gia trên thế giới là ngày càng tăng cường quyền lực của Nhà nước trong hoạt động quản lý đối với đất đai Tuy nhiên tăng cường quyền lực của nhà nước không có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất Quyền lực nhà nước phải mạnh để đảm bảo cho mọi hoạt động đúng khuôn khổ pháp luật quy định giữ vững

kỷ cương nề nếp tạo điều kiện cho xã hội phát triển lành mạnh Với các nước có công tác quản lý đất đai có hiệu quả, hầu như các vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất đều bị xử lý rất nặng và rất triệt để Đây chính là bài học quan trọng trong tăng cường kỷ cương pháp luật và giữ ổn định xã hội

Nhìn chung: Xu thế phát triển hiện nay của mọi quốc gia trên thế giới

dù được tổ chức dưới hình thái kinh tế chính trị khác nhau, các nước đều tập trung ngày càng toàn diện và sâu sắc hơn vai trò quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế Dù là phát triển theo mô hình kinh tế thị thị trường TBCN hay kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở Việt Nam, các quốc gia đều có xu thế mở cửa hội nhập trong một thể chế kinh tế chung Phát triển kinh tế gắn với củng cố và tăng cường an ninh quốc gia trong các quan hệ song phương, đa phương, trong điều kiện toàn cầu hoá của nền kinh tế thế giới, đòi hỏi mỗi quốc gia phải tìm ra được con đường phát triển riêng

Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia, dân tộc đều phải tranh thủ mọi nguồn lực, khai thác tối đa lợi thế của vùng và nguồn tài nguyên thiên nhiên Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Vì vậy tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai là một tất yếu khách quan là yêu cầu cấp thiết hiện nay

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu

- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 6/2011 đến tháng 6/2012

- Đối tượng nghiên cứu:

Nghiên cứu những chính sách, quy định của pháp luật và thực tiễn công tác quản lý nhà nước về đất đai giai đoạn 2005 – 2010 đặc biệt: Công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; công tác giao đất, cho thuê đất; công tác cấp Giấy CNQSD đất

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vùng nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện hạ tầng- kinh tế- xã hội

2.2.2 Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Tân Yên giai đoạn 2005- 2010

- Sơ lược về công tác quản lý đất đai của huyện những năm qua

- Đánh giá công tác quản lý đất đai:

+ Công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB;

+ Công tác giao đất, cho thuê đất;

+ Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.3 Đề xuất định hướng và giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại huyện trong giai đoạn tới

- Về định hướng trong việc quản lý và sử dụng đất

- Về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai

2.3 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính- Kế hoạch, Phòng Thống kê,

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các cơ quan liên quan; Thu thập tài liệu có liên quan như: Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư, Nghị quyết, Quyết định của cơ quan nha fnước có thẩm quyền về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận QSD đất

Điều tra phỏng vấn:

- Điều tra thông tin theo phiếu điều tra, gồm: Điều tra về sự hiểu biết của hộ trong công tác cấp GCNQSD đất 30 hộ; điều tra thực trạng giá đất nông nghiệp của các chủ dự án nhận chuyển nhượng của hộ 10 dự án; điều tra thực tế về tình hình sử dụng đất của 15 dự án sau khi được nhà nước cho thuê đất; điều tra thực trạng sử dụng đất ở của 20 khu đất đã được nhà nước giao cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn

- Phỏng vấn trực tiếp cán bộ làm công tác quản lý đất đai từ huyện đến

cơ sở, hộ dân và doanh nghiệp (30 người);

* Xử lý số liệu điều tra: Xử lý số liệu bằng phương pháp thống kê và