Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 đến 2010

Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý, cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường, tránh được việc ngườ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ TIẾN MINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2006 - 2010

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : TS Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên, năm 2012

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Ngô Tiến Minh

ii

LỜI CẢM ƠN

Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS Dƣ Ngọc Thành đã

trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường

Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân thị xã Sông Công, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sông Công; Thanh tra thị xã Sông Công nơi tôi công tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này

Tác giả luận văn

Ngô Tiến Minh

iii

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU i

Đặt vấn đề 1

Mục đích của đề tài 2

Yêu cầu của đề tài 3

Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN 5

1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 5

1.1.1 Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 5

1.2 Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 14

1.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 14

1.2.2 Các hình thức đấu giá trên thế giới 20

1.3 Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại nước ta và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24

1.4 Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 25

1.4.1 Tình hình đấu giá QSDĐ của một số nước 25

1.4.2 Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 27

1.4.3 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 30

1.4.4 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn thị xã Sông Công 30

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

2.1 Đối tượng nghiên cứu 46

2.2 Phạm vi nghiên cứu 46

2.3 Nội dung nghiên cứu 46

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sông Công 46 2.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 47

2.3.3 Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 47

iv

2.3.4 Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại địa bàn thị xã Sông Công 47

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 47

2.4 Phương pháp nghiên cứu 47

2.4.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 47

2.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 47

2.4.3 Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 48

2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 48

2.4.5 Phương pháp chuyên gia 48

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 49

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 49

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên 53

3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2006 - 2010 62

3.3 Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 67

3.3.1 Phiên đấu giá đầu tiên được tổ chức tại thị xã Sông Công Error! Bookmark not defined 3.3.2 Phiên đấu giá được coi là thành công nhất được tổ chức trên đại bàn thị xã Sông Công 71

3.4 Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Sông Công 76

3.4.1 Hiệu quả kinh tế 76

3.4.2 Hiệu quả xã hội 83

3.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 85

3.5 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 3.5.1 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công 86

v

3.5.2 Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế trong công tác đấu giá đất trên

địa bàn thị xã Sông Công 89

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91

Kết luận 91

Đề nghị 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

UBND Uỷ ban nhân dân

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2008 63

Bảng 3.2: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2009 64

Bảng 3.3: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2010 65

Bảng 3.4: Kết quả giá trị đấu giá được từ năm 2008 đến 2010 66

Bảng 3.5: Kết quả giá trúng đấu giá KDC La Đình năm 2008 70

Bảng 3.6: So sánh mức chênh lệch giá tại dự án KDC La Đình năm 2008 70

Bảng 3.7: Kết quả đấu giá KDC tổ dân phố 4,5 phường Mỏ Chè 72

Bảng 3.8: So sánh mức chênh lệch giá KDC TDP 4,5 74

phường Mỏ Chè năm 2009 74

Bảng 3.9: Kết quả giá trị đấu giá năm 2008 76

Bảng 3.10: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 77

Bảng 3.11: Kết quả giá trị đấu giá năm 2009 77

Bảng 3.12: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 78

Bảng 3.13: Kết quả giá trị đấu giá năm 2010 79

Bảng 3.14: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 80

Bảng 3.15 Kết quả đấu giá tại khu dân cư đường Thống Nhất 81

Bảng 3.16 So sánh giá trị QSD Đ giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và qua đấu giá quyền sử dụng đất tại KDC đường Thống Nhất 81

1

MỞ ĐẦU Đặt vấn đề

Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã có nhiều những bước đi tắt, đón đầu, học hỏi kinh nghiệm phát triển kinh tế của nhiều quốc giá Nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên đất, tài nguyên nhân văn… tất cả đều góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế cả đất nước Tài nguyên đất là nguồn tài nguyên tối quan trọng tạo tiền đề, cơ sở cho phát triển các ngành kinh tế khác Vì vậy việc quản lý quỹ đất, quản lý thị trường bất động sản là rất quan trọng và ngày cảng thể hiện tầm quan trọng khi nền kinh tế càng ngày càng phát triển Khi thị trường bất động sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế của đất nước “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” [18] Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước

Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều

so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay

Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả và phát huy tối đa

2 tiềm năng và nguồn lực từ đất Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội

Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án

sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai trong suốt một thời gian dài trôi nổi

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010"

- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự

án trên địa bàn thị xã Sông Công trong giai đoạn từ 2006-2010

3

- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu giá hiệu quả hơn

Yêu cầu của đề tài

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa của đề tài

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc phục những tồn tại còn gặp phải

Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã phần nào làm công tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất được dễ dàng và thuận tiện hơn với cả các cấp chính quyền và người dân Việc quy hoạch hợp lý các khu dân cư đã dần đáp ứng được nhu cầu đất ở ngày càng tăng của người dân, thực hiện đấu giá công khai cũng giảm được đáng kể việc đầu cơ bất động sản

Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý, cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm

để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính quyền, thất thoát ngân sách nhà nước

Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để mong tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công

4 tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất Phục vụ kịp thời nhu cầu của nhân dân, đảm bảo cả lợi ích của nhân dân

và nhà nước Góp phần vào tốc độ tăng trưởng của địa phương, giúp cho Sông Công sớm đạt được mục tiêu đến năm 2015 từ Thị xã lên Thành phố

5

Chương 1 TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Giá đất

Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến

đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước

có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền

sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó

có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng

6 đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản

3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất

(Luật Đất đai, 2003)[21]

Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian

* Giá quy định của Nhà nước

Các văn bản của Nhà nước quy định các khung giá đất như sau:

- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa)

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993)

- Thông tư 94/TT-LB ngày 14/11/19994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính Phủ Tài Chính - Xây Dựng - Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP của Chính Phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ chức đấu giá QSDĐ thì giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không

7 được thấp hơn mức giá đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của đường phố do UBND cấp tỉnh quy định

- Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999 hướng dẫn thi hành Nghị định 17/CP, thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 sửa đổi, bổ sung điểm 6 mục I của Thông tư 141/TT-TCĐC mở ra giái pháp và điều kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp

lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Nghị định 19/CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá

- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai quy định chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng

cơ sở hạ tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc trình Chính Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định, nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23)

- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa

8 đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ Tài Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang

bị ách tắc chưa có giải pháp tháo gỡ

- Luật đất đai 2003, điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài chính ban hành hướng dẫn thi hành Nghị định 188 của Chính Phủ

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính Phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

* Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được

Theo Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 29 tháng 07 năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [17] quy định Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau:

Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m2 đất sử dụng, do Hội đồng định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương phê duyệt

9 Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá

- Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2

đất;

Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh;

Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu

và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá

Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Giá đất này thể hiện đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.[15]

1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

* Địa tô

Là thu nhập mà người sở hữu, với tư cách là người sở hữu, thu được từ ruộng đất

10 Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô

là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Địa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp (tư bản nông nghiệp) do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp địa tô cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình

- Địa tô chênh lệch I: là loại địa tô thu được trên những ruộng đất điều kiện tự nhiên thuận lợi Chẳng hạn, có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình và tốt) và có vị trí địa lý gần nơi tiêu thụ hay gần đường giao thông

- Địa tô chênh lệch II: là loại địa tô thu được gắn liền với thâm canh tăng năng suất, là kết quả của tư bản đầu tư thêm trên cùng một đơn vị diện tích

Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa Địa

tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất

có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt

11

* Ý nghĩa của Địa tô

Lý luận địa tô tư bản chủ nghĩa của Marx không chỉ vạch rõ bản chất của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp mà còn là cơ sở khoa học để xây dựng các chính sách kinh tế liên quan đến thuế, đến điều tiết các loai địa tô, đến giải quyết các quan hệ đất đai Nhằm kết hợp hài hòa các lợi ích, khuyến khích thâm canh, sử dụng đất đai tiết kiệm, phát triển một nền nông nghiệp hàng hóa sinh thái bền vững

* Lãi suất ngân hàng

Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất

Người mua đất với mục đích bỏ vốn ra để lấy địa tô từ đất cũng như gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi Khi lãi xuất ngân hàng tăng lên hay giảm xuống thì khoản địa tô sinh ra từ đất vẫn vận động độc lập nhưng giá đất bị ảnh hưởng

Lãi xuất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô, nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng làm cho giá đất tăng

Trong nền kinh tế phát triển cùng với hệ số trượt giá của đồng tiền và

xu hướng kích thích kinh doanh nên lãi xuất có xu hướng giảm làm giá đất ngày càng tăng

Tuy nhiên lãi xuất ngân hàng thường xuyên biến động cùng với những tác động khác làm cho giá đất cũng biến động không ngừng

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ

12 cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục

về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong đấu giá QSDĐ

* Vị trí địa lý, địa giới hành chính của thửa đất

Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất Điều đầu tiên người có nhu cầu mua đất vị trí thửa đất đó thuận lợi về đường đi không, tức là có gần đường đi lại không Thửa đất đó có gần khu trung tâm phát triển

13 kinh tế, xã hội, văn hóa, thương mại không Thửa đất nằm tại địa giới hành chính Phương hay Xã, có tác nhân gì gây bất lợi đến môi trường sống

* Yếu tố khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng của khu vực

Với sự phát triển chung của xã hội, việc lập quy hoạch các khu dân cư tập trung, đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm thúc đẩy sự phát triển của khu dân cư, nâng cao đời sống khu dân cư và cũng là yếu tố tác động mạnh đến giá đất

* Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

Với điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở Khu vực có càng nhiều yếu tố thuận lợi phát triển thì làm cho đất càng có giá trị

* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Cũng có thể nói đất đai là nền tảng của sự phát triển vì đất cho ta nhiều ý nghĩa sử dụng, công năng của đất là rất lớn Với những mục đích sử dụng đất khác nhau cho ta sản phẩm ý nghĩa khác nhau Một thửa đất không chỉ có ý nghĩa về mục đích sử dụng mà còn có cá ý nghĩa về mặt tinh thần, nhất là với người Việt Nam thì ý nghĩa về mặt tình thần càng thấy rõ hơn khi tìm hiểu về những mảnh đất gắn bó với nhiều thế hệ của một gia đình, những mảnh đất thờ tự Nhưng để yêu tố ảnh hưởng lớn nhất hiện nay tác động đến giá đất là mục đích sử dụng kinh doanh dịch vụ trên thửa đất Khi thửa đất càng có những yếu tố làm cho nó có được những thuận lợi sinh lời cao cho những mục đích sử dụng khác nhau thì nó càng có giá trị cao

2 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

3 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

1.2 Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

* Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch

15 chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường

Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta

Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất dai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng)

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà đầu

tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố chỉ tuyển chọn các nhà

đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là

16 tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cho phép các nhà đầu

tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền,

Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình

Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp

hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể:

Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao

mà chưa chú ý đến kiểm soát Khi giao đất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường,

do vậy, khoản địa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã

17 không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách.[1]

* Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định

Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án

sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

* Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

18 Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền

và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61

- Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

19 Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự

án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân

20 dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó" Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường bất động sản

và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tại thêm

"sân chơi" Điều 66 nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Cho tới nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khác tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương

1.2.2 Các hình thức đấu giá trên thế giới

Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình (bằng sáng chế…), một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ, (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường

Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế.[15]

Một số hình thức đấu giá sau giúp hiểu thêm về công tác đấu giá:

21

* Đấu giá mức thứ nhất

Đấu giá mức thứ nhất cho phép người chào trả giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá

đó Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan

* Đấu giá niêm phong

Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất như hình thức đấu thầu) sẽ thắng Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai)

* Đấu giá kiểu Hà Lan

Đấu giá kiểu Hà Lan người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này được áp dụng rộng rãi trong các chợ Hoa nổi tiếng của Hà Lan

* Đấu giá mức thứ hai

Đấu giá mức thứ hai chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh

* Đấu giá kiểu Anh

Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng

22 cho trước Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức thứ hai một chút) Đấu giá mức thứ hai còn được gọi là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel

1996 Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai, theo ông, khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả

* Đấu giá nhượng quyền

Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho những sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán

có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm

* Đấu giá ra giá duy nhất

Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc Ví

dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10; năm giá cao nhất

là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến

* Đấu giá mở

Đây là hình thức được sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao đổi hàng hoá Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay tức thì Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở

23 nơi khác trong sàn mua bán Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử

* Đấu giá giá trần

Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này do người bán định ra Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức cao nhất

gì cả, nhưng 2 bánh xe và 1 khung xe thì lại đáng giá đến 200 đơn vị tiền

tệ Nếu bị buộc phải mua từng phần trong những cuộc đấu giá khác nhau, người ra giá có thể gặp trường hợp oái oăm: thắng được một số món được rao bán trước nhưng lại thua khi đấu những món được rao bán sau; mặt khác, thua ngay trong cuộc đấu giá đầu tiên thì chắc chắn anh ta sẽ không

có được tổ hợp mong muốn Tình thế này có để được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá

để trả cho tất cả các món trong tổ hợp, nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán Hơn thế

24 nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt được hiệu quả cao hơn

1.3 Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại nước

ta và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Theo Quyết định của Thủ tướng Chính Phủ trình tự, thủ tục giao đất gồm:

- Thành lập Hội đồng đấu giá tại UBND cấp có thẩm quyền;

- Thông báo tổ chức đấu giá qua các phương tiện thông tin đại chúng về tất cả những nội dung công khai liên quan đến phiên đấu giá;

- Tổng hợp, rà soát đối tượng đăng ký tham gia đấu giá, thực hiện những thủ tục cần thiết với đối tượng đăng ký tham gia đấu giá;

- Xác định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá;

- Tiến hành tổ chức đấu giá;

- Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá;

- Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau khi người trúng đấu giá thực hiện xong nghĩa vụ tài chính;

- Thực hiện các quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá;

- Thanh toán, hoạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá [15]

* Một số bước bổ xung khi áp dụng tại đại bàn tỉnh Thái Nguyên:

- Trước khi tổ chức đấu giá sẽ tổ chức cho khách hàng xem bản đồ quy hoạch và khảo sát thực địa;

- Quy định xử lý một số trường hợp gặp phải sau khi tổ chức đấu giá: + Trường hợp người trả giá cao nhất rút lại giá đã trả: Bị truất quyền tham gia đấu giá tiếp và không được hoàn trả khoản tiền đặt trước

+ Trường hợp từ chối trúng đấu giá:

- Người trúng đấu giá được công bố từ chối thì xét nếu giá liền kế cộng khoản tiền đặt trước ít nhất của người từ chối bằng giá đã trả của người từ chối thì người trả giá liền kề trúng đấu giá (không cộng thêm khoản tiền đặt trước);

- Người từ chối trúng đấu giá không được hoàn trả khoản tiền đặt trước

và thuộc về Tổ chức phát triển quỹ đất

+ Trường hợp thửa đất đã thống báo 02 lần mà không có người đăng ký đấu giá hoặc chỉ có 01 người, thì lập biên bản theo quy định và hoàn trả tiền đặt trước cho khách hàng

- Xử lý trường hợp giao đất có chênh lệch diện tích hoặc có thay đổi quy hoạch: Người trúng đấu giá được hoàn tiền nếu diện tích giảm và nộp thêm tiền nếu diện tích tăng theo m2

nhân với giá trúng đấu giá cho 1 m2 thửa đất.[19]

1.4 Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước

1.4.1 Tình hình đấu giá QSDĐ của một số nước

* Trung Quốc

Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán,

để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

26

* Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu

Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng” còn có đạt được các thành tựu sau:

(1) 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2) Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %

(3) Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và bình quân đất đai gai đình nắm được giảm xuống 12 %

(4) Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 %

(5) Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 %

(6) Diện tích nhà tầng tăng 330 %

(7) Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích

tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất

đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.[15]

* Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động

27 sản cũng như các con nợ và toà án đề tập trung giải quyết những bất đồng sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất đồng sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công

cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản

1.4.2 Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước

Từ khi Luật đất đai 2003 ra đời quy định về đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án

đã tạo ra nhiều thay đổi trong việc quản lý sử dụng đất cũng như ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế cả nước nói chung và lĩnh vực kinh tế đất đai nói riêng

* Công tác đấu giá QSDĐ ở Hà Nội

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm

2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng

Năm 2012, trên địa bàn thành phố sẽ có 53 dự án đủ điều kiện được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất nghiên cứu hơn 360.000ha, dự kiến thu về cho ngân sách khoảng 2.500 tỉ đồng; trong đó, khối quận, huyện 29 dự án; khối các sở, ngành 5 dự án và đấu giá đất, nhà khu vực nội thành 19 điểm

* Công tác đấu giá QSDĐ ở TP Hồ Chí Minh

Ngày 4/11/2002, UBND Thành phố ra quyết định 124/2002/QĐ-UB về việc ban hành quy định tổ chức đấu giá QSDĐ Đến ngày 11/4/2003, cuộc đấu giá được tổ chức tại trung tâm Quận I - TP Hồ Chí Minh Hội đồng đấu

28 giá QSDĐ ở thành phố đưa ra duy nhất khu đất ở số 20-22 Lê Thánh Tông, phường Bến Nghé, Quận I có diện tích là 1.170 m2

, và tổng số tiền thu được

là 52 tỷ đồng Đây là dự án đấu giá QSDĐ đầu tiên tại TP Hồ Chí Minh và cho đến nay, trên địa bàn TP đã có rất nhiều dự án được thực hiện.[16]

Theo kế hoạch năm 2004, TP sẽ đấu giá 155 khu đất với chỉ tiêu thu ngân sách 1.500 - 2.000 tỷ đồng Đó là 6 khu đất với tổng diện tích 18,3 ha thuộc các Quận 2, 8, 9 và huyện Bình Chánh thuộc dự án của các công ty bị thu hồi do chậm triển khai các dự án đầu tư; 3,6 ha thuộc khu trường đua Phú Thọ, phường 15 - Quận 11; 3 ha của Công ty Kỹ nghệ thực phẩm Việt Nam, phường Phú Thuận - Quận 7; 7,8 ha thuộc phường Đông Hưng Thuận - Quận 12; 2 ha tại phường Đình Chiếu; 9,6 ha tại phường Linh Trung - Quận Thủ Đức; Song chỉ có một vài dự

án được thực hiện với tổng diện tích là 14,7 ha

Đến năm 2005, TP Hồ Chí Minh đã thực hiện đấu giá QSDĐ 3 khu đất, đó là: Khu đất ven đường Nguyễn Hữu Cảnh với 10 ha; 8,3 ha ở Tân Mỹ -Quận 7 và khu đất 3,6 ha thuộc dự án đều tư xây dựng hạ tầng khu thương mại dịch vụ nhà ở tại phường 15 - Quận 11

Theo quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vừa được UBND TP.HCM ban hành các cá nhân tham gia đấu giá, sau khi trúng đấu giá phải thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* H¶i Phßng

Ngày 5/12/2003, cuộc đấu giá QSDĐ đầu tiên trên địa bàn TP Hải Phòng đã được tổ chức công khai tại Hội trường Sở Kế hoạch và Đầu tư Khu đất dùng để đấu giá tại phường Niệm Nghĩa - Lê Chân, khu đất này do Xí nghiệp chế biến lương thực quản lý được UBND thành phố thu hồi để tiến hành đấu giá QSDĐ Tổng diện tích của khu đất là 6.455,1 m2; số tiền thu được qua phiên đấu giá là 29.367 tỷ đồng

29 Đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện An Lão, Hải Phòng: Hình thức phù hợp, hạn chế “cò”

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển hoạt động công nghiệp, dịch vụ, nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão, Hải Phòng cũng tăng cao Các phiên đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là những khu đất có khả năng sinh lời cao, số các tổ chức, cá nhân tham gia rất đông, bình quân vài trăm người/phiên Tuy nhiên, số người có nhu cầu thực chỉ khoảng 50-70%, còn lại là các “cò” đất Hoạt động của các “cò” làm cho mức giá trúng thường không cao Với hình thức bỏ phiếu kín, huyện khắc phục tình trạng này [14]

* Đà Nẵng

Sau khi Chính phủ cho phép TP Đà Nẵng thực hiện chủ trương đổi đất lấy CSHT, Đà Nẵng tổ chức đấu giá QSDĐ cho dự án khu Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng Dự án có tổng diện tích là 20.045 m2 Đây là dự án đấu giá đầu tiên được tổ chức tại Đà Nẵng

Phiên đấu giá 2 lô đất nằm tại khu vực nút giao thông Nguyễn Tri Phương - Điện Biên Phủ Sau hai lần tổ chức bán đấu giá chỉ có 1 người đăng

ký tham gia mua lô đất 392m2

với giá 12 triệu đồng/m2 (mức khởi điểm lần 1

là 15 triệu đồng/m2; sau đó được điều chỉnh lại là 12 triệu đồng/m2) Cuộc đấu giá đã bị hoãn bởi không có ai đăng ký tham gia

Hiện nay, TP đang tiến hành nhiều dự án triển khai công tác đấu giá QSDĐ, đấu giá nhà và chuyển quyền sử dụng đất thuộc công sản Nhà nước Năm 2005, quỹ đất để dùng cho việc đấu giá QSDĐ dùng cho đất ở là 3163m2

.[14]

Với chủ trương “ Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, việc thực hiện dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là biện pháp tháo gỡ khó khăn cho ngân sách địa phương, huy động nguồn vốn nội lực tại chỗ phục vụ cho sự nghiệp CNH - HĐH đất nước Đấu giá QSDĐ là phương thức khai thác, sử dụng đất hiệu quả mang lại ý nghĩa kinh tế - xã hội to lớn

30

1.4.3 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Thái Nguyên là một trong những tỉnh đã tiến hành tổ chức, triển khai thực hiện công tác đấu giá QSDĐ thành công trong cả nước TP Thái Nguyên

là đơn vị thực hiện đấu giá QSDĐ thành công nhất với số lần mở phiên đấu giá nhiều và trên quy mô lớn

Hầu hết các khu đất được quy hoạch để giao đất có thu tiền sử dụng cho người dân đều lựa chọn hình thức đấu giá QSDĐ Khu dân cư số 1 phường Quang Vinh tổ chức đấu giá và phiên đấu giá đã hết sức thành công,

đã bán hết 225 lô/225 lô với diện tích 20.722 m2 Phiên đấu giá QSDĐ 3 khu đất thuộc địa bàn phường Tân Lập - TP Thái Nguyên với tổng số 31 lô đất song chỉ có 3 người tham gia đấu giá Phiên đấu giá chỉ bán được 1 lô đất trên tổng số 31 lô đất đem ra đấu giá [18]

Các huyện trong toàn tỉnh cũng tiến hành tổ chức thực hiện đấu giá song kết quả cũng chưa thật khả quan do chưa thu hút được người dân, chưa

có sự tuyên truyền sâu rộng để người dân hiểu được và hưởng ứng tham gia, giá khởi điểm đưa ra quá cao và vị trí lô đất không thực sự thuận lợi…

1.4.4 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn thị xã Sông Công

1.4.4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010

Theo số liệu kiểm kê đất đai đến 01/01/2011 tổng diện tích tự nhiên của thị xã Sông Công là 8.276,27ha, chiếm 2,34% diện tích tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên (353 101,67ha) [21] Diện tích và cơ cấu sử dụng đất như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp: 6.343,05 ha, chiếm 76,64% diện tích tự nhiên

- Nhóm đất phi nông nghiệp: 1.873,33 ha, chiếm 22,64% diện tích tự nhiên

- Nhóm đất chưa sử dụng: 59,89 ha, chiếm 0,72% diện tích tự nhiên

Cơ cấu sử dụng đất theo thống kê đến 01/01/2011 (hiện trạng tính đến 31/12/2010):

31

Hình vẽ 1.1 Cơ cấu sử dụng đất thị xã sông công năm 2010

* Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp: 6.343,05 ha, chiếm 76,64%

diện tích tự nhiên [21] Trong đó:

Đất lúa nước có diện tích 2.022,54ha, chiếm 24,44% diện tích tự nhiên Đất trồng cây hàng năm còn lại (trong đó có đất trồng cỏ chăn nuôi) có diện tích 470,88 ha, chiếm 5,69% diện tích tự nhiên

Đất trồng cây lâu năm có diện tích 1.879,17ha chiếm 22,71% diện tích

tự nhiên

Đất rừng sản xuất có diện tích 1.665,91ha, chiếm 20,13% diện tích tự nhiên Đất rừng phòng hộ có diện tích 222,19ha, chiếm 2,68% diện tích tự nhiên Đất rừng đặc dụng có diện tích 2,15ha, chiếm 0,03% diện tích tự nhiên Đất nuôi trồng thuỷ sản: 76,64 ha, chiếm 0,93% diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp khác có 3,57ha chiếm 0,04% diện tích tự nhiên

* Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp: 1.873,33ha, chiếm 22,64%

diện tích tự nhiên [21] Trong đó:

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 21,08ha, chiếm 0,25% diện tích tự nhiên

Đất quốc phòng 40,07ha, chiếm 0,48 % diện tích tự nhiên

Đất an ninh 1,14ha, chiếm 0,01% diện tích tự nhiên

Đất khu công nghiệp 125,66ha, chiếm 1,52% diện tích tự nhiên