Đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong nền kinh tế thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 đến 2011

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với việc hội nhập kinh tế quốc tế , pháp luật đất đai theo Luật năm 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : PGS TS Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên, năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc tham khảo

Tác giả

Vũ Thị Thơm

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thành ủy, UBND thành phố Thái Nguyên

Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

PGS.TS Đỗ Thị Lan – Giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên là những người đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, và các thầy cô giáo đã giảng dạy, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện giúp

đỡ tôi trong suốt quá trình học tập

UBND thành phố Thái Nguyên, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả

Vũ Thị Thơm

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích 2

3 Yêu cầu 2

Chương 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sơ lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài nguyên chính đất đai 3

1.1.1 Định nghĩa 3

1.1.2 Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai 4

1.1.3 Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai 5

1.1.4 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 6

1.2 Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 14

1.3 Cơ sở thực tiến 19

1.4 Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay 24

1.5 Những chính sách của nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta 26

1.5.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003 26

1.5.2 Chính sách thu tiền sử dụng đất 27

1.5.3 Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển 28

1.5.4 Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất 29

1.5.5 Chính sách về đền bù, hỗ trợ và tái định cư 31

1.5.6 Chính sách về giá đất 32

1.5.7 Tình hình thực hiện chính sách về khai thác nguồn lực thu được từ tài chính đất đai ở thành phố Thái Nguyên 40

1.6 Các chính sách tài chính trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho thuê đất 41

1.6.1 Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 41

1.6.2 Chính sách thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất 43

1.6.3 Chính sách tài chính trong việc bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất 45

1.6.4 Chính sách tài chính trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất và trưng mua, trưng dụng đất 46

1.6.5 Chính sách thuế bất động sản 49

1.7 Cở Sở pháp lý 51

Chương 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53

2.1 Đối tượng nghiên cứu 53

2.2 Địa điểm tiến hành 53

2.3 Nôi dung nghiên cứu 53

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 53

2.3.2 Tìm hiểu thực trạng nguồn thu được từ tài chính đất đai ở thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2007-2011 53

2.3.3 Đề xuất một số giải pháp 53

2.4 Phương pháp nghiên cứu 53

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 53

2.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 54

Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 55

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 55

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 56

3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái nguyên 59 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 59

3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên 61

3.2.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 63

3.3 Thực trạng nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái Nguyên 64

3.3.1 Thực trạng các nguồn thu tài chính trong cả nước 64

3.3.2 Thực trạng nguồn thu của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2011 66

3.4 Đề xuất giải pháp 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

SXKD : Sản xuất kinh doanh

UBND : Ủy ban nhân dân

XDCB : Xây dựng cơ bản

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp 29

Bảng 1.2: Biểu thuế lũy tiến từng phần 39

Bảng 1.3 Kết quả thu thuế nhà đất 50

Bảng 3.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên năm 2011 58

Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất qua các năm giai đoạn 2007 - 2011 60

Bảng 3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 2011 62

Bảng 3.4:Tổng hợp tình hình sử dụng đất năm 2011 64

Bảng 3.5: Số thu NSNN từ đất đai 65

Bảng 3.7 Tổng số tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2007-2011 68

Bảng 3.8.Nguồn ngân sách thu được từ thuế đất giai đoạn 2007 -2011 69

Bảng 3.9 Nguồn ngân sách thu được từ phạt vi phạm hành chính đất đai 71

Bảng 3.10 Nguồn thu ngân sách từ phí và lệ phí 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 55

Hình 3.2: Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2007-2011 61

Hình 3.3: Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất 63

Hình 3.4: Tiền sử dụng đất giai đoạn 2007-2011 67

Hình 3.5: Tổng tiền sử dụng đất thu được giai đoạn 2007-2011 68

Hình 3.6: Nguồn thu ngân sách từ thuế giai đoạn 2007-2011 70

Hình 3.7: Nguồn thu từ vi phạm hành chính đất đai giai đoạn 2007-2011 71

Hình 3.8: Nguồn thu từ phí và lệ phí giai đoạn 2007-2011 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Đất đai tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước Bởi lẽ đó

là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp

Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ

đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế

- xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc Trong thời kỳ chưa phát triển đất đai mới chỉ coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn thu tài chính về đất đai còn ít, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả , kết quả thu được từ đất đai chưa lớn

Kể từ khi đổi mới, thành phố Thái Nguyên lên đô thị loại I của Việt Nam trực thuộc tỉnh Thái Nguyên thì tốc độ đô thị hóa rất nhanh do đó vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với việc hội nhập kinh tế quốc tế , pháp luật đất đai theo Luật năm 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường,

từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; Việc quản lý sử dụng đất đai vẫn còn mang tính chất bao cấp, thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu đấu giá QSD đất dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí không hiệu quả, sự yếu kém quản lý thị trường bất động sản , cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư

Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật

về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước" Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan hệ về đất đai; vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được đề cập rõ hơn

Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư cách là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời đóng vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu bổ

sung Vì vậy: "Đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong nền kinh tế Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2011" được chọn làm đề tài nghiên cứu của

luận văn này

3 Yêu cầu

+ Làm rõ được cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính

từ đất đai trong thời gian qua, trong đó chú trọng đến các quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn dưới Luật đã ban hành

+ Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta trong thời gian qua, đặc biệt từ đổi mới đến nay; đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểm trong việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai thời gian qua

+ Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, trong đó chủ yếu là các chính sách tài chính liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong điều kiện kinh tế thành phố Thái Nguyên hiện nay

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sơ lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài nguyên chính đất đai

1.1.1 Định nghĩa

* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự phát triển của xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng chúng mà con người

có thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình

Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao động

xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau Thậm chí, đối với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực cũng phát huy tác dụng không giống nhau

Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực, Theo nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ, hay cách hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức,

Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất đai luôn có vị trí rất quan trọng Vai trò đó cũng càng quan trọng hơn đối với các quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế còn mang nặng đặc trưng nông nghiệp

* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế -

xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội

Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật

Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ Thông qua các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền tệ

Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó

Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể trong

xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT Vì KTTT mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các hàng hóa đó trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không phải do lao động làm ra

Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành

và phát triển trong nền KTTT, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa Tức

là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường

1.1.2 Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai

Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị Tuy nhiên, chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì chúng có vai trò trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn lực tài chính Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy

Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thông thường chúng không có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là điều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội Đất đai không là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khoác

áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích

từ chúng miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được lợi ích của họ Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu

thực hiện được nguồn thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các quỹ tiền tệ đó là những nguồn lực tài chính từ đất đai

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai

Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như mỏc đó phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch

Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ

do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng Từ đó, quy định cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc

về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội

Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta

Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó

Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.1.3 Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai

có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai

Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai

Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó

Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong

cơ chế kinh tế thị trường

Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội

1.1.4 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô Từ mức địa tô, người ta có thể xác định được giá cả ruộng đất Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình

Trong lý luận của Mac, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch (biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa

tô khác như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng, Cơ sở để các chủ thể thực hiện được địa tô là quyền sở hữu về đất đai Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữu

tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối

Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua công thức sau đây:

Giá cả ruộng đất = Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng Mức địa tô

Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư bản), còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất

Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau mà cú các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội

Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thông qua quan hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền

Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến Hiến

pháp năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai,

rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân" [11, tr 5] Từ đó, Nhà nước

thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước

Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: " phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững " Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất Từ xa xưa "đinh,

điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng" Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước

Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924,061 ngàn ha, hiện nay cơ cấu các loại đất như sau: đất nông, lâm nghiệp 20.920,775 ngàn ha chiếm 63,5% tổng diện tích; đất ở 443,178 ngàn ha chiếm 1,35%; đất phi nông nghiệp 1.532,843 ngàn ha chiếm 4,65%; nhóm đất chưa sử dụng 10.027,265 ngàn ha chiếm 30,5% Trong đó, quĩ đất nông, lâm nghiệp là tư liệu sản xuất không thể thay thế của sản xuất nông nghiệp, đảm bảo nguồn nông sản để cung cấp cho nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, xuất khẩu và nguyên liệu cho các ngành công nghiệp chế biến Nhóm đất phi nông nghiệp và đất ở tuy chiếm tỷ trọng không cao trong tổng quỹ đất nhưng đảm bảo phần lớn cho sự hoạt động và phát triển của nền kinh tế quốc dân (không kể nông lâm nghiệp), có ý nghĩa nhiều mặt, trong đó vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt để phát triển nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập quốc tế là quan trọng nhất Bên cạnh

đó, với quĩ đất chưa sử dụng là nguồn tiềm năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; đất chưa sử dụng không chỉ có ở vùng núi, vùng cao, biên giới, hải đảo, vùng sâu vùng xa, mà còn nằm ngay ở các đô thị, vùng đồng bằng là những nơi có thể khai thác với hiệu quả cao - nguồn tiềm năng này sẵn sàng biến thành hiện thực

Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành

sở hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai Mác nhận xét đại ý như

sau: sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất

hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này

Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I Lênin

đó xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai" Người viết: "Quốc hữu hóa

đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" [27, tr 57]

Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện

lợi ích từ đất bởi số ít thành của toàn thể nhân dân lao động Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay Các hình thức đó bao gồm:

1.1.4.1 Thu từ giao quyền sử dụng đất

- Thu từ giao đất: Nhà nước thực hiện việc giao đất theo hai hình thức: giao

đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất tùy mục đích sử dụng đất và đối tượng được giao đất Thông thường các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là những đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất Khi giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất thì có nhiều hình thức thu tiền với các mức động viên nguồn lực tài chính khác nhau đối với người được giao

Căn cứ của việc giao đất mà không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu đất - Nhà nước Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, có nghĩa nhân dân là chủ thể cơ bản thực hiện lợi ích kinh tế từ đất đai, bởi vậy, những công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ cho quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ đại diện quyền sở hữu đất là Nhà nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các mục đích sử dụng này

Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực hiện khai thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn

- Thu từ cho thuê đất: Nhà nước có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử

dụng; đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ)

có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thường, thuê lại QSDĐ Người đi thuê đất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất Căn cứ chủ yếu của thu từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I

Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế

1.1.4.2 Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân có QSDĐ được dùng giá trị QSDĐ

để góp vốn liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Đây là một chính sách tài chính đối với đất đai hết sức quan trọng, cần thiết trong quá trình hội nhập, nhất là trong giai đoạn hiện nay năng lực tài chính của các doanh nghiệp Việt Nam còn thấp; Nhà nước sẽ thu được lợi nhuận khi cho doanh nghiệp sử dụng đất của Nhà nước để góp vốn liên doanh và điều tiết qua thuế, phí, phúc lợi chung cho

xã hội đối với trường hợp các tổ chức, cá nhân sử dụng đất của mình góp vốn liên doanh; căn cứ để tính giá trị QSDĐ là giá cả ruộng đất Hiện tại, Nhà nước đã tạo hành lang pháp lý để khuyến khích các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên doanh đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh, cụ thể như sau:

- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước: tùy từng trường hợp, giá trị vốn góp liên doanh được xác định tối thiểu bằng giá đất (đối với trường hợp được Nhà nước giao đất) hoặc bằng tiền thuê đất tính trong thời hạn liên doanh (trường hợp được Nhà nước cho thuê đất);

- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp QSDĐ mà tiền đó không có nguồn gốc ngân sách nhà nước (NSNN) thì chỉ nộp thuế sử dụng đất, không phải xác định thành vốn ngân sách để nộp tiền sử dụng vốn NSNN Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, thì số tiền thuê đất góp vốn liên doanh là phần vốn của Nhà nước đầu tư cho doanh nghiệp bên Việt Nam và doanh nghiệp phải nộp tiền thu về sử dụng vốn NSNN trong thời gian liên doanh

1.1.4.3 Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất

Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan,

là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia Căn cứ

để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên

cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:

- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương;

- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu

và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu

tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN;

- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động SXKD, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;

- Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội

Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ Ở nước ta hiện tại có

ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là:

- Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất

Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội Việc

đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu được từ thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung

cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên quan đến quan hệ đất đai,

Người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản Mục đích thu thuế giá trị đất là nhằm tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp không sử dụng và

bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, chống lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai

Thuế nhà đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếu thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn Chủ đất sử dụng đất không hiệu quả, thì phải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung về đất đai Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử dụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thuế này sử dụng để thực hiện điều tiết đối

với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau:

Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogam thúc trờn một đơn vị diện tích của từng hạng đất

+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

+ Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất

Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác

Căn cứ vào các tiêu chuẩn của các hạng đất tính thuế, Ủy ban nhân dân (UBND)

xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bình nghị công khai

trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo vụ thu hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương

Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thực ở thị trường địa phương trong

vụ thu thuế

- Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đánh một lần khi phát sinh việc chuyển QSDĐ; mục tiêu là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ Luật thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi vào năm 1999 Thi hành Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 qui định chi tiết thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành, nội dung cơ bản là:

+ Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất

+ Giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phương

+ Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%

- Lệ phí trước bạ nhà đất: lệ phí trước bạ nhà đất phát sinh khi có chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác

Thực chất việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân phối thu nhập Tuy nhiên, cách hiểu bản chất của việc thu lệ phí trước bạ nhà đất của nước ta hiện nay như là việc điều tiết thu nhập là không đúng bản chất của vấn đề lệ phí trước bạ

Trước đây, khoản thu này bị thất thu nhiều do Nhà nước không quản lý được các giao dịch về đất đai; đến nay, cùng với chủ trương của nhà nước là cấp quyền sử dụng đất để quản lý theo các giao dịch về đất đai sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, từ

đó khoản thu này cũng sẽ ổn định và hạn chế được thất thu

Những nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:

Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng ra còn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan

Những nhân tố khách quan đó là:

- Quy mô đất đai;

- Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai;

- Vị trí không gian địa lý lãnh thổ;

- Trình độ phát triển của nền kinh tế

1.2 Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa,

xã hội, giáo dục, tinh thần Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn lực tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước

Một là, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước

Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền sở hữu về đất đai Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đó Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thông qua quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình

Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh tế thực cho chủ sở hữu Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong nền kinh tế sử dụng đất

Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển thấp như Việt Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể Lợi ích kinh tế mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông Điều đó khác hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản Trong các nước tư

bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở hữu tư nhân về đất đai Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân

Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô NSNN từ

đó tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN

Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những điểm đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh

tế của các nhà nước khác Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức năng kinh tế của mình, chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng, Để có thể thực hiện tốt được vai trò kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN, Nhà nước trước hết cần phải có nguồn thu hay nguồn lực tài chính để có thể tài trợ cho các khoản chi tiêu đó Muốn vậy, cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huy động nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay hạn chế sự năng động của các chủ thể trong nền kinh tế Một sự kiện mang tính quy luật đối với mọi nền kinh tế, nhất là đối với các nền kinh tế đang phát triển là thâm hụt ngân sách, các chính phủ luôn gặp phải một mâu thuẫn kinh tế

là nguồn thu thì có hạn, trong khi nhu cầu chi tiêu luôn không ngừng gia tăng; Việt Nam cũng không nằm ngoài đặc điểm vừa nêu Mặt khác, công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của nước ta đang đòi hỏi những nguồn lực tài chính khổng lồ, trong đó có vai trò đặc biệt quan trọng của NSNN

Để có thể tháo gỡ được mâu thuẫn đó đồng thời vẫn thúc đẩy được các hoạt động của những chủ thể trong nền kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng được các kênh huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách Một trong những nguồn lực tài chính quan trọng hiện nay ở nước ta là nguồn lực tài chính từ đất đai Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quan trọng trong hệ thống các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách Từ đó góp phần vào cung ứng kinh phí cho Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế ngày càng quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN của mình

Dẫn chứng cho những nhận định về vai trò nói trên của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta được thấy rất rõ trong những thập kỷ trước đây trong lịch sử Nhà nước ta cũng như hiện nay Chẳng hạn, chỉ tính riêng 4 năm (1951-1954) tính từ khu 4 trở ra, số thuế nông nghiệp đã thu được 1.580 nghìn tấn lương thực quy thóc (nguồn: Tổng cục thuế - Bộ Tài chính), đảm bảo lương thực nuôi cán bộ

và bộ đội kháng chiến chống Pháp, là nguồn thu chủ yếu của NSNN, vai trò ấy vẫn được duy trì ở những năm đầu khôi phục cải tạo và xây dựng XHCN ở miền Bắc Trong những năm chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế nông nghiệp đóng vai trò rất quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc, vừa để xây dựng đất nước Những năm gần đây, nền kinh tế ta chuyển sang cơ chế thị trường và từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ, kéo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của NSNN, ngoài ra đất còn tạo nguồn thu từ quỹ đất công ích của xã Đây là nguồn tài chính quan trọng đảm bảo cho việc xây mới và duy trì các công trình công ích của xã hội

Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là mục tiêu quan trọng của mỗi quốc gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về vốn là rất lớn, vì thế lượng giá trị từ giá cả đất đai trở thành nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai; càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó Thực tế hơn 10 năm đổi mới, Nhà nước ta đã cho các doanh nghiệp được

sử dụng giá trị QSDĐ vào góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài Theo thống kê đến nay, không tính các dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, trên địa bàn cả nước đó có 3.197 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký, sử dụng hơn 20.000 ha đất các loại cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN, trong đó giá trị góp vốn bằng tiền thuê đất khoảng 2,5 tỷ USD và đã huy động nguồn vốn ĐTNN vào Việt Nam gần 40 tỷ USD để xây dựng dự án với nhiều ngành nghề khác nhau (Nguồn:

Bộ Tài chính)

Ba là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả

sử dụng đất đai

Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ sở hữu Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu

sẽ có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất hiệu quả hơn Dù muốn hay không muốn, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng

đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu là Nhà nước

Trong lý luận về địa tô, Mác phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụng hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp Khi đó, để có thể thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nông nghiệp nhà tư bản ít nhất cũng phải thu được lợi nhuận bình quân, phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tô

Vận dụng phân tích trên đây của Mác vào trong điều kiện nền kinh tế nước ta

có thể cho thấy, việc huy động nguồn lực tài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luật trong nền KTTT, rằng các nguồn lực phục vụ cho sản xuất cần phải được thông qua thị trường Không nên cấp không đất cho các chủ thể mà không có sự kiểm soát về mặt tài chính Việc kiểm soát người được quyền

sử dụng đất thông qua đòn bẩy tài chính là công cụ kiểm soát mang tính kinh tế và phù hợp với điều kiện KTTT hơn cả Mọi mệnh lệnh hành chính bất chấp quy luật kinh tế tất yếu sẽ bị đào thải và thường không đem lại hiệu quả cả trong ngắn hạn và dài hạn

Với ý nghĩa đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai không những có

ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất Suy cho cùng, đất đai tự thân nó không nảy ra nguồn lực tài chính, thực chất nguồn lực đó là sự vận động và có được từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong nền kinh tế mà đất đai là điều kiện cho quá trình đó Xét về ý nghĩa này thì đất đai cũng có vai trò giống như các nguồn lực khác Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả người sở hữu

và người sử dụng Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên có chủ Khi có chủ,

đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình

Bốn là, nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động sản (BĐS)

Nguồn lực tài chính thu được từ đất đai, như đã chỉ ra, góp phần vào việc cung cấp nguồn lực tài chính cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ công cho xã hội, trong đó có hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính gián tiếp góp phần vào quá trình làm cho thị trường BĐS vận hành có trật tự hơn

Một trong những hình thái thị trường quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN cần được điều tiết một cách hiệu quả đồng thời phải tích cực hoàn thiện thể chế cho nó hoạt động là thị trường BĐS Không giống với các hình thái thể chế thị trường khác, thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với cả nhu cầu sản xuất và nhu cầu sinh hoạt Trong xã hội, hẳn mọi cá nhân đều muốn có một địa điểm thuận lợi cho hoạt động sinh tồn của mình, thông thường đó là các nơi để cư trú Trong nền kinh tế bao cấp trước đây, nhà ở được phân phối trực tiếp đến người sử dụng nếu đó là cán bộ công chức nhà nước Tuy nhiên, trong cơ chế KTTT, để có được nhà ở người ta cần phải thông qua thị trường Đối với các chủ thể tiến hành hoạt động SXKD, đất đai gắn liền với nhu cầu về mặt bằng hoặc tư liệu cho hoạt động SXKD Với ý nghĩa đó, đất đai nói riêng và BĐS nói chung là một trong những thành tố vẫn còn có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù ngày nay nhiều người cho rằng tri thức mới là nguồn lực quan trọng nhất Điều đó đúng, song đối với một nước có trình độ nền kinh tế rất thấp như Việt Nam thì đất đai vẫn là một trong những nguồn lực quan trọng hàng đầu

Tuy vậy, trong điều kiện KTTT hiện nay, để thỏa mãn nhu cầu của mình, các chủ thể (ngoại trừ Nhà nước) đều phải thực hiện thông qua thị trường Với tính chất đặc biệt của nó, thị trường BĐS luôn chứa đựng những thông tin không cân xứng vì xuất hiện nhiều hiện tượng đầu cơ đất đai Để hạn chế được những hiện tượng đầu

cơ hoặc các nhân tố gây méo mó quan hệ thị trường, giúp cho thị trường bất động sản vận hành lành mạnh thì giải pháp tốt nhất là công khai hóa thông tin về giá đất, thông tin về mức thuế, phí, mà các chủ thể tham gia thị trường phải có nghĩa vụ phải thực thi đối với người đại diện chủ sở hữu đất đai Muốn công khai hóa được thông tin thì phải có chi phí cho hoạt động như vậy Nguồn lực tài

chính từ đất đai sẽ góp phần vào cung cấp nguồn kinh phí cho các hoạt động đó Thông qua đó, nguồn lực tài chính góp phần vào việc điều tiết thị trường BĐS trong nền kinh tế nước ta hiện nay

Năm là, quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động SXKD của mình

QSDĐ là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích SXKD của mình Như vậy, vốn đầu tư vào SXKD đã được nhân đôi Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; mặt khác, đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhà rỗi trong dân cư để đầu tư cho SXKD với những mục tiêu nhất định Đó là giá trị đặc biệt của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn

Với những gì đã trình bày ở trên, chúng ta đã thấy nguồn lực tài chính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế đất nước

1.3 Cơ sở thực tiến

Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu

Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp

để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất

Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ

như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan

Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước đã bỏ thuế đất

Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất

Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để vừa quản lý quá trình

sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp

* Quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Trung Quốc:

Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà nước Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc quyền quản lý của tập thể Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất

Đất thuộc sở hữu nhà nước:

- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất của nông lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường; khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật Các đối tượng này phải

sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp

cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được

- Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bán QSDĐ

Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản l ý:

- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nông dân đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khoán để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm

- Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ

là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể

Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khoán Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư

Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng

đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất

ở giao 70 năm, đất công nghiệp giao 60 năm, văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá QSDĐ và nộp tiền sử dụng đất một lần Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm, Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hoàn thiện, công khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và

ổn định cho NSNN mà vẫn không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Các biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là:

- Xây dựng chính sách để hình thành thị trường đất đai ổn định qua ba giai đoạn:

+ Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai của thời

kỳ bao cấp là sử dụng không phải trả tiền, sử dụng không có thời hạn và không có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao dịch về đất đai

+ Giai đoạn 2: Phát triển thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai trở thành

một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khôi phục và phát triển kinh

tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát triển mạnh một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất có hiệu quả)

+ Giai đoạn 3: xây dựng hệ thống KTTT XHCN, trong đó thị trường đất đai là

một bộ phận cấu thành trong hệ thống KTTT XHCN

- Phân công, phân cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai nhà nước quản lý tại hai cấp Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Nội dung quản lý chủ yếu là xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xét duyệt dự án chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thu hồi đất, thanh tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai Cấp huyện chủ yếu thực hiện việc đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai Ngoài ra, chính quyền các cấp cũng tích cực tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai như thành lập và cấp phép thành lập các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn, giao dịch bất động sản (trong thị trường đất đai thì cũng quy định rõ là đất nông nghiệp không được tham gia vào thị trường)

+ Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng đối với các loại đất Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng cả hai biện pháp

kinh tế và hành chính (trên thị trường Nhà nước có những đặc quyền riêng mà các thể nhân khác không có)

+ Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới sự giám sát chặt chẽ của chính quyền

+ Thực hiện giao dịch công khai về QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ cho các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí, phải thực hiện bằng hình thức đấu giá hoặc treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng; với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự thỏa thuận, thì Trung Quốc cũng yêu cầu người bán phải công khai với xã hội giá bán của mình; chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai công khai trên thị trường, do thị trường quyết định giá cả Chính dựa vào những biện pháp này mà giá đất của chính quyền quy định luôn sỏt với thực tế trên thị trường, khó thất thoát, tham nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phân tích ở phần sau)

+ Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn Trước khi định giá một khu đất, chính quyền địa phương ủy nhiệm một cơ quan trung gian môi giới tiến hành đánh giá, xác định giá trị, giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (Trung Quốc đó có Luật Đánh giá, xác định giá trị đất đai)

Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước Trung ương, các địa phương tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính

từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiễn địa phương

* Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại thành phố Thượng Hải: Thượng Hải đặt mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo hướng thúc đẩy phát triển ngành BĐS vận động theo cơ chế thị trường

Việc khai thác nguồn lực tài chính thông qua thị trường BĐS tại Thượng Hải

có vai trò rất quan trọng, chiếm tỷ trọng trong GDP khá cao, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng cốt của thành phố Đồng thời, thị trường BĐS đóng vai trò rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dân Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của thành phố Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong 10 năm qua được chính quyền đánh giá chính là sự thay đổi về thị trường BĐS Nhìn chung, thị trường BĐS Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hoàn thiện từng bước Khi thị trường đã ổn định, chính quyền Thượng Hải dần rút ra ngoài thị trường, thực hiện

xã hội hóa thị trường BĐS, năm 2003 vốn đầu tư vào thị trường BĐS thành phố

Thượng Hải đạt 90,1 tỷ NDT; trong đó, vốn nhà nước là 45,7 tỷ NDT, chiếm 50%; vốn của nhà nước mỗi năm giảm dần Vốn của dân doanh, vốn của xã hội mỗi năm một tăng, trong đó có vốn nước ngoài (nhất là vốn của Hồng Kông, Ma Cao) tăng mạnh Năm 2003, vốn của đầu tư nước ngoài, của Hồng Kông, Ma Cao là 15 tỷ NDT, tăng 40% so với cùng kỳ

Tuy nhiên, kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường BĐS Đó là vấn

đề giá nhà đất cao và tăng quá nhanh; việc này có tác dụng tích cực đối với chính quyền về nguồn thu từ nhà đất, nhưng về mặt xã hội thì lại là gánh nặng cho nhiều gia đình có thu nhập thấp, trung bình Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống; kết quả đến năm 2003, có 2 vạn hộ gia đình nông dân, với 6 vạn nhân khẩu được nhận nhà mới, bình quân diện tích nhà ở đạt 13,4m2/người và tăng đều liên tục trong những năm gần đây với tốc độ từ 1-1,5 người/m2/người/năm (hàng năm, Thượng Hải chuyển khoảng 10 vạn mẫu đất nông nghiệp thành đất xây dựng (1ha = 15mẫu))

Đánh giá chung: Để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, việc xây dựng

và phát triển thị trường đất đai ở Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển về kinh tế và

xã hội, góp phần hoàn thiện xây dựng thể chế KTTT XHCN của Trung Quốc Trong

10 năm vừa qua, kể cả khi bị tác động của khủng hoảng tài chính khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thị trường BĐS ổn định Hiện nay, thị trường BĐS có ảnh hưởng rộng rãi trong xã hội Giá trị sản lượng của ngành nhà đất tăng hàng năm, chiếm khoảng 7% nền kinh tế quốc dân Ngành nhà đất hiện nay trở thành ngành trụ cột của nền kinh tế quốc dân Riêng Thượng Hải, năm 2003 thu nhập từ đất đạt được trên 10

tỷ NDT, chiếm 20%-30% ngân sách của thành phố Trung Quốc quy định các khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng, không sử dụng cho các mục đích khác

1.4 Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay

Qua nghiên cứu thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số nước mà chủ yếu là Trung Quốc, chúng ta cần rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý, khai thác tài chính đối với đất đai như sau:

Một là, kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích

Việc sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, đúng mục đích sẽ góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn Bởi lẽ, khi giao QSDĐ thường phải căn cứ vào mục đích

sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính hiệu quả nhất Nếu không có quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai cụ thể thì các biện pháp khai thác nguồn lực tài chính sẽ không bài bản, mang nặng tính chủ quan, nhất là gây khó khăn cho công tác thực thi việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Hai là, đối với mỗi thành phố phải thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và

khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng; đối với cả quốc gia cũng phải như vậy Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai Tác dụng của việc điều tiết ổn định giá cả trên thị trường quyền sử dụng đất rất to lớn Suy cho cùng, hầu hết hoạt động kinh tế xã hội đều liên quan đến việc sử dụng đất Như thế có nghĩa là đất đai là một trong những yếu tố cơ bản cần thiết cho các hoạt động SXKD Sự biến động về giá cả QSDĐ về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạt động SXKD và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội

Hơn thế, sự ổn định về giá cả thị trường QSDĐ trong bối cảnh một quốc gia đang phát triển sẽ tạo ra lợi thế trong thu hút vốn ĐTNN Cụ thể là, cùng với các nhân tố khác thì nước nào có giá cả thuê QSDĐ thấp sẽ là một trong các điều kiện quan trọng để hấp dẫn nhà đầu tư

Ba là, phải phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bổ tài nguyên, đồng

thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế Tức là việc cung cấp đất đai phải dựa vào cung cầu thị trường, đồng thời cũng dựa vào việc cung cấp đất đai để điều hành sự vận động của thị trường

Bốn là, từ kinh nghiệm thực tiễn trong việc phát triển thị trường BĐS những

năm qua, Trung Quốc nhận thấy rằng việc công khai, công bằng và minh bạch là hết sức quan trọng Đó còn là một nguyên tắc để chống đầu cơ, tham nhũng trong quá trình xây dựng và phát triển thị trường BĐS Người Trung Quốc có câu "Ánh sáng mặt trời là thuốc trừ sâu tốt nhất"

Năm là, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân:

- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường

- Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp Trung Quốc thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; loại này được miễn thu giá đất, miễn một phần thuế Như vậy giá bán nhà cho dân có thể rẻ hơn

- Đối với người dân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, Trung Quốc giải quyết nhà ở bằng cách cho thuê nhà với giá thấp; thực hiện theo hai hình thức: chính quyền có nhà cho dân thuê từ quỹ nhà sẵn có hoặc hộ gia đình tự đi thuê nhà và chính quyền hỗ trợ một phần tiền thuê nhà

1.5 Những chính sách của nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

ở nước ta

1.5.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003

Trước Luật Đất đai năm 1993, phương diện tài chính của đất đai hầu như không được thừa nhận do nhận thức không đầy đủ về KTTT và những nguồn lực tài chính được hình thành trong nền KTTT Vì vậy, Nhà nước chỉ tập trung vào việc làm thế nào để xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, cho nên chỉ xác định định mức sử dụng đất, đất đai không được tham gia vào quá trình lưu thông, Các chính sách đối với đất đai như Quyết định 201/CP tháng 7/1980 của Chính phủ, Luật Đất đai năm 1987, Nghị định số 30/CP năm 1988 thể hiện rõ mục tiêu quản lý này Mặc dù vậy theo nhu cầu của thị trường và quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, BĐS ngầm vẫn xuất hiện và Nhà nước gần như không quản lý và không khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai Ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua Luật Đất đai và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; tiếp đó ngày 02/12/1998 và ngày 01/10/2001 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung; những nội dung chủ yếu của Luật Đất đai năm 1993 là cơ sở để hình thành các chính sách nhằm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước

sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất

có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, cụ thể như sau:

+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với: các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông, lõm, ngư, diêm nghiệp; tổ chức sử dụng đất để trồng

và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị

sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, mục đích an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa,

xã hội ; tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè,

+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu

hạ tầng đó và giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng + Cho thuê đất đối với: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích của xã và hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức Cho thuê đất đối với các tổ chức,

cá nhân nước ngoài

- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước (đối với doanh nghiệp nhà nước, đối với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất, người thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho thời gian còn lại ít nhất là 5 năm) Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật

- Chính phủ quy định khung giỏ cỏc loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian

và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ vào những nội dung cơ bản mang tính chỉ đạo trên đây của Luật, các chính sách liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đã được hình thành và áp dụng vào cuộc sống từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004; một số chính sách cơ bản như sau:

1.5.2 Chính sách thu tiền sử dụng đất

Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 quy định về thu tiền sử dụng đất Tiếp đó, Chính phủ tiếp tục ban

hành các Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994, Nghị định số 44/CP ngày 3/8/1996 và Nghị định số 45/CP ngày 3/8/1996 để sửa đổi

bổ sung chính sách cho phù hợp với thực tiễn từng giai đoạn và ban hành một số cơ chế chính sách riêng cho một số đối tượng về thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 thay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 để hướng dẫn thi hành Theo quy định tại các văn bản này thì tiền sử dụng đất được thu theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong trường hợp đấu giá đất thì tiền sử dụng đất thu theo giá đấu giá Ngày 11/02/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 04/2000/NĐ-CP về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án được duyệt Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất thu phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế

và được thực hiện bằng phương pháp định giá đất hoặc đấu giá đất

1.5.3 Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển

Tiền thuê đất thu đối với đất cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối vượt hạn mức Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất

- Đối với tổ chức, cá nhân trong nước được Nhà nước cho thuê đất với mức giá 0,5% và 0,7% tùy theo mục đích sử dụng tớnh trờn giỏ đất do địa phương quy định

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tiền thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN được ban hành từ năm 1990 và đã 4 lần sửa đổi, bổ sung; đến nay đơn giá thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài được tính bằng ngoại

tệ (USD) và xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn (đồng bằng, trung du, miền núi)

Đơn giá thuê đất được xác định trên cơ sở khung giá cho thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh theo ba loại hệ số: hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề

1.5.4 Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau:

Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogam thúc trờn một đơn vị diện tích của từng hạng đất

Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất:

Bảng 1.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp

Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác

- Miễn giảm thuế sử dụng đất:

+ Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm từ khi thu hoạch đối với đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng mới

và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả; đối với đất khai hoang không phải là đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất (trồng cây hàng năm, đất đai khai hoang ở miền núi, đầm lầy, lấn biển 7 năm; đất trồng cây lâu năm miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm khi thu hoạch, cộng 6 năm đối với đất đầm lầy, lấn biển);

+ Miễn giảm do thiệt hại vì thiên tai địch họa: thiệt hại 10 - 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại, thiệt hại từ 20 - 30% giảm 60%; thiệt hại từ 30-40% giảm 80%; thiệt hại từ 40% trở lên miễn 100%

+ Miễn giảm cho các hộ nông dân sản xuất vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân là người già tàn tật không nơi nương tựa

mà đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế cho hộ có thương binh 1/4 và 2/4, bệnh binh 1/3 và 2/3, cho hộ gia đình liệt sĩ

* Thuế nhà, đất

Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình (tạm thời chưa thu thuế và chưa quy định về thuế nhà) được quy định tại Pháp lệnh Thuế nhà, đất ban hành ngày 31/7/1992 và Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 vào năm 1994, nội dung cơ bản như sau:

- Căn cứ tính thuế đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế

- Mức thuế:

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được qui định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị (loại I, II, III, ) mức thuế đất bằng từ 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng

+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử

dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã

* Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ, do đó Luật thuế chuyển QSDĐ được Quốc hội ban hành ngày 22/6/1994

và được bổ sung, sửa đổi vào năm 1999

Thuế chuyển QSDĐ là khoản thu phát sinh khi có đất chuyển quyền sử dụng; mục đích là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ Thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định chi tiết thi hành các Luật Thuế chuyển QSDĐ và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định này, nội dung cơ bản như sau:

- Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất

- Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%

Chính sách thu thuế chuyển QSDĐ thu theo giá trị chuyển dịch, do đó làm hạn chế việc phát triển thị trường BĐS, không khuyến khích người giao dịch BĐS tự giác kê khai đúng giá mua bán BĐS khi nộp thuế

1.5.5 Chính sách về đền bù, hỗ trợ và tái định cư

Chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư có ý nghĩa quan trọng đối với khai khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong giai đoạn hiện nay Vì hầu hết diện tích đất đều đang thuộc quyền sử dụng của các tổ chức hoặc cá nhân, nên khi Nhà nước muốn thực hiện các dự án có sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì trước hết phải thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng Công tác này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất tinh thần của người bị thu hồi đất; do vậy, sau khi có Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư trong giai đoạn từ 1994 đến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, Nghị định này đã bộc lộ những tồn tại nhất định như chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; chính sách đền

bù thiệt hại về đất đai, tài sản, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, chưa đáp ứng được yêu cầu do thực tiễn đặt ra Do vậy, ngày 24/4/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/CP; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998; Đến nay có Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ thì những nội dung cơ bản của các chính sách này là: người bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, lợi ích phát triển kinh tế sẽ được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất, về tài sản phù hợp với mức thiệt hại thực tế để đảm bảo có đủ khả năng tái tạo lại quỹ đất, tài sản tương đương với giá trị quỹ đất

bị thu hồi, giá trị tài sản bị phá dỡ; được bố trí tái định cư, hưởng các chính sách hỗ trợ Nếu phải di chuyển thì chỗ ở mới phải có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn chỗ ở cũ

1.5.6 Chính sách về giá đất

Căn cứ Điều 12 Luật Đất đai năm 1993, ngày 6/11/1993 Chính phủ ban hành Nghị định số 80/NĐ - CP quy định khung giá các loại đất; sau đó ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP thay thế Nghị định số 80/CP; ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 302/TTg; ngày 21/3/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP để mở rộng khung giá đất đã ban hành

Nghị định 87/NĐ-CP quy định giá đất nông nghiệp theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi; quy định giá đất đô thị theo loại đô thị, theo loại đường phố trong từng đô thị; quy định khung giá đất (tối thiểu, tối đa) để địa phương làm căn

cứ quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp với thực tế ở địa phương để tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.5.6.1 Chính sách tài chính đối với thị trường BĐS

Trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được tham gia vào quá trình lưu thông Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, bất động sản ngầm vẫn xuất hiện Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Mặt khác, Nhà nước còn cho phép kinh doanh mua bán nhà ở Với Bộ luật Dân sự được ban hành năm 1995, các quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản; quy định về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, hợp đồng mua bán, thuê nhà,… quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về chuyển