Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 đến 2012

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu n

-

HOÀNG THỊ CHUYÊN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Ở TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM HUYỆN LỲ YÊN SƠN,

TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2012

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thuỷ

Thái Nguyên - 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Hoàng Thị Chuyên

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn TS Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Chuyên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 3

3 YÊU CẦU 3

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Khái quát chung về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11

1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 18

1.1.5 Các phương pháp định giá đất 22

1.2 Cơ sở thực tiễn 24

1.2.1 Tổng quan thị trường đất đai 24

1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới 25

1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam 27

1.2.4 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 31

1.2.5 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 35

1.2.6 Xu thế biến động giá đất ở Huyện yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 36

1.3 Cơ sở pháp lý 37

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1 Đối tượng nghiên cứu 40

2.2 Địa điểm tiến hành 40

2.3 Nội dung nghiên cứu 40

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 40

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện yên Sơn giai đoạn 2009 - 2012 40

2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Yên Sơn 40

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp 40

2.4 Phương pháp nghiên cứu 40

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 40

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 42

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 44

3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Sơn 49

3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 49

3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn 52

3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ mới 56

3.3.2 Khái quát một số nội dung về giá đất lại khu vực quy hoạch trung tâm huyện lỵ Yên Sơn 59

3.3.3.Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn 60

3.3.4 Ảnh hưởng của vị trí, khu vực và loại đường đến giá đất 66

3.3.5 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75

3.3.6 Đề xuất một số giải pháp 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1.Kết luận 79

2 Kiến nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Kết quả thựchiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyệnnăm 2011 47

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2012) 50

Bảng 3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với hộ gia đình cá nhân 53

tại huyện Yên Sơn đến năm 2012 53

Bảng 3.4 Kết quả định giá đất ở tại một số trục giao thông chính trên địa bàn huyện từ năm 2009 đến năm 2012 (Đơn vị: 1000 đồng/m2 ) 57

Bảng 3.5 Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên giai đoạn 2009-2012 (Đơn vị: 1000 đồng/m2) 58

Bảng 3.6 Tổng hợp cơ cấu quy hoạch trung tâm huyện(Đơn vị tính m2 ) 60

Bảng 3.7 Chi tiết phân nhóm, khu vực và vị trí đất tại khu vực quy hoạch xây dựng trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn 61

Bảng 3.8: Đặc điểm của một số khu dân cư 63

Bảng 3.9: Giá đất thị trường của một số khu dân cư trước và sau khi thực hiện 64

dự án (Đơn vị: 1000/m2) 64

Bảng 3.10 Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2009 và năm 2012 66

Bảng 3.11 So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các 68

khu vực đ ất thuộc nhóm I 68

Bảng 3.12 So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực đất thuộc nhóm II 70

Bảng 3.13 So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu 73

vực đất thuộc nhóm III 73

Bảng 3.14 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75

DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ

Hình 1 Đồ thị cung và cầu đất đai 9 Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 10 Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huyện Yên Sơn

tính đến 01/01/2012 51 Hình 3.2 Tỷ lệ cấp được giấy chứng nhận QSD đất của một số nhóm

đất chính tại huyện Yên Sơn tính đến năm 2012 54 Hình 3.3 Tốc độ tăng dân số giữa năm 2009 và năm 2011 65 Hình 3.4 Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm

2011 và năm 2012 67 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc

nhóm I 69 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc

nhóm II 72 Hình 3.7 Giá đất thị trường trung bình của khu vực, vị trí nhóm III 74

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa

xã hội, an ninh quốc phòng Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế

xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên Tuy nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày càng mở rộng Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính

Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải phóng Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau theo quy định của pháp luật

Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt

ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc quản lý điều tiết trên thị trường Và những quy định về định giá đất đai ra đời cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng

Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là giá cả Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển

một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn Ở đó giá trị đất đai được định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày Giá cả đất đai trên thị trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước

về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản

Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Kết quả của công tác định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân trong quá trình sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả Các UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào ngày 1/1 hàng năm Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém Dân số của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km2 Người dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện

Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III Các đồ án quy hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn Tuy nhiên, công tác định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một

số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhưng chi ngân sách về đất đai thì nhiều Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các ngành quan tâm

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên chúng tôi tiến hành

thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự

án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn

2009 - 2012” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở,

trên toàn địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung cũng như tại huyện Yên Sơn nói

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

3 YÊU CẦU

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó để có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ

là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh

tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong

sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt

là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [4]

Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này

2 Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn bằng QSD đất

Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

1 Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSD đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ

3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đấttại tài khoản 1 điều này xác dịnh giá đất do chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng giá đâtd cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

4 Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công

bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSD đất, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSD đất, lệ phí trước hạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà

nước giao đất hoặc cho thuê đất) Giá bán QSD đất được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSD đất, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy địnhchủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ

sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu và giá trị sinh lợi của đất đai

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,

cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2]

1.1.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với

sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tônày Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác

Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên

mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2]

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Phạm Hoàng

Nam, 2006).[5]

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất =

Địa tô Lãi suất ngân hàng

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá

cả Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định

Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về đất cơ bản là cố định và bất biến

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị

Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hành hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức

cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước

ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó

Thậmchí,trongmốiquanhệgiữaNhànướcvớingườisửdụngđất,cũngcónhững trường hợp áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSD đất).(Phạm Hoàng

G

Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích

sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất

Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng

thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Phạm Hoàng Nam, 2006).[5]

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh

tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của

Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát

từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về

đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng

trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

Quy hoạch đô thị:Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ

lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất

Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế

hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đấtgiảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đấttăng lên

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2]

* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất

của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất

tăng vì thế giá đất tăng lên

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ

được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên

Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên

và xu thế này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và cs) [2]

* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất

Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị

trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ

thấy Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu

biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển

công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá Những khu vực có trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập

cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2]

* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn

thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc

tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài

việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không có ngoại lệ

Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là

tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi

mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2]

* Yếu tố kinh tế:Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với

nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau

Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng

hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân

cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở

Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người

Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm

bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp

Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản

nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [2]

1.1.3.2 Yếu tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra

có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là

nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình

giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông

Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm

hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ

và cự ly

Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm

môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng

đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế

độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…

Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm

ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất

Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2]

1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỷ

mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân

xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại thửa đất đó

Như vậy nguyên tắc thay thế có thể khái quát như sau:

1 Mức giá đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng

2 Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường

3 Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định

Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc

cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

1.1.4.2 Nguyên tắc thu lợi

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Nguyên tắc thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi

1.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào, có khả năng duy trì được bao lâu… Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

1.1.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi

là điểm sử dụng hiệu quả nhất

1.1.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người

có nhu cầu với nhau Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi Là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế

1.1.4.6 Nguyên tắc đóng góp

Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này có thể dùng vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của BĐS Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá BĐS để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không? Mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi nhuận ròng lớn nhất

1.1.4.7 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân

tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

1.1.4.8 Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa Vì vậy khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó

1.1.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư Cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh doanh Do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải

là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với

xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu Nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc

ưu tiên cho đất đai (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [2]

1.1.5 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm:

1.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường các loại đất tương tự trong một thời gian gần

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa

đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

1.1.5.2 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Là phương pháp

cơ bản thường được sử dụng nhất

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá

* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

* Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

* Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

* Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá

* Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

* Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá  Phần giá trị hao mòn

* Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng BĐS  Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đất

* Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

1.1.5.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiểm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược

1.1.5.5 Phương pháp chi phí

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và cs) [2]

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Tổng quan thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây

là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công tykinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng

bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [1]

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong

một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng

vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa muanhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Phạm Hoàng Nam, 2006) [5]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang

về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố

cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụngđất.Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu vềđất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang

đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy

đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;

áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở

hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai

2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài.(Phạm Hoàng Nam, 2006) [5]

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân

cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

1.2.4 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.2.4.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hang theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

* Định giá đất ở Thuỳ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa

ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Phạm Hoàng Nam, 2006).[5]

1.2.4.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003: