Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ lực vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của người dân có đ

ĐINH VIỆT HIỀN

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN TẠI MỘT SỐ

DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,

TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng , mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đinh Việt Hiền

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn PGS-TS Đặng Văn Minh đã trực

tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Em xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy, Cô giáo khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Quản

lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND huyện Vân Đồn , UBND

xã Đông Xá , UBND xã Ngọc Vừng , phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn, Trung tâm Phát triền quỹ đất, Ban quản lý dự án huyện Vân Đồn và các cá nhân, tập thể tại 2 địa bàn có dự án đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đinh Việt Hiền

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 3

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1:TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 5

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5

1.1.1 Cơ sở lý luận 5

1.1.2 Cơ sở pháp lý 5

1.1.3 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư 6

1.1.4 Tầm quan trọng của quá trình bồi thường, GPMB 7

1.1.5 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7

1.1.6 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 12

1.1.7 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế 13

1.1.8 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam 18

1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất 25

1.2.1 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 25

1.2.2 Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 28

1.2.3 Một số khó khăn, hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát triển các khu đô thị và các công trình công cộng 30

1.2.4 Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng 31

1.2.5 Tình hình chung công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh 34

1.2.6 Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu 38

Chương 2: ĐỊA ĐIỂM, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG

PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Địa điểm nghiên cứu 39

2.2 Thời gian nghiên cứu 39

2.3 Đối tượng nghiên cứu 39

2.4 Nội dung nghiên cứu 39

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của các địa phương có hoạt động GPMB 39

2.4.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án GPMB xây dựng khu đô thị mới xã Đông Xá của Cty CP Phương Đông và dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng, huyện Vân Đồn 39

2.4.3 Điều tra tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn nghiên cứu 39

2.4.4 Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai 40

2.5 Phương pháp nghiên cứu 40

2.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 40

2.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 40

2.5.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử dụng phần mềm Microsoft Word, Excel) 40

2.5.4 Phương pháp kế thừa, chuyên gia, chuyên khảo 40

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 41

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 47

3.1.3 Thực trạng phát triển xã hội 49

3.2 Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của huyện

Vân Đồn năm 2011 53

3.2.1 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất 53

3.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất và tác động của thu hồi đất tại một số dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 58

3.3.1 Khái quát về các dự án nghiên cứu 58

3.3.2 Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu 58

3.3.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tiến hành ở 02 (hai) dự án 60

3.3.5 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 2 dự án 64

3.5 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 65

3.5.1 Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án 65

3.5.2 Tác đng đến một số chỉ tiêu cơ bản 68

3.6 Đề xuất một số giải pháp 83

3.6.1 Giải pháp về chính sách 83

3.6.2 Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi 84

3.6.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

1 Kết luận 87

2 Kiến nghị 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Kết quả GPMB huyện Vân Đồn năm 2011 35

Bảng 3.1: Biều hiện trạng sử dụng đất hiện trạng sử dụng đất năm 2011 53

Bảng 3.2: Tổng hợp giá trị bồi thường về đất đai của 2 dự án: 60

Bảng 3.3: Tổng hợp bồi thường về vật kiến trúc, cây cối hoa màu 62

Bảng 3.4: Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB 63

Bảng 3.5: Bảng tổng hợp chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại 2 dự án 65

Bảng 3.6: Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân 66

Dự án khu đô thị mới xã Đông Xá 66

Bảng 3.7: Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 67

Bảng 3.8: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án Khu đô thị mới xã Đông Xá 69

Bảng 3.9: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 70

Bảng 3.10: Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án xây dựng khu Đô thị mới xã Đông Xá 72

Bảng 3.11: Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 73

Bảng 3.12: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án khu đô thị mới xã Đông Xá 74

Bảng 3.13 Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 75

Bảng 3.14:Thu nhập bình quân của người dân 76

Bảng 3.15 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Khu đô thị mới xã Đông Xá 77

Bảng 3.16: Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn

thu Dự án Khu đô thị mới xã Đông Xá 78 Bảng 3.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án

Hồ chứa nước Cầu Lẩu xã Ngọc Vừng 79 Bảng 3.18: Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu

Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu 79 Bảng 3.19: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi

thu hồi đất 81 Bảng 3.20: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân 77

SXKD : Sản xuất kinh doanh

CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – hiện đại hóa GPMB : Giải phóng mặt bằng

UBND : Ủy ban nhân dân

ADB : Ngân hàng Châu Á

HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng

SXNN : Sản xuất nông nghiệp

CN-TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp TNMT : Tài nguyên môi trường

CN-TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế -

xã hội được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại Nhờ đó, bộ mặt của đất nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và văn minh Việc thu hồi đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia dẫn đến đất cho sản xuất - kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống

Chính sách thu hồi đất theo Luật Đất đai 2003 (LĐĐ 2003) có nhiều đổi mới về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái định cư được cụ thể hoá ở một số văn bản quy phạm pháp luật được ban hành: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Quyết định số 51/2005/QĐ-TTg ngày 18/4/2005 của Chính phủ về chính sách dạy nghề ngắn hạn cho lao động nông thôn trong đó có đối tượng ưu tiên là lao động bị thu hồi đất nông nghiệp; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày 27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ

về giải pháp hỗ trợ dạy nghề và việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội gắn với quy hoạch sử dụng đất nồng nghiệp; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày

01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ lực vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập

và đời sống của người dân có đất bị thu hồi Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện đền bù, tái định cư, đào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất còn chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để đáp ứng với sự nghiệp CNH, HĐH đất nước

Chính vì vậy tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, việc xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng diễn

ra rất nhanh, quá trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven đô, vùng có điều kiện giao thông thuận lợi, có điều kiện phát triển kinh tế xã hội Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở huyện Vân Đồn mà một số địa phương khác cũng đang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống

và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất

Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn và kịp thời có đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời

sống của người dân bị thu hồi đất, chúng tôi chọn đề tài:

"Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh"

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan

- Dựa trên số liệu điều tra phân tích, đánh giá một cách tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu chí khác của đời sống xã hội, cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất của các dự án thuộc phạm vi nghiên cứu

- Phải đưa ra các giải pháp cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các

dự án và ổn định đời sống việc làm của người dân có đất bị thu hồi góp phần đẩy nhanh sự phát triển của xã hội

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

* Ý nghĩa khoa học

- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung

cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

* Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh Kết quả

nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng hoàn cảnh

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Cơ sở lý luận

Trong quá trình phát triển xã hội của cả nước nói chung và của huyện Vân Đồn nói riêng thì việc thu hồi, bồi thường và hỗ trợ về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là vấn đề xẩy ra thường xuyên Để rút kinh nghiệm và hoàn thiện chính sách pháp luật trong vấn đề này cho phù hợp với thực tiễn thì việc “Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh" là vấn đề hết sức cần nghiên cứu

1.1.2 Cơ sở pháp lý

- Quyết định số: 2728/QĐ-UB ngày 23/8/2004 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 - Khu đô thị mới tại xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3956/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của UBND tỉnh Quảng Ninh “ Về việc ban hành chính sách về đơn giá đến bù GPMB dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới xã Đông Xá, huyện Vân Đồn”

- Quyết định số 99/QĐ-UBND ngày 26/01/2007 của UBND huyện Vân Đồn “ Quyết định phê duyệt phuơng án bồi thường GPMB dự án đầu tư xây

dựng - kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới xã Đông Xá, huyện Vân Đồn”

- Tờ trình số 178/TTr-TC ngày 17/3/2007 "V/v đề nghị phê duyệt chính sách và đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu, xã

Ngọc Vừng, huyện Vân Đồn"

- Quyết định số: 584/2007/QĐ-UBND ngày 27/4/2007 của UBND huyện Vân Đồn "V/v ban hành chính sách và đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng

Dự án Hồ chứa nước Cầu Lẩu, xã Ngọc Vừng, huyện Vân Đồn"

1.1.3 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư

1.1.3.1 Bồi thường:

Bồi thường (BT)có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Điều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền

+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần

+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường ngang giá tuyệt đối

Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của

pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

1.1.3.2 Hỗ trợ :

Hỗ trợ (HTr) là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

1.1.3.3 Tái định cư:

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây

để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về

kinh tế-xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền mặt để người dân tự lo chỗ ở

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng

1.1.4 Tầm quan trọng của quá trình bồi thường, GPMB

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng có tác động rất lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội Tác động trực tiếp đến đời sống của người dân, các lĩnh vực khác như: đầu tư, xây dựng, liên doanh

Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước, vừa là chủ sở hữu vừa là người quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thu hồi đất Các lợi ích này phải được giải quyết một cách hài hoà góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, sử dụng quỹ đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của từng đối tượng được đảm bảo Khi lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu

tư được đảm bảo sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển, vướng mắc trong quá trình thực hiện ít xảy ra, hiện tượng tranh chấp sẽ bị đẩy lùi tạo khí thế lao động hăng say, thu nhập được từng bước cải thiện

1.1.5 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.5.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhân quyên sử dụng đất

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký

quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trước tháng 10 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, thị trấn, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy

mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

1.1.5.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế -

xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,

mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương

án bồi thường giải phóng mặt bằng

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo"

1.1.5.3 Công tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù

1.1.5.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng

theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống

Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB

đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

1.1.5.5 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003

đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau

- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương

- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55):

+ Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm 2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc

“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định

188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB

1.1.5.6 Thị trường Bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

1.1.6 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến sự phát triển cơ

- Về kinh tế dự án:

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ

dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

1.1.6.2 Tác động tới đời sống xã hội

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các huyện lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất

nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả

1.1.7 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế

1.1.7.1 Trung Quốc

Trung Quốc là một nước nông nghiệp họ coi đất đai thuộc sở hữu công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể Chế độ quản lý đất đai của Trung Quốc là họ chia ra phần đất ở khu vực thành thị là thuộc sở hữu Nhà nước, còn đất đai thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp giao cho tập thể nông dân lao động sở hữu Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân

sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất (xuất nhượng đất) và cho thuê đất

Đối với vấn đề bền bù thiệt hại trong công tác GPMB pháp luật đất đai

Trung Quốc quy định như sau (Phan Văn Hoàng - 2009 [4]):

Đối với đất trưng dụng theo Điều 47 Luật đất đai Trung Quốc năm 1998 quy định: Bồi thường theo mục đích sử dụng khi trưng dụng Tiền bồi thường trưng dụng đất canh tác bao gồm: tiền bồi thương, tiền hỗ trợ tái định cư cùng

với tiền bồi thường hiện vật trên đất Tiền bồi thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm trên đất đó trước khi trưng dụng Tiền hỗ trợ định cư được tính theo nhân khẩu nông nghiệp phải được bố trí Số lượng nhân khẩu phải bố trí lấy theo số lượng đất

bị trưng dụng chia cho số đất canh tác bình quân, tính theo đầu người của đơn

vị trước khi bị trưng dụng Tiêu chuẩn tiền hỗ trợ cho một nhân khẩu nông nghiệp cần bố trí bằng 4 đến 6 lần sản lượng bình quân của đất canh tác bị trung dụng, cao nhất không quá 15 lần sản lượng bình quân 3 năm trước đó của đất bị trưng dụng

Trong trường hợp tiền bồi thường đất đai và tiền định cư theo điều này không đảm bảo cho người dân bị trưng dụng đất duy trì được mức sống tương đương ban đầu thì sau khi được tỉnh, khu tự trị, huyện trực thuộc phê duyệt chuẩn, có thể được tăng mức hỗ trợ nhưng tổng bồi thường đất và hỗ trợ định

cư không quá 30 sản lượng bình quân của 3 năm trước đó trên đất bị thu hồi Pháp luật Trung Quốc quy định: Thẩm quyền thu hồi đất chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, huyện trưc thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Về trách nhiệm bồi thường: Quy định người sử dụng đất có trách nhiệm bồi thường đối với phần đất sử dụng Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền tra cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đồi sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha

Về cách thức đền bù thiệt hại, Nhà nước sẽ thông báo cho người sử đụng dất bị thu hồi biết trong một năm để người dân sắp xếp, họ có quyền lựa chọn hình thức được bồi thường, có thể bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại nơi

ở mới Nhưng đa số người dân huyện họ thường lựa chonhj hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm nơi ở mới phù hợp với mình

Về giá đền bù thiệt hại, nhà nước qui đinh mức giá theo từng khu vực, chất lượng nhà, được điều chỉnh theo từng tiêu chuẩn, theo mức giá thị trường phù hợp thực tế Giá đất nông nghiệp được quy định theo loại đất tốt, xâu

khác nhau

Về khu tái định cư được Nhà nước bố trí các khu tái định cư và khu nhà

ở đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng

Nhìn chung pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều điềm giống pháp luật đất đai của Việt Nam tuy nhiên việc chấp hành pháp luật của người dân Trung Quốc nghiêm túc hơn ở Việt Nam do trình độ nhận thức của họ cao hơn, họ không cần dung đến các hình thức tuyên truyền, vận động mà phần lớn đều dựa trên sự tự giác Trung Quốc còn xây dựng được khu TĐC đồng

bộ, được quy hoạch tổng thể gồm các nhà ở, trường học, bệnh viện, cân đối được giao thong động và tĩnh, đáp ứng đủ nhu cầu cuộc sống người dân cho nên khi Nhà nước thu hồi đất được người dân chấp hành việc di dời rất tốt, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Đất đai do thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất,

kể cả đất nông nghiệp, nhưng tùy trường hợp cụ thể Nhà nước có thể cấp đất mới cho người có đất bị thu hồi Nhà nước chỉ đền bù thiệt hại cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của chủ sử dụng

1.1.7.2 Australia

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm (Phan Văn Hoàng - 2009 [4]):

- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;

- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường

của mảnh đất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh đất;

- Sự chia cắt đất đai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào

bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ

sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra

- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận

1.1.7.3 Chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức ngân hàng quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính sách về TĐC bắt buộc Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được

sửa đổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta đã biết, khi Nhà nước thu hồi đất và TĐC thì những người BAH

là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ thống hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai, nguồn thu nhập,

kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau

để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt động của WB về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc

Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi

dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng(BAH) và mức độ tác động của dự án Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới(Phan Văn Hoàng - 2009 [4])

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự

án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập

kế hoạch

1.1.7.4 Nhận xét, đánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu

xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai Việc thu hồi đất, trung thu đất

và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các

tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm

để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định

về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư

1.1.8 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam

1.1.8.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 Điều 48 quy định:

“Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.”

Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990, về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp

ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, đó

là (Hoàng Thị Anh -2008 [1 ])

+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất

sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

1.1.8.2 Thời kỳ 1993 đến 2003

Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngay 14/7/1993 và

có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 luật này thay thế cho luật đất đai năm 1988

Đây là văn bản Pháp luật quan trọng đối với việc thu hồi đất, bồi thường thiệt khi thu hồi đất của Nhà nước Tại điều 10 Luật đất đai 1993 quy định:

“Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo từng thời gian”

Trên cơ sở đó ngày 17/8/1994 Chính Phủ ban hành Nghị định 87/CP quy định: “Khung giá các loại đất”

Điều 27 Luật đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành Chính phủ và các Bộ, Ban, Ngành lần lượt ra các văn bản dưới luật về quản lý và sử dụng đất nói chung, về bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng nhằm cụ thể hoá các điều trong luật

đất đai năm 1993 quy định (Hoàng Thị Anh -2008 [1]).

Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ: “Ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”

Xét về tính chất và nội dung Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định so với các văn bản trước Nghị định này, là văn bản pháp lý mang tính toàn diện và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang nghề khác Giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa so với thực tế Với giá trị được bồi thường, người có đất bị thu hồi không có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu

tư để duy trì nghề khác phục vụ cuộc sống tối thiểu

Thay thế Nghị định 90/CP, ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định

số 22/1998/NĐ-CP: “ Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” Căn cứ Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và ý kiến tham gia của các Bộ, Cơ quan ngang Bộ, cơ quan trực thuộc Chính Phủ, trong đó có Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, huyện trực thuộc trung ương Ngày 04/11/1998 Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC: “ Hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ

* Các quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 22/1998/NĐ - CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số: 145/1998/TT-BTC đã quy

định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải đền bù thiệt hại, đối tượng được đền bù thiệt hại, phạm vi đền bù thiệt hại và các quy định về đền bù thiệt về đất đai, tài sản gắn liền với đất, giải phóng mặt bằng, lập khu tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng như việc tổ chức thực hiện

Về phạm vi áp dụng: được áp dụng chung cho tất cả trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Có thể nói, đây là điểm khác rất nhiều so với Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994

Về đối tượng phải đền bù thiệt hại: tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức,

cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích (điều 1 Nghị định 22/1998/NĐ-CP) có trách nhiệm đền bù thiệt hại

về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất cho người có đất bị thu hồi để giao hoặc cho mình thuê sử dụng (điều 2 Nghị định 22/1998/NĐ-CP)

Về đối tượng được đền bù thiệt hại: nói chung, phải là có quyền sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật Phạm vi đền bù thiệt hại:

- Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi

- Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả công trình kết cấu hạ tầng

kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi

- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất, kinh doanh

- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp

- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức đền bù, di chuyển, giải phóng mặt bằng

Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất:

- Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tuỳ từng trường hợp cụ thể, người

có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà phần chênh lệch về diện tích hoặc giá

trị phần chênh lệch thì người được nhận bồi thường được nhận hoặc phải trả phần chênh lệch đó bằng tiền

1.1.8.3 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay

Khắc phục những nhược điểm trong quản lý và sử dụng đất đai nói chung, trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư nói riêng Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11năm

2003 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, để hướng dẫn việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư theo quy định của Luật đất đai năm 2003 Chính Phủ và Các Bộ có liên quan đã ban hành một số văn bản sau

(Hoàng Thị Anh -2008 [1]):

-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ

về thi hành Luật đất đai

- Nghị định 188//2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ - CP

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 10 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ - CP

- Nghị định 17/2006/NĐ - CP ngày 27 tháng 11 năm 2006 của Chính Phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Thông tư 69/2004/NĐ - CP ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính

về sửa đổi bổ sung Thông tư 116/2004/TT-BTC

Qua các văn bản trên đã làm nổi bật quan điểm của Nhà nước, đồng thời

có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay ở các địa phương

Điều kiện được bồi thường về đất đã có những quy định cụ thể các đối tượng được bồi thường Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

“Điều 3 Nghị định 197/2004/ NĐ-CP: chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

1 Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng:

a Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Nghị định này được tính vào vốn đầu tư của dự án;

b Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của nghị định này và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;

c Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp đã chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

2 Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định thành một mục riêng trong tổng số vốn đầu tư của dự án”

Đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: So với thời kỳ trước thì đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có mở rộng hơn Kể cả các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình thì vẫn được bồi thường (trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) nếu được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn, thị trấn xác nhận là đất sử dụng không

có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Về chính sách hỗ trợ người có đất bị thu hồi: đây là một trong những vấn

đề mà Nhà nước ta cần phải quan tâm Khi thu hồi đất để thực hiện các dự án thì

cố gắng đến mức tối đa sự ảnh hưởng xấu đến đời sống của người dân Ngoài việc hỗ trợ về ổn định cuộc sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thời kỳ này còn khuyến khích các hộ

gia đình, cá nhân phát triển kinh tế đa ngành Khắc phục tối đa tình trạng sau khi thu hồi đất gây xáo trộn cuộc sống của người dân

Về chính sách tái định cư: căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các

dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở

cũ Trong trường hợp không có khu tái định cư thì được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc được bồi thường bằng đất ở Hỗ trợ giống cây trồng, vật nuôi phục vụ cho sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch

vụ công thương nghiệp Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư phù hợp cho những người lao động, nhất là lao động nữ

Về tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư người bị thu hồi đất và các đối tượng có liên quan được tham gia ý kiến Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt, Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm niêm yết, công khai phương án tại trụ sở làm việc của đơn vị và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi, thông báo kế hoạch và thời gian chi trả tiền bồi thường, giải quyết tái định cư và giải phóng mặt bằng

1.1.8.4 Nhận xét, đánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn đề bồi thường GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực

để phù hợp hơn với xu hướng phát triển của đất nước Trên thực tế các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng

Thu hồi đất liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Luật

đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất Tuy nhiên, với ý nghĩa là một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải trên cơ sở các chính sách nhất định Bởi vì, hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, Nhà nước không thể dửng dưng trước quyền lợi của xã hội cũng như quyền lợi của người sử dụng đất Vấn đề đất đai vốn nóng bỏng và nhạy cảm như vậy Cho đến nay hàng loạt các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài nhiều khi bị đình trệ không thực hiện đúng tiến độ do chính sách đền bù không được khơi thông Do vậy, các quy định về thu hồi đất cần kết nối được lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước, chủ đầu tư sử dụng đất và người bị thu hồi đất

Sự phát triển kinh tế xã hội đòi hỏi tiến trình xây dựng chính sách pháp luật cũng phải tiến kịp theo cùng, chính sách nói chung chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nói riêng trong những năm gần đây đã có những thay đổi đáng kể thể hiện được một Nhà nước Việt Nam là của dân, do dân và vì dân, thể hiện một xã hội công bằng, dân chủ và văn minh

1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất

1.2.1 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai hiện nay:

1.2.1.1 Về diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thù hồi để phát triển các

khu công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng

Trong 5 năm, từ năm 2005-2010, tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 4 % tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước) Trong đó diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là 39,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha [3]

Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc Những địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), Đồng Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.810 ha), Cà Mau (13.242 ha ), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh phúc (5.573 ha) Theo số liệu điều tra của BNNPTNT tại 16 tỉnh trọng điểm về thu hồi đất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tích đất thổ cư chiếm 11% Đồng bằng sông Hồng là vùng có diện tích đất bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4,4% tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước, tỷ lệ này ở

Đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là duới 0,5% (Phan Văn Hoàng –

2009 [4])

Mặc dù diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi tại mỗi tỉnh chiếm tỷ

lệ nhỏ trong tổng số diện tích đất tự nhiên của địa phương nhưng lại tập trung vào một số huyện, xã có mật độ dân số cao Diện tích bình quân đầu người thấp, có xã diện tích đất bị thu hồi chiếm tới 70%-80% diện tích đất canh tác

1.2.1.2 Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất

Theo báo cáo của Bộ NNPTNT cho thấy việc thu hồi đất nông nghiệp trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia đình với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người Trung bình mỗi ha đất bị thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nông nghiệp Vùng đồng bằng sông Hồng có số hộ bị ảnh hưởng do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300 nghìn hộ; Đông Nam Bộ khoảng 108 nghìn hộ Mặc dù quá trình thu hồi đất, các địa phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề,

hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên trên thực tế, có tới 67% lao động nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi đất, 13 % chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định [3] Việc chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp nêu trên đã ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất Theo kết quả điều tra thì trung bình cứ mỗi hộ dân bị thu hồi đất có 1,5 lao động bị mất việc làm Tại huyện Hà Nội, chỉ tính trong giai đoạn 3 năm từ 2001 đến 2004 đã có gần 80.000 lao động bị mất việc làm Tính đến hết năm 2005, Hà Nội có khoảng 200.000 người thất nghiệp do mất đất sản xuất Thành phố đã có nhiều giải pháp như hỗ trợ đào tạo nghề cho một người trong độ tuổi lao động là 3,8 triệu đồng nhưng việc sử dụng khoản hỗ trợ này chưa có hiệu quả cao

Tại thành phố Hồ Chí Minh thì trong vòng năm năm trở lại đây, thành phố đã triển khai 410 dự án, diện tích đất đã thu hồi của các hộ dân lên tới 60.203.074 m2; tổng số hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong đó có 20.014 hộ

bị giải tỏa trắng; tổng dự toán chi phí bồi thường cho các hộ dân khi Nhà nước thu hồi đất lên tới hơn 10.300 tỷ đồng Tuy nhiên, nhiều người sau khi nhận tiền đền bù, tiền hỗ trợ đã sử dụng vào việc mua sắm phương tiện đi lại, vật dụng sinh hoạt chứ không chú tâm đến việc học nghề, giải quyết việc làm

Có gia đình trở nên giầu có sau khi nhận tiền bồi thường (có cả tỷ đồng) nhưng chỉ sau một vài năm lại rơi vào tình cảnh khó khăn do thất nghiệp

(Phan Văn Hoàng – 2009 [4])

Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì

họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó được để thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi bị thu hồi đất, đặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn Mặc dù nông dân được giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống Sau khi bị thu hồi đất, chỉ có 32,3%

số hộ đánh giá là đời sống có tốt hơn trước, 42,3% số hộ cho rằng đời sống không có gì cải thiện, và số hộ còn lại khẳng định đời sống của họ kém đi so với trước khi bị thu hồi đất Như vậy, có đến 67,7% số hộ dân được điều tra khẳng định đời sống của họ kém đi hoặc không có gì cải thiện hơn sau khi

Nhà nước thu hồi đất để chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và các dự án khác về phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương Khi trả lời câu hỏi về những vấn đề cần ưu tiên nhất từ phía Nhà nước và doanh nghiệp đối với các hộ dân sau khi bị hồi đất thì có 38,4% đề nghị được thu hút vào các doanh nghiệp trên địa bàn; 22,7% đề nghị được hỗ trợ đào tạo nghề bằng tiền, số còn lại đề nghị cho vay vốn ưu đãi và các ưu tiên khác

1.2.2 Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua

1.2.2.1 Những mặt đạt được:

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có

hoặc có rất ít khiếu nại (Phan Văn Hoàng – 2009 [4])

- Việc bổ sung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

1.2.2.2 Những mặt thiếu sót, yếu kém và vướng mắc:

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách

là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường)

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất quá thấp so với giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có đất bị thu hồi

- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường,

hỗ trợ

- Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không đủ để nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà ở mới tại khu tái định cư

- Việc xác định tính hợp thức về quyền sử dụng đất để tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang là một vấn đề nổi cộm trong thực tế Một mặt, tính hợp thức chưa được quy định rõ trong Nghị định số 22/1998/NĐ- CP trước đây Mặt khác, việc áp dụng pháp luật ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục

từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi, v.v…cho tới khâu cưỡng chế

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền

- Nhiều dự án chưa có khu TĐC đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu TĐC chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu TĐC đã lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, có trường hợp người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở 5 năm nay mà vẫn chưa được bố trí vào khu TĐC

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC ngày càng được Nhà nước quan tâm giải quyết thoả đáng hơn; tuy nhhiên, việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổi chính sách đã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có đất bị thu hồi Vì vậy việc GPMB để thực hiện một số dự án không bảo đảm tiến độ

- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa kéo dài nhiều năm

- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB gồm các thành viên được trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâu chính sách, pháp luật về đất đai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí làm trái quy định của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạm dừng việc GPMB

- Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng về tài chính để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thị trường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư để triển khai dự án

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người

sử dụng đất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn để được bồi thường

hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập đã làm cho việc giải

quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng (Phan Văn

kiện thuận lợi cho canh tác, trong khi các diện tích đất đền bù là đất xấu, cách

xa khu dân cư và điều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất còn nhiều khó khăn

- Việc thực hiện định giá đền bù đất cũng như tài sản trên đất chưa phù hợp với giá thị trường và khu tái định cư

- Một số địa phương chạy theo phong trào phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mà chưa cân nhắc đến hậu quả; hoặc phát triển công nghiệp, dịch vụ bằng mọi cách mà chưa chú ý đúng mức đến tác động đối với người dân

- Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến Quá trình quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng cũng như thẩm định các phương án sử dụng đất và xây dựng phương án bồi thường chưa thực sự khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc đại diện cho quyền lợi của người dân

- Thời gian triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất Các yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá đất bù cho người dân

- Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi chưa thực sự hiệu quả Do vậy lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp

- Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà chưa cân đối quyền lợi với người dân bị thu hồi đất

1.2.4 Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.4.1 Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường GPMB

Chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB cho các mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quôc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế được Luật Đất đai 2003 quy định, cụ thể hóa các quy định đó bằng các Nghị định của Chính phủ Theo các quy định mới của hệ thống pháp luật, vấn đề con người được đặt lên trước hết khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất Người sử