Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên (giai đoạn 2010 đến 2011)

Kết quả nghiên cứu đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá tại địa phương, nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hoàn thiện c

NGUYỄN THU TRANG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN: KHU ĐÔ THỊ HỒ XƯƠNG RỒNG, PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

ĐỢT 1 (GIAI ĐOẠN 2010 - 2011)

Chuyên ngành : QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : TS Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, năm 2012

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản

thân, em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Thế Huấn Thầy đã

trực tiếp hướng dẫn em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận

Qua đây, em cũng xin chân trọng gửi lời cản ơn tới Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên và các phòng ban của thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này

Do trình độ còn hạn chế và thời gian có hạn, phương pháp nghiên cứu nên khoá luận của em vẫn còn nhiều thiếu sót Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khoá luận tốt nghiệp của em hoàn chỉnh và sâu sắc hơn

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2012

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thu Trang

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của riêng tôi Những số liệu, kết quả thu được trong luận văn trung thực, chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu, báo cáo nào Tất cả những giúp đỡ trong khi thực hiện đề tài đều đã được cảm ơn và thanh toán đầy đủ, các thông tin trích dẫn đều chỉ rõ nguồn gốc Nếu có gì sai phạm tôi xin chịu trách nhiệm trước nhà trường và pháp luật

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2012

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thu Trang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 3

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài 4

1.2 Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 6

1.2.1 Thu hồi đất 6

1.2.2 Bồi thường, bồi thường quyền sử dụng đất 7

1.2.3 Hỗ trợ Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào 9

1.5.4 Tái định cư 12

1.5.5 Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng 13

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, gpmb 14

1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 14

1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 16

1.3.3 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17

1.3.4 Yếu tố giá đất và định giá đất 18

1.3.5 Thị trường bất động sản 19

1.3.6 Công tác đo vẽ thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 20

1.3.7 Trình độ, năng lực của cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư20 1.3.8 Thủ tục hành chính 21

1.4 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất 21 1.4.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Nhà nước 21

1.4.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương 25

1.5 Công tác gpmb trên thế giới và một số tỉnh trong nước 32

1.5.1 Công tác GPMB trên thế giới 32

1.5.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố

Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên hiện nay 38

1.6 Công GPMB một số tỉnh trong nước 41

1.7 Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan đô thị của thành phố thái nguyên giai đoạn 2010-2020 42

1.7.1 Phương án quy hoạch thành phố giai đoạn 2011-2020 42

1.7.2 Các phân khu chức năng của thành phố 44

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48

2.1 Đối tượng, địa bàn nghiên cứu 48

2.2 Nội dung nghiên cứu 48

2.2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực nghiên cứu, phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên 48

2.2.2 Đánh giá công tác BTGPMB dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên đợt 1 (Giai đoạn 2010 - 2011) 48

2.2.3 Ảnh hưởng của công tác BTGPMB đến đời sống người dân khu vực GPMB 48

2.2.4 Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác GPMB và đề xuất phương án giải quyết 48

2.3 Phương pháp nghiên cứu 48

2.3.1 Điều tra các số liệu thứ cấp 49

2.3.2 Điều tra các số liệu sơ cấp 48

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu (phường phan đình phùng - tp thái nguyên) 50

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 50

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng 54

3.1.3 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai 61

3.2 Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên đợt I (giai đoạn 2010 - 2011) 65

3.2.1 Tổng quan về dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng 65

3.2.2 Kết quả thực hiện công tác GPMB khu đô thị hồ Xương Rồng 69

3.2.3 Đánh giá việc thực hiện các qui định, chính sách của Nhà nước về

công tác bồi thường, GPMB 75

3.2.4 Đánh giá phương án thu hồi, bồi thường, GPMB của dự án 76

3.2.5 Đánh giá tiến độ thực hiện công tác GPMB của dự án 77

3.3 Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân trong khi thực hiện dự án 81

3.3.1 Đánh giá về chính sách hỗ trợ và công tác bố trí tái định cư 81

3.3.2 Chính sách hỗ trợ 82

3.3.3 Chính sách tái định cư 83

3.3.4 Đánh giá tình hình công việc của người dân sau tái định cư 84

3.3.5 Đánh giá công tác GPMB qua ý kiến người dân 85

3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB của thành phố và đề xuất phương án giải quyết 86

3.4.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB 86

3.4.2 Đề xuất phương án giải quyết và rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường GPMB 87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

TT-BTC : Thông tư Bộ tài chính

TTLT/BTC-BTNMT : Thông tư liên tịch/Bộ tài chính-Bộ tài nguyên môi trường QĐ-UBND : Quyết định - Uỷ ban nhân dân

TT-BTNMT : Thông tư - Bộ tài nguyên môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Phương án quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai đoạn

2011-2020 43

Bảng 3.1: Sự tăng trưởng các ngành kinh tế của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2009- 2010 54

Bảng 3.2: Tình hình dân số và lao động phường Phan Đình Phùng 56

Bảng 3.3 Kết quả điều tra về tình hình dân trí năm 2010 58

Bảng 3.4 Kết quả điều tra về mức thu nhập trong khu GPMB 59

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất phường Phan Đình Phùng Năm 2010 61

Bảng 3.6 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2006 - 2010 63

Bảng 3.7 Quy hoạch sử dụng đất của dự án 67

Bảng 3.8 Kết quả thực hiện về hình thức bồi thường GPMB 70

Bảng 3.9 Kết quả bồi thường các loại đất 71

Bảng 3.10: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp 72

Bảng 3.11 Kết quả bồi thường đất phi nông nghiệp 73

Bảng 3.12 Kinh phí bồi thường GPMB 74

Bảng 3.13 Tổng hợp các trường hợp đền bù GPMB trong khu đô thị 79

Bảng 3.14 Kết quả di chuyển các hộ trong khu vực đền bù GPMB khu đô thị Hồ Xương Rồng 80

Bảng 3.15 Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện GPMB 80

Bảng 3.16 Tổng hợp các trường hợp chậm bàn giao mặt bằng 81

Bảng 3.17 Chính sách hỗ trợ của Nhà nước 82

Bảng 3.18 Kết quả điều tra tái định cư 83

Bảng 3.19 Kết quả điều tra tình hình công việc của những người trong độ tuổi lao động của dự án 84

Bảng 3.20 Kết quả điều tra ý kiến người dân về công tác GPMB 85

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của thành

phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 46 Hình 3.1 Đồ thị so sánh mức tăng giảm số khẩu nông nghiệp và phi

nông nghiệp giai đoạn 2006-2010 57 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu chi phí bồi thường GPMB theo kế hoạch dự

án khu đô thị Hồ Xương Rồng 74 Hình 3.3: Biểu đồ kết quả thu hồi đất dự án khu đô thị Hồ Xương

Rồng 78

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia Đất đai được coi

là một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc biệt vì những tính chất của

nó như: cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cho các ngành ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn Do đó nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự thành công của các dự án Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện dự

án có hiệu quả Vì vậy đòi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành một cách toàn diện đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Trong những năm gần đây, thực hiện đường lối công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước do Đảng đề ra, đất nước ta đã có nhiều khởi sắc, bộ mặt nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đang vươn trên đà phát triển với những khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ, văn hoá các dự án liên doanh trong và ngoài nước, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình như: giao thông, thể thao, giải trí, đã và đang được đưa vào hoạt động trên diện tích hàng nghìn hecta

Để dự án đầu tư xây dựng các công trình có tính khả thi cao, xây dựng đúng tiến độ thi công thì công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là một vấn đề hết sức quan trọng, quyết định thời gian tiến hành thi công các công trình, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư Công tác này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng tới cơ sở, vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất

Công tác GPMB là một việc làm hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có liên quan đến tài sản rất có giá trị đó là đất đai Đất đai có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần Nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và thực tế qua nhiều dự án đã cho thấy công tác GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều khó khăn Khó khăn chủ yếu của công tác GPMB là việc xác định giá trị bồi thường Giá trị bồi thường thường thấp hơn so với thực tế Do vậy nó đã tác động rất lớn đến tâm lý người dân,

họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy là chưa thoả đáng Động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì họ không tự nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác bồi thường GPMB cũng là điều dễ hiểu

Cùng với sự phát triển của cả nước về kinh tế - xã hội, tỉnh Thái Nguyên trong thời gian qua đã có nhiều công trình, dự án được thực hiện nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của toàn tỉnh, toàn huyện nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần nhỏ vào sự nghiệp phát triển của cả nước Nhiều công trình, dự án đã hoàn thành đi vào hoạt động đem lại nhiều thành tựu

về kinh tế - xã hội cho tỉnh nhà Tuy nhiên có những dự án đã hoàn thành, các công trình đã đưa vào sử dụng, nhưng vẫn còn rất nhiều đơn thư khiếu nại Nguyên nhân chính có phải là mức bồi thường chưa thoả đáng hay ở một nguyên nhân chủ quan nào khác? Công tác bồi thường GPMB không chỉ là di dời dân ra khỏi khu vực giải toả mà phải có kế hoạch cụ thể trong công tác tái định cư và

hỗ trợ phát triển kinh tế, ổn định đời sống sau tái định cư

Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thấy được tầm quan trọng của công tác GPMB, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Sau đại học Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án: Khu đô thị Hồ Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên đợt 1 (giai đoạn 2010 - 2011)”

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá kết quả công tác giải phóng mặt bằng dự án: Khu đô thị Hồ Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên đợt 1 (giai đoạn 2010 - 2011)

Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng dự án: Khu đô thị Hồ Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên đợt 1 (Giai đoạn

2010 - 2011)

Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác giải phóng mặt bằng

1.3 Yêu cầu của đề tài

Tìm hiểu kỹ Luật Đất đai 2003, các Nghị định, Thông tư có liên quan đến công tác GPMB, hỗ trợ và tái định cư cho người dân sau khi GPMB Nắm chắc các quyết định, các văn bản khác có liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng của Nhà nước và của địa phương

Điều tra thu thập kết quả của việc giải phóng mặt bằng, từ đó phân tích

và nhận xét

Đề xuất phương án giải quyết trên cơ sở các văn bản pháp quy và những kinh nghiệm đã làm

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài

* Khái niệm

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các

dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội

* Ý nghĩa

Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ

sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng được phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng

Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự

án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh

là một nửa dự án” Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất

- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người

dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng

+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng Chẳng hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự

án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác

- Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối

đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác Giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác

Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định

* Cơ sở thực tiễn

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của khu vực các tỉnh miền núi phía bắc Trong công cuộc hội nhập thế giới, thành phố Thái Nguyên đã có nhiều bước phát triển vượt bậc Trong quá trình đổi mới

phát triển, thành phố đã có nhiều các dự án quy hoạch phát triển, mở rộng khu dân cư, khu đô thị Việc thực hiện các dự án trên đã có nhiều ảnh hưởng tới việc sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên Nhất là việc sử dụng đất nông nghiệp, đất ở Trên thực tế thành phố không có đủ quỹ đất trống để đáp ứng nhu cầu cho các dự án trên Để giải quyết vấn đề đó thành phố đã thu hồi một phần không nhỏ diện tích đất đang sử dụng và có phương

án đền bù

Dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng là dự án lớn, nằm tại vị trí trọng điểm của thành phố Dự án đã thu hồi một diện tích đất đang sử dụng của phường Phan Đình Phùng.Việc đền thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng đã thực hiện bước đầu, tuy nhiên vẫn còn gặp nhiều khó khăn

Đề tài nghiên cứu chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện Kết quả nghiên cứu đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá tại địa phương, nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nói riêng trên địa bàn thành phố; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân khi bị thu hồi đất đất

để thực hiện dự án trên địa bàn

1.2 Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Thu hồi đất [Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội.]

* Thu hồi đất:

Theo khoản 5 điều 4 Luật Đất đai năm 2003 qui định

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này

* Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất

- Theo Điều 44 Luật đất đai: cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là: + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp quy định dưới đây)

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất được quy định ở trên không được uỷ quyền cho cơ quan khác thực hiện việc thu hồi đất

1.2.2 Bồi thường, bồi thường quyền sử dụng đất [Nghị định số

69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ]

* Bồi thường:

Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

*Bồi thường quyền sử dụng đất:

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

* Nguyên tắc bồi thường

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất, trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định của Nhà nước

- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

* Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

+ Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại

+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

1.2.3 Hỗ trợ Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào.[Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ)

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;

- Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở;

- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư

Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở

mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1

và khoản 2 Điều này

* Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây:

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường

hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh

có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của

ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận

* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà

ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30%

- 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định

trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định này mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định này còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề

* Hỗ trợ khác

- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21 và 22 Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

1.2.4 Tái định cư

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí Tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

1.2.5 Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng

- Bước 1:

+ Tiếp nhận hồ sơ đủ từ phía chủ dự án

+ Tham mưu cho cấp có thẩm quyền văn bản chủ trương thu hồi đất + Cấp có thẩm quyền xem xét ký văn bản chủ trương thu hồi đất

- Bước 2:

+ Công bố công khai chủ trương thu hồi đất, phạm vi thu hồi đất và toàn

bộ chế độ chính sách về bồi thường hỗ trợ và tái định cư đến toàn thể các chủ

sử dụng đất trong khu vực quy hoạch dự án

+ Hình thức công khai: Xây dựng PaNô khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự án; Công khai trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức hội nghị công khai tại trụ sở UBND phường, xã có dự án đi qua

- Bước 3:

+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

+ Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai tài sản

cây cối hoa màu trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể

- Bước 4:

+ Lập phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Thẩm định phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư + Phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Bước 5:

+ Công khai phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt

+ Thống kê đất đai và hoàn thiện hồ sơ trình cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất

- Bước 6: Kê khai, thống kê chi tiết và xác định nguồn gốc đất đai tài sản

để lập phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Bước 7:

+ Lập phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Thẩm định phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Bước 8:

+ Công khai phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Chi trả tiền bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Nhận bàn giao đất từ chủ sử dụng đất

+ Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ đối với chủ sử dụng đất

+ Bàn giao đất cho chủ dự án

- Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất bồi thường

hỗ trợ và tái định cư (nếu có) (Chính phủ 2007)

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, giải phóng mặt bằng [Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ]

1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

* Tích cực:

Các văn bản, quy phạm pháp luật là tạo nên bộ khung pháp lý, qui định chặt chẽ về việc thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư Không chỉ đưa ra những qui định cụ thể về đối tượng, chủ thể, các trường hợp cũng như qui trình để thực hiện công tác trên

Bảo đảm quyền và nghĩa vụ của cơ quan thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như quyền lợi của đối tượng sử dụng đất có đất bị thu hồi được đền bù hỗ trợ

* Tồn tại

Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý

về quản lý đất đai của nơi có dự án Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như

đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn

Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế

độ, chính sách triển khai công tác GPMB Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB

Bốn là khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư Trong bối cảnh đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn

bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu

Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả phục

vụ cho công tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi

Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư

hạ tầng KCN trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách

là một thành viên trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải toả khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh khiếu nại về chính sách và giá đền bù giữa người được áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện chính sách mới

1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB

và ngược lại Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng trên cô sở nhu cầu sử dụng đất của từng ngành, từng thời điểm phù hợp với mục tiêu, chiến lược phát triển của địa phương Quy hoạch sử dụng đất bao gồm cả quy hoạch các dự án, các khu dân cư, khu tái định cư

- Có thể nói quy hoạch cũng là bản thiết kế cơ sở cho công tác GPMB Ngoài ra tiến độ của công tác GPMB phụ thuộc không nhỏ vào công tác quy hoạch Quy hoạch vạch ra những khu vực nhất định của dự án, địa điểm xây dựng án, các công trình công cộng bên ngoài dự án, các khu tái định cư chung mà một hoặc nhiều dự án có thể sử dụng theo quy định của địa phương Quy hoạch sử dụng đất sớm được phê duyệt và có hiệu lực là cơ sở để xây dựng các dự án khác

Quy hoạch có tính khả thi cao là điều kiện thuận lợi cho các dự án thực hiện Các lô đất trong khu quy hoạch dự án có căn cứ pháp lý đầy đủ hơn, giúp cho việc thu hồi và giải phóng mặt bằng dễ dàng hơn

- Quản lý quy hoạch chặt chẽ sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong việc đền bù giải phóng mặt bằng.Việc quản lý, thực hiện quy hoạch chặt chẽ sẽ góp phần không nhỏ trong việc đẩy nhanh công tác thu hồi giải phóng mặt bằng Các thông tin về phương án quy hoạch được công khai đúng lúc, kịp thời tới người dân sẽ giảm bớt những sai phạm trong việc sử dụng đất Đảm bảo đúng quyền lợi cho cả người sử dụng đất bị thu hồi và nhà đầu tư Thông tin đúng lúc giảm bớt gánh nặng về kinh phí đền bù cho nhà đầu tư Giảm tình trạng người dân thừa cơ để đầu tư vào đất không đúng quy định, hoặc tích trữ đất đai của các nhà bất động sản trong khu dự án nhằm tăng lợi ích khi đền bù

- Quy hoạch ảnh hưởng đến giá đền bù khi bồi thường giải phóng mặt bằng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất trong khu vực Vì vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng gián tiếp ảnh hưởng tới giá đền bù khi thu hồi GPMB

1.3.3 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về

sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất có ảnh hưởng rất lớn đến công tác đèn bù giải phóng mặt bằng Cơ sở pháp lý của thửa đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không

những cho ta biết đặc điểm thuộc tính của thửa đất mà còn cho ta biết các thông tin về chủ sử dụng, nguồn gốc sử dụng của thửa đất Các dự án thu hồi đất đã được cấp giấy chứng nhận sẽ rất thuận lợi trong xác định các thông tin thửa đất như diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng là những thông tin cơ bản nhất Ngược lại nếu dự án xây dựng trên khu đất mà các thửa đất chưa hoặc rất ít đã được cấp giấy chứng nhận thì việc tìm hiểu các thông tin sẽ mất nhiều thời gian, công sức, tiền của

Mặt khác, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là căn cứ cho

sự chính xác trong công tác thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng Từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể xác định được mục đích sử dụng của thửa đất Do vậy cả người sử dụng đất cũng như các chủ dự án không thể làm sai lệch nhằm tăng lợi ích về phía mình Ngoài ra các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường có giá đền bù cao hơn so với các thửa đất chưa được cấp giấy

1.3.4 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất

do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

Thị trường bất động sản ảnh hưởng tới giá đền bù trong công tác đền bù GPMB Nếu giá đền bù quá thấp so với giá trên thị trường bất động sản thì người sử dụng đất sẽ không chấp nhận thoả thuận Nếu giá cao hơn thì chủ dự

án sẽ bị lỗ Do vậy giá đền bù cần phải được xem xét, sao cho không chênh lệch thấp hơn quá nhiều so với giá trên thị trường Nhằm đem lại lợi ích một cách hài hoà cho cả chủ dự án cũng như người bị thu hồi đất

Thị trường bất động sản luôn luôn biến động, giá đất trong thị trường bất động sản cũng thay đổi theo nhiều chiều hướng khác nhau Có thể tăng lên cũng có thể giảm đi trong một khoảng thời gian ngắn Phương án đền bù được

xây dựng tại một thời điểm xác định Nên tình trạng giá trong phương án đền

bù chênh lệch lớn so với giá trên thị trường bất động sản Nguyên nhân là do chưa kịp thời cập nhật được những biến đổi trên thị trường Do vậy để có được giá đền bù hợp lý nhất cần phải nghiên cứu thị trường bất động sản trong khoảng thời gian dài, xác định giá trong khoảng thời gian ít biến động nhất để tìm ra khoảng giá hợp lý Do vậy khi xác định giá đền bù cần nghiên cứu kỹ thị trường bất động sản

1.3.6 Công tác đo vẽ thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Công tác đo vẽ bản đồ địa chính ảnh hưởng tới tốc độ của công tác GPMB Nếu dự án được xây dựng trên khu vực đã được đo vẽ bản đồ địa chính thì việc xây dựng bản đồ thu khu vực dự án sẽ thuận lợi hơn nhiều lần Với các dự án nhỏ có thể làm bản trích đo khu vực thu hồi GPMB của dự án Đối với các dự án có qui mô lớn, quan trọng thì bản đồ địa chính chính là cơ

sở để đối chiếu với kết quả đo đạc thực địa

Công tác đo vẽ bản đồ địa chính còn ảnh hưởng tới chi phí cho công tác GPMB của dự án Các dự án xây dựng trên khu vực chưa được đo vẽ bản đồ địa chính sẽ phải tốn nhiều chi phí về vật chất cũng như thời gian để xây dựng bản đồ khu vực dự án, bản đồ thu hồi đất Bởi vì phải xây dựng từ hệ thống lưới đo, đến các điểm đo chi tiết Với khu vực đã được xây dựng bản đồ địa chính thì sẽ cất giảm thời gian, thậm chí không cần đo vẽ trực tiếp

1.3.7 Trình độ, năng lực của cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Năng lực thực hiện chính sách và công tác tổ chức thực hiện bồi thường,

hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư Với đội ngũ cán bộ làm công tác chỉ đạo, hướng dẫn và cán bộ trực tiếp thực hiện áp dụng chính sách am hiểu và nắm chắc các quy định của chính sách, có đủ trình độ năng lực; với các tổ chức được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án được tổ chức và thực hiện công việc có tính chuyên môn hoá cao;

với sự chỉ đạo và phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị có chức năng nhiệm vụ liên quan đến việc thực hiện chính sách chuẩn xác, chặt chẽ và nhịp nhàng, thì việc triển khai thực hiện chính sách, việc áp dụng chính sách sẽ diễn ra thuận lợi, loại bỏ được những vướng mắc phát sinh không đáng có, đảm bảo cho quy trình thủ tục thực hiện đơn giản thuận tiện, hạn chế được những khúc mắc, khiếu kiện gây kéo dài thời gian hoàn thành việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng

1.3.8 Thủ tục hành chính

Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng trực tiếp đến việc triển khai, thực hiện dự án

1.4 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

1.4.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Nhà nước

 Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành quy định về chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế hiện hành đang được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật sau:

- Luật Đất đai đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 (Luật đất đai năm 2003);

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, với các quy định sửa đổi, bổ sung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi

đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, với các quy định sửa đổi, bổ sung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài Chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 126/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 10 năm 2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án xây dựng công trình giao thông trên địa bàn các đơn vị hành chính thuộc vùng khó khăn;

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm

2008 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một

số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

 Một số quy định cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

 Quy định về phạm vi áp dụng chính sách

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, được áp dụng đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,

khu kinh tế, thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A và các dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước

ngoài, có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 về thi hành Luật Đất đai)

 Quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Các tổ chức được giao đất, cho thuê đất của Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án thì có trách nhiệm ứng chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nếu được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn đầu tư của dự án, trường hợp được giao đất, cho thuê đất

có thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Riêng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

 Quy định về bồi thường đất bị thu hồi

Người đang sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật (đủ điều kiện được bồi thường

về đất) thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi do Uỷ ban nhân

dân cấp tỉnh quy định công bố theo quy định của Chính phủ đang có hiệu lực

áp dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

Quy định về bồi thường tài sản trên đất bị thu hồi

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu tài sản gắn liền với đất bị thu hồi mà đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật thì được bồi thường tài sản bị thiệt hại; còn những tài sản tại thời điểm tạo lập đã trái với mục đích

sử dụng đất được xác định hoặc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường Tài sản là nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng 100% giá trị xây dựng mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương; nhà, công trình xây dựng khác của các tổ chức được bồi thường bằng giá trị còn lại cộng với một khoản tiền hỗ trợ, nhưng mức tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới Riêng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân đang thuê sử dụng thuộc sở hữu Nhà nước, được bồi thường bằng việc bố trí cho thuê nhà ở tại nơi mới; trường hợp không có nhà

ở để bố trí tiếp tục cho thuê thì được hỗ trợ tiền bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê để tự lo chỗ ở mới

Đối với cây trồng hàng năm trên đất bị thu hồi, được bồi thường bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch cao nhất của cây trồng chính tại địa phương trong 3 năm liền kề trước năm bị thu hồi đất; cây trồng lâu năm thì được bồi thường bằng giá trị hiện có của vườn cây; các vật nuôi trong đất có mặt nước

mà chưa đến thời kỳ thu hoạch thì bồi thường theo mức thiệt hại thực tế do bị thu hồi đất phải thu hoạch sớm Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch hoặc giá trị hiện có của vườn cây, chi phí đầu tư, chăm sóc khi tính bồi thường cho các loại cây trồng, giá trị vật nuôi trong đất có mặt nước, được lấy theo giá bán sản phẩm, giá bán vườn cây và các mức chi phí trung bình trên thị trường ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất

 Quy định về các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất

Các hộ gia đình đang sử dụng đất, nhà ở trên đất khi bị thu hồi đất, được hỗ trợ chi phí di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho số lao động trong hộ gia đình đang ở độ tuổi

lao động và một số khoản hỗ trợ khác trong theo một số mức nhất định phù hợp với thực tế Đối với các tổ chức phải di chuyển cơ sở hoạt động thì được hỗ trợ chi phí thực tế để di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt cơ sở tại nơi mới

 Quy định về tái định cư cho người bị thu hồi đất

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được giao đất ở mới hoặc mua nhà ở để tái định cư; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc thực hiện các dự án xây dựng khu tái định cư để bảo đảm phục

vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở tại địa phương Việc bố trí tái định cư phải thông báo công khai cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư Diện tích giao đất ở tại nơi tái định cư, diện tích nhà bố trí tái định cư và giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù với thực tế tại địa phương

1.4.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương

 Một số văn bản của tỉnh Thái Nguyên liên quan tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Quyết định số 165/QĐ-UB ngày 26/ 6/ 1990 của UBND tỉnh Bắc Thái (nay là tỉnh Thái Nguyên) về việc ban hành quy định lộ giới cho tuyến đường trong thành phố Thái Nguyên

- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/ 9/ 2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03/ 12/ 2004 của Chính phủ; (UBND tỉnh Thái Nguyên 2005) [7]

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/ 4/ 2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; (UBND tỉnh Thái Nguyên 2008) [11]

- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/ 4/ 2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Đơn giá bồi thường cây cối và hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; (UBND tỉnh Thái Nguyên 2008) [10]

- Quyết định số 2550/ 2007/QĐ-UBND ngày 14/ 11/ 2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi Điều 21 của Quy định kèm theo Quyết định

số 2044/ 2005/QĐ-UBND ngày 30/ 9/ 2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên;

- Các Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 26/ 12/ 2007; Số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/ 12/ 2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 và năm 2009; (UBND tỉnh Thái Nguyên 2007, 2008) [8] [9]

- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/8/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định điều chỉnh cấp đổi GCN quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 9 năm 2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn,

ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 58/2008/QĐ-UBND ngày 31 tháng 10 năm 2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại quy định ban hành kem theo Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh về quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (UBND tỉnh Thái Nguyên 2008)

 Chính sách bồi thường GPMB của tỉnh Thái Nguyên

* Quy định về khu dân cư hình thành do lịch sử

Khu dân cư hình thành được lịch sử thừa nhận thì xác định theo ranh giới của thửa đất ở ngoài cùng của làng, bản, thôn, xóm, với điều kiện khu vực vùng cao phải có từ 05 hộ trở lên, khu vực miền núi phải có từ 10 hộ trở lên, khu vực trung du phải có từ 15 hộ trở lên, các thửa đất ở thuộc khu dân cư này liền kề nhau hoặc cách nhau hai thửa đất khác nhưng không quá 50m

* Về giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm thì được quy định như sau:

a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây

ra mà giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm bồi thường theo quy định của UBND tỉnh cao hơn tại thời điểm có quyết định thu hồi đất thì bồi thường theo giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm chi trả bồi thường; nếu giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá tại thời điểm có quyết định thu hồi đất thì bồi thường theo giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra mà giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm bồi thường theo quy định của UBND tỉnh thấp hơn tại thời điểm có quyết định thu hồi đất thì bồi thường theo giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm bồi thường; nếu giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm bồi thường cao hơn giá tại thời điểm có quyết định thu hồi đất thì bồi thường theo giá tài sản, vật kiến trúc tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

* Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

a) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 21 Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ) thì được hỗ trợ ổn định đời sống, mức hỗ trợ được quy định như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản: 8.000 đồng/m2;

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, bị phá dỡ nhà ở phải di chuyển chỗ

ở thì thời gian hỗ trợ là 84 tháng; quy định này áp dụng cho cả trường hợp hộ gia đình vừa phải di chuyển chỗ ở vừa bị thu hồi đất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không phải di chuyển chỗ ở, bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng:

+ Diện tích thu hồi dưới 30% thì thời gian hỗ trợ 36 tháng, nhưng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi tối thiểu phải từ 50m2

trở lên

+ Diện tích thu hồi từ 30% đến 50% thì thời gian hỗ trợ 48 tháng

+ Diện tích thu hồi từ trên 50% đến 70% thì thời gian hỗ trợ 60 tháng + Diện tích thu hồi trên 70% thì thời gian hỗ trợ 72 tháng

* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở

a) Hỗ trợ đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở và đất vườn, ao có nguồn gốc cùng thửa với đất ở: Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở hoặc có nguồn gốc cùng thửa đất ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở hoặc có nguồn gốc cùng thửa đất ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất

ở hoặc có nguồn gốc cùng thửa đất ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông nhưng không được công nhận là đất ở thì ngoài việc được bồi

thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 50% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ bằng 05 lần hạn mức giao đất

ở theo quy định tại Điều 4 Quyết định số: 1883/2005/ QĐ- UBND ngày 16/9/2005 của Uỷ ban nhân dân tỉnh, nhưng không vượt quá diện tích đất vườn, ao bị thu hồi; diện tích còn lại (nếu có) chuyển sang hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản 5 điều này

b) Hỗ trợ đất nông nghiệp thuộc địa giới hành chính phường: Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường không thuộc khoản 1 Điều này, thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi; diện tích được hỗ trợ bằng 1,5 lần hạn mức giao đất ở quy định tại Điều 4 Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/9/2005 của Uỷ ban nhân dân tỉnh, nhưng không vượt quá diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích còn lại (nếu có) chuyển sang hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản 5 điều này

c) Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn thuộc khu vực trung du; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư nhưng thuộc địa giới hành chính thị trấn hoặc xã trung du thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 30% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi; diện tích được hỗ trợ bằng 02 lần hạn mức giao đất ở quy định tại Điều 4 Quyết định số: 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/9/2005 của Uỷ ban nhân dân tỉnh, nhưng không vượt quá diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích còn lại (nếu có) chuyển sang hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản 5 điều này

d) Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp khu dân cư nông thôn thuộc khu vực miền núi; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư nhưng thuộc địa giới hành chính xã miền núi thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng

40% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi; diện tích được hỗ trợ bằng 03 lần hạn mức giao đất ở quy định tại Điều 4 Quyết định số: 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/9/2005 của Uỷ ban nhân dân tỉnh, nhưng không vượt quá diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích còn lại (nếu có) chuyển sang hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản 5 điều này

đ) Giá đất ở trung bình của khu vực có đất bị thu hồi theo quy định điểm b, điểm c, điểm d, khoản này do Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt cho từng dự án e) Mức hỗ trợ quy định tại điểm a, điểm b, điểm c, điểm d khoản này không thấp hơn mức hỗ trợ quy định tại điểm a, khoản 5 điều này Nếu thấp hơn thì áp dụng mức hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản 5 điều này

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

a) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (không tính diện tích đất nông nghiệp đã được hỗ trợ theo quy định tại khoản 4 điều này), mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền theo quy định, còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm Mức hỗ trợ bằng tiền là 2,5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai, Điều 69 Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ

b) Người trong độ tuổi lao động thuộc hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ theo quy định tại điểm a, khoản này, có nhu cầu được học nghề thì được miễn học phí đào tạo nghề cho 01 khoá học, theo quy định của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội

* Hỗ trợ di chuyển

a) Hỗ trợ di chuyển chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân: Là khoản hỗ trợ cho những hộ khi thực hiện giải phóng mặt bằng phải phá dỡ nhà, công trình để di chuyển chỗ ở Thời gian phải di chuyển chỗ ở tối đa là 6 tháng, kể từ ngày

thông báo giao đất tái định cư hoặc thông báo nhận tiền hỗ trợ để tự tìm nơi tái định cư, cụ thể như sau:

- Di chuyển chỗ ở trong phạm vi huyện, thành phố, thị xã, mức hỗ trợ: 2 triệu đồng/hộ;

- Di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, mức hỗ trợ: 3 triệu đồng/hộ;

- Di chuyển chỗ ở ra ngoài tỉnh, mức hỗ trợ: 5 triệu đồng/hộ

b) Hỗ trợ thuê nhà, thuê địa điểm sản xuất kinh doanh, làm việc

Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện di chuyển sớm hơn 6 tháng kể từ ngày thông báo giao đất ở tái định cư hoặc thông báo giao đất để di chuyển địa điểm làm việc, hoạt động sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ thuê nhà, thuê địa điểm làm việc, sản xuất kinh doanh như sau:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân mức hỗ trợ là: 250.000đồng/khẩu/tháng

- Đối với tổ chức thì tính theo mét vuông sàn nhà bị phá dỡ; mức hỗ trợ là: 15.000đồng/m2

/tháng

* Hỗ trợ tái định cư

Các hộ tự nguyện không vào khu tái định cư đã bố trí, không có đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch để chuyển mục đích sang đất ở, thì chủ dự án thực hiện hỗ trợ bằng tiền để các hộ tự tìm nơi ở mới

Mức hỗ trợ được tính bằng 10% giá trị đất ở và đất nông nghiệp cùng thửa bị thu hồi được bồi thường nhưng tối thiểu không thấp hơn

25 triệu đồng

* Điều kiện được bố trí đất tái định cư

Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (từ 02 cặp vợ chồng trở lên) cùng chung sống thì bố trí tái định cư như sau:

a) Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng diện tích một

ô (suất) đất ở tái định cư thì chỉ được bố trí một ô (suất) đất ở tái định cư