Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, mỗi bất động sản lại có đặc điểm và giá trị riêng của nó, không được bày bán và thông tin ph

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐAỊ HỌC NÔNG LÂM

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta, cùng với việc hình thành đồng bộ các thể chế kinh tế thị trường thì sự ra đời của nhiều loại thị trường mới như: thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường tài chính,… Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần vào thị trường hóa một bộ phận tài sản khổng lồ của đất nước, huy động chúng cho các mục tiêu hoạt động kinh tế - xã hội Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản đã từng bước tiến bộ, hệ thống quản lý được tăng cường và từng bước phân cấp cho các địa phương Khung pháp lý điều tiết các hoạt động giao dịch bất động sản dần được nghiên cứu và hình thành

Trong thời gian qua, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài khi đất đai (quyền sử dụng đất) với tư cách là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài được huy động có hiệu quả Tuy nhiên tình hình thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua còn bộc lộ nhiều khuyết điểm và diễn biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo,… gây nên những cơn “sốt nóng”, “sốt lạnh” bất thường, ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực khác

Thực trạng nêu trên, đặt ra hàng loạt vấn đề lớn và cấp bách cần giải quyết, để Việt Nam có thể tạo lập được một thị trường bất động sản phát triển mạnh, góp phần làm đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực

để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những hoạt động thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh, nó đóng vai trò như là “dầu nhớt” có nhiệm vụ “bôi trơn” cho bộ máy thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả Vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là không thể thiếu và được coi là một nghề có tính chuyên nghiệp cao Đa số các giao dịch liên quan đến thị trường bất động sản thành công là do vai trò đóng góp của những trung tâm môi giới bất động sản

Thành phố Hạ Long là thành phố trẻ được thành lập năm 1993 nhưng

đã có những bước phát triển đáng kể về mọi mặt: Kinh tế, văn hóa, xã hội… thị trường bất động sản thành phố được hình thành và phát triển sôi động, mục tiêu đề ra là xây dựng thành phố Hạ Long theo hướng công nghiệp, du lịch và dịch vụ theo hướng hiện đại Với vị trí địa lý thuận lợi là thành phố trung tâm của tỉnh Quảng Ninh trong những năm vừa qua thành phố đã chú trọng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, quy hoạch, mở rộng nhiều khu đô thị mới… điều đó đã tác động mạnh mẽ đến mọi sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng Để tìm hiểu thực trạng tình hình giao dịch bất động sản, vai trò của các trung tâm hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất động sản, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động này và tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố

Hạ Long một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, đảm bảo đúng pháp luật, tôi

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại

thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản

tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản

- Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp một số số liệu, tài liệu liên quan đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ, chính xác, khách quan, trung thực

- Khái quát được tình hình hoạt động môi giới và bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Tổng hợp, đánh giá khách quan các loại hình môi giới giao dịch bất động sản đối với thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu từ đó đề xuất các giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long

4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

4.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị

trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này

4.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động một số trung tâm môi giới giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, để từ đó có những giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của trung tâm môi giới giao dịch bất động sản

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào

đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó Thị trường đất đai cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên biến động Vì đất đai là tài sản, hàng hóa đặc biệt, nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, họ thường phải tự chủ động đi tìm kiếm hoặc thông qua một số mối quan hệ giới thiệu các bất động sản cần bán và thông thường họ không có nhiều thông tin chính xác liên quan đến bất động sản họ đang tìm kiếm, người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai và thông thường việc này chiếm khá nhiều thời gian, việc định giá bất động sản muốn bán thường là do thỏa thuận giữa 2 bên và việc này đôi khi thiệt hại cho người mua hoặc người bán vì bị chi phối bởi các yếu tố khách quan khác Để khắc phục những điều này, một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua - người bán đó chính là những người hoạt động môi giới bất động sản

Theo quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị, đến năm 2015 tỷ lệ

đô thị hoá của nước ta đạt khoảng 38%, cả nước sẽ có khoảng trên 870 đô thị các loại, tăng khoảng 125 đô thị so với hiện nay Tốc độ đô thị hóa nước ta sẽ ngày càng tăng, cơ cấu dân số sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn ra thành thị, dân số sẽ có xu hướng tập trung đông ở các thành phố lớn, các khu

đô thị sẽ ngày càng được hình thành nhiều hơn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân kéo theo đó là các giao dịch về bất động sản diễn ra mạnh mẽ,

đi liền với nó là các hoạt động dịch vụ về bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, mỗi bất động sản lại có đặc điểm và giá trị riêng của nó, không được bày bán và thông tin phổ biến, người mua và bán thường ít kinh nghiệm trong giao dịch, hơn nữa bất động sản được nhà nước quản lý chặt chẽ bằng rất nhiều các văn bản luật phức tạp, khi thực hiện giao dịch cả người mua và người bán phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với Nhà nước, thông thường người dân không nắm được đầy đủ và chính xác các quy định này

Do đó khi thực hiện các giao dịch về bất động sản cần phải có các chuyên gia môi giới, tư vấn vì họ là những người được đào tạo đầy đủ chuyên môn nghiệp vụ liên quan đến thị trường bất động sản, hiểu biết đầy đủ về pháp luật, nắm nhiều nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, là cầu nối giúp cho thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, các giao dịch bất động sản được diễn ra nhanh hơn, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch được đảm bảo và phù hợp quy định của pháp luật

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị

và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan

Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản Chính vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng pháp luật thì chúng ta cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này

Kể từ khi luật Kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực đã quy định cụ thể về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản

có liên quan đến kinh doanh bất động sản nghề môi giới bất động sản tuy còn mới mẻ nhưng đã được công nhận là một nghề và thực tế nhân viên tư vấn muốn hoạt động được bắt buộc phải trang bị cho mình những kiến thức cơ bản về pháp luật, xây dựng, đất đai… và phải đáp ứng các yêu cầu do đơn vị hành nghề môi giới bất động sản đề ra như kỹ năng giao tiếp, văn hóa ứng xử, cách thức tư vấn… Để trở thành nhân viên tư vấn chuyên nghiệp, người hoạt động môi giới phải có kỹ năng làm việc, kỹ năng quản lý và kỹ năng giao tiếp với khách hàng

Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực, không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của Nhà nước là thị

trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là

"thực" hay là giá "ảo" Vì thế khi mà thị trường "lạnh" số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản.Đồng thời

do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy

ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm

và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các

cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường

sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch

sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn

thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước

Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu

sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật

1.1.3 Cơ sở pháp lí của đề tài

Đề tài dựa trên cơ sở pháp lý là các văn bản quy phạm pháp luật sau:

- Luật Đất đai năm 2003

- Luật Xây dựng năm 2003

- Luật Nhà ở năm 2005

- Bộ luật Dân sự năm 2005

- Luật Doanh nghiệp năm 2005

- Luật Đầu tư năm 2005

- Luật Thương mại năm 2005

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 153/2007 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8 tháng 5 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản 2006;

- Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản;

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (và dự thảo Luật sửa đổi Điều 126 Luật nhà ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài);

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng kí kinh doanh;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 1 năm 2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2005

- Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh

- Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Thương mại, hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện

- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giai dịch bất động sản

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

1.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản

1.2.1.1 Bất động sản

Bất động sản bao gồm: “Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174,

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam) [31]

1.2.1.2 Thị trường

Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hành tiềm năng cùng một số yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó

1.2.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho thuê, thế chấp BĐS Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản [29]

1.2.1.4 Môi giới

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên [31]

1.2.1.5 Môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của các hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản [29]

1.2.1.6 Dịch vụ

Dịch vụ, trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như hành hóa nhưng là phi vật chất Dịch vụ có các đặc tính sau:

- Tính đồng thời: sản phẩm và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời;

- Tính không thể tách rời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách rời Thiếu mặt này thì không có mặt kia;

- Tính chất không đồng nhất: không có chất lượng đồng nhất;

- Vô hình: không có hình hài rõ rệt, không thể thấy trước khi tiêu dùng;

- Không lưu trữ được: không lập kho để lưu trữ như hàng hóa được; Toàn thể những người cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực thứ ba của nền kinh tế Có nhiều ngành dịch vụ:

- Thương mại Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán, môi giới bất động sản;

- Cung cấp điện, nước, xây dựng

- Y tế, Giáo dục, Du lịch, Khách sạn, cho thuê nhà

- Thông tin, bưu chính, internet, giao thông, vận tải

- Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ…)

- Thể thao, giải trí…[29]

1.2.1.7 Hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản

và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

- Kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu

tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, cho thuê, mua bán bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

- Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản : Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản

- Thù lao môi giới bất động sản: Tổ chức, các nhân môi giới bất động sản được hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá cả của giao dịch được môi giới

- Hoa hồng môi giới bất động sản: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo

tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

- Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản

- Nhà môi giới bất động sản: Là người làm trung gian để cho hai bên (bên mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BDS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong quan hệ giao dịch BDS [29]

1.2.2 Một số quy định về kinh doanh bất động sản

1.2.2.1.Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch

1.2.2.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

2 Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này được đưa vào kinh doanh

1.2.2.3 Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua

sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

2 Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

c) Không có tranh chấp;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

3 Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ

1.2.2.4 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải

có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch

vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng

ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản) [29]

1.2.2.5 Công khai thông tin về bất động sản đưa và kinh doanh

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

- Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng

- Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

+ Loại bất động sản;

+ Vị trí bất động sản;

+ Thông tin về quy hoạch có liên quan về bất động sản;

+ Quy mô, diện tích của bất động sản;

+ Đặc điểm, tích chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; + Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội

có liên quan đến bất động sản;

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có) + Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;

+ Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;

+ Các thông tin khác (Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản)

1.2.2.6 Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật

và chuyên môn về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản

và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện theo quy định

- Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao

dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản (Điều 11, Nghị định số 153/2007/NĐ - CP) [21]

1.2.2.7 Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản

và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện sau:

- Có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác;

- Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung

do Bộ Xây dựng ban hành;

- Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản (Điều 12, Nghị định số 153/2007/NĐ - CP) [21]

1.2.2.8 Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản

Cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở địa phương, cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có trách nhiệm:

+ Quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản tại địa phương theo quy định của pháp luật

+ Kiểm tra, thanh tra và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;

+ Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất (theo yêu cầu) tổng hợp, báo cáo Bộ Xây dựng tình hình cấp, thu hồi chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản tại địa phương

- Người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản do nước ngoài cấp còn giá trị thì được công nhận

và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam Chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoắc chứng thực theo quy định của

pháp luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản địa phương nơi hành nghề để theo dõi, quản lý (Điều 19, Nghị định

số 153/2007/NĐ - CP) [21]

1.2.2.9 Chứng chỉ môi giới bất động sản

1 Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;

c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

2 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm:

a) Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

b) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản

3 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

4 Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản

1.2.2.10 Thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản

- Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá bất động sản có trách nhiệm thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau:

+ Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;

+ Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;

+ Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;

+ Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;

+ Người được cấp chứng chỉ vi phạm nguyên tắc hành nghề quy định tại Điều 44, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;

+ Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật

- Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ (Điều 20, Nghị định số 153/2007/ND - CP) [21]

1.2.2.11 Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản

- Người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản nộp đơn tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống (thường trú hoặc tạm trú dài hạn)

- Trước khi cấp chứng chỉ môi giới định giá bất động sản, Sở Xây dựng phải thẩm định hồ sơ xin cấp chứng chỉ, nội dung thẩm định gồm:

+ Xem xét về điều kiện của cá nhân xin cấp chứng chỉ

+ Xem xét về nội dung của hồ sơ đăng ký

+ Kết quả thẩm định phải lập thành văn bản

- Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách nhứng người được cấp chứng chỉ; tổ chức in ấn, phát hành và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng

cá nhân theo mẫu hướng dẫn tại phụ lục 4 và 5 ban hành kèm theo Quyết định 29/2007/QĐ - BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

- Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ và tổng hợp danh sách cá nhân được cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá Định kỳ hàng năm (hoặc đột xuất theo yêu cầu), Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo kết quả cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá về Bộ Xây dựng để tổng hợp danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới, định giá trên toàn quốc và

đăng trên trang Web của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Thông tư số 13/2008/TT - BXD)

1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

1 Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản

2 Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

3 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

1.2.4 Nội dung môi giới bất động sản

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản [22]

Hoàn tất công việc theo đúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp được những người cùng nghề nghiệp chấp nhận trên cùng một thị trường

Phải tự mình hoàn thành công việc, dù có sự trợ giúp của chuyên viên bán hàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm

Phải trung thực, muốn nhận sự uỷ thác song cũng phải nói rõ cho hai bên mua và bán biết rõ việc này

Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận được từ khách hàng Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hưởng đến sự xét đoán của khách hàng [29]

1.2.5 Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản

Trong thị trường bất động sản, hoạt động môi giới có 4 vai trò chính:

- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản

Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân

Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; điều tiết thị trường bất động sản bằng các công cụ: tài chính, ngân hàng; thực hiện chính sách công; thực hiện dịch vụ công

1.2.6.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1.2.6.2.1 Tổ chức, cá nhân trong nước

- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

đ) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng

để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Dịch vụ môi giới bất động sản;

1.2.6.2.2 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm

vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

1.2.6.3 Các tổ chức khác

Tổ chức xã hội, tổ chức hữu quan

1.2.7 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

1.2.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản:

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng

- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản

- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản

- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

1.2.7.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký

- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

1.2.8 Chứng chỉ môi giới bất động sản

1.2.8.1 Điều kiện

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;

c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

1.2.8.2 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

a) Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

b) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản

3 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản

1.2.9 Hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1 Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;

2 Đối tượng và nội dung môi giới;

3 Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;

4 Thời hạn thực hiện môi giới;

5 Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

6 Phương thức, thời hạn thanh toán;

7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8 Giải quyết tranh chấp;

9 Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định 1.3 SƠ LƯỢC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM

1.3.1 Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản trên thế giới

1.3.1.1 Hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ

Dân số Mỹ có 290 triệu người Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình

và có tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70% Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 40% thu nhập cho nhà ở Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 100.000 USD / Căn hộ

20-Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương mại Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai,

quản lý và định giá BĐS 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân

Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư 59% được đền bù với 1

tỷ lệ hoa hồng được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp Phần còn lại 10% được coi là lương và/hoặc 1 thoả thuận chia lãi 20% sử dụng 1 cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử và 50% có 1 trang web cá nhân

Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ) Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện

Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service) MLS nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc

Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc Cũng vậy, tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại

lý Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua (tiền mặt và/hoặc văn

tự cầm cố) Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị trường BĐS và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là 1 phần thiết yếu của giao dịch Đó là kiến thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành công

Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả Có 3 thành

tố chủ yếu Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin; Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS Thứ 3, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới

1.3.1.2 Hoạt động môi giới bất động sản ở Singapore

Học hỏi kinh nghiệm từ Mỹ, năm 1982 Singapore đã ban hành mọt khung đào tạo nghề môi giới một cách bài bản do ERA Singapore chịu trách

nhiệm và được chính phủ chấp thuận

Cơ quan đất đai Singapore (IRAS) sẽ chịu trách nhiệm cấp bằng cho đai lý môi giới sau khi họ hoàn tất khóa đào tạo của ERA Tuy nhiên để được cấp bằng này, các chủ doanh nghiệp cần phải trải qua một kỳ thi chung cho các đại lý BĐS

Và để tham dự cuộc thi này, chủ môi giới cần phải đạt những tiêu chuẩn nhất định

1.3.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản ở liên minh Châu Âu (EU)

Ở Châu Âu một tổ chức tiêu biểu đó là Liên đoàn bất động sản Châu

Âu - CEI Mục tiêu của CEI là điều phối những nguyên tắc của việc cấp phép hành nghề môi giới BĐS toàn Châu Âu

Tại các nước EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo thống kê năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi giới (trong đó có khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp, 50.000 người hành nghề tự do) EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người sẽ có 1 nhà môi giới Ước tính nhà môi giới tham gia khoảng 30 - 60% các thương vụ

có liên quan đến BĐS, chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp

1.3.1.4 Hoạt động môi giới bất động sản ở vương quốc Anh

Tại Anh, không được phép thành lập văn phòng môi giới nếu không phải là thành viên của 2 tổ chức: National Asociation of Estate Agent (NAEA) hay Royal Institution of Charterred Surveyors (RICS)

1.3.1.5 Hoạt động môi giới bất động sản ở Cộng hoà liên bang Đức

Tại Đức, nghề môi giới BĐS đã có từ lâu đời, được pháp luật bảo hộ (ghi rõ trong Hiến pháp Phổ năm 1990); tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do

và hiệp hội; để trở thành thành viên của hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; Ước tính ở CHLB Đức các thương vụ giao dịch BĐS được thực hiện thông qua môi giới có tổ chức khoảng 50%; môi giới tự do khoảng 20% và không qua môi giới khoảng 20%

1.3.1.6 Hoạt động môi giới bất động sản ở Cộng hoà Séc

Hiệp hội môi giới được thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN); Hiệp hội có văn phòng Trung tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng; Hội đồng Trung tâm chịu trách nhiệm về kế hoạch và chương trình hoạt động của Hiệp hội Hiệp hội có Ban đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề được Bộ giáo dục Cộng hoà Séc công nhận Ước tính ở Cộng hoà Séc các thương vụ giao dịch BĐS được thực hiện thông qua môi giới không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do là 40%; không qua môi giới là 30%

1.3.1.7 Hoạt động môi giới bất động sản ở Trung Quốc

Hiệp hội sản nghiệp nhà đất Trung Quốc được thành lập tại Bắc Kinh ngày 20/8/1985, do các đơn vị xí nghiệp và các ngành tham gia vào nghiệp vụ khai thác và kinh doanh tổng hợp tài sản nhà đất tự nguyện tổ chức dựa vào

sự bảo hộ của Bộ Bảo hộ môi trường xây dựng thành phố, nông thôn Nhiệm

vụ công tác gồm:

1 Tổ chức cho hội viên nghiên cứu, thảo luận về phương hướng, lý luận và phương châm chính sách phát triển tài sản nhà đất XHCN, điều tra thu thập chỉnh lý tất cả các tài liệu liên quan đến ngành nghề Nêu kiến nghị với ngành quản lý của Chính phủ về chính sách kinh tế, kỹ thuật phát triển của ngành mình và quy hoạch chế định ngành nghề

2 Điều hoà hợp tác kinh doanh và hợp tác kỹ thuật trọng yếu giữa các xí nghiệp ngành mình với xí nghiệp ngành khác, giải quyết những vấn đề phát sinh trong cạnh tranh Tạo lập môi trường thống nhất trong kinh doanh đối ngoại

3 Khai triển phục vụ điều tra, cung cấp thông tin kinh tế kỹ thuật trong và ngoài nước, tin tức thị trường, tổ chức trao đổi kỹ thuật và kinh nghiệm; phán đoán và chỉ đạo đối với quản lý kinh doanh xí nghiệp, phát hành báo ngành

4 Bồi dưỡng nhân tài cho xí nghiệp

5 Tiến hành hoạt động giao lưu quốc tế

đã xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BĐS tại các thành phố mang tên sở giao dịch, trung tâm, thị trường giao dịch Đến 7/1979 được gọi thống nhất là sở giao dịch BĐS và yêu cầu mọi giao dịch về BĐS phải được tiến hành tại đây

Từ đó đến nay và trong tương lai sẽ còn rất nhiều các loại hình môi giới hình thành và đi vào hoạt động Trước sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường như hiện nay liệu các loại hình này có thể đứng vững và phát triển mạnh được hay

không điều đó còn phụ thuộc vào khả năng cạnh tranh của họ và tài năng lãnh đạo của người đứng đầu nữa [24]

1.3.2 Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

1.3.2.1 Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản trong cả nước

Từ khi đất nước hoàn toàn thống nhất cho đến khi đất nước bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nước ta không có thị trường bất động sản nên không có vấn đề uỷ thác môi giới tiêu thụ Từ khi đổi mới một thị trường ngầm được hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề cò đất, cò nhà chưa được coi trọng lắm vì cho rằng họ kiếm ăn bằng nước bọt, đầy mưu mẹo để kiếm chác cả hai bên mua và bán Đến nay các cò này đã dần dần trưng biển “Trung tâm giới thiệu nhà, đất” và đăng và dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng Tuy vậy, hoạt động của họ chưa được pháp luật thừa nhận

Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động dịch

vụ định giá bất động sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin và môi giới bất động sản, dịch vụ mở sàn giao dịch bất động sản Hiện nay, mới chỉ có một số sàn giao dịch bất động sản hình thành tự phát do nhu cầu hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp với quy mô nhỏ, trực thuộc các doanh nghiệp tư nhân, chưa hoàn chỉnh về cơ cấu, chưa có sự tham gia của các tổ chức dịch vụ công như: Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân thuộc công ty bất động sản Hoàng Quân - Thành phố Hồ Chí Minh; Trung tâm giao dịch địa ốc ACB thuộc ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - Hà Nội; Sàn giao dịch bất động sản Công

ty Âu Lạc - Tuần Châu - Quảng Ninh Các văn phòng môi giới nhà đất hình thành tư phát, hoạt động không chuyên nghiệp, hiện nay chủ yếu là môi giới giữa người mua và người bán; chưa cung cấp được những thông tin cần thiết, chính xác về bất động sản

Dịch vụ tín dụng trong thời gian qua đã có những bước chuyển thông thoáng hơn với quy định tăng số tiền vay bằng tín chấp của hộ nông dân, cho phép các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Phần lớn các

tổ chức hoạt động dịch vụ được thành lập 1 cách tự phát, thiếu sự quản lý và hướng dẫn của nhà nước; việc thành lập các trung tâm dịch vụ công mới chỉ ở bước thử nghiệm Hoạt động của các trung tâm này chủ yếu là mày mò, tự tìm lối đi Chưa có sự phối hợp với các phòng, ban của cơ quan nhà nước, không những thế trong nhiều hoạt động còn bị các cơ quan này gây khó dễ Chưa phân định rõ hoạt động dịch vụ công với hoạt động quản lý nhà nước

Hiện nay, việc quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó

có dịch vụ môi giới bất động sản đang được triển khai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Việt Nam đã phải trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, với bao thăng trầm trọng các chế độ nhà nước Chính vì vậy mà đất đai cũng phải biến động không ngừng Dưới thời kỳ vua tôi, phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, quan lại và các địa chủ, những tầng lớp dân chúng chưa được sở hữu đất đai, chính vì vậy thị trường bất động sản chưa phát triển mạnh Do vậy khi nghiên cứu tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam chúng ta chỉ nghiên cứu trong giai đoạn khi đất nước thống nhất, đất đai được chia đều cho người dân

 Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến năm 1980

Trong giai đoạn này, đất đai, BĐS ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu của cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nước và hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh

ở Miền Bắc, đất đai, BĐS được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn… vẫn diễn ra nhưng không phổ biến Các hình thức, thủ tục… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng Các bên

tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và tự thoả thuận giá cả Trong giai đoạn này, mặc dù chưa có văn bản pháp luật về BĐS, nhưng nhà nước đã thừa nhận và làm thủ tục cho các bên quan hệ mua bán, thuê mướn BĐS và thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất Chính vì lẽ đó, trong giai đoạn này chưa có sự xuất hiện của các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS

 Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003

Từ sau khi pháp lệnh Nhà ở và nhất là sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường BĐS ở nước ta đã được hình thành và từng bước phát triển Tuy nhiên thị trường không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng Thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra nhiều cơn sốt và nhiều lúc lại đóng băng Những biến động phức tạp trên thị trường BĐS không những chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của nền kinh tế - xã hội, mà còn nổi lên như một thách thức lớn đối với cơ quan quản lý nhà nước

Trong giai đoạn này, Việt Nam trải qua hai lần sốt đất, lần thứ nhất vào những năm 1992 - 1994, quy mô vừa phải tập trung vào một số người có khả năng thanh toán, không lấy mục tiêu buôn bán BĐS kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm được nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác Tiếp theo đó là vào những năm 2000 - 2001 với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi kí kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đó là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch 2001 - 2010, tương lai đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch, tạo ra làn sóng đầu cơ trên thị trường nhà đất

Ở các đô thị lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 4/2001 đến tháng 4/2002 giá nhà đất tăng một cách đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trường hợp người mua không

cần mặc cả, không quan tâm đến tính hợp lệ của BDS Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần, giá mua trên thị trường bình quân tăng từ 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh BĐS trong dân cư được thực hiện theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không làm nghĩa vụ với nhà nước Một thị trường BĐS

“ngầm” được hình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà” đến nay các “cò” đã dần dần trương biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà hoặc tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng 1-2% giá trị mảnh đất hoặc ngôi nhà đó

Theo giới kinh doanh nhà đất, “cò nhà đất” được chia thành nhiều đẳng cấp Cao nhất là các công ty có chức năng kinh doanh BĐS Hoạt động của các công ty này khá chuyên nghiệp với những thông tin đáng tin cậy Tiếp đến là các văn phòng môi giới nhà đất mọc nhan nhản khắp ngõ xóm, làng quê, khu quy hoạch Hạng bét là các dạng “cò” đơn lẻ, nhân viên kiêm luôn giám đốc, cơ động khắp mọi hang cùng ngõ hẻm

Tại các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan

và rất lộn xộn, phần lớn họ không đăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước Hoạt động của lực lượng này là một nhân tố góp phần tạo ra các yếu tố tâm lý đẩy giá nhà đất lên theo các cơn sốt và góp phần không nhỏ trong việc kích thích hoạt động đầu cơ BĐS Trong điều kiện hiện nay, “cò nhà đất” càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng BĐS không được công bố đầy đủ và công khai

 Giai đoạn từ sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế

giới WTO cho đến nay

Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất

là sau khi Việt Nam gia nhập WTO Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt

Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000ha hiện nay lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 Dân số

đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2

nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020

Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn Vì vậy, dịch vụ môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội để phát triển

Tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS thì: "Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có

ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản"

Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v…, cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao Ta có thể dễ

dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet Kế tiếp, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể Chỉ cần một căn phòng 3-4m2,

vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của họ Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào

Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ

tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán Họ có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án được qui hoạch, một khi người mua

có nhu cầu, họ sẽ cung cấp những thông tin ấy, và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở hữu Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là trong số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn vị “làm ăn” theo đúng nghĩa của nó Theo thống kê chưa đầy đủ, “cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống

kê được” Vấn đề bất cập hiện nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo và tư vấn kiến thức

Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ Do

đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của chính phủ

Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết Trong điều kiện quỹ đất của Nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của từng bất động sản lại không được công bố đầy đủ và công khai Mà những thông tin này, do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất "khai thác triệt để" để kiếm lời Không ít người đã bị thiệt hại đáng kể vì đầu tư hết vốn liếng, tài sản mua nhà, mua các công trình xây dựng mà không mảy may biết rằng chúng đang ở trong diện qui hoạch

Tiếp theo cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản

là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán Đặc biệt là ở các dự án nhà chung cư

và khu công nghiệp Với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi mới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép Tuy nhiên các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản

Trong giai đoạn này thị trường BĐS có vẻ chững lại, sự sôi động cũng đến hồi kết thúc do giá thì cao, cung đã vượt cầu và luật pháp chặt chẽ hơn, kẽ

hở ít đi, tính công khai minh bạch tăng lên,… làm giảm bớt cho các giao dịch ngầm Hầu hết các công ty, trung tâm mua bán nhà đất mở ra để đấy, có quá ít khách hàng đến giao dịch và lượng giao dịch thành công chủ yếu chỉ đếm trên đầu ngón tay Chính vì thế, để duy trì hoạt động của mình các tổ chức môi giới chuyển dần sang kinh doanh lĩnh vực khác Đó cũng là một nguyên nhân khiến “diện mạo” thị trường BĐS èo ợt, gây nên tâm lý nghi ngại cho khách hàng

Thực tế cho thấy hoạt động môi giới giao dịch BĐS ở Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều khó khăn lớn, chỉ có những nhà môi giới có tính chuyên nghiệp, có trình độ cao, hiểu được tác dụng thực sự của chính sách lên thị trường và tạo được sự tin cậy lớn cho khách hàng trong hoạt động của mình thì mới có khả năng thành công trong giao dịch

Tuy nhiên trong giai đoạn này dư âm của những cơn sốt đất tại các thành phố lớn đã lan toả đến các đô thị vừa và nhỏ, thị trường “đóng băng” đối với các BĐS có giá trị lớn nhưng vẫn diễn ra bình thường ở lĩnh vực BĐS

Cũng theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, dù số lượng sàn phát triển khá nhanh, song nhìn chung lượng giao dịch bất động sản qua sàn trong thời gian qua vẫn đạt thấp, tập trung chủ yếu tại Tp.HCM Ngoài ra cả nước hiện nay có hàng trăm công ty hoạt động kinh doanh bất động sản, phần lớn trong số này kinh doanh các sản phẩm bất động sản là các dự án do công

ty đầu tư, ngoài ra có hàng nghìn văn phòng môi giới nhà đất và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản đơn lẻ không kiểm soát được

Tính đến nay cả nước đã có 80 cơ sở đào tạo được Bộ Xây dựng công nhận đủ điều kiện hoạt động đào tạo môi giới, định giá bất động sản và quản

lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

* Công ty môi giới bất động sản

- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình công ty nhỏ, có đăng ký kinh doanh,

có bộ máy, trụ sở đặt ở những vị trí thuận lợi cho việc giao dịch, kinh doanh

và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật

- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: công ty có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, các nhân viên môi giới, tư vấn, phát triển thị trường, số lượng tuỳ thuộc công việc, trình độ Giám đốc có trình độ đại học, cao đẳng, các nhân viên có trình

độ từ tốt nghiệp Trung học phổ thông trở lên

- Phạm vi hoạt động: tuỳ quy mô của công ty: các công ty nhỏ trong phạm vi quận, các quận liền kề, các công ty lớn hơn hoạt động trên địa bàn thành phố và một số tỉnh lân cận

- Lĩnh vực hoạt động: 100% số công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê BĐS, chủ yếu là nhà ở (biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư), văn phòng, cửa hàng, kho tàng, bến bãi…; 50% số công ty có thêm các dịch vụ: đăng ký nhà đất, kinh doanh bất động sản, tư vấn; các dịch vụ khác như: tư vấn, thiết kế kiến trúc, xây dựng, cung cấp trang thiết bị xây dựng

* Văn phòng môi giới bất động sản

- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình văn phòng do một người hoặc một số người đứng ra tự lập, phần nhiều không đăng kí kinh doanh và không thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật, không có trụ sở văn phòng cố định

- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: mỗi văn phòng có từ 2 đến 3 người, mỗi người kiêm nhiều việc từ quản lý, tư vấn thủ tục nhà đất, môi giới mua, bán, thuê, cho thuê, trình độ: 30% có trình độ đại học; 70% có trình độ trung cấp, THPT, THCS… phần nhiều không được đào tạo nghề môi giới BĐS