Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số xã Dân Tiến, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên

Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký c

ĐẶNG VĂN ĐA

“XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH SỐ

XÃ DÂN TIẾN - HUYỆN VÕ NHAI - TỈNH THÁI NGUYÊN”

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2012

ĐẶNG VĂN ĐA

“XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH SỐ

XÃ DÂN TIẾN - HUYỆN VÕ NHAI - TỈNH THÁI NGUYÊN”

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 0103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn : PGS TS Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên, năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Đặng Văn Đa

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành ch-ơng trình cao học của tôi, tr-ớc hết tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tà i Nguyên và Môi tr-ờng, Khoa Sau Đại học - tr-ờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, những ng-ời đã tạo

điều kiện giúp đỡ và dìu dắt tôi trong suốt quá trình học Cao học Đặc biệt, tôi

xin cảm ơn PGS.TS Đàm Xuân Vận đã tận tình h-ớng dẫn cho tôi hoàn thành

luận văn thạc sĩ này

Tôi xin cảm ơn cán bộ, công chức Sở Tài Nguyên và Môi tr-ờng, UBND huyện Võ Nhai, nơi tôi xin số liệu thực hiện đề tài đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Tôi rất cảm ơn gia đình, ng-ời thân, bạn bè những ng-ời đã luôn ở bên cạnh động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

Thái Nguyên, ngày 9 tháng 12 năm 2012

Học viên

Đặng Văn Đa

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i

1 Tính cấp thiết 10

2 Mục đích nghiên cứu 11

3 Yêu cầu của đề tài 11

4 Ý nghĩa khoa học của đề tài 12

Chương 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 13

1.1 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai 13

1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính 13

1.1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai 13

1.2 Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay 16

1.2.1.Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết 16

1.2.2 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý 10

1.3 Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới 24

1.3.1 Hồ sơ địa chính của Thụy Điển 25

1.3.2 Hồ sơ địa chính của Úc 26

1.4 Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam 27

Chương 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 31

2.2.1 Địa điểm 31

2.2.2 Thời gian 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.3.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội huyện Võ Nhai 22

2.3.2 Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai 22

2.3.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện Võ Nhai 22

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 32

2.4.2 Phương pháp đo đạc thành lập bản đồ địa chính 32

2.4.3 Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu , thu thập tổng hợp số liệu 32

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 32

2.4.5 Phương pháp thành lập bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình hóa dữ liệu 32

2.4.6 Phương pháp kiểm nghiệm thực tế 32

Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 33

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 33

3.2 Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai 35

3.2.1 Thực trạng quản lý đất đai 35

3.2.3 Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính huyện Võ Nhai 46

3.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện Võ Nhai 51

3.3.1 Hoàn thiện nội dung thông tin hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai 52

3.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số 53

3.3.3 Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai 72 3.3.4 Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được 81

3.3.5 Đề xuất giải pháp thực hiện 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

Danh môc c¸c tõ vµ côm tõ viÕt t¾t

TDMNPB : Trung du miÒn nói phÝa B¾c

TN & MT : Tµi nguyªn vµ m«i tr-êng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Thái

Nguyên (tính từ khi đo đạc thành lập bản đồ địa chính đến hết

ngày 31-12-2011) 36 Bảng 3.2: Tiến độ cấp giấy chứng nhận của huyện giai đoạn 2009 – tới

31 tháng 12 năm 2011 38 Bảng 3.3: Diện tích và cơ cấu các loại đất ở huyện Võ Nhai năm 2011 45 Bảng 3.4: Biến động diện tích sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010 46 Bảng 3.5: Hiện trạng bản đồ địa chính một số phường, xã trên địa bàn

huyện Võ Nhai 48 Bảng 3.6: Tình hình lập sổ sách hồ sơ địa chính của huyện Võ Nhai 49

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 So sánh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của

huyện Võ Nhai so với các huyện, thành phố, thị xã trong tỉnh

theo diện tích đã được đo đạc thành lập bản đồ địa chính 37

Hình 3.2 Tỷ lệ số hố sơ được cấp so với số cần cấp giai đoạn 2009 – 2011 38

Hình 3.3 Biểu đồ so sánh số vụ tranh chấp, kiếu nại, tố cáo đã được giải quyết so với tổng số vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo giai đoạn từ năm 2003 đến tháng 12 năm 2011 43

Hình 3.4 Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số 55

Hình 3.5 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số 56

Hình 3.6 Sơ đồ lưới đo vẽ chi tiết xã Dân Tiến – huyện Võ Nhai được đo đạc tại thực địa bằng máy toàn đạc điện tử và bình sai tính toán trên phần mềm Pronet 2002 50

Hình 3.7 Bản đồ địa chính xã Dân Tiến (dạng Shape file) được đổ mầu theo mục đích sử dụng đất 66

Hình 3.8 Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu thuộc tính của ViLIS 2.0 68

Hình 3.9 Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính 69

Hình 3.10 Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS 71

Hình 3.11 Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính xã Dân Tiến huyện Võ Nhai đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai 71

Hình 3.12 Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính 72

Hình 3.13 Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý biến động 73

Hình 3.14 Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận 74

Hình 3.15 Công cụ tìm kiếm theo chủ của ViLIS 75

Hình 3.16 Thông tin ban đầu về chủ sử dụng là bà Lại Thị Tuyền 75

Hình 3.17 Chức năng cập nhật thông tin của ViLIS 76

Hình 3.18 Quy trình thực hiện biến động tách thửa 78

Hình 3.19 Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của ViLIS 79 Hình 3.20 Kết quả tìm kiếm thửa đất của ông Nguyễn Tiến Dũng trên

bản đồ, [thửa đất 177(13) ] 79 Hình 3.21 Thửa số 177(13) sau khi thực hiện biến động tách thửa 80 Hình 3.22 Dòng lưu trữ thuộc tính của thửa số 177(13) trong cơ sở dữ

liệu thuộc tính, sau khi thực hiện biến động bản đồ sẽ bị xóa

đi và được tách thành hai dòng mới 80 Hình 3.23 Chức năng quản lý lịch sử biến động của thửa 177(13) 81

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Từ ngàn đời xưa cho đến nay: đất đai đã là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Bên cạnh đó đất đai còn là tài nguyên đặc biệt: nếu biết sử dụng hợp lý, đúng với các quy luật tự nhiên thì đây là nguồn tài nguyên “vô hạn” cho ta ngày càng nhiều của cải vật chất và các nhu yếu phẩm thiết yếu của cuộc sống Ngược lại nếu sử dụng không hợp

lý trái với các quy luật tự nhiên thì nguồn tài nguyên đất đai sẽ ngày một cạn kiệt bởi các hiện tượng như: xói mòn đất, bạc mầu hoá, sa mạc hoá và hầu như không có khả năng phục hồi

Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn hẹp Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai

cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ

sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,

Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định Tuy nhiên thực trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của huyện

Võ Nhai nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết Nhưng huyện Võ Nhai chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy nên việc cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất vẫn dựa theo số liệu bản đồ giải thửa đo bằng phương pháp thủ công có độ chính xác thấp, đối với đất ở thì cấp theo số liệu tự khai báo Do vậy các tài liệu và hồ sơ địa chính đã có của các xã thuộc huyện Võ Nhai không đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai hiện nay

Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, học viên

đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số

xã Dân Tiến - huyện Võ Nhai - Tỉnh Thái Nguyên”

3 Yêu cầu của đề tài

- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa

chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực hiện theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cơ sở dữ liệu địa chính phải được xây dựng theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã)

- Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,

- Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả

4 Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai là cơ sở để thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,

- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng phần mềm ViLIS

- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số là một công cụ quan trọng, trợ giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới đất đai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai

1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ

sơ địa chính được chia thành 2 loại :

+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý [10]

1.1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô [10] Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định

và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp Ví dụ thông qua thống kê, phân tích

tình hình biến động sử dụng đất của huyện Võ Nhai trong giai đoạn 5 năm từ năm 2005 đến năm 2010 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu

ở huyện là từ đất chưa sử dụng sang đất phục vụ cho nông nghiệp Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của huyện giai đoạn 10 năm từ 2010 đến 2020 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển nông nghiệp Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là

5 năm một lần như quy định hiện hành

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất

ở cả cấp vi mô và vĩ mô Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch

sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa chính Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng Sau khi thành lập được

phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch

Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý

cả vấn đề giá đất Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven

đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là

“chuyện đã rồi” Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước

về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm

kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và kiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết

Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước

và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt

động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch

sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”

1.2 Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay

1.2.1 Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý [10] Nó bao gồm các loại tài liệu sau:

* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v ) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v Cụ thể gồm các loại sau:

Loại thứ nhất: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày

30/04/1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp [10]:

- Bằng khoán điền thổ (đất thổ cư) có ghi rõ trên đất có nhà; Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà và đất) có chứng nhận của Phòng chưởng khế Sài Gòn,

đã trước bạ (đối với trường hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ký vào bằng khoán điền thổ)

- Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ: Ðô trưởng Sài Gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia Ðịnh hoặc của các tỉnh khác, nay thuộc địa phận thành phố Hồ Chí Minh

- Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ

cũ thị thực hoặc chứng nhận đã trước bạ; Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền

Sư Trưởng thành phố, Ủy ban nhân dân Thành phố, huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà, đã trước bạ

- Ðối với Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày 06/10/1993 phải là Giấy phép xây dựng được cấp sau khi đã có giấy phép khởi công xây dựng

- Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo biên bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng trên nền nhà cũ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại Công văn số 647/CV-ÐC (điểm 2, 3, 4, 7, 8, 9 của Mục I và toàn bộ Mục II) ngày 31/05/1995 của Tổng cục Ðịa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là hợp lệ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

- Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo quy định

- Các giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất thành phố hoặc

Ủy ban nhân dân quận, huyện đã cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho người thụ ủy và đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền

- Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền (thay thế bản chính)

- Quyết định hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân huyện cấp, công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà tại khu vực nông thôn trước khi có quyết định chuyển thành đô thị của cơ quan có thẩm quyền hoặc ngoài khu nội thị trấn tại các huyện, đã trước bạ

- Các loại giấy tờ nêu tại Khoản 2 điều này, nếu có yêu cầu phải trước bạ

mà chưa thực hiện và hiện trạng nhà, đất không thay đổi thì nay được trước bạ theo quy định của pháp luật

Loại thứ ba: Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày

30/04/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ được quy định tại khoản 1 và khoản 2 nêu trên [10] :

- Tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được lập tại phòng Chưởng khế Sài Gòn, tại Phòng Công chứng Nhà nước hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận và đã trước bạ

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu lực pháp luật và đã trước bạ

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước

bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất (nay thuộc Sở Tài Nguyên - Môi trường ) hoặc Ủy ban nhân dân huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện trước đây

- Văn bản bán đấu giá bất động sản có chứng nhận của Công chứng viên

và bản án, quyết định, văn bản có liên quan của Tòa án, Cơ quan thi hành án, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, đã trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính

- Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất trong trường hợp nhà mua qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành án

Loại thứ tƣ: Trường hợp các chứng từ nêu tại điều này chỉ rõ diện tích

đất khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ [10]

+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn

kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai v.v

+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:

* Bản đồ địa chính

Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất Bởi bản đồ địa chính cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận, Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách trực quan Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất, loại nhà,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở và bản đồ địa chính chính quy

+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ xung thành

bản đồ địa chính Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo

vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ xung ở thực địa Bản

đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ [10]

Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ xung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê

+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính

cơ sở được đo vẽ bổ xung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ

và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính [10]

Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ nhà nước Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính bản đồ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách thường xuyên Căn cứ vào bản đồ địa chỉnh để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn) Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai

+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:

- Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất;

- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối, đê, đập…

- Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu;

- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh + Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:

- Có thay đổi số hiệu thửa đất;

- Tạo thửa đất mới;

- Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa;

- Thay đổi loại đất;

- Đường giao thông; công trình thuỷ lợi theo tuyến; sông, ngòi, kênh, rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới;

- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ;

- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình [7]

* Sổ mục kê đất đai

+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn

để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai

+ Sổ mục kê gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất

- Đường giao thông, công trình thuỷ lợi và các công trình khác theo tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình

và diện tích trên tờ bản đồ

- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ

- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai

+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin [10]

* Sổ địa chính

+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi

về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người

sử dụng đất

+ Sổ địa chính gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ người sử dụng đất

- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:

- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên

- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có đất

- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất

- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất

- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [10]

* Sổ theo dõi biến động đất đai

+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích

sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất + Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;

- Thời điểm đăng ký biến động;

- Số hiệu thửa đất có biến động;

- Nội dung biến động về sử dụng đất [10]

- Ngày giao giấy chứng nhận

- Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận [10]

1.2.3 Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)

Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy

hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong quá trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi thống kê, kiểm kê Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT-BTNMT có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:

Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã [6]

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính

- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất

- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chính dù ở dạng giấy hay được tin học hóa đều nhằm mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất mà đối tượng trực tiếp là các thửa đất

1.3 Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới

Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay Việt Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế giới, đây là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển trên nhiều lĩnh vực Quản lý đất đai tại các nước phát triển

và các nước có nền kinh tế mới nổi như Thụy Điển, Úc, Trung Quốc đã đạt

đến mức độ tương đối hoàn thiện, đây là những mô hình quản lý Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay

1.3.1 Hồ sơ địa chính của Thụy Điển

Thụy Điển một nước đã phát triển thuộc vùng bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa chính của Thụy Điển có những ưu điểm sau:

Do Thụy Điển công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân nên chỉ cần có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất) Điều này dẫn đến hệ quả: công tác đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều

so với việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam [10]

Bên cạnh đó luật cũng quy định đăng ký bất động sản là bắt buộc và người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu Quy định này sẽ giúp tránh được tình trạng có những giao dịch liên quan đến bất động sản mà nhà quản lý không nắm được, mặt khác cũng giúp đảm bảo được các quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu Vấn đề thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất và

sở hữu nhà ở Việt Nam hiện nay chưa được quy định trong luật nên vô hình trung tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra một cách thoải mái Điều này dẫn đến thực trạng: người mua bất động sản cứ mua và cũng không mấy quan tâm đến việc đăng ký quyền sở hữu của mình

Thuỵ Điển xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm

1995, trong ngân hàng này mỗi đơn vị tài sản có các thông tin sau:

- Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản và các công trình xây dựng;

- Diện tích của bất động sản;

- Giá trị tính thuế;

- Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về việc

có bất động sản đó khi nào và như thế nào;

- Sơ đồ công trình xây dựng và các quy định được áp dụng cho trường hợp cụ thể đó;

- Số lượng thế chấp;

- Thông tin về quyền thông hành địa dịch;

- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác

Hơn thế nữa nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất đai) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tìm hiểu thông tin về bất động sản mình muốn mua

1.3.2 Hồ sơ địa chính của Úc

Hệ thống quản lý đất đai của Úc nhìn chung không có sự biến động nhiều trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện thuận tiện cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện vào thời kỳ sau [10]

Hệ thống địa chính của Tây Úc có những ưu điểm sau:

- Công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân và không tách biệt giữa nhà và đất

- Không quy định hạn điền tạo điều kiện cho người sử dụng đất tích tụ đất đai để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng công nghiệp

- Ngay từ năm 1958 trên toàn liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống kê khai đăng ký Torren Việc áp dụng sớm và thống nhất một hình thức

kê khai đăng ký đã giúp cho hệ thống hồ sơ địa chính của Úc đến thời điểm hiện tại đảm bảo tính thống nhất và hoàn thiện

- Khi đã được cấp giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ được nhà nước bảo

hộ quyền sở hữu vĩnh viễn

- Tây Úc đã thiết lập được hệ thống thông tin đất đai tương đối hoàn chỉnh bằng hệ thống WALIS (West Australia Land Information System) – Hệ thống thông tin đất đai tây Úc Trung bình trong một ngày hệ thống này đã giúp xử lý khoảng 4500 trường hợp tra cứu giấy chứng nhận quyền sở hữu đất

và tài sản gắn liền với đất

Trên cơ sở nghiên cứu những ưu điểm của hệ thống quản lý đất đai, hệ thống Hồ sơ địa chính tại Thụy Điển và Úc kết hợp với tình hình thực tế của Việt Nam học viên đề xuất một số điểm đổi mới đối với hệ thống quản lý đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam như sau:

- Chỉ cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu cho cả đất và các bất động sản gắn liền với đất

- Triển khai cấp giấy chứng nhận cho tất cả các thửa đất trên quy mô toàn quốc trong thời gian sớm nhất

- Dần dần tăng diện tích hạn điền để đi tới xóa bỏ hoàn toàn

- Nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số trên quy mô toàn quốc, trên cơ sở đó tiến đến xây dựng hệ thống thông tin đất đai

1.4 Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam

Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý Nhà nước

về đất đai và quản lý thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng Hệ thống

hồ sơ địa chính trợ giúp nhà quản lý thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước

về đất đai: ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; trợ giúp công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản dồ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; giải quyết tranh chấp kiếu nại, tố cáo;… Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp làm minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát hiện sớm các trường hợp đầu cơ

+ Ý thức được tầm quan trọng của hệ thống hồ sơ Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã banh hành các văn bản pháp luật (Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT và thông tư số 09/2007/TT-BTNMT) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính với mục tiêu hoàn thiện dần hệ thống

hồ sơ Địa chính của Việt Nam:

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai Trong sổ địa chính ngoài những thông tin về thửa đất và chủ sử dụng đất thì thông tư cũng quy định phải có thêm thông tin về các tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây,… Tuy nhiên trong mẫu sổ địa chính ban hành kèm theo thông tư thì lại không

có chỗ để ghi các thông tin về tài sản gắn liền với đất Đây chính là một điểm không thống nhất trong thông tư số 29/2004/TT-BTNMT

- Với mong muốn hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT-BTNMT Thông tư này quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất Bên cạnh đó thông tư cũng quy định về cơ sở dữ liệu địa chính như sau: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi

biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã Như vậy hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong

thông tư số 29/2004/TT-BTNMT có nhiều hơn một loại tài liệu đó là: bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quan điểm của học viên bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thật sự cần thiết cho công tác quản

lý đất đai, sự xuất hiện của loại tài liệu này sẽ gây nên sự trùng lặp thông tin trong hệ thống hồ sơ Địa chính Thông tin về thửa đất và chủ sử dụng đất đối

với những trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã được

lưu trữ đầy đủ trong sổ địa chính, bởi vậy không cần có thêm bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qua sự phân tích ở trên ta nhận thấy một thực

tế: mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nỗ lực trong việc ban hành các văn bản pháp luật để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tuy nhiên bản thân các quy định mới được ban hành vẫn tồn tại những điểm hạn chế nhất định Tuy nhiên thông tư số 09/2007/TT - BTNMT so với tư số 29/2004/TT-

BTNMT có nhiều điểm tiến bộ hơn, ví dụ như: đã có những quy định về cơ sở

dữ liệu địa chính, đây là cơ sở pháp lý chính thức, đầu tiên về vấn đề tin học

hóa hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam

+ Hệ thống hồ sơ địa chính chỉ thực sự phát huy được vai trò khi nó được xây dựng một cách đầy đủ và đảm bảo tính cập nhật Trong điều kiện hiện tại hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam nói chung và ở huyện Võ Nhai nói riêng còn chưa đầy đủ, đặc biệt là tính cập nhật kém Bởi vậy hệ thống hồ sơ hiện tại không phát huy được các vai trò vốn có của hệ thống, thậm chí trong nhiều trường hợp còn gây cản trở đối với quá trình quản lý đất đai và vận hành thị trường bất động sản Để giải quyết vấn đề thì nhu cầu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam là rất bức thiết Tuy nhiên

xu hướng nào để hoàn thiện hệ thống? hoàn thiện hệ thống đến mức nào? lộ trình cụ thể ra sao? Cho phù hợp với điều kiện thực tế lại là vấn đề cần xem xét và cân nhắc

- Trong thời gian trước mắt chúng ta cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính theo quy định mới nhất (thông tư số 09/2007/TT – BTNMT) và nội dung thông tin cần đa dạng và đầy đủ hơn so với quy định hiện hành nhằm mục tiêu phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản ngày một tốt hơn Trong các loại tài liệu phục vụ thường xuyên cho quản lý cần đặc biệt đầu tư để sớm xây dựng được hệ thống bản đồ địa chính chính quy trên quy mô toàn quốc

- Trong xu hướng điện tử hóa tất cả các hệ thống quản lý, tiến tới xây dựng chính phủ điện tử thì xu hướng điện tử hóa hệ thống hồ sơ địa chính là một điều tất yếu Tuy nhiên để điện tử hóa toàn bộ hệ thống hồ sơ địa chính trên quy mô toàn quốc sẽ đòi hỏi một khoản đầu tư rất lớn, bởi vậy sẽ ưu tiên xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số đối với các khu vực đất đai có giá trị cao và thường xuyên xảy ra biến động, tiếp đó sẽ đến các khu vực đã sẵn có bản đồ địa chính dạng số, tiến đến xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho toàn quốc

- Song song với quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số chúng ta cần hướng đến xây dựng Hệ thống thông tin đất đai quốc gia Đây là mức độ phát triển cao của hệ thống quản lý đất đai bởi Hệ thống thông tin đất đai quốc gia không chỉ cung cấp thông tin quản lý đất đai mà còn cung cấp thông tin để quản lý nhiều lĩnh vực khác như môi trường, tai biến thiên nhiên, khoáng sản, khí hậu,…

Tóm lại: Hệ thống hồ sơ địa chính là một công cụ quan trọng để quản lý Nhà nước về đất đai Tùy theo đặc điểm và tính chất mà hệ thống hồ sơ địa chính được chia thành hai loại: hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết; hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính cần kế thừa có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia phát triển và xu hướng tin học hóa hệ thống là tất yếu

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Thông tin về đất đai và các văn bản liên quan đến đất đai tại huyện Võ Nhai

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được tiến hành nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính huyện Võ Nhai, tập trung hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu cho 01 xã (xã Dân Tiến) trên địa bàn huyện đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

2.2.1 Địa điểm

Đề tài được thực hiện tại địa bàn xã Dân Tiến, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên

2.2.2 Thời gian

Đề tài được tiến hành trong thời gian từ 10/2010 - 9/2012

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội huyện Võ Nhai

2.3.2 Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai 2.3.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện Võ Nhai

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu chính:

2.4.1 Phương phỏp điều tra thu thập số liệu

Phương phỏp được sử dụng để điều tra, thu thập cỏc tài liệu số liệu về thực trạng hệ thống hồ sơ địa chớnh

2.4.2 Phương phỏp đo đạc thành lập bản đồ địa chớnh

- L-ới địa chính đ-ợc phát triển dựa trên các điểm địa chính cơ sở, l-ới

đ-ợc bố trí có từng cặp điểm thông nhau, sử dụng công nghệ GPS để đo đạc và tính toán bình sai

- Bản đồ địa chính đ-ợc thành lập theo ph-ơng pháp đo đạc trực tiếp ngoài thực địa bằng máy toàn đạc điện tử cho các loại đất

2.4.3 Phương phỏp xõy dựng và xử lý số liệu, thu thập tổng hợp số liệu

Số liệu được xõy dựng và sử dụng để phõn tớch tài liệu thu thập được trong quỏ trỡnh điều tra để đưa ra được những kết luận về thực trạng hồ sơ địa chớnh

2.4.4 Phương phỏp chuyờn gia

Kết quả được sử dụng để lấy ý kiến cỏc chuyờn gia nhằm hoàn thiện hơn cỏc kết luận, đỏnh giỏ và cỏc đề xuất để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh trờn địa bàn nghiờn cứu

2.4.5 Phương phỏp thành lập bản đồ kết hợp với phương phỏp mụ hỡnh húa dữ liệu

Phương phỏp thành lập bản đồ kết hợp với phương phỏp mụ hỡnh húa dữ

liệu được sử dụng để xõy dựng cơ sở dữ liệu địa chớnh số

2.4.6 Phương phỏp kiểm nghiệm thực tế

Phương phỏp kiểm nghiệm thực tế được sử dụng để đỏnh giỏ hiệu quả

sử dụng của cơ sở dữ liệu địa chớnh số khi đưa vào khai thỏc trong thực tế

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Huyện Võ Nhai là huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên, nằm ở phía đông của tỉnh, trung tâm huyện Võ Nhai cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 50km Có tổng diện tích đất tự nhiên là 83.950,24ha

- Phía Bắc giáp với tỉnh Bắc Kạn

- Phía Tây giáp với huyện Đồng Hỷ

- Phía Nam giáp với tỉnh Bắc Giang

- Phía Đông giáp với tỉnh Lạng Sơn

Địa hình khu đo là vùng núi chủ yếu là núi đá vôi dốc đứng, độ cao trung bình khoảng 200-500m so với mặt nước biển Do mặt địa hình bị chia cắt nhiều bởi hệ thống sông suối nên tạo thành nhiều khe, thung lũng nhỏ, hẹp, chạy dài theo các dãy núi Nhìn chung địa hình khu đo rất phức tạp, khu vực đất sản xuất nông nghiệp nằm ở các thung lũng, khe, tách biệt, độc lập nên các thửa đất chủ yếu là ruộng bậc thang, nhỏ, hẹp với hình thửa đa đạng rất khó khăn cho công tác đo vẽ

Thực phủ trong khu đo tương đối đa dạng và phong phú Vùng núi chủ yếu là rừng tạp, rừng trồng, mức độ che phủ lớn Khu vực đất sản xuất nông nghiệp chủ yếu trồng lúa, cây công nghiệp chè, vải và hoa màu như: ngô, sắn,

đỗ, lạc… Khu vực dân cư phân bố thành từng thôn, nằm xen kẽ với đất sản xuất nông nghiệp trong các khe, thung lũng Đất ở và vườn tạp, cây cối dày đặc chủ yếu là cây ăn quả ngắn ngày xen lẫn với trồng hoa màu

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội

Kinh tế khu vực chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và trồng rừng Ngành tiểu thủ công nghiệp chưa có Các dịch vụ thương mại chủ yếu nằm ở dọc

theo trục đường Quốc lộ 1B, tại trung tâm các xã và các chợ là nơi trao đổi

hàng hoá thiết yếu

3.1.2.1 Giao thông

Trên địa bàn khu đo có Quốc lộ 1B chạy qua, còn chủ yếu là đường liên

huyện, xã, thôn, bản Do có sự hỗ trợ của Nhà nước (chương trình 135) nên

đến nay hệ thống giao thông các xã đã được cải thiện Các tuyến đường từ

huyện đến trung tâm các xã hầu hết là đường nhựa, đường đá cấp phối Hiện

nay ô tô đều đến được trung tâm các xã và một số thôn, bản Tuy nhiên hệ

thống đường mòn liên thôn, liên bản thường đi qua các sườn núi, khe, rất dốc,

cao, quanh co nên rất khó khăn trong công tác trắc địa ngoại nghiệp

3.1.2.2 Y tế, giáo dục

Các xã đều có trạm y tế phục vụ khám chữa bệnh cho nhân dân Các

trường học được xây dựng kiên cố, có các phân hiệu ở các thôn bản, con em

các dân tộc đều được đến trường

3.1.2.3 Dân cư trật tự trị an

Dân cư phân bố thành thôn, bản Mỗi xã trung bình có từ 6 đến 12 thôn Mỗi

thôn có từ 2 đến 5 bản xen lẫn với đất sản xuất nông nghiệp Nhà ở phân bố không

theo quy hoạch Hầu hết là dân bản sứ với nhiều dân tộc nhưng chủ yếu là dân tộc

Tày, Nùng, nghề nghiệp làm ruộng, nương rẫy, một số ít sống ở các triền núi cao

làm nghề trồng rừng Nhìn chung đời sống kinh tế ổn định, trình độ dân trí còn

thấp nhưng nhân dân có truyền thống cách mạng, trật tự an ninh tốt, đây là một

trong những thuận lợi để thực hiện tốt công tác đo đạc và cấp GCNQSD đất

Dân số và nguồn nhân lực

+ Dân số: tính đến cuối năm 2011 toàn huyện có 14.110 hộ với 62.744

người, nữ chiếm 50,08% dân số Trong đó:

Nhân khẩu nông nghiệp: 59.830 người

Nhân khẩu phi nông nghiệp: 2.914 người

Mật độ dân số trung bình: 73 người/km2, phân bố không đều giữa các vùng, đông nhất ở trung tâm huyện lỵ và dọc Quốc lộ 1B, ở các xã vùng sâu, vùng xa mật độ thấp 22 - 25 người/km2

- Dân tộc: toàn huyện có 8 dân tộc anh em là: Kinh 34,17% chiếm dân số; Tày 29,88%; Nùng 14,52%; Dao 12,63%; Các dân tộc H’Mông, Cao Lan, Sán Chí, Hoa chiếm 8,7%

+ Nguồn nhân lực: Toàn huyện có 29.703 lao động nông nghiệp chiếm

47,34% dân số, trong đó lao động nữ chiếm 57,5% Hầu hết dân số sống ở nông thôn (khoảng 90%), chủ yếu là sản xuất nông - lâm nghiệp

Về trình độ lạo động nhìn chung thấp Số người được bồi dưỡng về kỹ thuật trồng, trăm sóc cây trồng ở tiểu vùng I là 6,11%, Tiểu vùng II là 42,5%

và Tiểu vùng III là 32% tổng số hộ Số lao động có văn hoá bậc tiểu học chiếm 74,32%, trình độ bậc Trung học cơ sở và Trung học phổ thông chiếm 25% Số còn lại có trình độ Trung cấp, Cao đẳng, Đại học rất ít Số hộ gia đình được giao lưu với bên ngoài không nhiều

3.2 Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai

3.2.1 Thực trạng quản lý đất đai

Huyện Võ Nhai là một huyện phía Đông của tỉnh có tình hình sử dụng đất tương đối ổn định, do hệ thống hồ sơ địa chính chưa hoàn thiên bởi vậy công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng của huyện còn rất nhiều khó khăn Tuy nhiên Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện cũng

đã nỗ lực thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Sau đây là thực trạng một số nội dung quản lý đất đai chính của huyện:

* Thực trạng công tác tổ chức kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai thì bên cạnh việc tạo lập một hành lang pháp lý vững vàng, thống nhất chúng ta cần tạo dựng cơ sở pháp lý về quyền sử dụng và quyền sở hữu cho các chủ sử dụng đất Công tác

kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đề ra trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai với mục tiêu giải quyết vấn đề nêu

trờn Mặc dự Thủ tướng chớnh phủ đó ra chỉ thị yờu cầu Bộ Tài nguyờn và Mụi trường cựng với cỏc bộ ngành liờn quan nhanh chúng tổ chức kờ khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho tất cả cỏc thửa đất trờn phạm vi toàn quốc, tuy nhiờn thực trạng cụng tỏc này đến thời điểm hiện tại huyện Vừ Nhai vẫn cũn nhiều vướng mắc Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận tại cỏc huyện là khụng

địa chính

Diện tích

đã cấp giấy CN QSD đất

Số giấy

CN đã trao

Nguồn: số liệu tổng hợp của học viờn

Hình 3.1 So sánh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện

Võ Nhai so với các huyện, thành phố, thị xã trong tỉnh theo diện tích đã

được đo đạc thành lập bản đồ địa chính

Do huyện Võ Nhai là một huyện Miền Núi đặc biệt khó khăn, đất đai chưa được chú trọng đầu tư, hệ thống bản đồ địa chính chính quy chỉ được đo

vẽ ở một số xã do vậy quá trình sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng rất phức tạp, hơn thế nữa các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội cũng không thuận lợi cho công tác quản lý đất đai

Trong giai đoạn 2009 đến hết 31 tháng 12 năm 2011 được sự quan tâm của UBND tỉnh - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho huyện Võ Nhai được đo đạc bản đồ địa chính, cùng với sự nỗ lực thực hiện công tác kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận đã làm cho tiến độ

cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện có những tiến bộ đáng kể (bảng 3.2)

Tỷ lệ số hồ sơ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với tổng số hồ

sơ phải cấp theo kế hoạch năm sau luụn cao hơn năm trước (hỡnh 3.2)

Bảng 3.2 Tiến độ cấp giấy chứng nhận của huyện giai đoạn 2009 – tới 31

thỏng 12 năm 2011

Năm

Tổng hồ sơ kê khai xin cấp GCN

Số GCN cấp theo

KH năm tr-ớc

KH năm hiện trạng

Số l-ợng

đã

cấp

% đạt

đ-ợc so với KH

Tổng

số GCN

đã cấp

% đạt

đ-ợc so với tổng

số cần cấp

Qua (bảng 3.2) và (hình 3.2) nhận thấy kể từ năm 2009 đến tháng 12

năm 2011, các xã trong huyện và phòng TN&MT đã tích cực thực hiện công tác kê khai, đăng ký, thẩm định hồ sơ và trình các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp GCN

Nếu như năm 2009 số GCN được cấp chỉ đạt 47,17% so với số hồ sơ xin đăng ký thì tính đến thời điểm ngày 31/12/2011 tổng số GCN đã cấp cho các đối tượng sử dụng đất là 6829 GCN đạt 69,32 % so với số hồ sơ xin kê khai cấp GCN tại thời điểm năm 2011 Theo số liệu năm 2010, số hồ sơ xin kê khai đã tăng lên là 3450, vì vậy nếu so với số liệu này thì hiện nay tỷ lệ cấp GCN đạt 69,32 % trong tổng số diện tích các xã đã được đo đạc bản đồ địa chính Đây cũng là một tỷ lệ chưa được cao so với các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh Thái Nguyên

Huyện Võ Nhai mặc dù là một huyện khó khăn của cả tỉnh nhưng diện tích đất nông nghiệp chiếm khá lớn, tổng diện tích đất nông nghiêp là 73.460,03ha, trong đó diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ địa chính chính quy là 5.137,08 đạt 7,0 % so với tổng diện tích đất nông nghiệp

Mặc dù từ khi huyện Võ Nhai được đo đạc bản đồ địa chính chính quy trên một số xã tiến độ kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm sau luôn cao hơn năm trước nhưng tiến độ cấp giấy chứng nhận trên từng xã lại không đồng đều Để tìm hiều nguyên nhân của vấn đề học viên đã lựa chọn thí điểm hai xã La hiên và Dân Tiến để tiến hành điều tra cụ thể về tình hình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận

Xã La Hiên

+ Tổng số hồ sơ kê khai: 1860 hồ sơ

+ Tổng số hồ sơ chưa kê khai: 124 hồ sơ