Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ quản lý đất đai và bất động sản tại khu vực phường Bãi Cháy thành phố Hạ Long

liệu thông tin địa chính dạng số, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý của công tác quản lý đất đai, từng bước hướng đến cung cấp thông tin đa mục tiêu hỗ trợ thông tin cho thị trường bất động sả

PHẠM VĂN CƯỜNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ĐA CHỨC NĂNG PHỤC VỤ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG BÃI CHÁY THÀNH PHỐ HẠ LONG

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : TS.Trịnh Hữu Liên

Thái Nguyên, năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng

dẫn khoa học của TS Trịnh Hữu Liên

Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của tôi hoàn toàn trung thực và chưa hề công bố hoặc sử dụng để bảo vệ học vị nào

Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2012

Tác giả

Phạm Văn Cường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy

cô giáo giảng dạy Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Trung tâm giáo dục thường xuyên và bồi dưỡng cán bộ tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên Môi trường, Uỷ ban nhân dân TP Hạ Long, Uỷ ban nhân dân phường Bãi Cháy, các phòng, ban, ngành có liên quan, đặc biệt sự quan tâm giúp đỡ của cơ quan, các đồng nghiệp và gia đình Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ lòng

biết ơn sâu sắc tới thầy giáo hướng dẫn TS.Trịnh Hữu Liên đã tận tình

hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới Khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Trung tâm giáo dục thường xuyên

và bồi dưỡng cán bộ tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân TP Hạ Long, Ủy ban nhân dân phường Bãi Cháy, phòng Tài nguyên và Môi trường TP Hạ Long, các thầy, cô giáo, các bạn đồng nghiệp

và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này Do hạn chế về mặt thời gian và điều kiện nghiên cứu, nên luận văn này của tôi chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2012

Tác giả

Phạm Văn Cường

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích 2

3 Yêu cầu về những kết quả cần đạt được 2

Chương 1: TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 4

1.2 Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong nước 5

1.3 Cơ sở dữ liệu thông tin địa chính và thông tin địa chính đa chức năng 7

1.3.1 Một số mô hình đã sử dụng ở nước ngoài 7

1.3.2 Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu 9

1.2 Thông tin địa chính phục vụ quản lý đất đai và bất động sản 13

1.4.1 Phân loại thông tin theo nội dung và đối tượng cung cấp 13

1.4.2 Phân loại thông tin theo dạng thông tin đầu ra 15

1.5 Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong địa chính đa chức năng 17

1.5.1 Định giá đất 17

1.5.2 Khái niệm cơ bản về vùng giá đất 18

1.5.3 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá 18

1.5.4 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 19

1.5.5 Vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố 20

1.5.6 Khả năng sử dụng bản đồ địa chính nền dữ liệu nên xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố 20

1.6 Mô hình xây dựng thông tin địa chính đa chức năng phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản 21

1.6.1 Mô hình thông tin địa chính đa chức năng phục vụ quản lý, tích tụ và cung cấp thông tin 21

1.6.2 Một số yêu cầu khi phát triển mô hình cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng thành hệ thống thông tin địa chính mở rộng cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản 22

1.7 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu 24

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 27

2.2.1 Địa điểm 27

2.2.2 Thời gian 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu và xử lý số liệu 28

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đặc điểm cơ bản của khu vực nghiên cứu 29

3.1.1 Giới thiệu chung về thành phố Hạ Long và phường Bãi Cháy 29

3.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý đất đai 30

3.1.3 Giới thiệu chung về Phường Bãi Cháy 36

3.1.4 Hệ thống bản đồ địa chính và các tài liệu liên quan 37

3.1.5 Yêu cầu với việc xử lý số liệu bảo đảm thực hiện đề tài 38

3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai 40

3.2.1.Chuẩn hóa hệ thống dữ liệu bản đồ địa chính 40

3.2.2 Xây dựng các dạng hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai 44 3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ công tác quản lý đất đai và cung cấp thông tin phục vụ phát triển thị trường bất động sản tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long 46

3.3.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định giá đất và cung cấp thông tin về giá đất và thuế sử dụng đất 46

3.3.2.Điều tra và xây dựng thông tin về nhà phục vụ thị trường bất động sản 60

3.3.3 Điều tra và xây dựng thông tin kinh tế bất động sản phục vụ thị vụ thị trường bất động sản 63

3.4 Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu hiện trạng phục vụ công tác quản lý đất đai 70

3.4.1 Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu hiện trạng sử dụng đất từ CSDL

bản đồ địa chính 70

3.4.2 Ứng dụng GIS phân tích biến động hiện trạng sử dụng đất 70

3.5 Kết quả thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ công tác quản lý du lịch tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long 74

3.6 Phân tích và kiến nghị quy trình 76

3.6.1 Phân tích giải pháp xây dựng CSDL trong công tác quản lý đất đai tại thành phố Hạ Long 76

3.6.2 Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá đất tại thành phố Hạ Long 76

3.6.3 Một số kiến nghị về giải pháp 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

HTTTĐĐ : Hệ thống thông tin đất đai

QLĐĐ : Quản lý đất đai

TTĐC : Thông tin địa chính

UBND : Uỷ ban nhân dân

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bả ng 3.1: Phân đ oạ n đ ị a danh đ ườ ng phố và vị trí chi tiế t đ ườ ng

Hạ Long trên đ ị a bà n P Bãi Cháy 50

Bả ng 3.2: Tổ chức dữ liệ u hệ thố ng GIS vùng giá trị đ ấ t theo vị trí đ ường phố từ bả n đ ồ đ ị a chính trên đ ị a bà n phường Bãi Cháy 50

Bả ng 3.3: Giá đ ấ t thực tế nă m 2012 Đư ờ ng Nguyễ n Công Trứ 6.1 (từ đ ườ ng Hạ Long đ ế n khu vă n công) 64

Bả ng 3.4: Giá đ ấ t thực tế nă m 2012 Đư ờ ng Nguyễ n Công 6.2 (từ khu Vă n công đ ế n trong núi), 64

Bả ng 3.5: Giá đ ấ t thực tế đ ư ờ ng Vườ n Đà o Đoạ n 9.1 - Nă m 2012 66

Bả ng 3.6: Giá đ ấ t thực tế đ ư ờ ng Vườ n Đà o Đoạ n 9.2- 2012 66

Bả ng 3.7: Giá đ ấ t thực tế đ ư ờ ng Vườ n Đà o Đoạ n 9.3 - Nă m 2012 67

Bả ng 3.8: Biế n đ ộ ng mộ t số loạ i đ ấ t chính 71

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1: Mô hình cơ sở dữ liệu địa lý – địa chính phục vụ quan lý đất

đai và bất động sản của Thụy Điển 7

Hình 1.2: Hệ thống thông tin đất đa đa mục tiêu tại Bang VITORIA 8

Hình 1.3: Định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu 9

Hình 1.4: Kiến trúc CSDL quốc gia về tài nguyên môi trường 10

Hình 3.1 Hệ thống bản đồ địa chính số phường Bãi cháy thiết lập trên nền AUTOCAD 39

Hình 3.2 Áp dụng công nghệ Arc_Gis xây dựng CSDL bản đồ địa chính 42

Hình 3.3 Hệ thống bản đồ địa chính số phường Bãi cháy thiết lập trên nền VILIS 2.0 43

Hình 3.4: Kết quả hệ thống địa danh đường phố trên địa bàn P.Bãi Cháy 48

Hình 3.5: Kết quả hệ thống địa danh đường phố phân đoạn chi tiết trên địa bàn P.Bãi Cháy 49

Hình 3.6: Kết quả hệ thống địa danh đường phố phân đoạn chi tiết trên địa bàn P Bãi Cháy 49

Hình 3.7: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.1 51

Hình 3.8: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.2 52

Hình 3.9: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.3 52

Hình 3.10: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.4 53

Hình 3.11 : Dữ liệu chi tiết về vùng giá trị đất đai theo đường phố của P.Bãi Cháy 53

Hình 3.12:Vùng giá đất chi tiết đường đường Nguyễn Công Trứ (6.1,6.2) 54

Hình 3.13: Vùng giá đất chi tiết đường đường Nguyễn Công Trứ 2010 55

Hình 3.14: Dữ liệu chi tiết về vùng giá đất 2012 theo bản đồ địa chính - (đường Cái Dăm) 56

Hình 3.15: Dữ liệu chi tiết về vùng giá đất 2010 theo bản đồ địa chính-

(đường Cái Dăm) 57 Hình 3.16: Hệ thống bản đồ giá đất năm 2012 phường Bãi Cháy 58 Hình 3.17: Hệ thống bản đồ giá đất năm 2010 phường Bãi Cháy 59 Hình 3.18: Hệ thống cac thống tin thuộc tịnh về nhà và công trình

Đường Vườn Đào - 2012 phường Bãi Cháy 61 Hình 3.19 : Hệ thống nhà đất Tên đường Vườn Đào - 2012 phường Bãi

Cháy 62 Hình 3.20: Vùng giá đất Thực tế đường đường Nguyễn Công Trứ

(6.1,6.2) năm 2012 65 Hình 3.21: Dữ liệu vùng giá chi tiết thực tế 2012 theo bản đồ địa chính-

(đường Vườn Đào) 67 Hình 3.22: Bản đồ giá đất thực tế năm 2012 phường Bãi Cháy 68 Hình 3.23: Tra cứu thông tin địa chính và thông tin kinh tế đất năm

2012 phường Bãi Cháy 69 Hình 3.24: Hệ thống dữ liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2009 phường

Bãi Cháy 72 Hình 3.25: Hệ thống dữ liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2012 phường

Bãi Cháy 73 Hình 3.26 Hệ thống bản đồ Phân bố khách sạn trên nền Bản đồ Địa

chính năm 2012 phường Bãi Cháy 75

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quảng Ninh là một tỉnh biên giới có nền kinh tế phát triển năng động đa ngành nghề, nằm trong khu vực phát triển tam giác vàng (Hà Nội - Hải Phòng

- Quảng Ninh) Tỉnh Quảng Ninh chủ trương thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kết nối sự phát triển kinh tế của tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và toàn vùng Bắc

Bộ, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu được nhiều thành quả to lớn Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2011 đạt 12,1% Với thế mạnh của tỉnh là vùng nguyên liệu than tốt nhất Đông Nam Á, có các cửa khẩu thông thương với Trung Quốc, di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đã được Unessco công nhận Quảng Ninh có tiềm năng phát triển kinh tế với tốc độ cao ở tất cả các ngành nghề, đặc biệt là công nghiệp, dịch vụ…Thị trường bất động sản Quảng Ninh có dấu hiệu phát triển và được cho là “an toàn” hơn so với các đô thị lớn, năm 2011-2012 trong khi hầu hết đô thị trên cả nước, thị trường bất động sản đều đi xuống, thì ở Quảng Ninh chỉ dừng ở mức chững lại Theo các chuyên gia, đấy là kết quả do tác động của việc Quảng Ninh sở hữu vịnh Hạ Long - di sản thiên nhiên thế giới Điều này mở ra hướng đi mới cho lĩnh vực bất động sản ở đây, đầu tư với mục đích kinh doanh du lịch việc quy hoạch các khu đô thị ven biển đó biến Quảng Ninh trở thành miền đất “hứa” cho các nhà đầu tư cũng như nhu cầu lựa chọn một nơi nghỉ dưỡng

Thị trường bất động sản khu vực đô thị của Quảng Ninh hình thành cũng là lúc đòi hỏi việc cung cấp thông tin và mô hình quản lý phù hợp Có thể thấy thông tin địa chính cho thị trường bất động sản trở thành nhu cầu tất yếu, từ đó nẩy sinh nhu cầu xây dựng, tổ chức, quản lý và mở rộng cơ sở dữ

liệu thông tin địa chính dạng số, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý của công tác quản lý đất đai, từng bước hướng đến cung cấp thông tin đa mục tiêu hỗ trợ thông tin cho thị trường bất động sản, các lĩnh vực trong ngành tài nguyên, môi trường và các ngành kinh tế khác…

Với những ý nghĩa trên, chúng tôi xây dựng đề tài nghiên cứu: “Xây

dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ quản lý đất đai và bất động sản tại khu vực phường Bãi Cháy thành phố Hạ Long”

2 Mục đích

- Ứng dụng công nghệ GIS và các phần mềm chuyên dụng trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ quản lý đất đai;

- Nghiên cứu khả năng xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí đường

phố trên nền dữ liệu địa chính phục vụ tính giá đất;

- Nghiên cứu ứng dụng xây dựng CSDL đa chức năng phục vụ quản lý đất đai, bất động sản và một số lĩnh vực khác tại phường Bãi Cháy thành phố

Hạ Long

3 Yêu cầu

Phần tổng quan: Nêu được tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính số và

cơ sở dữ liệu địa chính số đa chức năng; nêu được lý luận và thực tiễn của việc ứng dụng vùng giá trị đất đai vào tính giá đất phục vụ nhu cầu quản lý đất đai và bất động sản

Phần kết quả: Nêu được đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu

vực Nêu được thực trạng về dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long

Xây dựng thành công cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long Xây dựng thành công mô hình cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ công tác quản lý đất đai tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long

trong đó bảo đảm xây dựng dữ liệu thông tin về vùng giá trị đất đai và vùng giá đất trên khu vực nghiên cứu Xây dựng hệ thống vùng giá trị đất đai và vùng giá đất trên khu vực nghiên cứu Xây dựng hệ thống vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính khu vực phường Bãi Cháy thành phố Hạ Long

Thử nghiệm xây dựng dữ liệu nhà và công trình trên cơ sở dữ liệu địa chính và điều tra bổ sung trên một tuyến phố

Điều tra thông tin phục vụ du lịch như thử nghiệm quản lý khách sạn…

Chương 1 TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Tổng quan về CSDL địa chính, ứng dụng công nghệ GIS và các phần mềm chuyên dụng trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ quản lý đất đai

Khái niệm cơ sở dữ liệu địa chính

Theo [1] cơ sở dữ liệu địa chính là tổng hợp các dữ liệu về bản đồ địa chính và các thông tin thuộc tính của thửa đất, các thông tin tổng hợp và chiết xuất của hệ thống hồ sơ địa chính: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện

*) Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên

có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

- Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất;

- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo

vệ an toàn công trình;

- Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

*) Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện các thông tin thuộc tính của thửa đất từ đó có thể tổng hợp thành các dữ liệu của hồ sơ địa chính như: sổ mục kê đất đai, sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai bao gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của

hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin

về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất

1.2 Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong nước

Theo [7], việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số đã được các tỉnh chú trọng đầu tư thích đáng, như các dự án xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính số tại thành phố Hồ Chí Minh, và các tỉnh như Bình Dương, Long An,

An Giang, Đồng Nai, Bình Thuận, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nam, Nam Định Nhiều chương trình dự án về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

đã được triển khai ở cấp Trung Ương Các dự án điển hình là xây dựng cơ sở

dữ liệu kiểm kê đất đai từ năm 2000 đến năm 2010 (Sản phẩm phần mềm của dự án này đã được sử dụng trên phạm vi toàn quốc với 3 lần chỉnh sửa phù hợp với hệ thống mẫu biểu thống kê Thời điểm kiểm kê đất đai 2010, toàn bộ các địa phương đã sử dụng phần mềm TK05 để nhập, tổng hợp cơ

sở dữ liệu kiểm kê đất đai nộp về Bộ TNMT), dự án xây dựng hệ thống thông tin đất đai và môi trường đã xây dựng hệ thống ELIS, dự án xây dựng

cơ sở dữ liệu tích hợp tài nguyên và môi trường và một số dự án khác Trong quá trình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu số chúng ta cũng đã nhận được sự giúp đỡ rất có hiệu quả của các tổ chức Quốc tế như Chương trình CPLAR và Chương trình SEMLA của Thụy Điển, chương trình nâng cấp đô

thị do Hiệp hội các đô thị Việt Nam và Hiệp hội đô thị Canada thực hiện Một giải pháp đồng bộ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số đã được

đề cập trong dự án VLAP do Ngân hàng thế giới tài trợ với tổng kinh phí (cả vốn vay và vốn đối ứng) lên tới 100 triệu USD

Tuy nhiên, các cơ sở dữ liệu đất đai hiện tại mới chỉ là cơ sở dữ liệu địa chính cơ bản (lõi - Core Cadastra l Database) là công cụ trợ giúp trong những lĩnh vực sau:

- Kê khai, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, quản lý biến động đất đai;

- Hỗ trợ qui hoạch hóa, kế hoạch hóa sử dụng đất đai;

- Trợ giúp trong công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai

Nghĩa là mới trả lời được một phần câu hỏi đặt ra cho ngành quản lý đất đai như : Thửa đất này ở đâu? Hình dạng, kích thước ra sao? Của ai? Đang sử dụng để làm gì? Quyền và nghĩa vụ ra sao? Các câu hỏi khác như : dưới lòng đất và trên không sử dung ra sao? Trong tương lai quy hoạch như thế nào? Giá trị là bao nhiêu? Nghĩa vụ thuế bao nhiêu? để giải các bài toán tối ưu khi đưa ra các phương án lựa chọn trong quy hoạch và hỗ trợ ra quyết định còn rất thiếu Cũng theo[7], nhìn chung những kết quả đạt được

là đáng khích lệ và đáp ứng được những đòi hỏi cấp bách của các địa phương trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, góp phần không nhỏ trong việc bình ổn xã hội, làm tăng thu cho ngân sách thông qua việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai Tuy nhiên, cở dữ liệu đất đai hiện nay mới chỉ giới hạn phục vụ trong ngành tài nguyên môi trường là chủ yếu và cũng chủ yếu do ngành tài nguyên và môi trường xây dựng Chính vì lẽ đó hiệu quả chưa cao và đôi khi dẫn đến lãng phí trong đầu tư

do đầu tư chồng chéo và thiếu chia sẻ thông tin Vấn đề đặt ra là cần phải

nhanh chóng xây dựng một cơ sở dữ liệu đa mục tiêu, đa người sử dụng

và do nhiều cơ quan cùng tham gia xây dựng

1.3 Cơ sở dữ liệu thụng tin địa chớnh và thụng tin địa chớnh đa chức năng

1.3.1 Một số mụ hỡnh đó sử dụng ở nước ngoài

Nhằm đáp ứng đ-ợc nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất động sản,

đặc biệt tại khu vực đô thị, nhiều n-ớc sử dụng CSDL đa chức năng có cấu thành cơ bản là CSDL bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chuyên đề,

ảnh hàng không, viễn thám ) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý đa mục tiêu, trong đó mục tiêu cơ bản là quản lý đất đai và bất động sản Có thể xem minh hoạ từ CSDL đa chức năng tại Thụy Điển [3], quản lý bất động sản

và đất đai đ-ợc kết hợp với việc xây dựng một hệ thống CSDL đa chức năng gồm một số CSDL dùng chung: CSDL bản đồ gồm bản đồ địa chính, bản đồ

sử dụng đất, ảnh CSDL bất động sản, CSDL công ty, doanh nghiệp, CSDL dân số, CSDL lao động, việc làm, CSDL nhà và công trình - địa chỉ, các dữ liệu thông tin khác

Hỡnh 1.1: Mụ hỡnh cơ sở dữ liệu địa lý – địa chớnh phục vụ quan lý đất đai

và bất động sản của Thụy Điển

Mô hình này rất phù hợp cho các n-ớc đang phát triển vì hầu hết các n-ớc này đang từng b-ớc xây dựng và phát triển CSDL địa chính, hoàn thiện dần CSDL quản lý đất đai; dạng mô hình này phù hợp và thích ứng về cả hai mặt tích tụ thông tin và trình độ công nghệ thông tin

Tại úc [TA-6], ng-ời ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý

Hỡnh 1.2: Hệ thống thụng tin đất đa đa mục tiờu tại Bang VITORIA

Theo [7], mẫu hệ thống thụng tin đất đai đa mục tiờu tại Bang Tõy Úc (WALIS) là một hỡnh mẫu Tại đõy cơ quan quản lý đất đai (LANDGATE), chỉ đúng vai trũ điều phối trong việc xõy dựng, cập nhật, chia sẻ thụng tin và chia sẻ lợi ớch; cỏc cơ quan khỏc của chớnh phủ như xõy dựng, giao thụng, quản lý nguồn nước, thuế là cỏc thành viờn của hệ thống Nhờ liờn kết đú

cơ sở dữ liệu luụn được bảo trỡ, cập nhật và tiết kiệm chi phớ trong đầu tư Tại Mỹ [11], ng-ời ta sử dụng CSDL đa chức năng phục vụ công tác quản lý đất đai

1.3.2 Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu

Theo [7], hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu của bang Tây Úc (WALIS) là một bài học đáng để nghiên cứu, phân tích khi cơ quan quản lý đất đai (LANDGATE) chỉ đóng vai trò điều phối trong việc xây dựng, cập nhật, chia sẻ thông tin và chia sẻ lợi ích; các cơ quan khác của Chính phủ như xây dựng, giao thông, quản lý nguồn nước, thuế là các thành viên của

hệ thống

Hình 1.3 Định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu

Nhờ liên kết đó cơ sở dữ liệu luôn được bảo trì, cập nhật và tiết kiệm chi phí trong đầu tư Muốn đáp ứng được yêu cầu đa người sử dụng thì cơ

sở dữ liệu đất đai phải thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất: bao gồm trong lòng đất, bề mặt đất, trên không gian của thửa đất

Theo [7], quan điểm về: “ Cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam” do Tổng cục Quản lý đất đai là cơ quan đầu mối xây dựng dữ liệu vĩ mô do các cơ quan Trung Ương quản lý như : số liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của

cả nước và các vùng kinh tế, dữ liệu đất các tổ chức, dữ liệu đất lúa cần bảo

vệ nghiêm ngặt, dữ liệu đất các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, dữ liệu đất sân gold, dữ liệu về quy hoạch không gian, quy hoạch đô thị,

quy hoạch giao thông, quy hoạch các công trình trọng điểm quốc gia, các công trình ngầm, dữ liệu về đất lâm nghiệp Trong đó dữ liệu thuộc Bộ ngành nào quản lý thì do Bộ , ngành đó xây dựng, cập nhật nhưng được tích hợp về cơ sở dữ liệu đất đai Trung Ương theo chuẩn thống nhất Dữ liệu chi tiết đến từng thửa đất, loại đất, chủ sử dụng đất do các địa phương xây dựng, bảo trì, cập nhật và được tích hợp lên cơ sở dữ liệu đất đai Trung Ương Theo thiết kế chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến trúc cơ sở

dữ liệu có thể thiết kế tổng thể theo mô hình kiến trúc tổng thể sau:

Hình 1.4: Kiến trúc CSDL quốc gia về tài nguyên môi trường

Với kiến trúc tổng thể như trên có thể cho phép sử dụng các phương pháp khác nhau để khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu đất đai chỉ là một trong các thành phần của cơ sở dữ liệu tài nguyên môi trường nên để thống nhất dữ liệu Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng

trình Chính phủ ban hành Nghị định 102/2008/NĐ - CP về việc thu thập, quản

lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trường, ban hành 15/09/2008, trong đó quy định chi tiết danh mục dữ liệu của lĩnh vực quản lý đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường các cấp, các ngành Tiếp theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 07/2009/TT-BTNMT ngày 10 tháng 7 năm 2009 về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 102/2008/NĐ -CP trong đó quy định chi tiết hơn về chức năng nhiệm vụ của các đơn vị thu thập, quản lý và cung cấp dữ liệu trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai

Theo [7], việc ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng các mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai theo hướng xây dựng Chính phủ điện tử

và thực hiện chủ trương kinh tế hóa ngành Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vì thế là ưu tiên hàng đầu mà cốt lõi là cơ sở dữ liệu địa chính đa mục tiêu

Tổng cục Quản lý đất đai đã xây dựng và thực hiện dự án “Xây dựng và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở VN” với mục tiêu xây dựng và ban hành áp dụng một chuẩn dữ liệu địa chính chung cho Việt Nam Tổng cục Quản lý đất đai đã trình Bộ ban hành Thông tư số 17 quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Chuẩn dữ liệu địa chính Việt Nam sẽ được áp dụng trực tiếp để xây dựng các cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ nhu cầu quản lý đất đai; trao đổi dữ liệu địa chính giữa các cấp quản lý; cung cấp dữ liệu địa chính cho các ngành có nhu cầu và cho cộng đồng nói chung

Phương pháp tiếp cận của dự án là xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính VN trên cơ sở hướng dẫn của chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia do Bộ TN&MT ban hành và bộ chuẩn thông tin địa lý quốc tế ISO 19100 Chuẩn dữ liệu địa chính bao gồm các quy định nhằm chuẩn hóa: nội dung dữ liệu địa chính, siêu dữ liệu áp dụng cho dữ liệu địa chính, hệ quy chiếu tọa độ chất lượng dữ liệu địa chính, trình bày dữ liệu địa chính và trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính

Về tiêu chuẩn, quy trình, quy định kỹ thuật, cần xây dựng mô hình quản

lý dữ liệu đất đai các cấp, kiến trúc về hệ thống thông tin đất đai theo mô hình phân cấp quản lý phù hợp đặc thù tại Việt Nam, chuẩn dữ liệu địa chính quản

lý tại cấp Trung Ương và địa phương, chế độ thông tin báo cáo, đồng bộ và trao đổi dữ liệu giữa các cơ sở dữ liệu đất đai từ cấp huyện, tỉnh đến Trung Ương Các chính sách này cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Tổng cục Quản lý đất đai (thông qua Trung tâm Lưu trữ và Thông tin đất đai) và Cục Công nghệ thông tin theo hướng chung của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

Để bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ họa về thửa đất với dữ liệu thuộc tính về chủ sử dụng và hiện trạng sử dụng đất các nhà nghiên cứu, quản lý

và sản xuất tại Trung Ương và địa phương đã kế thừa thành tựu của các hãng phần mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số như : FAMIS & CaDDB, CICAD& CIDATA, CILIS, PLIS và sau này là ELIS, VILIS, EKLIS, VNLIS Hệ thống phần mềm thông tin đất đai được thiết kế là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun liên kết với nhau để thực hiện các nhiệm vụ khác nhau trong công tác quản lý đất đai Hệ thống phần mềm thể hiện bằng các nhóm chức năng của hệ thống và được thiết kế theo nguyên tắc sau:

- Là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun, được chia thành các hệ thống con Mỗi hệ thống con bao gồm một nhóm các chức năng phù hợp với một dạng công việc trong công tác quản lý đất đai;

- Hệ thống có tính phân cấp theo 04 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã Nhìn chung, phần mềm Hệ thống thông tin đất đai chia thành các hệ thống phần mềm con như sau:

- Hệ thống quản lý điểm toạ độ, độ cao cơ sở, lưới khống chế và bản đồ địa chính;

- Hệ thống quản lý hồ sơ địa chính và đăng ký, thống kê đất đai;

- Hệ thống hỗ trợ qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phân hạng, đánh giá, định giá đất;

- Hệ thống hỗ trợ quản lý về thuế đất, giá trị đất và các công trình trên đất;

- Hệ thống hỗ trợ công tác thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp và khiếu nại tố cáo về đất đai

Thông thường được thiết kế theo bốn phiên bản tương ứng với 4 cấp hành chính về quản lý về đất đai:

- Hệ thống thông tin đất đai cấp trung ương;

- Hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh;

- Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện;

- Hệ thống thông tin đất đai cấp xã

Những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phương một công cụ hữu ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập cơ sở dữ liệu địa chính số, hồ sơ địa chính và bản đồ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập

hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể nói hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập cơ sở dữ liệu đất đai dạng số đã được ứng dụng ở cơ quan Tài nguyên Môi trường cấp Tỉnh và cấp Huyện Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc biệt khó khăn

1.2 Thông tin địa chính phục vụ quản lý đất đai và bất động sản

Để xây dựng cơ sở địa chính đa chức năng, đa người sử dụng thì việc phân loại thông tin cung cấp là hết sức cần thiết Với việc phân loại này theo [3],có thể phân loại như sau:

1.4.1 Phân loại thông tin theo nội dung và đối tượng cung cấp

1.Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những

người liên quan, thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên vợ, chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận…, loại thông tin này

thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới được quyền quản lý

2 Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ sung

trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; sau ngày 20 tháng 8 năm 2007 là mục VI Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007

Thông tin địa chính đa chức năng

3 Thông tin địa chính mở rộng: Là các thông tin về địa chính được

lập và bổ sung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản…loại thông tin này vừa có yếu tố quản lý nhà nước vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nước đặt hàng về lĩnh vực địa chính; thông tin địa chính mở rộng được lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên quan (theo mục VI thông tư 09/2007/TT-BTNMT); các cá nhân, đơn vị khai thác thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng

4 Thông tin mở rộng về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin

này cần đưa lên mạng cùng với các quyết định về giá hàng năm

5 Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các

thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy thông tin này nên đưa lên mạng hàng năm

6 Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được

xây dựng theo các yêu cầu do các cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung

và riêng

7 Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá

phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác

và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng

8 Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình

thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

9 Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ

yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định

vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình

10 Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở

dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…

11 Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai:

Thông tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý

12 Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người

sử dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin

cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình

13 Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được

tổ chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành

1.4.2 Phân loại thông tin theo dạng thông tin đầu ra

1 Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá

phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác

và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an

ninh, quốc phòng

2 Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình

thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

3 Các số liệu toạ độ: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho các

cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình có liên quan đến địa chính

4 Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng

bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…

5 Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai:

Thông tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý

6 Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành

địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng

7 Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng:

Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình

8 Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ

chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành

1.4.3 Phân loại thông tin theo dạng dữ liệu cung cấp

1 Xuất thông tin dạng số: Đây là dạng thông tin cung cấp cho các cơ

quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng Phạm vi của thông tin tuỳ thuộc vào nhu cầu đa dạng của các đối tượng yêu cầu

Tùy thuộc vào nhu cầu mà thông tin bản đồ và thuộc tính được mở mà lựa chọn đối tượng, vùng và dạng dữ liệu số cung cấp

2 Xuất thông tin dạng ảnh raster: Đây là dạng thông tin cung cấp tuy

nhiên không cung cấp toạ độ mà dưới dạng ảnh raster

3 Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình

thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

4 Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng

bảng số, biểu đồ, đồ thị, hiện trạng và quy hoạch đất đai

5 Tìm kiếm và cung cấp thông tin địa chính mở rộng: Các thông tin

tìm kiếm theo chủ sử dụng, số thửa, tờ bản đồ và được cung cấp dưới các dạng Fille số và Raster

1.5 Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong địa chính đa chức năng

Trong các nội dung xây dựng cơ sơ dữ liệu đa chức năng thì cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất đóng một vai trò đặc biệt quan trọng trong việc định giá gắn liền với các yếu tố thửa đất, hay nói cách khác CSDL này gắn liền với CSDL địa chính Cũng theo [1], có thể xem xét vấn đề này thông qua việc sử dụng định nghĩa về giá đất và vùng giá trị đất đai

1.5.1 Định giá đất

Chúng ta đã biết định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế

kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục đích sử dụng Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng pháp luật Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm là: (*):

1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke - Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)

2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cần nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu

tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore)

Theo [1], áp dụng (*), cụ thể ở nước ta khi đó: “Định giá đất được hiểu

là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm cụ thể”(ĐN – 1.5.1.*)

1.5.2 Khái niệm cơ bản về vùng giá đất

Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất như đã nêu (1.5.1), tại thời

điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất.( ĐN – 1.5.2)

1.5.3 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

Theo [1], có nhiều cách tiếp cận khái niệm vùng giá trị đất đai ở đấy chỉ

xét định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

a Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động và giá đất:

Theo [1], th× vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để

chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau

b Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất: Các vùng giá đất được tạo ra theo định nghĩa ( ĐN.1.5.2) có giá trị tiền

tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm Trong một khoảng thời gian nào đó ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc

hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng

giá trị trong khoảng thời gian đó Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp:

Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính

về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi

đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

Xét về bản chất thì hai định nghĩa a, b trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bất được bản chất giá trị của phạm trù định giá Chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng tôi với thời gian Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.5.4 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chúng khác nhau

ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ đánh giá ở dạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng – chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng

Vùng giá đất là vùng địa lý tồn tại trong một thời điểm nào đó; Vùng giá trị đất đai là vùng địa lý tồn tại trong một khoảng thời gian nào đó

1.5.5 Vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Theo [1] ta có:

Định nghĩa về vùng giá đất theo vị trí đường phố: Ta gọi tập hợp các

vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của các vị trí trên một đường phố có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí

Định nghĩa về vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố: Các vùng giá

đất theo vị trí hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm; nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố

1.5.6 Khả năng sử dụng bản đồ địa chính nền dữ liệu nên xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Vấn đề được xem xét ở đây là khả năng đáp ứng của cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ việc phân vùng Chi tiết hơn yếu tố “ nền” của thông tin địa chính đáp ứng đến mức độ nào khi phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Theo [1]: Khi xem xét các yếu tố tác động vào giá đất chúng ta đã

thấy nổi lên hai nhóm yếu tố tác động, nhóm tác động trực tiếp và nhóm tác động gián tiếp Nhóm tác động trực tiếp thường đòi hỏi các dữ liệu nền chi tiết như các yếu tố về vị trí Kích thước, hình thửa, kiến trúc khu vực, trong các yếu tố này vị trí của thửa đất với hệ thống giao thông đóng vai trò đặc biết quan trọng

Xét về khả năng đáp ứng nhu cầu trên của cơ sở dữ liệu địa chính, có thể khẳng định rằng đây là CSDL có khả năng đáp ứng tốt nhất Các dữ liệu thong tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay các vùng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm hai phần:

- Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong CSDL này được thu thập và xây dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính

- Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phương thức mở rộng từng bước theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất

Trên cơ sở các dữ liệu bản đồ địa chính, các dữ liệu về hệ thống giao thông, nhà và công trình hoàn toàn đủ các điều kiện trợ giúp quá trình phân tích thông tin trong định cấp đô thị Ví dụ như các thông tin về độ rộng của tuyến đường, vỉa hè, hạ tầng kỹ thuật như cống rãnh, hệ thống thoát nước đều

có thể lấy ra hoặc bổ sung một cách thuận lợi nếu sử dụng các thông tin nền trên bản đồ địa chính

1.6 Mô hình xây dựng thông tin địa chính đa chức năng phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản

1.6.1 Mô hình thông tin địa chính đa chức năng phục vụ quản lý, tích tụ và cung cấp thông tin

Từ thực tế cho thấy các dữ liệu địa chính cho đến thời điểm hiện nay còn rất nhiều vấn đề cần phải đề cập nghiên cứu và giải quyết Tuy nhiên, tổng hợp phân tích các yếu tố đã nghiên cứu, đồng thời căn cứ vào mục tiêu của dự

án cho thấy: Phát triển mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính theo từng bước, từng giai đoạn thành hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản là phù hợp với quá trình phát triển kinh tế và xã hội của các nước đang phát triển Nó là mô hình khả thi nhất cho những nước đang phát triển như nước ta

Các bước thực hiện chính của mô hình

1 Xây dựng CSDL thông tin địa chính dưới dạng dữ liệu số;

2 Xây dựng dữ liệu địa chính mở rộng theo hướng dữ liệu thông tin số;

3 Tổ chức quản lý, liên kết thông tin bằng hệ thống phần mềm;

4 Tìm kiếm và cung cấp thông tin bằng hệ thống phần mềm;

5 Cung cấp thông tin vùng giá trị, thông tin giá đất và một số thông tin tổng hợp khác trên mạng Internet Thu nhận thông tin phản hồi về giá đất thực

tế, thông tin biến động qua mạng Internet

1.6.2 Mộ t số yêu cầ u khi phát triể n mô hình cơ sở dữ liệ u đ ị a chính mở

rộ ng thà nh hệ thố ng thông tin đ ị a chính mở rộ ng cung cấ p thông tin cho thị trư ờ ng bấ t đ ộ ng sả n

Thông thường một hệ thống thông tin phục vụ nhu cầu hoạt động của một hệ thống quản lý được tổ chức dựa theo cơ cấu tổ chức của hệ thống quản

lý đó Để thực hiện chức năng quản lý Nhà nước từ cấp cao nhất là UBND tỉnh, thành phố, sau đó đến các sở, ban, ngành chức năng (gọi chung là các Ngành) đây là các đơn vị chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp từng mảng công việc và là nơi thu thập, lưu trữ, cập nhật và xử lý các thông tin có liên quan

Hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản cần đáp ứng được những yêu cầu sau:

- Đảm bảo được khả năng cung cấp thông tin địa chính cho các cơ quan quản lý được phép chia sẻ thông tin

- Thông tin địa chính mở rộng cần được chuẩn hoá Khi được chia sẻ theo nghĩa dùng chung, chỉ những đơn vị có nhiệm vụ thu thập và quản lý loại thông tin tương ứng mới được quyền cập nhật thông tin, thay đổi trong

hệ thống

- Hệ thống phải đảm bảo hoạt động có hiệu quả và quản lý được trên nền công nghệ thông tin (phần cứng, phần mềm, cơ sở hạ tầng mạng) hiện đại

- Hệ thống phải có tính mở cho phép mở rộng phạm vi của hệ thống khi cần thiết (thêm, bớt lớp thông tin; thêm, bớt các đơn vị khác), có thể phát triển theo hướng công nghệ mới và đảm bảo công cụ tự phát triển cho người ứng dụng

- Thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu phải tuân thủ các chuẩn của Nhà nước hoặc các Ngành đã ban hành

- Hệ thống phải có tính an toàn cao, thông tin được bảo mật

Cơ sở dữ liệu mở rộng trong hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục

vụ thị trường bất động sản có cấu trúc dữ liệu tương tự như cơ sở dữ liệu địa chính Khi phát triển thành hệ thống thông tin cần lưu ý:

+ Đối tượng quản lý đều bắt đầu từ thửa đất Có thể nói mọi công trình đều được xây dựng trên “Thửa đất” cụ thể, nên công trình được quản lý hợp lệ khi và chỉ khi công trình thuộc về một thửa Nếu khác chuẩn quy định này phải đưa về trường hợp quản lý cá biệt Với lý do này cần lấy đối tượng quản

lý cơ bản là “Thửa đất” và thông tin về “Công trình” và “Chủ sử dụng” phải cập nhật theo chuẩn này

+ Đặc điểm của thị trường BĐS ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, người dân có quyền sử dụng đất, còn nhà ở

và các tài sản khác (gọi tắt là công trình) lại thuộc sở hữu của mọi thành phần kinh tế; vì thế giá BĐS bao gồm “giá quyền sử dụng đất” và “giá công trình” + Nội dung của dữ liệu: Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng có thêm các lớp thông tin của các công trình gắn liền với đất; các lớp thông tin này được thể hiện trên bản đồ và dữ liệu thuộc tính Đặc điểm này được chi phối theo nguyên tắc vừa nêu

+ Đối với các thông tin phục vụ thị trường BĐS, người ta không chỉ quan tâm đến các yếu tố địa lý được thể hiện trên bản đồ và các thông tin thuộc tính có tính chất mô tả kèm theo mà người ta còn chú ý đến các thông tin mô tả chi tiết ở dạng đa phương tiện (Multimedia) như hình ảnh, âm thanh, hình ảnh động Đối tượng nhà ở có thể được mô tả bằng một số hình ảnh, thuyết minh bằng lời, một đoạn phim giới thiệu cảnh quan xung quanh + Hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản đòi hỏi ở hệ thống phần cứng có dung lượng bộ nhớ cao hơn hệ thống thông tin địa chính nhiều lần

+ Hệ thống thông tin điạ chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản đòi hỏi hệ thống phần mềm phân tích dữ liệu chuyên nghiệp và các công cụ khai thác chuyên dụng

+ Hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản cần có những định nghĩa về thuộc tính quản lý không hoàn toàn giống như thông tin địa chính thông thường

+ Hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản được xây dựng trên cơ sở hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính được mở rộng từng bước như nội dung thông tin đã trình bày tại mục III.2

+ Hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản đòi hỏi quy mô quản lý hành chính ở mức cao Việc thu thập và tập hợp thông tin cũng như quản lý thị trường cần được tổ chức chặt chẽ hơn không chỉ theo đơn vị hành chính mà còn phải tuỳ thuộc vào đặc thù của thông tin

1.7 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu

Trong thời kỳ đổi mới và mở cửa về kinh tế, việc cung cấp nhanh, chính xác các thông tin địa chính, đất đai và đô thị cho các cơ quan quản lý cấp xã, phường phục vụ công tác quản lý nhà nước đang ngày càng hình thành rõ nét Tuy nhiên nhu cầu cung cấp nhanh, chính xác các thông tin này của các cơ quan chính sách, quản lý chuyên ngành, cơ quan quy hoạch trên địa bàn thành phố Hạ Long và Quảng Ninh tuy đã hình thành từ nhiều năm nay mà mới đáp ứng được một phần thực tiễn Bên cạnh đó là nhu cầu của đông đảo nhân dân trong và ngoài thành phố về thông tin đất đai phục vụ cho việc tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định về sử dụng đất đai cũng đã hình thành Mặc dù luôn được hướng dẫn là phải tuân thủ các quy định, luật lệ về hành chính nhưng các công ty, các cơ quan nhà nước đóng trên địa bàn và các tầng lớp nhân dân vẫn luôn phàn nàn về khó khăn trong tìm hiểu một cách công khai các thông tin liên quan đến đất đai của thành phố Công tác quản lý đất đai và

hạ tầng kỹ thuật đô thị của cấp phường, xã thường xuyên phải cập nhật, khai thác và xử lý các thông tin trong các tài liệu, hồ sơ, đặc biệt phải khai thác

Thành phố Hạ Long có tổng diện tích tự nhiên là: 27195,03 ha gồm 20

đơn vị hành chính cấp phường, trong đó đất ở đô thị có diện tích 19927,51 ha Khối lượng các công việc thủ tục hành chính phải thực hiện trong lĩnh vực quản lý địa chính, đất đai là rất lớn, bao gồm nhiều lĩnh vực như: quản lý nhà, quản lý đất; quản lý cấp giấy phép xây dựng; giải quyết tranh chấp, khiếu nại; quy hoạch, v.v

Với đặc thù và khối lượng công việc như vậy có thể thấy việc thiết lập và phát triển hệ thống thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, tích hợp, đồng bộ dữ liệu và chia sẻ, phân phối thông tin đất đai trực tuyến qua hệ thống mạng thông tin ngành tài nguyên và môi trường, đảm bảo an toàn và thống nhất cho toàn bộ hệ thống và đồng bộ từ địa bàn các phường, xã đến các quận, huyện, thành phố, tỉnh là hết sức cần thiết Để làm được điều này cẩn xây dựng và đảm bảo hạ tầng kỹ thuật đồng bộ về thông tin dữ liệu thực hiện chủ trương kinh tế hóa ngành tài nguyên và môi trường trong tỉnh, nâng cao giá trị đóng góp và vị thế của ngành tài nguyên môi trường nói chung và đất đai nói riêng Việc ứng dụng công nghệ tin học để hỗ trợ cho công tác quản lý, đặc biệt cho công tác quản lý đất đai và cơ sở hạ tầng là vấn đề bức xúc và rất cần thiết, đòi hỏi chúng ta phải nhanh chóng tìm giải pháp cho việc xây dựng một

hệ thống thông tin quản lý đất đai và cơ sở hạ tầng

Yêu cầu cấp thiết đặt ra

* Do sự phát triển kinh tế và xã hội dẫn đến tốc độ đô thị hóa cao là tự nhiên, xong nó lại đặt ra cho các nhà quản lý phải giải quyết một khối lượng

công việc đồ sộ (trong một thời gian nhất định) nhưng phải thực hiện theo

đúng quy định của pháp luật và các quy trình nghiệp vụ chuyên môn đáp ứng chương trình cải cách hành chính của Nhà nước

* Các thông tin chuyên môn nghiệp vụ cung cấp cho người sử dụng phải đảm bảo tính pháp lý - nhất quán và chính xác

* Xử lý nhanh, chính xác, đúng quy trình nghiệp vụ đáp ứng yêu cầu về quản lý, điều hành của các cấp lãnh đạo và yêu cầu của cộng đồng xã hội

* Giảm các thủ tục hành chính theo chương trình cải cách hành chính của Chính phủ, tiến tới thực hiện Chính phủ Điện tử

* Xây dựng được một Hệ thống CSDL thống nhất cho các ngành: TNMT

- Xây dựng – Giao thông tại địa bàn thành phố Hạ Long Hệ thống CSDL này được lưu trữ tại 3 cấp nhằm đảm bảo an toàn cho toàn bộ hệ thống CSDL đã được xây dựng và cập nhật, khai thác trong suốt quá trình phát triển

Từ những phân tích trên cho thấy nhu cầu về thông tin rất đa dạng, thông tin địa chính – bất động sản rất cần cho sự phát triển kinh tế xã hội tại các địa phương Tuy nhiên các bước xây dựng hệ thống thông tin bảo đảm cung cấp thông tin địa chính – bất động sản lại phụ thuộc vào từng địa phương do vậy muốn quản lý và cung cấp thông tin địa chính – bất động sản trên địa bàn Quảng Ninh cần phải nghiên cứu xây dựng mô hình thử nghiệm trên một phường từ đó đánh giá khả năng và xây dựng những đề xuất cho phù hợp với thực tế của địa phương

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Hệ thống thông tin địa chính đa chức năng

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài được tiến hành nghiên cứu về hệ thống thông tin địa chính đa chức năng phục vụ quản lý đất đai, phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản tại phường Bãi Cháy Thành Phố Hạ Long

- Sử dụng bản đồ địa chính, điều tra phân tích xây dưng các cơ sở dữ liệu địa chính (liên quan đến cung cấp thông tin địa chính); Mở rộng xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí, tính giá đất phục vụ thị trường bất động sản, thử nghiệm tính giá nhà đất Đề xuất giải pháp xây dựng hệ thống thông tin đia chính đa chức năng tại thành phố Hạ Long

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

2.2.1 Địa điểm

Đề tài được thực hiện tại phường Bãi Cháy thành phố Hạ Long

2.2.2 Thời gian

Đề tài được tiến hành trong thời gian từ 9/2011 - 9/2012

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính số và cơ sở dữ liệu địa chính số đa chức năng

- Xây dựng CSDL địa chính phường Bãi Cháy

- Xây dựng CSDL địa chính đa chức năng phường Bãi Cháy

+ Xây dựng mở rộng hệ thống giao thông và địa danh đường phố

+ Xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố tại phường Bãi Cháy – Thành phố Hạ Long

+ Thử nghiệm xây dựng thông tin về nhà

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu hiện trạng đất đai

+ Thử nghiệm một số mô hình quản lý khác: du lịch…

- Tổng hợp đánh giá kết quả nghiên cứu

- Đề xuất những kiến nghị về xây dựng CSDL đa chức năng, nhằm góp phần khai thác, xã hội hóa thông tin địa chính đáp ứng nhu cầu quản lý hiệu quả đất đai, bất động sản tại Thành phố Hạ Long

2.4 Phương pháp nghiên cứu và xử lý số liệu

1 Phương pháp nghiên cứu

- Ứng dụng công nghệ GIS

- Sử dụng công nghệ thông tin

- Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan

- Phương pháp điều tra, khảo sát

- Phương pháp điều tra xã hội học

- Phương pháp chuyên gia

- Phương pháp phân tích và xứ lý số liệu

2 Phương pháp xử lý số liệu

Sử dụng các phần mềm chuyên dụng về bản đồ và các phần mềm hỗ trợ

để chuyển đổi định dạng bản đồ Kết nối cơ sở dữ liệu không gian với cơ sở

dữ liệu thuộc tính bản đồ để hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu bản đồ số -Từ bản đồ hiện trạng lưu trên môi trường Microstation tiến hành chuyển đổi định dạng sang môi trường Shapfile

- Xây dựng và quản lý CSDL địa chính với các thông tin địa chính được chuẩn hóa và xây dựng, quản lý thông tin dưới dạng CSDL số; xây dựng dữ liệu địa chính dạng số (phần bản đồ và thông tin địa chính)

- Vận hành, quản lý CSDL thông qua phần mềm VICAD – GIS, liên kết tìm kiếm và cung cấp thông tin phục vụ quản lý và phát triển thị trường; công khai hóa, minh bạch thông tin địa chính liên quan khi có nhu cầu

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Đặc điểm cơ bản của khu vực nghiên cứu

3.1.1 Giới thiệu chung về thành phố Hạ Long và phường Bãi Cháy

Giới thiệu chung về thành phố Hạ Long

*Vị trí địa lý

Thành phố Hạ Long thuộc tỉnh Quảng Ninh, được thành lập theo Nghị định số 102/NĐ-CP ngày 27/12/1993 của Chính phủ trên cơ sở thị xã Hòn Gai cũ Cũng như thị xã Hòn Gai trước đây, thành phố Hạ Long chọn là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, ngày 16/8/2001 thành phố Hạ Long được mở rộng, sát nhập 02 xã Việt Hưng và Đại Yên của huyện Hoành Bồ theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP của Chính phủ

Thành phố Hạ Long có toạ độ địa lý;

Từ 200 55’ đến 210 05’ vĩ độ Bắc

Từ 1060 55’ đến 1070

30’ kinh độ Đông

Phía Bắc - Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ

Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và giáp thành phố Hải Phòng Phía Đông - Đông bắc giáp thị xã Cẩm Phả

Phía Tây - Tây nam giáp huyện Yên Hưng

Là trung tâm của tỉnh, có diện tích tự nhiên 27195,03 ha Có đường quốc

lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long 2 lần được UNESCO công nhận là Di sản thế giới với diện tích khoảng 434 km2 Thành phố Hạ Long cách thành phố Hà Nội 165 km về phía Tây theo đường quốc lộ 18A, cách trung tâm thành phố Hải Phòng 70 km về phía Nam theo đường quốc lộ 10, cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180 km theo đường quốc lộ 18A

3.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý đất đai

* Địa hình:

Địa hình thành phố Hạ Long là địa hình đa dạng và khá phức tạp, là một trong những khu vực hình thành lâu đời nhất trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo được chia thành

03 vùng rõ rệt:

+ Vùng đồi núi bao bọc ở phía Bắc và Đông bắc (phía Bắc quốc lộ 18A) chiếm 70% diện tích đất của thành phố, vùng này có độ cao trung bình từ 150m đến 250m chạy dài từ Yên Lập đến Hà Tu, đỉnh cao nhất là 504m Dải đồi núi này thấp dần về phía biển, độ dốc trung bình từ 15-20%, xen giữa là các thung lũng nhỏ hẹp

+ Vùng ven biển ở phía Nam quốc lộ 18A, độ cao trung bình từ 0,5m đến 5m

+ Vùng hải đảo là toàn bộ vùng vịnh, với hệ thống đảo lớn nhỏ chủ yếu

là đảo đá Riêng đảo Tuần Châu, rộng trên 400 ha nay đã có đường nối với quốc lộ 18A dài khoảng 2 km

Qua khảo sát địa chất cho thấy, kết cấu địa chất của thành phố Hạ Long chủ yếu là đất sỏi sạn, cuội sỏi, cát kết, cát sét ổn định và có cường độ chịu tải cao, từ 2,5 đến 4,5 kg/cm2, thuận lợi cho việc xây dựng các công trình

* Khí hậu:

Thành phố Hạ Long thuộc khí hậu vùng ven biển, mỗi năm có 2 mùa rõ rệt, mùa Đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa hè từ tháng 5 đến tháng