đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008-2010

Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đấ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH

MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 – 2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2011

NGUYỄN VĂN TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH

MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 – 2010

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN

Thái Nguyên - 2011

văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở môn học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giải luận văn

Nguyễn Văn Tuệ

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cám ơn TS Nguyễn Thế Huấn, giáo viên Trường Đai học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cám ơn sự góp ý chân thành của Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa sau đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cám ơn Lãnh đạo UBND – HĐND thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, Hội đồng Bồi thường

hỗ trợ và tái định cư thành phố, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Phòng Quản lý

Đô thị, Ban quản lý Đầu tư xây dựng các dự án, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn

Tôi xin cám ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân thành cám ơn!

Nguyễn Văn Tuệ

PHẦN I ……….……… ……… 1

MỞ ĐẦU ……….……… ……… 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TÀI ……… 1

1.2 MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI …….……… 2

1.2.1 Mục đích ……… … 2

1.2.2 Yêu cầu của đề tài ……….… 2

PHẦN II ……… … 3

TỔNG QUAN TÀI LIỆU ……… ……… 3

2.1 MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ……… ……… 3

2.1.1 Các văn bản của nhà nước ……….… 3

2.1.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên ……… 4

2.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI ……… 4

2.2.1.Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ……… 4

2.2.2 Một số quy định về công tác thu hồi đất ……… 5

2.2.2.1 Khái niệm ……….……… … 5

2.2.2.2 Thẩm quyền thu hồi đất ……….… 6

2.3 MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB … 6

2.3.1 Quy định về bồi thường, tái định cư ……….…….………… 6

2.3.2 Chính sách bồi thường của chính phủ ……… ………… 8

2.3.3 Quy trình thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 15

2.3.4 Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư 19

2.3.4.1 Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 19

2.3.4.2 Trình tự thủ tục đấu giá 19

2.4 MỘT SỐ QUAN ĐIỂM VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ TRÊN THẾ GIỚI 22

2.6 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN VÀ KIẾN TRÚC CẢNH QUAN ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI

ĐOẠN 2010-2020 30

2.6.1 Phương án quy hoạch thành phố giai đoạn 2011-2020 30

2.6.2 Các phân khu chức năng của thành phố 32

2.6.2.1 Các khu dân cư 32

2.6.2.2 Các cụm công nghiệp 33

2.6.2.3 Các khu thương mại, dịch vụ công cộng 33

2.6.2.3 Các công trình giáo dục- y tế và du lịch 34

2.6.2.4 Đất cho các khu công trình công cộng khác 34

2.7 GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 35

PHẦN III 36

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

3.1 Đối tượng, địa điểm và thời gian nghiên cứu 37

3.2 NỘI DUNG THỰC HIỆN 37

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 37

3.2.2 Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư của hai dự án 37

3.2.2.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án 37

3.2.2.2 Quy mô của hai dự án 37

3.2.2.3 Đánh giá công tác thực hiện 37

3.2.3 Những đề xuất và giải pháp 37

3.3 PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN 36

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 38

3.3.2 Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư của hai dự án 38

PHẦN IV 40

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 40

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 40

4.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội

40 4.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng ………

43 4.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG, QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ……… 44

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai …… ……… ……… 44

4.2.2 Tình hình thực hiện quy hoạch của thành phố Thái Nguyên 2010 47

4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUY HOẠCH CỦA HAI DỰ ÁN KHU DÂN CƢ 51

4.3.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án 51

4.3.2 Quy mô của hai dự án 52

4.3.3 Đánh giá công tác thực hiện 54

4.3.3.1 Công tác lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và tổ chức thực hiện phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB 54

4.3.3.2 Xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư 60

4.3.4 Đo đạc bản đồ địa chính ô đất quy hoạch dân cư lập bản đồ địa chính 60

4.3.5 Công tác định giá và công bố giá đất để thực hiện giao đất dân cư 62

4.3.6 Những vấn đề tồn tại trong công tác thực hiện quy hoạch của hai khu dân cư ……… 65

4.4 NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 68

4.4.3 Giải pháp 69

PHẦN V ……… 73

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ……… 73

5.1 KẾT LUẬN……… ……… 73

5.2 ĐỀ NGHỊ ……… … 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO ……….… 74

Tiếng Việt ……… ……… 74

Tiếng Anh 74

STT Chữ viết tắt Viết đầy đủ Ghi chú

Bảng 2.1 Phương án quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai

đoạn 2011- 2020 31

Bảng 4.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2010 … 41

Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất qua các năm ……… 45

Bảng 4.3 Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch đất phi nông nghiệp của thành phố năm 2010 ……… …… 47

Bảng 4.4 Số khu dân cư được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành trên địa bàn thành phố giai đoạn 2007-2010 49

Bảng 4.5 Quy mô của hai dự án quy hoạch khu dân cư tại Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2010

52 Bảng 4.6 Quy hoạch sử dụng đất của hai dự án 53

Bảng 4.7.Tổng hợp kết quả thống kê số hộ thuộc khu vực quy hoạch 55

Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng của hai dự án 57

Bảng 4.9 Tổng hợp các hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng 60

Bảng 4.10 Tổng hợp giá các lô đất theo Quyết định giá đất của UBND tỉnh Thái Nguyên 62

Bảng 4.11 Tổng hợp chi giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầngvà thu tiền sử dụng đất 64

Bảng 4.12 Đánh giá các hạng mục đã thực hiện của hai dự án ……… … 66

Bảng 4.13 Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện quy hoạch các khu dân cư 66

Bảng 4.14 Ý kiến của người dân tại các khu dân cư 67

DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ

Hình 1: Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 35

Đồ thị 4.1: Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên ……… 46

Đồ thị 4.2: Kết quả thực hiện quy hoạch năm 2010 của thành phố Thái Nguyên 48

Đồ thị hình 4.3: Số khu dân cư quy hoạch hoàn thành so với quy hoạch 50

Đồ thị hình 4.4: Tỷ lệ thực hiện hoàn thành quy hoạch các khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007-2010 50 Hình 4.5: Tỷ lệ quy hoạch các loại đất tại hai khu dân cư 54 Hình 4.6: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 56 Hình 4.7: Số lô đất tại hai khu dân cư 61

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TÀI

Đất đai là tài nguyên quý hiếm và không tái sinh, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi truờng sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, kinh tế -xã hội và an ninh quốc phòng

Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Điều 18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý Đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, kỳ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt kế hoạch, Quy hoạch sử dụng đất …., căn cứ giao đất và thẩm quyền giao đất phải dựa vào Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội dung về quản lý Nhà nước về đất đai Như vậy sau công tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc tổ chức thực hiện quy hoạch và là một trong những nội dung quan trọng đáp ứng được yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế chính trị xã hội của tỉnh Thái Nguyên với tổng diện tích tự nhiên là 1.863.056 ha gồm 19 phường, 9

xã Đứng trước tình hình đổi mới và phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao đặc biệt một số phường trung tâm của thành phố như phường Phan Đình Phùng, phường Hoàng Văn Thụ, phường Đồng Quang, phường Quang Trung, phường Trưng Vương dần dần diện tích đất nông nghiệp sẽ chuyển sang diện tích đất phi nông nghiệp trong đó diện tích đất ở đô thị tăng Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở, đất ở của người dân ngày càng lớn chính vì

vậy thành phố Thái Nguyên căn cứ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt tiến hành lập Quy hoạch chi tiết các khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đất ở cho người dân

Việc đưa Quy hoạch vào thực hiện là một trong những nội dung quan trọng về quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đúng pháp luật Xuất phát từ những vấn đề trên chúng tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác thực hiện phương án Quy hoạch một

số khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2010”

1.2 MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

1.2.1 Mục đích

- Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2010

- Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác thực

hiện quy hoạch, giao đất dân cư thuộc khu dân cư trên địa bàn thành phố

1.2.2 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững quy định trong văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước

và của địa phương về thực hiện Quy hoạch khu dân cư

- Các số liệu phải khách quan, trung thực, chính xác

- Phải tìm được nguyên nhân của những tồn tại, từ đó đưa ra các nhận xét, kiến nghị, đề xuất có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

2.1.1 Các văn bản của Nhà nước

- Luật Đất đai 2003

- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số: 30/2004/QĐ-BTNMT, ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số: 116/2004/TT-BTC, ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về giải pháp xác định giá và khung giá các loại đất

- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC, ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về giải pháp xác định giá và khung giá các loại đất

- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số: 14/TT-BTNMT, ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất cho thuê đất

2.1.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số: 2044/2005/QĐ-UBND, ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số: 72/2008/QĐ-UBND, ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số: 37/2009/QĐ-UBND, ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 01 năm 2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI

2.2.1 Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

* Luật Đất đai 2003 quy định:

“Điều 29:Thực hiện Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1 Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành

vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố

2 Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật

Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

3 Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất

mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố " Theo Luật Đất đai (2003) [3]

2.2.2 Một số quy định về công tác thu hồi đất

2.2.2.1 Khái niệm

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật " Theo Luật Đất đai (2003) [3]

2.2.2.2 Thẩm quyền thu hồi đất

“Điều 44: Thẩm quyền thu hồi đất

1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1

và khoản 2 Điều này không được uỷ quyền " Theo Luật Đất đai (2003) [3]

2.3 MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB

2.3.1 Quy định về bồi thường, tái định cư

"Điều 42: quy định về bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi:

1 Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì người bị thu hồi đất được bồi thường

2 Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

3 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất

ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà

nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

4 Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất

mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

5 Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ

6 Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất " Theo Luật đất đai (2003) [3]

"Điều 43: Quy định Trường hợp thu hồi đất không được bồi thường

1 Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường

hợp sau đây:

a) Thu hồi đất trong các trường hợp: Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, huỷ hoại đất, sử dụng không đúng mục đích, lấn chiếm đất, không có người thừa kế

b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

đ) Đất thuê của Nhà nước;

e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

2 Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép;

b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;

3 Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản

2 Điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi

"Theo Luật đất đai (2003) [3]

2.3.2 Chính sách bồi thường của Chính phủ

- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế Việc bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này được quy định như sau:

"1 Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

2 Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

3 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

4 Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư " Theo Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

* Đối với bồi thường thiệt hại về đất:

"Điều 6: Nguyên tắc bồi thường

1 Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định cña ph¸p luËt thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

2 Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

3 Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước

" Theo Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

"Điều 9: Giá đất để tính bồi thường vµ chi phí đầu tư vào đất còn lại

1 Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng." Theo Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

* §èi víi båi th-êng thiÖt h¹i vÒ tµi s¶n:

"Điều 18: Nguyên tắc bồi thường tài sản

1 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị

thiệt hại, thì được bồi thường

2 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất

đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

3 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

4 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất

đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

6 Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt

và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa

phương " Theo Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

"Điều 19: Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn

kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:

+

Một khoản tiền tính bằng tỷ

lệ phần trăm theo giá trị hiện

có của nhà, công trình Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối

đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;

Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

3 Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ." Theo

Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

"Điều 24: Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1 Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đó Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại

địa phương và giỏ trung bỡnh tại thời điểm thu hồi đất

2 Mức bồi thường đối với cõy lõu năm, được tớnh bằng giỏ trị hiện cú của vườn cõy (khụng bao hàm giỏ trị quyền sử dụng đất) theo giỏ ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất

3 Đối với cõy trồng chưa thu hoạch nhưng cú thể di chuyển đến địa điểm khỏc thỡ được bồi thường chi phớ di chuyển và thiệt hại thực tế do phải

di chuyển, phải trồng lại

4 Cõy rừng trồng bằng nguồn vốn ngõn sỏch Nhà nước, cõy rừng tự nhiờn giao cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh trồng, quản lý chăm súc, bảo vệ thỡ bồi thường theo giỏ trị thiệt hại thực tế của vườn cõy; tiền bồi thường được phõn chia cho người quản lý, chăm súc, bảo vệ theo quy định của phỏp luật về bảo vệ và phỏt triển rừng

Nghị định cũng đã quy định việc bồi th-ờng về: Xử lý cỏc trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, cụng trỡnh; Bồi thường nhà, cụng trỡnh đối

với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Bồi thường về di chuyển mồ mả; Bồi thường đối với cụng trỡnh văn hoỏ, di tớch lịch sử, nhà

thờ, đỡnh, chựa, am, miếu tại các điều 20, 21, 22, 23

Nghị định cũng đã quy định một số chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ di chuyển; Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất; Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; Hỗ trợ người đang thuờ nhà khụng thuộc sở hữu Nhà nước; Hỗ trợ khi thu hồi đất cụng ớch của xó, phường, thị trấn đ-ợc quy định tại các Điều 27, 28, 29, 30, 31 " Theo Thủ tướng Chớnh phủ (2004) [4]

"Điều 39 Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư

1 Căn cứ vào tỡnh hỡnh thực tế ở địa phương, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư cho:

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là cấp huyện);

- Tổ chức phỏt triển quỹ đất

2 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện do Lãnh đạo

Uỷ ban nhân dân làm Chủ tịch, các thành viên gồm:

- Đại diện cơ quan Tài chính - Phó Chủ tịch Hội đồng;

- Chủ đầu tư - Ủy viên thường trực;

- Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên;

- Đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi - Ủy viên;

- Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người; Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương " Theo Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

"Điều 40: Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư; Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng

2 Trách nhiệm của các thành viên Hội đồng:

a) Chủ tịch Hội đồng chỉ đạo các thành viên Hội đồng lập, trình duyệt

và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

b) Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội đồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; bảo đảm đầy đủ kinh phí để chi trả kịp thời tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

c) Đại diện những người bị thu hồi đất có trách nhiệm: phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, người phải di chuyển chỗ ở; vận động những người bị thu hồi đất thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng đúng tiến độ;

d) Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ đạo của Chủ tịch Hội đồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

3 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của đất đai, tài sản được bồi thường, hỗ trợ hoặc không được bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư " Theo Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

"Điều 41 Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của

a) Việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án;

b) Việc áp giá đất, giá tài sản để tính bồi thường;

c) Phương án bố trí tái định cư

3 Việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan cho phù hợp với đặc điểm tính chất của từng dự án;

Trường hợp cần thiết, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định do Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng

4 Thời gian thẩm định tối đa là 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đề nghị phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án; sau thời hạn trên, nếu cơ quan thẩm định không có ý kiến, thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt

5 Những phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải thẩm định

6 Sau khi có ý kiến của cơ quan thẩm định, chủ đầu tư giúp Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt." Theo Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]

2.3.3 Quy trình thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo Quyết định số: 2044/2005/QĐ-UBND, ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên theo Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định sau:

"Điều 27 Điều tra, xác lập số liệu để lập phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ

1 Căn cứ vào kế hoạch bồi thường GPMB đã được triển khai thực hiện, chậm nhất 5 ngày làm việc Hội đồng bồi thường GPMB cùng chủ dự án phải tổ chức hội nghị với nhân dân có đất bị thu hồi để thực hiện nội dung sau:

a) Công khai phạm vi thu hồi đất và tiến độ thực hiện dự án;

b) Phổ biến các văn bản liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư c) Phát tờ khai theo mẫu quy định, hướng dẫn kê khai đất đai, tài sản, nhân khẩu và các vấn đề khác có liên quan, cuộc họp này phải được lập thành biên bản và lưu hồ sơ

2 Trong thời gian 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ khai và hướng dẫn kê khai, người có đất bị thu hồi phải kê khai và nộp cho Hội đồng bồi thường GPMB Quá thời hạn trên người bị thu hồi đất không kê khai thì Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện lập biên bản có chứng kiến của UBND cấp xã là người có đất bị thu hồi không tự kê khai

3 Điều tra, kiểm kê đất đai, tài sản so với tờ khai

Trong thời gian 5 ngày làm việc kể từ ngày phát tờ khai cho người có đất bị thu hồi Hội đồng bồi thường GPMB tiến hành kiểm kê đất đai, tài sản

so với tờ khai Trong trường hợp người bị thu hồi đất cản trở không cho kiểm kê, không cho điều tra thì Hội đồng bồi thường GPMB báo cáo UBND cấp huyện quyết định biện pháp để kiểm kê theo quy định

4 Xác nhận các hồ sơ liên quan

a) UBND xã xác nhận về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đai, nhà cửa, tài sản theo từng thời gian cụ thể Việc xác nhận phải căn cứ vào hồ sơ

và tình hình quản lý nhà đất

b) Công an xã xác nhận về nhân khẩu thường trú của từng hộ

c) Cơ quan thuế xác nhận thu nhập sau thuế bình quân 3 năm liên tục trước đó cho các hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

d) Phòng Lao động Thương binh xã hội huyện xác nhận đối tượng chính sách

Việc xác nhận trên là cơ sở lập phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người được giao nhiệm vụ xác nhận phải trung thực, khách quan

và phải ký tên đóng dấu, chịu trách nhiệm trước pháp luật về xác nhận của mình." Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên(2005) [8]

"Điều 28 Hồ sơ để trình duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1 Quyết định phê duyệt dự án đầu tư, hoặc quyết định giao nhiệm vụ chuẩn bị mặt bằng để thực hiện dự án của cấp có thẩm quyền

2 Quyết định thu hồi đất, giao đất của cấp có thẩm quyền kèm theo danh sách các hộ Nhà nước thu hồi đất

3 Bản đồ hiện trạng khu đất bị thu hồi (tỷ lệ 1/500 hoặc 1/1000) có xác nhận của sở Tài nguyên và Môi trường hoặc trích đo địa chính, trích lục bản

đồ địa chính Riêng dự án theo tuyến cần trích lục các thửa đất bị thu hồi

4 Biên bản hội nghị họp triển khai thực hiện công tác bồi thường, phổ biến chế độ chính sách bồi thường, hướng dẫn kiểm kê, phát tờ khai; biên bản xác định giá trị còn lại nhà, công trình của tổ chức (nếu có)

5 Biên bản kiểm kê tài sản, đất đai theo mẫu quy định có chữ ký của các bên liên quan và xác nhận của UBND cấp xã, được sắp xếp theo thứ tự phương án dự toán bồi thường tính toán, phô tô các loại giấy tờ nhà đất có liên quan, trường hợp các hộ chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất phải có tường trình của người sử dụng đất và có xác nhận của UBND cấp xã

về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và các biên bản khác có liên quan

6 Các bản xác nhận quy định tại khoản 4 Điều 27 quy định này

7 Biên bản hội nghị, các văn bản có liên quan đến xử lý bồi thường, hỗ trợ

8 Tờ trình đề nghị phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB kèm theo các phụ lục tính toán chi tiết, biểu tổng hợp, biểu thuyết minh tính toán bồi thường, hỗ trợ đất, tài sản, các khoản hỗ trợ theo quy định; đĩa mềm các phụ lục tính toán chí tiết; ảnh (hoặc băng hình) hiện trạng khu vực đất thu hồi (nếu có)

Hồ sơ nêu trên gửi cơ quan thẩm định 03 bộ nếu là dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp tỉnh, 2 bộ nếu dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp huyện Trong vòng 03 ngày làm việc cơ quan thẩm định kiểm tra hồ sơ nếu không có ý kiến gì thì coi như hồ sơ đầy đủ theo quy định, nếu thiếu hoặc chưa hợp lệ thì phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan trình biết những hồ sơ cần bổ sung; việc giao nhận hồ sơ phải có sổ sách theo dõi

và ký nhận của các bên

Trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định, cơ quan thẩm định phải thẩm định xong và trình cấp có thẩm quyền phê duỵệt Đối với các dự án lớn và phức tạp thời giam này có thể kéo dài hơn nhưng không quá 30 ngày Trong vòng 5 ngày làm việc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt xem xét và quyết định phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB " Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên(2005) [8]

"Điều 29 Tổ chức thực hiện phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1 Trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB, Hội đồng bồi thường GPMB có trách nhiệm công khai phương án dự toán được phê duyệt tại UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi; thông báo lịch chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo quyết định đã được phê duyệt; thông báo quỹ đất tái định cư; giá đất tại khu tái định cư

2 Tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo quyết định đã được phê duyệt Nếu người được uỷ quyền nhận tiền, phải có giấy uỷ quyền có xác nhận của UBND cấp xã và thực hiện các thủ tục sau:

a) Người nhận tiền bồi thường phải ký vào biên bản cam kết thời gian bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

b) UBND cấp xã thu các giấy tờ liên quan đến đất, nhà cửa đã nhận tiền bồi thường của các hộ để cơ quan chuyên môn thực hiện chỉnh lý biến động đất đai theo quy định

c) Người được bồi thường có trách nhiệm bàn giao mặt bằng theo thời gian quy định cho Hội đồng bồi thường GPMB và chủ dự án

d) UBND cấp xã giải quyết các thủ tục hành chính để các hộ gia đình được tái định cư nhanh chóng ổn định đời sống." Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên(2005) [8]

"Điều 30 Bàn giao đất cho chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao đất

1 Chậm nhất 5 ngày làm việc sau khi hoàn chỉnh công tác GPMB, Hội đồng bồi thường GPMB phối hợp với cơ quan quản lý đất đai tổ chức bàn giao đất cho chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao đất, thuê đất tại thực địa

2 Đối với dự án lớn phải phân kỳ đầu tư thì bàn giao từng phần diện tích đã hoàn thành giải phóng mặt bằng." Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên(2005) [8]

2.3.4 Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư

2.3.4.1 Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

* Phương pháp xác định giá đất:

1 Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

2 Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.” Nguyễn Thế Huấn (2009) [2]

2.3.4.2 Trình tự thủ tục đấu giá

*Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá

"1 Giá khởi điểm đấu giá

a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

2 Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp." Thủ tướng Chính phủ (2004) [5]

*Tổ chức đấu giá

"1 Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được

Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt

Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc đấu giá Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giá

2 Thủ tục mở phiên đấu giá

a) Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có)

b) Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá

c) Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá

d) Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ tục cần thiết khác

3 Hình thức và trình tự đấu giá

a) Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá khởi điểm của vòng đấu này Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

b) Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

c) Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá

d) Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung

từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác

4 Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

5 Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

a) Địa điểm tổ chức đấu giá

b) Thành phần Hội đồng đấu giá

c) Số người tham gia đấu giá

d) Mức giá khởi điểm

- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai." Thủ tướng Chính phủ (2004) [6]

2.4 MỘT SỐ QUAN ĐIỂM VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ TRÊN THẾ GIỚI

Một khu dân cư, hay vẫn được gọi là “một cộng đồng”, là một tiểu khu trong một đô thị mà những đặc điểm về xã hội và môi trường sống phân biệt chúng với những khu dân cư khác (Rohe 2009) Từ buổi bình minh của đô thị tới thời kỳ đương đại, khu dân cư đã luôn được xem là một đơn vị cơ bản của

quy hoạch thành phố nhằm giải quyết những thách thức chính trị và xã hội của thời đại Phụ thuộc vào vấn đề muốn giải quyết và phần cấu thành của đô thị được quan tâm (khu trung tâm, khu phố cũ hay khu ngoại ô mới), những nhà quy hoạch đô thị đã phát triển những luận đề và những nguyên tắc khác nhau cho việc kiến tạo khu dân cư như một đơn vị quy hoạch

- Khu dân cƣ là một công cụ chính trị

Khu dân cư trước hết được nhìn nhận như một công cụ chính trị để nâng cao sự hiểu biết giữa các thành viên của cộng đồng cũng như trao quyền cho họ Ý tưởng đầu tiên về tổ chức không gian đô thị nhằm đạt được một mục đích chính trị nhất định đã ra đời từ rất lâu trong lịch sử văn minh của loài người Triết gia Aristotle vào thế kỷ 3 trước Công Nguyên đã đề xuất các

polis (thành-bang) có quy mô tối ưu là 5000 công dân (Công dân được xác

định là nam giới ở tuổi trưởng thành) Quy mô dân số này đủ nhỏ để “tiếng nói của một công dân có thể được lắng nghe bởi tất cả các công dân khác trong cộng đồng” (Kitto in Legtes et al 2003, p.22) Một số nhà đô thị của thế

kỷ 20 cũng có cùng một quan điểm, Christopher Alexander giới hạn mô hình cộng đồng lý tưởng của ông ở mức 10.000 người để đảm bảo mỗi cá nhân đều

có một tiếng nói đáng kể (Talen 2006) Nhà lý thuyết quy hoạch Fainstein (1987) bảo vệ mô hình khu dân cư trong quy hoạch như là một cơ chế để địa phương hóa và phi tập trung hóa công tác quy hoạch cũng như làm cho chính quyền đô thị trở nên nhạy cảm hơn đối với nhu cầu và ước nguyện của công dân cũng như các cộng đồng trong lòng một thành phố

- Khu dân cƣ là một công cụ xã hội

Samuel Barnett và Jane Addams là những người đề ra ý tưởng về khu dân cư như một đơn vị quy hoạch thông qua những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp dịch vụ xã hội ở địa phương (Talen 2006) Mang những dịch vụ cần thiết tới cư dân địa phương ngay trong khả năng tiếp cận của họ và khuyến khích sự tương tác xã hội giữa những con người này, những lý tưởng và

nguyên tắc mà các nhà cải cách này theo đuổi, đã đặt nền tảng đầu tiên cho quy hoạch khu dân cư

Vào năm 1923, nhà xã hội học Clarence Perry tạo ra một bước tiến vượt bậc trong lịch sử quy hoạch bằng việc giới thiệu công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân cư” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt Nam) như là một phương tiện nhằm giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố và cung cấp các dịch vụ xã hội trong phạm vi đi bộ từ nơi ở (Rohe

2009 và Talen 2006) Công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân cư” của Perry

là kết quả của kinh nghiệm cá nhân sống trong khu Forest Hills Gardens, một khu dân cư xây theo mô hình “Thành phố Vườn” của Ebenezer Howard ở ngoại ô New York (Talen 2006), nhưng quan trọng hơn là những nghiên cứu

xã hội mà ông thực hiện với tổ chức Russel Sage Foundation và nhóm của bà Jane Addams trong chiến dịch vận động mở cơ sở vật chất của các trường học cho người dân địa phương có thể sử dụng cho các hoạt động văn hóa, thể thao

và xã hội (Rohe 2009) Điều này giúp giải thích tại sao mà trường học lại đóng vai trò trung tâm trong ý tưởng về đơn vị quy hoạch của ông Clarence Perry còn tiến xa hơn khi dự báo rằng xe hơi sẽ phổ biến trong tương lai cho nên ông bố trí các tuyến đường chính không xuyên cắt khu dân cư mà chạy vòng quanh thành đường ranh giới tự nhiên Cũng nguyên lý này mà Perry đã đưa ra một lý lẽ logic cho việc chia thành phố thành những đơn vị rời rạc Với việc những tuyến giao thông chính được bố trí ở biên của khu dân cư, hành lang giao thông được giải phóng khỏi áp lực xây dựng đô thị và các cộng đồng khỏi tiếng ồn, ô nhiễm và rủi ro tai nạn

Theo Jane Jacobs thành phố cần tổ chức thành những tiểu khu nhằm tạo ra một cơ chế (tự nguyện) kiểm soát xã hội, có 3 loại hình „khu dân cư‟

mà Jane Jacobs cho rằng sẽ thích hợp với chức năng này: 1/toàn bộ thành phố như là một thể thống nhất, 2/khu phố (tổ chức theo tuyến đường), và 3/tập hợp một số tiểu khu thành khu lớn Mô hình toàn thành phố sẽ là nơi diễn ra

các hoạt động kinh tế và các quyết định chính trị mà mọi cư dân sẽ chịu tác động Đó cũng là không gian nơi mà cư dân tìm thấy cộng đồng cho những quyền lợi và nhu cầu riêng biệt (ví dụ: cộng đồng các nhà làm phim hay cộng đồng các nhà kinh doanh địa ốc) Loại hình thức hai là nguồn gốc của cuộc sống đô thị sống động, tương tác xã hội và sự kiểm soát hành vi phi chính thức và loại hình „khu dân cư‟ thứ ba, khu vực, là nguồn gốc của quyền lực nhân dân

2.5 MỘT SỐ TỒN TẠI TRONG QUY HOẠCH ĐÔ THỊ HIỆN NAY CỦA VIỆT NAM

Công tác quy hoạch xây dựng ngày càng đóng một vai trò hết sức quan trọng trong quá trình lập dự báo phát triển đô thị, nông thôn Sự phát triển đô thị hình thành theo quy hoạch thật sự tạo nên bộ mặt mới cho đất nước và là một trong các động lực đóng góp vào sự phát triển kinh tế Việt Nam trên con đường hội nhập Trong thời gian gần đây nhiều văn bản, quy phạm pháp luật

là cơ sở cho công tác Quy hoạch xây dựng như Luật Xây dựng, Nghị định số: 08/2005/NĐ-CP và các thông tư, văn bản khác đã từng bước đi vào cuộc

sống Quy hoạch xây dựng đã góp phần tạo ra nguồn lực trong phát triển Kinh

tế - Xã hội và góp phần phát triển bền vững Đô thị Việt Nam

Cho đến nay số lượng các khu đô thị mới hình thành đã khá nhiều tuy nhiên một khu đô thị mới để thực sự là một kiểu mẫu, một khu đô thị chuẩn mực cho sự phát triển của các khu đô thị mới khác thật sự chưa nhiều Nhiều khu đô thị mới hình thành tại các thành phố lớn vẫn chỉ là đáp án tức thời cho bài toán tăng quỹ đất nhà ở, còn việc tạo một “môi trường sống thực sự” theo đúng nghĩa thì hoàn toàn chưa thể đáp ứng nổi, thậm chí một số khu đô thị còn là một bước thụt lùi về tiêu chuẩn ở đặc biệt là chất lượng hạ tầng và dịch

vụ đô thị Điều này đã được các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh

Do vậy, việc nhìn nhận lại công tác lập quy hoạch các khu đô thị mới và sự cấp thiết của đổi mới nội dung và phuơng pháp lập quy hoạch các khu đô thị

mới là điều đáng bàn Có thể nói công tác lập quy hoạch các khu đô thị mới còn có một số bất cập sau:

Về hệ thống văn bản pháp quy:

Vai trò của Luật Xây dựng, Nghị định số: 08/2005/NĐ-CP, Nghị định số: 02/2006/NĐ-CP, các Thông tư huớng dẫn thi hành, hệ thống các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn ngành là cực kỳ quan trọng Cho đến nay các văn bản pháp quy này đã đạt được nhiều hiệu quả trong việc hỗ trợ hình thành các khu

đô thị mới trên khắp cả nước Tuy nhiên sau nhiều năm áp dụng vào thực tế cũng nảy sinh một số vấn đề chưa phù hợp Luật Xây dựng trong đó có Chương II về Quy hoạch xây dựng mà đối tượng điều tiết chính là Vùng phát triển đô thị, các đô thị, các khu dân cư, các khu chức năng khác tuy nhiên sự phát triển của các vùng đô thị, khu đô thị, khu dân cư lại chịu tác động của Quy hoạch sử dụng đất đai của ngành Tài nguyên, quy hoạch về sản xuất nông nghiệp của ngành Nông nghiệp v.v Điều này gây sự chồng chéo trong việc lên kế hoạch, quy hoạch, hoạch định chính sách cho cùng một đơn vị lãnh thổ, gây khó khăn cho công tác quản lý, điều hành

Các văn bản dưới Luật Xây dựng như Nghị định, Thông tư nhằm mục đích hướng dẫn, thực thi Luật Xây dựng tại một số chương mục còn quá chi tiết dẫn đến máy móc trong cách áp dụng, vận dụng Đối với công tác nghiên cứu lập quy hoạch điều này hạn chế sáng tạo, vận dụng các tư tưởng mới, cách tư duy mới vào quy hoạch Đối với nhà quản lý điều này tạo một quy trình thẩm định, soát xét, phê duyệt rập khuôn khó có thể hỗ trợ hình thành một diện mạo đô thị mới năng động, hiệu quả

Một số Quy chuẩn, Tiêu chuẩn ngành được áp dụng đến nay đã không còn phù hợp với yêu cầu phát triển mới Các bộ tiêu chuẩn, quy chuẩn cho quy hoạch đô thị như TCVN 4449 - 1987 Quy hoạch đô thị; Quy chuẩn xây dựng 1996 - Tập 1 về Quy hoạch đô thị cho đến nay đã hơn 10 năm thậm chí

20 năm do vậy một số các chỉ tiêu, các tiêu chí đã trở nên lạc hậu khó có thể

áp dụng

Một số vấn đề trong đô thị như thông tin liên lạc, viễn thông, sử dụng năng lượng tiết kiệm, cây xanh, nghĩa trang và an táng, hệ thống công trình ngầm đô thị đều chưa được đưa đầy đủ và Quy chuẩn, nên công tác lập, phê duyệt và quản lý theo quy hoạch gặp nhiều lúng túng đặc biệt là với các đô thị

có yêu cầu cao về hạ tầng với các yếu tố đầu tư của vốn nước ngoài

Năm 2009 Luật Quy hoạch đô thị được Quốc hội thông qua ngày 17/06/2009 nhằm Pháp lý hóa cao nhất công tác Quy hoạch phát triển đô thị,

bổ sung những vấn đề còn thiếu, điều tiết những vấn đề bất cập trong công tác Quy hoạch và phát triển đô thị là rất cần thiết Trên cơ sở Luật Quy hoạch đô thị hệ thống các văn bản pháp quy khác sẽ dần điều chỉnh và tiến tới hoàn thiện một khung pháp lý hỗ trợ tốt nhất cho công tác phát triển đô thị, kích thích sự phát triển đô thị bằng nhiều nguồn lực, đảm bảo kiểm soát kiến trúc, cảnh quan,

hạ tầng đô thị và bảo vệ môi trường, hướng tới sự phát triển bền vững

Về quy trình lập và phê duyệt quy hoạch các khu đô thị mới:

Quy trình lập và phê duyệt các khu đô thị mới hiện nay về cơ bản là khá chặt chẽ, là một phần trong bộ khung hỗ trợ quản lý phát triển đô thị Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy chính quy trình này khiến nhiều dự án không bắt kịp thời cơ phát triển Nhà nước quản lý bộ khung Đô thị thông qua Quy hoạch vùng, Quy hoạch chung và Quy hoạch chi tiết 1/2000 Các tổ chức kinh

tế phát triển các dự án đô thị mới thông qua lập Quy hoạch chi tiết 1/500 dưới

sự điều tiết của các quy hoạch trên

Tuy nhiên, nhu cầu thực tế là luôn đa dạng và đầy biến động Các chủ đầu tư khu đô thị mới không thể chờ đợi các Quy hoạch vùng, Quy hoạch chung, Quy hoạch chi tiết ra đời đầy đủ rồi mới xây dựng kế hoạch phát triển

đô thị cho riêng mình Vì vậy, các đô thị không xuất hiện trong kế hoạch phát triển đô thị của vùng tạm gọi là đô thị “Tự phát” ra đời Xét về chất lượng bên

trong đô thị hầu hết các chủ đầu tư đều cố gắng để đô thị có nhiều ưu thế và môi trường sống tốt nhằm thu hút thị trường, nhưng nếu nhìn một cách rộng hơn thì chính sự phát triển tự phát ấy lại tạo “sức ép” không tốt đến các khu vực xung quanh đặc biệt là đến hạ tầng bên ngoài đô thị và các khu dân cư nông nghiệp kế cận

Việc ra đời khu đô thị mới một cách “tự phát” ấy có thể khiến bức tranh đô thị trên một vùng lãnh thổ trở nên “nham nhở” “manh mún” do vậy khó có thể tạo nên một hình ảnh đô thị thật sự đẹp, thật sự có phong cách

Dừng các dự án đô thị kiểu “Tự phát” lại là điều duy ý trí và đi ngược với xu thế thị trường, đi ngược lại với các chính sách khuyến khích và thu hút vốn đầu tư Do vậy, việc cải tiến quy trình, quy định và các nội dung quản lý

đô thị sao cho phát huy tối đa tính năng động, thích ứng của chính sách, xác định bộ khung cứng về hạ tầng và các khu vực có vai trò quan trọng và tạo kế hoạch mở để thu hút vốn đầu tư phát triển các khu đô thị mới từ nhiều nguồn vốn ngoài ngân sách

Về nội dung, phương pháp lập và các sản phẩm quy hoạch khu đô thị mới: Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, mô hình kinh tế xã hội cũng có nhiều thay đổi Trong khi đó phương pháp quy hoạch các khu đô thị mới cho đến nay vẫn còn tồn tại phần nào tính chất của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung Các quy hoạch đôi khi còn quá cứng nhắc Đến khi được phê duyệt các khu đô thị này trở nên thiếu linh hoạt trong thu hút vốn đầu tư Trong khi các sản phẩm quy hoạch của các nước phát triển rất nhiều các chức năng mang tính “Mở”, các khu vực được gọi là “Mix used” thì nhiều sản phẩm quy hoạch của Việt Nam lại được đóng khung quy định tính chất khu đất và khi đồ án được phê duyệt thì trở thành pháp lý Việc chuyển đổi chức năng lại yêu cầu một động thái khác như điều chỉnh cục bộ chức năng hay điều chỉnh quy hoạch chi tiết v.v Do vậy xu hướng tư duy quy hoạch mới, sản phẩm quy hoạch mới hơn bao giờ hết cần sớm được đưa vào các văn bản pháp luật, các