xây dựng cơ chế đặc thù về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận long biên

Công tác bồi thường thiệt hại BTTH, giải phóng mặt bằng GPMB, táiđịnh cư TĐC khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế củacác mối quan hệ về đất đai giữa nhà nước với

Trờng Đại học kinh tế quốc dân



Nguyễn thị thu hằng

XÂY DựNG CƠ CHế ĐặC THù về bồi thờng, hỗ trợ, tái

định c TRONG GIảI PHóNG MặT BằNG

TRÊN ĐịA BàN QUậN LONG BIÊN

CHUYấN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN Lí ĐỊA CHÍNH

Ngời hớng dẫn khoa học:

ts Phạm lan hơng

Hà nội, năm 2013

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “Xây dựng cơ chếđặc thù về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằngtrên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội” là do em tự nghiên cứu viếtnên, dựa trên kiến thức của mình, tài liệu từ ban giải phóng mặt bằng, cácphòng ban chuyên môn Quận Long Biên và sự hướng dẫn của cô giáo Tiến sỹPhạm Lan Hương Chuyên đề không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luậnvăn của người khác

Em xin cam đoan tất cả những lời khẳng định trên là hoàn toàn đúng sựthật, nếu sai em xin chịu trách nhiệm và chịu mọi kỷ luật của nhà trường

Hà Nội, ngày 10 tháng 9 năm 2013

Học viên

Nguyễn Thị Thu Hằng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 7

1.1 Những vấn đề chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 7

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 7

1.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 8

1.1.3 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 9

1.1.4 Yêu cầu đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: 11

1.2 Quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: 13

1.2.1 Hệ thống pháp lý liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: 13

1.2.2 Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: 14

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 23

1.3.1.Công tác quản lý đất đai, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các công trình trên đất 24

1.3.2 Yếu tố giá đất và công tác định giá 24

1.3.3 Nguồn vốn thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư 25

1.3.4 Vai trò và năng lực của chính quyền địa phương 26

1.3.5 Công tác quy hoạch sử dụng đất của địa phương 26

1.3.6 Các chính sách pháp luật về đất đai của Nhà nước 27

1.4 Kinh nghiệm áp dụng cơ chế đặc thù về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương 27

1.4.1 Kinh nghiệm ở Thành phố Hồ Chí Minh 27

1.4.2 Thành phố Đà Nẵng 32

1.4.3 Bài học kinh nghiệm của tỉnh Vĩnh Phúc 35

1.5 Kinh nghiệm nước ngoài (Trung Quốc) 36

1.5.1 Những kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 36

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN 38

2.1 Giới thiệu chung về quận Long Biên - thành phố Hà Nội 38

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 41

2.2.Thực trạng công tác giao đất và sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên 43

2.2.1 Thực trạng công tác giao đất và sử dụng đất nông nghiệp 43

2.2.2 46

Đặc điểm đất phi nông nghiệp: 46

2.3 Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở quận Long Biên 46

2.3.1 Quy trình thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 46

2.3.2 Quy trình, thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 47

2.3.3 Tình hình giải tỏa, đền bù đất đai hiện nay tại quận Long Biên 48

2.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số dự án điển hình hiện nay trên địa bàn quận Long Biên 51

2.4 Đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận Long Biên qua 3 dự án điển hình: 59

2.4.1 Đánh giá chung 59

2.4.2 Đánh giá về giá đất tính bồi thường hỗ trợ 59

2.4.3 Những vấn đề đặt ra đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng 65

2.4.4 Những khó khăn vướng mắc, hạn chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 69

CHƯƠNG 3 XÂY DỰNG CƠ CHẾ ĐẶC THÙ VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 75

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN 75

3.1 Phương hướng, mục tiêu về thu hồi đất trong việc phát triển mô hình khung đến năm 2020 trên địa bàn quận Long Biên 75

3.1.1 Mục tiêu 75

3.1.2 Nhiệm vụ cần tập trung 76

3.1.3 Các giải pháp trọng tâm 77

3.2 Xây dựng cơ chế đặc thù về giá bồi thường, hỗ trợ 79

3.2.1 Đối với các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp 79

3.2.2 Đối với các hộ gia đình bị thu hồi đất ở 80

3.3 Cơ chế đặc thù về hỗ trợ, tái định cư 82

3.3.1 Đối với các hộ gia đình bị thu hồi nhiều đất ở 82

3.3.2 Đối với các hộ gia đình có nhiều nhân khẩu 83

3.3.3 Các hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư 83

3.4 Tác động của cơ chế đặc thù đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị thu hồi đất 84

3.4.1 Đánh giá việc tác động của việc thực hiện cơ chế đặc thù 84

3.4.2 Những khó khăn khi thực hiện cơ chế đặc thù 84

3.5 Một số đề xuất về cơ chế chính sách 85

3.5.1 Một số đề xuất với quận Long Biên 85

3.5.2 Đề xuất với UBND thành phố Hà Nội 87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Tổng hợp kết quả giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64-CP 44 Bảng 2.2: Tổng hợp đánh giá bồi thường về đất tại 3 dự án 63 Bảng 2.3: So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 3 dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 63 Bảng 3.1 Đề xuất đổi mới chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 93

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trên đà hội nhập và phát triển, công nghiệp hóa hiện đạihóa đất nước đòi hỏi phải đầu tư, xây dựng các công trình phục vụ cho quốcphòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế…

Để thực hiện được các nhiệm vụ trên thì mặt bằng đất đai là một trong nhữngnhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư của cácnhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước

Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày cànghạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh

tế của người sử dụng đất bị thu hồi trong công tác giải phóng mặt bằng ngàycàng được quan tâm hơn và đang là vấn đề mang tính thời sự và phức tạp hiệnnay

Công tác bồi thường thiệt hại (BTTH), giải phóng mặt bằng (GPMB), táiđịnh cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế củacác mối quan hệ về đất đai (giữa nhà nước với người sử dụng đất; giữa các tổchức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau), mà cònthể hiện các mối quan hệ về chính trị - xã hội, môi trường….Vì vậy, việc tổ chứcthực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ góp phần giữ vững ổnđịnh tình hình chính trị, trật tự xã hội, tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư pháttriển,….góp phần phát triển kinh tế- xã hội của đất nước nói chung và mỗi địaphương nói riêng

Thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt là động lực thúc đẩycác dự án được triển khai nhanh, đúng tiến độ Ngược lại, nó cũng trở thành ràocản và luôn tiềm ẩn những nguy cơ gây khiếu kiện, mất ổn định an ninh, chínhtrị, trật tự an toàn xã hội

Hà Nội - thủ đô, trái tim của cả nước, là trung tâm đầu não chính trị-hànhchính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giaodịch quốc tế của cả nước, là nơi đặt trụ sở các cơ quan trung ương Đảng, Nhànước, các cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế… chính vì vậy công tác bồithường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng phục vụ cho quátrình quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội là một chủ trương lớn của Đảng

và Nhà nước ta, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt phát triển kinh tế mà còn là mụctiêu, động lực để xây dựng và phát triển thành phố Hà Nội theo hướng văn minh,hiện đại xứng tầm với các nước trong khu vực và trên thế giới

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, quận Long Biên, thành phố HàNội được thành lập từ năm 2003 Với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhiều dự án xâydựng cơ sở hạ tầng, khu đô thị mới đường giao thông được thực hiện, nhưngmỗi dự án mỗi địa bàn trong quận lại có những đặc điểm riêng làm việc bồithường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khókhăn, cần xin ý kiến chỉ đạo của thành phố Hà Nội

Quận Long Biên xác định công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lànhiệm vụ trọng tâm và thường xuyên trong công tác giải phóng mặt bằng trênđịa bàn quận do đặc điểm quận thành lập có phường chuyển từ một số xã thuầnnông và có phường chuyển từ thị trấn cũ lên Do đó những tính chất đặc thù củaLong Biên về giao đất, quản lý sử dụng đất đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tácbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi áp dụng chính sách chung của thành phố HàNội về giải phóng mặt bằng Mỗi dự án khi triển khai luôn phải báo cáo tính đặcthù riêng về giao đất, sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đểbáo cáo thành phố và xin ý kiến chỉ đạo Do đó việc đánh giá và hệ thống hóanhững nét đặc thù của Long Biên và đề xuất cơ chế đặc thù khi bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là việc làm cần thiết và đáp ứng yêu cầucấp bách của quá trình đô thị hóa, giải phóng mặt bằng tại quận Long Biên

Xuất phát từ những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài: “Xây dựng cơ chếđặc thù về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằngtrên địa bàn quận Long Biên” nhằm tìm ra các giải pháp nhằm tháo gỡ cácvướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Long Biên Từ

đó, đẩy nhanh tiến độ các dự án, tạo lập môi trường đảm bảo an sinh xã hội, tạolập nghề nghiệp và định hướng cho tương lai của những người bị thu hồi đất khi

họ trở thành người mất đi tư liệu sản xuất, chỗ ăn ở sinh hoạt hàng ngày

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nắm vững cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong côngtác giải phóng mặt bằng, cụ thể là các chính sách, văn bản pháp lý có liên quan

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng khi Nhànước thu hồi đất hiện đang áp dụng

Nghiên cứu thực trạng, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồithường, hỗ trợ, tái định cư; Đánh giá việc áp dụng các văn bản pháp luật có liênquan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại quận LongBiên Từ đó tổng hợp, phân tích những bất cập, hạn chế trong việc áp dụngchính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đề xuất xây dựng cơ chế đặc thù riêng

áp dụng cho quận Long Biên về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tácgiải phóng mặt bằng

Trên cơ sở những đánh giá đặc thù của Long Biên, Luận văn đề xuất một

số giải pháp, kiến nghị bổ sung, sửa đổi một số chính sách về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư của Nhà nước cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, đảmbảo cho cơ chế đặc thù trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quậnLong Biên có tính khả thi trong thực tiễn và sát với chính sách giải phóng mặtbằng của Thành phố Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu:

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong giải phóng mặt bằng, cácyếu tố ảnh hưởng trong đó tập trung đánh giá các yếu tố riêng biệt về công tácgiao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất trên địa bàn quậnLong Biên Từ đó, đề xuất xây dựng cơ chế đặc thù áp dụng về bồi thường, hỗtrợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận LongBiên nhằm tìm ra các giải pháp thúc đẩy nhanh tình hình giải phóng mặt bằngquận Long Biên trong thời gian tới.

án điển hình: Dự án xây dựng tuyến đường nối từ đường Nguyễn Văn Cừ quađường Nguyễn Sơn tới đường Ngọc Thụy đi đô thị mới phường Thạch Bàn( dự

án 01); Dự án xây dựng tuyến đường quốc lộ 1B đến khu đô thị mới Việt Hưng(bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật các ô đất hai bên đường) ( dự án 02); Dự án giảiphóng mặt bằng, san nền sơ bộ đất để đấu giá quyền sử dụng đất tại B2-3/ NO3phường Việt Hưng (dự án 03)

Đề xuất xây dựng cơ chế đặc thù áp dụng về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư trong giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Long Biên nhằm tìm ra các giảipháp thúc đẩy nhanh tình hình giải phóng mặt bằng quận Long Biên trong thờigian tới

Về không gian: Địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội

Về thời gian : Từ khi thành lập quận Long Biên năm 2003 đến 2013

4 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn lấy Chủ nghĩa Duy vật biện chứng và Chủ nghĩa Duy vật lịch sửcủa Chủ nghĩa Mác-Lê Nin làm cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu; đồngthời luận văn dự vào các quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng

và Nhà nước làm cơ sở phân tích, đánh giá, đề xuất các giải pháp, kiến nghị

- Phương pháp thống kê phân tích tổng hợp: Nhằm thu thập, phân loại,đánh giá và khái quát hóa các nguồn tư liệu và số liệu: (1) Thứ cấp từ các báocáo của ban bồi thường giải phóng mặt bằng, phòng tài nguyên quận Long Biên,sách, báo thư viện, internet, tại thư viện quốc gia và thư viện trường Đại họckinh tế quốc dân Hà Nội.… (2) sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều trakhảo sát

- Tổng hợp đánh giá kết quả điều tra xây dựng nội dung báo cáo theophương pháp phân tích và chứng minh có cơ sở khoa học kết hợp với thực tế

Ngoài việc thu thập những tài liệu, số liệu thống kê chính thức được thuthập trực tiếp tại Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư quận Long Biên, cácphòng ban có liên quan và UBND các phường thuộc quận.Tác giả đã tự điều tra,thu thập số liệu, tài liệu không chính thức có liên quan đến một số chính sách ápdụng cho công tác giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm và quận Hoàng Maithông qua các đồng nghiệp để phục vụ cho công tác nghiên cứu

5 Kết cấu của luận văn:

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận luận văn bao gồm 3 chương chính như sau:

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI

THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,

TÁI ĐỊNH CƯ TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN

CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG CƠ CHẾ ĐẶC THÙ VỀ BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÔNG TÁC

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Những vấn đề chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Giải phóng mặt bằng là một khâu hay là một bộ phận của công tác thu hồiđất bao gồm các công đoạn: Bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất và sởhữu nhà ở khi bị thu hồi, giải tỏa các công trình, tổ chức tái định cư cho ngườithiệt hại, tạo việc làm, thu nhập cho họ để họ ổn định cuộc sống khi Nhà nướcthu hồi đất

“Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” là cụm từ khá phổ biến trong công tácquản lý nhà nước về đất đai, nhất là giai đoạn hiện nay, khi mà Việt Nam đangphấn đấu trở thành một quốc gia công nghiệp Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh

tế, tạo nguồn nhân lực sản xuất, phát triển đô thị, đổi mới diện mạo nông thônđang diễn ra mạnh mẽ Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là công tác cần thiết giúpcho việc giải phóng mặt bằng, thúc đẩy quá trình xây dựng mới hệ thống cơ sở

hạ tầng phục vụ cho mục tiêu quốc gia Vậy bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất được hiểu như thế nào?

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công laocho một chủ thể nào đó bị một hành vi của chủ thể khác Việc bồi thường thiệthại này có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điềutiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

Bồi thường giải phóng mặt bằng là việc chi trả, bù đắp những tổn thất,thiệt hại về đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng với những chi phí để tháo

gỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu

và các chi phí khác để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp chongười bị thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Tái định cư được hiểu là việc bố trí quỹ đất, quỹ nhà cho những ngườidân có đất bị thu hồi khi họ không có điều kiện để chuyển về nơi ở mới Việclập khu tái định cư nhằm đảm bảo cho người dân có đất bị thu hồi ổn định cuộcsống, về nghề nghiệp và thu nhập

1.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế,xây dựng đất nước

Đầu tư xây dựng là khâu không thể thiếu trong tiến trình phát triển của xãhội Trong bối cảnh chúng ta đạt mục tiêu đến năm 2020, Việt Nam cơ bản trởthành một nước công nghiệp thì đó lại là một điều kiện tất yếu Hệ thống cơ sở

hạ tầng, kỹ thuật hiện đại là yếu tố tiên quyết phục vụ cho mục tiêu đó Muốnvậy, chúng ta phải có đủ mặt bằng đất đai để thực hiện công tác xây dựng cơbản Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giúp cho việc đẩy nhanh tiến độgiải phóng mặt bằng, từ đó giúp cho công cuộc phát triển kinh tế, xã hội của đấtnước

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giúp đảm bảo lợi ích hợp pháp của cácđối tượng sử dụng đất:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mặt khác đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình

nó còn là tài sản có giá trị lớn Vì vậy, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất là việc hết sức cần thiết các có ý nghĩa Đây là việc làm thểhiện trách nhiệm và nghĩa vụ của nhà nước đối với người có đất bị thu hồi cũngnhư đảm bảo lợi ích chính đáng của họ Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cònmang ý nghĩa trong việc thu hồi đất tại các vùng nông thôn bởi người dân sống

chủ yếu dựa vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuấtchính, chủ yếu.

Đất đai còn là nơi diễn ra các hoạt động sinh sống canh tác, kinh doanh,buôn bán…của con người Vì vậy khi bị thu hồi đất sinh hoạt của người dân sẽ ítnhiều ảnh hưởng Vậy công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đảm bảo cho

người dân có cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất

- Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp người dân bị thu hồi đất mauchóng ổn định cuộc sống:

Người dân khi bị thu hồi đất là một sự mất mát lớn Đó không chỉ là sựmất mát về mặt vật chất mà nhiều khi còn cả về mặt tinh thần bởi đất không chỉ

là nơi sinh hoạt bình thường mà còn mang đậm nét văn hóa, phong tục tập quán

đi kèm Bởi vậy mà việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất mang ýnghĩa sâu sắc, giúp người bị thu hồi đất mau chóng thích nghi với sự mất mát đó

và ổn định cuộc sống mới

- Thể hiện trách nhiệm của Nhà nước:

Nhà nước là chủ thể đại diện cho mọi người dân, Nhà nước có tráchnhiệm bảo vệ quyền lợi cho người dân Khi người dân bị mất đi đất đai, nơi sinhsống, tư liệu sản xuất thì họ xứng đáng được bồi thường giá trị về đất cũng nhưcác tài sản trên đất Mặt khác, Nhà nước cũng thể hiện trách nhiệm của mìnhqua việc hỗ trợ cho các đối tượng bị thu hồi đất, giúp họ có cuộc sống ổn địnhhơn, chất lượng hơn sau khi bị thu hồi đất

1.1.3 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn gắn với các dự án đầu tư xâydựng:

Các công trình xây dựng, các dự án đầu tư luôn đòi hỏi mặt bằng đất đai

để có thể triển khai thực hiện Tuy nhiên, chúng ta đã có thể biết đất đai lànguồn lực hữu hạn và con người phải sử dụng nguồn lực đó một các tiết kiệm.Phần lớn đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau để phục vụ cho lợi

ích của con người, vì thế đất không phải luôn có để chúng ta tiếp tục sử dụngđồng nghĩa với việc để tiến hành xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, buộc chúng

ta phải đánh đổi Ta phải hy sinh mục đích đất hiện tại để dành đất xây dựng cáccông trình mong muốn Những vấn đề phải đói mặt ở đây là làm thế nào để cóđược quyền sử dụng đất Người sử dụng đất phải được bồi hoàn gia trị quyền sửdụng đất như thế nào Đó chính là nhiệm vụ của công tác bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi nhà nước thu hồi đất Vậy nên có thể nói rằng công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư luôn gắn với các dự án đầu tư, các công trình xây dựng

- Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mang tính đa dạng, phức tạp: Cóthể khẳng định rằng các vấn đề đi kèm khi nhà nước thu hồi đất là khá phức tạp.Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ phần nào giải quyết các vấn đề đó.Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất không chỉ bồi thường về giá trị quyền sửdụng đất mà cón các tài sản khác gắn liền với đất như các công trình, vật kiếntrúc hay cây cối, hoa màu… Đây quả thật là một việc khá phức tạp bởi việc xácđịnh giá trị của đất và các tài sản khác là không hề đơn giản Việc định giá đóphải đảm bảo sao cho đúng với khung giá quy định của nhà nước mà lại sát vớigiá thị trường để người bị thu hồi đất cảm thấy thỏa đáng Bên cạnh đó thì việc

hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cũng phải được tính toán hợp lý,đảm bảo cho người có đất bị thu hồi có cuộc sống ổn định Công tác tái định cư

là đặc biệt quan trọng đối với những dự án mang tầm quốc gia, cần diện tích đấtlớn Khi đó, việc di chuyển một số hộ dân lớn đến nới tái định cư là việc hết sứcphức tạp bởi nó liên quan đến mọi vấn đề của đời sống như: văn hóa, xã hội,kinh tế…

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn thể hiện tính đa dạng Mỗi

dự án được tiến hành trên một vùng, một địa phương cụ thể mang những đặcđiểm về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên khác nhau, trình độ dân trí khác nhaunên việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đòi hỏi có những đặc thù riêng

- Tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội:

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có ảnhhưởng khá lớn tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội Đây không chỉ là côngviệc của những người làm công tác giải phóng mặt bằng mà nó đòi hỏi có sựphối hợp của các cấp, các ngành Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tác động trựctiếp đến đời sống của những người có đất bị thu hồi Không chỉ là cá nhân hay

hộ gia đình bị thu hồi đất mà đôi khi còn có cả các tổ chức kinh tế - xã hội, vìvậy việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều lĩnhvực khác nữa

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường đòi hỏi một lượng vốnlớn Tùy theo từng dự án xây dựng có quy mô khác nhau mà diện tích đất thuhồi có thể lớn hay nhỏ Tuy nhiên như chúng ta đã biết đất đai là tài sản có giátrị nên việc bồi thường cho tài sản giá trị đó phải cần một lượng vốn lớn Bêncạnh việc chi trả giá trị quyền sử dụng đất thì công tác hỗ trợ và tái định cư cũngcần khoản chi phí không nhỏ, đặc biệt đối với những dự án cần quỹ đất lơn, phải

di chuyển dân cư của cả một vùng rộng lớn

1.1.4 Yêu cầu đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

- Đảm bảo đúng tiến độ, nhanh chóng, kịp thời, chính xác:

Đối với công tác xây dựng thì tiến độ là một yêu cầu tối cần thiết Một dự

án được thực hiện đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được chi phí, giảm thiểu được nhiềunguy cơ xấu Một trong những nhân tố giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện đó làkhâu giải phóng mặt bằng Muốn vậy thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư phải đảm bảo yêu cầu nhanh chóng, kịp thời và chính xác Về mặt thời gianđòi hỏi phải đúng tiến độ, về mặt tính toán các khoản bồi thường, hỗ trợ phảiđảm bảo chính xác

- Đảm bảo công bằng, công khai và dân chủ:

Công bằng, công khai và dân chủ là yêu cầu cần thiết trong công tác bồithường, hỗ trợ và tái định cư Công bằng, công khai và dân chủ ở đây thể hiện ởviệc công khai các văn bản pháp lý, chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư, công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của từng hộgia đình, cá nhân có trong phương án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Phải được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước:

Bất kỳ hoạt động kinh tế xã hội nào cũng luôn được khuyến khích thựchiện theo Hiến pháp và pháp luật, và hoạt động bồi thường, hỗ trợ và tái định cưcũng không phải ngoại lệ Hơn nữa, công tác này còn thể hiện sợi dây lợi íchgiữa Nhà nước và người sử dụng đất, vì vậy luôn được quan tâm đúng mức Nhànước ta đã ban hành một hệ thống pháp lý liên quan đến hoạt động này, từ cácNghị định đến các Thông tư hướng dẫn, ngoài ra tại mỗi địa phương còn có cácQuyết định cụ thể dựa trên hướng dẫn của văn bản luật và dưới luật do Nhànước ban hành áp dụng vào thực tiễn địa phương mình

- Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên:

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là công việc liên quan trực tiếp đến lợiích của nhiều đối tượng Trước hết có thể kể đến đó là lợi ích kinh tế của người

sử dụng đất nay bị thu hồi Nhà nước là chủ thể có đủ quyền lực đứng ra đảmbảo lợi ích đó cho người bị thu hồi đất Không chỉ vậy, lợi ích trong vấn đề nàyliên quan đến không chỉ Nhà nước, đối tượng sử dụng đất mà còn là các chủ đầu

tư, nhà thầu xây dựng…Vậy việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên rất quantrọng

1.2 Quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

1.2.1 Hệ thống pháp lý liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ

- Luật đất đai năm 2003 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam Được quy định chi tiết tại mục 4 chương II quyền của nhà nước đốivới đất đai và quản lý nhà nước về đất đai( từ điều 38 đến điều 45).

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định của Chính phủ về bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Thông tư 116/2004/TT-BTC, Thông tư của Bộ tài chính hướng dẫn thựchiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT, Thông tư của Bộ tài nguyên và môitrường quy định chi tiết về về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tụcthu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Thông tư 69/2006/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiNhà nước thu hồi đất

116/2004/TT Quyết định 108/2009/QĐ116/2004/TT UBND ngày 29/9/2009 Quyết định ban hànhquy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bànthành phố Hà Nội

1.2.2 Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Để bất kỳ một dự án, công trình xây dựng nào được tiến hành thì công tácgiải phóng mặt bằng xây dựng phải được đảm bảo Tuy nhiên các bước tiếnhành công tác đó phải được thực hiện đầy đủ, đúng pháp luật Về cơ bản côngtác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phảitrải qua 9 bước dưới đây Nguyên tắc là như vậy tuy nhiên cũng có nhữngtrường hợp ngoại lệ có thể rút gọn một hoặc một số bước, cũng có khi trình tựcác bước có thể bị đảo ngược hay thực hiện song song để đảm bảo tiến độ thờigian Mặc dù vậy, đa số các dự án thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất vẫn phải tuân thủ theo quy trình các bước theo luậtđịnh, cụ thể là tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP, và được tóm tắt như sau:

Sơ đồ các bước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái địnhcư:

Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Thông báo về việc thu hồi đất Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bước 1: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác định chủ trương thu hồi đất (đối vớitrường hợp thu hồi đất theo quy hoạch) hoặc ra văn bản chấp thuận địa điểm đầu

tư (đối với trường hợp thu hồi đất theo dự án)

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

Căn cứ vào các văn bản của Ủy ban nhân dân (cấp tỉnh hoặc cấp huyện)

về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư, cơ quan tàinguyên và môi trường chỉ đạo văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấpthực hiện hoặc trực tiếp thực hiện (đối với nơi chưa có Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất) việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

Bước 3: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư

e) Danh mục các công trình và quy mô các công trình của Nhà nước, của tổchức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư phải di dời và dự kiến địa điểm để didời;

g) Số lượng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

h) Dự toán kinh phí thực hiện phương án;

i) Nguồn kinh phí thực hiện phương án;

k) Tiến độ thực hiện phương án

2 Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đượcphương án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan Tài nguyên

và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phương án và trình

Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt

3 Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của

cơ quan Tài chính, Ủy ban nhân dân đã có chủ trương thu hồi đất hoặc chấp thuận vềđịa điểm đầu tư có trách nhiệm xem xét, ký quyết định xét duyệt phương án tổng thể

Bước 4: Thông báo về việc thu hồi đất

Điều 52 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định về thông báo về việc thu hồiđất như sau:

1 Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụngđất biết lý do thu hồi đất; dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; biệnpháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàngiao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể

2 Người sử dụng đất có quyền căn cứ vào quy định của pháp luật để nhậnxét, đề đạt hoặc yêu cầu Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằnggiải thích về những nội dung đã được thông báo quy định tại khoản 1 Điều này

Bước 5: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

Sau khi có Quyết định thu hồi đất, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nạivới cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyết định đó Việc giải quyết khiếu nại

thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành Trong khi chưa có quyết địnhgiải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất.Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luậnviệc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng thực hiện quyết định thu hồi đất; cơquan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất phải có quyết định hủy bỏ quyếtđịnh thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra(nếu có) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kếtluận việc thu hồi đất là đúng pháp luật thì người có đất bị thu hồi phải chấp hànhquyết định thu hồi đất.

Bước 6: Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Sau khi có quyết định thu hồi đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giảiphóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sảngắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự, thủ tục sau đây:

1 Người bị thu hồi đất kê khai theo mẫu tờ khai do tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng phát và hướng dẫn; tờ khai phải các nội dung chủ yếusau:

a) Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm bắtđầu sử dụng, loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có

b) Số lượng nhà, loại nhà, cấp nhà, thời gian đã sử dụng và các công trìnhkhác xây dựng trên đất; số lượng, loại cây, tuổi cây đối với cây lâu năm; diệntích, loại cây, năng suất, sản lượng đối với cây hành năm; diện tích, năng suất,sản lượng nuôi trồng thủy sản, làm muối;

c) Số nhân khẩu (theo đăng ký thường trú, tạm trú dài hạn tại địa phương),

số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất gây ra (đối với khu vực nôngnghiệp là những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối trên thửa đất bị thu hồi; đối với khu vực phi nông nghiệp lànhững người có hợp đồng lao động mà người thuê lao động có đăng ký kinhdoanh); nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có);

d) Số lượng nhà ở phải di dời.

2 Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việckiểm tra xác định nội dung kê khai và thực hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắn liềnvới đất, xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự sau:

a) Kiểm tra tại hiện trường về diện tích đất đối với trường hợp có mâuthuẫn, khiếu nại về số liệu diện tích; kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánh vớinội dung người sử dụng đất đã kê khai Việc kiểm tra, kiểm đếm tại hiện trườngphải có sự tham gia của đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất vàngười có đất bị thu hồi Kết quả kiểm đếm phải có chữ ký của người trực tiếpthực hiện kiểm đếm tại hiện trường, người bị thu hồi đất (hoặc người được ủyquyền theo quy định của pháp luật), người bị thiệt hại tài sản (hoặc người được

ủy quyền theo quy định của pháp luật), cán bộ địa chính cấp xã, đại diện củaPhòng tài nguyên và môi trường, đại diện của lãnh đạo tổ chức làm nhiệm vụbồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Làm việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhândân cấp xã nơi có đất để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trườnghợp được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư

Bước 7: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham giacủa đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ có đất bị thu hồi) có tráchnhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sauđây gọi là phương án bồi thường) theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau đây:

1 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Trong thời hạn không quá sáu mươi (60) ngày, kể từ ngày hoàn thànhviệc đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

b) Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm:

- Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;

- Diện tích, loại đất, hạng đất (đối với đất nông nghiệp), vị trí, nguồn gốccủa đất bọ thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại củatài sản bị thiệt hại;

- Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồithường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độtuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

- Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

- Việc bố trí tái định cư;

- Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôngiáo, của cộng đồng dân cư;

- Việc di dời mồ mả

2 Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ , tái định cư tại trụ sở

Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thuhồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;

b) Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện

Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc cấp xã, đại diệnnhững người có đất bị thu hồi;

c) Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi(20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

3 Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ , tái định cư:

a) Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng vănbản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ýkiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ , tái định cư; hoàn chỉnh và gửi

phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quanTài chính để thẩm định;

b) Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường,

hỗ trợ , tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằngcần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan Tài chínhthẩm định

4 Thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ , tái định cư:a) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đượcphương án bồi thường, hỗ trợ , tái định cư, cơ quan Tài chính có trách nhiệmthẩm định và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;

b) Trường hợp cần tiếp tục hoàn chỉnh thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hoàn thiện phương án bồi thướng

và gửi lại cho cơ quan Tài chính Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từngày nhận lại phương án bồi thường, cơ quan Tài chính có trách nhiệm trình Ủyban nhân dân cùng cấp phê duyệt

5 Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ , tái định cư:

a) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được

Tờ trình của cơ quan Tài chính, Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, quyết địnhphê duyệt phương án bồi thường

b) Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ , tái định cư do Ủy ban nhândân cấp huyện phê duyệt mà trong đó giá đất bồi thường, hỗ trợ cao hoặc thấphơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và công bố thì Ủy ban nhândân cấp huyện phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và chỉ được phê duyệtphương án bồi thường sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất

Bước 8: Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồithường, hỗ trợ , tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp

xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thườngtại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bịthu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ , tái định cư cho người có đất bị thuhồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư(nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giaođất đã bị thu hồi cho Tổ quốc làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Bước 9: Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

1 Sau năm (05) ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồithường, hỗ trợ , tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Tổ chức làm nhiệm vụbồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ.Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thaythì người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì ngườiđược bồi thường, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật

2 Trường hợp bố trí tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,giải phóng mặt bằng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy chứngnhận về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định

cư trước khi giải phóng mặt bằng Trong trường hợp có thỏa thuận giữa Tổ chứclàm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và người được bố trí tái định cư

về việc nhận nhà ở, đất ở tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiệntheo văn bản thỏa thuận có chữ ký của cả hai bên

3 Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồi thường,

hỗ trợ, không nhận nhà hoặc đất tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mởtại Ngân hàng và giữ nguyên nhà hoặc đất tái định cư để làm căn cứ cho việcgiải quyết khiếu nại sau này (nếu có)

4 Phát sinh về giá đất thu hồi (nếu có) sau khi có quyết định phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xử lý như sau:

a) Trường hợp đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cưtrước ngày Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không ápdụng hoặc không điều chỉnh theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định

Công tác quản lý đất đai taị mỗi địa phương có ảnh hưởng trực tiếp

đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Như ta đã biết điều kiện để được bồi thường về đất đó chính là phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý giúp xác minh được đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích, nguồn gốc thửa đất Để

việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được diễn ra suôn sẻ thì công tác quản

lý đất đai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được thựchiện một cách nghiêm túc

1.3.2 Yếu tố giá đất và công tác định giá

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy địnhhoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Giá đát là căn cứquan trọng để tính giá bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất Giá đất hợp lýđảm bảo cho sự bồi thường chính xác và ngược lại Tuy nhiên thế nào được coi

là hợp lý bởi người dân luôn muốn đất của mình có gia cao còn giá bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư thường do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giáthị trường Mâu thuẫn này ảnh hưởng lớn tới công tác bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư, vì vậy đòi hỏi việc định giá đất phải thực sự tinh tế

Định giá đất được hiểu là xác định giá trị của đất, gắn với một mục đichsnhất định tại một thời điểm và mang tính khoa học, nghệ thuật Định giá đất cóảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Để việcbồi thường được chính xác thì đòi hỏi định giá đất phải chính xác Việc định giáđất là cơ sở quan trọng cho việc tính toán phương án bồi thường về đất

Đối với những dự án phải thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triểnkinh tế của địa phương, mục đích quốc phòng, lợi ích cộng đồng, chi phí bồithường từ nguồn vốn ngân sách thì thường áp dụng bảng giá đất hàng năm củatỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 hàng năm

Do đó, giá đất áp dụng cho biệ tính toán bồi thường không phản ánh đúng giá trịcủa đất đai Vậy vấn đề đặt ra là phải có cơ chế phù hợp để người bị thu hồi đấtkhông cảm thầy bị thiệt thòi, từ đó đồng thuận với phương án bồi thường

1.3.3 Nguồn vốn thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư

Bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất mang tính chất bồi hoànnhững mất mát của người sử dụng đất vì vậy mà chi phí để thực hiện công tácnày là rất quan trọng Nguồn vốn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư có tác động đến chất lượng công việc Đó là khoản tiền để chi trả choviệc bồi thường và hỗ trợ, chi phí thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư, chi phí giải phóng mặt bằng Đó quả thực là khoản tiền không nhỏ và

có ảnh hưởng đến tiến độ của việc chi trả bồi thường Nguồn vốn thực hiện công

tác bồi thường chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách, vốn của chủ đầu tư và nguồnvốn khác Cách sử dụng những nguồn vốn đó cũng đòi hỏi phải hợp lý, chínhxác, góp phần đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất

1.3.4 Vai trò và năng lực của chính quyền địa phương

Chính quyền địa phương là chính quyền được tổ chức ra nhằm đảm bảo,bảo vệ và phục vụ quyền, lợi ích của nhân dân, nhân dân là đối tượng cơ bản đểchính quyền phục vụ Dưới góc độ vai trò của Nhà nước; nhân dân chính là chủthể của quyền lực Nhà nước Theo đó, chính quyền địa phương là cơ sở phải làchính quyền do nhân dân tổ chức ra, của nhân dân và hoạt động vì nhân dân.Các văn bản Hiến pháp của Việt Nam từ trước tới nay đều khẳng định Nhà nước

ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân Điều 2, Hiến pháp 1992sửa đổi, bổ sung 2001 khẳng định: Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân và vìnhân dân, tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân…Những biểu hiện cănbản của chính quyền địa phương cơ sở là: về tổ chức do nhân dân tổ chức ra vàchịu trách nhiệm trước nhân dân; về hoạt động do cán bộ, công chức tiến hànhphải xuất phát trên nền tảng lợi ích của nhân dân và vì nhân dân để phục vụ

Cũng vì vậy mà chính quyền mỗi địa phương có vai trò rất quan trọng,ảnh hưởng tới bất kì công tác chính trị - xã hội, văn hóa cũng như kinh tế nào.Đội ngũ lãnh đạo có năng lực, có tầm nhìn chiến lược là tiền đề cho mọi sựthành công Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng vậy, chínhquyền địa phương có quan tâm, chỉ đạo sát sao thì công việc mới diễn ra suôn

sẻ Có thể nói rằng, bồi thường, hỗ trợ là việc khá nhạy cảm liên quan đến lợiích sát sườn của người sử dụng đất, tái định cư lại là công việc khó khăn vì vậy

mà sự chỉ đạo, lãnh đạo của các cấp chính quyền có ý nghĩa vô cùng to lớn

1.3.5 Công tác quy hoạch sử dụng đất của địa phương

Quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc khoanh định hoặc điều chỉnhkhoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh

tế, xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước là sự tính toán phân bổ

sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian Quy hoạch sửdụng đất và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có quan hệ tác động qualại lẫn nhau Ví dụ trong quá trình thu hồi đất có nhiều dự án, công trình cònmang nặng cơ chế bao cấp, cho nên nhà quy hoạch không đưa yếu tố kinh tế vàoviệc làm quy hoạch, dẫn tới nhiều dự án khi bắt đầu thực hiện đều phải điềuchỉnh hoặc phải ra quyết định xem xét lại dự án, từ đó cũng làm cho kinh phí bồithường tăng thêm

1.3.6 Các chính sách pháp luật về đất đai của Nhà nước

Các chính sách, chủ trương của Đảng, Nhà nước được coi như kim chỉnam đối với mọi hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước Các chínhsách, chủ trương đó có tác động sâu sắc tới công tác bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất Chính sách có tốt, minh bạch thì mới tạo điềukiện giúp cho công tác bồi thường sẽ được thực hiện nghiêm túc., minh bạch

Chính sách của Nhà nước đặc biệt quan trọng đối với công tác tái định cư,bởi vậy, là việc không hề đơn giản Chính sách thể hiện sự quan tâm của Nhànước đối với các đối tượng bị thu hồi đất, giúp họ có niềm tin vào cuộc sống nơi

ở mới

1.4 Kinh nghiệm áp dụng cơ chế đặc thù về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương

1.4.1 Kinh nghiệm ở Thành phố Hồ Chí Minh

Theo Báo cáo của UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2007), Báo cáo tổngkết 08 năm thực hiện Nghị qyết số 18/NQ-TW ngày 08 tháng 8 năm 1998 củaBan Thường vụ Thành ủy về công tác quy hoạch, đền bù khi Nhà nước thu hồiđất và tái bố trí dân cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (66), có thể nhậnthấy tình hình thực hiện công tác bồi thường, GPMB trong những năm qua ởThành phố Hồ Chí Minh tương đối tốt, tốc độ ĐTH nhanh hơn so với một số địaphương khác, cụ thể thành công ở các mặt sau:

Với quan điểm chỉ đạo của Thành ủy thành phố Hồ Chí Minh, chính sáchđền bù phải đảm bảo tái tạo lại được nơi ở mới, cuộc sống mới bằng hoặc tốthơn nơi ở cũ cho những người có nhà ở hợp pháp, hợp lệ, đang sinh sống ổnđịnh Chính sách phải đảm bảo được lợi ích hài hòa giữa người dân bị thu hồiđất, nhà đầu thư và Nhà nước, trong đó cần xem xét cân nhắc và điều chỉnh hợp

lý phần nhà đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đấtquá lớn, trong khi họ đã bỏ vốn ra đền bù đất đai của nhân dân

1.4.1.1 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất:

Xây dựng bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường áp dụng đối với mục đích bồi thường, thành phố đãlinh hoạt tính hỗ trợ thêm giá đất đã ban hành hàng năm nhằm đảm bảo quyềnlợi chính đáng cho NSDĐ bị thu hồi (nội dung này đã được Chính phủ cụ thểhóa tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006)

- Về giá đất nông nghiệp để tính bồi thường, hỗ trợ: Theo quy định thì giáđất nông nghiệp để tính bồi thường được xác định trên cơ sở giá đất theo khảnăng sinh lợi của việc sử dụng theo mục đích sản xuất nông nghiệp Nếu xácđịnh đúng theo nguyên tắc này thì giá đất nông nghiệp để tính bồi thường sẽ rấtthấp Do đó, thành phố đã căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thịtrường và khả năng sinh lợi để cân đối và xác định giá đất nông nghiệp để tínhbồi thường cao hơn nhiều lần so với khả năng sinh lợi của đất nông nghiệp, cụthể tính bồi thường theo mức giá từ 50.000 đồng/m2 đến 300.000 đ/m2 tùy theokhu vực và loại đất nông nghiệp (1ha bồi thường từ 500.000.000 đồng đến3.000.000.000 đồng); nếu so với khả năng sinh lợi của đất nông nghiệp thì mứcgiá bồi thường nêu trên cao hơn (theo tài liệu của Bộ Nông nghiệp và Phát triểnnông thôn thì khả năng sinh lợi tối đa của đất nông nghiệp khoảng 50.000.000đồng/ha/năm)

- Nghị định số 17/CP của Chính phủ, không quy định giá bồi thường đấtnông nghiệp theo vị trí Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình thực tế thì đất nông

nghiệp có vị trí mặt đường có giá trị thực tế chuyển nhượng cao hơn vị trí đấtkhông mặt đường, từ đó thành phố đã quyết định mức hỗ trợ thêm không quá50% đơn giá bồi thường đất nông nghiệp.

- Ngoài phương thức bồi thường bằng tiền, để đảm bảo quyền lợi chonhững hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi trong các dự án kinh doanh nhà

ở, thành phố còn áp dụng phương thức bồi thường bàn giao lại nền đất ở đã có

cơ sở hạ tầng kỹ thuật (người bị thu hồi đất nông nghiệp được hoán đổi lại đất ở

đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tỷ lệ

từ 8% đến 10% đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và từ 10% đến13,5% đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi tùy theo từng địabàn quận, huyện) Việc áp dụng phương thức này được NSDĐ bị thu hồi và nhàđầu tư đồng tình cao, hạn chế phát sinh khiếu nại

- Đối với các trường hợp lấn, chiếm sử dụng đất ở thì không hợp pháp hoặcnhận chuyển nhượng từ các trường hợp lấn, chiếm theo quy định thì không đượcbồi thường Tuy nhiên, để người dân được ổn định cuộc sống, thành phố đã hỗ trợcho các trường hợp này tùy theo thời điểm sử dụng đất với mức không quá 30%đơn giá đất ở để tính bồi thường và được xét bán một căn hộ chung cư theo giá bánTĐC hoặc giá không kinh doanh để ổn định được cuộc sống và sinh hoạt củaNSDĐ bị thu hồi

1.4.1.2 Về chính sách tái định cư:

- Đối với NSDĐ bị thu hồi: Đặc biệt là nông dân khi bị thu hồi đất đượctái bố trí vào nơi ở mới tốt hơn Đối với các hộ dân đô thị thuộc các dự án giảitỏa một phần, đã cải tạo, chỉnh trang nhà cửa khang trang hơn trước và phần lớn

có đời sống kinh tế khá hơn nhờ tác động của các dự án đầu tư mang lại; một số

hộ dân nhập cư tự do, nhà ở lụp xụp và không đủ điều kiện để TĐC cũng đượcthành phố xét bán căn hộ chung cư theo giá bảo toàn vốn hoặc giá không kinhdoanh và cuộc sống mới của những hộ này có khá hơn nơi ở cũ

- Thành phố đã chủ động tạo quỹ nhà, đất TĐC trước khi tổ chức thựchiện GPMB; đa dạng các loại nhà TĐC để người bị thu hồi đất lựa chọn như:Chung cư cao tầng, nhà liền kề, nhà vườn hoặc phân lô để người dân tự xâydựng nhà theo quy hoạch;

- Có nhiều hình thức TĐC được áp dụng như: Nhận tiền để tự lo nơi ởmới; mua nhà với giá vốn; mua trả góp hoặc thuê nhà; đổi nền nhà, vv để phùhợp với điều kiện khả năng tài chính của từng đối tượng bị thu hồi đất;

- Thành phố đã đẩy mạnh phát triển quỹ nhà thương mại để phục vụGPMB và NSDĐ bị thu hồi có thể tự lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu vàkhả năng của mọi đối tượng bị thu hồi đất Việc tạo lập quỹ nhà, đất nói trêntheo các biện pháp như: Tận dụng, khai thác quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản

lý hiện có giao cho các doanh nghiệp, không phân biệt thành phần kinh tế, đầu

tư xây dựng các khu TĐC; chọn khu vực, địa điểm phù hợp quy hoạch, dùngvốn ngân sách để tổ chức bồi thường sau đó đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất

Số tiền thu được từ đấu giá sẽ hoàn lại các khoản chi phí cho ngân sách, phầnchênh lệch sẽ tiếp tục bồi thường, đầu tư, khai thác tại địa điểm khác

* Trong quá trình thực hiện, có những vấn đề thực tiễn mới nảy sinh, khókhăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách bồi thường, GPMB, thành phố thực hiệnđiều chỉnh ngay cơ chế, chính sách chung trên toàn thành phố hoặc giải quyếtđiều chỉnh cho từng dự án, nhằm ngày càng hoàn thiện, phù hợp với yêu cầuquản lý của Nhà nước trong từng giai đoạn phát triển

1.4.1.3 Những bài học kinh nghiệm sau khi áp dụng cơ chế đặc thù củathành phố Hồ Chí Minh

Những việc Thành phố Hồ Chí Minh làm trong thời gian qua là nhữngkinh nghiệm để các địa phương đáng được tham khảo, vận dụng trong công tácbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Việc xây dựng bảng giáđất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường áp dụng đối với mục đích bồi thường, thành phố đã linh hoạt tính hỗ trợ

thêm ngoài bảng giá đất đã ban hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho NSDĐ bị thuhồi Việc tính hỗ trợ này thực chất là xác định lại giá đất để tính bồi thường theohướng có lợi cho NSDĐ bị thu hồi.

- Để đảm bảo quyền lợi cho những hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thuhồi trong các dự án kinh doanh nhà ở, thành phố còn áp dụng phương thức bồithường bằng giao lại nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xâydựng nhà ở (theo tỷ lệ thu hồi đất từ 8% đến 10% đối với đất nông nghiệp trồngcây hàng năm và từ 10% đến 13,5% đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

bị thu hồi tùy theo từng địa bàn quận, huyện)

- Đa dạng hóa nhà TĐC để NSDĐ bị thu hồi lựa chọn như: Chung cư caotầng, nhà liền kề, nhà vườn hoặc phân lô nền để người dân tự xây dựng nhà theoquy hoạch Có nhiều hình thức TĐC được áp dụng như: Nhận tiền để tự lo nơi ởmới; mua nhà với giá vốn; mua trả góp hoặc thuê nhà; đổi nền nhà, vv để phùhợp với điều kiện của từng đối tượng Đẩy mạnh phát triển quỹ nhà thương mại

để NSDĐ bị thu hồi có thể tự lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năngcủa mọi đối tượng bị thu hồi đất

1.4.2 Thành phố Đà Nẵng

1.4.2.1 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất

- Một vấn đề đáng chú ý ở Đà Nẵng là tất cả các loại đất không có tranhchấp được sử dụng trước 15/10/1993 phù hợp với quy hoạch, nếu không chứngminh được nguồn gốc sử dụng đất thì thành phố không đền bù Lập luận củathành phố Đà Nẵng là: Đất đó tuy không có tranh chấp với các chủ sử dụngxung quanh, nhưng đang tranh chấp với Nhà nước, bởi lẽ xét về mặt sở hữu đấtđai thì đó là đất của toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý

- Trong trường hợp thu hồi một phần diện tích thì áp dụng như sau: (a)Nếu diện tích sử dụng bằng hoặc nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy địnhcho từng địa phương thì bồi thường theo giá đất ở cho diện tích thu hồi theo quyđịnh; (b) Nếu diện tích sử dụng lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì bồi thường

theo một trong 2 phương pháp: Trên cơ sở biên bản tự chọn vị trí kèm theo Giấychứng nhận QSH nhà ở và QSDĐ ở đúng quy định để bồi thường diện tích đất ở

và đất khuôn viên; hoặc áp dụng công thức sau để bồi thường theo giá đất ở chodiện tích thu hồi Diện tích thu hồi còn lại bồi thường theo giá đất khuôn viên:

vực Tổng diện tích đang sử dụng

1.4.2.2 Về chính sách Tái định cư

- Điều kiện được bố trí TĐC không nhất thiết phải di chuyển chỗ ở hoặckhông còn nơi ở nào khác mà theo nguyên tắc các hộ thuộc diện giải tỏa bị thuhồi hết đất ở, hoặc thu hồi một phần từ ¼ đến ½ hạn mức đất ở trở lên và cónhu cầu TĐC thì đều được bố trí TĐC

- Việc bố trí TĐC rất rõ ràng: Trường hợp hộ có diện tích đất ở bị thu hồi

từ ¼ hạn mức công nhận hoặc ½ hạn mức giao đến 01 hạn mức (bao gồm cả đất

ở và đất khuôn viên) thì bố trí 01 lô; trường hợp hộ có diện tích đất ở bị thu hồiđất trên 01 hạn mức công nhận hoặc trên 01 hạn mức giao đất ở (bao gồm cả đất

ở và đất khuôn viên) thì mỗi hạn mức được bố trí 01 lô nhưng không quá 05 lô;trường hợp thửa đất bị thu hồi trong hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao cónhiều hộ cùng sinh sống hoặc hộ gia đình có từ 08 nhân khẩu trở lên và có đăng

ký hộ khẩu thường trú từ trước ngày Luật cư trú ra đời thì Hội đồng xem xéttrình UBND thành phố quyết định

Các trường hợp không nằm trong các quy định nêu trên, nếu thực sự cónhu cầu về nhà ở sẽ được xem xét bố trí 01 căn hộ ở chung cư; Ngoài những quyđịnh nêu trên, Hội đồng bồi thường thiệt hại, GPMB đề xuất UBND thành phốxem xét, giải quyết bố trí căn hộ chung cư cho những trường hợp đặc biệt

- Chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất và cho nợ tiền sử dụng đất Thựchiện giảm 10% tiền sử dụng đất cho tất cả các trường hợp nộp đủ tiền sử dụng

đất đất trong thời gian 60 ngày kể từ ngày nhận đất TĐC thực tế theo Thông báocủa đơn vị giao đất; hộ chính hoặc hộ phụ bị giải tỏa nhà ở, có giá trị bồithường, hỗ trợ thiệt hại dưới 200.000.000 đồng thị được nhận toàn bộ giá trị bồithường thiệt hại để xây dựng nhà ở mới và được nợ 100% tiền sử dụng đất; hộchính hoặc hộ phụ bị giải tỏa nhà ở có giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại từ200.000.000 đồng trở lên thì được giữ lại tối thiểu 200.000.000 đồng để xâydựng nhà ở mới Số tiền còn lại phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp số tiền còn lại không đủ nộp tiền sử dụng đất thì được nhànước cho nợ phần còn thiếu Trường hợp hộ giải tỏa được bố trí 02 (hai) lô đấtTĐC trở lên thì chỉ được nợ tối đa 02 (hai) lô; lô thứ nhất được nợ tiền sử dụngđất theo các khoản 3 và 4 nêu trên, lô thứ hai nợ tối đa 50% tiền sử dụng đất(Thời gian nợ tiền sử dụng đất TĐC quy định nêu trên tối đa là 10 năm Chínhsách thu nợ áp dụng theo văn bản quy định riêng của UBND thành phố theotừng thời điểm; ngoài những trường hợp quy định nêu trên, Hội đồng bồi thườngthiệt hại, GPMB đề xuất UBND thành phố xem xét, giải quyết việc giảm và cho

nợ tiền sử dụng đất đối với những hộ có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn

- Trong chính sách khai thác quỹ đất, giải tỏa đền bù, TĐC, thành phố đãtrú trọng giải quyết thỏa đáng nhu cầu về đất ở cho các hộ giải tỏa, nhất là hộthuộc diện chính sách, cán bộ và các đối tượng nghèo Đây là một trong nhữngnhân tố quan trọng giúp đẩy nhanh tiến độ GPMB và xây dựng các công trình hạtầng

Thành phố Đà nẵng có chính sách thu hồi đất hai bên đường giao thôngrộng hơn so với thiết kế đường (mỗi bên rộng trên 100m) để đấu giá QSDĐđầu tư các công trình dịch vụ công cộng theo quy định, tạo cảnh quan hai bênđường và để bố trí quỹ đất TĐC vào mặt đường phía trong đối với các hộ bịthu hồi đất ở mặt đường trước đây

1.4.2.3 Bài học kinh nghiệm về cơ chế đặc thù của thành phố Đà Nẵng

Đây là một kinh nghiệm quý đáng để tham khảo Đất đai là sở hữu toàndân do Nhà nước thống nhất quản lý, chính quyền Đà nẵng với tư cách này đã

quyết định được giá cả đất đai Mấu chốt quan trọng nhất là Nhà nước thu đượcđịa tô chênh lệch tạo ra, không được hưởng trực tiếp thì được hưởng gián tiếpqua các công trình hạ tầng nhà nước đầu tư xây dựng; địa tô chênh lệch không bịrơi vào tay các cá nhân đầu cơ đất đai.

Làm tốt công tác quản lý nhà nước với đất đai, khiến các nguồn vốn đượctạo ra từ quỹ đất không bị thất thoát và khi nhà nước thu hồi đất thì thuận lợi chocông tác điều tra, xác nhận nguồn gốc đất để làm cơ sở lạp phương án bồithường, GPMB cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Những việc Đà Nẵng làm trong thời gian qua là những kinh nghiệm đángđược các địa phương khác tham khảo, vận dụng, như: tạo vốn từ khai thác quỹđất; việc thực hiện GPMB làm đường đồng thời với việc GPMB tạo quỹ đất haibên đường để đấu giá QSDĐ, một mặt vừa tạo ra những công trình phục vụcông cộng làm đẹp hai bên đường, mặt khác thu về ngân sách cho nhà nướcnhằm tạo nguồn vốn, giảm bớt chi phí GPMB cho các dự án; không bồi thườngcho những loại đất được sử dụng khi không chứng minh được nguồn gốc đất;thống nhất quản lý giá đất ở đầu vào và đầu ra; các cấp lãnh đạo sẵn sàng đốithoại với dân khi có vấn đề nảy sinh…

1.4.3 Bài học kinh nghiệm của tỉnh Vĩnh Phúc

Về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm bằng hìnhthức giao đất dịch vụ đối với các hộ bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp, ngoàiđược bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng giao đất dịch vụhoặc hỗ trợ bằng tiền Xác định diện tích đất dịch vụ giao cho các hộ theo côngthức sau: DT (d.v) = DT (t.h) x 10m2 +S.K(t.h) x 2 m2, trong đó: DT (d.v) là diệntích đất giao làm dịch vụ (đơn vị tính là m2); DT(t.h) là diện tích đất thu hồi(tính bằng sào); S.K (t.h) là số khẩu hiện tại của hộ tính đến thời điểm25/5/2004

- Trường hợp HGĐ nhận hỗ trợ bằng giao đất dịch vụ, thì nộp tiền theo giábồi thường đất nông nghiệp Diện tích tối thiểu 01 lô là 50m2, chiều rộng mặtđường tối thiểu 5m Các hộ được tự xen ghép để đủ 01 ô đất Nếu 1 hộ được 80%

diện tích ô đất dịch vụ nếu có nhu cầu giao đủ 01 ô thì trả tiền chênh lệch theo giáđất ở.

- Trường hợp hộ gia đình nhận hỗ trợ bằng tiền, thì tiền hỗ trợ tính theogiá đất ở liền kề tại khu vực thu hồi đất nhân với diện tích được giao đất dịch vụ.Hình thức giao đất dịch vụ của tỉnh Vĩnh Phúc được người dân đồng thuận, do

đó tiến độ GPMB nhanh

1.5 Kinh nghiệm nước ngoài (Trung Quốc)

1.5.1 Những kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.5.1.1 Về bồi thường

Trách nhiệm bồi thường: Luật đất đai Trung Quốc quy định người nào

được Chính phủ hay chính quyền địa phương cấp tỉnh giao đất thì người đó cótrách nhiệm bồi thường cho NSDĐ Tiền bồi thường mà NSDĐ phải nộp baogồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả choNSDĐ bị thu hồi bao gồm: Tiền bồi thường về đất; công trình, tài sản trên đất;cây cối hoa màu và tiền trợ cấp TĐC… theo đơn giá quy định của Nhà nước

Về cách tính bồi thường: (1) Bồi thường về đất và trợ cấp TĐC cho

NSDĐ bị thu hồi thì căn cứ theo giá trị tổng sản lượng bình quân của đất đai 03năm trước đó rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định; (2) Đối với tiền bồithường cây cối hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tạithời điểm thu hồi đất ở từng địa phương (tương tự như Việt Nam); (3) Bồithường về nhà ở, người có nhà ở bị thu hồi được nhận một khoản tiền: Giá xâydựng lại nhà ở; Giá đất tiêu chuẩn; Trợ cấp về giá cả Giá xây lại nhà mới đượcxác định theo đơn giá xây dựng nhà mới của Nhà nước quy định

- Về nguyên tắc bồi thường: Luật đất đai ở Trung Quốc quy định, đối với

đất ở ở khu vực thành thị khi nhà nước thu hồi đất thì chủ yếu bồi thường choNSDĐ bằng tiền, đơn giá bồi thường do các tổ chức tư vấn về giá đất xác địnhcăn cứ vào giá thị trường BĐS bằng tiền, đơn giá bồi thường do các tổ chức tưvấn về giá đất xác định căn cứ vào giá thị trường BĐS tại thời điểm thu hồi.Khoản tiền bồi thường này phải đảm bảo cho NSDĐ bị thu hồi có chỗ ở mới bằng

hoặc cao hơn so với nơi ở cũ (ví dụ: Ở Thành phố Quảng Châu, nói chung các giađình dùng số tiền bồi thường đó cộng thêm với một khoản tiền tiết kiệm của họ cóthể mua được một căn hộ mới có điều kiện và chất lượng tốt hơn nơi ở cũ Cònđối với người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dụng khoản tiền đó mua được

2 căn hộ ở cùng một nơi)

1.5.1.2 Về hỗ trợ ổn định đời sống với NSDĐ

Khi Nhà nước thu hồi đất ở, nhà ở thì ngoài việc Nhà nước xây dựng hoàntrả cho ngươi có đất ở, nhà ở bị thu hồi một ngôi nhà mới có diện tích tương tựdiện tích ngôi nhà cũ ở một khu đô thị mới (khu TĐC) đã được xây dựng trước,

mà Nhà nước còn hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi một khoản tiền tương đươngvới khoản tiền hộ gia đình cho thuê nhà ở nơi cũ (coi như nhà nước thuê lại nhàđó) theo giá thuê nhà thực tế trên thị trường với thời hạn tính hỗ trợ theo quy địnhcủa từng địa phương

1.5.2 Bài học kinh nghiệm của Trung Quốc

Pháp luật Trung Quốc quy định tổ chức được giao đất phải nộp mộtkhoản lệ phí trợ cấp đời sống cho NSDĐ thu hồi là nông dân ngoài độ tuổi laođộng không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp(với mức trợ cấp khoảng 450.000 - 1.300.000 nhân dân tệ / 01 ha) Đối vớingười ngoài độ tuổi lao động (phụ nữ trên 45 tuổi và nam giới trên 50 tuổi) khótìm được việc làm phù hợp thì nhà nước trợ cấp theo chế độ dưỡng lão cho họ(mức trợ cấp một lần khoảng 100.000 - 200.000 nhân dân tệ) và được chuyểnvào Cục Bảo Hiểm xã hội để chi trả tiền trợ cấp dưỡng lão hàng năm cho họ (ởnước ta thì hỗ trợ chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm được tính bằng tiềntheo diện tích đất thu hồi và người dân tự lo việc làm)

Giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định căn cứ theo giá đất nhà ở thực tếtrong cùng một khu vực; Trợ cấp về giá cả cũng do Nhà nước quy định Tổng tiềnbồi thường mà NSDĐ bị thu hồi nhận được có thể đi mua nhà ở tương tự trên thịtrường Trường hợp NSDĐ bị thu hồi có nhu cầu bố trí nhà TĐC thì Nhà nước sẽ