nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại hà nội của housinco 35

Có thể thấy điều này thông qua sự phát triển của nhữngkhu đô thị mới, những khu công nghiệp, những toà nhà văn phòng cao cấp…đang xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam và đặc biệt tại n

MỞ ĐẦU

Việt Nam đang trên đà phát triển và hội nhập Với chủ trương tới năm

2020, nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp, hệ thống khu chung

cư, khu đô thị, nhà ở đang dần từng bước hoàn thiện kịp thời đáp ứng cho nhucầu của nhân dân trong tương lai

Bất động sản trong những năm gần đây đã có sự phát triển vượt bậc về sốlượng các công trình Có thể thấy điều này thông qua sự phát triển của nhữngkhu đô thị mới, những khu công nghiệp, những toà nhà văn phòng cao cấp…đang xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam và đặc biệt tại những thành phốlớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…

Sau khi Luật luật đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và được sửa đổi vào năm 2003, thị trường bất động sản đã được chính thứccông nhận là một thị truờng tự do, được nhà nước bảo hộ và điều hành bằng

hệ thống luật pháp Do vậy, trên thị truờng đã xuất hiện thêm loại hình kinhdoanh mới lấy bất động sản làm hàng hoá để trao đổi Ngày càng có càngnhiều các công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và đầy hấp dẫnnày

Hiện nay, trên thị trường bất động sản lĩnh vực thị trường nhà ở là lĩnhvực tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết, bởi giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu làgiao dịch liên quan đến bất động sản nhà ở dân cư Các doanh nghiệp hoạtđộng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hầu hết đều hoạt động tại lĩnhvực kinh doanh nhà ở dân cư Do đó, nghiên cứư thị trường nhà ở và qui trìnhthực hiện đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay là vấn đề hết sức cấp thiết, đảm bảocho quá trình kinh doanh diễn ra thuận lợi, trang tình trạng khủng hoảng như

đã diễn ra trong thời gian trước đây

Với Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện là nhu cầu bức thiết với nhiều ngườidân thủ đô Hà Nội đang trở thành thành phố đi đầu trong cả nước về việc đadạng hóa đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ nhân dân, với chính sách thu hút vàcải thiện đầu tư của Hà Nội nhiều công trình nhà ở (khu đô thị, khu chung cư,

khu tái định cư, ) đã hoàn thiện và đi vào sử dụng Tuy nhiên, qui trình đầu

tư xây dựng nhà ở chưa thống nhất với nhiều thủ tục, chưa minh bạch và cònchồng chéo đã làm hạn chế hiệu quả đầu tư nhà ở của các nhà đầu tư Theokhảo sát của Bộ Xây dựng thì mỗi dự án đầu tư xây dựng thường trải qua 33thủ tục kéo dài khoảng 3,5 năm – gây ứ đọng vốn và mất cơ hội kinh doanhđối với các nhà đầu tư trong nền kinh tế mở hiện nay

Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanhnhà ở, văn phòng cho thuê, … Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinhdoanh nhà ở số 35 (HOUSINCO 35) hiện đang triển khai một số dự án nhà ởtại địa bàn Hà Nội: Dự án nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Viện Khoa họcHình sự - Bộ Công an, Dự án nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân,

Dự án nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục nghiệp vụ Bộ Công an, Tuynhiên hiệu quả đầu tư đem lại không cao do qui trình đầu tư phức tạp, nhiềuthủ tục dẫn đến tiến độ dự án quá dài và vốn đầu tư bị ứ động, bỏ lỡ mất cơhội kinh doanh, không hiệu quả

Xuất phát từ thực tế đó, qua tìm hiểu thực tế tại Công ty thì việc

“NGHIÊN CỨU THỰC HIỆN QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA HOUSINCO 35” là một vấn đề cấp thiết nhằm rút ngắn

thời gian đầu tư để trên cơ sở đó nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư xây dựngnhà ở Đồng thời đây cũng là đề tài nghiên cứu mà tôi đã chọn làm luận vănThạc sỹ Quản trị kinh doanh

Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau:

- Nhận thức sâu sắc hơn, hệ thống hơn về qui trình đầu tư xây dựng nhà

ở trên địa bàn Hà Nội

- Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện qui trình đầu tư xây dựng

nhà ở tại địa bàn Hà Nội hiện nay

- Đánh giá thời gian thực hiện quy trình đầu tư các dự án nhà ở

HOUSINCO 35 thực hiện theo qui trình đầu tư tại Hà Nội

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng

nhà ở (tìm kiếm thông tin, xin thông tin quihoạch, phê duyệt chủ đầu tư, )tại Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu và phân tích thực hiện qui trình đầu tư

xây dựng nhà ở tại Hà Nội ở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinhdoanh nhà Hà Nội số 35, tập trung trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: Tiếp cận hệ thống tổng hợp số liệu, so sánh kết

quả đạt được kết hợp với việc thực hiện thực tế để phân tích từng vấn đề từ đórút ra kết luận một cách chính xác và giải pháp

- Phương pháp so sánh: so sánh qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại

thành phố giai đoạn trước năm 2007 và hiện nay, so sánh qui trình đầu tư xâydựng nhà ở tại thành phố Hà Nội và tỉnh Hải Dương

Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan

Trong quá trình tìm đọc và nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy vấn đềthủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được nhiều tác giảnghiên cứu và đề cập tới trong các báo cáo

TS Trần Kim Chung – Phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý

trong đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” đã tập trung nghiên cứu nhằm góp ý kiến về vấn đề môi trường đầu tư

bất động sản Việt Nam hiện nay và nêu ra một vài kiến nghị giải pháp để làmtốt hơn môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Đề tài đã xem xét môitrường đầu tư BĐS gồm: Môi truờng thể chế và thị trường Lý luận và kinhnghiệm quốc tế, chỉ ra rang hai phần này lien kết, bổ sung và thúc đẩy hoànthiện Môi trường càng hoàn thiện càng tác động tích cực và mở rộng quy môđầu tư bất động sản Phải có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới cóđược một môi trường bất động sản hấp dẫn Trong nghiên cứu, tác giả đã chỉ

ra thể chế đầu tư bất động sản có nhiều tiến bộ trong hình thành, hoàn thiệnnhưng vẫn còn thiếu nhiều nội dung quan trọng

Tác giả Thanh Phương trong bài phân tích “Vướng mắc trong đầu tư dự

án nhà ở” đã chỉ ra một số nội dung và thủ tục hành chính trong trình tự phê

duyệt dự án, thời gian triển khai dự án thường bị kéo dài và các chủ đầu tưhoàn toàn bị động trên dự án đầu tư Đồng thời tác giả đưa ra một vài kiếnnghị đối với việc quản lý nhà nước trong đầu tư dự án nhà ở

Các đề tài thường đề cập đến môi trường thể chế và một số vướng mắctrong qui trình đầu tư nói chung, chưa có đề tài đi sâu vào nghiên cứu đối với

dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội

Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đề cập tới

chính sách đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại một số tỉnh, thành tạiViệt Nam Thực tiễn quá trình triển khai chính sách, pháp luật đất đai, chínhsách xây dựng, chính sách tín dụng và chính sách tài chính ở Việt Nam Tuynhiên tài liệu chưa đề cập qui trình đầu tư cụ thể đối với dự án nhà ở và đặcbiệt tại Hà Nội

Trong các sách tham khảo, tác giả cũng đã tìm đọc một số tác phẩm về

vốn nói chung cho các doanh nghiệp, như cuốn “Tình huống trong đầu tư” của TS Nguyễn Hồng Minh, ĐH Kinh tế Quốc dân, 2007; cuốn “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả GS.TS Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS Ngô

Thị Hoài Lam, Nxb Chính trị quốc gia, 2001 Các tác phẩm về vốn cho bất

động sản như cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb Chính trị quốc gia, 2006; cuốn “Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản”

của George H Ross, Nxb Hồng Đức, 2008… Các cuốn sách này đã cungcấp kiến thức về huy động vốn nói chung và huy động vốn cho bất độngsản nói riêng Đây là những tài liệu chính làm cơ sở kiến thức cho nghiên

cứu của tác giả.

Đóng góp của luận văn

- Hệ thống hoá các văn bản pháp lý về qui trình đầu tư xây dựng nhà ở

tại Hà Nội

- Nghiên cứu các bước thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án

tại địa bàn Hà Nội qua thực hiện qui trình của HOUSINCO 35

- Kiến nghị một số giải pháp nhằm cải thiện qui trình đầu tư xây dựng

nhà ở tại Hà Nội

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ

VỀ QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành hailoại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụthể về bất động sản Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong kháiniệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời

Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà xã hộichủ nghĩa Việt Nam năm 2008, bất động sản là các tài sản không di dời được,bao gồm:

a Đất đai;

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d. Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản làđộng sản hay bất động sản thường không đơn giản Một cách hiểu phổ biến vềbất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại

và ổn định lâu dài Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình tháicủa nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

Với quan niệm như trên, bất động sản thường được phân chia thànhnhững nhóm sau đây:

Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di đời được nhưng khôngđáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xâydựng không phải bất động sản); Phải là đất đai đã được xấc định chủ quyền;Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chấtlượng của đất đai đó).

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định khôngthể di dời, hoặc di dời không đáng kế: nhà ở, trung tâm thương mại, kháchsạn, văn phòng, ; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nhưđường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ, được xây dựng gắn liền vớiđất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựngđó; các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trịtheo các tiêu chuẩn đo lường nhất địng (các công trình tôn giáo, các di sảnvăn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giátrị không coi là bất động sản)

Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm, bao gồm cảcây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làmmuối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai tháchầm mò và các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản

- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được chuyển nhượng,

bán nhưng chỉ được chuyển quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyểnbất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụngđất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiệnsinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phuơng thức sử dụng đất và giá đất,

đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau ở vị trí kế cấn

- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một

chỗ ở Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đếnquan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi người của mỗi đối tượng mua, kể

cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới,phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hoá rất đa dạng và phức tạp nên khó cóthể tìm kiếm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng vềđặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗitài sản

Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của

xã hội ngày càng phát triển

- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân

số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo Tổng cụcThống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,50 km2 và mật độ dân số là

252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:

Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn)

Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hoá - hiệnđại hoá làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp

Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đếntình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tănglên, từ đó phát sinh nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầumua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai

và các công trình trên đất Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng,

là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nóđược tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng chomục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mangtính bền vững

1.1.1.3 Đặc trưng cơ bản của bất động sản

Một bất động sản khi trở thành hàng hoá thì nó có giá trị và giá trị sửdụng nhằm thoả mãn nhu cầu nào đó của con người Tuy nhiên, hàng hoá bấtđộng sản là một hàng hoá đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm chung còn cónhững đặc trưng riêng:

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung đối với bất

động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do có nhữnghạn chế nhất định về cung ững đất đai thể hiện ở những mặt sau:

Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: quỹ đất luôn luôn không thay đổiCung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn

Bênh cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế vềmặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuântheo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tuỳ tiệnchuyển mục đích trái với quy hoạch Với những thay đổi về chiều cao, diệntích, đất đai xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệxây dựng của Nhà nước

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao:

Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bấtđộng sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịchthường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giaodịch cao Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp,phải qua môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí Ngoài ra, pháttriển đất nước theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, chính sách phápluật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình pháttriển, tất cả đều làm cho chi phí mua bán giao dịch bất động sản tăng

- Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất

động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năn

sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu củangười tiêu dùng Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, nguời ta vẫn cóthể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thểđiều chỉnh một số diện tích cho phù hợp với yêu cầu của từng gia đình, kể

cả ngay trong quá trình xây dựng người ta cũng có thể điều chỉnh công năng

để đáp ứng yêu cầu của khách hàng

Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợpđầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xâydựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm diện tích của công trình khác

là hiện tuợng khá phổ biến

- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản

là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lạicũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định muabán không nhanh như hàng hoá khác, vì vậy khả năng chuyển hoá thành tiềnmặt kém linh hoạt

- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Bất động sản có tầm

quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cầnphải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyểndịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước

1.1.2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm:

Dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp những đề xuất có liên quan đếnviệc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất địnhnhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng caochất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong thời gian xác định

Cần phân biệt giữa dự án đầu tư với dự án đầu tư xây dựng công trình.Ngoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung, dự án đầu tư xây dựngcông trình còn có một số đặc điểm riêng, cụ thể là:

Tập hợp đề xuất kinh tế - kỹ thuật có liên quan tới việc bỏ vốn đầu tưxây dựng công trình

Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trên cơ sở sử dụng phươngpháp thi công xây dựng công trình

Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về quy mô, chất lượng sản

phẩm hoặc dịch vụ của doanh nghiệp.

Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trong khoảng thời gian nhấtđịnh trong chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp

Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất

và quy mô, có thể bao gồm một số mục chủ yếu:

Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụsản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất

Mô tả qui mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng,

tái định cư, phân đoạn thực hiện

Dự án nhóm B: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư từ

30 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư từ 75 1.500 tỷ đồng

-Dự án nhóm C: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tưdưới 30 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 75 tỷđồng

Việc phân loại dự án theo nhóm A, B, C chủ yếu phục vụ cho mục đíchphân cấp quản lý của các cơ quan chức năng nhà nước, với từng nhóm dự ánkhác nhau thì phải tuân thủ các thủ tục dự án tương ứng khác nhau

Trong nghiên cứu này, tác giả chủ yếu đề cập đến các dự án phát triểnbất động sản theo hình thức nhà ở để bán, văn phòng cho thuê, hạ tầng khu đôthị và khu công nghiệp

1.1.2.3 Đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện củavùng và khu vực

Khi chúng ta xác định một hoạt động kinh doanh thì chúng ta phảinghiên cứu các điều kiện của môi trường, thời tiết, với mỗi bất động sản ởmỗi vùng ta phải có những đánh giá riêng:

Không thể áp dụng những mô hình, phương thức kinh doanh ở địa bànnày sang địa bàn khác

Không thể thực hiện các hình thức, phương thức kinh doanh từ xa dướicác hình thức đại lý mà bất kể hoạt động kinh doanh nào cũng phải gắn liềnvới thực tế

Mặc dù có tính vùng, khu vực nhưng trong quá trình kinh doanh người tavẫn có thể sử dụng những yếu tố tương đồng của các vùng, khu vực để dự báo

dự đoán cho hoạt động kinh doanh ở vùng khác

Đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn

Về mặt nguyên lý, do đặc tính này nên bất kể hoạt động đầu tư bất độngsản nào cũng đòi hỏi dựa trên nguồn lực lớn và chiến lược đầu tư dài hạn.Hoạt động kinh doanh bất động sản cũng phải được xác định là một hoạtđộng kinh doanh dài hạn và trải qua tất cả các khâu của quá trình kinh doanh.Quá trình đầu tư bất động sản diễn ra rất dài, qua nhiều công đoạn nhưngtất cả đều hướng đến mục tiêu cuối cùng của hoạt động kinh doanh

Hoạt động kinh doanh bất động sản không dễ thay đổi, nó phải bám sátvào các mục tiêu, chiến lược kinh tế dài hạn của vùng đầu tư bất động sản

Kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng đối với các chính sách củaNhà nước

Vì tất cả các bất động sản đều thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước nênkhi hoạch định các chiến lược phát triển bất động sản thì ta phải phân tích,đánh giá, bám sát vào những quy định và khả năng thay đổi của luật pháp.Phải phòng tránh trước những thay đổi của pháp luật để đưa ra những chiếnlược kinh doanh hợp lý

Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đặc thù vừa là

hoạt động đa ngành.

Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đặc thù vì: hoạt độngkinh doanh bất động sản có một hệ thống luật pháp riêng, phải chịu nhữngquy định, những điều tiết riêng do đặc điểm riêng của bất động sản và kinhdoanh bất động sản mang lại

Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đa ngành vì:

Toàn bộ lĩnh vực đầu tư bất động sản đều có liên quan đến lĩnh vực sản xuất.Liên quan trực tiếp đến hoạt động thương mại và dịch vụ

Gắn liền với lĩnh vực tư vấn, về đầu tư, chính sách, tài chính

1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản Ta

có thể xem xét các nhân tố đó theo ba nhóm chính:

1 Nhóm các nhân tố tự nhiên

Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và

điều kiện khai thác Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia đượcthiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại,xây dựng…) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào hoạt độngkinh doanh bất động sản, do đó qui mô của bất động sản nói chung làlớn Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc xa mạc thìlượng đất đai tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản làkhông nhiều Cũng như thế, đất đai ở các khu trung tâm kinh tế,thương mại dễ trở thành hàng hóa hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻolánh Sự giàu có trong lòng đất (như độ màu mỡ, các mỏ trong lòngđất…) cũng làm tăng giá trị của đất và làm cho đất đai dễ trở thànhhàng hóa Như vậy, đất đai và cùng với nó là các tài sản trên đất, dù

về tiềm năng đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trườngbất động sản Do đó các đặc điểm về tự nhiên có ảnh hưởng lớn tớibất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

2 Nhóm các nhân tố kinh tế

Trình độ phát triển kinh tế, đặc biệt là trình độ phát triển kinh tế thịtrường nói chung sẽ quyết định quy mô, trình độ và mức độ hoàn thiện củahoạt động kinh doanh bất động sản

Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kĩ năng sử dụngđất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hóa bất động sản sẽ rất phong phú

và nhu cầu chuyển bất động sản giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày cànglớn Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xâydựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao bất động sản giữa các

chủ thể và các ngành kinh tế

Kinh doanh bất động sản cũng chịu ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinhdoanh Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ thì hoạt động kinh doanh bất độngsản thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch Ở giaiđoạn phồn vinh, hoạt động kinh doanh bất động sản có thể hoạt động quánóng do các tác nhân đầu cơ

Ngoài ra sự không ổn định của các thị trường khác cũng góp phần ảnhhưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản Chẳng hạn như: việc không ổnđịnh của thị trường chứng khoán cũng khiến các nhà đầu tư chuyển hướngkinh doanh sang lĩnh vực bất động sản, hay sự lên xuống của giá vàng…

3 Nhóm các nhân tố chính trị, chính sách của Nhà nước

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đấtđai nói riêng, bất động sản nói chung có trở thành hàng hóa hay không Chẳnghạn, dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho các quý tộc,nên về cơ bản ít được đem ra mua bán, trao đổi Nhà vua có thể cắt đất củangười này cho người khác mà không phải đền bù Dưới chế độ tư bản chủnghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức tương đối hoàn thiện và do đóthị trường bất động sản có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất Dướichế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thịtrường có những giới hạn nhất định

Ngoài ra hoạt động kinh doanh bất động sản còn chịu sự chi phối bởichính sách, pháp luật của nhà nước Có các chính sách tác động làm khuyếnkhích hoặc điều chỉnh đến hai nhóm yếu tố: các nhà đầu tư và người tiêudùng Về luật pháp đó là môi trường tác động chung đến tất cả các lĩnh vực.Pháp luật cho phép những hoạt động kinh doanh nào được chính thức thừanhận, chính thức hóa hàng hóa trên thị trường, chính thức hóa những hoạtđộng kinh doanh trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó có sự

ra đời của luật kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản hướngvào điều tiết các hành vi trong hoạt động kinh doanh như đề ra thuế đất đai,

đề chung về đầu tư bất động sản, đó là:

- Bộ Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm nghiên cứu, ban hành quyhoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, các chính sách về doanh nghiệp, vềđầu tư và đầu tư nhà nước

- Bộ Tài nguyên và môi trường quản lý các vấn đề về đất đai như quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký, cấp giấy thống kê

- Bộ Xây dựng quản lý các vấn đề về xây dựng, về nhà ở, về phát triển

1.1.3 Đầu tư kinh doanh nhà ở

1.1.3.1.Yêu cầu đối với phát triển nhà ở

Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạolàm tăng diện tích nhà ở.

Phát triển nhà ở phải đảm bảo cho công dân có chỗ ở phù hợp với khảnăng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của đấtnước của từng địa phương, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư,thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở góp phần pháttriển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bảnsắc văn hoá dân tộc

Phát triển nhà ở thể hiện chủ trương xoá bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà

ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của nhà nước và tín dụng dài hạn với lãi suấtphù hợp, xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở và uỷ bannhân dân các cấp, của cộng động dân cư trong việc chăm lo, cải thiện chỗ ở.Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị:

- Tuân thủ các qui định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quyhoạch xây dựng đô thị đảm bảo việc bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiếntrúc, cảnh quan, môi trường, các quichuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụngđất theo quy định của pháp luật

- Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải đảm bảo cácyêu cầu sau:

Tại khu đô thị loại 1 & loại 2 có tổi thiểu 60% diện tích sàn là nhàchung cư;

Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 29% diện tích sàn là nhà chung cư;

- Nhà ở tại khu đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án Các dự ánphát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật

và hạn tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cưtheo tiêu chuẩn đô thị

- Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sửdụng theo quy định của phát luật về xây dựng, còn phải nghiệm thu hệ thốngcấp điện, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trướckhi đưa vào sử dụng

1.1.3.2 Chính sách phát triển nhà ở

Nhà nước có chính sách về đất ở thông qua việc quy hoạch các điểm dân

cư nông thôn, miền núi để đảm bảo cho hộ gia đình, cá nhân có đất xây dựngnhà ở;

Nhà nước thực thi chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đài để hộgia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn, miền núi gặp khó khăn có điều kiệncải thiện chỗ ở;

Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở nhiều tầng ở nông thôn để tiếtkiệm đất ở;

Nhà nước khuyến khích việc hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở;

Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu, ứng dụng và chuyển giao các tiến

bộ khoa học và công nghệ phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp vớiphong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền

1.1.3.3 Hình thức phát triển nhà ở

a Phát triển nhà ở theo dự án

Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu

tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định

Trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:

- Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhânthuộc các thành phần kinh tế;

- Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xâydựng lại các khu nhà ở cũ;

- Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Phát triển quỹ nhà ở phục vụ tái định cư;

b Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cá nhân

1.1.3.4 Phương thức phát triển nhà ở

Theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ phươngthức phát triển nhà ở gồm:

- Nhà ở do tổ chức cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhucầu của thị trường (gọi là nhà ở thương mại).

- Nhà do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (gọi là nhà ở riêng lẻ)

- Nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho cácđối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Nghị định này thuê hoặc mua(gọi là nhà ở xã hội)

- Nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyểncán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công vụ)

- Các dự án phát triển nhà ở bao gồm các loại sau:

Dự án phát triển nhà ở thương mại

Dự án phát triển nhà ở xã hội

Dự án nhà ở công vụ

1.1.3.5 Nội dung của dự án phát triển nhà ở

Dự án đầu tư phát triển nhà ở bao gồm các nội dung sau:

- Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát triển nhà ởcủa địa phương, kế hoạch phát triển nhà ở và các văn bản pháp lý có liên quan

do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành)

- Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và chủ đầu tư

dự án phát triển nhà ở

- Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân

cư nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sự phù hợp với các đối tượng

có nhu cầu về nhà ở)

- Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã hội, kiếntrúc cảnh quan, mục đích sử dụng, đất hiện trạng, diện tích, ranh giới khu đấthiện trạng)

- Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1:500 của khu đất dự án(quy hoạch tổng thể mặt bằng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hệ số sửdụng đất, vị trí, hình khối, quy mô, tầng cao của các công trình kiến trúc vàcông trình ngầm)

- Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác trong dự án.

- Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quichuẩn, tiêu chuẩn xâydựng áp dụng đối với dự án

- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư

- Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp điện, cấpthoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải, phòng chống cháy nổ, công trìnhngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu khác)

- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tàichính, thuế và các cơ chế khác)

- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tàichính, thuế và các cơ chế khác)

- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án

- Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động vốn đầu tư

- Phương án tiêu thụ sản phẩm

1.1.3.6 Thực hiện dự án phát triển nhà ở

Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở:

- Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đềuđược quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở

- Tổ chức cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở phải có đăng kýkinh doanh nhà ở, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứngnhận đầu tư theo quy định cúa pháp luật về đầu tư

Đối tượng được mua, thuê nhà ở:

- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinhdoanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở, được thuênhà ở Việt nam theo quy định tại Điều 126 và Điều 131 của Luật Nhà ở

- Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở được thuê nhà tạiViệt Nam quy định tại Khoản 1 Điều 125 và Điều 131 của Luật Nhà ở

1.1.3.7 Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở

- Phải thực hiện các qui trình về phát triển nhà ở theo dự án

- Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đã được phêduyêt

- Công khai tại trụ sở ban quản lý địa điểm của dự án và trên phươngdiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà bán,cho thuê, số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại, giá bán, giácho thuê, phương thức thanh toán, thủ tục đăng ký mua, thuê nhà, điều kiệnđược mua, thuê nhà ở

- Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ởcác hồ sơ liên quan đến nhà ở đó Trên thị trường cho thuê nhà ở thì tổ chức

cá nhân phát triển nhà ở có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quyđịnh tại Điều 66 của Luật Nhà ở

- Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự áncho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhnơi có dự án

1.2 Cơ sở pháp lý của qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội

Hiện nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, Ngành và Thành phố Hà Nội đãban hành các văn bản Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định liên quan đếnĐầu tư xây dựng nhà ở Đây chính là những quiphạm pháp luật điều chỉnhhoạt động đầu tư xây dựng nói chung và tại Hà Nội nói riêng

Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định

“quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản” là một trong bốn hoạtđộng chủ yếu để “tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường” Đại hội định hướngcho hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là “ban hành những quichế cụ thể

về sử dụng và sở hữư bất động sản” Năm 2003, Luật Đất đai mới ra đời thaythế cho Luật Đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm

Đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật liên quan đến đầu tư xây dựngnhà ở: Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinhdoanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường,

Trên cơ sở các Luật do Quốc hội ban hành, Chính phủ đã ban hành cácNghị định hướng dẫn thi hành Luật Cụ thể:

- Nghị định số 18/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ về sửađổi bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP về quản lý chấtlượng công trình xây dựng

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản

lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 của Chính phủ về việcquy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môitrường.

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ hướngdẫn thi hành Luật Nhà ở

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư

- Nghị định số 58/2008/NĐ-CP ngày 05/5/2008 của Chính phủ hướngdẫn thi hành Luật Đầu thầu và lựa chọn nhà thầu theo Luật Xây dựng

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

Trên cơ sở các Luật, Nghị định và văn bản của các Bộ, UBND Thànhphố ban hành các quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở đối với các

dự án thực hiện tại Hà Nội.

- Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 ban hành Quyđịnh tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thịmới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 217/2006/QĐ-UBND ngày 06/12/2006 ban hành Quyđịnh về liên thông giải quyết một số thủ tục hành chính trong quản lý các dự

án đầu tư và xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND ngày 23/01/2007 về việc ban hànhQuy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trên địa bànThành phố Hà Nội

- Quyết định số 22/2007/QĐ-UBND ngày 09/02/2007 ban hành Quyđịnh về qui trình giải quyết một số thủ tục hành chính trong quản lý các dự

án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn Thànhphố Hà Nội

- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 ban hành Quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 ban hành Quyđịnh về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đểthực hiện dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 ban hành Quyđịnh về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2009

- Quyết định số 60/2009/QĐ-UBND ngày 09/4/2009 ban hành Quy định

về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình sử dụng vốn ngân sách Nhànước của Thành phố Hà Nội

-

Bảng 1.1 sẽ hệ thống hoá lại các văn bản pháp luật điều chỉnh qui trìnhđầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội (nội dung chi tiết các văn bản pháp luậtđược thể hiện tại Phụ lục số 4)

Bảng 1.1 Hệ thống văn bản pháp lý

Hệ thống các quyết định nói trên đã quy định cụ thể các nội dung vềquản lý đầu tư xây dựng, qui trình thực hiện dự án, trong đó có dự án nhà ởtrên địa bàn Thành phố Hà Nội Với các dự án sử dụng vốn tự có của Doanhnghiệp như tại Công ty CP ĐTXD và Kinh doanh nhà HN số 35, qui trìnhthực hiện dự án đã được UBND Thành phố Hà Nội quy định cụ thể tại Quyếtđịnh số 22/2007/QĐ-UBND ngày 09/02/2007.

CHƯƠNG 2: QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI

VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CỦA HOUSINCO 35

2.1. Thông tin chung về Công ty

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Công ty

Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35 làCông ty Cổ phần được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

số 0103007399 ngày 19 tháng 04 năm 2003 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thànhphố Hà Nội cấp (đăng ký thay đổi lần 6 ngày 28 tháng 04 năm 2009)

Với các ngành nghề kinh doanh chính:

- Đầu tư phát triển kinh doanh nhà;

- Môi giới, kinh doanh bất động sản;

- Cho thuê văn phòng;

- Kinh doanh khách sạn, nhà hàng;

- Kinh doanh siêu thị;

- Tư vấn và lập dự án đầu tư xây dựng;

- Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội ngoại thất: đối vớicông trình xây dựng, công nghiệp, công trình văn hoá;

- Thiết kế kết cầu công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp;

- Tư vấn về đấu thầu và hợp đồng kinh tế;

- Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn pháp lý);

- Lập dự toán công trình;

- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội ngoại thất;

- Đại lý kinh doanh xăng, dầu;

- Tư vấn giải phóng mặt bằng;

- Cho thuê kho;

- Đầu tư giáo dục mầm non, trung học cơ sở, trung học phổ thông, trunghọc chuyên nghiệp, cao đẳng và đại học;

- …

Từ khi thành lập đến nay, Công ty đã đầu tư nhiều thiết bị máy móc,tuyển dụng nhiều cán bộ thực hiện các dự án đầu tư và tư vấn trên địa bànthành phố Hà Nội Thực hiện được những nhiệm vụ có quy mô lớn và yêu cầuphức tạp về kỹ thuật, mỹ thuật công trình, cũng như tiến độ thi công và đặcbiệt lĩnh vực tư vấn đầu tư xây dựng như lập Dự án đầu tư, giải phóng mặtbằng, các thủ tục chuẩn bị xây dựn, Công ty hiện đã có tiềm năng cơ sở vậtchất vững vàng, có đội ngũ CBCNV đạt trình độ chuyên môn kỹ thuật nghiệp

vụ cao, có kinh nghiệm quản lý và tổ chức Công ty đã và đang tiếp tục đầu tưtrang thiết bị, mở rộng hợp tác kinh doanh

Sau khi thành lập, Công ty đã xây dựng các mục tiêu chính sau đây: Tậptrung xây dựng chuẩn hoá hoạt động Công ty theo cơ chế liên kết kinh tế vàđầu tư vốn, giữ vai trò lãnh đạo điều hành các đơn vị trực thuộc; Từng bướcphát huy hiệu quả của các Công ty liên kết, liên doanh; Tăng cường năng lựccạnh tranh trên thị trường và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực;Ttạo tiền đề vật chất nền tảng để đến những năm tiếp theo xây dựng phát triểnCông ty mạnh về bốn lĩnh vực kinh doanh chính sau:

1 Đầu tư, tư vấn kinh doanh bất động sản, tập trung chủ yếu ở địa bànthành phố Hà Nội

2 Kinh doanh xăng dầu

3 Kinh doanh dịch vụ công cộng như: Kinh doanh dịch vụ các khuchung cư cao tầng, kinh doanh dịch vụ các khu nhà cho thuê và văn phòngcho thuê, kinh doanh các dịch vụ khác trên địa bàn Hà Nội

4 Tổ chức kinh doanh tài chính bằng biện pháp: Góp vốn để đầu tưkinh doanh với các Công ty liên doanh hoặc hợp tác đầu tư kinh doanh vớicác đơn vị Góp vốn cổ phần với các công ty con trực thuộc hoặc góp vốnkinh doanh cho từng hợp đồng cụ thể trên nguyên tắc đôi bên cùng có lợi,

nhằm sử dụng vốn có hiệu quả cao nhất.

Mục tiêu cụ thể của Công ty trong thời gian tới là: Giữ vững ổn định vàphát triển bền vũng dự kiến đến nay đến năm 2012 tăng trưởng bình quân mỗinăm 10% Cụ thể:

Giá trị sản lượng năm 2010 đạt mức 300 tỷ đồng

Giá trị doanh thu năm 2010 đạt mức 265 tỷ đồng

Lương bình quân đạt mức 6,0 triệu đồng/người/tháng

Hoạt động kinh doanh chính trong lĩnh vực đầu tư phát triển kinh doanhnhà, tư vấn lập dự án, tư vấn thiết kế cùng với các đối tác chiến lược chính làCông ty Cổ phần Xăng dầu Quân đội và Tổng Công ty lương thực thực phẩmmiền Bắc, cơ cấu sản phẩm của Công ty dự kiến trong năm 2010 được thểhiện ở bảng sau:

Bảng 2.1 Cơ cấu sản phẩm của HOUSINCO 35 năm 2010

1 Đầu tư Kinh doanh Dự án và Tư vấn 70%

Nguồn: Phòng Kế hoạch Dự án – HOUSINCO35

2.1.1.1 Sơ đồ tổ chức và nhân sự Công ty

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Sơ đồ tổ chức quản lý tại HOUSINCO 35 hướng tới sự gọn nhẹ và hiệuquả, phù hợp với quản trị kinh doanh hiện đại Một cơ cấu tổ chức hợp lý gọnnhẹ sẽ tạo nên một môi trường nội bộ công ty thuận lợi cho công việc của cán

bộ nhân viên và cán bộ quản lý Nó tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất kinhdoanh của công ty

Quan hệ giữa các cấp quản lý, các phòng ban được thể hiện như sau:Quan hệ giữa ban Tổng giám đốc và các phòng ban: quan hệ trực tuyếnQuan hệ giữa các phòng ban trong công ty: quan hệ chức năng

Hiện nay, số lượng công nhân viên của công ty là 52 người, trong đó:

- Trình độ cao đẳng, đại học và trên đại học: 80.77%

- Trình độ trung cấp: 19.23 %

Với đội ngũ công nhân viên có trình độ và tay nghề cao sẽ đảm bảo đượccác yêu cầu trong hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

Bảng 2.3 Năng lực cán bộ chuyên môn của HOUSINCO 35

Dưới 2năm

Từ 2 đến 5năm

Trên 5nămCAO ĐẲNG, ĐẠI HỌC VÀ TRÊN ĐẠI HỌC

Bao trùm toàn bộ các hoạt động của Công ty là một định hướng chiếnlược kinh doanh lâu dài đã được xác định từ ngay từ những ngày đầu Công tymới được thành lập bao gồm những nội dung sau:

1 Quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000

2 Giữ vững và ngày càng tăng tốc độ phát triển trên mọi chỉ tiêu:doanh số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng các công ty nhượngquyền thương hiệu

3 Phát huy và nâng cao thế mạnh sẵn có của công ty về quản lý, nhânlực, cung cách phục vụ… lên một tầm cao mới để đáp ứng những nhu cầungày càng cao của khách hàng cũng như để sẵn sàng trong việc cùng ViệtNam hội nhập WTO

4 Mục tiêu trong tương lai phấn đấu trở thành công ty chuyên nghiệp,hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà và tư vấn đầu tư xây dựng Chiến lược phát triển của Công ty thể hiện trong chiến lược với từng đối tác:

* HOUSINCO 35 - Tổng Công ty Xăng dầu Quân đội:

Công ty Xăng dầu Quân đội - Tổng cục Hậu cần là doanh nghiệp quốcphòng an ninh và xếp hạng 1 doanh nghiệp nhà nước trong quốc phòng theoQuyết định số 187/2005/QĐ-BQP ngày 02/12/2005 và số 673/QĐ-BQP ngày29/03/2006 của Bộ trưởng Bộ Quốc Phòng Công ty hoạt động sản xuất kinhdoanh chủ yếu đáp ứng nhiệm vụ quốc phòng kết hợp phát triển kinh tế trêncác lĩnh vực chủ yếu như: Xuất nhập khẩu xăng, dầu, mỡ và các loại khí tàixăng dầu phục vụ quốc phòng và kinh tế ; Sản xuất, xây lắp kho, bể chứaxăng, dầu và kết cấu thép công trình xăng, dầu, khí hóa lỏng, Kinh doanh chothuê văn phòng, bãi đỗ xe; kinh doanh bán buôn, bán lẻ hàng tiêu dùng… theonhiệm vụ Bộ Quốc phòng giao tại Quyết định số 798/QĐ-BQP ngày10/4/2006 và được Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đăng

ký kinh doanh số 0106000702 ngày 15/5/2006 Tổng Công ty Xăng dầu quânđội là một trong 11 đầu mối được Chính phủ giao trực tiếp nhập khẩu kinhdoanh xăng dầu phục vụ nền kinh tế đất nước trong phạm vi toàn quốc nhiều

năm qua Công ty Xăng dầu quân đội là doanh nghiệp có uy tín trên thịtrường kinh doanh xăng dầu trong cả nước, có khả năng cung cấp nguồn hàngđảm bảo số lượng và chất lượng.

HOUSINCO 35 và Tổng Công ty Xăng dầu Quân đội đã ký hợp đồnghợp tác kinh doanh về việc cùng hợp tác đầu tư xây dựng các cửa hang, trạmxăng dầu trên toàn quốc, với từng vị trí cụ thể sẽ ký phụ lục hợp đồng riêng Đếnnay hai bên đã và đang hợp tác đầu tư xây dựng các trạm xăng dầu tại Khu đô thịmới Cầu Giấy, Quốc lộ 1 đi Lạng Sơn, đường Bắc Thăng Long Nội Bài, đườngTam Trinh, …

* HOUSINCO 35 - Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

Là doanh nghiệp Nhà nước được thành lập theo Quyết định số1853/NN-TCCB/QĐ ngày 01/11/2007 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp vàPhát triển nông thôn Với 36 đơn vị thành viên hoạt động sản xuất kinh doanhtrên mọi miền đất nước trong các lĩnh vực: xây dựng dân dụng, công nghiệp,giao thông, thủy lợi, cơ sở hạ tầng phát triển nông thôn, phát triển đô thị, kinhdoanh bất động sản…

Trong những năm qua cùng với đội ngũ cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật

có trình độ cao, giàu kinh nghiệm; đội ngũ công nhân lành nghề, hệ thốngtrang thiết bị hiện đại, đồng bộ và nguồn tài chính vững chắc, hoạt động sảnxuất kinh doanh của Tổng công ty đã phát triển mạnh mẽ, sản lượng 5 nămgần đây đạt từ 1200 tỷ đến 1800 tỷ đồng

Công ty cùng Tổng Công ty xây dựng Nông nghiệp và Phát triển nôngthôn, Công ty cổ phần Lương thực Hồng Hà ( Tổng công ty lương thực Miền Bắc)

ký hợp đồng hợp tác kinh doanh về việc hợp tác lập quy hoạch và khai thác kinhdoanh khu đô thị tại khu đất khoảng 50ha thuộc xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm

2.1.1.3 Hoạt động sản xuất kinh doanh

Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của HOUSINCO 35 được thểhiện qua bảng kết quả sau

Doanh thu và lợi nhuận của Công ty theo báo cáo tài chính 3 năm 2006 –

2008 liên tục tăng cả về giá trị và phần trăm tăng liên hoàn Số liệu trên chứng

tở hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty đang đi vào ổn định và phát

Tuy nhiên các dự án nhà ở vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tiến hành các thủ tục đầu tư nên chưa có doanh thu từ hoạt động bán nhà Vớicông ty chuyên về đầu tư và kinh doanh nhà thì doanh thu từ hoạt động bánnhà chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu toàn hàng

-Bằng nhiều biện pháp đồng bộ trong quản lý và điều hành sản xuất kinhdoanh, trong những năm qua HOUSINCO 35 đã tạo ra được những bước tăngtrưởng vượt bậc thể hiện qua các chỉ tiêu cơ bản sau

Bảng 2.5 Một số chỉ tiêu kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh

đạt được Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008

Tổng giá trị đầu tư Tr đồng 14.065 96.324 106.497

Nguồn: Phòng Tài chính kế toán HOSINCO 35

Nhìn vào bảng trên ta thấy, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh củaCông ty liên tục đạt mức tăng trưởng cao về tổng giá trị đầu tư, doanh thu, thunhập của người lao động ổn định và tăng qua các năm, đời sống của người laođộng được quan tâm và đảm bảo Tổng giá trị đầu tư năm 2007 có bước nhảyvọt tăng hơn 500% so với năm 2006; năm 2008 tăng 11,56% so với năm 2007

2.2 Các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở của HOUSINCO

35 trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.2.1 Tóm tắt các dự án nhà ở của Công ty

Hiện công ty đang tiến hành đầu tư một số dự án nhà ở trên thành phố

Hà Nội (bảng tóm tắt 2.6)

BẢNG 2.6 CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở HOUSINCO 35 CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ HÀ NỘI SỐ 35

STT TÊN DỰ ÁN/ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG SD ĐẤT (m2)QUY MÔ LƯỢNGSỐ

CĂN HỘ

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (tr VNĐ)

LOẠI HÌNH NHÀ

Ở

TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI

THỦ TỤC ĐẦU TƯ XÂY DỰNGTHI CÔNG

KHAI THÁC SỬ DỤNG

Nhóm 1: Thực hiện theo qui trình cũ

1 Nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuânxã Trung Văn, huyện Từ Liêm 90,745 1000 673,738 Nhà ở thương mại 2003-2007 2008-2014 2014 2

Nhà ở giãn dân HTX Đồng Thanh

phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng 1,049 11

3

Nhà ở giãn dân tái định cư

phường Trần Phú, quận Hoàng Mai 1,500 13

10,490

Nhà ở xã hội+thương mại 2005-2007 2008 2009

Nhóm 2: Thực hiện theo qui trình mới

2 Nhà ở cho cán bộ Báo Thanh tra Chính phủKhu đô thị Tây Nam Kim Giang 5,630 200 296,346 Nhà ở xã hội 2008-2009 2010-2011 2012

Nhà ở xã hội+thương mại 2009-2010 2011-2013 2014

4 Nhà ở cho cán bộ Cục Trồng trọtxã Mễ Trì, huyện Từ Liêm 29,843 400 360,203 Nhà ở xã hội+thương mại 2009-2010 2010-2012 2012

Nguồn: Phòng Kế hoạch Dự án HOUSINCO 35

2.2.2 Nhóm 1: Thực hiện theo qui trình cũ (giai đoạn 2003 – 2007)

•Nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân

- Tên dự án: Nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân

- Địa điểm: đường Lê Văn Lương kéo dài, huyện Từ Liêm, thành phố

Hà Nội

- Các chỉ tiêu dự án

1 Tổng diện tích đất nghiên cứu 90.745 m2

2 Đất xây dựng cơ quan văn phòng 5.964 m2

Đất xây dựng nhà ở cao tầng 23.150 m2Đất xây dựng nhà ở thấp tầng 20.735 m2

4 Đất xây dựng nhà trẻ, mẫu giáo 6.646 m2

•Nhà ở giãn dân HTX Đồng Thanh

- Tên dự án: Nhà ở giãn dân

- Địa điểm: Khu ao Đà Bắc, phường Thanh Lương, quận Hai BàTrưng, thành phố Hà Nội

- Các chỉ tiêu dự án

1 Tổng diện tích đất nghiên cứu 1.049 m2

2 Diện tích đất nằm trong chỉ giới

mở đường

39 m2

3 Diện tích để xây dựng điểm vui chơi phục vụ công cộng

- Hình thức đầu tư: Đầu tư Xây dựng mới với đồng bộ hạ tầng kỹ thuật

- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và thực hiện dự án

2.2.3 Nhóm 2: Thực hiện theo qui trình mới (giai đoạn 2007 – nay)

•Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình sự - Bộ Công an

- Tên dự án: Nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình

sự - Bộ Công an