đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã được Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

NGUYỄN QUANG THI

“ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,

TỈNH THÁI NGUYÊN”

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2010

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước đã chủ trương hình thành

và phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên thị trường bất động nước ta mới được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết; tình trạng giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, không tuân thủ pháp luật đã làm cho thị trường biến động lớn với những những biến động ”nóng”, ”lạnh” thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã hội và đời sống của nhân dân

Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật Xây dựng

hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản”

Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản

là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.(Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006)

Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác nhận: Nghề môi giới bất động sản

là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản

Thái Nguyên là một thành phố công nghiệp tương đối lâu đời, tuy nhiên thị trường bất động sản nơi đây được hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất động sản không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới Trong khuôn khổ luận văn

Thạc sỹ, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại

thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm tìm hiểu thực trạng và đề

xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường bất động sản, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ, chính xác, khách quan, trung thực

- Khái quát được tình hình môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Tổng hợp đánh giá được các loại hình môi giới từ đó đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại Thái Nguyên

4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

4.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị trường bất động sản đã được học tập trong trường, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này

4.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần thực hiện chủ trương phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên

Chương 1:

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Cơ sở lý luận

Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào

đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó Thị trường đất đai (ở nước ta là thị trường quyền sử dụng đất) cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên biến động Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, hay người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai,

và một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua - người bán đó

Ngày nay cùng với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, cơ cấu dân số có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số tập trung ở các thành phố lớn, các khu đô thị không ngừng gia tăng, chính điều này làm gia tăng sức ép về nhà ở tại các khu đô thị và các thành phố lớn Các giao dịch về bất động sản diễn ra mạnh mẽ và đi liền với nó là các hoạt động dịch vụ về bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo bởi bất động sản không được bày bán và thông tin về nó không phổ biến như các loại hàng hóa thông thường khác, mặt khác bất động sản là tài sản có giá trị lớn, người mua

và người bán đa số là ít kinh nghiệm trong giao dịch và đi kèm với hoạt động này là rất nhiều các thủ tục phức tạp về quyền và nghĩa vụ pháp lý

Bởi những lý do trên mà khi thực hiện các giao dịch về bất động sản cần phải có các chuyên gia môi giới, tư vấn, đó là những người được đào tạo

bài bản am hiểu về thị trường bất động sản, nắm bắt tốt các nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, hiểu biết đầy đủ về pháp luật Họ chính là người giúp cho thị trường vận hành một cách có hiệu quả, các giao dịch về bất động sản diễn

ra nhanh hơn, và đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch

về bất động sản được đảm bảo, phù hợp với quy định của pháp luật

1.1.2 Cơ sở thực tiễn

Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị

và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan

Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản Chính vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng pháp luật thì cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này

Hiện nay môi giới bất động sản đã được công nhận là một nghề và thực

tế yêu cầu nhân viên tư vấn phải được trang bị những kiến thức cơ bản về nhiều lĩnh vực: pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, và phải rất thành thạo các kĩ năng như soạn thảo hợp đồng, kĩ năng thu thập thông tin, kĩ năng quản lý và sử lý thông tin, kĩ năng giao tiếp với khách hàng Để trở thành người môi giới giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức chuyên môn vững vàng và đặc biệt là phải rất nhậy bén và sáng tạo trong việc tiếp nhận và làm chủ kiến thức xã hội Ngoài ra những nhà môi giới còn cần chú ý đến tác phong khi làm việc, thái độ khi gặp đối tác, sự

lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ nghiêm các nguyên tắc về đạo đức nghề nghiệp

Hoạt động môi giới bất động sản sẽ góp phần cung cấp thông tin đầy

đủ, chính xác cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản, quản lý tốt hoạt động môi giới cũng sẽ là tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, là công cụ quan trọng đề đảm bảo và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hoạt động kinh doanh dịch vụ về môi giới bất động sản phát triển sẽ góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua các tổ chức môi giới bất động sản, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế được các tiêu cực phát sinh trong khi thực hiện giao dịch

- Luật Doanh nghiệp 2005;

- Luật Đầu tư 2005

- Luật Thương mại 2005

- Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8 tháng 5 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản 2006;

- Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản;

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (và Dự thảo Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài);

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 1 năm 2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ Xây dựng ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

1.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản

1.2.1.1 Bất động sản

Bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174,

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [14]

1.2.1.2 Thị trường

Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó

1.2.1.3 Thị trường bất động sản

Được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [12]

1.2.1.4 Môi giới

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữ hai bên [33]

1.2.1.5 Môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý

và thực tế của bất động sản [12 ]

1.2.1.6 Dịch vụ

Dịch vụ, trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như hàng hóa nhưng là phi vật chất Dịch vụ có các đặc tính sau:

- Tính đồng thời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời;

- Tính không thể tách rời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách rời Thiếu mặt này thì sẽ không có mặt kia;

- Tính chất không đồng nhất: không có chất lượng đồng nhất;

Hình 1.1 Sơ đồ tam giác môi giới bất động sản

- Vô hình: không có hình hài rõ rệt Không thể thấy trước khi tiêu dùng;

- Không lưu trữ được: không lập kho để lưu trữ như hàng hóa được Toàn thể những người cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực thứ ba của nền kinh tế Có nhiều ngành dịch vụ:

- Thương mại, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán, môi giới bất động sản;

- Cung cấp điện, nước, xây dựng;

- Y tế, Giáo dục, Du lịch, khách sạn, cho thuê nhà

- Thông tin, bưu chính, internet, giao thông, vận tải

- Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ, v.v )

- Thể thao, giải trí [33]

1.2.1.7 Hoạt động kinh doanh bất động sản:

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản

và kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Kinh doanh bất động sản:

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản:

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh

bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

- Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản:

Là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản:

Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản

- Thù lao môi giới bất động sản:

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ

ba Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới

- Hoa hồng môi giới bất động sản:

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

- Nghề môi giới bất động sản:

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Như

vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải

có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch

vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng

ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản) [12]

1.2.1.9 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

- Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng

- Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

+ Loại bất động sản;

+ Vị trí bất động sản;

+ Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

+ Quy mô, diện tích của bất động sản;

+ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; + Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội

có liên quan đến bất động sản;

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền

sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); + Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;

+ Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;

+ Các thông tin khác (Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản) [12]

1.2.1.10 Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao địch bất động sản

- Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật

và chuyên môn về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản

và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện theo quy định ở mục dưới đây

- Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao

dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản (Điều 11, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) [20]

1.2.1.11 Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản

và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác;

- Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung

do Bộ Xây dựng ban hành;

- Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản (Điều 12, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) [20]

1.2.1.12 Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản

- Cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở địa phương, cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có trách nhiệm:

+ Quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản tại địa phương theo quy định của pháp luật;

+ Kiểm tra, thanh tra và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;

+ Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất (theo yêu cầu) tổng hợp, báo cáo Bộ Xây dựng tình hình cấp, thu hồi chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản tại địa phương

- Người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản do nước ngoài cấp còn giá trị thì được công nhận

và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam Chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp phải được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương nơi hành nghề để theo dõi, quản lý (Điều

+ Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;

+ Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;

+ Chứng chỉ bị tẩy xoá, sửa chữa;

+ Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;

+ Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Điều 44, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;

+ Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật

- Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ (Điều 20, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) [20]

1.2.1.14 Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản

- Người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản nộp đơn tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống (thường trú hoặc tạm trú dài hạn)

- Trước khi cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản, Sở Xây dựng phải thực hiện việc thẩm định hồ sơ xin cấp chứng chỉ, nội dung thẩm định gồm:

+ Xem xét về điều kiện của cá nhân xin cấp chứng chỉ;

+ Xem xét về nội dung của hồ sơ đăng ký

- Kết quả thẩm định phải lập thành văn bản

- Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách những người được cấp chứng chỉ; tổ chức in ấn, phát hành và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng

cá nhân theo mẫu hướng dẫn tại phụ lục 4 và 5 ban hành kèm theo Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

- Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ và tổng hợp danh sách cá nhân được cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá Định kỳ hàng năm (hoặc đột xuất theo yêu cầu), Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo kết quả cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá về Bộ Xây dựng để tổng hợp danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới, định giá trên toàn quốc và đăng trên trang web của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Thông tư số 13/2008/TT-BXD)

1.2.2 Nội dung môi giới bất động sản

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản [12]

1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS

- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS [12]

1.2.4 Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản

1.2.4.1 Thị trường bất động sản

- Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ

“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

- Phân loại thị trường bất động sản

Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1)

và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp 2 và thị trường cấp 3)

+ Thị trường sơ cấp (Thị trường cấp 1): là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế

+ Thị trường thứ cấp (Thị trường cấp 2): là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này, cả người bán và người mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng

+ Có 5 loại thị trường ứng với 5 loại đất, cụ thể:

(1) Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp;

(2) Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp;

(3) Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn;

(4) Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị;

1.2.4.2 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

- Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp các nhà đầu tư định vị thị trường đúng đắn

- Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà đầu tư kinh doanh nhà

- Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập kế hoạch phát triển các hạng mục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận

- Trợ giúp người đầu tư kinh doanh nhà, tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện tích, đặc điểm kiến trúc hợp yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho cả 3 bên đều đạt được mục đích

- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường BĐS Vì hiếm khi có thị trường BĐS cố định và tập trung, BĐS lại là hàng hoá đặc biệt, người môi giới giúp cho đôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thanh công, nhờ đó mà thị trường BĐS vận hành càng thêm hiệu quả [22]

1.2.5 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản

1.2.5.1 Nhà nước

Người đại diện sở hữu toàn dân;

Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường bất động sản bằng các công cụ: Tài chính ( thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thế chấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công

1.2.5.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.(Luật kinh doanh BĐS 2006, khoản 2, điều 4) [12]

- Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản

+ Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư cải tạo đất, công trình hạ tầng để cho thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền

sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng để cho thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9) [12]

+ Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựnh để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho

thuê đất đã có hạ tầng (Luật kinh doanh BĐS 2006 Khoản 1, Điều 10) [12]

- Hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nhà ở ) [10]

1.2.5.4 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

Các tổ chức, cá nhân trong nước; Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi:

1.2.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

1.2.6.1 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

- Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của luật kinh doanh BĐS năm 2006

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS đó ký với khách hàng

- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS

- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS

- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

1.2.6.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký

- Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do môi giới cung cấp

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của môi giới gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật [12]

1.2.7 Chứng chỉ môi giới bất động sản

1.2.7.1 Điều kiện: Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi

có đủ điều kiện sau:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

- Được đào tạo về môi giới BĐS

- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS

1.2.7.2 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

- Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, có kèm theo ảnh

- Bản sao giấy chứng nhận đó qua đào tạo về môi giới BĐS

* Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo

và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS

* Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới BĐS; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới BĐS và việc quản lý hành nghề môi giới BĐS [12]

1.2.8 Hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới BĐS bao gồm các nội dung sau:

- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới

- Đối tượng và nội dung môi giới

- Thời hạn và tiến độ thực hiện

- Giá dịch vụ định giá

- Phương thức, thời hạn thanh toán

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định [12]

1.2.9 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Trên thị trường BĐS sự uỷ thác trong môi giới thực ra là sự tín thác dựa trên tín nhiệm, để xứng đáng với sự tín nhiệm đó chuyên viên môi giới phải có các bổn phận sau:

- Hoàn tất công việc theo đúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp được những người cùng nghề nghiệp chấp nhận trên cùng một thị trường

- Phải tự mình hoàn thành công việc, dù có sự trợ giúp của chuyên viên bán hàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm

- Phải trung thực, muốn nhận sự uỷ thác song trùng phải nói rõ cho hai bên mua và bán biết rõ việc này

- Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận được từ khách hàng

- Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hưởng đến sự xét đoán của khách hàng [12]

1.3 SƠ LƢỢC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM

1.3.1 Sơ lƣợc về hoạt động môi giới bất động sản trên thế giới

1.3.1.1 Mỹ

Tại Mỹ lĩnh vực môi giới bất động sản đã hình thành cách đây 60 năm với Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS (National of Asociation of Realtor – NAR) NAR hỗ trợ bao trùm các hoạt động tư vấn, quản trị, thẩm định giá BĐS, mục tiêu của NAR là gây ảnh hưởng và định hình các lĩnh vực liên quan đến thị trường BĐS; thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc, đạo đức nghề nghiệp, hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp;

1.3.1.2 Liên minh Châu Âu (EU)

Ở Châu Âu một tổ chức tiêu biểu đó là Liên đoàn bất động sản Châu

Âu – CEI Mục tiêu của CEI là điều phối những nguyên tắc của việc cấp phép hành nghề môi giới BĐS toàn Châu Âu

Tại các nước EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo thống kê năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi giới ( trong đó khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp 50.000

người hành nghề tự do) EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người sẽ có 1 nhà môi giới Ước tính nhà môi giới tham gia khoảng 30-60% các thương vụ

có liên quan đến BĐS, chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp

1.3.1.3 Vương quốc Anh

Tại Anh, không được phép thành lập văn phòng môi giới nếu không phải là thành viên của 2 tổ chức: National Asociation of Estate Agent (NAEA) hay Royal Institution of Charterred Surveyors (RICS)

1.3.1.4 Cộng hòa liên bang Đức

Tại Đức, nghề môi giới BĐS đã có từ lâu đời, được pháp luật bảo hộ (ghi rõ trong Hiến pháp Phổ năm 1900); tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do

và hiệp hội; để trở thành thành viên của hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; Ước tính ở CHLB Đức các thương vụ giao dịch BĐS được thực hiện thông qua môi giới có tổ chức khoảng 50%; môi giới tự do khoảng 20% và không qua môi giới khoảng 20%

1.3.1.5 Cộng hòa Séc

Hiệp hội môi giới được thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN); Hiệp hội có văn phòng Trung tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng; Hội đồng Trung tâm chịu trách nhiệm về kế hoạch và chương trình hoạt động của Hiệp hội Hiệp hội có Ban đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề được Bộ Giáo dục Cộng hòa Séc công nhận Ước tính ở Cộng hòa Séc các thương vụ giao dịch BĐS được thực hiện thông qua môi giới không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do là 40%; không qua môi giới 30%

1.3.1.6 Trung Quốc

Hiệp hội sản nghiệp nhà đất Trung Quốc được thành lập tại Bắc Kinh ngày 20/8/1985, do các đơn vị xí nghiệp sự nghiệp và các ngành tham gia vào

nghiệp vụ khai thác và kinh doanh tổng hợp tài sản nhà đất tự nguyện tổ chức dựa vào sự bảo hộ của Bộ Bảo hộ môi trường xây dựng thành phố, nông thôn Nhiệm vụ công tác gồm:

1- Tổ chức cho hội viên nghiên cứu, thảo luận về phương hướng, lý luận và phương châm chính sách phát triển tài sản nhà đất XHCN, điều tra thu thập chỉnh lý tất cả các tài liệu liên quan đến ngành nghề Nêu kiến nghị với nghành quản lý của Chính phủ về chính sách kinh tế, kỹ thuật phát triển của ngành mình và quy hoạch chế định ngành nghề

2- Điều hòa hợp tác kinh doanh và hợp tác kỹ thuật trọng yếu giữa các

xí nghiệp ngành mình với các xí nghiệp ngành khác, giải quyết những vấn đề phát sinh trong cạnh tranh Tạo lập môi trường thống nhất trong kinh doanh đối ngoại

3- Khai triển phục vụ điều tra, cung cấp thông tin kinh tế kỹ thuật trong

và ngoài nước, tin tức thị trường, tổ chức trao đổi kỹ thuật và kinh nghiệm; phán đoán và chỉ đạo đối với quản lý kinh doanh xí nghiệp, phát hành báo ngành

4- Bồi dưỡng nhân tài cho xí nghiệp

5- Tiến hành hoạt động giao lưu quốc tế

6- Nhận làm những việc Chính phủ ủy thác

Tại Trung Quốc thì thị trường bất động sản được hình thành từ khi thị thực hiện đường lối cải cách mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường Năm 1980 cả nước mới có 10 công ty BĐS với 1100 thành viên, đến năm 1988 đã phát triển thành 3124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng gần 20 tỷ nhân dân tệ (NDT) Sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho nhà nước chiếm 2,3% thu ngân sách, đóng góp vào đó có 1500 sở giao dịch, phòng địa sản (tức bất động sản trên cả nước) Do nhu cầu cải cách cuối những năm 80 đã

xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BĐS tại các thành phố mang tên sở giao dịch, trung tâm, thị trường giao dịch Đến 7/1978 được gọi thống nhất là sở giao dịch BĐS và yêu cầu mọi giao dịch về BĐS phải được tiến hành tại đây

Từ đó đến nay và trong tương lai sẽ còn rất nhiều các loại hình môi giới hình thành và đi vào hoat động Trước sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường như hiện nay liệu các loại hình này có thể đứng vững và phát triển mạnh được hay không điều đó còn phụ thuộc vào khả năng cạnh tranh của họ và tài năng lãnh đạo của người đứng đầu nữa [24]

1.3.2 SƠ LƢỢC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

1.3.2.1 Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản cả nước

Từ khi đất nước hoàn toàn thống nhất cho đến khi đất nước bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nước ta không có thị trường bất động sản nên không có vấn đề ủy thác môi giới tiêu thụ; Từ khi đổi mới một thị trường ngầm được hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề cò đất, cò nhà chưa được coi trọng lắm vì cho rằng họ kiếm ăn bằng nước bọt, đầy mưu mẹo để kiếm chác cả hai bên mua và bán Đến nay các cò này đã dần dần trưng biển “Trung tâm giới thiệu nhà, đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng; Tuy vậy, hoạt động của họ chưa được pháp luật thừa nhận

Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động dịch

vụ đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin và môi giới bất động sản, dịch

vụ mở sàn giao dịch bất động sản Hiện nay, mới chỉ có một số sàn giao dịch bất động sản hình thành tự phát do nhu cầu hoạt động kinh doanh của các

doanh nghiệp với quy mô nhỏ, trực thuộc các doanh nghiệp tư nhân, chưa hoàn chỉnh về cơ cấu, chưa có sự tham gia của các tổ chức dịch vụ công như: Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân thuộc Công ty bất động sản Hoàng Quân – Thành phố Hồ Chí Minh; Trung tâm giao dịch địa ốc ACB thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Hà Nội; Sàn giao dịch bất động sản Công ty Âu Lạc – Tuần Châu – Quảng Ninh Các văn phòng môi giới nhà đất hình thành tự phát, hoạt động không chuyên nghiệp, hiện nay chủ yếu là môi giới giữa người mua và người bán; chưa cung cấp được những thông tin cần thiết, chính xác về bất động sản

Dịch vụ về tín dụng trong thời gian qua đã có những bước chuyển thông thoáng hơn với quy định tăng số tiền vay bằng tín chấp của hộ nông dân, cho phép các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất Phần lớn các tổ chức hoạt động dịch vụ được thành lập một cách tự phát, thiếu sự quản lý và hướng dẫn của Nhà nước; việc thành lập các trung tâm dịch vụ công mới chỉ ở bước thử nghiệm Hoạt động của các trung tâm này chủ yếu là mày mò, tự tìm lối đi Chưa có sự phối hợp với các phòng, ban của

cơ quan nhà nước, không những thế, trong nhiều hoạt động còn bị các cơ quan này gây khó dễ Chưa phân định rõ hoạt động dịch vụ công với hoạt động quản lý nhà nước

Hiện nay, việc quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó

có dịch vụ môi giới bất động sản đang được triển khai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Việt Nam đã phải trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, với bao thăng trầm trong các chế độ nhà nước Chính vì vậy mà đất đai cũng phải biến động không ngừng Dưới thời kì vua tôi, phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, quan lại và các địa chủ, những tầng lớp dân chúng chưa được sở hữu đất đai

Chính vì vậy mà thị trường BĐS chưa phát triển mạnh Do vậy khi nghiên cứu tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam chúng ta chỉ nghiên cứu trong giai đoạn khi đất nước thống nhất, đất đai được chia đều cho người dân

* Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến năm 1980

Trong giai đoạn này, đất đai, BĐS ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân,

sở hữu của cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nước và hoạt động giao dịch mua bán, thê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh

ở miền Bắc, đất đai, BĐS được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn vẫn diễn ra nhưng không phổ biến Các hình thức, thủ tục được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và tự thoả thuận giá cả Trong giai đoạn này, mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao dịch BĐS, nhưng nhà nước đã thừa nhận và làm thủ tục cho các bên quan hệ giao dịch mua bán, thuê mướn BĐS và thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất Chính vì lẽ đó, trong giai đoạn này chưa có sự xuất hiện của các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS

* Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003

Từ sau khi pháp lệnh Nhà ở và nhất là sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường BĐS ở nước ta đã được hình thành và từng bước phát triển Tuy nhiên thị trường không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng Thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra nhiều cơn sốt và nhiều lúc lại đóng băng Những biến động phức tạp trên thị trường BĐS không những chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của nền kinh tế - xã hội, mà còn nổi lên như một thách thức lớn đối với cơ quan quản lý nhà nước

Trong giai đoạn này, Việt Nam trải qua 2 lần sốt đất Lần thứ nhất vào những năm 1992 - 1994, quy mô vừa phải tập trung vào một số người có khả năng thanh toán, không lấy mục tiêu buôn bán BĐS kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm được nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác Tiếp theo, đó là vào những năm 2000 - 2001 với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đó là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch 2001 - 2010, tương lai đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch, tạo ra làn sóng đầu cơ trên thị trường nhà đất

Ở các đô thị lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 4/2001 đến tháng 4/2002 giá nhà đất tăng một cách đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trường hợp người mua không cần mặc cả, không quan tâm đến tính hợp lệ của BĐS Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần, giá mua trên thị trường bình quân tăng từ 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh BĐS trong dân cư được thực hiện theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước Một thị trường BĐS “ngầm” được hình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà” đến nay các “cò” đã dần dần trương biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất”

và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà hoặc tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng (1 - 2% giá trị mảnh đất hoặc ngôi nhà đó) Theo giới kinh doanh nhà đất, “cò nhà đất” được chia thành nhiều đẳng cấp Cao nhất là các công ty có chức năng kinh doanh BĐS Hoạt động của

các công ty này khá chuyên nghiệp với những thông tin đáng tin cậy Tiếp đến là các văn phòng môi giới nhà đất mọc nhan nhản khắp ngõ xóm, làng quê, khu quy hoạch Hạng bét là dạng “cò” đơn lẻ, nhân viên kiêm luôn giám đốc, cơ động khắp mọi hang cùng ngõ hẻm

Tại các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan

và rất lộn xộn, phần lớn họ không đăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước Hoạt động của lực lượng này là một nhân tố góp phần tạo

ra các yếu tố tâm lý đẩy giá nhà đất lên theo các cơn sốt và góp phần không nhỏ trong việc kích thích hoạt động đầu cơ BĐS Trong điều kiện hiện nay, “cò nhà đất” càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng BĐS không được công bố đầy đủ và công khai

* Giai đoạn từ sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mai thế giới WTO

Trong giai đoạn này thị trường BĐS có vẻ chững lại, sự sôi động cũng đến hồi kết thúc do giá thì cao, cung đã vượt cầu và luật pháp chặt chẽ hơn, kẽ

hở ít đi, tính công khai, minh bạch tăng lên, làm giảm bớt chỗ cho các giao dịch ngầm Hầu hết các công ty, trung tâm mua bán nhà đất mở ra để đấy, có quá ít khách hàng đến giao dịch và lượng giao dịch thành công chủ yếu chỉ đếm trên đầu ngón tay Chính vì thế, để duy trì hoạt động của mình các tổ chức môi giới chuyển dần sang kinh doanh lĩnh vực khác Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến “diện mạo” thị trường BĐS èo ợt, gây nên tâm lý nghi ngại cho khách hàng

Thực tế cho thấy hoạt động môi giới giao dịch BĐS ở Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều khó khăn lớn, chỉ có những nhà môi giới có tính chuyên

nghiệp, có trình độ cao, hiểu được tác dụng thực sự của chính sách lên thị trường và tạo được sự tin cậy lớn cho khách hàng trong hoạt động của mình thì mới có khả năng thành công trong giao dịch

Tuy nhiên trong giai đoạn này dư âm của những cơn sốt đất tại các thành phố lớn đã lan tỏa đến các đô thị vừa và nhỏ, thị trường “đóng băng” đối với các BĐS có giá trị lớn nhưng vẫn diễn ra bình thường ở lĩnh vực BĐS có giá trị thấp hơn [34]

1.3.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản ở thành phố khác trong nước

* Tình hình

Năm 2007 Hà Nội có 5.782 Công ty kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS, gồm: Đống Đa: 1070, Ba Đình: 799, Hai Bà Trưng: 660, Cầu Giấy: 632, Thanh Xuân: 619, Hoàng Mai: 430, Hoàn Kiếm: 399, Từ Liêm: 365, Tây Hồ:

261, Long Biên: 222, Thanh Trì: 98, Đông Anh: 97, Gia Lâm: 81, Sóc Sơn: 49

* Các loại hình hoạt động môi giới bất động sản

(1) Công ty môi giới bất động sản

- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình công ty nhỏ, có đăng ký kinh doanh,

có bộ máy, trụ sở đặt ở những vị trí thuận lợi cho việc giao dịch, kinh doanh

và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật

- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: công ty có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, các nhân viên môi giới; tư vấn, phát triển thị trường, số lượng tùy thuộc công việc; trình độ: Giám đốc có trình độ đại học, cao đẳng, các nhân viên có trình

độ từ tốt nghiệp Trung học phổ thông trở lên;

- Phạm vi hoạt động: tùy quy mô của công ty: các công ty nhỏ trong phạm vi quận, các quận liền kề; các công ty lớn hơn hoạt động trên địa bàn thành phố và một số tỉnh lân cận;

- Lĩnh vực hoạt động: 100% số công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch

vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê BĐS, chủ yếu là nhà ở (biệt thự, nhà liền

kề, căn hộ chung cư), văn phòng, cửa hàng, kho tàng, bến bãi ; 50% số công

ty có thêm các dịch vụ: đăng ký nhà đất, kinh doanh bất động sản, tư vấn; các dịch vụ khác: tư vấn, thiết kế kiến trúc, xây dựng, cung cấp trang thiết bị xây dựng

(2) Văn phòng môi giới bất động sản

- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình văn phòng do một người hoặc một số người đứng ra tự lập; phần nhiều không đăng ký kinh doanh và không thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật; không có trụ sở văn phòng cố định;

- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: mỗi văn phòng có từ 2 đến 3 người, mỗi người kiêm nhiệm nhiều việc từ quản lý, tư vấn thủ tục nhà đất, môi giới mua bán, thuê, cho thuê; trình độ: 30% có trình độ đại học; 70% trung cấp, THPT, THCS phần nhiều không được đào tạo nghề môi giới BĐS;

- Phạm vi hoạt động: trong phạm vi quận với các địa bàn gần văn phòng;

- Lĩnh vực hoạt động: dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê BĐS, chủ yếu là nhà ở, căn hộ chung cư, văn phòng dịch vụ đăng ký nhà đất, các dịch vụ khác;

(3) Cá nhân hoạt động môi giới bất động sản

- Đặc điểm: Chỉ có một người duy nhất thực hiện tất cả các công đoạn môi giới bất động sản; không cần vốn đầu tư; không đăng ký kinh doanh và không thực hiện nghĩa vụ thuế;

- Trình độ văn hóa, chuyên môn: từ tiểu học đến đại học chính quy; không có chuyên môn nghiệp vụ; không nắm vững pháp luật nhưng am hiểu địa bàn; tiếp cận khách hàng, thu thập các thông tin có liên quan đến nhu cầu của khách hàng nhanh, nhạy;

- Phạm vi hoạt động: trong phạm vi phường hoặc cận kề nơi cư trú;

- Lĩnh vực hoạt động: dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê nhà ở, căn hộ chung cư, các thủ tục liên quan đến nhà đất [25]

1.2.2.3 Hoạt động môi giới bất động sản tại tỉnh Thái Nguyên

Hoạt động môi giới bất động sản ở tỉnh Thái Nguyên ít sôi động hơn so với các đô thị lớn Trong vài năm trở lại đây, trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên có một số văn phòng môi giới nhà đất được thành lập, trụ sở và phạm

vi hoạt động của các văn phòng này tập trung chủ yếu ở các phường trung tâm thành phố, ngoài ra còn có một số văn phòng ở thị xã Sông Công, huyện Đồng Hỷ, Phú Lương, Đại Từ

Bên cạnh những văn phòng môi giới nhà đất hoạt động có giấy phép kinh doanh thì trên địa bàn thành phố Thái Nguyên có rất nhiều văn phòng, trung tâm, “cò đất” hoạt động tự do, không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước, ảnh hưởng đến hoạt động mua bán, cho thuê bất động sản

Chương 2:

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hoạt động môi giới bất động sản;

- Các tổ chức và cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Hoạt động dịch vụ môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Từ tháng 7/2009 đến tháng 9/2010

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.3.1 Nội dung 1: Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên có ảnh hưởng đến môi giới bất động sản

2.3.1.1 Sơ lược về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên

2.3.1.2 Sơ lược về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 2.3.1.3 Sơ lược về thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Thái Nguyên 2.3.1.4 Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên

2.3.2 Nội dung 2: Thực trạng về quản lý đất đai và thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

2.3.2.1 Thực trạng về quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên

2.3.2.2 Thực trạng về thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

2.3.3 Nội dung 3: Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

2.3.3.1 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên theo loại hình hoạt động

- Loại hình môi giới bất động sản được tổ chức theo mô hình công ty

- Loại hình môi giới bất động sản được tổ chức theo mô hình Văn phòng

- Loại hình môi giới bất động sản cá nhân

- Đánh giá các loại hình môi giới bất động sản theo thời gian

- Đánh giá số lượng các hợp đồng giao dịch về bất động sản theo thời gian

2.3.3.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên theo nội dung hợp đồng giao dịch

- Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch với mô hình công ty

- Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch với mô hình văn phòng

- Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch với loại hình cá nhân môi giới

- Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch ứng với các sàn giao dịch

- So sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng của các loại hình môi giới giao dịch bất động sản

2.3.3.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các loại hình môi giới bất động sản

- Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các công ty môi giới bất động sản

- Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các văn phòng môi giới bất động sản

- Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của loại hình môi giới là cá nhân

- Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản

2.3.4 Nội dung 4: Những khó khăn, tồn tại và giải pháp tăng cường hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

2.3.4.1 Những khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

2.3.4.2 Một số giải pháp tăng cường hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

- Giải pháp về chính sách;

- Giải pháp về tổ chức hoạt động

- Giải pháp về quản lý

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu:

- Điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở Tài nguyên và Môi trường; Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên; Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thuế thành phố Thái Nguyên

- Điều tra số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra từ các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố, điều tra trực tiếp những người tham gia hoạt động môi giới bất động sản và một số người dân

Việc điều tra các thông tin liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản tại các công ty, các văn phòng, các sàn giao dịch thông qua các phiếu điều tra Ngoài ra, đề tài còn sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp với những người quản lý, các giao dịch viên, những người tham gia mua bán bất động sản, phỏng vấn trực tiếp những người môi giới nhà đất

- Phương pháp điều tra, cách chọn mẫu: Mặc dù, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ở Thái Nguyên xuất hiện chưa lâu nhưng số lượng các văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất là tương đối lớn Tuy nhiên nhóm trung tâm, văn phòng có giấy phép đăng ký kinh doanh là rất ít Chính vì vậy, trong phạm vi đề tài sẽ tập trung nghiên cứu, điều tra những trung tâm, văn phòng này Đồng thời cũng tiến hành điều tra, thu thập thông tin của các văn phòng hoạt động tự phát, không có giấy phép kinh doanh (có phiếu điều tra)

2.4.2 Phương pháp thống kê: Sau khi thu thập được các số liệu ta tiến

hành thống kê, phân loại các thông tin theo các nội dung nghiên cứu, sử dụng phần mềm Excel để thống kê

2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp: Với số liệu thu thập được

sau khi thống kê, phân loại chúng ta tiến hành tổng hợp, số liệu tổng hợp được trình bày cụ thể dưới dạng bảng, biểu, hình minh họa

2.4.4 Phương pháp so sánh: Số liệu sau khi được tổng hợp ta tiến

hành so sánh, đối chiếu với các quy định của ngành, so sánh với các địa phương khác trong cả nước