định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bđs thế chấp tại công ty tnhh mtv thẩm định giá địa ốc á châu chi nhánh hà nội

1 Tính cấp thiết của đề tài :Sự tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam trong những nămqua gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản.Bất động sản là tài sản cóg

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI 3

1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 3

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 3

1.1.2 Chức năng nhiêm vụ, cơ cấu tổ chức của ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 5

1.1.3 Kết quả hoạt động và chiến lược phát triển của ACB 7

1.1.3.1 Kết quả hoạt động 8

1.1.3.2 Chiến lược phát triển của ACB 11

1.2 CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI 12

1.2.1 Lịch sử hình thành 12

1.2.2 Cơ cấu tổ chức công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu (AREV) 13

1.2.3 Chức năng ,nhiệm vụ của công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu AREV 13

1.2.4 Cơ cấu tổ chức công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội ( AREV Hà Nội) 15

1.2.5 Chức năng nhiệm vụ của nhân sự công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội ( AREV Hà Nội) 15

1.2.6 Tình hình hoạt động của công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội (AREV Hà Nội ) 19

1.2.6.1 Hoạt động thẩm định BĐS phục vụ cho mục dích làm TSBĐ 19

1.2.6.2 Hoạt động khảo sát, xây dựng giá thị trường 21

1.2.6.3 Công tác tổ chức ,bồi dưỡng cán bộ,công tác kiểm soát việc thu thập thông tin ,lưu trữ xử lý thông tin việc thực hện các hồ sơ định giá 22

1.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI 23

1.3.1 Quan hệ giữa Phòng thẩm định tài sản ngân hàng TMCP Á Châu và công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội 23

bảo là BĐS 24

1.3.3 Qui trình phối hợp tác nghiệp trong việc thẩm định BĐS giữa ACB và AREV 24

1.3.4 Quy định chung của ngân hàng TMCP Á Châu về nhận thế chấp BĐS 26

1.3.5 Nội dung thẩm định BĐS thế chấp của AREV 27

1.3.5.1 Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản 27

1.3.5.2 Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc 28

1.3.5.3 Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản 29

1.3.5.4 Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản 29

1.3.5.5 Nguyên lý chung trong công tác định giá BĐS 31

A Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị 31

B Xác định đơn giá bất động sản……… 32

B1 Đối với đất ở (P Đ.O ) 32

B2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (P Đ.SX ) như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng 33

B3 Đối với nhà ở, công trình xây dựng 34

C Cách thức chung định giá bất động sản 34

D Một số trường hợp ngoại lệ 35

D1 Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 35

D2 Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 37

D3 Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp 40

D4 Định giá căn hộ chung cư 44

1.3.5.6 Các trường hợp đặc biệt trong xác định đơn giá đất 45

A Bất động sản ở đường nội bộ 46

B Bất động sản ở trong hẻm 47

C Đất có hình dạng không cân đối 50

D Bất động sản có diện tích đất quá lớn hoặc quá nhỏ 50

E Bất động sản có một phần diện tích phải giải tỏa 51

H Bất động sản là nhà nhiều hộ, nhiều tầng 53

1.3.6 Đánh giá chung về công tác định giá BĐS thế chấp của AREV 62

1.3.6.1 Những ưu điểm 62

1.3.6.2 Những hạn chế 64

CHƯƠNG II ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI 66

2.1 ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI 66

2.2 GIẢI PHÁP 66

2.2.1 Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin 66

2.2 2 Hoàn thiện nội dung và phương pháp định giá BĐS 66

2.2 3 Nâng cao trình độ chuyên môn cho nhân viên 67

2.2 4 Tăng cường mối quan hệ hợp tác với với các tổ chức tín dụng và cơ quan chức năng 68

2.2 5 Hoàn thiện những quy định trong công tác định giá 68

2.2.6 Cải thiện cơ sở vật chất kỹ thuật 69

2.3 KIẾN NGHỊ 69

2.3.1 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền 69

2.3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà 69

2.3.1.2 Ban hành văn bản pháp luật liên quan đến công tác qui trình định giá,quyền hạn ,nghĩa vụ của các tổ chức định giá 69

2.3.1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững 69

2.3.1.4 Ban hành bảng khung giá đất mới phù hợp với thực tế phát sinh 70

2.3.1.5 Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản 70

2.3.1.6 Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản 71

2.3.1.7 Tăng cường công tác kiểm soát ,quản lý ,sử dụng các phôi giấy chứng nhận và nâng cao trách nhiệm của bộ phận công chứng 71

2.3.3 Kiến nghị với với Ngân hàng TMCP ACB 73

KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

AREV : Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một Thành Viên Thẩm Định Gía Địa Ốc Á Châu

GCN :Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 1 Các chỉ tiêu chính của ACB các năm 2009-2011 10

Bảng 2 Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng ACB 11 Bảng 3 Chỉ số ROA,ROE của ACB (%) 11

Bảng 4 Kết quả hoạt động thẩm định BĐS phục vụ cho mục dích làm TSBĐ trong các năm 2008 -2011 24

Sơ đồ 1 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu 8

Sơ đồ 2 Sơ đồ tổ chức của AREV 16

Sơ đồ 3 Cơ cấu tổ chức của AREV Hà Nội 19

1 Tính cấp thiết của đề tài :

Sự tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam trong những nămqua gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản.Bất động sản là tài sản cógiá trị lớn và là một trong những tài sản đảm bảo phổ biến được thế chấp trong hoạtđộng tín dụng tại các ngân hàng thương mại.Mặc dù hiện nay số lượng các công tyđịnh giá bất động sản là khá lớn song chất lượng và sự minh bạch khách quan trongcông tác định giá còn có nhiều bất cập

Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB ) trong những năm gần đây luôn được các tạpchí và và tổ chức tài chính ngân hàng uy tín quốc tế bình chọn là “ngân hàng tốt nhấtViệt Nam” Việc ngân hàng ACB được nhận chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 17% trongnăm 2012 chứng tỏ ACB được Ngân hàng Nhà Nước ,giới chuyên môn đánh giá cao

về hiệu quả hoạt động , mức độ an toàn tín dụng và được khách hàng tin tưởng

Cũng như các ngân hàng khác ,tỷ trọng tín dụng ngân hàng ACB cho cáckhoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS cũng khá cao,nhưng độ rủi ro lại khá thấp sotrung bình ngành thể hiện qua tỷ lệ nợ xấu năm 2011 của ACB là 0,89% so mứctrung bình ngành là 3,3% Đóng góp vào những thành công này của ACB phải kể đếncông ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu (AREV) - một công ty định giáchuyên nghiệp được sự hỗ trợ to lớn về nhân sự, mặt bằng làm việc, tài sản cốđịnh ,công cụ ,dụng cụ và phương tiện khác từ NHTMCP ACB AREV đã khôngchỉ đáp ứng yêu cầu bức thiết về công tác định giá BĐS thế chấp mà còn đẩy nhanhthời gian và chất lượng và tăng độ an toàn trong hoạt động tín dụng của ngân hàngACB và các ngân hàng khác sử dụng dịch vụ của AREV

Trong bối cảnh đó ,em đã chọn địa điểm thực tập tại công ty TNHH MTV

Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội với đề tài : “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội ( AREV Hà Nội)

trình nghiệp vụ định giá,công tác tổ chức ,bồi dưỡng cán bộ,công tác thu thập ,lưu trữ xử lý thông tin của AREV Hà Nội.

Đồng thời qua đó đề ra các định hướng ,giải pháp hướng tới hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc ÁChâu chi nhánh Hà Nội ,đặc biệt là xét trong mối liên hệ tương hỗ rất lớn với hoạt động cho vay thế chấp dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS của NHTMCP Á Châu

3 Phạm vi nghiên cứu

Không gian nghiên cứu : Tại công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội (32 Tôn Đức Thắng – Hà Nội)

Thời gian nghiên cứu : từ 2009 tới nay

Phương hướng và giải pháp đề xuất cho khoảng thời gian 5 năm

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp sử dụng là thống kê ,phân tích ,so sánh , tổng hợp

5 Kết cấu, nội dung của đề tài

Ngoài lời mở đầu,kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,phụ lục thì chuyên đề được kết cấu thành 2chương như sau:

Chương I: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội

Chương II: Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH

Khái quát quá trình phát triển của ACB

Giai đoạn 1993 - 1995: Đây là giai đoạn hình thành ACB Giai đoạn này, xuất

phát từ vị thế cạnh tranh, ACB hướng về khách hàng cá nhân và doanh nghiệp trong khu vực tư, với quan điểm thận trọng trong việc cấp tín dụng, đi vào sản phẩm dịch vụ mới mà thị trường chưa có (cho vay tiêu dùng, dịch vụ chuyển tiền nhanh Western Union, thẻ tín dụng)

Giai đoạn 1996 - 2000: ACB là ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa Năm 1997, ACB bắt đầu tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại theo một chương trình đào tạo toàn diện kéodài hai năm, do các giảng viên nước ngoài trong lĩnh vực ngân hàng thực hiện Thông qua chương trình này, ACB đa nắm bắt một cách hệ thống các nguyên tắc vận hành của một ngân hàng hiện đại, các chuẩn mực và thông lệ trong quản lý rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng bán lẻ, và nghiên cứu ứng dụng trong điều kiện Việt Nam Năm 1999, ACB triển khai chương trình hiện đại hóa công nghệ thông tin ngân hàng, xây dựng hệ thống mạng diện rộng, nhằm trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động giaodịch; và cuối năm 2001, ACB chính thức vận hành hệ thống công nghệ ngân hàng lõi

là TCBS (The Complete Banking Solution: Giải pháp ngân hàng toàn diện), cho phép tất cả chi nhánh và phòng giao dịch nối mạng với nhau, giao dịch tức thời, dùng chung

cơ sở dữ liệu tập trung Năm 2000, ACB đa thực hiện tái cấu trúc như là một bộ phận của chiến lược phát triển trong nửa đầu thập niên 2000 Cơ cấu tổ chức được thay đổi

Tổng giám đốc trực tiếp chỉ đạo Hoạt động kinh doanh của Hội sở được chuyển giao cho Sở giao dịch (Tp HCM) Việc tái cấu trúc nhằm đảm bảo sự chỉ đạo xuyên suốt toàn hệ thống; sản phẩm được quản lý theo định hướng khách hàng và được thiết kế phù hợp với từng phân đoạn khách hàng; quan tâm đúng mức việc phát triển kinh doanh và quản lý rủi ro.

Giai đoạn 2001 – 2005: Năm 2003, ACB xây dựng hệ thống quản lý chất lượngtheo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 và được công nhận đạt tiêu chuẩn trong các lĩnh vực (i)huy động vốn, (ii) cho vay ngắn hạn và trung dài hạn, (iii) thanh toán quốc tế và (iv) cung ứng nguồn lực tại Hội sở Năm 2005, ACB và Ngân hàng Standard Charterd (SCB) ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện; và SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB ACB triển khai giai đoạn hai của chương trình hiện đại hóa công nghệ ngân hàng, bao gồm các cấu phần (i) nâng cấp máy chủ, (ii) thay thế phần mềm xử lý giao dịch thẻ ngân hàng bằng một phần mềm mới có khả năng tích hợp với nền công nghệ lõi hiện có, và (iii) lắp đặt hệ thống máy ATM

Giai đoạn 2006 đến nay: ACB niêm yết tại Trung tâm Giao dịch Chứng khoán

Hà Nội vào tháng 11/2006 Năm 2007, ACB thành lập Công ty Cho thuê tài chính ACB ACB phát hành 10 triệu cổ phiếu mệnh giá 100 tỷ đồng, với số tiền thu được là hơn 1.800 tỷ đồng

Năm 2008, ACB thành lập mới 75 chi nhánh và phòng giao dịch, hợp tác với American Express về séc du lịch, triển khai dịch vụ chấp nhận thanh toán thẻ JCB ACB tăng vốn điều lệ lên 6.355 tỷ đồng

Riêng trong năm 2009, ACB hoàn thành cơ bản chương trình tái cấu trúc nguồnnhân lực, tái cấu trúc hệ thống kênh phân phối, xây dựng mô hình chi nhánh theo định hướng bán hàng Tăng thêm 51 chi nhánh và phòng giao dịch Hệ thống chấm điểm tíndụng đối với khách hàng cá nhân và doanh nghiệp cũng đa hoàn thành và áp dụng chính thức Hệ thống bàn trợ giúp (helpdesk) bắt đầu được triển khai

Năm 2010, ACB tập trung vào công tác dự báo tình hình để có các quyết sách phù hợp với từng thời gian cũng như tìm các giải pháp linh hoạt nhằm thực thi nghiêmtúc các quyết định của các cơ quan nhà nước, đảm bảo an toàn và hiệu quả hoạt động Tháng 1 năm 2011 Hội đồng quản trị ACB đã ban hành Định hướng Chiến lược phát triển của ACB giai đoạn 2011-2015 và tầm nhìn 2020 Ngoài ra, ACB cũng triển khai chương trình quản lý bán hàng (CRM), xây dựng Trung tâm dữ liệu dự phòng đạt

chuyển đổi Phòng Ngân hàng điện tử, Bộ phận Telesales thành các đơn vị kinh doanh.

Năm 2011 tuy tình hình kinh tế khó khăn ,nhưng ACB vẫn đạt lợi nhuận sau thuế là 3218,58 tỉ đồng tăng 37,85% so năm 2010 Năm 2011 là năm đầu tiên triển khai các chương trình chiến lược 2011 - 2015, ACB đặt mục tiêu tập trung phát huy những lợi thế có sẵn, khắc phục những khiếm khuyết, cũng cố thể chế, năng lực quản trị, khả năng điều hành và tái đào tạo kỹ năng nhân viên để triển khai trên thực tế những kế hoạch hành động hiệu quả nhằm thực hiện thành công kế hoạch năm 2011

mà ĐHĐCĐ thông qua, hướng đến mục tiêu trở thành tập đoàn tài chính hàng đầu ViệtNam vào năm 2020

- Cho vay ngắn, trung và dài hạn

- Chiết khấu trương phiếu, công trái và giấy tờ có giá

- Đầu tư vào chứng khoán và các tổ chức kinh tế

- Làm dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

- Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc

- Thanh toán quốc tế, bao thanh toán

- Môi giới và đầu tư chứng khoán

- Lưu ký, tư vấn tài chính doanh nghiệp và bảo lãnh phát hành

- Cung cấp các dịch vụ về đầu tư, quản lý nợ và khai thác tài sản, cho thuê tài chính và các dịch vụ ngân hàng khác

Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu

Sơ đồ 1 : Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu

Đại hội đồng cổ đông

Hội đồng sáng lập Hội đồng quản trị Ban kiểm soát

Các hội

đồng

Ban dự

án chiến lược

Văn phòng HĐQT

Ban kiểm toán nội bộ

Ban Tổng giám đốc

Ban chính sách và quản lý tín dụng Phòng kế toán

Phòng thông tin quản trị

Khối khách hàng DN

Khối phát triển KD

Khối vận hành

Khối quản trị nguồn lực

Trung tâm CNTT

Các

phòng

bán hàng

Các phòng bán hàng

Phòngkinh doanh ngoại hối

Phòngđiều hành nhân sự

Phòng

hỗ trợ phát triển chi nhánhnhan

Phòng

hỗ trợ tín dụng

Bộ phận hành chính

Các phòng

Các phòng nghiệpvụ

Các

phòng

hỗ trợ

Các phòng

hỗ trợ

Các phòng sản phẩm

Phòngkinh doanhvốn

Bộ phận định chế tài chính

Phòng nghiệp

vụ giaodịch

Phòng

Marketing

Bộ phận nghiên cứu thị trường

Phòng

HC và

XD cơ bản

Phòng phân tích nghiệp vụ

Phòng Pháp chế và tuân thủ

Phòng phát triển Nguồn nhân lực

Phòng quản trị CSDL

Phòng Quản

lý quĩ

Trung tâm đào tạo

Phòng vận hành Hệ thống CNTT

Phòng Thẩm định tài sản

Phòng Tổng hợp

Các phòng

1.1.3 Kết quả hoạt động và chiến lược phát triển của ACB

1.1.3.1 Kết quả hoạt động

 Các kết quả đạt được về mặt tài chính:

ACB luôn đạt được sự tăng trưởng mạnh mẽ ,liên tục và đảm bảo được sự antoàn trong hoạt động Điều này được thể hiện rõ phần nào thông qua việc phân tích các chỉ số tài chính tín dụng của ACB trong các năm 2009-2011

Bảng 1 : Các chỉ tiêu chính của ACB các năm 2009-2011

Nguồn :Báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất của ACB năm 2009,2010,2011.

Lợi nhuận trước thuế năm 2011 khoảng 4218 tỷ đồng ,tăng trưởng hết sức

ấn tượng trong bối cảnh thắt chặt tín dụng và kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn

Tổng tài sản tăng đều qua các năm phản ánh sự phát triển bền vững của ACB

Dư nợ tín dụng tăng thấp hơn so mức huy động khách hàng chứng tỏ sự thận trọng của ACB nhằm vừa đạt được mức tăng trưởng dư nợ tín dụng vừa đảm bảo

độ an toàn nhất định đối với các khoản vay Điều này còn được thể hiện rõ hơn ở bảng tỉ lệ nợ xấu của ACB sau đây

Bảng 2 :Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng ACB

Nguồn :Báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất của ACB năm 2009,2010,2011.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà Nước thì tỉ lệ nợ xấu toàn hệ thống năm

2009 ,năm2010 và năm 2011 lần lượt là 2,46%,2,5%, 3.3% tổng dư nợ.Như vậy tỉ lệ

nợ xấu của ACB là khá thấp so trung bình ngành phản ánh việc quản trị rủi ro tốt của ACB

Bảng 3 : Chỉ số ROA,ROE của ACB

Nguồn : Báo cáo thường niên năm 2010 của ACB và Báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất của ACB quý 4 và cả năm 2011.

Chỉ số sinh lợi trên tài sản và vốn tăng đều và ở mức khá cao dù năm 2011

là năm với nhiều khó khăn của nền kinh tế chứng tỏ sự hiệu quả trong kinh doanh của ACB

* Các kết quả đạt được về mặt xã hội:

Nhìn nhận và đánh giá của khách hàng:

Tốc độ tăng trưởng cao của ACB trong cả huy động và cho vay cũng như số lượng khách hàng suốt hơn 19 năm qua là một minh chứng rõ nét nhất về sự ghi nhận và tin cậy của khách hàng dành cho ACB Đây chính là cơ sở và tiền đề cho sựphát triển của ACB trong tương lai

Nhìn nhận và đánh giá của Ngân hàng Nhà Nước:

Kể từ khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế xếp hạnh các tổ chức tín dụng cổ phần (năm 1998), một quy chế áp dụng theo chuẩn mực quốc tế CAMEL

để đánh giá tính vững mạnh của một ngân hàng, thì liên tục tám năm qua ACB luôn luôn xếp hạng A

Hơn nữa, ACB luôn duy trì tỷ lệ an toàn vốn trên 8% Đặc biệt tỷ lệ nợ quá hạn trong những năm qua luôn dưới 1%, cho thấy tính chất an toàn và hiệu quả của ACB

Nhìn nhận và đánh giá của các định chế tài quốc tế và cơ quan thông tấn về tài chính ngân hàng

Liên tục từ năm 1997 đến năm 2011 ,ACB luôn được các tổ chức và các tạp chí tài chính tiền tệ uy tín thế giới xếp hạng là Ngân hàng tốt nhất Việt Nam

Ngoài ra thì phải kể đến những thay đổi tích cực liên quan đến năng suất hoạtđộng của ngân hàng trong các năm 2010 và năm 2011.ACB thực hiện chi trả lương theo hiệu suất và cải tiến đánh giá hiệu quả hoạt động các đơn vị kênh phân phối.Hệthống xác thực khách hàng bằng vân tay, hệ thống thông tin quản trị, chương trình

kinh doanh ngân quỹ, chương trình quản lý quan hệ với khách hàng,phiên bản mới của hệ thống ngân hàng lõi đã từng bước hỗ trợ đắc lực cho công tác quản trị điều hành của ngân hàng.Cơ chế xét duyệt chuyên viên đối với các hồ sơ tín dụng cá nhân đã đi vào vận hành và các hoạt động quản lý quá trỉnh rút ngắn thời gian trung bình xử lý giao dịch đối với hồ sơ tín dụng cá nhân (giảm 1,5 ngày), hồ sơ tín dụng doanh nghiệp (giảm 1,5-10 ngày tùy từng loại hồ sơ),và nghiệp vụ tiền gửi (rút ngắn 1,6-1,89 phút).

Trong năm 2011 , ACB cũng đã hỗ trợ trên 20 tỷ đồng cho các chương trình phúc lơị xã hội

1.1.3.2 Chiến lược phát triển của ACB

Định hướng Chiến Lược Phát Triển của ACB giai đoạn 2011-2015 và tầm nhìn tới 2020: thực hiện sứ mệnh là ngân hàng của mọi nhà,với phương châm hành động là”Tăng trưởng nhanh –Quản lý tốt-Hiệu quả cao”,nhằm đưa ACB vào nhóm

4 ngân hàng lớn nhất và hoạt động hiệu quả ở Việt Nam vào năm2015

Để thực hiện mục tiêu này:

ACB tiếp tục lựa chọn chiến lược chiến phát triển là ngân hàng hoạt động

đa năng,khai thác sinh lời và đa dạng hơn thị trường hoạt động

Về địa lý,ACB tiếp tục kiên trì nguyên tắc phát triển ở khu vực truyền thống

là thành thị, trước hết là các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và

Nội,đồng thời tiếp tục gia tăng sự hiện diện ra các tỉnh và thành phố trong cả nước,ởkhu vực đô thị của các tỉnh thành dọc theo trục giao thông Bắc- Nam và một số khu vực đô thị lớn miền Đông và miền Tây Nam Bộ.Trong tương lai ACB có thể xem xét mở rộng hoạt động ra một số nước trong khu vực

Về khách hàng,bên cạnh tiếp tục duy trì ưu tiên cho các khách hàng truyền thống ACB sẽ nâng cao năng lực,hoạt động với các phân đoạn khách hàng rộng hơn,cả doanh nghiệp cũng như cá nhân

Về sản phẩm , bên cạnh sản phẩm truyền thống, ACB sẽ từng bước nghiên cứu sản phẩm mới , các sản phẩm trọn gói nhằm đáp ứng đầy đủ hơn về sản phẩm dịch vụ ngân hàng của các khách hàng đa dạng hơn

ACB sẽ thực hiện chuyển đổi từng bước hệ thống phân phối hiện nay sang

mô hình hệ thống hiện đại ,phù hợp với chuẩn mực và thông lệ quốc tế từ nay đến năm 2015

ACB sẽ nghiên cứu xác nhận mô hinh chi nhánh và phòng giao dịch phù hợpđược qui hoạch theo nhu cầu và khách hàng.Việc chuyển đổi hệ thống kênh phân phối được thực hiện kết hợp với các kế hoạch chuyển đổi hệ thống vận hành theo hướng tiếp tục tập trung hóa đê nâng cao năng suất và chất lượng Các chương trìnhcũng cần được kết nối với các chương trình trung hạn phát triển công nghệ, đặc biệt

là công nghệ thông tin ,phát triển hệ thống quản lý rủi ro…ACB tiếp tục nghiên cứu xây dựng và triển khai thực hiện cơ chế chi nhánh-phòng giao dịch theo địa bàn,giảm đầu mối báo cáo trực tiếp về Tổng giám đốc,kết hợp một bước ra soát phân bổ lại đầu mối phục vụ khách hàng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ ,đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng

1.2 CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI

1.2.1 Lịch sử hình thành

Công ty Cổ Phần Địa Ốc ACB (ACBR) tiền thân là Trung tâm giao dịch BĐS trực thuộc ACB thành lập năm 1999.Đến cuối năm 2001,Trung tâm này được phát triển thành CTCP Địa ốc ACB để mở rộng hoạt động sang lĩnh vực đầu tư BĐS, đầu tư tài chính…

Năm 2006 ACBR đã thành lập Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu (AREV) để chuyên nghiệp hơn trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản và phù hợp với qui định của luật pháp

Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu (AREV) được thành lập vào tháng 11/2006 theo quyết định :số 29/ ACBR – QĐ ; ngày 01/11/2006 của Công ty cổ phần Địa ốc Á Châu

Hiện tại AREV đã có mặt ở các tỉnh thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… AREV chi nhánh Hà Nội tại 32 phố Tôn Đức Thắng bắt đầu đi vào hoạt động từ ngày 26-2-2009

Với sự hỗ trợ của ACB , AREV phấn đấu là một trong những công ty định giá hàng đầu ở Việt Nam và là một địa chỉ đáng tin cậy của các chủ đầu tư và khách hàng

1.2.2 Cơ cấu tổ chức công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu (AREV)

Sơ đồ 2 : Sơ đồ tổ chức của AREV

Các chi nhánh thẩm địnhcho các định chế tài chính

Chi nhánh tự doanh

Bộ phậnnghiệp vụ

Bộ phận hành chính văn thư

Bộ phận

thẩm định

BĐS

Bộ phận thẩm định động sản (*)

Bộ phận hành chính văn thư

1.2.3 Chức năng ,nhiệm vụ của công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu AREV

Thẩm định giá BĐS:

- Thẩm định giá các căn nhà riêng lẻ, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà chung cư,…

- Thẩm định giá nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi,

- Thẩm định giá công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, các công trình xây dựng dở dang, bị hư hỏng

- Thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất : cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà

ga, bệnh viện, trường học,

- Thẩm định giá đất ở, các lô đất trống, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng các loại cây công nghiệp, nông nghiệp

- Thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản, các khu resort

Thẩm định giá động sản :

- Phương tiện vận tải : đường biển (tàu đánh cá, tàu vận tải hàng hóa nội địa, quốc tế ), đường sông/ thủy (tàu sông, xà lan tự hành, xà lan mù ), đường bộ (các phương tiện xe 4 bánh, 2 bánh, xe cơ giới, các loại xe vận tải nhẹ, hạng nặng, xe chuyên dùng, xe bồn các loại ), xe công trình, cần cẩu, cần trục, xe xúc, xe đào

- Các phương tiện kỹ thuật, máy xây dựng, máy công cụ

- Các thiết bị điện, điện tử, điện gia dụng, điện công nghiệp

- Các thiết bị, trang bị cho các ngành nghề trên các lĩnh vực văn hoá, y tế, giáo dục, thể thao, công nghệ thông tin, các thiết bị tin học

- Các máy thiết bị đơn chiếc, dây chuyền sản xuất đồng bộ

Xác định giá trị doanh nghiệp

- Cơ sở sản xuất, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…

- Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn giao dịch chứng khoán,…

- Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thành lập mới, liên doanh liên kết, giải thể, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp, khoán

- Xác định quyền khai thác: nhà hàng, khách sạn, nhà máy nước, quyền khai

thác mỏ đá, quyền khai thác cầu cảng, trạm thu phí cầu đường…

- Xác định giá trị thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ

1.2.4 Cơ cấu tổ chức công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội ( AREV Hà Nội)

1.2.5 Chức năng nhiệm vụ của nhân sự công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội ( AREV Hà Nội)

Giám đốc chi nhánh

- Đảm nhận việc quản lý công việc chung của AREV khu vực Hà Nội

- Phụ trách chung, chịu trách nhiệm toàn bộ hoạt động của bộ phận

Giám Đốc- Phòng định giá TSĐB- chi nhánh Hà Nội

Kiểm soát viên

thẩm định BĐS

Kiểm soát viên thẩm định động sản

Bộ phận hành chính- Văn thư- Kế toán

Tổ trưởng

thẩm định

BĐS

Tổ trưởng thẩm định động sản

Nhân viên

thẩm định

BĐS

Nhân viên thẩm định động sản

- Xây dựng kế hoạch, tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản thế chấp tại chi nhánh (thẩm định động sản, bất động sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, tiếp nhận và quản lý hồ sơ thẩm định tài sản).

- Xây dựng kế hoạch và trình tổng giám đốc về tuyển dụng, đào tạo, lương thưởng, đề bạt của chi nhánh

- Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản đảm bảo theo quyền hạn sự phân công và

- Các công việc khác:Thực hiện những công việc khác của Bộ phận Thẩm định

tài sản nếu cần thiết

- Điều kiện làm việc: Phần lớn thời gian làm việc trong văn phòng (80%) Phần còn lại làm việc bên ngoài Công việc đòi hỏi làm ngoài giờ Đi công tác trongnước theo yêu cầu

- Quyền hạn:Tất cả các quyền của Trưởng Bộ phận Thẩm định tài sản;ký các hợp đồng chứng từ nghiệp vụ phát sinh của Bộ phận và của Phòng thẩm định tài sảntheo quyền hạn, sự phân công và ủy quyền;yêu cầu lãnh đạo giám sát tạo điều kiện làm việc thuận lợi để hoàn thành công việc của mình

Kiểm soát viên thẩm định tài sản đảm bảo

- Quản lý, phân công và tổ chức thực hiện công việc của các nhân viên thẩm định do mình quản lý

- Phân công và tổ chức thực hiện công việc thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường và các công việc khác cho nhân viên thẩm định do mình quản lý

- Theo dõi, chịu trách nhiệm về việc thực hiện công việc của các nhân viên thẩm định do mình quản lý

- Đào tạo nhân viên thẩm định bất động sản, hướng dẫn, hỗ trợ về mặt nghiệp

vụ cho các nhân viên thẩm định

- Kiểm tra và ký duyệt tờ trình thẩm định bất động sản theo hạn mức được phêduyệt

- Thẩm định tài sản đảm bảo, thẩm định thực tế tại nơi tài sản tọa lạc, kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ bộ chứng từ tài sản đảm bảo, lập tờ trình thẩm định, thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, cuả AREV về thẩm định tài sản đảm bảo

- Điều tra, thu thập thông tin về giá đất thị trường

- Hổ trợ các chi nhánh tại ACB trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm theo phân công của Ban lãnh đạo

- Thực hiện các công việc khác theo sự phân công của Ban lãnh đạo

Tổ trưởng thẩm định bất động sản

- Đào tạo nhân viên thẩm định bất động sản

- Thẩm định tài sản đảm bảo

- Thu thập thông tin về giá chuyển nhượng bất động sản trên thị trường

- Khảo sát thu thập, cập nhật thông tin giá trị thị trường tại TP Hà Nội khi có yêu cầu

- Tổ chức xây dựng đơn giá đất thị trường

- Thực hiện các công việc khác theo sự phân công của Ban lãnh đạo

Nhân viên thẩm định tài sản

- Thẩm định tài sản bảo đảm cho vay

- Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm

- Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ của bộ chứng từ tài sản đảm bảo

- Xác định tính chính xác của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng từ

sở hữu

- Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản như quy hoạch, tính pháp lý, khả năng chuyển nhượng

- Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo

- Kiến nghị với cấp trên các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm an toàn cho ngân hàng

- Lập tờ chình thẩm định tài sản

- Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sản đảm bảo

- Điều tra, thu thập thông tin về giá đất thị trường trên địa bàn Hà Nội từ:

khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng; kết quả bán đấu giá nhà; báo chí, mạng internet; các sàn giao dịch, các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản

và các nguồn khác

- Hỗ trợ các chi nhánh trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm theo phân

công của Trưởng bộ phận

- Điều kiện làm việc: Giao dịch bên ngoài chiếm phần lớn thời gian (80%) Phần còn lại làm việc tại văn phòng Công việc đòi hỏi làm ngoài giờ.- Đi công tác trong nước theo yêu cầu

- Quyền hạn: Có tất cả các quyền hạn của nhân viên thẩm định tài sản; ký các hợp đồng, chứng từ nghiệp vụ phát sinh của phòng theo quyền hạn, sự phân công và

ủy quyền; yêu cầu cấp trên tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành công việc;lấy ý kiến của cấp trên nếu cần

Nhân viên văn thư

- Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho các đơnvị

- Kiểm soát quá trình lưu chuyển hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp

- Các công việc khác theo phân công của trưởng phòng.

- Điều kiện làm việc: Thời gian làm việc chủ yếu tại văn phòng Phần còn lại

đi khảo sát thực tế, đi công tác tại các đơn vị Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ.- Đi công tác theo yêu cầu

- Quyền hạn: Có tất cả quyền hạn của một nhân viên văn thư Yêu cầu lãnh đạo giám sát tạo điều kiện để hoàn thành công việc

Công tác tổ chức phân công công việc:

* Phân tuyến định giá

Các nhân viên định giá sẽ tiến hành định giá theo tuyến được phân công, có

*Phân công việc cập nhật thông tin thị trường BĐS

Nhằm phục vụ cho mục đích xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường và xây dựng đơn giá đất thị trường, việc thực hiện cập nhật các thông tin giao dịch trênthị trường sẽ được thực hiện một cách luân phiên Các nhân viên định giá có trách nhiệm cập nhật các thông tin giao dịch trên thị trường từ các nguồn: Internet, báo mua bán, báo kinh tế đô thị…vào kho dữ liệu

Công việc phải thực hiện khi định giá BĐS

Sau khi được phân công hồ sơ, các nhân viên định giá sẽ phải thực hiện các công việc sau:kiểm tra bộ hồ sơ ; liên hệ với khách hàng để hẹn thời điểm đến thẩm

định; đi thẩm định thực tế lần lượt các BĐS( kiểm tra vị trí BĐS tọa lạc, các thông tin pháp lý, thông tin quy hoạch, kết cấu công trình…); tính toán giá trị BĐS và lập phiếu thẩm định BĐS ; trình lên cấp trên để phê duyệt.

1.2.6 Tình hình hoạt động của công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội (AREV Hà Nội )

BĐS từ chối thẩm định

BĐS thẩm định trễ vì lỗi

- Từ năm 2009 đến năm 2011 số lượng hồ sơ thẩm định BĐS liên tục tăng qua các năm từ mức 3955 hồ sơ năm 2009 lên mức 9383 hồ sơ trong năm

2011, tương ứng tăng 137% đã phản ánh nhu cầu ngày càng lớn của thị trường về thẩm định BĐS cũng như phản ánh sự tin cậy của khách hàng đối với dịch vụ của công ty

- Số lượng hồ sơ BĐS từ chối thẩm định năm 2011 tăng 74 hồ sơ tương ứng với 94,9% so năm 2010 phản ánh đúng thực trạng thiếu vốn của nền kinh tế trong năm 2011 khi mà chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ tác độngsâu sắc hơn đến nền kinh tế.Khách hàng do rất cần vốn vay nên mặc dù BĐS chưa

đủ yêu ràng buộc như qui định ,họ vẫn tới xin thẩm định BĐS

- Số BĐS thẩm định trễ do lỗi cá nhân của nhân viên thẩm định có chiều hướng giảm nhanh qua các năm đặc biệt là từ năm 2009 ở mức 35 hồ sơ xuống mức 8 hồ sơ năm 2011 tương ứng với giảm 77% phản ánh sự nỗ lưc và chuyên nghiệp trong hoạt động của các nhân viêm thẩm định ngày càng tăng trong bối cảnh hồ sơ thẩm định ngày càng nhiều

1.2.6.2 Hoạt động khảo sát, xây dựng giá thị trường

Ngoài hoạt động thẩm định BĐS phục vụ cho mục dích làm TSBĐ, thì AREV Hà Nội đã tích cực thu thập thông tin BĐS và thị trường BĐS để làm phong phú hơn cho kho dữ liệu thông tin BĐS của công ty , rút ngắn thời gian thẩm định và tăng độ chính xác của công việc

Trong Quý IV/2008 bộ phận TĐTS đã khảo sát và cập nhật vào kho dữ liệu thông tin thị trường 350 thông tin bất động sản và 272 thông tin thị trường động sản Luỹ kế tới ngày 30/12/2008 bộ phận TĐTS đã thu thập và cập nhật được 3350 thông tin thị trường bất động sản Trong quý IV/2008 bộ phận TĐTS đã khảo sát, xây dựng và trình Hội đồng TĐTS phê duyệt đơn giá đất thị trường của 32 tuyến đường ,luỹ kế tới ngày 30/12/2008 là 168 tuyến đường

Luỹ kế tới ngày 31/12/2009 Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu – Chi nhánh Hà Nội đã thu thập và cập nhật được 6998 thông tin thị trường bất động sản

Tổng số tuyến đường được phê duyệt đơn giá đất thị trường năm 2009 là 97 tuyến đường (bao gồm cả tuyến đường mới và tuyến đường điều chỉnh giá)

Luỹ kế tới ngày 20/12/2011 Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu – Chi nhánh Hà Nội đã thu thập và cập nhật được 7,736 thông tin thị trường bất động sản

và 2650 thông tin động sản

Về hoạt động xây dựng đơn giá đất thị trường trong Quý IV năm 2011 Chi nhánh Hà Nội đã tiến hành thu thập thông tin và khảo sát một số tuyến đường và trình Hội sở phê duyệt được 136 tuyến đường (trong đó có 10 tuyến đường trình giámới và 126 tuyến đường được điều chỉnh giá) Tổng số tuyến đường được phê duyệt đơn giá đất thị trường năm 2011 là 347 tuyến đường (bao gồm cả tuyến đường mới và tuyến đường điều chỉnh giá)

1.2.6.3 Công tác tổ chức ,bồi dưỡng cán bộ,công tác kiểm soát việc thu thập thông tin ,lưu trữ xử lý thông tin việc thực hện các hồ sơ định giá

Cán bộ của công ty hàng năm được đào tạo các khóa học ngắn hạn với giảng viên chính là các cán bộ đứng đầu về các bộ phận chuyên môn trong nội bộ ngân hàng ACB ,AREV cũng như mời các giảng viên bên ngoài có kinh nghiện và

chuyên môn cao về đào tạo không chỉ các nghiệp vụ liên quan trực tiếp đến lĩnh vực định giá mà còn các nghiệp vụ liên quan trong lĩnh vực ngân hàng tùy theo yêucầu và năng lực của từng bộ phận, cá nhân.Công ty khuyến khích và tạo điều kiện cho các bộ học lên thạc sỹ Những cán bộ làm việc có hiệu quả cao, có kinh nghiệm được công ty cân nhắc đề bạt lên các chức vụ cao hơn như trưởng bộ phận thẩm định, kiểm soát viên, giám đốc chi nhánh và có nhiều ưu đãi.Công ty phổ biến rõ ràng cho cán bộ những bước thang thăng tiến trong sự nghiệp đi kèm với yêu cầu

cụ thể của từng giai đoạn để tạo mục đích phấn đấu rõ ràng cho cán bộ

Thông tin về thị trường BĐS và về BĐS được thu thập ,lưu trữ xử lý khoa học trên hệ thống phần mềm CMLS tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thẩm định

về thời gian và độchính xác ,phong phú của thông tin

Định kỳ công ty có chính sách kiểm tra chéo quá trình thu thập thông tin của các cán bộ thẩm định và cho điểm Đây chính là chính sách có hiệu quả rất lớn khiến cán bộ thẩm định làm việc cẩn thận và chu đáo hơn

Ngoài ra thì việc đánh giá hoạt động của cán bộ định giá từ số lượng thông tin BĐS thu thập được, số lượng và loại BĐS đã tham gia định giá trong tháng ,sự

đóng góp sáng kiến ,sự giúp đỡ đồng nghiệp…thông qua bảng điểm hàng tháng đã thúc đẩy cán bộ định giá nỗ lực hơn.

1.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY

TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI

1.3.1 Quan hệ giữa Phòng thẩm định tài sản ngân hàng TMCP Á Châu và công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội

Theo biên bản họp với tổng giám đốc NHTMCP ACB ngày 19-12-2008 về việc chuyển hoạt động thẩm định tài sản từ phòng thẩm định sang AREV thì :

Mục đích của việc chuyển hoạt động thẩm định tài sản việc chuyển hoạt động thẩm định tài sản sang AREV là:

- nhằm từng bước chuyên nghiệp hóa ,tạo cơ sở phát triển nghiệp vụ thẩm định giá của ACB,không chỉ cung cấp dịch vụ thẩm định tài sản cho ACB mà còn cung cấp dịch vụ này cho các tổ chức và cá nhân khác

- nhằm thu phí thẩm định tài sản của khách hàng và tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển nghiệp vụ của nhân viên thẩm định tài sản

ACB vẫn duy trì một Phòng thẩm định tài sản với qui mô nhỏ để kiểm soát chât lượng của AREV cũng như kiểm soát các chính sách thẩm định tài sản phục

vụ cho việc nhận thế chấp của ACB

Về mặt pháp lý thì AREV là công ty độc lập Tuy nhiên về mặt sở hữu thì vì ACB nắm giữ 11%,ABCS giữ 15%, Công ty Công đoàn ACB nắm giữ 74% vốn của ACBR mà ACBR nắm giữ 100% vốn của AREV nên thực chất ACB kiểm soáttoàn bộ hoạt động của AREV

Mọi chế độ nhân viên Phòng thẩm định tài sản khi chuyển sang AREV đượcbảo đảm theo chế độ của ACB trong tối thiểu 3 năm Sau 3 năm thì sẽ đánh giá lại

AREV được tổ chức hoạt động theo 2 mảng chính là :

- thẩm định cho mục đích nhận thế chấp của ACB ( có thu phí từ khách hàng) theo chính sách nhận tài sản đảm bảo của ACB

mà không chuyển sang AREV trong các trường hợp sau:

- tài sản đảm bảo là BĐS bảo đảm cho mức cấp tín dụng tại ACB không vượt quá 100 triệu đồng

- tài sản đảm bảo là BĐS bảo đảm cho mức cấp tín dụng tai ACB từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng khi thỏa mãn các điều kiên sau:

- BĐS phải tọa lạc tại các quận 1 ,2,3,4,5,6,7,8,10,11 Tân Bình, Bình

Thạnh,Tân Phú,Bình Tân, Phú Nhuận,Gò Vấp

1.3.3 Qui trình phối hợp tác nghiệp trong việc thẩm định BĐS giữa ACB và AREV

Qui trình này không chỉ bao hàm trong đó qui trình định giá của AREV mà còn mô tả cụ thể sự phối hợp giữa AREV và bộ phận tín dụng của ACB nói riêng cũng như các tổ chức tín dụng sử dụng dịch vụ định giá AREV cung cấp nói chung

Bước 1: Hướng dẫn cung cấp hồ sơ TSTC

Tại các Sở giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch của TCTD ,các nhânviên đầu mối (NVĐM ) tiếp xúc khách hàng có nhu cầu định giá TSTC.Yêu cầu khách hàng cung cấp đủ hồ sơ TSTC Số lượng hồ sơ thì căn cứ vào qui định hồ sơ tối thiểu để thẩm định BĐS.Nếu đầy đủ thì NVĐM sẽ nhận hồ sơ bằng không yêu cầu KH bổ sung hồ sơ.Trao đổi với AREV nếu cần thiết

Bước 4:NVĐM Khởi tạo hồ sơ TSTC trên chương trình CMLS

Bước 5:Gửi hồ sơ đề nghị thẩm dịnh bất động sản tới AREV

NVĐM lập Phiếu đề nghị thẩm dịnh bất động sản trong đó có đầy đủ thông tin thiết yếuvào như SĐT liên lạc của KH gửi kèm hồ sơ TSTC tối thiểu , và phiếu Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin / tư vấn giá bất động sản bản chính gửi AREV

Bước 6:AREV nhận ,kiểm tra hồ sơ và xác nhận chấp nhận thẩm định

Nhân viên tiếp nhận hồ sơ của AREV nhận nhận hồ sơ nhận HSTS,các chứng từ từ Sở giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch của ACB ,kiểm tra tính dầy đủ của hồ sơ TSTC Nếu thấy đủ thì nhập trạng thái :Đang yêu cầu chi nhánh của AREV thẩm định”.vào máy Nếu không đủ thì yêu cầu bổ sung hồ sơ

Bước 7: Phân công NVTĐ

Nhân viên tiếp nhận hồ sơ của AREV phân công hồ sơ thẩm định cho NVTĐ

và chuyển trạng thái trên máy sang “đang thẩm dịnh tài sản”.NVTĐ lên kế hoạch thẩm dịnh BĐS

Bước 8:NVTĐ thẩm định BĐS thực tế

NVTĐ hẹn thẩm định với KH tại nơi BĐS tọa lạc.Các công việc bao gồm: Kiểm tra đối chiếu tình trạng thực tế của BĐS ;đánh giá sự phù hợp giữa thực tế BĐS với hồ sơ pháp lý (diện tích đất hợp lệ, diện tích xây dựng hợp lệ) ;kiểm tra đơn giá đất thị trường nơi BĐS tọa lạc; kiểm tra thông tin qui hoạch của BĐS ;đánh giá về khu vực BĐS tọa lạc,yếu tố thuận lợi ,bất lợi ản hưởng đến gíá BĐS.

Bước 9:NVTĐ lập tờ trình TĐ và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Lập tờ trình TĐ trên chương trình quản lý hoạt động thẩm định,chuyển máy sang trạng thái “đã hoàn tất tờ trình”và trình người có thẩm quyền

Bước 10: Người có thẩm quyền kiểm tra lại kết quả thẩm định và kí duyệtNgười có thẩm quyền kiểm tra lại kết quả thẩm định và kí duyệt tờ trình TĐ nếu thấy ổn Nếu phát hiện có lỗi sai thì buộc NVTĐ phải sửa lại những lỗi sai đó

và trình lại người có thẩm quyền xem xét

Bước 11: Nhân viên văn thư scan bộ chứng từ và tờ trình TĐ đã được kí duyệt ,chuyển máy sang trạng thái “đã trả lời kết quả”

Bước 12: Nhận kết quả thẩm định

Các NVĐM của TCTD nhận kết quả thẩm định và bộ hồ sơ ,chứng từ đã gửi cho AREV

Bước 13:Khiếu nại kết quả thẩm định

Khi khách hàng có khiếu nại kết quả thẩm định, NVĐM gửi phiếu đề nghị tái thẩm định (có chữ kí của trưởng đơn vị ) kèm theo bộ hồ sơ TSTC và các tờ trình trước đây của BĐS đề nghị tái thẩm định về AREV

Bước 14: Giải quyết và trả lời khiếu nại kết quả thẩm định

Trường hợp AREV nhận giải quyết khiếu nại sẽ phân công cho NVTĐ thực hiện giải quyết NVTĐ sau khi đã tái thẩm định thì lập phiếu trả lời khiếu nại cho TCTD Trường hợp có thay đổi giá trị BĐS thì lập Tờ trinh TĐ mới kèm theo

Trường hợp AREV không nhận giải quyết khiếu nại sẽ trả lời Sở giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch của TCTD và nêu rõ lí do

1.3.4 Quy định chung của ngân hàng TMCP Á Châu về nhận thế chấp BĐS

ACB nhận thế chấp tài sản (quyền sử dụng đất + tài sản gắn liền với đất) theo quy định của Pháp luật Ngoài ra, những tài sản mà có tính rủi ro ( như BĐS nằm trong khu quy hoạch giải tỏa, nhà tập thể đã xuống cấp, hay BĐS nằm trong

dự án thành phố phá bỏ để xây dựng lại) thì ACB không nhận thế chấp

1.3.5 Nội dung thẩm định BĐS thế chấp của AREV

Khi thẩm định bất động sản, cần tập trung thẩm định các nội dung chính sau:

- Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản;

- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc;

- Khả năng chuyển nhượng của bất động sản;

 Căn cứ để thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, hồ sơpháp lý của chủ sở hữu , sử dụng bất động sản, hồ sơ pháp lý của người đượcbảo lãnh

 Phương pháp:

Quan sát ,phỏng vấn khách hàng và các hộ dân lân cận ,đối chiếu với tìnhtrạng sở hửu sử dụng trên GCN

1.3.5.2 Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc

 Yêu cầu đặt ra đối với người thẩm định khi thẩm định về quy hoạch là phảixác định được các vấn đề sau:

 Nơi bất động sản tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa

 Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào

 Căn cứ thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, bản đồ hiệntrạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và cácnguồn thông tin khác

 Phương pháp thẩm định: người thẩm định đối chiếu quy hoạch đã được cơquan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của bất động sản để xác định quyhoạch ; sử dụng kho dữ liệu ,các tài liệu qui hoạch ( bản đồ qui hoạch,quyếtđịnh qui hoạch),tìm dữ liệu qui hoạch từ các tài sản đã định giá trong cùngkhu vực được lưu trữ trên phần mềm CMLS Trường hợp khu đất nơi bấtđộng sản tọa lạc chưa có quy hoạch thì NVTĐ phải làm việc với cơ quan cóthẩm quyền để xác định Ngoài ra, NVTĐ có thể phỏng vấn, trao đổi với các

cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi bấtđộng sản tọa lạc

 Trường hợp đặc biệt càn xử lý

 Khi xác minh qui hoạch tại cơ quan Nhà nước, NVTĐ cần làm rõ những vấn đề sau:

 BĐS có nằm trong qui hoạch không.Nếu có thì là qui hoạch gì (lộ

giới…),số liệu của quyết định qui hoạch,thời điểm ban hành qui hoạch,

đã có quyết định thu hồi đất hay chưa.Từ chối thẩm định đối với trường hợp BĐS thuộc qui hoạch phải thu hồi

1.3.5.3 Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản

 Khi thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản, người thẩm định phải đánh giá được bất động sản có dễ chuyển nhượng hay không Thực

tế, để thực hiện được việc này, người thẩm định cần phải có kinh nghiệm trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến bất động sản như vị trí, lợi thế kinh tế (mặt tiền, ), tình hình an ninh, xã hội nơi bất động sản toạ lạc, trình

độ dân trí, tính chất công việc của những người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường (cung cầu tại thời điểm hiện tại) và phân tích các yếu tố tác động đến cung cầu (thu nhập, chính sách, giá vàng, đầu cơ ) từ đó tác động đến khả năng chuyển nhượng

 Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của bất động sản và các nguồn thông tinkhác

 Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của bất động sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác người thẩm định đánh giá khả năng chuyển nhượng của bất động sản

 Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản;

 Bất động sản có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện để được thế chấp hay chưa

 Bất động sản có tranh chấp hay không ở thời điểm hiện tại cũng như có nguy cơ xảy ra tranh chấp trong tương lai không ?( Ví dụ : sử dụng ngõ đichung,công trình xây dựng hợp khối trên các thửa đất khác không được thế chấp tại ACB…)

 Bất động sản có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanhvới cá nhân, tổ chức khác hay không;

 Bất động sản có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sửdụng hay không;

 Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản, bất động sản có đang cho thuê, cho mượn hay không

 Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của bất động sản, chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và các nguồn thông tin khác

 Phương pháp thẩm định: người thẩm định có thể thực hiện theo nhiều

phương pháp khác nhau để thẩm định Các phương pháp đó có thể là:

 Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản với các quy định của pháp luật, của ACB để xác định;

 Thẩm định thực tế bất động sản;

 Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tinnhằm xác định chính xác tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản

 Tình huống xử lý

 Báo cáo cấp xét duyệt nếu phát hiện có tranh chấp

 Ghi chú các điều kiện để hạn chế các tranh chấp tiềm tàng( ví dụ đề nghị cung cấp thỏa thuận sử dụng lối đi chung có xác nhận của UBND

phường / xã trước khi nhận thế chấp…)

 Bất kì có sự khác biệt nào về vị trí ,thực trạng BĐS (hướng ,diện

tích ,hình dạng ,kết cấu ) giữa BĐS trên thực tế và BĐS được công nhận trên GCN và các hồ sơ tài liệu có liên quan đến BĐS thẩm định như bản

vẽ vị trí hiện trạng ,trích lục bản đồ ,giấy phép xây dựng…,NVTĐ có trách nhiệm liên hệ với UBND xã,phường nơi BĐS tọa lạc để xác minh Kết quả thu được phải đươc giải thích, làm rõ ,phản ánh đầy đủ lên Biên bản thẩm định hiện trường ,Báo cáo thẩm định BĐS trình cấp xét duyệt quyết định

1.3.5.5 Nguyên lý chung trong công tác định giá BĐS

 Theo quyết định số 272/NVQĐ – TĐTS.06 của ACB thì căn cứ để định giáBĐS thế chấp bao gồm:

 Diện tích bất động sản: bao gồm diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắnliền với đất (ST)

 Đơn giá bất động sản: bao gồm đơn giá đất (PĐ) và đơn giá tài sản gắnliền với đất (PT)

 Quy trình định giá BĐS thế chấp trên là quy trình chung để định giá BĐSsong tùy từng trường hợp mà ACB sẽ có những quy định riêng cho việc thựchiện quy trình này

A Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị

Đối với quyền sử dụng đất

Thực tế khi xác định diện tích sử dụng đất thường gặp các tình huống sau:

 Diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diệntích đất thực tế: trong trường hợp này, xác định diện tích đất được tính giátrị là diện tích đất thực tế

 Diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ hơndiện tích đất thực tế: trong trường hợp này, xác định diện tích đất đượctính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất độngsản

Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng kýquyền sở hữu:

Khi xác định diện tích tài sản gắn liền với đất cũng thường gặp tình huốngtương tự như khi xác định diện tích đất Cách thức xử lý trong các tình huống nàycũng giống như trên

Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xâydựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì xử lý như sau:

 Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giátrị là diện tích xây dựng thực tế

 Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giátrị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng

 Đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựngnhưng không có giấy phép hoặc khách hàng không cung cấp được giấyphép xây dựng

 Trường hợp tài sản trên đất có xây dựng mới và nhân viên thẩm định xácđịnh được tài sản xây dựng không có giấy phép xây dựng (thông tin dochủ sở hữu cung cấp) thì ghi: "Tài sản xây dựng không phép"

 Trường hợp tài sản trên đất có xây dựng mới nhưng nhân viên thẩm địnhkhông xác định được tài sản xây dựng có phép hay không thì ghi: "Kháchhàng không cung cấp Giấy phép xây dựng nên không tính giá trị"

Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vàodiện tích và tình trạng thực tế

Tóm lại : trong trường hợp có sự khác nhau về diện tích đất, tài sản gắn liềnvới đất được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và diện tíchthực tế hoặc giữa các chứng từ sở hữu, sử dụng khác nhau của bất động sản thìchúng ta xác định diện tích để tính giá trị là diện tích nhỏ nhất trên cơ sở nguyêntắc bảo đảm an toàn cho hoạt động của ACB

B Xác định đơn giá bất động sản

B1 Đối với đất ở (PĐ.O)

Đối với các con đường, đoạn đường đã được duyệt đơn giá đất thị trường thì

áp dụng đơn giá đất thị trường

Đối với các con đường, đoạn đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trườngthì áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Trongtrường hợp này, có thể nhân đơn giá với hệ số K Hệ số K do Hội đồng thẩm địnhtài sản bảo đảm quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ Trườnghợp có nhân hệ số K, người thẩm định phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số

K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác địnhgiao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số K đó Việc sosánh được thực hiện như sau: