quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp tại ngân hàng tmcp việt nam thịnh vượng – vpbank

Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:  Tiếp cận lý thuyết chung về Bất động sản thế chấp, quy định về định giá haythẩm định giá Bấ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do lựa chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 1

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu chuyên đề 3

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1 Quy trình định giá bất động sản 4

1.1 Khái niệm và sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp 4

1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 4

1.1.2 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp 5

1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 6

1.2.1 Căn cứ định giá BĐS thế chấp 6

1.2.2 Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp 9

1.3 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 12

1.3.1 Phương pháp so sánh (Phương pháp thị trường) 12

1.3.2 Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) 17

1.3.3 Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) 19 1.3.4 Phương pháp thặng dư 21

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận 22

1.4 Quy trình định giá bất động sản 24

1.4.1 Xác định tổng quát về bất động sản và loại hình giá trị để định giá 24

1.4.2 Lập kế hoạch định giá 26

1.4.3 Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin 26

1.4.4 Phân tích thông tin 27

1.4.5 Xác định giá trị BĐS cần định giá 28

1.4.6 Viết báo cáo định giá và chứng thư định giá 29

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình định giá bất động sản thế chấp 29

1.5.1 Các nhân tố khách quan 29

1.5.2 Các nhân tố chủ quan 30

2 Quản lý Bất động sản thế chấp 31

2.1 Khái niệm và sự cần thiết phải quản lý Bất động sản thế chấp 31

2.2 Các bước quản lý Bất động sản thế chấp 32

3 Hệ thống hóa văn bản pháp luật về quy trình định giá bất động sản thế chấp và quản lý bất động sản thế chấp 33

CHƯƠNG II - THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG – VPBANK 36

1 Tình hình cơ bản của Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank 36

1.1 Giới thiệu về Ngân Hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPBank 36

1.2 Các hoạt động chính của VPBank 36

1.3 Phòng Định giá Tài sản Bảo đảm Hội sở 38

2 Thực trạng về quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank 39

2.1 Thực trạng quy trình định giá tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng

TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank 39

2.1.1 Các yêu cầu, điều kiện của VPBank về BĐS thế chấp 39

2.1.2 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại VPBank 42

2.2 Thực trạng về quản lý tài sản thế chấp là BĐS tại VPBank 65

3 Đánh giá quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank 67

3.1 Đánh giá quy trình định giá tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank 67

3.1.1 Những kết quả đạt được khi thực hiện quy trình định giá tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank 67

3.1.2 Hạn chế khi thực hiện quy trình định giá tài sản thế chấp là BĐS 70

3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến ưu điểm và hạn chế của việc thực hiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VPBank 71

3.2 Đánh giá công tác quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank 72

3.2.1 Những kết quả đạt được của công tác quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank 72

3.2.2 Hạn chế của công tác quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank 73

3.2.3 Nguyên nhân dẫn đến ưu điểm và hạn chế của công tác quản lý bất động sản thế chấp tại VPBank 73

CHƯƠNG III – MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG – VPBANK 75

1 Phương hướng và mục tiêu phát triển của Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng –VPBank 75

2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank 78

2.1 Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VPBank 78

2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý bất động sản thế chấp tại VPBank 80

3 Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 81

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

ĐS : Động sản ĐGTS : Định giá tài sản TSBD : Tài sản bảo đảm Phòng ĐG TSBD : Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội sở

và/hoặc phòng định giá tài sản bào đảm Phía Nam

Ban/Bộ phận C/A (Credit

có thể được gọi là bộ phận ĐGTSBĐ)

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đề đã viết là do bản thân tôi thực hiện, khôngsao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu

kỷ luật với nhà trường

Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2012

Sinh viên NGUYỄN THỊ THANH HẢI

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện chuyên đề, ngoài sự nỗ lực làm việc của bản thân, em cònnhận được sự quan tâm của thầy cô, các anh chị tại cơ sở thực tập gia đình và bạn bè đãgiúp đỡ em hoàn thành tốt đề án môn học.

Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths Nguyễn Thị Hải Yến, giảng viênchuyên ngành QTKD Bất Động Sản trường ĐH Kinh tế quốc dân, người đã tận tìnhhướng dẫn giúp đỡ em trong suốt thời gian hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp

Đặc biệt em xin tỏ lòng biết ơn tới các anh chị tại cơ sở thực tập Ngân hàngVPBank Chi nhành Hà Tây đã nhiệt tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong quá trình thựctập

Qua đây em cũng xin gửi lời cám ơn đến gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và độngviên em trong suốt thời gian thực hiện chuyên đề tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Thị trường Bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn trầm lắng khá dài bắt đầu

từ năm 2010, nhà đầu tư Bất động sản trở nên cẩn trọng và có sự xem xét, lựa chọn kỹcàng hơn trước khi tham gia đầu tư vào bất kỳ một loại Bất động sản nào Cũng theo xuhướng của thị trường, các ngân hàng lại càng phải là thành phần cần cảnh giác và có sựlựa chọn kỹ càng khi cho vay các khoản thế chấp là Bất động sản Từ lúc thị trườngtrầm lắng tức là từ năm 2010 đến nay, lượng cho vay thế chấp là Bất động sản của cácngân hàng thương mại đã giảm mạnh, nhiều ngân hàng đang tập trung thu hồi nhiềuhơn là cho vay ra Tận dụng thời điểm này, đây chính là khoảng thời gian tốt nhất đểcác ngân hàng hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản của mình để chuẩn bị chogiai đoạn thị trường khôi phục và các giao dịch trở nên sôi động Khi thị trường đã khôiphục và trở nên sôi động thì việc định giá Bất động sản sát với giá thị trường mà vẫnđảm bảo sự an toàn trong việc thu hổi khoản vay của ngân hàng là việc rất cần quantâm Chuyên đề: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tạiNgân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” sẽ một phần nào đó góp phầnhoàn thiện quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản của ngân hàng

và gián tiếp tạo sức cạnh tranh cho ngân hàng trong thời gian tới Qua thời gian thựctập tại Ngân hàng Việt Nam thịnh vượng – VPBank chi nhánh Hà Tây, em thực thấyđược đề tài: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngânhàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” là một đề tài rất khả thi, có thể thựchiện được tại môi trường thực tập với lượng kiến thức chuyên ngành em đã được họctại trường và lượng kiến thức em tiếp thu được khi thực tập tại Ngân hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Chuyên đề được thực hiện với ba mục tiêu cơ bản là: Hệ thống hóa cơ sở lý luận vềquy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản, dựa trên khung lý luận

về vấn đề nghiên cứu đề tài sẽ tìm hiểu và đánh giá thực trạng chung về quy trình địnhgiá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnhvượng – VPBank và trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình

định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Namthịnh vượng – VPBank đồng thời đưa ra kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước có thẩmquyền

Để định hướng hướng nghiên cứu dựa trên ba mục tiêu cơ bản, mục tiêu cụ thể của

 Trên cơ sở nhận định những hạn chế và chỉ ra nguyên nhân, chuyên đề sẽ đềxuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm giải quyết những vướng mắc gặp phải,đồng thời giúp Ngân hàng TMCP VPBank hoàn thiện hơn công tác việc thựchiện quy trình định giá và quản lý bất động sản thế chấp

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề tập trung nghiên cứu quy trình định giá và các bước quản lý tài sản thếchấp là BĐS

Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề là văn bản pháp luật liên quan đến quy trìnhđịnh giá và quản lý tài sản thế chấp Bất động sản, những văn bản quy định của ngânhàng Nhà nước, ngân hàng VPBank từ 3/2012 trở về trước

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:

 Tiếp cận lý thuyết chung về Bất động sản thế chấp, quy định về định giá haythẩm định giá Bất động sản thế chấp qua Luật, Nghị định, Thông tư đã ban

hành; đặc biệt là bài giảng Định giá Bất động sản của bộ môn Bất động sản khoaBất động sản và Kinh tế tài nguyên.

 Tham khảo các tài liệu lý thuyết trên mạng Internet về Bất động sản thế chấp, cótài liệu tham khảo từ nước ngoài

 Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ các tài liệu và website đáng tin cậy củaChính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, các website vềBĐS như: CafeF, Vnexpress, VnEconomy

 Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp cán bộ định giá của VPBank và cácngân hàng khác, đồng thời thu thập các quy trình định giá của các ngân hàngkhác và đưa ra sự so sánh

 Tổng hợp, đánh giá, phân tích các thông tin thu tập được, trên cơ sở đó đưa ra

đề xuất giải pháp và kiến nghị

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Quy trình định giá bất động sản

1.1 Khái niệm và sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp

1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

 Khái niệm về định giá BĐS

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia(AVO): “Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm

có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản

đó Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà cácnhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sảnđược yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trườngHawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏquan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vựcnhất định bât động sản ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giáđưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liênquan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiệnnày và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân

Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sảnquốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản làmột nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụthể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả bất động sản và những nhân tốtiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế

Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm

2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một bấtđộng sản cụ thể tại một thời điểm xác định”

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là một nghệ thuật haykhoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm

cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩntrong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Từ khái niệm định giá BĐS, khái niệm về định giá BĐS thế chấp được rút ra nhưsau:

Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối với bên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

Mặt khác, cũng có thể hiểu định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị của BĐS dựa trên giá trị thị trường của BĐS xét trong điều kiện thị trường trầm lắng, nhiều rủi ro nhất nhằm phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của BĐS.

1.1.2 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp

Nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày mở rộngquy mô hoạt động cũng như có rất nhiều doanh nghiệp mới ra đời, chính vì vậy lượngcầu về vốn kinh doanh là rất lớn Ngân hàng thương mại đóng vai trò là trung gian tàichính trong nền kinh tế quốc dân, với tư cách là chủ thể dẫn vốn từ nơi thừa đến nơithiếu vốn Do vậy hoạt động cho vay của ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việcthúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Mỗi khoản vay đều chứa đựng những rủi ro nhưthiên tai, hỏa hoạn, nền kinh tế đi xuống… Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng

và giảm thiểu rủi ro cho khoản vay, việc định giá BĐS thế chấp là vô cũng cần thiết

Đối với hoạt động cho vay của ngân hàng thì định giá thế chấp là một khâu quantrọng không thể thiếu Khi cho khách hàng vay một khoản tiền, để đảm bảo an toàn vàgiảm thiểu tối đa rủi ro cho khoản vay, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay thếchấp tài sản bảo đảm (trong phạm vi chuyên đề thì tài sản bảo đảm là BĐS) Giá trị củabất động sản thế chấp cao hay thấp quyết định độ rủi ro của giao dịch bảo đảm Do

giao dịch bảo đảm đều chứa đựng những rủi ro như thiên tai, hỏa hoạn hay nền kinh tế

đi xuống vì vậy ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thị trường của BĐS thế chấp đểquyết định cho vay với khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hạitới lợi ích của ngân hàng

1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Khi định giá BĐS thế chấp ta phải áp dụng tất cả các căn cứ và nguyên tắc địnhgiá BĐS nói chung

1.2.1 Căn cứ định giá BĐS thế chấp

a) Căn cứ vào BĐS thế chấp

Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trị khácnhau Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm) như nhauthì giá trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó Các đặc điểm củaBĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:

 Căn cứ vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS

Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường là chi phí trực tiếp tạo ra công trình, chiphí khác gián tiếp tạo nên công trình và chi phí cơ hội khi đầu tư vào công trình đó Đểtính chi phí trực tiếp tạo ra công trình thì ta dựa vào bản vẽ thi công công trình Mặtkhác chi phí gián tiếp tạo nên công trình phải dựa vào số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra đểtrả cho chi phí liên quan đến pháp lý, tư vấn thi công, dự toán, giám sát công trình,thẩm định dự án, chi phí cấp phép đầu tư xây dựng, chi phí hoàn thành công trình – đâyđều là những chi phí để chủ đầu tư có đủ điều kiện, cơ sở để tạo lập và sử dụng côngtrình theo đúng pháp luật

 Căn cứ vào công năng của BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với công năng

Công năng của BĐS được khai thác như thế nào phụ thuộc vào khả năng khaithác BĐS của chủ đầu tư Khả năng duy trì những lợi ích gắn với công năng phụ thuộcvào tuổi thọ kinh tế của BĐS Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối bởi chu kỳ kinh doanhBĐS và điều kiện phát triển kinh tế của địa phương nên cần phải quan tâm, đánh giá

toàn bộ khu vực xung quanh BĐS và lường trước những thay đổi, biến đổi trong tươnglai để định giá BĐS

 Căn cứ vào kiến trúc công trình và tâm lý sử dụng BĐS

Công trình xây dựng có kiến trúc càng phức tạp cầu kỳ thì chí phí xây dựng càngcao, giá trị công trình càng lớn Tâm lý sử dụng BĐS cũng ảnh hưởng đến định giáBĐS, nếu sử dụng BĐS phù hợp với vùng miền, địa phương thì BĐS sẽ được đánh giácao

 Căn cứ vào vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS

Xác định rõ vị trí BĐS giúp chúng ta tìm những BĐS tương đồng để so sánhkhi định giá Các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS như: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệthống giao thông, cấp thoát nước, điện, hệ thống bưu chính viễn thông) hay Cơ sở hạtầng xã hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứ quantrọng khi định giá BĐS Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐS cần địnhgiá

b) Căn cứ vào thị trường bất động sản

 Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS

Để tìm được giá trị thực của BĐS mục tiêu cần tìm hiểu xem BĐS có ưu nhượcđiểm gì so với các BĐS khác Trong cùng một khu vực lưu ý các BĐS tương đồng đãgiao dịch có khả năng thay thế BĐS mục tiêu để từ đó tìm giá phản ánh giá trị thực củaBĐS mục tiêu

 Cung – cầu và hiện trạng thị trường

Thống kê nguồn cung trên thị trường và dựa vào số lượng người có khả năng muaBĐS để nhận định cầu, sau đó chỉ ra xem quan hệ cũng cầu ảnh hưởng đến giá như thếnào Đồng thời khái quát hóa thông tin qua hàng loạt các chỉ số: Chỉ số giá (PI), Tỷ lệhấp thụ thị trường, Chỉ số lượng giao dịch (QI), Chỉ số thị trường BĐS (REMI)

 Điều kiện khu vực nơi BĐS tọa lạc

Khu vực xung quanh BĐS toạn lạc được đánh giá trên điều kiện xã hội, điều kiệnkinh tế, điều kiện môi trường, chính sách kinh tế Từ các điều kiện đó xác định sự ảnhhưởng của khu vực đến giá của BĐS

c) Căn cứ vào quy định pháp lý

 Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS

Ở nhiều nước thì một các nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,quyền thuê, quyền sử dụng, nhưng Hiến pháp Việt Nam có quy định: “Đất là thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý” do đó tại nước ta không tồng tạiquyền sở hữu BĐS Nên khi nhắc đến BĐS toàn quyền sở hữu tức là người có BĐS cóquyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền cho thuê, đầu tư, thế chấp,bảo hiểm, hoạt động kinh doanh Các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đốivới BĐS là căn cứ vô cùng quan trọng vì thế người định giá bất động sản thế chấp cầnxem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng bất động sản thế chấp như:

 Quyền sử dụng đất

 Thời hạn sử dụng đất

 Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, công trình

 Quy định pháp lý liên quan đến công trình xây dựng

Các quy định pháp lý về tỷ lệ sử dụng cho xây dựng công trình, quy định pháp lý

về hành lang an toàn của công trình công cộng (cống, kè, đê đập), quy định pháp lý vềphân cấp công trình xây dụng phải được định giá viên tìm hiểu kỹ và làm căn cứ chođịnh giá BĐS thế chấp

 Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật

Sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật liên quan trực tiếp đến quyền năng củangười sở hữu BĐS, do vậy khi định giá cần căn cứ vào xu hướng thay đổi của Luật Đấtđai, các luật liên quan đến BĐS, Luật Thuế đất, Luật thuế bất động sản

 Quy định pháp lý về giá cần quan tâm đến Pháp lệnh giá, quy định pháp luật về tính giá

 Quy định pháp lý về định giá BĐS cần quan tâm các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn hành nghề định giá

1.2.2 Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp

Ở các nước có thị trường BĐS phát triển, hoạt động định giá BĐS là một ngành

có tính chuyên nghiệp cao Hầu hết các loại BĐS được giao dịch thông qua môi giới vàgiá được tổ chức tư vấn BĐS định giá Các chuyên gia định giá đều là những người cókinh nghiệm, am hiểu về thị trường BĐS, am hiểu về kĩ thuật kiến trúc, có tầm nhìn xa

để dự đoán hướng phát triển của thị trường và đặc biệt phải tuân thủ các nguyên tắctrong hoạt động định giá BĐS Những nguyên tắc này chỉ dẫn và định hướng hành vingười định giá khi xác định giá trị BĐS Các nguyên tắc định giá BĐS hình thành dựatrên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Trong quá trìnhđịnh giá phải biết kết hợp chặt chẽ các nguyên tắc với nhau Những nguyên tắc chủ yếutrong định giá bất động sản thế chấp bao gồm :

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất hay còn gọi là nguyên tắc sử dụng caonhất, tốt nhất là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong công tác định giá, nó bảo đảmgiá trị của BĐS là giá trị thị trường là giá trị cao nhất Nguyên tắc này đòi hỏi khi địnhgiá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trênviệc sử dụng hiện tại Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thịtrường của tài sản

Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như bất động sản đó đangđược sử dụng một cách hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, sự cho phép về kĩ thuật,cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tươnglai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thờigian

b) Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản

đó trên thị trường Ngược lại giá trị tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản

Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội của bất động sản thế chấp cũngđược phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá bất động sản Giá trị của tài sản thay đổi

tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sảntăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại

e) Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc thay đổi chỉ ra giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của cácyếu tố trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường vàcác chính sách, thay đổi theo thời gian sử dung, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng và giátrị BĐS phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đếngiá trị Vì vậy khi phát biểu về giá trị BĐS cần lưu ý tính hiệu lực pháp lý của giá trịvào thời điểm nào

f) Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc cân bằng cho rằng giá trị BĐS được tạo ra và duy trì bền vững khi cácyếu tố tác động đến BĐS ở trang thái cân bằng Sự cân bằng được thể hiện ở hai gócđộ: cân bằng trong bản thân BĐS (cân bằng giữa đất và công trình, cân bằng giữa các

bộ phận trong công trình) và cân bằng của BĐS với cơ sở hạ tầng, các tiện ích xungquanh BĐS

g) Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này chỉ ra giá trị của một bộ phận cấu thành tạo nên BĐS được đolường bằng sự đóng góp của bộ phận đó vào giá trị toàn bộ BĐS Bất kỳ sự thay đổinào của bộ phận cấu thành làm thay đổi BĐS thì không nên chỉ nhìn vào chi phí bỏ ra

để đánh giá mà nên nhìn vào sự đóng góp của thay đổi đó dưới góc nhìn của ngườitham gia thị trường

h) Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh đặc biệt lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiềungười tham gia vào thị trường Nguyên tắc chỉ ra khi định giá BĐS cần phải tìm nhữngBĐS có giá trị lợi nhuận trung bình không quá cao để tránh những BĐS có lợi nhuậnsiêu ngạch, có yếu tố độc quyền

i) Nguyên tắc dự báo

Giá trị của BĐS được xác định dựa trên những lợi ích kỳ vọng mà BĐS mang lạicho chủ sở hữu Do đó, việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua Giátrị của BĐS cũng sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những ngườitham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này ảnh hưởngtới giá trị

j) Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc nhất quán chỉ ra trong quá trình định giá phải có sự nhất quán trong

sử dụng và đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS và nhất quán khi dùng đơn vị sửdụng để định giá

1.3.1 Phương pháp so sánh (Phương pháp thị trường)

a) Cơ sở lý luận của phương pháp so sánh

Phương pháp định giá so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh mộtcách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường, trên cơ

sở đó để rút ra giá thị trường của BĐS mục tiêu

Phương pháp so sánh được xây dựng dựa trên giả thiết BĐS đã giao dịch đượclựa chọn so sánh phải là BĐS tương đồng với BĐS mục tiêu; tức là cùng mục đích sửdụng, cùng kiểu kiến trúc, cùng thị trường với BĐS mục tiêu

Phương pháp này chỉ áp dụng đối với những BĐS có nhiều giao dịch trên thịtrường Đối với định giá thế chấp thì phương pháp phải được dùng trong điều kiện thịtrường ổn định thậm chí là suy thoái

Tuân thủ các nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất cả nhữngyếu tố có liên quan đến BĐS và phản ánh các điều kiện thị trường đối với vấn đề địnhgiá Các nguyên tắc là cơ sở của phương pháp so sánh là: nguyên tắc thay thế, nguyêntắc cung – cầu, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng

b) Các bước thực hiện

Phương pháp so sánh dựa trên phân tích giá bán, giá cho thuê BĐS tương tự cóthể so sánh được trên thi trường, song song do tính chất đa dạng của BĐS, giá trị củachúng có thể thay đổi theo thời gian Vì vậy khi định giá cần phải tuân theo các bướcsau:

Bước 1: Xác định BĐS cần định giá

Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin những BĐS được bán trong thời gian gần

đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá

Bước 3: Kiểm tra thông tin của các BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS phù hợp

nhất, chọn 3 – 6 BĐS phù hợp nhất Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi

m2 xây dựng, m2 sàn hoặc giá m mặt ) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị

Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS so sánh trên cơ sở các yếu tố so sánh để

tìm ra cơ sở điều chỉnh

Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh để tiến hành điều

chỉnh giá Thực hiện điều chỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh vớiBĐS cần định giá

Bước 6: Ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số

giá trị của BĐS so sánh đã được điều chỉnh

+ Các mảnh đất trống

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trongđịnh giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản,định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việc định giácho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng

về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.

Nhóm 5 yếu tố liên quan đến BĐS là: Vị trí BĐS, Đặc điểm vật chất của BĐS,Đặc điểm kinh tế, Chế độ bảo dưỡng và sửa chữa, Điều kiện sử dụng hiện tại có phảicao nhất tốt nhất không

Bảng thực hiện điều chỉnh định lượng

SS1

BĐSSS2

BĐSSS3

BĐSSS4Giá bán (trđ)

Phương pháp điều chỉnh có nguyên tắc :

- Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐS

so sánh xuống và ngược lại Quá trình điều chỉnh cần lưu ý: Các điều chỉnhkhông nên quá vụn vặt, chi tiết và khi thực hiện điều chỉnh cố gắng có bằngchứng thị trường để chứng minh cho số điều chỉnh

- Trình tự điều chỉnh phải theo nguyên tắc: Các yếu tố liên quan đến giao dịchđiều chỉnh trước, yếu tố phản ánh đặc điểm riêng biệt BĐS điều chỉnh sau.Trong quá trình điều chỉnh thì điều chỉnh yếu tố định lượng trước, yếu tố địnhtính sau

Loại điều chỉnh:

Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh định lượng và điều chỉnh định tính Điềuchỉnh định lượng có mức điều chỉnh là một số tuyệt đối hoặc có thể là % giá trị trongtổng giá trị BĐS Điều chỉnh định tính là điều chỉnh chỉ ra mức tốt hơn, kém hơn giữaBĐS mục tiêu và BĐS so sánh

Kỹ thuật ước lượng điều chỉnh:

- Kỹ thuật định lượng gồm có: Kỹ thuật phân tích số liệu theo cặp, phân tích sốliệu theo nhóm, phân tích thống kê, phân tích bằng đồ thị, phân tích xu hướng,phân tích độ nhạy, phân tích chi phí, phân tích só liệu thứ cấp, so sánh trực tiếp

và vốn hóa sự khác biệt trong tiền thuê

- Kỹ thuật phân tích định tính: phân tích so sánh tương đối, phỏng vấn cá nhân vàphân tích xếp hạng

 Trình tự điều chỉnh gồm 6 bước sau

Bước 1: Xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến BĐS cần định giá

Bước 2: So sánh đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác

biệt trong mỗi yếu tố

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh để tính ra đơn vị giá

bán hoặc giá bán của BĐS đã được điều chỉnh

Bước 4: Xác định tổng mức điều chỉnh hoặc mức điều chỉnh thuần trên cơ sở đó thực

hiện hòa hợp giá đơn vị hoặc giá bán của BĐS so sánh đã được điều chỉnh đểtính ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách định lượng

Bước 5: Thực hiện phân tích định tính đối với những yếu tố so sánh không thể áp dụng

phương pháp định lượng và thực hiện sắp xếp đồng hạng các BĐS mục tiêu

- Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác

- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nódựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

 Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quánhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng

đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trên thị trường

- Khi thị trường yếu hoặc trầm lắng không đủ bằng chứng của thị trường thì việc

- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của hệthống thông tin, cách thức thu thập thông tin để đưa ra những quan điểm phù hợptrongquá trình xử lý và phân tích thông tin

1.3.2 Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu

khoán) a) Khái niệm

Phương pháp định giá chi phí là việc xác định giá trị của BĐS dựa trên chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế

b) Các bước thực hiện phương pháp chi phí

Sau khi đã tiến hành khảo sát khu vực lân cận, diện tích đất và công trình cầnđịnh giá, định giá viên cần tuân thủ các bước sau đây:

Bước 1: Ước tính giá trị của thửa đất – với sử dụng cao nhất và tốt nhất, coi như

đất trống và xác định giá trị thị trường của mảnh đất

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế (hoặc chi phí tái tạo) công trình tương tự với

công trình cần định giá

Có ba phương pháp tính chi phí phát triển: Phương pháp tính theo đơn vị so sánh,Phương pháp tính theo đơn vị cấu thành và phương pháp khảo sát số lượng

Bước 3: Ước tính hao mòn, mất giá tích lũy của công trình cần định giá, bao

gồm: hao mòn, mất giá về tự nhiên, công năng và ngoại vi

Có ba phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình: Phương pháp rút ra từthị trường, tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình và tính giảm giá tích lũy theophương pháp kỹ thuật

Bước 4: Trừ tổng giảm giá tích lũy công trình (Bước 3) ra khỏi chi phí thay thế

hoặc chi phí tái tạo công trình (Bước 2) để nhận lại giá trị hiện tại hay chi phí thay thếcủa công trình đã giảm giá của công trình chính

Bước 5: Tính giá trị hiện tại của các công trình phụ và các công trình khác trên

địa điểm

Bước 6: Tính giá trị BĐS (có gồm tài sản cá nhân) bằng cách cộng giá trị đất, giá

trị hiện tại công trình chính (Bước 4), giá trị hiện tại công trình phụ (Bước 5)

Bước 7: Trừ tất cả giá trị của tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán các bước trên

ra khỏi giá trị BĐS (Bước 6) thì sẽ được giá trị BĐS toàn quyền sở hữu

c) Phạm vi áp dụng

- Phương pháp chi phí là phương pháp thích hợp khi định giá BĐS ít có cầu trênthị trường, có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học cac công trìnhphúc lợi xã hội khác

- Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù

- Định giá để bảo hiểm Ở nước ta chưa có, nhưng các nước khác BĐS được bảohiểm trong các trường hợp không may xảy ra do nhiều nguyên nhân Ví dụ, BĐS đó kíhợp đồng vời một công ty bảo hiểm và trong điều kiện hợp đồng còn hiệu lực, khôngmay BĐS này bị hỏa hoạn Trong trường hợp này các thẩm định viên phải định giá đểđền bù thiệt hại cho chủ sở hữu bằng cách định giá giá trị chi phí tái tạo BĐS này

- Là phương pháp dùng để tính thuế đối với thuế suất xây dựng công trình

- Phương pháp dùng để tính chi phí xây dụng công trình mới

- Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp

để so sánh trực tiếp giá của các bất động sản

- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động sản có mụcđích sử dụng riêng biệt Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinhnghiệm chuyên môn của định giá viên do đó, nếu định giá viên có chuyên môn cao,nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được nhữngyếu tố thái quá của thị trường

 Hạn chế của phương pháp chi phí

- Phương pháp này dựa vào hệ thống, số liệu thị trường vì vậy nó cũng gặp phảinhững hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị Hơn nữa, sửdụng phương pháp này tức là tính tổng giảm giá tích lũy theo cách cộng dồn do vây khi

áp dụng phương pháp chi phí cần có giả định cho rằng chi phí bằng với giá trị nhưngtrên thực tế giả định này có thể không đúng

- Không có phương pháp thống nhất trong tính toán các chi phí phát triển cũngnhư tính tổng giảm giá tích lũy mà việc tính toán hoàn toàn dựa vào chủ quan củangười định giá

- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹthuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp thẩmđịnh này

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợpnên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị hiệu quả

1.3.3 Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) a) Khái niệm

Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng nămtrong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập được xây dựng trên việctuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được áp dụngđối với các bất động sản tạo thu nhập

Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợi ích tươnglai Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trị thị trường hiệnhành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập

tương lai có thể nhận được từ bất động sản Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà bấtđộng sản tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của bất động sản, nó tương ứng vớigiá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.

Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS có tính đến các yếu tố

c) Điều kiện áp dụng phương pháp

- Những BĐS phù hợp với phương pháp này: Căn hộ, nhà ở, trung tâm thươngmại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ

- Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập

- Chủ yếu dụng để định giá BĐS tạo thu nhập

- Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phí để cóđược nó

- Các mức tiền cho thuê BĐS (các thu nhập từ BĐS) được hình thành từ các lựclượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn hiệu lực

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thànhtổng số tiền vốn để có được BĐS

d) Đánh giá phương pháp vốn hóa

 Ưu điểm

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,

vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư Tómlại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền(DCF)

- Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứng cứ về cácthương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độtin cậy cao

- Là phương pháp dùng để tham khảo chéo với phương pháp so sánh

 Hạn chế của phương pháp vốn hóa

- Sử dụng phương pháp thì phải dự báo được các dòng tiền trong tương lai, do đókhả năng phân tích xử lý thông tin của người định giá sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả

dự báo

- Tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất mà hoàn toàn phụ thuộc vào sự chủ quancủa người định giá Nếu áp dụng phương pháp hợp lý thì sẽ cho giá trị đầu tư tương laitương đối tốt và chuẩn xác (với điều kiện BĐS toàn quyền sở hữu và có đầy đủ thôngtin trên thị trường)

1.3.4 Phương pháp thặng dư

a) Cơ sở lý luận của phương pháp thặng dư

 Ý nghĩa: Phương pháp dùng để xác định giá trị của các BĐS có tiềm năngphát triển Chủ yếu áp dụng để định giá đất trống hoặc nhà cũ

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của các BĐS cần định giá có tính đến

các quy định về xây dựng và các hạn chế khác;

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và hoàn thành bằng

phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hóa

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bằng tổng chi phí phát triển, lợi nhuận của

người đầu tư, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí khác;

Bước 4: Tổng giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển Tổng

giá trị còn lại sau khi trừ đi chi phí quản lý, thuế, chi phí tài chính của đất vàlợi nhuận liên quan đến đất hoặc BĐS sẽ cho giá trị đất hoặc giá trị BĐS

c) Các hạn chế của phương pháp thặng dư

 Là phương pháp thực tế có thể áp dụng định giá BĐS có tiềm năng phát triểnnhưng luôn bị phê bình là không gọn và chứa quá nhiều biến số;

 Đối với BĐS đang tồn tại việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất có thể gặpkhó khăn;

 Việc ước tính chi phí, doanh thu để bán BĐS có thể bị thay đổi do các điềukiện thị trường thay đổi Do đó, giá trị cuối cùng được đưa ra có thể rất nhạycảm với thời điểm này;

 Cần có kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm để ước lượng các khoản mục khácnhau;

 Phương pháp này không ước tính vọng tương lai về tiền và giá trị thời giancủa tiền cho nên tính thực tế không cao

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

a) Cơ sở lý luận của phương pháp lợi nhuận Khái niệm: Là phương pháp để định giá BĐS dựa trên giả thiết giá trị BĐS có

liên quan đến lợi nhuận có thể thu được từ việc sử dụng BĐS trong hoạt động kinhdoanh

Phạm vi áp dụng: Áp dụng để định giá những BĐS có tính chất độc quyền Vì

các BĐS đó mang tính độc quyền nên phải dựa vào lợi nhuận để định giá

- Độc quyền mang tính tự nhiên: Do điều kiện tự nhiên nên không có sản phẩmthứ 2 giống như vậy;

- Độc quyền mang tính pháp lý: Do tiêu chuẩn quản lý ngặt nghèo: Cây xăng, rạpchiếu phim

Các BĐS được định giá theo phương pháp này chủ yếu là để tình thuế Vì phươngpháp này chỉ định giá được giá trị sử dụng của BĐS nên hầu như không được sử dụng

để định giá giá trị thị trường

b) Yêu cầu sử dụng phương pháp lợi nhuận

Khi thực hiện phương pháp lợi nhuận cần phải thỏa mãn những yêu cầu sau:

- Lấy số liệu ít nhất 3 năm (lấy kết quả hoạt động kinh doanh trong 3 năm liêntục); nếu có yếu tố bất thường phải được giải thích một cách rõ ràng;

- Tỷ lệ lãi/vốn kinh doanh thì sử dụng tỷ lệ thực tế bằng cách lấy trung bình trongngành kinh doanh đó;

- Phương pháp này áp dụng định giá thuê BĐS mà việc sử dụng nó tạo ra lợinhuận nên cần phải thận trọng trong việc phân bổ lợi nhuận Muốn vậy người định giáphải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh, loại BĐS đó

c) Các bước thực hiện phương pháp lợi nhuận

Bước 1: Ước tính tổng doanh thu do hoạt động kinh doanh mang lại liên quan đến

d) Đánh giá phương pháp lợi nhuận

 Ưu điểm của phương pháp lợi nhuận

Không đòi hỏi tính giá trị cụ thể của BĐS; thích hợp với việc xác định giá trị chothuê BĐS có giao dịch trên thị trường;

 Hạn chế của phương pháp lợi nhuận

- Việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năngcủa người kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về ngành nghề kinhdoanh đó Do đó, tỷ lệ này hoàn toàn mang tính chủ quan của người định giá;

- Cách tính thu nhập được tạo ra từ BĐS trong phương pháp này không cao nhưphương pháp so sánh và phương pháp vốn hóa: Kết quả định giá chỉ phản ánh đúnghoạt động kinh doanh của người chủ đó chứ không áp dụng cho các BĐS khác.

1.4 Quy trình định giá bất động sản

Hiện nay chưa có quy trình định giá BĐS thế chấp chung cho toàn bộ các ngânhàng mà tùy từng ngân hàng sẽ có quy trình riêng, do đó định giá BĐS thế chấp sẽ phảidựa vào quy trình của định giá BĐS nói chung Chuyên đề sẽ đề cập đến quy trình địnhgiá BĐS qua sáu bước như sau:

Bước 1: Xác định tổng quát BĐS và loại hình giá trị cơ sở để định giá

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá

Bước 6: Viết báo cáo định giá và chứng thư định giá

1.4.1 Xác định tổng quát về bất động sản và loại hình giá trị để định giá

Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá, mục đích định giá,khách hàng định giá, các điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng địnhgiá, xác định thời điểm định giá cụ thể như sau:

 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS cần định giá

Về pháp lý, định giá viên phải tìm hiểu hồ sơ giấy tờ pháp lý của BĐS – Giấychứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, Giấy phép xây dựng, Địa chỉ có đúngkhông có khớp với địa chỉ tại UBND phường hay không

Về kinh tế, người đinh giá phải nắm chắc được về chế độ bảo dưỡng sửa chữa củaBĐS, hợp đồng cho thuê nhà (nếu có)

Về kỹ thuật, cần tìm hiểu về đất, công trình, bộ phận cấu thành công trình và nộingoại thất của công trình như thế nào

 Xác định mục đích định giá: định viên phải xác định và nhận thức mục đíchđịnh giá của khách hàng Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá

 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng định giá.

 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá

Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đốivới: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộcảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS,nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồngđịnh giá

Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựatrên cơ sở:

- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả tđịnh giá

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liênquan

- Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế vàràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo

ngay cho tổ chức định giá và cho khách hàng.

 Xác định thời điểm thẩm định giá: định giá vào thời điểm hiện tại, tương laihay quá khứ

 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

 Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình BĐS cần định giá, địnhgiá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thịtrường hay giá trị phi thị trường Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giáphải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạmpháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

1.4.2 Lập kế hoạch định giá

Từ nhận thưc trên người định giá cần lập kế hoạch định giá Nội dung kế hoạchphải thực hiện rõ những công việc sau :

 Xác định tiến độ, trình tự thực hiện công việc và nhân lực định giá

 Lập biểu mẫu của kế hoạch thu thập thông tin phản ánh tình hình kinh tế chung

ở nơi BĐS tọa lạc

 Xây dựng đề cương báo cáo

1.4.3 Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

 Khảo sát hiện trường

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường Đối với BĐS mục tiêu, định giáviên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lýliên quan đến BĐS

- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, nội thất và ngoại thất của BĐS mục tiêu

- Đối với công tình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo tiến độ thi công của nhà thầu, và báo cáo tiến độ xây dựng của chủđầu tư công trình Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá,định giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khácnhau

 Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phảithu thập các thông tin sau:

- Các thông tin về vùng, khu vực trong các lĩnh vực kinh tế, dân số, xã hội học,quy định, chính sách tài khóa, những quyết định của địa phương liên quan đến pháttriển BĐS, các thông tin về môi trường tự nhiên, môi trường nhân tạo

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh,BĐS mục tiêu

- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua – người bán tiềm năng để xác định được chỉ số giá PI và tỷ lệ hấp thụ củathị trường

- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từcác nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá

và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của thông tin

1.4.4 Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá

 Phân tích thông tin khảo sát hiện trường cần phải chỉ ra yếu tố tạo nên sự khácbiệt giữa các BĐS khác nhau rồi lượng hóa sự khác biệt đó

 Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá

Cần phân tích đặc trưng của người có khả năng mua trong thị trường đối với BĐS

đó tức là nghiên cứu hành vi của khách hàng đối với BĐS đang định giá Đồng thờinghiên cứu nguồn cung và xu hướng cầu BĐS để đưa ra chỉ số giá PI và tỷ lệ hấp thụthị trường Định giá viên cần phải đưa ra được kết luận về đặc điểm thị trường củaBĐS mục tiêu

 Phân tích khách hàng (lưu ý đến khách hàng tiềm năng)

Người định giá cần phân tích sở thích của người mua về vị trí, đặc điểm BĐS,quy mô BĐS, các chức năng của BĐS và môi trường xung quanh BĐS; thông qua đóđịnh giá viên phân tích ưu thế, bất lợi của BĐS mục tiêu, người mua tiềm năng là ai,đánh giá sự phù hợp của BĐS với thị hiếu, nhu cầu của người mua Những điều nàyảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của BĐS mục tiêu

 Sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS

Định giá viên phải đặc biệt lưu ý đến sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS NếuBĐS là sử dụng cao nhất, tốt nhất thì giá trị định giá là giá trị thị trường, còn nếu BĐSkhông đang trong trạng thái sử dụng ca nhất, tốt nhất thì giá trị định giá là giá trị đầu

tư, giá trị sử dụng

so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn vị m2 đất

sử dụng, m2 xây dựng, lô đất, do vậy định giá viên cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợpcác chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sửdụng phương pháp tính trọng số hoăc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗi phươngpháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của cácphương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu Để làm việc này chúng

ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐS mục tiêu

Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giáBĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương pháp khác chỉmang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là chính, phươngpháp nào mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương phápcần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giákhác nhau

Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể lànằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chi số giá trị để rút ra giá trị của BĐScần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá

1.4.6 Viết báo cáo định giá và chứng thư định giá

 Báo cáo định giá

Báo cáo định giá là tập tài liệu kết quả của người định giá và có ba loại:

- Báo cáo mang tính chất tường thuật, chi tiết, cụ thể

- Báo cáo có giới hạn được lập tùy thuộc vào yêu cầu định giá

- Báo cáo tóm tắt, nội dung gần như báo cáo tường thuật nhưng tóm tắt ngắn gọn

Báo cáo tường thuật luôn phải được người định giá lưu lại tại nơi tại văn phòng

 Chứng thư đinh giá

Chứng thư định giá là văn bản pháp lý thể hiện tính pháp lý của kết quả định giá.Định giá viên cần lưu ý có các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần địnhgiá

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình định giá bất động sản thế chấp

1.5.1 Các nhân tố khách quan

 Thị trường Bất động sản

Sự ổn định hay biến động của thị trường BĐS là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đếnquy trình định giá BĐS thế chấp Thị trường BĐS ổn định thì giá cả BĐS cũng ổn địnhtạo điều kiện cho định giá viên tìm hiểu thị trường, thu thập thông tin và định giá mộtcách dễ dàng hơn, các BĐS so sánh sẽ sẵn có Nếu thị trường BĐS luôn biến động bấtthường, lúc quá nóng lúc lại trầm lắng thì việc thu thập thông tin phục vụ quá trìnhđịnh giá rất khó khăn và có thể không chính xác

 Quy định của pháp luật

Sự thay đổi của hệ thống luật pháp có tác động vô cùng lớn đến quy trình định giáBĐS Hiện nay chưa tồn tại tiêu chuẩn định giá BĐS mà mới chỉ có tiêu chuẩn thẩmđịnh giá, đồng thời hệ thống pháp luật về định giá BĐS còn chưa thống nhất, chưa cóquy định rõ ràng Nếu Nhà nước ban hành tiêu chuẩn của định giá BĐS thì đây sẽ làmột thuận lợi rất lớn đối với công tác thực hiện quy trình định giá BĐS

 Quy hoạch của NN

Trong hoạt động định giá BĐS tại các ngân hàng hiện nay, thì thông tin về cácloại quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất Khi tiếnhành định giá BĐS, định giá viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có đúng quy hoạch của Nhànước hay không, BĐS có thuộc vào quy hoạch hay không, nếu thuộc thì toàn bộ BĐSthuộc quy hoạch hay một phần BĐS thuộc quy hoạch Nếu chỉ có một phần thuộc quyhoạch thì phần thuộc quy hoạch sẽ tính theo khung giá đất Nhà Nước ban hành, phầndiện tích còn lại sẽ tính theo khung giá thị trường Từ sự phân tích trên cho ta thấy quy

hoạch đóng vai trò rất quan trọng trong quy trình định giá tại các ngân hàng hiện nay,không những xác định được chính xác giá trị BĐS thế chấp mà còn xác định được tiềmnăng của BĐS đó trong tương lai, các ngân hàng sẽ cho khách hàng vay với số tiền hợp

lý, phù hợp với các lợi ích mang lại từ BĐS cả trong hiện tại và tương lai, hạn chếđược rủi ro cho các Ngân hàng

 Khách hàng và khoản vay

Khách hàng và khoản vay của khách hàng là nhân tố không thể không nhắc đếntác động đến quy trình định giá BĐS Khách hàng là nhân tố lớn ảnh hưởng đến quátrình định giá, nếu khách hàng trung thực, là người có tài sản minh bạch, trung thực tàichính thì việc xác minh khách hàng rất dễ dàng, quá trình định giá sẽ giảm đi đượcnhiều công đoạn Khoản vay của chính khách hàng cũng tác động không nhỏ đến quytrình định giá, nếu khoản vay mà nhỏ hơn nhiều lần so với giá trị BĐS thì ngân hàngcũng không đắn đo quá nhiều khi cho vay Còn nếu khoản vay lớn hơn hoặc vừa khítthì rất khó cho ngân hàng khi xác thực và cấp tín dụng

1.5.2 Các nhân tố chủ quan

 Chiến lược phát triển của ngân hàng

Chiến lược phát triển của ngân hàng là nhân tố chủ quan hàng đầu ảnh hưởng tớiquy trình định giá BĐS thế chấp Nếu một ngân hàng có chiến lược tăng tín dụng thìcác khoản vay của khách hàng sẽ dễ dàng hơn, do đó làm cho quá trình định giá khôngphải quá tỉ mỉ, cẩn thận Nhưng nếu chiến lược phát triển của ngân hàng là giảm tíndụng, giảm tối đa rủi ro nợ xấu khó đòi thì quy trình định giá phải được định giá viênthực hiện thật cẩn trọng và xem xét kỹ càng từng yếu tố

 Trình độ của đội ngũ cán bộ định giá

Đội ngũ cán bộ định giá chính là người thực hiện quy trình định giá do vậy cán bộđịnh giá có trình độ chuyên môn, được đào tạo bài bản chuyên sâu thì quá trình địnhgiá sẽ đơn giản đi rất nhiều mà độ chính xác của giá trị BĐS lại cao

 Tình hình trang thiết bị của phòng định giá

Trang thiết bị như: máy ảnh, máy scan, máy fax là những thiết bị cần thiết phục

vụ cho quá trình định giá Định giá viên có đầy đủ những trang thiết bị sẽ có thể thựchiện định giá chuẩn xác và có càn cứ, đồng thời việc liên lạc với khách hàng hay các bộphận khách cũng dễ dàng hơn

 Cơ sở dữ liệu phục vụ cho quá trình định giá

Ở Việt Nam hoạt động định giá BĐS mới được hình thành cách đây không lâu,chính vì thế cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng, hệ thốngthông tin về BĐS giao dịch mà đầy đủ thì việc định giá sẽ nhanh chóng và dễ dànghơn Nếu không có thông tin về BĐS so sánh định giá viên phải bắt đầu thu thập thôngtin, số liệu từ đầu làm cho quá trình định giá mất thời gian hơn rất nhiều

 Mối quan hệ giữa Ngân hàng và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Nếu ngân hàng và các cơ quan nhà nước có mối quan hệ liên kết chặt chẽ vớinhau thì công tác định giá sẽ giảm đi rất nhiều gánh nặng về giấy tờ pháp lý của BĐS,

về bản thân người chủ sở hữu BĐS, và về quá trình quản lý BĐS Ngân hàng sẽ dễdàng hơn trong việc kiểm tra tính pháp lý của BĐS, và mức độ chuẩn xác cũng caohơn đồng thời các cơ quan nhà nước cũng có thể kiểm soát được những BĐS nào đãđịnh giá, định giá là bao nhiêu

2. Quản lý Bất động sản thế chấp

2.1 Khái niệm và sự cần thiết phải quản lý Bất động sản thế chấp

Việc quản lý BĐS thế chấp là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhaunhư: Tổ chức tín dụng nhận và giữ giấy tờ quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trênđất của tài sản, tổ chức tín dụng đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước cóthẩm quyền, tổ chức tín dụng kiểm tra định kỳ hoặc bất thường tài sản thế chấp, thựchiện giải chấp BĐS hoặc thu hồi BĐS

Đối với hoạt động tín dụng là thế chấp BĐS thì việc quản lý tài sản thế chấp là rấtcần thiết Các tổ chức tín dụng tức bên nhận thế chấp sẽ phải bảo quản toàn bộ giấy tờpháp lý liên quan đến BĐS và thường xuyên kiểm tra tình trạng BĐS Công việc này

giúp các ngân hàng giảm thiểu rủi ro cho vay tín dụng Bằng cách quản lý BĐS trongthời gian thế chấp chặt chẽ ngân hàng sẽ đề phòng, ngăn chặn và giảm thiểu sự mấtmát, giảm giá hay sự ảnh hưởng của nhiều nhân tố đến giá trị của BĐS Ngoài ra, cùngvới sự kết hợp từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND phường, quậnnơi có BĐS tọa lạc, Bộ phận tài nguyên môi trường, ngân hàng cũng phòng ngừa tối đađược việc bên thế chấp BĐS chuyển nhượng hay thực hiện các quyền trái pháp luậttrong thời gian thế chấp Ngân hàng quản lý BĐS thế chấp chặt chẽ sẽ phòng tránh,ngăn chặn và giải quyết kịp thời được những rủi ro phát sinh, đồng thời khiến cho bênvay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện đúng các cam kết trong thời gian hợp đồng vayvốn còn hiệu lực

2.2 Các bước quản lý Bất động sản thế chấp

Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng như các quy định văn bản trong hệthống ngân hàng đều quy định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm làBĐS trước tiên tổ chức tín dụng sẽ kiểm tra tính pháp lý của BĐS thế chấp, nhập kho

và quản lý giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đấtcũng như các giấy tờ có liên quan khác

Bước tiếp theo là bước đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩmquyền Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào

sổ Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc bên bảo đảm dùng tài sản thế chấp để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Tất cả được quy định rõ trongnghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về Đăng lý giaodịch đảm bảo

Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm thì tổchức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời gian thế chấp BĐS Việc kiểmtra này bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất Kiểm tra định kỳ là kiểm trahàng tháng, hàng quý hay hàng năm của tổ chức tín dụng về tình hình BĐS thế chấpcũng như tình hình sản xuất kinh doanh, sử dụng vốn vay của người đi vay Bên cạnhviệc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông

báo trước trong trường hợp cho thấy giá trị của BĐS thế chấp bị hoặc có nguy có bịgiảm sút

Công việc cuối cùng trong quản lý tài sản thế chấp của các ngân hàng là chấm dứtthế chấp tài sản tức là thực hiện giải chấp BĐS khi người vay trả hết nợ hoặc xử lý tàisản thế chấp khi người vay không trả được nợ vì lý do nào đó Trường hợp người vaykhông trả được nợ, ngân hàng sẽ cân nhắc các biện pháp như: yêu cầu người đi vaythực hiện đúng cam kết trong hợp đồng thế chấp, thực hiện thu hồi và xử lý tài sản thếbằng bằng cách bán tài sản, nhận tài sản để thay thế cho số nợ Các quy định về xử lýtài sản bảo đảm được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định số 163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định

11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

3. Hệ thống hóa văn bản pháp luật về quy trình định giá bất động sản thế

chấp và quản lý bất động sản thế chấp

 Bộ luật Dân dự 2005

Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2005/Phần 3/ChươngXVII/Mục 5/III từ điều 352 đến điều 357 đã quy định rất khái quát về thế chấp tài sản,hình thức thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, Quyền của bên nhậnthế chấp tài sản, Quyền và Nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp, Thay thế vàsửa chữa tài sản thế chấp, Xử lý tài sản thế chấp, Huỷ bỏ việc thế chấp tài sản, Chấmdứt thế chấp tài sản

 Luật Đất Đai 2003

Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai số 13/2003/QH11, gồm 07chương, 146 điều, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai ra đời có một ý nghĩaquan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lựcquản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai;bảo vệ các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai quy định các vấn đề liên quanđến thế chấp bằng quyền sử dụng đất