công tác định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần phương nam 31 cửa bắc

Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngânhàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bấtđộng sản thế chấp trong

LỜI MỞ ĐẦU

 1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càngnhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quantrọng Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, gópphần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế

Trong năm 2012,nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt Nam cũng chịuảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vàotình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động chovay vốn của ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng Ngân hàng được coi như làtrung gian và như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏvào sự phát triển của nền kinh tế

Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Phương Nam cũng như các ngânhàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận Chính vì vậy vấn đề antoàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởngtrực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng Để thực hiện điều này thì khi tiếnhành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tàisản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản Ngân hàng phải tiến hànhđịnh giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng,

vì thế định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng

Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt namhoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác, nhưngtrong thời gian này Việt nam đã đần khác phục và cải tiến lại bộ máy Định giá bấtđộng sản và đã đạt được những thành tựu nhất định

Trong thời gian thực tập tại phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phương nam

31 Cửa Bắc em đã quyết định chọn đề tài: “Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam 31 Cửa Bắc” làm luận văn

tốt nghiệp Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tácđịnh giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng cóchất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng

 2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở lý luận liên quan đến định giá bất động sảnthế chấp, các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá

Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngânhàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bấtđộng sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Phương Nam

Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằmnâng cao hơn nữa chất lượng và tính hiệu quả của công tác Định giá thế chấp tạingân hàng thương mại cổ phần Phương Nam

 3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào nghiên cứu hoạt động định giá bất độngsản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Nam 31 Cửa Bắc Số liệu nghiên cứuđược sử dụng trong 3 năm gần đây : 2008-2011

 4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phươngpháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh vvv

 5 Kết cấu , nội dung đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương:Chương I : Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp

Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCPPhương Nam 31 Cửa Bắc

Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bấtđộng sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương nam 31 Cửa Bắc

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.1 Khái niệm và vai trò định giá Bất động sản thế chấp

1.1.1 Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản

Đất nước ta có ngồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng và conngười Việt nam củng không ngừng sáng tạo, tạo ra rất nhiều tài sản có giá tri.Nhưchúng ta đă biết tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêudùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhucầu quản lý và sử dụng Nhìn chung, Viêt nam nói riêng và tất cả các nước nóichung đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản

Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản khôngthể di dời được ” Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác vớicác tài sản khác là không thể di dời được Bất động sản là đất đai và những vật thể

cố định gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồntại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là nhữngvật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các côngtrình kiến trúc, công trình lắp ghép

Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :

- Đất đai :

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải

là bất động sản )

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượngcủa đất đai đó )

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà

ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt của gánh xiếc, cáclâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất độngsản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động )

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó :máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháorời mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất độngsản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh,thiết bị đồ dùng khác )

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theonhững tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :

+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Định nghĩa bất động sản trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản

và tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho chúng ta nhìn nhận một cách đúngđắn nhất về bất động sản, tạo điều kiên thuận lợi cho các cơ quan quản lý của nhànước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúcđẩy thị trường bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kểtrên

Bất động sản bao gồm rất nhiều loại, tuy nhiên để được thế chấp BĐS phảiđáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người đivay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng các Bấtđộng sản đó, lúc ấy chủ sở hửu mới được có quyền thế chấp Bất động sản đấy.Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản củamình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay (bên nhận thế chấp) vàđược bên cho vay chấp nhận

Như vậy thông qua hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản, Ngân hàng

sẽ giảm thiểu được rủi ro khi khách hàng vay tín dụng của Ngân hàng không có khảnăng trả nợ Trong tình huống như vậy Ngân hàng sẽ phải xiết nợ bằng việc thu hồibất động sản thế chấp để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả được choNgân hàng

1.1.2 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân

Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữacung và cầu vốn vay Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp

cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinhdoanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đờisống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liênquan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tếchung của đất nước Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàngvừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thếchấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản Đồng thời khi khách hàng đếnthế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợppháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thànhcác giấy tờ Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợppháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hànhchính

Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu đượclợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làmtăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạtđộng kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô vàchất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệcủa Ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh

và bền vững Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nềnkinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh củanền kinh tế

Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt độngkhông chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúcđẩy sự phát triển của nền kinh tế, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thếchấp

1.1.3 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

* Khái niệm định giá bất động sản:

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường.Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá, nhà định giáphải dựa trên các cơ sở phi thị trường Định giá bất động sản là một dạng đặc biệtcủa xác định giá, công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến

thức có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện Để phảnánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần đượcxác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :

- Theo từ điển Oxford : “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiềncủa một tài sản ”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh :

“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánhgiá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố HồChí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tạimột thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá Dovậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được vàphân tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sảnĐại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tínhgiá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cânnhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tếcăn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tưvấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định

Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoahọc về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểmnhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩntrong thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư

Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, các phéptính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bấtđộng sản

Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức củamình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá

từ đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quannhưng có tính thuyết phục Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán đểđạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở mộtthời điểm nhất định

Sự cần thiết của định giá bất động sản :

Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai tròquan trọng của mình Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tếnhư :

- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng Ví dụnhư khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá

để xác định giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bấtđộng sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêutrên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứvào các điều khoản trong hợp đồng

- Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các bất động sảnthế chấp Như đã trình bày ở phần trên, thế chấp bất động sản có vai trò quan trọngtrong nền kinh tế quốc dân Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì địnhgiá là một khâu quan trọng không thể thiếu Khi cho khách hàng vay một khoản tiền

để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêucầu người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản Ngânhàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt độngđịnh giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngânhàng

- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảohiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá chomục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư

1.2 Nguyên tắc và căn cứ định giá

1.2.1 Các căn cứ định giá

* Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản

Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất

Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại

Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng laođộng tham gia tạo dựng bất động sản

Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản, là căn cứ để đánh giá theophương pháp chi phí

* Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: chi phí cơ hội của việc sửdụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phảnánh giá trị thị trường của bất động sản Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý

cả về kĩ thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu.Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phươngpháp vốn hóa.

* Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân Giá trị của bất động sản bịtác động bởi nhiều yếu tố Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi cótác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướngbiến động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trườngảnh hưởng đến bất động sản

* Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản và đóng góp của bất động sản Yếu

tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua

sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh, môi trườngxung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thểhiện trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bấtđộng sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại

* Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản Giá trị của bất động sảnphụ thuộc vào quy mô, số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình Bấtđộng sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất độngsản đạt được tỉ lệ tối ưu

* Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản Việc phân tích khả năngcạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu,cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thờiđiểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng

* Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụnghoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi íchtrong tương lai của bất động sản Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tănggiảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phảnánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương lai

1.2.2 Các nguyên tắc định giá

Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểmđịnh giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang chothu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trongtương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục

trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ởbốn mặt sau : vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian.

Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trườngbất động sản Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu

tố còn lại và giá cả của bất động sản Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giácác nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xuhướng vận động của cung - cầu bất động sản

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vữngkhai các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng Ví dụ như khi có sựkết hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đógiá của bất động sản là cao nhất

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổicủa các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xãhội và môi trường

Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tínhcủa nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh,phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trườnglàm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậytính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông

thường trên thị trường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trongviệc xác định giá của bất động sản Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh và khi giá

cả một loại bất động sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bấtđộng sản của mình sang loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêungạch từ bất động sản Khi nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽgiảm và trở thành lợi nhuận trung bình Tuy vậy do tính chất của bất động sản làduy nhất và khan hiếm nên tính chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bấtđộng sản

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị tríđất khác

Khi những thửa đất có diện tích như nhau,được sử dụng cho những mục đíchgiống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý nhằm tạo ra thunhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này thể hiện

1.3.1.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở

Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản về pháp lý (địachỉ bất động sản, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp ), về kinh tế (tuổi côngtrình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô ) và về kĩ thuật (kiến trúc, cấu trúc, trang thiết

bị toà nhà ) của tài sản cần định giá

Người định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng.mục đích định giá phải được nêu trong báo cáo định giá

Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả địnhgiá

Xác định các điều kiện ràng buộc và các hạn chế trong xác định đối tượngđịnh giá Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chếđối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràngbuộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng củatài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theohợp đồng định giá

Người định giá phải xác định thời điểm định giá Việc xác định đặc điểm, bảnchất ( tự nhiên, pháp lý ) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi

kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trongphạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

Xác định nguồn thông tin dữ liệu: người định giá khai thác thu thập các thôngtin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu thông tin qua đồng nghiệp, qua cáccông ty bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, xem trên các phương tiệnthông tin đại chúng

Xác định cơ sở giá trị của tài sản Trên cơ sở xác định khấi quát về đặc điểm,loại hình tài sản cần định giá, người định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ

sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay phi thị trường Việc xác định giá trị làm

cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và cácvăn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

1.3.1.2 Lập kế hoạch định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện rõ những công việc cơ bản như sau :

+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

+ Xác định và phát triển các nguồn tư liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng.

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệuthời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

1.3.1.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường

Người định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường Đối với bất động sản,người định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và côngtrình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước, điện, đường,thông tin liên lạc ) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạngduy tu , sửa chữa

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người địnhgiá phải cần chụp ảnh tài sản theo các dạng và các hướng khác nhau và từ đó cócách nhìn tổng quát hơn

 Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, người định giácần phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản sosánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua, người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giátoạ lạc và khu vực lân cận

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hànhchính, cơ sở hạ tầng )

Người định giá thu thập thông tin dựa vào các nguồn sau đây : khảo sát thựcđịa, các giao dịch mua bán bất động sản, thông qua các công ty bất động sản, công

ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí, các

cơ quan quản lý của nhà nước Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báocáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin

1.3.1.4 Phân tích thông tin

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cầnđịnh giá

Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường, chọn ra các bất động sản để sosánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể

Phân tích thông tin về thị trường bao gồm phân tích hành vi ứng xử của thịtrường và phân tích cung- cầu trên trị trường

Phân tích về khách hàng tiềm năng của bất động sản bao gồm: sở thích củakhách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanhbất động sản; phân tích về khả năng thanh toán của khách hàng

1.3.1.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá

Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để chỉ ragiá trị của bất động sản cần định giá, cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặcnhiều phương pháp định giá được sử dụng Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bấtđộng sản, đó có thể là một con số hoặc một khoảng giá trị

1.3.1.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiếnchính thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vậtngang giá khác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá

Chứng thư định giá : là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằmcông bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quảđịnh giá bất động sản

1.3.2.Các phương pháp định giá bất động sản

1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giaodịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịchtrước đó Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương phápnày là định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giágiá trị thị trường Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩthuật, khi sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công

quyền chấp nhận Phương pháp này đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phảitích luỹ kinh nghiệm và có kiến thức và nắm chắc về thị trường nơi có bất động sảncần định giá.

 Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tựtrong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tươngđồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi

- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn địnhthì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưngnếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phântích thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến độngthị trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăngcường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường

- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựavào giao dịch xuất hiện trên thị trường

- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánhđược

- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cungcầu hoặc theo lạm phát

Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giácho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản

so sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu Để thựchiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :

+ Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bấtđộng sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mụctiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng

+ Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được Xem xéttất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng

và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được

+ Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thậpcác bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thôngthường chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tíchthống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích Những bất động sản này thường

có cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu

+ Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xácđịnh sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tíchcác yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản

+ Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ

số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằngchứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất độngsản được giao dịch trên thị trường là không nhiều và hơn thế nữa các bất động sảnnày lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng

để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bấtđộng sản mục tiêu Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhaulà: các quyền của bất động sản “toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu”, điều kiện vàphương thức thanh toán “trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hayvàng hoặc USD”, động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua “chi phíkhôi phục bắt buộc vì sự xuống cấp”, điều kiện thị trường “chính sách thuế, cung -cầu trên thị trường bất động sản ”, vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản “như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểukiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn ”, các đặc điểm kinh tếcủa bất động sản “ chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng,chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê”, phânvùng “điều chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản sosánh với bất động sản mục tiêu”, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản

Phương pháp điều chỉnh: là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất

động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại Ta

có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánhtrực tiếp như sau :

+ Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phảidựa vào các giao dịch trong quá khứ Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnhhưởng tới các giao dịch trước đó

+ Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường làkhông đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế

+ Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh

tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh cácbất động sản như vậy là rất hạn chế

+ Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp

+ Đối với những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuốngcấp cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được

+ Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồngốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu

+ Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhaugiữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quancủa định giá viên

Tuy rằng phương phát này còn nhiều hạn chế nhưng phương pháp được sửdụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp

lý trong những hoàn cảnh phù hợp

Ứng dụng của phương pháp

Định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ rất quan trọng trong công táctín dụng của ngân hàng và nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ Kết quả củacông việc định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay Những tài sản dùng

để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, khotàng, bến bãi, của hàng nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quátrình định giá.

Đối với những bất động sản đả sử dụng để thế chấp thì khả năng chuyểnnhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy trên thịtrường là tương đối dễ dàng Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ dễ dàngthực hiện và kết quả có tính chính xác cao

Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác địnhgiá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở choviệc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác địnhgiá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay

3.2.2 Phương pháp chi phí

Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó cónhững bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đápứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện chính vì thế những giaodịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụngphương pháp so sánh

Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành trên cơ sởchi phí tạo ra nó được gọi là phương pháp chi phí Đây là phương pháp xác định giátrị của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bấtđộng sản thay thế

Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợpsau :

+ Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu nhưkhông có thông tin giao dịch trên thị trường

+ Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên chi phí côngtrình tại thời điểm định giá

+ Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cáchbắt buộc

+ Định giá cho mục đích bảo hiểm

Cơ sở của phương pháp

Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sảnđược tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc táitạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời

Các phương pháp xác định chi phí

 - Các loại chi phí

+ Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới

có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩnthiết kế, bố cục công trình

+ Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trìnhthay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của côngtrình đó

Chi phí thay thế/ tái tạo công trình bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếptạo ra công trình và lợi nhuận của người đầu tư

 - Các phương pháp xác định chi phí

Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác địnhđược tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản Có nhiều phương pháp ước tính chiphí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụngnhững phương pháp sau :

+ Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phítrên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệusẵn có trên thị trường tương tự với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điềukiện thị trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình

+ Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vịtheo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích, khối lượng

+ Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chấtlượng của các loại vật liệu sử dụng cho xây dựng công trình, các loại lao động theo

số giờ cần thiết được sử dụng để xây dựng công trình

Bên cạnh các chi phí trực tiếp tạo ra công trình, nếu các phương pháp chưatính đến chi phí gián tiếp và lợi nhuận của người đầu tư thì cần tính thêm các khoảnmục này để có chi phí đầy đủ

Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phíngười định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợpđồng thời tham khảo giá cả thị trường

Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí

Quá trình này gồm bảy bước như sau :

+ Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất

đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất

+ Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện

có trên mảnh đất Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phítrực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà đầu tư

+ Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện cótrên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thành

ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

+ Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tạicủa công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá

+ Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trìnhtái tạo khác trên địa điểm

+ Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí côngtrình phụ đã được giảm giá

+ Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cánhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết

Những hạn chế của phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau:

+ Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vàothông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũnggặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh

+ Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị Khi công trình đã cũ

và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phầngiảm giá khó ước lượng

+ Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộphận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ

+ Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,chưa có phương pháp thống nhất

+ Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xétmột cách cẩn thận

+ Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và

có kinh nghiệm

+ Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giáphải điều chỉnh

Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểudáng, kiến trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có nhữngbất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp Đối với những bất động sản có giátrị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: bệnh viện,trường học, nhà thờ, nhà máy mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phảiđịnh giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.

1.3.2.3 Phương pháp vốn hoá

Khái niệm

Phương pháp vốn hoá dùng định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quátrình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiệntại

Áp dụng của phương pháp vốn hoá:

+Các bất động sản tạo thu nhập: đối với loại bất động sản này thì người đầu tưthường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chiphí để tạo ra nó

+ Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường

và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực

+ Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng nămthành tổng số tiền lớn để có được bất động sản Quá trình chuyển đổi các thu nhậpròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá

Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm :

+ Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (R0) và tỷ lệ vốn hoá tự có (Re)+ Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung ( Y0), tỷ lệ chiết khấu (r), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)

* Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng củamột năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thunhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ướclượng với yếu tố thu nhập phù hợp

G = NOI/Ro

hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/Ro)

* Phương pháp vốn hoá lợi tức (dòng tiền chiết khấu )

Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thànhgiá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến

sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sửdụng BĐS có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắmgiữ có thời hạn)

Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản

Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn bao gồm cảnhững bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn, chổ ăn ở Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thunhập tương đối lớn Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phươngpháp chi phí thì không thể phản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này.Chính vì vậy mà người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thểchuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định màbất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định

1.4 Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp

Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ vềsửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiềnvay của các tổ chức tín dụng , Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một sốquy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMTngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Các tổ chức tíndụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay củaNgân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau

1.4.1 Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý củakhách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:

+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàngvay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đấtđai

+ Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theoquy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước

+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảolãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì kháchhàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảolãnh và các giao dịch khác.

- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sởhữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm kýkết hợp đồng bảo đảm

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm

kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợitức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác màbên thế chấp có quyền nhận

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũngthuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụthì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận

1.4.3 Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp

1.4.3.1 Hồ sơ cho vay thế chấp

+ Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kíthế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng

kí bao gồm :

+ Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí làngười được uỷ quyền

+Hợp đồng thế chấp quyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất (02 bản), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằngquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (03 bản)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sửdụng đất ở, nhà ở tại đô thị

+ Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đođịa chính (đối với nơi chưa có bản đồ ðịa chính) đối với trường hợp trên giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất

+ Chứng từ nộp tiền thuế đất (trường hợp được nhà nước cho thuê đất)

- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ sơđăng kí bao gồm :

+ Đơn yều cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh (03 bản); văn bản uỷ quyền đối vớitrường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợppháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu

1.4.3.2 Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

+ Bên thế chấp trong thời gian thế chấp bất động sản vẫn được sử dụng bấtđộng sản thế chấp: đây là một điều kiện quan trọng và có ý nghĩa với các cá nhận tổchức thế chấp vì họ vừa có thể tiến hành các hoạt động trên bất động sản một cáchbình thường như trước khi tiến hành thế chấp vừa có vốn để tiến hành các hoạt động

đã ghi trong hồ sơ thế chấp như vay để đầu tư, để kinh doanh, để sửa chữa nhà củahay mở rộng sản xuất

+Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thế chấp theo hợpđồng vay, khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã kí hợp đồng tức là hai bên phải

có nghĩa vụ thực thi hợp đồng đã kí, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bênthế chấp theo đúng số lượng và thời hạn đã ghi trên hợp đồng Nếu bên nhận thếchấp không thực hiện việc cấp vốn cho bên thế chấp không đúng theo như tronghợp đồng thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền kiến nghị lên các cơ quan có chứcnăng

+ Bên thế chấp không được phép có bất kì một hành động nào huỷ hoại làmgiảm giá trị của bất động sản Việc huỷ hoại đó không những làm giảm giá trị củachính bất động sản mà bên thế chấp đã thế chấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến uytín của khách hàng đối với các tổ chức thế chấp Bên nhận thế chấp sẽ khó có thểchấp nhận cho vay lần hai với các cá nhân tổ chức có hành động phá hoại những bấtđộng sản thế chấp

+Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mua bán, traođổi , chuyền nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại bất động sản đã thế chấp

nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Quy định này nhằm đảm bảo rằngbất động sản đó vẫn thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp để bên nhạn thế chấp

có thể thực thi hợp đồng một cách tốt nhất và tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp vì

có thể bên thế chấp sẽ chối bỏ nhận trách nhiệm trả vốn vay và lãi cho bên nhận thếchấp

+ Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng thời hạn vàđúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp Điều này đảmbảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bênnhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả

+ Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu cótrong hợp đồng

Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách

có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Các giấy tờ đó như một sựđảm bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đãghi trong hợp đồng

- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra bất động sản, kiểm tra việc thực hiệncác nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại bất động sản thế chấpcũng như kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng

- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng vàthời hạn mà hai bên đã cam kết Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thếchấp đối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nếu bên nhận thế chấp khôngchuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn

- Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ về bất động sảnthế chấp cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thếchấp không được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến bất động sảnđó

- Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đãthoả thuận trong hợp đồng

1.4.3.3 Mức cho vay tối đa

- Đối với tài sản cầm cố, thế chấp (trừ các tài sản là các giấy tờ có giá): Mứccho vay so với giá trị tài sản bảo đảm tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo đảm nhưngkhông vượt quá mức cho vay tối đa theo quy định của từng chương trình tín dụng

- Trường hợp cầm cố bằng các giấy tờ có giá: Mức cho vay tối đa bằng số

tiền gốc cộng lãi của giấy tờ có giá trừ số lãi phải trả cho ngân hàng trong thời gianxin vay và không vượt quá mức cho vay tối đa theo quy định của từng chương trình

tín dụng.

1.4.3.4 Thời ðiểm xác định giá trị bất động sản thế chấp

Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp vànhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thếchấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theothời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bấtđộng sản khi hai bên thanh lý hợp đồng Điều này phải được quy định rõ trong hợpđồng để tránh tranh chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên

Việc định giá bất động sản thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phươngtiến hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bênbàn bạc thống nhất nhau

1.5 Những yếu tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trịcủa BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vịtrí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai tròquan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thịhay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm

ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã

3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vịtrí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quantrọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tíchthửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặttiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS kháctrong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay

bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp,ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các côngtrình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúcphù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị củaBĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quantrọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại khôngquan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùngthường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làmcho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Nhóm các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từBĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoànhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốtthì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Nhóm các yếu tố liên quan ðến thị trýờng:

* Tính hữu dụng của BĐS

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê,thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chếquyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuốngcủa máy bay không được cao quá 3 tầng )

Các yếu tố chung bên ngoài

Các yếu tố chính trị pháp lý.

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cóthể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tưvào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS giatăng

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuêđất

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Ðó là các yếu tố kinh tế liên quan nhý.

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

* Mức độ lạm phát chung

* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

Các yếu tố xã hội.

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân

số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tănglên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất

lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dântrong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sốngtrong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan

hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liênquan đến thuyết phong thuỷ

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM

2.1 Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Phương Nam

2.1.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Phương Nam

2.1.1.1 Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Phương Nam

-Tên công ty: Ngân hàng TMCP Phương nam

- Tên thương mại: Southern Bank

- Tên viết tắt :

- Tên tiếng Anh: SOUTHERN COMMERCIAL JOINT STOCK BANK, HOCHIMINH CITY, VIET NAM

*Hình thức pháp lý

- Loại hình doanh nghiệp: Ngân hàng thương mại cổ phần

- Huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn

- Tiếp nhận vốn đầu tư và phát triển

- Vay vốn các tổ chức tín dụng khác

- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn

- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác

- Làm dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

- Kinh doanh ngoại tệ và thanh toán quốc tế

2.1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng

Ngân hàng TMCP Phương Nam (Ngân hàng Phương Nam) được thành lập19/05/1993 với số vốn ban đầu 10 tỷ đồng Năm đầu, Ngân hàng Phương Nam đạt

tổng vốn huy động 31,2 tỷ đồng; dư nợ 21,6 tỷ đồng; lợi nhuận 258 triệu đồng Vớimạng lưới tổ chức hoạt động là 01 Hội sở và 01 chi nhánh.

Trước những khó khăn của nền kinh tế thị trường còn non trẻ và sự tác động mạnhcủa cuộc khủng hoảng tài chính khu vực (1997), Ngân hàng Nhà nước đã chủtrương tập trung xây dựng hệ thống ngân hàng thương mại vững mạnh Theo chủtrương đó, Hội đồng Quản trị ngân hàng đã đề ra những chiến lược tạo tiền đề vữngchắc cho sự phát triển sau này của Ngân hàng Phương Nam:

 Phát triển năng lực tài chính lành mạnh, vững vàng đáp ứng mọi nhu cầuhoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế

 Xây dựng bộ máy quản lý điều hành có năng lực chuyên môn giỏi, đạo đứctốt và trách nhiệm cao Bảo đảm cho mỗi bước đi của Ngân hàng Phương Namluôn đúng hướng, an toàn và phát triển bền vững

 Trải rộng mạng lưới hoạt động tại các vùng kinh tế trọng điểm của cả nước,góp phần tạo động lực tích cực cho phát triển kinh tế - chính trị - xã hội của từngkhu vực, đưa Ngân hàng Phương Nam trở thành ngân hàng đa phần sở hữu lớnmạnh theo mô hình Ngân hàng thương mại cổ phần của Nhà nước và nhân dân.Bằng niềm tin vững chắc và lòng nhiệt huyết của Ban lãnh đạo cùng với đội ngũnhân viên năng động và có tinh thần trách nhiệm Ngân Hàng TMCP Phương Nam(Ngân hàng Phương Nam) đã có những bước đi vững chắc và đầy ấn tượng Trảiqua nhiều thăng trầm, đến 2010 Ngân Hàng TMCP Phương Nam có 105 ChiNhánh, Phòng Giao Dịch và đơn vị trực thuộc tọa lạc trên khắp phạm vi cả nước;Vốn điều lệ đạt hơn 3.049 tỷ đồng, và tổng tài sản hiện tại đạt hơn 54.000 tỷ đồng

2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Phương Nam

+Đặc điểm về tổ chức bộ máy : Ngân hàng Phương Nam (Southern Bank) đãthiết lập một cơ cấu quản trị điều hành phù hợp với các tiêu chuẩn về tổ chức

và hoạt động của ngân hàng thương mại và các hướng dẫn về các tổ chức vàhoạt động của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Tổng giám đốc Ngân hàngTMCP

+ Sơ đồ tổ chức:

-Chi nhánh NHTMCP Phương Nam hoạt động theo mô hình NHTM chinhánh thông thường, là đơn vị hạch toán phụ thuộc, là đại diện theo uỷ quyền và cóquyền tự chủ kinh doanh theo phân cấp của Hội sở NHTMCP Phương Nam, chịu sựràng buộc về nghĩa vụ và quyền lợi đối với Hội sở

-Tại Chi nhánh, công tác tổ chức cán bộ luôn được coi là trọng tâm trong quátrình chỉ đạo điều hành hoạt động kinh doanh Các phòng ban đã từng bước đượchoàn thiện và đi vào hoạt động có hiệu quả Với hướng chỉ đạo phát triển, sẽ bố trí

phòng giao dịch số 1

phòng giao dịch

số 2

phòng thanh

phòng

phòng hành chính -

phòng công nghệ giám đốc

lực lượng lao động phù hợp với năng lực và yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ, cán bộ

cũ kèm cặp, hướng dẫn cho cán bộ mới với tinh thần đoàn kết, trách nhiệm, kỷcương, an toàn, hiệu quả để phát triển Từ đó hoạt động kinh doanh của Chi nhánhngày càng ổn định và phát triển vững chắc, đời sống của cán bộ viên chức đượcnâng cao hơn

(Sơ đồ tổ chức Ngân Hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa bắc )

* Chức năng và nhiệm vụ: hoạt động tín dụng là một trong nhưng hoạt độngđem lại nguồn thu chủ yếu cho Ngân hàng Đánh giá được tầm quan trọng của hoạtđộng tín dụng, Ngân hàng TMCP Phương Nam đã quyết định thành lập phòng kinhdoanh chi nhánh Phố 31 Cửa Bắc với các chức năng như sau : tiếp nhận hồ sơ thếchấp vay vốn của khách hàng, định giá xác định giá trị của Bất động sản thế chấp,đưa ra lượng vốn có thể cho khách hàng vay…

*Cơ cấu tổ chức: Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phương Nam chinhánh 31 Cửa Bắc hiện nay có 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 10 nhân viên Trongthời gian tới để đáp ứng nhu cầu của thị trường và kế hoạch phát triển mở rộng củaNgân hàng thì số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắc chắn sẽ được tăng lên đểđảm nhận công việc khối lượng công việc ngày càng lớn

Các nhân viên hiện tại ở phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phương Namchi nhánh 31 Cửa Bắc phần lớn là những người trẻ tuổi, được đào tạo chuyên môn,nghiệp vụ vững vàng an toàn và hiệu quả, nhiệt tình, năng động và hầu hết đều cótrình độ đại học, do vậy chất lượng công việc luôn được đảm bảo, tạo sự tin tưởngcho khách hàng và số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày càng gia tăng.

2.1.2 Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng

2.1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh

Năm 2012 là năm ngành ngân hàng nói chung và Ngân hàng TMCP PhươngNam nói riêng gặp phải nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảngtài chính toàn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội trên thế giới và trong nước có nhiều bấtlợi Trên thế giới giá dầu mỏ và giá vàng tăng nhanh, có thời điểm là cao nhất trongvòng 32 năm qua Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ gây nhiều tác động xấu đếntình hình tài chính toàn cầu Ở trong nước nền kinh tế phải đối mặt với nhiều tháchthức mới như: nhập siêu tăng mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dòng vốn đầu

tư từ nước ngoài đạt mức cao vừa có mặt tích cực là đẩy mạnh kinh tế phát triểnđồng thời cũng gây sức ép đối với Chính phủ trong việc điều hành tỷ giá và kiểmsoát phương tiện thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng tăng cao và lạm phát đạt mức caotrong 18 năm trở lại đây Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thịtrường liên ngân hàng cũng gặp phải những biến động phức tạp Ngân hàng Nhànước Việt Nam duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt như tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc gấpđôi, khống chế dư nợ cho vay bất động sản, cho vay đầu tư chứng khoán cũng ảnhhưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Mặc dù phải đối mặtvới những khó khăn của nền kinh tế , Ngân hàng TMCP Phương Nam đã hết sức nỗlực để đảm bảo hoạt động an toàn ổn định để nhằm thực hiện các chỉ tiêu do đại hội

cổ đông năm 2010 đã đề ra Năm 2011 là năm đánh dấu sự phát triển và trưởngthành của Ngân hàng TMCP Phương Nam trong thời kì đầy khó khăn và thách thức,đồng thời là nền tảng để ngân hàng tiếp tục phát triển trong các năm về sau

Bảng báo cáo tổng kết ba năm gần đây đã tóm tắt lại một số chỉ tiêu về hoạtđộng kinh doanh của Ngân hàng TMCP Phương Nam từ năm 2009-2011

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh

Đơn vị : Tỷ đồng

Chỉ tiêu Năm

2009

Năm2010

Năm2011

% tãng so vớinãm trýớc10/09 11/10

Nguồn : Báo cáo tài chính đã kiểm toán của Ngân hàng TMCP Phương Nam các

năm 2009, 2010, 2011.

Trong những năm vừa qua, giá trị tổng tài sản của Ngân hàng TMCP PhươngNam không ngừng tăng lên, tổng tài sản năm 2010 tăng 39 % so với năm 2009 đếnnăm 2011 thì tổng tài sản tăng 71,3 % so với năm 2010 Trong phần tài sản này chủyếu là các bất động sản lớn, toạ lạc ở nhiều vị trí đẹp Tổng thu nhập cũng tăng caoqua các năm, năm 2011 mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng ngân hàngcũng đã hoàn thành các chỉ tiêu đại hội cổ đông đặt ra

Quy mô vốn của ngân hàng không ngừng tăng cao qua các năm, năm 2011 đãtăng lên 67% so với năm 2010 cùng với sự tăng lên của tổng tài sản, lợi nhuận kinhdoanh nãm 2011 tãng 74 % so với nãm 2010 Vốn điều lệ tãng lên chủ yếu là tríchlợi nhuận kinh doanh được đưa vào lợi nhuận để lại nhằm bổ sung vốn mở rộngkinh doanh

Trong năm 2011, Ban điều hành đã tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch kinhdoanh tài chính của Ngân hàng theo Nghị quyết đại hội cổ đông đã thông qua năm

2010 Thực hiện các quyết định của Ngân hàng Nhà nước về cải tiến đổi mới cơ chếhoạt động theo chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sẵn sàng cho sự hội nhập và xu thếcạnh tranh sâu sắc

*Trong bối cảnh kinh tế thế giới hồi phục, nền kinh tế trong nước đang gặpnhiều khó khăn thách thức Ngân hàng TMCP Phương Nam đã nhận thức đầy đủ các

cơ hội và thuận lợi cơ bản sau đây:

+ Với ưu thế về uy tín thương hiệu và mạng lưới, cùng với sự tin cậy của cácnhà đầu tư và quan hệ khách hàng thân thiết đã giúp Ngân hàng TMCP PhươngNam khẳng định vị thế , tạo động lực vượt qua thách thức khó khăn trong năm tới.+Kế thừa phát huy những mặt làm được và khắc phục những mặt còn hạn chếđược rút ra từ bài học kinh nghiệm

+ Tận dụng triệt để cơ hội và khoảng trống của thị trường, dùng hoạt động phitín dụng bù đắp cho hoạt động tín dụng với nhiều rủi ro trong bối cảnh kinh tế khókhăn sẽ được phát huy một cách triệt để và đem lại nhưng thành tựu nhất định + Nhanh chóng hiện đại hoá công nghệ Ngân hàng , tăng cường công tác quản

lý rủi ro tập trung và đẩy mạnh công tác tự kiểm tra chấn chỉnh nội bộ để đảm bảocho Ngân hàng phát triển an toàn bền vững hiệu quả trong năm 2012 và các nămtiếp theo

* Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, Ngân hàng TMCP Phương Nam dự báo

và nhận diện các rủi ro thách thức trong quá trình thực hiện kế hoạch kinh doanhnăm 2012 nhằm đề ra các giải pháp tình huống để đối phó đó là :

+Nền kinh tế đang đối diện với giảm phát và nguy cơ lạm phát có thể tăng lên

sẽ tiềm ẩn về rủi ro thanh khoản, rủi ro kì hạn và rủi ro tỷ giá, kể cả về rủi ro niềmtin đối với hệ thống Ngân hàng Ngân hàng TMCP Phương Nam sẽ phát huy nhữngkinh nghiệm đối phó rủi ro trong năm vừa qua, tăng cường công tác dự báo và bámsát diễn biến của thị trường để tổ chức điều hành kinh doanh an toàn hiệu quả và ổnđịnh

+ Sự khó khăn về hoạt động kinh doanh trong năm 2011 của các doanh nghiệp

sẽ là nguy cơ phát sinh nợ quá hạn và cơ cấu lại các khoản vay

+Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong năm 2011 gặpnhiều khó khăn chưa thực sự hồi phục sẽ có tác động nhất định tới hoạt động kinhdoanh của ngân hàng

Phát huy nội lực cùng với nhận thức đầy đủ về cơ hội, thách thức trách nhiệmcủa mình, Ngân hàng TMCP Phương Nam quyết tâm hoàn thành vượt mức chỉ tiêu

và toàn diện kế hoạch kinh doanh năm 2012 đã đề ra với tất cả niềm tin và tinh thầncẩn trọng cao nhất

2.1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP Phương Nam

Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thulớn cho khách hàng Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng an toànlành mạnh và hiệu quả được Phương Nam đặc biệt quan tâm Ta có thể thấy thunhập hoạt động từ hoạt động tín dụng là nguồn thu chủ yếu của Ngân hàng TMCPPhương Nam qua bảng 2:

Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng

Đơn vị : Tỷ đồng

Thu nhập từ hoạt động tín dụng 834,21 69 % 1337,32 67%Thu nhập từ hoạt động phi tín dụng 374,79 31 % 658,68 33%

Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2012 của ngân hàng

TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc.

-(Nguồn : Báo cáo về hoạt động tín dụng quý I/2012 từ phòng tài chính của Ngân

hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc)

Đầu năm 2011 , Ngân hàng TMCP Phương Nam đã mở chi nhánh tại phố 31Cửa Bắc Tuy chi nhánh mới thành lập không lâu nhưng đã thu được những thànhtích nhất định Trong quý I/12 chi nhánh tại 31 Cửa Bắc đã đạt doanh số cho vay là

71744 triệu đồng , cho vay ngắn hạn là 48476,876 chiếm tỷ trọng 67,5 % trongtổng doanh số cho vay Tỷ lệ nợ xấu tính đến cuối quý I/12 chiếm 0 % trong tổng

dư nợ

Tại chi nhánh 31 Cửa Bắc để giảm bớt các rủi ro tín dụng hầu hết các khoảnvay tại đây đều có tài sản thế chấp Vì vậy việc định giá tài sản thế chấp phải hợp lýkhông gây thiệt hại cho ngân hàng, ko gây khó khăn trong quá trình vay vốn củaNgân hàng Phòng kinh doanh tại chi nhánh 31 Cửa Bắc chủ yếu tiếp nhận các hồ

sơ vay có tài sản thế chấp Tài sản bảo đảm phần lớn là bất động sản Trong báo cáo

về kết quả cho vay tháng 12/11 của phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP PhươngNam chi nhánh tại 31 Cửa Bắc thì dư nợ cho vay là 50,35 tỷ đồng trong đó dư nợđược bảo đảm bằng quyền sử dụng ðất là 50 tỷ, dư nợ đảm bảo bằng các tài sảnkhác chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ 0,35 tỷ đồng tương ứng với 0,019 % trong tổng dư nợ

Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/11

Đơn vị : Tỷ đồng

với tổng

số

2 Phân theo nhu cầu vốn vay(thống kê toàn bộ chi phắ liên

quan đến từng nhu cầu vốn vay, bao gồm: Đất đai; Nhà ở,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với

đất đai )

50,35 100 %

- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 0,25 0,49 %

-Nguồn : Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phương Nam chi nhánh 31 Cửa Bắc

Theo báo cáo của Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phýõng Nam chinhánh 31 Cửa Bắc thì trong tháng 12/ 2011 tổng dý nợ cho vay là 50,35 tỷ đồng đều

có tài sản bảo đảm, trong đó 100 % là các khoản vay ngắn hạn và không có nợ xấu,điều này cho thấy một cái nhìn khả quan về tình hình hoạt động tắn dụng của Ngânhàng Trong số các khách hàng cho vay thì chiếm tỷ lệ lớn là các doanh nghiệp tổchức, chiếm đến 93 % tổng số cho vay, khách hàng là cá nhân chiếm tỷ lệ khá nhỏ.Điều này cho thấy đýợc uy tắn của Ngân hàng TMCP Phương Nam, mặc dù mớithành lập ở 31 Cửa Bắc mới gần 1 nãm nhýng các doanh nghiệp đã biết đến Tuynhiên bên cạnh đó cũng đặt ra vấn đề là Ngân hàng phải có các chắnh sách để thuhút khách hàng cá nhân hõn nữa Khách hàng khi vay vốn tại Ngân hàng đều có tàisản bảo đảm để bảo đảm an toàn tắn dụng, theo số liệu mà Ngân hàng cung cấp thìchủ yếu khách hàng thế chấp bằng bất động sản chiếm 99, 51 % tổng số tài sản bảođảm trong đó 99,3 % là thế chấp bằng quyền sử dụng đất và 0, 21 % là thế chấp