Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện tiên du, tỉnh bắc ninh năm 2010

Lượng cầu cũng có thể gia tăng không ñều giữa các ñịa phương do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư … ðể phù hợp với những quy luật của k

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-
-

NGUYỄN TRỌNG CƯỜNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TẠI HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH NĂM 2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai

Mã số : 60850103

Người hướng dẫn khoa học: TS TRỊNH QUANG HUY

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này

ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ

nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Cường

LỜI CẢM ƠN !

ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ từ rất nhiều ñơn vị và cá nhân Tôi xin ghi

nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân ñã dành cho tôi sự giúp

ñỡ quý báu ñó

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp ñỡ nhiệt tình

của thầy giáo TS Trịnh Quang Huy, người ñã trực tiếp hướng dẫn ñề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy,

cô trong Khoa Tài và Môi trường, các thầy cô trong Khoa Sau ñại học

Tôi xin chân thành cảm ơn các ñồng chí lãnh ñạo UBND huyện Tiên Du,

các ñồng chí lãnh ñạo, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng

Thống kê và UBND các xã ñã tạo ñiều kiện về thời gian và cung cấp số liệu

giúp tôi thực hiện ñề tài này

Cám ơn sự cổ vũ, ñộng viên và giúp ñỡ của gia ñình, các anh, chị ñồng

nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Hà nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Cường

MỤC LỤC

Lời cam ñoan……….i

Lời cảm ơn………ii

Mục lục………iii

Danh mục bảng………vi

Danh mục ñồ thị và hình……… ……… vii

Danh mục viết tắt……… viii

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2

2.1 Mục ñích 2

2.2 Yêu cầu 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 3

1.1.1 Khái niệm về giá ñất 3

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở 3

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7

1.2.1 Yếu tố thông thường 7

1.2.2 Yếu tố khu vực 8

1.2.3 Yếu tố cá biệt 9

1.3 Phương pháp xác ñịnh giá ñất 9

1.3.1 Các phương pháp xác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 9

1.3.2 ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất 14

1.3.3 Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở ñô thị 15

1.4 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 16

1.4.1 Giai ñoạn trước năm 1946 16

1.4.2 Giai ñoạn từ năm 1946 ñến năm 1980 17

1.4.3 Giai ựoạn từ năm 1980 ựến 1993 17

1.4.4 Giai ựoạn từ năm 1993 ựến nay 17

1.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá ựất 18

1.5.1 Quản lý về giá ựất ở Việt nam 18

1.5.2 Quản lý giá ựất ở một số nước 20

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.1.1 đối tượng nghiên cứu: 22

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Nội dung nghiên cứu 22

2.3 Phương pháp nghiên cứu 22

2.3.1 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu 22

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24

2.3.3 Phương pháp ựiều tra, phỏng vấn 24

2.3.4 Phương pháp xác ựịnh giá ựất ở: 24

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 25

2.3.6 Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tắch số liệu và tổng hợp kết quả 25

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng ựất ở tại huyện Tiên Du năm 2010 26

3.1.1 điều kiện tự huyện Tiên Du năm 2010 26

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Tiên Du năm 2010 27

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai 31

3.1.4 Nhận xét chung về kinh tế - xã hội và sử dụng ựất tác ựộng tới công tác quản lý ựất ựai và ựịnh giá ựất huyện Tiên Du năm 35 3.2 đánh giá thực trạng giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Tiên Du năm

3.2.1 Nhóm các ựường phố trong khu vực ựô thị (thị trấn Lim) 36

3.2.2 Các ựường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài ựô thị 39

3.2.3 Giá ựất ở trong khu vực dân cư thị trấn Lim (Các xã Nội Duệ, Liên Bão, ựất ở trong khu dân cư thị trấn Lim) 42

3.2.4 Giá ựất ở trong khu vực khác 46

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Tiên Du năm 2010 52

3.3.1 Yếu tố vị trắ 52

3.3.2 Cơ sở hạ tầng 53

3.3.3 đặc ựiểm của thửa ựất 55

3.3.4 Khả năng sinh lợi 56

3.3.5 Yếu tố khác 58

3.4 đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở của huyện Tiên Du năm 2010 59

3.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình ựộ, thu nhập ảnh hưởng ựến giá ựất ở 60

3.4.2 Các yếu tố liên quan ựến thửa ựất ảnh hưởng ựến giá ựất ở 61

3.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa ựất ảnh hưởng ựến giá ựất 62

3.5 đề xuất một số giải pháp 62

KẾT LUẬN 64

1 Kết luận 64

2 đề nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Giá ñất theo VT của các ñường phố trong khu vực ñô thị 36 Bảng 3.2: Giá ñất theo VT các ñường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ

ngoài ñô thị 40 Bảng 3.3: Giá ñất theo vị trí trong khu vực dân cư thị trấn Lim, xã Nội

Duệ, Liên Bão 42 Bảng 3.4: Giá ñất theo vị trí trong khu vực khác 46 Bảng 3.5: Trích từ phụ lục 07 55

DANH MỤC ðỒ THỊ VÀ HÌNH ẢNH

ðồ thị 1.1: ðồ thị cung và cầu ñất ñai 5

ðồ thị 1.2: ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 6

ðồ thị 3.1: Diện tích ñất ở năm 2009 so với năm 2010 huyện Tiên Du 32

ðồ thị 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010 33

ðồ thị 3.3: Mức ñộ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến ñường phố (ñường Hai Bà Trưng (I1), Quốc lộ 38 (II1), khu vực 1 trong khu dân cư thị trấn Lim (III1), khu vực 1 trong khu vực khác (IV1)) 53

ðồ thị 3.4: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường theo VT của hai ñường tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn thuộc xã Liên Bão (II2) và tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn từ ñường Bách Môn - Lạc Vệ ñến hết ñịa phận xã Việt ðoàn (II3) 54

ðồ thị 3.5: So sánh giá ñất trên thị trường của khu vực 1 trong khu dân cư thị trấn Lim 56

ðồ thị 3.6: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường của tuyến ñường từ trung tâm ñi ñến cận trung tâm ra các khu vực khác của các vị trí 58

Hình 3.7: Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở huyện Tiên Du năm 2010 60

Hình 3.8: Tuổi, nghề, trình ñộ, thu nhập ảnh hưởng tới giá ñất 60

Hình 3.9: Các yếu tố liên quan ñến thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất ở 61

Hình 3.10: Yếu tố pháp lý 62

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế ñược, là thành phần hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa con người ñã biết dựa vào ñất ñai ñể tồn tại và phát triển ðất ñai có một vai trò vô cùng quan trọng ñối với mọi ngành nghề và hoạt ñộng của con người

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch ñất ñai ñã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiến pháp năm 1980 ra ñời, lần ñầu tiên khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra ñời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy ñịnh “tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật” Lần ñầu tiên giá ñất ñược sử dụng “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” ðây là mốc ñánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất ñộng sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng ñất ñai ngày càng diễn ra mạnh mẽ ðể ñáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật ðất ñai 1993 ra ñời, tiếp theo nó là lần lượt Luật ðất ñai chỉnh sửa Luật ðất ñai 2003 ra ñời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của ñất nước Cho nên ñất ñai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một cách khác, giá ñất

là công cụ kinh tế ñể người quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai,

ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật [30]

Trong sự nghiệp ựổi mới của ựất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai là rất quan trọng Tỉnh Bắc Ninh nói chung và huyện Tiên Du nói riêng với diện tắch tự nhiên rất nhỏ nhưng ựang từng bước thay ựổi với nhiều dự án ựầu tư Trước thực trạng ựó, ựể làm tốt công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai nói chung và công tác ựịnh giá ựất nói riêng thì ựất ựai cần phải ựược ựịnh giá Do vậy, việc nghiên cứu xác ựịnh giá ựất và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất là vấn ựề rất

quan trọng Xuất phát từ những vấn ựề trên tôi tiến hành lựa chọn ựề tài: ỘNghiên cứu thực trạng giá ựất ở và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại huyện Tiên

Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010Ợ

2 Mục ựắch, yêu cầu của ựề tài

2.1 Mục ựắch

- đánh giá hiện trạng biến ựộng giá ựất ở tại các khu vực ựặc trưng huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh

- Xác ựịnh và phân tắch các yếu tố ảnh hưởng tới công giá ựất ở

- đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ựịnh giá ựất tại huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh

2.2 Yêu cầu

- đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác ựộng tới giá ựất ở tại khu vực huyện Tiên Du

- Tìm hiểu công tác ựịnh giá ựất tại khu vực huyện Tiên Du

- Khái quát ựược thực trạng của yếu tố giá ựất ở tại khu vực huyện Tiên Du

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan ựến yếu tố giá ựất ở

- đánh giá ựúng thực trạng biến ựộng giá ựất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá ựất ở huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu ựiều tra, phân tắch và thống kê số liệu

- đề xuất những giải pháp hợp lý và có tắnh khả thi cao

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất

1.1.1 Khái niệm về giá ñất

ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá ñịa tô Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hoà giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu ñất ñai trong kinh tế Tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng ñất (giá ñất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh” Giá ñất ở nước ta ñược hình thành trong những trường hợp sau ñây (ðiều 55, Luật ðất ñai 2003) [16]

1 Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 Luật này

2 Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

3 Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở

Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một yếu tố cực

kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính như: ñịa

tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác

về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn (ñất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản ñầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại ñịa tô chênh lệch, gồm: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II

- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược khác nhau

- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh ñem lại Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau [11]

ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất của

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất giảm ñi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp [29]

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất

và làm cho giá ñất luôn biến ñộng

ðồ thị 1.1: ðồ thị cung và cầu ñất ñai

Theo ñồ thị 1.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và ñường cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, ñiểm cân bằng dịch chuyển từ

E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 [29]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không ñều giữa các ñịa phương do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư …

ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ñược xem như hàm số của giá Theo Luật ðất ñai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá ñất do Nhà nước qui ñịnh phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác ñấu giá QSDð)

Giá S

D1 G1

D

G

Số lượng ñất ñai

ðồ thị 1.2: ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn

ðồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất trong thời gian ngắn ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất

thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

1.2.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật ñộ nhân khẩu: mật ñộ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu ñối với ñất tăng, vì thế giá ñất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình ñộ giáo dục tố chất văn hoá của nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia ñình: sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của ñô thị hoá làm cho kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn ñịnh và phát triển có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất Yếu tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn ñịnh chính trị: là tình trạng ổn ñịnh cục diện chính trị trong

+ Tiến trình ñô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình ñô thị hoá ñối với giá ñất biểu hiện ở hai mặt sau ñây: một là ở khu vực huyện có mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc thì giá ñất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình ñô thị hoá có tốc

ñộ nhanh, mức ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ñất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia ñều liên quan ñến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, ñất ñai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt ñẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu ñối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà ñầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu ñất tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh Ảnh hưởng của yếu

tố kinh tế ñến giá ñất biểu hiện qua các yếu tố sau:

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong toàn huyện Mỗi BðS luôn ñồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của ñất Những khu vực ñất nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá trị lớn hơn những khu ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối) Những khu ñất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu ñất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối) Qua ñó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của ñất càng lớn Vì vậy, xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất [15]

1.2.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những nếu tố chỉ ñặc trưng về ñiều kiện bản thân của thửa ñất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, ñộ dốc, ñiều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch ñô thị, vị trí sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ñất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá ñất tức là ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất

Trong ñó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch ñô thị ñược xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại ñất, chiều cao của vật kiến trúc, mật ñộ xây dựng, loại hình sử dụng …

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu

tố tâm lý, mục ñích sử dụng ñất …[15]

1.3 Phương pháp xác ñịnh giá ñất

1.3.1 Các phương pháp xác ñịnh giá ñất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác ñịnh giá ñất, khung giá các loại ñất và công tác ñịnh giá ñất ñược qui ñịnh rõ trong các văn bản sau:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

Trong ñó cụ thể qui ñịnh có bốn phương pháp xác ñinh giá ñất ñược áp dụng tại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí)

ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác ñịnh ñịa ñiểm của thửa ñất, khu ñất trống so sánh ñược với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng ñất, ñiều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường, các ñặc ñiểm về pháp lý, thời ñiểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, ñiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- ðiều kiện của thông tin: những thông tin trên ñây phải ñược thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường qui ñịnh tại Khoản 2 ðiều 1 của Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin ñã khảo sát, thu thập ñược ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh ñể lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh gía Trên cơ sở ñó xác

ñịnh các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá ñể tính toán, xác ñịnh giá cho thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá

Bước 3: thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất so sánh như sau:

±

Mức tiền ñiều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá Bước 4: xác ñịnh giá thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều chỉnh khác biệt

về giá ở bước 3 [12]

* Phương pháp xác ñịnh mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu

ñược hàng năm trên một ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñinh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn

- ðối với ñất nông nghiệp mà người ñược giao ñất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập ñược tính như sau:

+ ðối với ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá chính là tổng doanh thu từ hoạt ñộng sản xuất nói trên của thửa ñất thu ñược hàng năm

+ ðối với ñất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập ñược tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai ñoạn, doanh thu một lần tuỳ ñặc ñiểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng ñất, chi phí ñầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy ñịnh hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy ñịnh của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường ñịa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh ñã chi trả

Bước 3: xác ñịnh thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

Tổng thu nhập hàng năm ñã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí ñã tính ở bước 2 Bước 4: ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu ñược từ

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng sản

ñã chuyển nhượng thành công, mà thửa ñất của các bất ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá (vị trí, hiện trạng, ñiều kiện kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên ñất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản nói trên

Bước 3: xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên ñất =

Giá trị xây dựng mới tại

Phần giá trị hao mòn Trong ñó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời ñiểm giá ñược tính bằng chi phí thay thế ñể ñầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương ñương với các tài sản hiện có trên ñất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên ñất ñó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người ñầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên ñất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: tính toán giá trị của các thửa ñất của các bất ñộng sản ñã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của

Giá trị của thửa ñất

Diện tích thửa ñất Bước 5: xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa ñất cần ñịnh giá và các thửa ñất của các bất ñộng sản nêu trên, tiến hành ñiều chỉnh giá các thửa ñất của các bất ñộng sản

ðơn giá của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo giá bình quân của các ñơn giá ñất ñã ñiều chỉnh của các bất ñộng sản ñó [12]

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất dựa vào các căn cứ sau:

- ðặc ñiểm của khu ñất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch ñô thị, quy hoạch và các quy ñịnh về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản

Tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ñất phân lô, … dự kiến sẽ bán ñược khi hoàn thành dự án ñầu tư vào khu ñất

Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất [12]

1.3.2 ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất

- Khi áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất các thông tin, số liệu cần thiết ñể tính toán ñi ñến kết luận về mức giá cụ thể ñều phải thu thập trên thị trường trong ñiều kiện bình thường, ñồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có ñộ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập ñầy ñủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác ñịnh gía ñất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu ñể xác ñịnh giá ñất

- Trong các trường hợp sau ñây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác ñịnh giá ñất quy ñịnh tại Thông tư này ñể kiểm tra, so sánh, ñối chiếu các mức giá ước tính ñể quyết ñịnh mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập ñược không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường biến ñộng thất thường, không phản ánh ñúng quan hệ cung - cầu về ñất trong ñiều kiện bình thường

+ Mức giá ñất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác ñịnh giá ñất có kết quả cao hơn mức giá tối ña của khung giá do Chính phủ quy ñịnh tại khoản 5 ðiều 1 Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP

Các phương pháp xác ñịnh giá ñất trên ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá trị của thửa ñất, khu ñất cụ thể làm căn cứ ñể ñịnh giá ñất hàng loạt cho từng vị trí ñất

1.3.3 Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở ñô thị

Bước 2: Phân loại ñô thị, ñường, khu vực

1 Phân loại ñô thị, ñường, khu vực

2 Phân loại từng khu vực cụ thể

Bước 3: xác ñịnh giá cho từng vị trí

Căn cứ ñiều kiện cụ thể tại ñịa phương, việc xác ñịnh giá cho từng vị trí ñất

có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: ðịnh giá trực tiếp cho từng vị trí ñất:

Trong mỗi vị trí ñất của từng loại ñường, phố, khu vực cụ thể ñể lựa chọn ra tối thiểu ba thửa ñất tại các ñiểm khác nhau có tính ñại diện cho cả vị trí ñất Sau

ñó, tiến hành xác ñịnh giá của từng thửa ñất bằng cách áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất và tính giá một ñơn vị diện tích (m2) của từng thửa ñất

Giá ñất của từng vị trí ñược xác ñịnh là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa ñất ñã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: ðịnh giá ñất vị trí của từng khu vực, từng loại ñường phố hoặc ñường phố, sau ñó sử dụng hệ số vị trí ñất ñể ñịnh giá cho các vị trí ñất còn lại của từng khu vực, từng loại ñường phố

Cách thức xác ñịnh giá ñất vị trí 1 thực hiện như ñịnh giá trực tiếp cho từng

vị trí ñất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí ñó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí ñịnh giá cho từng loại ñường phố, khu vực theo nguyên tắc: ñất vị trí số 1 của ñường phố nào có mức giá cao nhất của ñường phố ñó ứng với hệ

số 1, ñất tại các vị trí tiếp theo của từng loại ñường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

1.4 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta

Ở nước ta, do ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong vài thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất Có thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường bất ñộng sản ở nước ta thành 4 giai ñoạn sau ñây:

1.4.1 Giai ñoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là

không thể gọi là quan hệ bình ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này.[29]

1.4.2 Giai ñoạn từ năm 1946 ñến năm 1980

ðây là giai ñoạn thị trường bất ñộng sản ở nước ta bắt ñầu ñược hình thành Cái mốc ñể ñánh dấu sự hình thành thị trường bất ñộng sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là ðiều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam ñã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và ñất ñai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này chưa có ñiều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước

và sở hữu tập thể về ñất ñai chiếm ưu thế diễn ra ñối với ñất thổ cư, giá ñất ñược hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật [29]

1.4.3 Giai ñoạn từ năm 1980 ñến 1993

Tại ðiệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý ðể cụ thể hoá ðiều 19 của Hiến pháp, tại ðiều 5

và ðiều 17 Luật ðất ñai 1988 ñã qui ñịnh: nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền ñược sử dụng ñất ở ñối với ngôi nhà ñó Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường ñất ñai mà chỉ

có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị) Thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp [29]

1.4.4 Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển

của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai

ñã ñược chế ñịnh lại ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 qui ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (qui ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất ñai 1993) và ðiều 55, 56 và 57 của Luật ðất ñai 2003 cũng qui ñịnh về giá ñất, giá ñất do Nhà nước qui ñịnh và tư vấn giá ñất [29]

1.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá ñất

1.5.1 Quản lý về giá ñất ở Việt nam

Luật ðất ñai 2003 ñã tạo nên nhiều ñối tượng mới quan trọng, trong ñó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý ñất ñai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính ñất ñai ñược xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính ñất ñai ñược xác ñịnh bao gồm giá ñất và thuế ñất nhằm ñiều chỉnh các mối quan hệ liên quan ñến ñất ñai trong cơ chế thị trường (ðiều 54

và ðiều 55); giá ñất do Nhà nước qui ñịnh phải phù hợp với giá ñất trên thị trường (ðiều 56) …[16]

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính ñất ñai, mặc dù pháp luật ñã qui ñịnh giá ñất của Nhà nước phải xác ñịnh phù hợp với giá ñất trên thị trường nhưng qui ñịnh này không ñược thực hiện ñầy ñủ ở các ñịa phương Mặt khác, các ñịa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá ñất thấp ñể tăng tính hấp dẫn của môi trường ñầu tư cho ñịa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ ñã ra Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong ñó quy ñịnh UBND cấp tỉnh phải xác ñịnh giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong trường hợp giao ñất

dụng ñất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 ðiều 4, Khoản 1 ðiều

5 và ðiều 6) Qui ñịnh này lại ñược thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP về sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 101/2005/Nð-CP ngày 03/8/2005 về thẩm ñịnh giá mà nội dung chủ yếu có liên quan ñến thẩm ñịnh giá ñất

ðể triển khai các quy ñịnh của pháp luật khung về ñịnh giá ñất, Bộ Tài chính

ñã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông

tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và ñiều tra, khảo sát giá ñất, thống kê báo cáo giá các loại ñất theo qui ñịnh tại Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñinh giá ñất và khung giá các loại ñất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 101/2005/Nð-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm ñịnh giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá ñất và ñịnh giá ñất trên cơ sở Luật ðất ñai, Quốc hội khoá 11 ñã thông qua Luật Kinh doanh bất ñộng sản ngày

29/6/2006, trong ñó qui ñịnh về hoạt ñộng cung cấp dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản Chính phủ ñã ban hành sau ñó Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP ngày 15/10/2007 qui ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất ñộng sản Bộ Tài chính và

Bộ Xây dựng ñã ñộc lập hướng dẫn thực hiện hoạt ñộng cung cấp dịch vụ ñịnh giá

và dịch vụ ñịnh giá ñất và dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về ñiều kiện thủ tục cấp phép hoạt ñộng ñăng ký hoạt ñộng tư cấn về giá ñất (hướng dẫn theo Luật ðất ñai);

2 Quyết ñịnh số 29/2007/Qð-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung ñào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản và quản lý, ñiều hành sàn giao dịch bất ñộng sản và ñược ñính chính một số ñiểm bằng quyết ñịnh số 1048/Qð-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất ñộng sản).[1], [2], [4], [6], [8]

1.5.2 Quản lý giá ñất ở một số nước

* Ở Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan ñịnh giá của Nhà nước về bất ñộng sản ñược tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang và quận

(huyện)

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan ñịnh giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ

ñịnh giá bất ñộng sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài

chính, Giám ñốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt ñộng của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của

JPPH Giám ñốc chi nhánh do Tổng giám ñốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám ñốc về toàn bộ hoạt ñộng của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) ñược JPPH ñặt văn

phòng ñịnh giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng ñịnh giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ ñịnh giá BðS một vùng,

bao gồm một số quận (huyện) nhất ñịnh, giám ñốc văn phòng ñịnh giá do giám ñốc

chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [12]

* Ở Singapore

Hệ thống cơ quan ñịnh giá của Nhà nước về BðS ñược tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng ðất ñai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng ðịnh giá bất ñộng sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính [12]

* Ở Trung Quốc

Vấn ñề ñịnh giá bất ñộng sản ñược Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ ñầu

thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và ñịnh giá bất ñộng sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC ñược thành lập CRECAC có 8 phòng, 1 văn

phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh

ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn [12]

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 đối tượng nghiên cứu:

Giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Tiên Du Ờ Bắc Ninh

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu giá ựất ở năm 2010 trên 13 xã, 01 thị trấn trong ựịa bàn huyện Tiên Du (giá ựất ở trên thị trường, giá ựất ở do Nhà nước qui ựịnh)

2.2 Nội dung nghiên cứu

- điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng ựất tác ựộng tới công tác quản

lý ựất ựai và ựịnh giá ựất huyện Tiên Du năm 2010

- đánh giá thực trạng giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Tiên Du năm 2010

- Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Tiên Du năm 2010

- đề xuất và kiến nghị các giải pháp cho công tác ựịnh giá ựất ở trong thời gian tới nhằm rút ngắn mức chênh lệch giữa giá ựất giao dịch trên thị trường và giá ựất quy ựịnh của Nhà nước, nâng cao hiệu quả quản lý về ựất ựai của chắnh quyền ựịa phương

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu

địa ựiểm nghiên cứu là các khu vực, tuyến ựường phố có tắnh chất ựại diện, phản ánh ựược sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá ựất ở của các khu vực, ựường phố ựó có nhiều biến ựộng

- Nhóm các ựường phố trong khu vực ựô thị (thị trấn Lim)

+ đường Hai Bà Trưng (QL 1 cũ) - ựoạn từ ngã tư Lim ựến cổng làng Lim + đường Lý Thường Kiệt - đoạn từ ựường Tiên Du (HL3 cũ) ựến ngã tư Lim + đường Nguyễn đăng đạo - đoạn từ ga Lim ựến ựường Phúc Hậu

+ Phố Nguyễn Thiên Tích (HL2 cũ)

+ Phố Hồng Vân

- Nhóm các ñường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài ñô thị

+ Quốc lộ 38 - ðoạn từ ñịa phận xã Lạc Vệ ñến cầu Hồ

+ Tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn thuộc xã Liên Bão

+ Tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn từ ñường Bách Môn - Lạc Vệ ñến hết ñịa phận

xã Việt ðoàn

+ Tỉnh lộ 287 (295 cũ) - ðoạn từ giáp Thị xã Từ Sơn ñến hết thôn ðồng Sép

xã hoàn Sơn

+ Huyện lộ Bách Môn - Lạc Vệ - ðoạn từ TL276 ñến quốc lộ 38

- Nhóm ñường trong khu vực dân cư thị trấn Lim (các xã Nội Duệ, Liên Bão, ñất ở trong khu dân cư thị trấn Lim)

+ Khu vực 1: áp dụng cho các ñối tượng gần các trụ sở hành chính của ñịa phương, gần trường, chợ, trung tâm vui chơi giải trí tại thị trấn Lim

- Vị trí 1: Áp dụng ñối với thửa ñất liền cạnh ñường, phố (mặt tiền);

- Vị trí 2: Áp dụng ñối với ñất trong ngõ, ñường nội bộ của khu nhà ở có mặt cắt ≥ 5m cách chỉ giới lưu không ñường, phố chính không quá 100m;

- Vị trí 3:

+ Áp dụng ñối với ñất trong ngõ, ñường nội bộ của khu nhà ở có ñiều kiện sinh hoạt kém thuận lợi hơn vị trí 2, mặt cắt ≥ 2m và < 5m

+ Áp dụng ñối với ñất trong ngõ, ñường nội bộ của khu nhà ở có ñiều kiện sinh hoạt kém thuận lợi hơn vị trí 2, mặt cắt ≥ 5m nhưng cách chỉ giới lưu không ñường, phố trên 100m

- Vị trí 4: Áp dụng ñối với ñất trong ngõ, ñường nội bộ khu ở có ñiều kiện sinh hoạt kém thuận lợi, không thuộc các ñiều kiện trên

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du năm 2010

- Biến ñộng các loại hình sử dụng ñất ở và biến ñộng giá ñất ở

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác ñịnh giá ñất năm 2010

2.3.3 Phương pháp ñiều tra, phỏng vấn

- Tiến hành phỏng vấn người dân qua mẫu phiếu ñiều tra (phụ lục số 01 ) ñược lập cho việc thu thập thông tin từng thửa ñất

- Tống số phiếu ñiều tra:336 phiếu ðược phân ra theo các nhóm:

- Vị trí 1: 84 phiếu ñiều tra

- Vị trí 2: 84 phiếu ñiều tra

- Vị trí 3: 84 phiếu ñiều tra

- Vị trí 4: 84 phiếu ñiều tra

2.3.4 Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương

với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn

2.3.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn về giá ñất; cán bộ tài chính; phòng tài nguyên và môi trường; cán bộ ñịa chính ñể nắm ñược các thông tin liên quan ñến giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá ñất

2.3.6 Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu và tổng hợp kết quả

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá ñất ở

- Sử dụng phần mềm Excel ñể xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và ñánh giá

- Sử dụng phần mềm Primer 5.0 ñể xử lý số liệu, ñánh giá các yếu tố ảnh

hưởng ñến giá ñất ở dựa trên phân tích Multi - Dementional – Scaling (MDS) và Principle Component Analysis (PCA) Sử dụng phần mềm này cho phép ñánh giá mối quan hệ giữa các yếu tố ñược chọn ñể ñiều tra, mối tương quan giữa các yếu tố

và nhóm yếu tố Từ ñó, xác ñịnh ñược yếu tố chủ ñạo, ảnh hưởng chính tới giá ñất

ở Các yếu tố có mối quan hệ với nhau, quyết ñịnh nhau sẽ tập trung gần nhau hoặc thậm chí chồng ghéo lên nhau

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng ựất ở tại huyện Tiên Du năm

2010

3.1.1 điều kiện tự huyện Tiên Du năm 2010

3.1.1.1 Vị trắ ựịa lý và ranh giới hành chắnh

Tiên Du là huyện ựồng bằng nằm ở phắa Tây Nam của tỉnh Bắc Ninh, có tổng diện tắch tự nhiên là: 9568.65 ha, dân số là 133.247 người, là huyện ựã và ựang tiếp tục ựầu tư phát triển mạnh trong công cuộc công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước của cả nước nói chung và tỉnh Bắc Ninh nói riêng

Trong vài năm gần ựây, Tiên Du từ một huyện thuần nông, chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và các làng nghề nhỏ lẻ, ựã chuyển dần sang một huyện có tỷ trọng công nghiệp khá với nhiều khu, cụm công nghiệp tập trung trải khắp trên ựịa bàn huyện như: khu công nghiệp Tiên Sơn, khu công nghiệp đại đồng Ờ Hoàn Sơn, khu công nghiệp VSIP cụm công nghiệp Lạc Vệ, Phú Lâm, Tân Chi ựã thúc ựẩy kinh tế của huyện phát triển vượt bậc ựời sống nhân dân ngày càng ựược nâng cao đối với công tác quản lý Nhà nước về tài nguyên ựất ựai trên ựịa bàn, Tiên

Du là một huyện có hệ thống tài liệu về quản lý ựất ựai tương ựối tốt đến hết năm

2004, Tiên Du ựã ựược ựo ựạc chắnh qui phủ trùm trong toàn huyện cho 14/14 xã, thị trấn bằng công nghệ số hiện ựại, ựây là cơ sở ựể công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai treê ựịa bàn huyện ngày càng chặt chẽ và ựi vào nề nếp Huyện ựã thực hiện tốt công tác thống kê ựất ựai hàng năm, lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, tổng kiểm kê ựất ựai năm 2010

Huyện Tiên Du nói riêng và tỉnh Bắc Ninh nói chung ựều nằm trong vùng ảnh hưởng của thủ ựô Hà Nội, vùng kinh tế trọng ựiểm, tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và là ựầu mối giao thông quan trọng trong khu vực Lạng Sơn - Bắc Ninh - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh

Là của ngõ phắa đông Bắc của thủ ựô Hà Nội, huyện Tiên Du là cầu nối giữa

Vị trắ ựịa lý thuận lợi là yếu tố phát triển quan trọng và là một trong các tiềm lực to lớn cần ựược phát huy một cách triệt ựể nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh theo hướng công nghiệp hóa, hiện ựại hóa và phát triển ựô thị bền vững ựậm ựà bản sắc

3.1.1.2 địa hình

Huyện Tiên Du có ựịa hình của vùng ựồng bằng trung du Bắc Bộ, tương ựối bằng phẳng, gồm ựịa hình ựồng bằng và ựịa hình chuyển tiếp giữa ựồng bằng và trung du Hướng dốc chắnh của ựịa hình theo hướng đông Bắc - Tây Nam

3.1.1.3 Khắ hậu, thời tiết

Thuộc vùng khắ hậu nhiệt ựới gió mùa, có mùa ựông lạnh Nhiệt ựộ trung bình 23,30C, nhiệt ựộ trung bình tháng cao nhất 28,90C (tháng 7), nhiệt ựộ trung bình tháng thấp nhất là 15,80C (tháng 1) Sự chênh lệch nhiệt ựộ giữa tháng cao nhất

và tháng thấp nhất là 13,10C điều kiện khắ hậu thuận lợi cho phát triển nền nông nghiệp ựa dạng và phong phú Mùa ựông với khắ hậu khô, lạnh làm cho vụ ựông trở thành vụ chắnh có thể trồng ựược nhiều loại cây rau màu ngắn ngày cho giá trị cao

và xuất khẩu Yếu tố hạn chế lớn nhất ựối với sử dụng ựất là mưa lớn tập trung theo mùa thường làm ngập úng các khu vực thấp trũng gây khó khăn cho việc thâm canh tăng vụ mở rộng diện tắch

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Tiên Du năm 2010

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế

- Tốc ựộ tăng trưởng GDP bình quân ựạt khoảng 16,89% tăng 0,39% so với

- Giá trị sản xuất Nông - Lâm thủy sản ước ựạt 245,7 tỷ ựồng, bằng 101 % so với kế hoạch

- Về thu ngân sách: Tổng thu ngân sách Nhà nước trên ựịa bàn ước ựạt 651,12 tỷ ựồng bằng 105% so dự toán tỉnh giao và bằng 98% so với dự toán huyện giao, bằng 88% so với thực hiện năm 2010

3.1.2.2 Thực trạng và xu thế phát triển ựô thị

Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế, hệ thống ựô thị của huyện cũng ựã dần ựược hình thành và phát triển Ngày 01/01/1997 tỉnh Bắc Ninh ựược tái thành lập, thì ựến ngày 01/7/1997 huyện Tiên Du ựược tách ra từ huyện Tiên Sơn (cũ), có vai trò tác ựộng ựến việc thúc ựẩy quá trình ựô thị hóa trong phạm vi toàn tỉnh Những năm qua tốc ựộ ựô thị hóa diễn ra khá nhanh, ựặc biệt là ở các xã ven

ựô, ranh giới khu vực trung tâm huyện ựược mở rộng so với những năm trước Trong tương lai, việc phát triển các khu ở ựô thị, khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kho tàng, thương mại, dịch vụ, công trình công cộng vẫn tập trung chắnh ở các khu vực thị trấn Lim Việc bố trắ ựất ựai cho các ựiểm dân cư này cần phải ựược trú trọng xem xét hợp lý, tạo ựiều kiện phát triển cho các ựô thị mà vẫn ựảm bảo ựược ựất ựai cho sản xuất nông nghiệp, bảo vệ môi trường sinh thái và cảnh quan thiên nhiên

3.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng

* Giao thông

- đường bộ: huyện Tiên Du có hệ thống ựường bộ thuận tiện cho việc vận chuyển, giao lưu kinh tế trong khu vực (nằm trên hành lang giao thông Hà Nội - Quảng Ninh, Hà Nội - Lạng Sơn) Mạng lưới ựường bộ ựược hình thành từ nhiều năm trước ựây, cơ bản hợp lý về quy hoạch mạng lưới chung Thực trạng một số tuyến ựường chắnh trên ựịa bàn huyện như sau:

Quốc lộ 1A (cũ) chạy song song với tuyến ựường sắt về phắa đông, ựoạn qua huyện xã Nội Duệ ựến giáp huyện Bắc Ninh, mặt ựường rộng trung bình 12m hè hai bên mỗi bên 4-5m;

Quốc lộ 1B chạy giữa trung tâm của huyện, ựoạn từ xã Nội Duệ ựến hết ựịa phận xã Liên Bão 5,0km, ựạt tiêu chuẩn ựường cao tốc;

Quốc lộ 38, ựoạn từ trung tâm huyện ựến xã Tân Chi dài 12,0 km, ựạt tiêu chuẩn cấp ựường cao tốc;

Tỉnh lộ có 2 tuyến gồm TL276, TL287 với tổng chiều dài khoảng 41km, chất lượng ựường hiện ựại hai bên ựều ựược bố trắ vỉa hè trồng cây xanh, ựèn chiếu sáng, dải phân cách;

đối với các tuyến ựường ựịa phương, nhất là hệ thống trục ựường xã nhìn chung chưa tốt, nền ựường, mặt ựường hẹp Các tuyến ựường trong thôn xóm ựạt cấp B, cấp A nông thôn (nền rộng 4-5m, mặt rộng 3m), tỷ lệ gạch và bê tông hóa chiếm 90% tổng chiều dài tuyến Các tuyến ựường nội khu công nghiệp, cơ bản ựược xây dựng ựảm bảo quy hoạch và tải trọng cao

- đường sông: phắa Bắc huyện có sông Ngũ Huyện Khê chảy qua dài 15,3km, sông đuống chảy qua với chiều dài khoảng 12,0 km có khả năng cho các phương tiện thủy có tải trọng 100 - 150 tấn ựi qua Trên mạng lưới ựường sông hiện

có 2 cảng lớn, hàng năm xếp dỡ một lượng hàng lớn chủ yếu là nguyên vật liệu phục vụ cho công nghiệp và xây dựng:

Cảng Tri Phương có bãi chứa 2ha, trước ựây lượng hàng lưu thông qua là 200.000 tấn/năm, nay chỉ còn 100.000 tấn/năm chủ yếu là vật liệu xây dựng

- đường sắt: khu vực nội huyện có tuyến ựường sắt Hà Nội - Lạng Sơn chạy qua dài gần 8,8km, chia huyện thành hai khu vực đông và Tây Dọc theo tuyến qua huyện có 1 ga: ga Lim Hiện tại, chất lượng ựường và ga ựều ựã xuống cấp, khả năng sử dụng khai thác hạn chế, các ga chủ yếu tiếp nhận một số hàng vật liệu xây dựng, phân bón và hàng tiêu dùng, lượng hành khách qua lại ngày càng có xu hướng giảm

* Thủy lợi

Huyện có hệ thống thủy nông, kênh mương chắnh bao gồm: sông Ngũ Huyện Khê, sông đuống, kênh Nam, giữ vai trò thực hiện nhiệm vụ tưới tiêu nước phục vụ

dân sinh xã hội và sản xuất nông nghiệp trên ựịa bàn huyện và các ựịa phương của huyện Yên Phong, huyện Bắc Ninh

* Giáo dục và ựào tạo

Thực trạng các cơ sở giáo dục, ựào tạo trên ựịa bàn huyện hiện có 02 trường đại Học (ựại học Bắc Hà, ựại học đông Á); 04 trường phổ thông trung học; 41 trường trung học cơ sở và tiểu học; 24 trường mầm non, 115 nhà trẻ và 191 lớp mẫu giáo và số học sinh mầm non, tiểu, trung học cơ sở hiện có 35.101 học sinh Các trường dân lập và trung tâm giáo dục thường xuyên cũng ựược quan tâm ựầu tư phát triển như trường phổ thông trung học Trần Nhân Tông địa phương ựã quan tâm ựầu tư xây dựng cơ sở vật chất trường học khang trang sạch ựẹp, hầu hết các trường phổ thông ựều ựược xây dựng cao tầng, kiên cố

* Y tế

Trên ựịa bàn huyện có bệnh viện ựa khoa huyện và bệnh viện ựa khoa tư nhân, trung tâm y tế dự phòng và 14 trạm y tế với 103 giường bệnh, ngoài ra còn có trên 13 cơ sở hành nghề y Diện tắch ựất cơ sở y tế hiện có 96,92ha, bình quân 1,55m2/người

* Văn hóa xã hội - thể dục thể thao

Toàn huyện có 37/98 di tắch ựược bộ VHTT và UBND tỉnh xếp hạng di tắch lịch sử văn hóa; 68/59 làng, khu phố ựạt danh hiệu làng văn hóa; 14/14 xã, thị trấn

có ựài truyền thanh; 14 nhà văn hóa cấp xã, thị trấn; 14 thư viện cấp xã, 68 tủ sách các làng, khu phố; 61 ựiểm vui chơi trẻ em

* Năng lượng, bưu chắnh viễn thông

Huyện Tiên Du hiện ựang sử dụng nguồn ựiện từ lưới ựiện quốc gia 110KV với nhiều cấp ựiện áp, có trên 96 trạm biến áp hoạt ựộng tối ựa công suất, ựảm bảo kịp thời truyền tải ựiện cho huyện Mạng lưới ựiện chiếu sáng có ở hầu hết các trục ựường, tuyến phố chắnh ựến các khu dân cư nông thôn với ựèn chiếu sáng ựa dạng nhiều loại luôn ựảm bảo ánh sáng cho ựường phố và các khu vực công cộng, khu dân sinh