Đánh giá Thị trường bất động sản năm 2013

BỨC TRANH BĐS VN • TT hoàn toàn thuộc về người mua với các mức giảm giá mạnh • Đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên TT thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% so với mức giá mua vào

BĐS 2013:

Khởi sắc hay tiếp tục

trầm lắng?

BỨC TRANH BĐS VN

• TT hoàn toàn thuộc về người mua với các mức giảm giá mạnh

• Đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên

TT thứ cấp với mức giảm có thể lên tới

30% so với mức giá mua vào

• Cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% so với mức giá chào bán ban đầu

Hiện cả nước tồn đọng

Đối chiếu con số về nhà đất chưa tiêu thụ hết này còn thấp hơn nhiều

Hà Nội hiện còn tồn căn hộ CC, là do các chủ đầu

tư chào bán, nhưng không tìm được người mua,

sẽ phải mất từ 1,5 - 4 năm để tiêu thụ lượng hàng trên, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị

trường

Giá BĐS ở các TP lớn của VN thuộc loại cao trên TG trong khi TNBQ đầu người thấp nhất TG

- Giá NĐ tăng lên 100 lần trong vòng 20 năm

- Giá NƠ TB cao hơn 25 lần so với TNBQ của NLĐ

- Giá NƠ cao hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển

Trong khi đó, so với TN, giá BĐS TB ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần

Hội thảo "Triển vọng thị trường bất động sản VN năm

2013” ngày 12-12 tại TP Hồ Chí Minh

• Năm 2013 sẽ không có một câu trả lời nào

khẳng định TT BĐS lên hay xuống mà TT sẽ phân rã, tức là có nhóm lên, nhóm xuống

Đến thời điểm hiện nay BĐS chưa đổ vỡ thì không thể đỗ vỡ được, tuy nhiên trầm lắng thì khó tránh khỏi

Đối với từng mảng thì nhóm có giá thấp sẽ được vận hành tốt vì hàng năm có khoảng 500.000 thanh niên

XD GĐ và mua nhà nên đó là cầu có thực, khả năng

thanh toán cao nhưng giá trị không cao

RR vẫn cao : Ba rủi ro lớn mà TT BĐS phải đối mặt

• TT vàng còn tiếp tục bất ổn trong năm 2013, chứng khoán u ám kéo dài nên BĐS chưa thể khởi sắc

THỊ

TRƯỜNG

• Các nước khu vực đồng Euro (các nước xuất khẩu FDI và ODA) về mặt nào đó sẽ không có lợi cho nguồn vốn vào Việt Nam

có thể được

CHÍNH

SÁCH

Tin vào dấu hiệu khởi sắc

Thủ Đức

House

• Hiện dòng tiền bắt đầu quay lại TTBĐS mặc dù tốc độ chậm, năm 2013 sẽ là năm kết thúc chu kỳ suy giảm để bước vào một thời kỳ phát triển mới về QM, CL,PP ĐT - NN tích cực giúp DN giải quyết hàng tồn, giải quyết nợ xấu

Công ty

Thế Kỷ 21

• "Chống chọi không nổi với thị trường trầm lắng BĐS, hai năm nay tôi muốn từ giã nghề này nhưng không biết khi nào mới thực hiện được”

• 2013 BĐS có thể đi vào chu kỳ phát triển mới Việc CP đang

có những hỗ trợ tích cực về LS cho DN là minh chứng cho việc BĐS từng bước phục hồi trong 2 năm 2013-2014”

Có hai kịch bản được đưa ra: kịch bản tốt là khi thị trường trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, còn kịch bản xấu là thị trường duy trì sức tiêu thụ kém của năm 2012

Cuộc đuổi bắt về giá

• Năm 2013, giá bất động sản

sẽ còn giảm sâu, nhưng người

có nhu cầu vẫn chưa xuống

tay mua Thiếu niềm tin, thị

trường tiếp tục băng giá!

Tác dụng chiến lược giảm giá

• Chiến lược giảm giá kém hiệu quả so với

kỳ vọng của các chủ đầu tư Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn

hơn kỳ vọng của người mua

không thể kiểm soát được nguồn thu nhập

của người dân

• Thực tế sức mua của những người thực sự có nhu cầu thì vẫn còn cao Chủ yếu những BĐS có giá trị lớn thì giảm nhiều, còn nhà đất phù hợp với người thu nhập thấp lại giảm ít Giảm bao nhiêu cần có có một thống kê về nguồn thu nhập của người dân – Vì

TN của người dân hiện nay có rất nhiều nguồn và không thể kiểm soát được nên không thể nói giảm bao nhiêu là vừa Cứ để tự bản thân thị trường sẽ phải điều tiết để có mức giảm giá phù hợp

Giảm sâu?

• Mức giảm bao nhiêu nữa ?

• Giảm giá có giúp kích cầu mua thực?

• Tác dụng giảm giá như thế nào?

• Tại sao giảm sâu mà vẫn ít người mua

• Niềm tin của người mua?

• Một số quan điểm giải quyết

Giảm sâu? Giảm bao nhiêu?

• Mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 50% so với mức giá chào ban đầu

30-• Mức giá thứ cấp còn tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012

Tại sao người có nhu cầu vẫn

chưa xuống tay mua?

Tại sao người có nhu cầu vẫn

chưa xuống tay mua?

khoăn?

- Nhà đất nhìn chung đã hạ 30%, thậm chí có một

số khu vực giảm tới 60% nhưng vì sao người mua vẫn không hào hứng?

Là vì?

• Các kênh ĐT khác hiệu quả hơn ( CK, TGNH, vàng đều mang lại LN dương ) kênh đầu tư vào

CC ở Hà Nội lại có LN giảm 13%

• Người mua hòai nghi : Chủ đầu tư có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không

có gì đảm bảo doanh số được cải thiện?

Tâm lý người mua

“quan sát và chờ đợi”

• Tỷ trọng người mua nhà để ở tăng hơn so với mua để đầu tư, nhưng đa số người

mua vẫn giữ tâm lý “quan sát và chờ đợi”

do thiếu tin tưởng vào khả năng thực hiện cam kết của chủ đầu tư cũng như vẫn e ngại mức giá nhà vẫn cao do hệ quả cuộc đua tranh về giá của các chủ đầu tư trong giai đoạn trước

Thiếu niềm tin

• Tăng trưởng kinh tế chưa khởi sắc

• Ngân hàng cho vay

• Mức giá cụ thể vẫn cao

Trao đổi kinh nghiệm

• Khủng hoảng bất động sản của Thái Lan năm 1997

có nét tương đồng so với Việt Nam hiện nay, nhưng

ở Việt Nam kéo dài hơn, thị trường đang chết dần

• "Năm 1998 Thái Lan rơi vào khủng hoảng thị trường BĐS nhưng phải mất mấy năm mới khắc phục được

từ đó suy ra Việt Nam chưa thể thoát ra sớm được

vì thị trường BĐS của Việt Nam xấu hơn so với Thái Lan trước đó Và, đáy của giá trị BĐS không phải là năm 2013”

Trao đổi kinh nghiệm

• Không thể trông đợi vào bán tháo, các chủ đầu tư muốn tồn tại cần phải tái cơ cấu lại nợ, người nào sớm chuyển đổi được sẽ tìm được lối thoát sớm

• Các chủ đầu tư nhận ra là, giảm giá = phá sản

Chiến lược giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng của các chủ đầu tư Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn hơn kỳ vọng của người mua

• Không thể chỉ chuyên chú vào giảm giá mà cần có cách thức thay đổi cơ bản trong kinh doanh

Khôi phục lòng tin của người mua

• Muốn khôi phuc lòng tin ngừơi mua, trước hết nhà đầu tư phải có lòng tin vào thị

trường vào thị trường có thể tăng trưởng trở lại, vấn đề mấu chốt là làm sao khôi

phục lại niềm tin của người mua

• Muốn bồi đắp lòn tin cho người mua thì

bản thân nhà đầu tư phải có lòng tin vào

thị trường Bồi đắp lòng tin cho người mua xét cho cùng là cách chủ đầu tư tự cứu lấy mình

Khôi phục lòng tin của người mua

• TT BĐS là TT của người mua Chỉ khi

người mua tin là mức giá đã sát thực tế thì

họ mới mua, cho dù lúc đó TT như thế

Làm sao khôi phục lại niềm tin

của người mua

• Đã có hàng loạt đề xuất được đưa ra để

Chủ đầu tư học lại cách giao

tiếp với người mua

• Bắt đầu từ việc chọn lựa phân khúc khách hàng

phù hợp, đáp ứng và chứng minh được chất lượng, tiến độ của dự án

• Hiện nay, người mua vẫn phải mua nhà một cách

mò mẫm vì doanh nghiệp không chia sẻ thông số

kỹ thuật, chất lượng được giám sát, đảm bảo ra

sao, mức giá được cấu thành như thế nào

• Vậy nên, sẽ không thể có được niềm tin từ phía thị trường nếu chủ đầu tư không thực chất thay đổi

cung cách kinh doanh và đối xử với khách mua

Dự đoán về năm 2013

• GD vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt

• Về phía các chủ đầu tƣ, cuộc đua giảm giá sơ cấp chƣa dừng lại do áp lực cạnh tranh ngày một tăng mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-50% mức giá ban đầu mới có thể phát huy tác dụng

• Tương tự như phân khúc chung cư, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị đã phải trải qua một năm đầy thách thức Giá chào bán ở thị trường thứ cấp đã giảm bảy quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012

Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm

đến 30% so với mức đỉnh tại quý 2/2011 Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy

sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác lại tiếp tục gây áp lực giảm giá

• Triển vọng thị trường phân khúc nhà đất trong các khu đô thị sẽ thuộc về người

mua, với việc người mua có nhu cầu ở

chất lượng cũng như giá cả

• Như vậy, điều kiện để các chủ đầu tư

muốn ở lại thị trường là phải thích nghi với điều kiện thị trường mới bằng các sản

phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua

cuối cùng

Giảm giá tại tất cả các phân khúc của thị

Vẫn tiếp tục dò đáy

• Thế nào gọi là đáy? mơ hồ về đáy

• Đáy hình chữ U hay hình Parapol

Lãi suất hạ, tiền về đâu?

Khôi phục BĐS:

Mất 6 năm, giảm 60% giá trị

• Mức TN BQ đầu người thấp trong khi đó giá nhà tại VN lại cao nhất nhì KV khiến cho

không ít chuyên gia BĐS nước ngoài phải giật mình

• Ông Sam Cucurullo, chuyên gia QL BĐS KV Châu Á sững sờ: "Tôi không hiểu, người Việt Nam thu nhập có mức bình quân như vậy mà lại mua được một căn nhà như thế."

Ông Sam so sánh

• BĐS VN tương tự như Ấn Độ, TN BQ của người dân thấp nhưng lại có giá nhà cao và đa số

người dân không đủ sức để mua nhà

• Ở Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc) và Tokyo (Nhật Bản) có giá BĐS rất cao, nhưng mức

lương của họ cũng tương đối cao nên họ có thể mua được BĐS Khi nền kinh tế khó khăn, TN bị giảm sút và họ không có khả năng chi trả cho

những khoản lớn như BĐS

• " ông Sam nói "Theo tôi, người ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu hoặc dần dần

Lời giải cho thị trường

• Trước mắt Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trường có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại

• Lãi suất quá cao dẫn tới tình trạng nợ xấu nhiều việc định giá về BĐS là cần thiết

• Giá cả BĐS bị đẩy cao là do bất hợp lý về cung cầu Bởi vậy, nếu quản lý BĐS tốt thì

sẽ kéo giá nhà xuống thấp

ông Sam nói

• "Giá cả hình thành dựa trên quan hệ cung cầu, do thị trường quyết định Nhưng cũng cần có một cơ quan TĐG của CP để xác định rõ mức giá thực là bao nhiêu

• Đơn cử như những người đang nắm giữ một khoản nợ xấu, thì họ cần có một ý

kiến chính xác để biết khoản nợ xấu hay bất động sản đó được định giá thế nào",

• Ông John Sheehan, thành viên Tổ chức giám định bất

động sản Hoàng gia (FRICS) của Anh cho rằng, có sự can thiệp của Chính phủ Thị trường bất động sản không đủ khả năng để tự cứu mình Sự can thiệp của Chính phủ

càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh

• Thời gian trung bình để khôi phục thị trường bất động sản sau khi có những biện pháp điều chỉnh trung bình khoảng

6 năm và bất động sản sẽ mất 60% về mặt giá trị Giai

đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận thường kéo dài

khoảng 2 năm Còn những vấn đề về nợ xấu trên thị

trường kéo dài 4 năm

• Theo quan điểm của ông John Sheehan, Việt Nam vẫn

ở giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận, phải qua

được giai đoạn này và chấp nhận bỏ ra chi phí thực tế

để xử lý nợ xấu thì sau đó mới có thể xác định được giai đoạn phục hồi mất bao lâu

• Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, ông John chia sẻ quan điểm cá nhân: "Trong thời điểm này tôi sẽ không mua nhà nếu không có nhu cầu thực cần nhà ở do thị

trường đang trong giai đoạn phủ nhận Sẽ còn nhiều

điều chỉnh, sau đó mới đến giai đoạn xử lý nợ xấu, kế đó mới tới giai đoạn phục hồi, dần đi vào ổn định và quay

về giá trị thật Tôi sẽ chờ đợi đến lúc đó Còn nếu đầu tư vào nhà ở hiện nay, có thể mức giá không phải là thật."

• Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình

Dũng, cho rằng nếu mua nhà để ở, lúc này người dân hãy tìm kiếm theo khả năng phù hợp để mua, còn với mục

đích đầu tư kinh doanh BĐS thì phải nghiên cứu một cách kỹ lưỡng hơn

thời điểm nào thích hợp để mua

nhà?

• Tôi cho rằng thời điểm này là chưa thích hợp, trừ những người có nhu cầu Bởi giá nhà đất sẽ còn giảm chút nữa

Nguyên nhân

• - Việc đầu tư chưa phù hợp với nhu cầu của

đa số các đối tượng xã hội;

• - Phương thức triển khai đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển nhà ở còn nhiều bất cập, nhất là phương thức chia lô, bán nền, bán

nhà xây thô

• - Hệ thống hạ tầng khu đô thị mới chưa đồng

bộ để đáp ứng nhu cầu của người dân khi

đến sinh sống tại khu đô thị

• Quy định các DA NƠ phải có tỷ lệ CC trên 80%

• Xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô; bàn giao nhà hoàn thiện

• Mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch

• Điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội, với

Đồ án Quy hoạch chung xây dựng, khớp nối

hạ tầng, khai thác hiệu quả sử dụng đất,

không gian cảnh quan đô thị và phù hợp với công tác quản lý đô thị, quản lý các khu đô thị mới, hiện đại

• "TP phối hợp với Bộ Tài chính cân nhắc

xử phạt theo tỷ lệ % giá trị hợp đồng theo các thời hạn 3 tháng, 6 tháng và 1 năm với các biệt thự bỏ hoang

• Đồng thời, kiến nghị Chính phủ áp dụng

thu thuế cao lũy tiến đối với người mua nhà từ ngôi nhà thứ hai trở lên"

• Tiếp tục phân loại các dự án chậm triển khai thực hiện giải phóng mặt

bằng để đề xuất phương án xử lý cụ thể đối với từng loại

• Đối với các dự án vướng mắc về quy hoạch, về địa giới hành chính không triển khai được, sẽ đề xuất xử lý theo quy định của luật

• Với các trường hợp không triển khai giải phóng mặt bằng, không có thông tin liên hệ, sẽ chuyển Sở TN-MT kiểm tra, kết luận và lập hồ sơ trình

UBND TP bãi bỏ quyết định giao đất

• Phải áp dụng các biện pháp kiên quyết (kể cả biện pháp cưỡng chế theo quy định) để thu NVTC đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất Trường hợp cố tình không thực hiện hoặc không còn điều kiện để

thực hiện thì lập hồ sơ xử lý, đề xuất thu hồi đất theo quy định Cùng với

đó, Sở KH-ĐT rà soát các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư nhưng không thực hiện theo tiến độ; chủ động thanh tra, kiểm tra và làm thủ tục thu hồi giấy chứng nhận

• Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính đề xuất

dành 8.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 3-5% cho doanh nghiệp Ông đánh giá thế nào

về giải pháp này trong bối cảnh ngân sách đang hạn hẹp như hiện nay?

• - Tôi cho rằng, giải pháp này cũng quan trọng Tuy nhiên, mọi đề xuất cần phải tính toán, có thể

là hợp lý nhưng chỉ phù hợp trong một thời hạn nhất định Giải pháp khẩn thiết cần làm ngay

trước mắt là giúp các doanh nghiệp bán được

hàng Còn giảm lãi suất phải có độ trễ mới tác dụng vào thị trường Bất động sản tồn đọng còn lớn thì các biện pháp khẩn thiết đưa ra phải làm sao để chủ đầu tư bán được hàng như mua nhà trả chậm, thuê mua, xem xét giãn tiến độ về nộp tiền sử dụng đất, đơn giản thủ tục hành chính

• Hiện nay, trong một kiểm tra của chúng tôi cho thấy, các chủ đầu tư khi phát triển bất động sản nhiều trường hợp vi phạm quy hoạch, xây chen, xây thêm Theo quy định của pháp luật thì những trường hợp này rất khó cấp giấy chứng nhận Ngoài ra,

chúng ta chưa có quy định về chung cư

mini Bởi vậy, tôi cho rằng phải có giải

pháp đồng bộ để tháo gỡ vấn đề này

• Đại gia thâu tóm đất vàng để bỏ hoang!

• Đại gia là gì?

• "Nên để TT BĐS rơi tự do” Tiến sĩ Alan Phan

"Nên để TT BĐS rơi tự do” Tiến sĩ Alan Phan

• → nợ xấu NH sẽ tăng - nhà băng có thể "chết“, nhƣng thực tế sẽ không sao cả vì số lƣợng ngân hàng hiện dƣ nhiều

• NH chết, CK sẽ tụt nhƣng sau đó niềm tin

sẽ lấy lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới

• Trong thư chất vấn, Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đưa ra 16 câu hỏi, trong đó, nhấn mạnh,

Chính phủ phải làm gì để khi doanh nghiệp chết, nhà băng chết, chứng khoán tụt giảm mà người dân vẫn không mất tiền Doanh nghiệp bất động sản phá sản khi người dân đã góp vốn triển khai

dự án thì ai sẽ là người bị mất tiền Câu lạc bộ cũng đề nghị Tiến sĩ Alan Phan đưa ra cơ sở

khoa học để khẳng định không cần giải cứu, địa

ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm